Contratto di locazione turistica: come redigerlo al meglio

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Le locazioni turistiche offrono la possibilità di sfruttare immobili sfitti per locazioni di breve durata a turisti. Per poter effettuare correttamente queste locazioni la stipula del contratto di locazione turistica.

La locazione con affitti brevi, con la formula delle locazioni turistiche, sta prendendo piede con molto vigore in molte città italiane, specialmente quelle in zone a maggiore attrazione turistica. Questo tipo di opportunità, ovvero la possibilità di godere di un immobile per brevi soggiorni, senza servizi di tipo alberghiero, attrae sia per i costi contenuti, che per la possibilità, per il turista, di scegliere l’alloggio in base alle sue esigenze (più o meno grande, più o meno vicino al centro).

Abbiamo già parlato in un precedente articolo della locazione turistica (“Locazioni turistiche: la guida per sfruttarle al meglio“), relativamente al disciplina fiscale e civilistica, da rispettare. Adesso, invece, vogliamo porre l’attenzione sulle caratteristiche del contratto di locazione turistica e sugli adempimenti ad esso connessi.

Il contratto di locazione turistica

Il contratto di locazione turistica è una particolare forma di affitto transitorio, nel quale la durata e la misura del canone sono lasciate alla libertà delle parti.

La legge non prevede alcun obbligo di forma scritta, ma appare tuttavia opportuno sottoscrivere almeno le regole di permanenza dell’inquilino, per prevenire contestazioni o possibili controversie legali (pensiamo al caso dell’inquilino che non lascia l’immobile nei tempi prestabiliti, o che procura danni all’immobile o a soggetti terzi).

Verbale di consegna dell’immobile

Una soluzione, per chi non volesse, o ritenesse troppo oneroso per i tempi, far firmare il contratto di locazione turistica a tutti gli inquilini può fare firmare un verbale di consegna dell’immobile, dove riportare un inventario contenente l’elenco degli arredi presenti nell’immobile, riportando con esattezza le date di ingresso e di uscita dei turisti, con la possibilità di applicare una penale per ogni giorno di ritardo nel rilascio dello stesso.

Condizioni e cauzione

L’inquilino, che in questo caso assume le sembianze del turista, ha diritto di ricevere l’abitazione in buono stato, rispettando le caratteristiche indicate nell’eventuale scheda di presentazione e nel contratto: la verifica potrà essere effettuata prima della firma del contratto.

Nel contratto è sempre consigliabile inserire una cauzione, al fine di coprire i danni causati all’immobile, e da restituire al termine del soggiorno. Per quanto riguarda i consumi e le utenze, nella locazione turistica, è comune chiedere un forfait a garanzia, oppure includere la cifra per il consumo delle utenze all’interno del canone di affitto.

Ultima, ma importantissima condizione da rispettare, è quella di dotarsi di una copertura assicurativa idonea, che comprenda anche le locazioni, in modo da ripararsi da eventuali danni che l’inquilino può causare ai vicini e anche dagli infortuni che potrebbe arrecarsi egli stesso all’interno dell’immobile.

Trattamento fiscale del contratto di locazione turistica

La registrazione del contratto di locazione turistica non è obbligatoria, a meno che la durata non sia superiore a 30 giorni. In questo caso è necessario presentarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, muniti del modello RLI, debitamente compilato, con almeno due copie del contratto firmate.

Tassazione ordinaria Irpef

Per quanto riguarda il pagamento, se si sceglie la tassazione ordinaria del canone, vi sarà da versare un imposta di registro, pari al 2% del canone di locazione, da pagare al momento della registrazione e il pagamento dell’imposta di bollo da €. 16,00 ogni 4 facciate del contratto.

Cedolare secca

In caso contrario se si sceglie il regime di tassazione della cedolare secca, non vi saranno importi da versare al momento della registrazione. Questo in quanto la cedolare secca è un imposta sostitutiva, con aliquota 21%, sia dell’Irpef, che dell’imposta si registro che dell’imposta si bollo. In pratica, il contribuente che si avvale della cedolare secca, potrà tassare i canoni direttamente in dichiarazione dei redditi senza dover pagare imposta di registro e di bollo al momento della registrazione del contratto.

Dichiarazione dei redditi

Quanto all’aspetto fiscale dei canoni incassati, in caso di tassazione ordinaria in dichiarazione dei redditi andrà riportato il canone di affitto annuale percepito, che sarà assoggettato alle spettanti aliquote Irpef. Se, invece, si è scelto la tassazione con cedolare secca, si pagherà l’imposta con aliquota 21% sulla cifra pattuita, in sostituzione di Irpef, addizionali e anche dell’eventuale imposta di registro e di bollo.

Ricordiamo che, ai fini della predisposizione della dichiarazione dei redditi il proprietario locatore dell’immobile dovrà rendicontare tutti i canoni di locazione percepiti durante l’anno. Per questo basterà verificare gli importi effettivamente incassati dall’estratto conto bancario, oppure dalla somma delle ricevute (non fiscali), rilasciate agli ospiti. Questo sia per la tassazione ordinaria che con cedolare secca.

Le caratteristiche degli affitti brevi

Ricordiamo che gli affitti brevi, effettuati con contratti di locazione di tipo turistico, possono essere effettuati in forma non imprenditoriale (ovvero senza bisogno di partita Iva), da parte di tutti i possessori o detentori di diritto reale su beni immobili.

Per la validità del contratto deve essere effettuata la mera locazione dell’immobile, senza alcun servizio di tipo alberghiero aggiuntivo (come ristorazione, pulizie giornaliere, colazione, ecc), altrimenti l’attività diventa di tipo turistico/ricettiva, per la quale occorre obbligatoriamente una partita Iva, e l’esercizio in forma imprenditoriale.

Molto spesso, infatti, chi sceglie di affittare per brevi periodi, con finalità turistica, le seconde o le terze case, decide di farlo affidando l’intermediazione ad un’apposita agenzia immobiliare, sia per motivi logistici, che per l’attività di accoglienza e pulizia finale dell’immobile.

L’agenzia immobiliare

Per quanto oggi possa essere facile reperire ospiti (inquilini) attraverso i canali online (Airbnb, Homeway e Wimdu i principali), organizzare le prenotazioni e il calendario, l’accoglienza, la pulizia e far fronte alle emergenze manutentive resta infatti un’attività che richiede tempo e risorse non sempre disponibili. Tanto più quando il proprietario dell’immobile vive all’estero o comunque è distante da dove si trova l’immobile. Affidarsi ad una agenzia immobiliare può rivelarsi una scelta opportuna tutte le volte in cui il proprietario vuole ottimizzare i tempi di occupazione dell’immobile, aumentandone così la redditività.

L’attività dell’agenzia immobiliare di intermediazione e accoglienza può comprendere anche servizi aggiuntivi, come pulizia, giardinaggio, manutenzione, cura della casa, che spesso sono scorporate dall’intermediazione stessa e sono fatturate direttamente al proprietario, da parte dei singoli committenti.

Il proprietario dell’immobile, che si avvale dell’intermediazione di una agenzia immobiliare deve ricordarsi che da un punto di vista fiscale, dovrà dichiarare i compensi da locazione percepiti, al netto di tutte le spese inerenti all’affitto, ed effettivamente sostenute e documentate. Questo qualora si scelga la tassazione ordinaria Irpef. In caso di cedolare secca, invece, il canone di locazione tassato non tiene in considerazione queste spese.

Per maggiori informazioni sul ruolo delle agenzie immobiliari potete consultare: “Locazioni turistiche con agenzie immobiliari“).

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Fiscomania
Federico, 31 anni, mi occupo di consulenza verso imprese e professionisti e della loro pianificazione fiscale. Dal 2013 gestisco Fiscomania.com. Se volete approfondire la vostra situazione personale da un punto di vista fiscale oppure se avete un quesito personale contattatemi direttamente. Grazie

14 comments

  1. Non abbiamo capito se la locazione turistica la può fare anche la società proprietaria d’immobile.

    • Fiscomania

      Salve,
      la riposta è negativa, le società non possono adottare i contratti di locazione turistica.

    • Buoonasera, vorrei sapere se con affitto turistico tramite airbnb di un appartamento per periodi sotto i 30 giorni e chiedendo un canone giornaliero più un rimborso spese pulizia finale posso incorrere in attività alberghiera. Non pulizie giornalieri, pasti e/o cambi biancheria. Solamente rimborso spese pulizia finale. Grazie mille

      • Fiscomania

        Salve, in un contratto di locazione turistica non si chiedono rimborsi spesa. Il contratto prevede un canone di locazione per i giorni di permanenza del turista. Se non vengono serviti servizi il contratto è considerato di locazione turistica, se tutti gli altri requisiti sono rispettati.

  2. Buonasera, ho una villa in campagna nella Regione Puglia, che darei in locazione ai turisti, per brevi periodi ,normalmente da tre giorni minimo a 28 giorni massimo a clienti diversi da Maggio a Settembre. Le soluzioni sarebbero due: dare in locazione solo camera letto con bagno o intera abitazione certamente a prezzi diversi. Sono iscritto ai diversi portali Airbnb, TripAdvisor, casavacanze ecc. in forma non imprenditoriale. Le mie domande:
    1)Sono soggetto a l’osservanza delle norme statali e regionali che regolano l’esercizio dell’attività ricettiva, in particolare delle norme riguardanti la pubblica sicurezza in materia di registrazione e notifica delle persone alloggiate e per la rilevazione statistica?
    2)Sono soggetto a chiedere autorizzazione al mio comune?
    2)Quale importo dovrei inserire sul contratto turistico, quello netto che ricevo io da Airbnb o quello che ha pagato per intero il cliente al portale stesso?
    Grazie per la risposta.

    • Fiscomania

      Premesso che se effettua la c.d. “locazione turistica”, deve affittare l’intero immobile, non può affittare camere, altrimenti fa un’attività diversa, ovvero quella di affittacamere che ha normative e regolamenti diversi rispetto alla locazione turistica. Non bisogna fare confusione. Le rispondo in merito alla locazione turistica:
      1) Si, vi è una legge Regionale della Puglia che regolamenta il Turismo. In quella legge sono indicati anche gli adempimenti per chi affitta con locazione turistica. Si rivolga all’Ufficio turistico del Comune, le daranno indicazioni;
      2) Se la Legge Regionale o il Comune lo prevedono si;
      3) Lei deve dichiarare l’importo al lordo della commissione di Airbnb. Il fatto che lei si avvalga di questo portale è un suo onere.

      • Grazie mille per la celerità di risposta e complimenti per la preparazione professionale che si ritrova. Mi sono recato al Comune non mi hanno saputo dir nulla , ma mi hanno detto di chiamare SUAP territoriale. Cosa che ho fatto. La risposta telefonica è stata che loro accolgono richieste da parte di titolari con attività imprenditoriale per B&B, case vacanze, affittacamere. A questo punto non so cosa fare, in considerazione che ho intenzione di procedere con affitti turistici occasionali ed in forma non imprenditoriale.

        • Fiscomania

          La ringrazio per i complimenti. Se al Comune non hanno bisogno di autorizzazioni per l’attività di locazione turistica allora può iniziare a svolgerla senza particolari adempimenti, se non quello riguardante la comunicazione alla questura dei cittadini extracomunitari.

  3. Salve,
    ho ristrutturato un monolocale nel centro storico del mio paese in Puglia e vorrei affittarlo con contratto di locazione turistica.
    Mi è stato detto che con questo tipo di contratto non posso fare pubblicità e neanche pubblicare foto e altro, altrimenti si rientra in attività imprenditoriale con partita iva ecc.. Quindi non potrei fare un sito o una pagina Facebook o iscrivermi a siti specializzati tipo booking o altri.
    Volevo sapere se questa informazione corrisponde a verità o dipende da qualche regolamento regionale o comunale.
    Ringrazio anticipatamente
    Pino

    • Fiscomania

      Salve,
      questa informazione non mi risulta essere veritiera. L’affitto turistico può essere effettuato senza partita Iva. La cosa importante è non offrire servizi di tipo alberghiero, come detto già varie volte, altrimenti l’attività richiede partita Iva. Chi vuole fare affitti turistici può pubblicare annunci sui vari portali, o sui social network. La regione Puglia ha una specifica Legge regionale sul turismo. Se vi è qualche limitazione specifica non può che essere indicata li. Altrimenti deve chiedere all’Ufficio turistico del suo Comune. In questo modo avrà tutte le informazioni utili.

  4. Stefania Ruzza

    Salve, non ho capito se nel Veneto a Padova, la locazione turistica prevede di affittare anche solo 1 stanza con bagno, senza cucina o se per locazione turistica si intende l’affitto di un intero appartamento.

    Grazie, Stefania

    • Fiscomania

      Salve, in generale l’affitto turistico può essere anche parziale, ma soltanto nell’abitazione di residenza. Per capire cosa prevede la regione Veneto deve verificare cosa è indicato nella legge sul turismo della regione.

  5. Buona sera
    vi scrivo di nuovo per un consiglio sulla dichiarazione dei redditi.
    ho una casa vacanza NON imprenditoriale con scia in centro a Roma , la proprietaria della casa è mia moglie che mi concede l’immobile in comodato d’uso gratuito, premesso questo immagino che io non posso utilizzare la cedolare secca per la dichiarazione dei redditi, ma posso detrarre tutte le spese della gestione della cav dal mio reddito?
    Vi ringrazio

    • Fiscomania

      In caso di comodato d’uso gratuito, l’articolo 26 del Tuir prevede che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. Nel caso sua moglie proprietaria dell’appartamento, è l’unico soggetto tenuto al pagamento delle imposte relative al reddito da locazione anche se di fatto i relativi proventi saranno materialmente percepiti da lei. Il contratto di comodato, infatti, non conferisce un “diritto reale di godimento” ma semplicemente un diritto d’uso del bene stesso. Sua moglie dichiarerà il reddito lordo derivante dall’utilizzo dell’immobile, su cui sarà applicata la deduzione forfettaria del 5% per tenere conto dei costi.

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