Affitti turistici: le leve del vantaggio competitivo

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Stai locando il tuo appartamento tramite affitti turistici e vuoi sapere su quali elementi puntare per ottenere un vantaggio competitivo rispetto ai tuoi concorrenti? Ecco tutte le leve da sfruttare per rendere al massimo e attrarre turisti e clienti business.

Negli ultimi anni il fenomeno degli affitti turistici sta avendo un enorme successo. Ormai, la maggior parte degli immobili del centro, nelle città turistiche è destinato a questo tipo di attività. Sono tantissimi i proprietari di immobili che stanno cercando di avviare questo tipo di attività, che ricordiamo, può essere svolta in maniera non imprenditoriale, ovvero senza partita Iva e senza particolari adempimenti, se non quelli previsti dalla Legge Regionale sul turismo approvata dalla vostra Regione. Abbiamo già approfondito gli affitti turistici in questo contributo”Locazioni turistiche: la guida per sfruttarle al meglio“. Quello di cui ci occuperemo in questo contributo è aiutare i proprietari di appartamenti destinati ad affitti turistici a capire quali sono le leve da sfruttare per ottenere un vantaggio competitivo nei confronti dei propri concorrenti, rispettando la normativa in vigore.

Il valore dell’appartamento influenza il canone

Un’aspetto delicato quando si parla di affitti turistici è determinare il valore del canone di affitto a notte da applicare all’appartamento. Applicare un canone piuttosto che un altro può determinare il successo o l’insuccesso delle vostre inserzioni sui vari siti di inserzioni online, e quindi, indirettamente anche i vostri affari. L’aspetto su cui molti si basano è prevalentemente quello di stabilire il proprio canone sulla base di quello di appartamenti vicini, o della stessa zona. Si tratta di una scelta non del tutto sbagliata, ma che deve essere ponderata anche in base ad altri aspetti. Ogni appartamento, destinato ad affitti turistici deve essere in grado di soddisfare il turista, meglio dei propri concorrenti: ospitalità, servizi tecnologici e servizi di assistenza dall’arrivo alla partenza dell’ospite sono gli aspetti su cui concentrarsi. Solo offrendo questo tipo di servizi in maniera migliore dei concorrenti si potrà ottenere il successo, e quindi la possibilità di valorizzare di più il valore della locazione a notte.

Leve del vantaggio competitivo negli affitti turistici

Gli affitti turistici, sono delle locazioni brevi, disciplinate dall’articolo 1 della Legge n. 431/98 e dagli articoli 1575 e seguenti del codice civile. Per questo tipo di locazione non è possibile offrire servizi di tipo turistico-ricettivo (come pulizia giornaliera, ristorazione, o cambio biancheria), pena la classificazione come attività alberghiera dell’attività, con tutti gli adempimenti ad essa connessi. Tuttavia, vi sono alcuni servizi che il legislatore ha inteso consentire a questo tipo di locazione: si tratta della fornitura di utenze (energia elettrica, gas, acqua calda, riscaldamento e climatizzazione), la manutenzione e riparazione dell’alloggio, la pulizia ad ogni cambio di ospite. Oltre a questi, vi sono una serie di particolarità, che è possibile sfruttare per ottenere un vantaggio competitivo nei confronti dei propri concorrenti. Ecco le leve da sfruttare:

  • Web e social media – I turisti, ma specialmente i viaggiatori business amano scegliere loro stessi l’appartamento dove andranno a soggiornare, e spesso lo fanno tralasciando i normali siti di prenotazione, preferendo affidarsi a siti web dei proprietari, in grado di offrire maggiori informazioni sull’appartamento: una descrizione accurata e foto di ottima qualità (indispensabile un fotografo professionista) sono la principale leva su cui puntare: ricordate che in questi casi è la prima impressione che fa la differenza. Create un testo che spieghi nel dettaglio come è composta la casa (n° di stanza e metri quadri) e quante persone è in grado di ospitare. E’ consigliabile tradurre l’annuncio in più lingue (o impostare il vostro sito in modo da poter variare la lingua del testo), in modo che possiate allargare al massimo la vostra clientela. Ricordate che i viaggiatori prenotano spesso tramite mobile, quindi il sito web deve essere leggile da parte di tutti i dispositivi mobili;
  • SEO – Chiunque si affacci nel web non può fare a meno di pensare in ottica di Serch engine Optimization, ovvero quella tecnica in base alla quale i motori di ricerca classificano i vari siti web quando facciamo una ricerca online. Avere un ottimo sito web, completo con ogni informazione, ma non renderlo ottimizzato per la SEO, significa perdere molte posizioni nei motori di ricerca, e quindi di conseguenza la perdita di molti potenziali clienti. Se non siete esperti di SEO non preoccupatevi, ci sono esperti che possono fare tutto questo al posto vostro;
  • Il Feddback dei clienti – Uno dei principali motivi per la scelta di un appartamento per soggiorni brevi deriva dalla lettura di feedback positivi da parte di altri turisti che vi hanno soggiornato in precedenza. Chi si mette in viaggio tende a seguire i suggerimenti di chi ha utilizzato la struttura in precedenza. Per questo motivo promuovere la scrittura di feedback positivi, da parte dei turisti, è un’altra leva su cui spingere: maggiori saranno i feddback e maggiori possibilità avrete di venire scelti da nuovi clienti. Inoltre, non dimenticate di dare adeguata visibilità sul sito di eventuali partnership o convenzioni che avete stipulato con aziende del settore, serviranno a dare credibilità alla vostra attività;
  • Arredamento – Sembra strano ma le persone in vacanza vogliono sentirsi a casa propria. Non occorre essere degli arredatori d’interni per colpire nel segno, ma tutto dipende dal target di clientela alla quale state puntando. Se avete la casa in una location esclusiva, allora inserire elementi di pregio, con cura nei dettagli sarà il vostro elemento di distinzione nei confronti dei vostri concorrenti. Se, invece, scegliete un target più basso allora inserite elementi d’arredo pratici e che non costino troppo. In ogni caso, immancabili sono: stoviglie, posate, bicchieri e piccoli elettrodomestici. Assolutamente da non dimenticare sono le tende, un piccolo dettaglio che potrebbe fare la differenza;
  • Servizi tecnologici – L’appartamento da affittare deve essere dotato di una connessione internet wi-fi funzionante e di un servizio telefonico con offerte vantaggiose. Infatti, non è raro che i turisti portino con se strumenti tecnologici come pc, smartphone e tablet. Offrire questi servizi e renderli ben visibili sul sito vi aiuterà ad attrarre nuovi clienti;
  • Offerta turistica – Non dimenticate di inserire in casa tutte le informazioni riguardanti l’offerta turistica territoriale. Il turista vuole trovare informazioni su quali itinerari ci sono da vedere, dove andare di giorno, o quali locali frequentare la sera, per non dimenticare le informazioni sul funzionamento della casa (come fare la raccolta differenziata, i numeri utili, e i vostri contatti personali). Il turista, anche in questo caso, vuole sentirsi informato, per sentirsi come fosse a casa propria;
  • Turisti business – Accanto ai turisti classici, potete prendere in considerazione anche la possibilità affittare anche a viaggiatori business. Chi viaggia spesso per lavoro sta scegliendo sempre più spesso la comodità degli affitti turistici, che garantiscono maggiore privacy, e location particolari. Per attirare anche questo tipo di clientela è possibile offrire offerte speciali, come ad esempio la possibilità di farsi accompagnare o raggiungere dalla famiglia, con tariffe agevolate. Naturalmente è da tenere presente che i turisti business prediligono appartamenti nelle zone strategiche della città, vicino ai maggiori poli fieristici e congressuali ben servite dai mezzi di trasporto;
  • Aspetti fiscali – Sia per quanto riguarda la vostra posizione fiscale in qualità di proprietari, sia per la sicurezza dei clienti, soprattutto quelli business, è fondamentale avere a disposizione un consulente fiscale. Per voi proprietari la consulenza riguarderà la stesura dei contratti di locazione (che ricordiamo non devono essere registrati), e per il rilascio delle ricevute non fiscali, che il cliente business non esiterà a richiedervi. ricordate che i compensi percepiti dalla locazione turistica devono sempre essere inseriti in dichiarazione dei redditi che ogni anno sarete obbligati a presentare. Non dimenticate poi l’importanza della scelta tra tassazione ad Irpef della locazione o la scelta della cedolare secca. Non esiste una scelta migliore a priori, tutto dipende dalla vostra situazione personale, e soltanto un consulente saprà indicarvi la giusta scelta da effettuare.

I servizi di consulenza

Saper valorizzare la propria casa, destinata ad affitti turistici, può sembrare un’operazione facile, ma occorre avere un occhio esperto, in grado di capire su quali elementi poggiare il vostro vantaggio competitivo, rispetto ai concorrenti. Oggi vi sono migliaia di case destinate ad affitti brevi, e saper catturare l’attenzione del turista prima degli altri fa la differenza. Affidarsi ad esperti del settore può diventare un valore aggiunto per far risparmiare tempo e denaro a voi proprietari, evitandovi di instaurare progetti che possono poi risultare fallimentari. Non dimenticate che la corretta gestione e valorizzazione dell’immobile renderanno più appetibile lo stesso anche in caso di una futura vendita. Per questo, se avete bisogno di consulenza, per la gestione degli aspetti legati alla SEO, alla gestione del sito web, o agli adempimenti fiscali legate agli affitti brevi non esitate a contattarci.

About Fiscomania

Fiscomania
Federico, 31 anni, mi occupo di consulenza verso imprese e professionisti e della loro pianificazione fiscale. Dal 2013 gestisco Fiscomania.com. Se volete approfondire la vostra situazione personale da un punto di vista fiscale oppure se avete un quesito personale contattatemi direttamente. Grazie

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4 comments

  1. Potete spiegamri la differenza tra affitti turistici e casa vacanza gestita in modo non professionale?

  2. Buonasera
    L’art 71 del Tuir precisa che per chi effettua Locazione Turistica di un bene ricevuto in locazione, tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato in qualità di sublocatore nell’anno solare e le spese specificatamente inerenti. Vorrei capire meglio cosa può essere ricompreso tra le “spese inerenti”, oltre al canone di locazione corrisposto al proprietario. Nel subaffittare un appartamento con finalità turistica, infatti, si affrontano considerevoli spese di gestione per consegnare all’ospite una casa in ordine (lavanderia, pulizie…), oltre alle spese di utilities quali luce, gas, rifiuti ecc.
    Possono tutte queste spese essere sottratte ai redditi da dichiarare sotto “redditi diversi”?

    • Fiscomania

      Non esiste un’elenco di spese puntuali che possono essere dedotte. Ci sono due aspetti che rendono le spese deducibili: l’inerenza della spesa all’attività, quindi in questo senso utenze e spese di pulizia etc sono sicuramente inerenti, e l’analiticità della spesa, ovvero si deve poter dimostrare che quella spesa è legata all’immobile nel momento in cui è stato locato. Non può dedursi le utenze di tutto il mese se l’immobile magari è stato locato per soli 10 giorni. Questo aspetto rende sicuramente più difficoltosa la deduzione delle varie spese.

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