Locazioni: compilazione del modello Unico

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La compilazione della dichiarazione dei redditi richiede particolare attenzione nella corretta indicazione delle locazioni del contribuente. Di seguito andremo ad analizzare le condizioni per le quali i conduttori hanno la possibilità di usufruire di detrazioni sul canone di locazione pagato,e tutte le modalità di compilazione del modello Unico relativamente alle locazioni, per determinare l’Irpef o la cedolare secca.

La compilazione del modello Unico persone fisiche richiede al contribuente di prestare particolare attenzione alla compilazione del quadro RB dedicato ai fabbricati. All’interno di tale quadro devono essere indicate tutte le locazioni in essere nel periodo di imposta, al fine di assoggettare i relativi canoni a tassazione Irpef, o in alternativa alla cedolare secca. Inoltre, i soggetti conduttori di un contratto di locazione hanno la possibilità di portare in detrazione parte dei canoni di locazione sostenuti se l’immobile è adibito ad abitazione principale. Di seguito andremo ad analizzare le modalità di compilazione del modello Unico riguardanti i contratti di locazione.

Dichiarazione dei redditi dei locatori: il reddito delle locazioni

I soggetti proprietari di un immobile, concesso in locazione, sono tenuti ogni anno a presentare la dichiarazione dei redditi per assoggettare ad imposizione il reddito percepito dalle locazioni. Non vi sono esenzioni o franchigie, quindi anche in assenza di altri redditi il reddito da locazione è sempre soggetto a tassazione. L’indicazione del reddito derivante dalla locazione di un immobile deve essere inserita nel quadro RB del modello Unico persone fisiche, denominato “Reddito dei fabbricati e altri dati“.

La sezione I del quadro è destinata ad accogliere i dati di tutti i fabbricati per i quali il soggetto detenga su di essi un diritto reale (proprietà, usufrutto, diritto di abitazione, etc). L’unico caso in cui, deve essere utilizzato il quadro RL (destinato ad accogliere i “redditi diversi“, di cui all’articolo 67 del Tuir), è quando si percepisce un reddito derivante dalla locazione di un immobile detenuto all’estero, oppure, nel caso in cui si percepisca un reddito derivante da sublocazione di un immobile (detenuto in Italia). Al di fuori di questi specifici casi i redditi delle locazioni trovano collocazione all’interno del quadro RB del modello Unico. Vediamo adesso, la compilazione del quadro RB per la determinazione del reddito imponibile Irpef o cedolare secca, derivante dalle locazioni.

Una volta individuati tutti gli immobili la prima cosa da fare è indicare la rendita catastale non rivalutata dell’immobile (in colonna 1), mentre in colonna 2 dovrà essere indicato:

  • il codice 3 se l’immobile è locato in regime di libero mercato oppure concesso in locazione a canone concordato in mancanza dei requisiti descritti nelle istruzioni relative al codice 8.
  • il codice 4 se l’immobile è locato in regime legale di determinazione del canone o “equo canone“;
  • il codice 8 se l’immobile è situato in un comune ad alta densità abitativa concesso in locazione a canone concordato (articoli 2, comma 3, 5, comma 2 e 8, Legge n. 431/1998) in base agli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini più rappresentative a livello nazionale o se l’immobile, dato in locazione a canone concordato con opzione per il regime della cedolare secca, situato in uno dei comuni per i quali è stato deliberato negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore (28 maggio 2014) della legge di conversione del decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. In questo caso deve essere compilata la sezione II del quadro B, avendo cura di barrare la casella “Stato di emergenza“.

Se tutto o parte dell’immobile è dato in locazione, bisogna compilare la colonna 5 indicando uno dei seguenti codici corrispondenti alla percentuale del canone che viene riportata nella colonna 6canone di locazione“:

  • Codice 1 – Corrisponde al 95% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, il 5% è considerato di deduzione forfettaria per tenere conto dei costi legati alla locazione;
  • Codice 2 – Corrisponde al 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
  • Codice 3 – Corrisponde al 100% del canone nel caso di opzione per il regime della cedolare secca (in questo caso non si beneficia di alcuna deduzione forfettaria);
  • Codice 4 – Corrisponde al 65% del canone, nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico.

Nella colonna 6 deve essere indicato il 95% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione se nella colonna 5 (“codice canone“) è stato indicato il codice 1, il 75% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 2, il 100% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 3, il 65% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 4. Nella colonna 6 deve essere riportato l’importo del canone di locazione, calcolando l’eventuale rivalutazione annua sulla base dell’indice Istat, e l’eventuale maggiorazione percepita in caso di sublocazione. Importante sottolineare che l’ammontare da indicare non deve comprendere le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone (a patto che le stesse siano effettivamente documentate, se il rimborso di queste spese avviene a forfait, costituisce reddito e deve essere indicato in colonna 6). Se il fabbricato è concesso in locazione solo per una parte dell’anno, il canone annuo va indicato in proporzione ai giorni, indicati nella colonna 3, di durata della locazione. In caso di comproprietà il canone va indicato per intero indipendentemente dalla quota di possesso.

Il locatore non deve indicare i canoni, derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, che non sono stati percepiti per morosità dell’inquilino se, entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi (30 settembre dell’anno successivo a quello oggetto di dichiarazione), si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità. In tal caso, deve essere indicato in colonna 7 il codice 4, ma deve essere comunque dichiarata la rendita catastale. I proprietari degli immobili locati a persone per le quali opera la sospensione della procedura di sfratto (Legge n. 9/2007) devono invece, indicare in questa colonna il canone di locazione e nella colonna 7Casi particolari” il codice 6. Per approfondire: Tassazione dei canoni di locazione non riscossi.

Se oltre all’abitazione sono concesse in locazione anche le relative pertinenze (box, cantina, etc.) indicando un unico canone di locazione, se queste sono dotate di rendita catastale autonoma, bisogna indicare per ciascuna unità immobiliare la quota del canone ad essa relativa ripartendo il canone, in misura proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare. Per ottenere la quota proporzionale del canone di locazione applicare la formula:

Quota proporzionale del canone = canone totale x singola rendita/totale delle rendite. 

Il locatore dovrà inoltre barrare la colonna 11 (“cedolare secca”), nel caso di opzione per l’applicazione della cedolare secca sulle locazioni e quindi compilare anche la sezione II del quadro RB indicando i “Dati relativi ai contratti di locazione” (righi da RB21 a RB29).

Infine, la colonna 12 (“casi particolari Imu“) in cui dovrà essere indicato uno dei seguenti codici in presenza delle relative situazioni particolari riguardanti l’applicazione dell’Imu:

  • Codice 1 – Fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, del tutto esente dall’Imu o per il quale non è dovuta l’Imu per il 2015 ma assoggettato alle imposte sui redditi. In questo caso sul reddito del fabbricato sono dovute l’Irpef e le relative addizionali anche se non è concesso in locazione;
  • Codice 2 – Abitazione principale e pertinenze assoggettate ad Imu. Si tratta, ad esempio, delle abitazioni principali classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (“abitazioni di lusso“). Indicando questo codice, sul relativo reddito non sono dovute Irpef e addizionali in quanto sostituite dall’Imu. Deve essere indicato questo codice anche per le pertinenze assoggettate ad Imu;
  • Codice 3 – Immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad Imu, situato nello stesso comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale. In questo caso il reddito dell’immobile concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%.

Inoltre dovrà indicare il reddito del fabbricato locato: nella colonna 13 se è soggetto a tassazione ordinaria, nella colonna 14 se è soggetto a cedolare secca al 21%, nella colonna 15 se è soggetto a cedolare secca al 10%.

Con la Risoluzione n. 31/E/2016 l’Agenzia delle Entrate, considerata la difficoltà per alcuni operatori a reperire il codice identificativo per i contratti di locazione meno recenti, per rendere più agevole l’effettuazione degli adempimenti dichiarativi, ha consentito, di indicare, sia nel modello 730 sia nel modello Unico gli estremi di registrazione del contratto utilizzando i codici serie: 3P (registrazione telematica tramite Siria e Iris), o 3T (registrazione telematica tramite altre applicazioni), in alternativa al codice identificativo del contratto, gli estremi di registrazione dei contratti di locazione (data, serie numero e codice ufficio). Inoltre, nella risoluzione l’Agenzia ricorda che il codice identificativo del contratto può comunque essere reperito tramite l’applicazione presente sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate, a questo link.

Locazioni turistiche nel modello Unico

Una particolare situazione di compilazione del quadro RB del modello Unico è quello che riguarda le c.d. “locazioni turistiche“, ovvero le locazioni brevi di durata inferiore a 30 giorni, effettuate per finalità turistiche, da parte di persone fisiche titolari di diritto reale sull’immobile. Si tratta di locazioni non regolate dalla Legge n. 431/1998, ma direttamente dal codice civile. Per approfondimenti su questo tipo particolare di locazione vi rimandiamo al nostro contributo: “Locazione turisticha: guida per sfruttarla al meglio“, in questo ambito, invece, adiamo ad analizzare la modalità di compilazione del modello Unico per questo tipo di locazione.

Per semplificare al massimo, prendiamo il classico esempio di una persona fisica (“non imprenditore“), che possiede un appartamento in una città d’arte, per il quale ha dato mandato ad una agenzia turistica (o ad un portale web di prenotazioni) di concedere l’immobile in affitto ai turisti con contratti di durata inferiore a 30 giorni. Periodicamente l’agenzia emette fattura per la provvigione spettante al proprietario, versando allo stesso il ricavato degli affitti al netto della provvigione fatturata. A questo punto il proprietario dell’immobile si trova con un compenso netto incassato e una fattura dell’agenzia (o del portale web che funge da intermediario).

Al momento della dichiarazione dei redditi il proprietario dell’immobile è tenuto ad indicare i redditi derivanti dall’affitto turistico, in base a contratti di durata inferiore a 30 giorni, nel quadro RB del modello Unico, al lordo della provvigione dell’agenzia turistica, ma beneficiando della detrazione forfettaria del 5% (indicando il codice 1 nella colonna 5, della sezione I del quadro, se si opta per la tassazione ad Irpef).  Ipotizzando che il proprietario dell’appartamento abbia affittato lo stesso per 180 giorni nell’anno e abbia percepito un affitto di €. 15.000 con commissione dell’agenzia di €. 1.500. A fine anno l’agenzia versa al proprietario la somma netta di €. 13.500. Il proprietario al momento di presentazione del modello Unico dovrà indicare nel quadro RB due distinti righi, uno per i giorni in cui l’immobile è stato affittato e uno per i giorni in cui l’immobile è rimasto sfitto:

  • Rigo relativo al periodo di affitto – in questo rigo dovrà essere indicata in colonna 1 la rendita catastale dell’immobile, in colonna 2 il codice 3 (“locazione a canone libero“), in colonna 3, la somma dei giorni nell’anno in cui l’immobile è stato affittato con locazione turistica, in colonna 5, il codice  1, per ottenere la deduzione forfettaria del 5%, e la tassazione ad Irpef, oppure il codice 3 in caso di applicazione della cedolare secca (in questo caso si tassa il 100% del canone senza deduzione). In colonna 6, quindi, si dovrà indicare il canone di locazione, al 95% se si è scelto il codice 1 (tassazione Irpef), nel nostro esempio pari a €. 14.250 (€. 15.000*95% ovvero la somma di i redditi da locazione annui senza togliere la provvigione dell’agenzia per il 95%), oppure €. 15.000 se si è scelta la tassazione con cedolare secca (codice 3, colonna 5). Tali importi andranno poi riportati nelle colonne 13 (Irpef) e 14 (cedolare secca al 21%) a seconda del tipo di tassazione scelto. Nella seconda sezione del quadro RB in riportando il rigo di sezione I utilizzato per la locazione, dovrà essere barrata la casella 8 (“Contratti non superiori a 30gg“);
  • Rigo relativo al periodo non affittato – in questo rigo dovrà essere preliminarmente barrata la casella 8 (“continuazione“), per indicare che si tratta della continuazione rispetto al rigo precedente. In colonna 1 si indica nuovamente la rendita catastale dell’immobile, in colonna 2 il codice 2 relativo agli immobili tenuti a disposizione (non locati), o il codice 1 se l’immobile per voi è l’abitazione principale, in colonna 3 i giorni dell’anno per il quale l’immobile non è stato affittato con locazione turistica.

Detrazione dei redditi degli inquilini: la detrazione Irpef

I contribuenti che conducono una unità immobiliare in virtù di un contratto di locazione hanno diritto ad una detrazione Irpef, al verificarsi di due condizioni prescritte dal Tuir, che sono:

  • l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale;
  • il canone di locazione deve essere stipulato o rinnovato ai sensi della Legge n. 431/98.

La detrazione Irpef legata alle locazioni è applicabile sia per i contratti di locazione a canone libero (c.d. “4+4”), per i contratti a canone concordato (c.d. “3+2”), che per i contratto di natura transitoria in particolare stipulati per gli studenti universitari fuori sede. L’ammontare della detrazione è proporzionale al reddito complessivo del contribuente/inquilino ed è pari a:

  • €. 300 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71;
  • €. 150 se il reddito supera €. 15.493,71 ma non €. 30.987,41.

L’ammontare della detrazione varia nei seguenti casi:

  • inquilini con contratti di locazione a canone concordato, stipulati recependo le condizioni contenute negli accordi definiti a livello locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative. In questo caso l’ammontare massimo della detrazione è pari a:
    • €. 495,80 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71;
    • €. 247,90 se il reddito supera €. 15.493,71 ma non €. 30.987,41;
  • inquilini di età compresa tra i 20 e i 30 anni con contratto di locazione a canone concordato. Per fruire di questa detrazione occorre il verificarsi della seguente condizione: l’abitazione oggetto del contratto di locazione (che deve essere stato stipulato a partire dal periodo di imposta 2007) non deve costituire abitazione principale anche dei genitori ovvero dei soggetti cui i giovani risultino affidati dagli organi competenti. In questo caso l’ammontare massimo della detrazione è pari a €. 991,60 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71. La detrazione spetta solo per i primi 3 anni, fermo restando il permanere del requisito dell’età;
  • inquilini lavoratori dipendenti. É la detrazione che spetta ai lavoratori dipendenti che hanno cambiato la propria residenza per motivi di lavoro, e che prendono in locazione, nel comune di lavoro, o in un comune ad esso limitrofo, un’unità immobiliare destinata a propria abitazione principale. Si richiede che il nuovo comune di residenza sia distante almeno 100 km dal precedente e che, in ogni caso, sia situato in altra regione. Il trasferimento deve avvenire nei tre anni antecedenti la richiesta di detrazione. In questo caso l’ammontare massimo della detrazione è pari a:
    • €. 991,60 se il reddito complessivo è fino a €. 15.493,71;
    • €. 495,80 se il reddito supera €. 15.493,71 ma non €. 30.987,41. La detrazione spetta per tre anni dalla data di trasferimento della residenza, intendendo per anno il periodo di imposta;
  • studenti universitari fuori sede. La detrazione spetta per i canoni di locazione pagati dagli studenti iscritti ad un corso di laurea “fuori sede“. La detrazione spetta altresì ai contratti di ospitalità e agli atti di assegnazione in godimento o locazione stipulati con enti per il diritto allo studio, università collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fini
    di lucro e cooperative. Il diritto spetta se sussistono le seguenti condizioni:

    • l’università deve essere ubicata in comune diverso da quello in cui lo studente ha la residenza anagrafica, distante almeno 100 km e sito in provincia diversa da quella di residenza;
    • l’unità immobiliare deve essere ubicata nel comune in cui ha sede l’università o in comune limitrofo. Le spese sono detraibili, anche se l’università sia ubicata nel territorio di uno Stato membro UE o in uno degli Stati aderenti all’accordo SEE con i quali sia possibile lo scambio di informazioni. Le spese sono detraibili anche se sono state sostenute nell’interesse di persone fiscalmente a carico.

Per approfondire: La detrazione Irpef per canoni di locazione

La nostra consulenza

Dovete compilare il quadro RB del modello Unico per dichiarare delle locazioni, ma avete qualche dubbio? Lasciateci un commento, saremo lieti di rispondervi nel più breve tempo. Volete avere maggiori informazioni sulla compilazione del quadro o volete esporci un vostro caso personale? Lasciateci un commento e vi ricontatteremo in privato per una consulenza.

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Fiscomania
Federico, 31 anni, mi occupo di consulenza verso imprese e professionisti e della loro pianificazione fiscale. Dal 2013 gestisco Fiscomania.com. Se volete approfondire la vostra situazione personale da un punto di vista fiscale oppure se avete un quesito personale contattatemi direttamente. Grazie

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10 comments

  1. Ingravalle Leonardo

    Vorrei proporre un quesito particolare. Mia madre, proprietaria di un appartamento dato in locazione, è deceduta il 10 luglio 2015, io e le mie 2 sorelle siamo gli eredi, dovendo preparare l’unico 2016 per conto di mia madre nel quadro RB relativo all’immobile in parola devo inserire alla voce canone di locazione l’importo annuo oppure l’importo relativo effettivamente percepito durante i 6 mesi in cui era in vita? Peraltro c’è da aggiungere che l’inquilino dal mese di settembre non ha più pagato nessun canone né spese condominiali o consumo idrico, è in atto la richiesta al giudice di sfratto per morosità. Come devono comportarsi gli eredi nella propria dichiarazione, avendo percepito solo i canoni relativi al mese di luglio e agosto.
    Spero di essere stato chiaro ad esporre il problema e resto in attesa di una vostra risposta. Ringrazio anticipatamente,

    • Fiscomania

      Salve, sua madre deve dichiarare l’affitto per il periodo che va dal primo gennaio alla data del decesso. Il canone relativo alla successiva parte dell’anno dovrà essere dichiarato dagli eredi ognuno per la propria quota di proprietà dell’immobile. L’affitto deve essere dichiarato per competenza e non per cassa. Questo significa che l’affitto deve essere dichiarato anche se non percepito, fino a quando non è stata pronunciata la sentenza di sfratto per morosità. Sino a quel momento si è obbligati comunque a dichiarare l’affitto, anche se non percepito.

  2. buonasera e complimenti.
    Apprezzo molto questa guida che trovo chiara e schematica e la utilizzerò per la mia dichiarazione dei redditi.
    Mi piacerebbe capire meglio come cambierebbe la compilazione del 730 da voi espicata nel caso delle “Locazioni turistiche” dell’abitazione principale (prima casa) che come detto può beneficiare dei vantaggi se viene locata solo in parte (non interamente tutta la casa).
    In questa specifica situazione, come dovrei compilare i due righi “Rigo relativo al periodo di affitto” e “Rigo relativo al periodo non affittato”?
    La spiegazione del vostro articolo è chiara e minuziosa, ma nei vari codici mi pare che non sia contemplata questa ulteriore eventualità (cioè la locazione di parte dell’abitazione principale per finalità turistica per periodi sotto i 30 giorni cadauno)
    spero di esser stato chiaro e possibilmente vogliate spiegarmi questa cosa.
    poi per la differenza tra unico e 730 penso riuscirò a tradurla da me stesso!!
    saluti

    • Fiscomania

      Salve e grazie, nel caso di locazione parziale dell’abitazione principale lei dovrà compilare un rigo per indicare gli eventuali giorni dell’anno in cui l’abitazione principale non è stata affittata (codice “1”) barrando poi la casella continuazione. Dovrà quindi essere compilato un nuovo rigo per indicare i giorni in cui l’abitazione principale è stata locata (codice “11”), inserendo il canone di locazione percepito. Il canone dovrà indicarlo nella relativa casella a seconda che scelga la tassazione con cedolare secca o tassazione Irpef.

  3. Perfetto,
    ricapitolando per chi come me NON vuole utilizzare la tassazione con cedolare secca, la compilazione sarà la seguente:

    Rigo relativo al periodo non affittato –
    1. In colonna 1 si indica la rendita catastale dell’immobile;
    2. in colonna 2 il codice 1 (perché l’immobile è l’abitazione principale);
    3. in colonna 3 i giorni dell’anno per il quale l’immobile non è stato affittato con locazione turistica.

    Rigo relativo al periodo di affitto
    1. colonna 1 la rendita catastale dell’immobile;
    2. in colonna 2 il codice 11 (“locazione a canone libero“);
    3. in colonna 3, la somma dei giorni nell’anno in cui l’immobile è stato affittato con locazione turistica;
    4. in colonna 5, il codice 1, per ottenere la deduzione forfettaria del 5%, e la tassazione ad Irpef;
    5. In colonna 6, quindi, si dovrà indicare il canone di locazione, al 95% se si è scelto il codice 1 (tassazione Irpef), nel nostro esempio pari a €. 14.250 (€. 15.000*95% ovvero la somma di i redditi da locazione annui senza togliere la provvigione dell’agenzia per il 95%)
    6. Infine dovrà essere barrata la casella 8 (“continuazione“), per indicare continua nel rigo precedente.
    Giusto?

    Domanda: Tali importi andranno poi riportati nelle colonne 13 (Irpef) e 14 (cedolare secca al 21%) a seconda del tipo di tassazione scelto?

    • Fiscomania

      Tutto corretto. Si gli importi della locazione andranno poi riportati nelle colonne 13 o 14 a seconda del tipo di tassazione scelto.

  4. Salve, grazie mille per le preziose informazioni.
    Avrei bisogno di un paio di chiarimenti.
    1) Leggo nell’articolo che nel caso di affitto di un immobile per una parte dell’anno, il canone va indicato proporzionalmente al periodo di locazione. Cosa significa? Non devo indicare il canone effettivamente percepito? L’immobile è stato locato per 5 mesi, per cui ho indicato il canone mensile moltiplicato per 5 e poi rivalutato secondo l’indice dei prezzi Istat.
    2) L’immobile è costituito da una porzione di abitazione e da una pertinenza, tuttavia in locazione è stata concessa soltanto parte dell’abitazione e NON la pertinenza.
    Come va indicata questa situazione?

    Grazie

    Marco

    • Fiscomania

      Salve, 1) il comportamento tenuto è corretto, se si loca solo per una parte dell’anno si indica il canone di locazione dovuto per i mesi di locazione; 2) la pertinenza non locata sarà indicata con codice “9”;

  5. Salve, io mi trovo ad affrontare un caso particolare: nell’anno 2014 non ho percepito da un inquilino moroso i canoni di locazione di un immobile ad uso abitativo; ho ottenuto in tempo utile per la presentazione dell’Unico 2015 la sentenza di convalida di sfratto, per cui non ho dichiarato i relativi canoni non percepiti in dichiarazione; nel corso del 2015, tuttavia, ho percepito dall’ex inquilino una parte dei canoni; come vanno dichiarati? O meglio, dove vanno iscritti?
    In teoria vi è la sezione III del quadro LM ho visto in rete, ma io non ho beneficiato di alcun credito d’imposta, quindi mi pare strano di doverli indicare lì.

    Grazie

    • Fiscomania

      Salve, deve indicare comunque quei redditi nel quadro LM. Lei non ha beneficiato del credito di imposta in quanto non ha dichiarato quei redditi in virtù dello sfratto esecutivo. Adesso deve portare a tassazione quei redditi allo stesso modo dei soggetti che hanno beneficiato del credito di imposta per aver tassato in precedenza i canoni non riscossi.

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