Beni immobili in Italia: regole di tassazione

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I proprietari di beni immobili devo tenere presenti le imposte dovute per il trasferimento, il possesso o la rendita derivanti dall’utilizzo degli stessi beni immobili. In questa guida tutte le informazioni utili per determinare la tassazione degli immobili in Italia.

La tassazione dei beni immobili rappresenta da sempre un aspetto molto importante per milioni di italiani che possiedono a vario titolo un abitazione.

Oggi possedere beni immobili comporta anche un’adeguata conoscenza della normativa fiscale di riferimento. Infatti, la detenzione di un bene attraverso la titolarità di un diritto reale comporta il pagamento di alcune imposte sia dirette che indirette.

Conoscere prima l’importo di queste imposte, per quanto possibile, può essere di aiuto se state pensando di effettuare un investimento tramite l’acquisto di un bene immobile.

Per questo motivo questa guida può esservi utile se volete conoscere la tassazione di beni immobili in Italia.

Vediamo, quindi, tutte le modalità di tassazione (diretta e indiretta) che vedono coinvolti i beni immobili.

Siete pronti?! Si comincia!

Beni immobili

I beni immobili: definizione

I beni immobili sono costituiti sia dai terreni che dai fabbricati.

Essi sono considerati dall’Amministrazione finanziaria un presupposto utile per identificare la capacità contributiva del contribuente. Per questo motivo il nostro legislatore li ha assoggettati ad imposte che colpiscono il loro reddito (Irpef e relative addizionali), il loro possesso in quanto beni patrimoniali (Imu o Tasi) e il loro trasferimento, realizzato mediante atto tra vivi, come la donazione o la compravendita, o attraverso la successione ereditaria.

In particolare, le tipologie di imposte che possono gravare su un immobile possono derivare da tre presupposti diversi. In particolare sono presupposto di imposta, le fattispecie di seguito esaminate.

Il trasferimento dell’immobile

Il trasferimento dell’immobile la prima fattispecie che genera imposizione.

Nel caso di trasferimento mediante compravendita, le imposte applicate sono:

Mentre nei trasferimenti per donazione (o successione) sono dovute:

  • L’imposta di successione e di donazione, che varia a seconda del rapporto di parentela o di coniugio tra il disponente e i beneficiari, e
  • Le imposte ipotecaria e catastale.

In generale, comunque, per gli atti soggetti a Iva, non si applica l’imposta proporzionale di registro (principio di alternatività). Sono comunque dovute, generalmente in misura fissa, le imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Il reddito dell’immobile

La messa a reddito dell’immobile mediante locazione è presupposto che genera applicazione di imposte. Imposta che possono essere l’Irpef, oppure la cedolare secca.

Per quanto riguarda l’Irpef, i redditi degli immobili sono cumulati con gli altri redditi del possessore e tassati secondo le aliquote previste per tale imposta.

Poiché le aliquote Irpef sono progressive, uno stesso reddito proveniente da immobili può essere tassato, quindi, in misura più o meno elevata a seconda del reddito complessivo nel quale è confluito.

Per evitare questa problematica può essere conveniente l’applicazione della cedolare secca. Si tratta di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, applicabile sui contratti di locazione di immobili abitativi conclusi tra persone fisiche, che non esercitano attività di impresa, o di arte o professione.

Il possesso dell’immobile

Il possesso di beni immobili nel territorio dello Stato è soggetto al versamento dell’Imu o della Tasi (per le abitazioni principali).

Attraverso queste imposte patrimoniali gli immobili vengono tassati in modo proporzionale, senza riferimento alla capacità contributiva di chi lo possiede. Salvo casistiche particolari.

Tralasciando le ipotesi di trasferimento degli immobili, che riguardano situazioni più particolari, vogliano adesso soffermarci sulla tassazione Irpef ed Imu sui fabbricati.

Tassazione Irpef dei beni immobili

A partire dal 1° gennaio 2012, l’Irpef e le relative addizionali (regionale e comunale) non sono dovute sui fabbricati assoggettati all’Imposta municipale propria (Imu). A meno che gli stessi non si trovino nello stesso comune ove è situata l’abitazione principale del proprietario.

Un aspetto importante che riguarda i soggetti passivi è che nonostante l’esclusione dall’Irpef dovranno comunque essere dichiarati nel quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche (o quadro B del modello 730) i dati di tutti gli immobili posseduti. Tranne quelli che non producono reddito di fabbricati (tra cui, gli immobili adibiti esclusivamente alla propria attività professionale e d’impresa, i fabbricati rurali destinati all’agriturismo, quelli destinati all’esercizio del culto, le costruzioni strumentali alle attività agricole, etc).

Tenuto conto di quanto appena detto, il reddito da assoggettare a tassazione Irpef è calcolato tenendo conto anche dei beni immobili concessi in locazione. Sempre che non sia stato scelto il regime di tassazione della “cedolare secca“.

Tassazione Irpef canoni di locazione

In quest’ultimo caso, infatti, i canoni di locazione sono tassati con un’imposta sostituiva e non concorrono alla determinazione del reddito complessivo ai fini Irpef. Se per il fabbricato locato non si è scelto il sistema della “cedolare secca“, nella dichiarazione dei redditi deve essere indicato:

  1. Il canone di locazione ridotto del 5% (articolo 4, comma 74, della Legge n. 92/2012);
  2. Il canone ridotto del 25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
  3. Il canone ridotto del 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico.

Se il fabbricato si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone concordato“, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un’ulteriore riduzione del 30% del canone.

Tassazione a cedolare secca del canone di locazione

Nel caso di opzione per la cedolare secca, nella dichiarazione dei redditi va indicato il 100% del canone.

Questo significa che le eventuali spese sostenute per la locazione, non potranno essere dedotte in alcun modo dal reddito.

Aspetto importante sulla cedolare secca è che la stessa può essere utilizzata anche in alcuni casi particolari di sublocazione. Si tratta delle sublocazioni effettuate per concedere al soggetto che prende il affitto di effettuare locazioni turistiche della durata inferiore a 30 giorni sull’immobile. L’affittuario può in questo caso applicare la cedolare secca sulle locazioni turistiche.

Imu e Tasi

Infine, i fabbricati esenti da Imu (o Tasi), anche se non locati, sono sempre assoggettati, se dovute, alle imposte sui redditi e alle relative addizionali.

Questo in virtù del principio di alternatività tra Irpef e Imu.

Imposte patrimoniali sui beni immobili

L’imposta municipale propria (IMU) è dovuta su tutti gli immobili posseduti a titolo di proprietà o di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). Tranne l’abitazione principale e le relative pertinenze. Vhe di regola sono soggette all’applicazione della Tasi.

La legge di stabilità 2013 (Legge n. 228/2012) ha attribuito quasi interamente ai Comuni, il gettito Imu. Destinando, quindi, allo Stato solo quello relativo agli immobili a uso produttivo classificati nel gruppo catastale D.

Ai fini dell’applicazione della Tasi è considerata abitazione principale l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente ed hanno la residenza anagrafica.

Le pertinenze, invece, sono solo quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nel limite massimo di una per ciascuna delle categorie indicate, anche se iscritte in catasto insieme alla casa di abitazione.

I coefficienti moltiplicativi

La base imponibile dell’imposta (sia essa Imu o Tasi) è costituita dal valore dell’immobile, determinato – per quelli iscritti in catasto moltiplicando la rendita in vigore all’inizio dell’anno, rivalutata del 5%, per uno dei seguenti coefficienti:

  • 160 per i fabbricati inseriti nel gruppo catastale A (ad esclusione di quelli A/10) e nelle categorie C/2, C/6 e C/7
  • 140 per i fabbricati censiti nel gruppo catastale B e nelle categorie C/3, C/4 e C/5
  • 80 per i fabbricati inseriti nelle categorie catastali A/10 e D/5
  • 60 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale D (ad esclusione della categoria D/5). Il moltiplicatore è elevato a 65 a decorrere dal 1° gennaio 2013
  • 55 per i fabbricati inseriti nella categoria catastale C1.

La base imponibile

La base imponibile è ridotta del 50%:

  • per i fabbricati di interesse storico o artistico;
  • per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

Mentre, per i terreni agricoli la base imponibile è costituita dal reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio, rivalutato del 25% e poi moltiplicato per i seguenti coefficienti:

  • 110 per i terreni agricoli, e quelli non coltivati, posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola
  • 135 in tutti gli altri casi.

L’aliquota ordinaria dell’Imu è del 7,6 per mille. Tuttavia, i Comuni, con apposita delibera del Consiglio comunale, possono modificarla in aumento o in diminuzione fino a 0,3 punti percentuali. Considerando che l’aliquota massima applicabile per ciascun comune tenuto conto di Imu e Tasi non può superare l’11,4 per mille.

L’aliquota Tasi che si applica per l’abitazione principale e per le relative pertinenze è fissata allo 0,4%. Percentuale che i Comuni possono modificare, in aumento o in diminuzione, fino a 0,2 punti percentuali.

Le detrazioni

I possessori dell’abitazione principale e delle relative pertinenze (una al massimo per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7) possono detrarre dalla Tasi dovuta per questi immobili, l’importo annuo di €. 200.

Questo fino a concorrenza dell’ammontare dovuto. Detrazione comunque da rapportare al periodo dell’anno per il quale l’immobile è stato destinato ad abitazione principale.

Se utilizzato come abitazione principale da più persone, la detrazione spetta a ciascuna di esse. In tal caso, l’importo totale di €. 200 va ripartito tra di loro. Senza tener conto della quota di possesso.

Per gli immobili non locati, posseduti da persone anziane o disabili residenti in istituti di ricovero (e precedentemente adibiti ad abitazione principale degli stessi), i Comuni possono prevedere l’assimilazione alla casa di abitazione principale. Applicando l’aliquota ridotta e riconoscendo la detrazione annua di €. 200.

La medesima agevolazione può essere riconosciuta dai Comuni per l’unità immobiliare posseduta in Italia a titolo di proprietà o di usufrutto dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato. Sempre a condizione che la stessa non sia locata.

Se i componenti di un nucleo familiare hanno stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e le pertinenze, in relazione al medesimo nucleo familiare, si applicano per un solo immobile.

Per gli immobili che a seguito di separazione o divorzio sono stati assegnati ad uno dei coniugi, lo stesso risulta obbligato al pagamento complessivo dell’imposta, a prescindere dal fatto che sia proprietario o meno dell’immobile (diritto di abitazione).

Il soggetto obbligato al pagamento dell’imposta può avvalersi dell’aliquota ridotta e della detrazione per l’abitazione principale.

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