Immobili di interesse storico-artistico: tassazione

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Immobili di interesse storico artistico, con la nuova modalità di tassazione si dovrà sempre fare riferimento alla rendita catastale effettiva. Esenzione Ires/Irpef per gli immobili non locati.

La tutela, protezione e conservazione degli immobili dichiarati dal Ministero “di particolare interesse storico artistico” è regolata dal Decreto Legislativo n. 42/2004. La norma appone precisi obblighi legati all’uso e al rispetto architettonico dell’edificio (ristrutturazione, restauro, passaggi di proprietà) per tutelare la conservazione degli stessi. Tuttavia, a fronte di tali imposizioni, tali immobili hanno sempre avuto un trattamento tributario semplificato rispetto alle regole ordinarie.

Il decreto semplificazioni D.L. n. 16/2012, ha apportato importanti novità riguardo la tassazione ai fini Ires degli immobili di interesse storico e artistico, che hanno modificato una parte delle importanti agevolazioni fiscali a cui erano sottoposti fino al 2012.

La disciplina previgente (art.11, co. 2, della L.413/91) – La disciplina previgente disponeva che il reddito degli immobili di interesse storico e artistico veniva determinato mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato. La norma poteva essere applicata sia per gli immobili locati, sia per quelli posseduti in regime d’impresa.

La disciplina novellata (D.L. n. 16/2012) – Il decreto semplificazioni fiscali ha apportato importanti modifiche nella tassazione Ires degli immobili di interesse storico artistico, in particolare:
  • Tassazione ai fini Ires (art. 37 Tuir): Ai fini Ires, per la determinazione del reddito imponibile occorre sempre partire dalla rendita catastale rivalutata del 5%, abbattuta del 50%, (rendita catastale effettiva).
    • Immobili locati: si deve guardare al maggiore tra il canone di locazione ridotto del 35% e la rendita catastale effettiva;
    • Cedolare Secca: Nel caso in cui il locatore/possessore registri un contratto di locazione aderendo alla cedolare secca, il reddito da locazione percepito viene assoggettato a tassazione sostitutiva, applicando le regole previste per questo particolare regime:
      • aliquota del 21% (per i contratti a canone libero e altre tipologie);
      • aliquota del 10% (per i contratti a canone agevolato).
    • Immobili non locati: l’assoggettamento ad IMU li rende esenti da Ires/Irpef e dalle relative addizionali.
  • Tassazione ai fini dell’IMU: la base imponibile per il calcolo dell’IMU è determinata in maniera ordinaria, sulla base della rendita effettiva, calcolata come visto in precedenza.

Gli stessi criteri di tassazione valgono anche per la determinazione del reddito di questi immobili quando questi immobili siano posseduti da enti non commerciali, da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di impresa, da società ed enti commerciali non residenti senza stabile organizzazione nel territorio dello Stato e da enti non commerciali non residenti.

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