Affitto di azienda: aspetti civilistici, contabili e fiscali

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Per effetto della stipulazione del contratto di affitto di azienda, il concedente attribuisce l’intera gestione dell’azienda di cui è proprietario ad un soggetto terzo, affittuario.  

La situazione economica che ci troviamo ad affrontare non permette alle imprese di sfruttare al massimo la propria capacità produttiva, per questo, lo strumento dell’affitto di azienda può rappresentare un valido strumento per esternalizzare una parte della propria attività riuscendo ad ottenere profitti, dati dall’incasso dei canoni di locazione, a costi sicuramente inferiori rispetto a produrre direttamente.

L’affitto di azienda permette anche il conseguimento di ulteriori fini (gestione di una crisi aziendale, passaggio generazionale, ecc.) senza il necessario e definitivo trasferimento del complesso aziendale. Vediamo adesso di capire meglio le caratteristiche peculiari, civilistiche contabili e fiscali, del contratto di affitto di ramo d’azienda.

La disciplina civilistica

L’articolo 2555 del codice civile definisce l’Azienda come:

“il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”

La possibilità di stipulare contratti di affitto aventi ad oggetto l’azienda è prevista dall’articolo 2562 del codice civile il quale, si limita a prevedere che all’affitto di azienda si applichino le medesime norme previste dall’articolo 2561 del c.c. in tema di usufrutto di azienda.

Per conferimento d’azienda si intende l’operazione attraverso la quale un’azienda (o parte di essa) viene conferita da una persona fisica o giuridica (c.d. conferente) ad una società (c.d. conferitaria) giuridicamente distinta dal conferente. Il conferimento si realizza nel trasferimento del diritto sull’azienda alla società. In sostanza, attraverso tale operazione, si separa dall’impresa conferente un complesso aziendale in funzionamento e lo si inserisce nell’impresa conferitaria, già costituita o nata a seguito del conferimento.

Oggetto del contratto di affitto è una azienda, considerata come il complesso unitario di tutti i beni mobili e immobili, materiali e immateriali concessi in godimento, in quanto organizzati unitariamente per la produzione di beni e servizi.

Tra l’altro, perché si abbia affitto di azienda non necessariamente occorrono tutti gli elementi che normalmente la costituiscono, ben potendo alcuni di essi – specie quelli immateriali, quale l’avviamento – mancare oppure non essere funzionanti al momento del sorgere del contratto purché il loro difetto non comprometta l’unità economica del complesso affittato e la sua potenzialità produttiva. A livello civilistico la normativa applicabile all’affitto di azienda prevede che:

  • Obblighi del concedente – Il concedente è tenuto a consegnare l’azienda all’affittuario secondo le caratteristiche pattuite nel contratto, in modo che possa servire alla funzione a cui è destinata;
  • Obblighi dell’affittuario – L’affittuario dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Egli deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficacia dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte;
  • Forma del contratto – I contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà o il godimento dell’azienda devono essere provati per iscritto (forma ad probationem). Gli stessi, redatti in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, devono essere depositati per l’iscrizione nel registro delle imprese entro 30 giorni dalla stipulazione;
  • Divieto di concorrenza – A chi cede in affitto un’azienda si estende, per tutta la durata del contratto, il divieto di concorrenza previsto dall’articolo 2557 c.c., ovverosia il divieto di iniziare una nuova impresa in grado di sviare la clientela dall’azienda ceduta in affitto;
  • Successione nei contratti di lavoro – L’affittuario dell’azienda subentra in tutti i contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda che non abbiano carattere personale. Quindi anche i contratti di lavoro continuano con l’affittuario, e il lavoratore conserva tutti i suoi diritti. Se l’affitto si estende anche ai crediti, la cessione di questi, anche in mancanza di notifica al debitore o di sua accettazione, ha effetto, nei confronti dei terzi dal momento dell’iscrizione del contratto di registro delle imprese;
  • Differenze di inventario – Al fine di permettere al concedente la conservazione del valore economico dell’azienda concessa il affitto il codice civile riconosce allo stesso, l’obbligo di ricevere (articolo 2561 comma 4 del codice civile) un indennizzo in danaro corrispondente alla differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio ed alla fine del rapporto sulla base dei valori correnti al termine dell’affitto.

La stima dei beni conferiti

Nelle società di capitali vige la regola enunciata dagli articoli 2342 comma 3 seconda parte e 2464 comma 5 seconda parte del codice civile, secondo cui le partecipazioni al capitale della società conferitaria corrispondenti ai beni in natura conferiti (azioni di Spa o quote di Srl) devono essere integralmente liberate al momento della sottoscrizione. Ciò significa che il conferimento deve avvenire contestualmente alla sottoscrizione, con modalità tali da far conseguire immediatamente alla società la titolarità e la disponibilità del bene conferito. Il legislatore ha inteso tutelare l’effettività e l’integrità del capitale sociale e la sua funzione di garanzia.

L’effettuazione di un conferimento in natura (e, quindi, anche di un conferimento d’azienda) in una società di capitali richiede, inoltre, la presentazione, da parte del conferente, di una relazione giurata di stima per l’attestazione del valore del bene conferito, redatta da un soggetto terzo rispetto alle parti coinvolte nell’operazione.

L’obbligo di presentazione della perizia di stima di cui sopra risponde all’esigenza di garantire ai terzi e, in particolare, ai creditori della società conferitaria che il valore effettivo del bene conferito non sia inferiore a quello ad esso attribuito dalle parti ai fini dell’incremento del patrimonio netto di tale società.

La presentazione della relazione di stima dei conferimenti in natura è disciplinata dall’articolo 2343 c.c., per le società azionarie, e dall’articolo 2465 c.c., per le Srl. Tali disposizioni, così come modificate dal D.Lgs. n. 6/03 di riforma del diritto societario, si differenziano in ordine alle modalità di nomina del perito in esse previste, in quanto:

  • in tema di Spa, l’articolo 2343 comma 1 c.c. stabilisce che l’esperto chiamato a redigere la perizia di stima sia designato dal Tribunale nel cui circondario ha sede la società;
  • in tema di Srl, l’articolo 2465 comma 1 c.c. si limita a richiedere che l’esperto sia scelto tra i soggetti ivi elencati (revisori contabili – persone fisiche o società di revisione – iscritti nel Registro dei revisori contabili ovvero società di revisione iscritte nell’Albo CONSOB), escludendo la necessità dell’intervento del Tribunale.

Con l’introduzione del D.Lgs. n. 142/08, emanato in attuazione della Direttiva n. 2006/68/CE ed entrato in vigore il 30 settembre 2008, sono state apportate, tra l’altro, rilevanti novità in materia di:

  • conferimenti di beni in natura o crediti in Spa;
  • aumenti di capitale di Spa tramite conferimenti in natura o crediti.

In particolare, mediante l’introduzione di due nuovi articoli nel codice civile (articolo 2343-ter e 2343-quater), è stata prevista la possibilità, in determinate ipotesi, di procedere a conferimenti di beni in natura o di crediti in Spa senza dover ricorrere alla relazione di un esperto nominato dal Tribunale. Restano, invece, invariate le disposizioni dettate in materia nell’ambito delle Srl.

La disciplina fiscale 

Il regime fiscale di tassazione dell’affitto di azienda sia per quanto riguarda le imposte dirette, che per quelle indirette, varia in funzione della natura del soggetto concedente. In particolare, è previsto che se l’affittante è un imprenditore individuale che affitta l’unica azienda, viene meno in capo a quest’ultimo la qualifica di imprenditore e viene meno la qualifica di soggetto passivo ai fini dell’Iva, per conservando la partita Iva che viene di fatto congelata. In particolare possiamo avere queste due differenti situazioni:

  • Il concedente è una società o un imprenditore individuale con altre aziende  in tal caso, il concedente non perde la qualifica di imprenditore, affittando l’azienda. Pertanto, i canoni d’affitto e tutti i componenti reddituali percepiti durante il contratto concorrono a formare il reddito d’impresa, sia ai fini delle imposte dirette che dell’Irap. Ai fini Iva l’affitto di azienda è un’operazione imponibile soggetta ad imposta nella misura ordinaria del 22%, oltre imposta di registro in misura fissa di €. 67;
  • Il concedente è un imprenditore individuale che affitta l’unica azienda  in questo caso il concedente perde la qualifica di imprenditore, pertanto, i redditi da questo prodotti configurano ai fini Irpef redditi diversi, ai sensi dell’articolo 67, comma 1 lettera h) del Tuir ed esulano dal regime del reddito d’impresa. Il reddito imputabile al concedente è pari alla differenza positiva tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le eventuali spese sostenute per il mantenimento del complesso aziendale. L’imputazione del reddito deve avvenire secondo il principio di cassa, tenendo conto dei soli canoni effettivamente percepiti. Ai fini delle imposte indirette, i canoni sono esclusi da Iva e soggetti all’imposta di registro in misura proporzionale.
Per quanto riguarda il soggetto affittuario, invece, non si pongono particolari problemi. Per effetto del contratto di affitto, infatti, questi acquista la qualifica di imprenditore e, conseguentemente, i componenti reddituali negativi dallo stesso sostenuti rilevano secondo i criteri propri del reddito d’impresa. I canoni corrisposti per l’affitto dell’azienda, in quanto costi per godimento di beni di terzi, sono deducibili dal reddito d’impresa secondo gli ordinari criteri di competenza stabiliti dall’articolo 109 del DPR n. 917/86.

La disciplina contabile

Per quanto riguarda gli aspetti contabili, invece, il contratto di affitto di azienda non comporta un trasferimento di proprietà dei beni; non vi è quindi titolo affinché l’affittuario possa iscrivere nel suo stato patrimoniale quando ricevuto e perché l’affittante possa eliminare i beni oggetto del contratto dalla sua contabilità. Il contratto di affitto d’azienda viene però rilevato nel sistema dei conti d’ordine.

 Per la società affittante le rilevazioni nel sistema dei conti d’ordine sono:

– Società Alfa c/affitto d’azienda  – a  –  Tutte le attività cedute in affitto –    XXX

– Tutte le passività cedute in affitto – a – Società Alfa c/affitto d’azienda –  XXX

– Capitale netto azienda affittata –  a –  Società Alfa c/affitto d’azienda – XXX

A questo punto è necessario rilevare nel sistema dei conti d’ordine i canoni di locazione previsti dal contratto:

– Azienda in affitto c/impegni – a – Canoni di affitto residui – XXX

Per l’affittuario le registrazioni sono:

– Attività azienda c/affitto – a  – Società Beta c/affitto d’azienda – XXX

– Società Beta c/affitto d’azienda –  a  – Passività azienda c/affitto –  XXX

– Società Beta c/affitto d’azienda – a – Capitale netto in affitto –  XXX

Per maggiori informazioni sulla disciplina contabile e sul metodo della proprietà vi rimando a questo articolo: L’affitto d’azienda: metodi di contabilizzazione.

Articolo aggiornato al 21 gennaio 2016



46 comments

  1. andrea di stefano

    l’articolo è scritto in modo chiaro ed cesaustivo

  2. ma nel caso che chi affitta l’immobile e’ in forza di contratto leasing ,deve rilasciare un autorizzazione del leasing per affittare? o puo farlo anche senza?

    • Nell’affitto d’azienda vige l’art. 2258 c.c. secondo il quale l’acquirente dell’azienda subentra direttamente nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa, che non abbiano carattere personale.
      Non sono previste autorizzazioni, ma soltanto una comunicazione del nuovo soggetto avente causa.

  3. nel caso di affitto di un centro estetico con macchinari interni, il contratto di ramo d’azienda (cosi definito dal commercialista con allegato elenco macchinari) deve essere registrato all’agenzia delle entrate oppure tramite atto notarile? quale articolo regolamenta tale registrazione? Grazie

    • L’atto di affitto di ramo d’azienda deve essere redatto per iscritto, per poterlo opporre a terzi. Per questo motivo è bene redigere una scrittura privata autenticata o un atto pubblico che dovrà essere registrato, a cura del notaio nel registro delle imprese. Per i riferimenti normativi, guardati l’art. 2555 e seguenti del c.c.

  4. Buonasera. Mi hanno offerto un locale (bar pizzeria) in affitto d’azienda. Dovrò in ogni caso aprire una mia partita IVA e posizione INPS?
    Grazie

    • Fiscomania

      Certamente lei inizierà la gestione di un’attività imprenditoriale, e dovrà aprire partita Iva, tenere la contabilità ed effettuare tutti gli adempimenti fiscali, amministrativi, contabili e contributivi del caso. Non ci sono alternative. Se ha bisogno di maggiori informazioni o ulteriori dubbi può contattarci in privato.

  5. Buon giorno ho ristorante in zona demanio marittimo che vorrei cedere in affitto d’azienda posso affittare l’immobile e l’attività in modi separati?è la loro proposta…. Io devo ma,mantenere la mia partita iva ?
    Ringrazio anticipatamente …. Vengo da 2 situazioni di sfratto con tempi infiniti di risoluzione di contratto….

    • Fiscomania

      Lei può dare in affitto l’azienda, ma chi entra nel locale dovrà starci in virtù di un contratto di affitto. Se quella era la sua unica azienda, può sospendere la partita Iva.

  6. Salve, ho avuto per sette anni un’edicola in affitto di azienda. Avendo trovato un nuovo impiego, ho rescisso il contratto di affitto anticipatamente, impegnandomi a pagare al locatore 6 mesi di preavviso come stipulato nel contratto. A distanza di un mese dalla data della cessione della mia attività, il locatore ha venduto l’edicola. Devo pagare tutti i sei mesi di preavviso o soltanto il mese in cui ll’edicola è rimasta chiusa? Grazie

    • Fiscomania

      Il preavviso deve essere dato anticipatamente rispetto alla data del rilascio dei locali. Io mando la lettera di preavviso oggi e poi lascio i locali dopo 6 mesi. Il preavviso è appunto un periodo di locazione nel quale il locatore può trovare un nuovo affittuario. Quello che lei deve chiedersi è quando ha dato il preavviso, lei è tenuto a pagare i sei mesi successivi, a meno che in questo tempo il proprietario non abbia trovato un nuovo affittuario o abbia venduto l’azienda. In questi casi lei non deve versare più alcun importo.

  7. Voglio dare a mio figlio in affitto ramo d azienda il mio negozio… Essendo lui il nuovo proprietario di merce e attrezzature non sono soggette a pignoramento per miei debiti?

  8. scusate una domanda x fare un affitto d’azienda aperta da poco tempo tipo 4 giorni e’ neccessario avere l’avviamento’

    • Fiscomania

      L’affitto di azienda non presuppone che vi sia sempre avviamento. Ogni situazione deve essere valutata con attenzione. Ha un commercialista che la segue in questa operazione?

  9. Buonasera,
    Mi hanno proposto di diventare amministratore e socio minoritario di una nuova azienda che si costituirà s.r.l. , prendendo il fitto di ramo d azienda da un altra azienda (individuale)
    Vorrei sapere se come amministratore della nuova azienda rischio qualcosa (crediti della vecchia azienda ecc)
    E cosa dovrei fare eventualmente per tutelarmi.

    • Fiscomania

      Lei come amministratore rischia solo dal momento in cui accetta la carica. Naturalmente la società è tenuta a rispondere in solido dei debiti derivanti dall’azienda presa in affitto. Quindi, lei come amministratore sarà responsabile anche del pagamento di quei debiti. In questi casi ci si tutela verificando che l’azienda che si sta prendendo in affitto sia solvibile.

      • Giusto per essere sicuri di aver capito , se l azienda che fitta ha ipoteticamente 10,000 Euro di debiti , la nuova azienda deve rispondere anche di quei debiti ?

  10. Salve, ho un problema, sono amministratore di una societa sas dove posseggo il 50% delle quote, che si occupa di fisioterapia. Per una questione di autorizzazioni sanitarie vorrei fare un fitto di ramo d’azienda e fittare la struttura a tre professionisti tra cui a me stesso. Ora il mio dubbio è, io socio amministratore della sas, posso fittare a me stesso fisioterapista libero professionista, titotare di partita iva ? C’e una legge che lo vieta o lo consente ? Grazie mille per un eventuale risposta

  11. Salve,

    ho dato in affitto d’azienda un bar, io sono sia proprietario dell’immobile che delle licenze, dopo i primi 6 anni posso dare disdetta del contratto e riprendere a gestire il mio bar personalmente senza pagare penali?
    Grazie

  12. Buonasera, ho una piccola ditta individuale che vorrei dare in affitto d’azienda. Per quanto riguarda i locali ho un contratto di locazione che non prevede o meglio vieta sub affitto. Dando in affitto la mia azienda vado in contrasto con questa clausola o no, rimanendone comunque il proprietario? Di seguito l’articolo del contratto:

    Destinazione dei locali e subaffitto: I locali si concedono in locazione per uso commerciale con divieto assoluto di sublocazione o cessione, anche se parziale, ed a qualunque titolo, anche se gratuito o per breve tempo, a persone diverse da quella del conduttore. E’ fatto assoluto divieto di mutamento di destinazione d’uso. Ai fini di quanto previsto dagli artt. 34, 35, 37 e seguenti della legge 392/1978, il conduttore dichiara che l’immobile verrà utilizzato per attività che comporta contatti diretti con il pubblico.

    • Fiscomania

      Se lei da in affitto la propria azienda tutti i contratti passano al nuovo conduttore, compreso quindi il contratto di affitto. L’affitto dei locali, se compreso nell’affitto d’azienda, passa al nuovo conduttore. La clausola riguarda la locazione e non l’affitto d’azienda, che è cosa diversa.

  13. Quindi traducendo posso dare in affitto la mia attività (ribadisco la frase … con divieto assoluto di sublocazione o cessione, anche se parziale, ed a qualunque titolo, anche se gratuito o per breve tempo, a persone diverse da quella del conduttore). Grazie ancora per la disponibilità.

  14. Scusate,
    ho una piccola industria in società con mio fratello (snc) e vorrei affittarla solo a mio fratello che aprirebbe una srl unipersonale e gestirebbe da solo l’azienda, limitandone la responsabilità. io prenderei l’affitto. Dato che è un socio della società (snc) che affitta ci sono problematiche varie? può essere effettuata questa operazione?

  15. Buongiorno, sono in procinto di rilevare un ristorante con un contratto di fitto d’azienda con riscatto in 24 mesi, avendo a tutt’oggi un contenzioso con enti di riscossione……. quale potrebbe essere la migliore formula societaria per tener fuori il ristorante da qualunque tipo di rivalsa da parte degli stessi ?
    Potreste eventualmente seguire anche voi l’attività a livello fiscale ?
    Grazie

    • Fiscomania

      Non esiste una formula societaria che permetta di separare il pregresso, cioè il contenzioso con enti di riscossione, dall’attività attuale. Quello che può fare è aprire una Srl dedicando l’attività esclusivamente alla gestione del ristorante preso in affitto. In questo modo la gestione del ristorante non sarà influenzata dall’andamento del contenzioso. Per quanto riguarda gli adempimenti fiscali possiamo assistervi senza problemi.

  16. Volevo complimentarmi per la chiarezza con la quale spiegate e consigliate coloro in procinto di rilevare un’attività o chi la cede .

  17. Buongiorno, chi prende in affitto un’azienda è obbligato a rilevare anche i dipendenti?

    • Fiscomania

      Dipende se nel contratto di affitto sono compresi anche i dipendenti, se si rileva l’intera azienda sono compresi anche i dipendenti.

  18. Grazie mille per la risposta

  19. SNC artigiana che affitta l’unica azienda. I soci, visto che si continueranno a produrre redditi d’impresa, rimangono iscritti alla gestione INPS (che immagino non sarà più quella artigiani ma commercianti)???
    Nel caso due soci su 3 fossero già titolari di pensione cambierebbe qualcosa?
    Grazie

  20. buongiorno ma e’ possibile fittare solo il 50% del ramo di un’azienda e non tutta l’attivita’? Cioe’ la societa’ che oggi e’ in possesso dell’azienda cederebbe in fitto solo il 50% e collaborerebbe comn la societa’ entrante.
    Grazie
    elia

  21. Buongiorno, approfitto per chiedere un chiarimento. Sono sotto contratto di affitto di ramo di azienda fino all’ottobre 2020. Purtroppo gli affari non vanno troppo bene a vorrei chiudere a fine anno, quindi vorrei recedere dal contratto in anticipo. Possono chiedermi comunque il versamento del canone dovuto fino all’ottobre 2020? Esistono penali di legge in merito? Sul mio contratto non ho letto nulla in caso di uscita anticipata ma vorrei essere sicuro. Grazie mille
    Osvi

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