Affitto di azienda: aspetti civilistici, contabili e fiscali

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Per effetto della stipulazione del contratto di affitto di azienda, il concedente attribuisce l’intera gestione dell’azienda di cui è proprietario ad un soggetto terzo, affittuario.  

La situazione economica che ci troviamo ad affrontare non permette alle imprese di sfruttare al massimo la propria capacità produttiva, per questo, lo strumento dell’affitto di azienda può rappresentare un valido strumento per esternalizzare una parte della propria attività riuscendo ad ottenere profitti, dati dall’incasso dei canoni di locazione, a costi sicuramente inferiori rispetto a produrre direttamente.

L’affitto di azienda permette anche il conseguimento di ulteriori fini (gestione di una crisi aziendale, passaggio generazionale, ecc.) senza il necessario e definitivo trasferimento del complesso aziendale. Vediamo adesso di capire meglio le caratteristiche peculiari, civilistiche contabili e fiscali, del contratto di affitto di ramo d’azienda.

La disciplina civilistica

L’articolo 2555 del codice civile definisce l’Azienda come:

“il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”

La possibilità di stipulare contratti di affitto aventi ad oggetto l’azienda è prevista dall’articolo 2562 del codice civile il quale, si limita a prevedere che all’affitto di azienda si applichino le medesime norme previste dall’articolo 2561 del c.c. in tema di usufrutto di azienda.

Per conferimento d’azienda si intende l’operazione attraverso la quale un’azienda (o parte di essa) viene conferita da una persona fisica o giuridica (c.d. conferente) ad una società (c.d. conferitaria) giuridicamente distinta dal conferente. Il conferimento si realizza nel trasferimento del diritto sull’azienda alla società. In sostanza, attraverso tale operazione, si separa dall’impresa conferente un complesso aziendale in funzionamento e lo si inserisce nell’impresa conferitaria, già costituita o nata a seguito del conferimento.

Oggetto del contratto di affitto è una azienda, considerata come il complesso unitario di tutti i beni mobili e immobili, materiali e immateriali concessi in godimento, in quanto organizzati unitariamente per la produzione di beni e servizi.

Tra l’altro, perché si abbia affitto di azienda non necessariamente occorrono tutti gli elementi che normalmente la costituiscono, ben potendo alcuni di essi – specie quelli immateriali, quale l’avviamento – mancare oppure non essere funzionanti al momento del sorgere del contratto purché il loro difetto non comprometta l’unità economica del complesso affittato e la sua potenzialità produttiva. A livello civilistico la normativa applicabile all’affitto di azienda prevede che:

  • Obblighi del concedente – Il concedente è tenuto a consegnare l’azienda all’affittuario secondo le caratteristiche pattuite nel contratto, in modo che possa servire alla funzione a cui è destinata;
  • Obblighi dell’affittuario – L’affittuario dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Egli deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficacia dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte;
  • Forma del contratto – I contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà o il godimento dell’azienda devono essere provati per iscritto (forma ad probationem). Gli stessi, redatti in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, devono essere depositati per l’iscrizione nel registro delle imprese entro 30 giorni dalla stipulazione;
  • Divieto di concorrenza – A chi cede in affitto un’azienda si estende, per tutta la durata del contratto, il divieto di concorrenza previsto dall’articolo 2557 c.c., ovverosia il divieto di iniziare una nuova impresa in grado di sviare la clientela dall’azienda ceduta in affitto;
  • Successione nei contratti di lavoro – L’affittuario dell’azienda subentra in tutti i contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda che non abbiano carattere personale. Quindi anche i contratti di lavoro continuano con l’affittuario, e il lavoratore conserva tutti i suoi diritti. Se l’affitto si estende anche ai crediti, la cessione di questi, anche in mancanza di notifica al debitore o di sua accettazione, ha effetto, nei confronti dei terzi dal momento dell’iscrizione del contratto di registro delle imprese;
  • Differenze di inventario – Al fine di permettere al concedente la conservazione del valore economico dell’azienda concessa il affitto il codice civile riconosce allo stesso, l’obbligo di ricevere (articolo 2561 comma 4 del codice civile) un indennizzo in danaro corrispondente alla differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio ed alla fine del rapporto sulla base dei valori correnti al termine dell’affitto.

La stima dei beni conferiti

Nelle società di capitali vige la regola enunciata dagli articoli 2342 comma 3 seconda parte e 2464 comma 5 seconda parte del codice civile, secondo cui le partecipazioni al capitale della società conferitaria corrispondenti ai beni in natura conferiti (azioni di Spa o quote di Srl) devono essere integralmente liberate al momento della sottoscrizione. Ciò significa che il conferimento deve avvenire contestualmente alla sottoscrizione, con modalità tali da far conseguire immediatamente alla società la titolarità e la disponibilità del bene conferito. Il legislatore ha inteso tutelare l’effettività e l’integrità del capitale sociale e la sua funzione di garanzia.

L’effettuazione di un conferimento in natura (e, quindi, anche di un conferimento d’azienda) in una società di capitali richiede, inoltre, la presentazione, da parte del conferente, di una relazione giurata di stima per l’attestazione del valore del bene conferito, redatta da un soggetto terzo rispetto alle parti coinvolte nell’operazione.

L’obbligo di presentazione della perizia di stima di cui sopra risponde all’esigenza di garantire ai terzi e, in particolare, ai creditori della società conferitaria che il valore effettivo del bene conferito non sia inferiore a quello ad esso attribuito dalle parti ai fini dell’incremento del patrimonio netto di tale società.

La presentazione della relazione di stima dei conferimenti in natura è disciplinata dall’articolo 2343 c.c., per le società azionarie, e dall’articolo 2465 c.c., per le Srl. Tali disposizioni, così come modificate dal D.Lgs. n. 6/03 di riforma del diritto societario, si differenziano in ordine alle modalità di nomina del perito in esse previste, in quanto:

  • in tema di Spa, l’articolo 2343 comma 1 c.c. stabilisce che l’esperto chiamato a redigere la perizia di stima sia designato dal Tribunale nel cui circondario ha sede la società;
  • in tema di Srl, l’articolo 2465 comma 1 c.c. si limita a richiedere che l’esperto sia scelto tra i soggetti ivi elencati (revisori contabili – persone fisiche o società di revisione – iscritti nel Registro dei revisori contabili ovvero società di revisione iscritte nell’Albo CONSOB), escludendo la necessità dell’intervento del Tribunale.

Con l’introduzione del D.Lgs. n. 142/08, emanato in attuazione della Direttiva n. 2006/68/CE ed entrato in vigore il 30 settembre 2008, sono state apportate, tra l’altro, rilevanti novità in materia di:

  • conferimenti di beni in natura o crediti in Spa;
  • aumenti di capitale di Spa tramite conferimenti in natura o crediti.

In particolare, mediante l’introduzione di due nuovi articoli nel codice civile (articolo 2343-ter e 2343-quater), è stata prevista la possibilità, in determinate ipotesi, di procedere a conferimenti di beni in natura o di crediti in Spa senza dover ricorrere alla relazione di un esperto nominato dal Tribunale. Restano, invece, invariate le disposizioni dettate in materia nell’ambito delle Srl.

La disciplina fiscale 

Il regime fiscale di tassazione dell’affitto di azienda sia per quanto riguarda le imposte dirette, che per quelle indirette, varia in funzione della natura del soggetto concedente. In particolare, è previsto che se l’affittante è un imprenditore individuale che affitta l’unica azienda, viene meno in capo a quest’ultimo la qualifica di imprenditore e viene meno la qualifica di soggetto passivo ai fini dell’Iva, per conservando la partita Iva che viene di fatto congelata. In particolare possiamo avere queste due differenti situazioni:

  • Il concedente è una società o un imprenditore individuale con altre aziende  in tal caso, il concedente non perde la qualifica di imprenditore, affittando l’azienda. Pertanto, i canoni d’affitto e tutti i componenti reddituali percepiti durante il contratto concorrono a formare il reddito d’impresa, sia ai fini delle imposte dirette che dell’Irap. Ai fini Iva l’affitto di azienda è un’operazione imponibile soggetta ad imposta nella misura ordinaria del 22%, oltre imposta di registro in misura fissa di €. 67;
  • Il concedente è un imprenditore individuale che affitta l’unica azienda  in questo caso il concedente perde la qualifica di imprenditore, pertanto, i redditi da questo prodotti configurano ai fini Irpef redditi diversi, ai sensi dell’articolo 67, comma 1 lettera h) del Tuir ed esulano dal regime del reddito d’impresa. Il reddito imputabile al concedente è pari alla differenza positiva tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le eventuali spese sostenute per il mantenimento del complesso aziendale. L’imputazione del reddito deve avvenire secondo il principio di cassa, tenendo conto dei soli canoni effettivamente percepiti. Ai fini delle imposte indirette, i canoni sono esclusi da Iva e soggetti all’imposta di registro in misura proporzionale.
Per quanto riguarda il soggetto affittuario, invece, non si pongono particolari problemi. Per effetto del contratto di affitto, infatti, questi acquista la qualifica di imprenditore e, conseguentemente, i componenti reddituali negativi dallo stesso sostenuti rilevano secondo i criteri propri del reddito d’impresa. I canoni corrisposti per l’affitto dell’azienda, in quanto costi per godimento di beni di terzi, sono deducibili dal reddito d’impresa secondo gli ordinari criteri di competenza stabiliti dall’articolo 109 del DPR n. 917/86.

La disciplina contabile

Per quanto riguarda gli aspetti contabili, invece, il contratto di affitto di azienda non comporta un trasferimento di proprietà dei beni; non vi è quindi titolo affinché l’affittuario possa iscrivere nel suo stato patrimoniale quando ricevuto e perché l’affittante possa eliminare i beni oggetto del contratto dalla sua contabilità. Il contratto di affitto d’azienda viene però rilevato nel sistema dei conti d’ordine.

 Per la società affittante le rilevazioni nel sistema dei conti d’ordine sono:

– Società Alfa c/affitto d’azienda  – a  –  Tutte le attività cedute in affitto –    XXX

– Tutte le passività cedute in affitto – a – Società Alfa c/affitto d’azienda –  XXX

– Capitale netto azienda affittata –  a –  Società Alfa c/affitto d’azienda – XXX

A questo punto è necessario rilevare nel sistema dei conti d’ordine i canoni di locazione previsti dal contratto:

– Azienda in affitto c/impegni – a – Canoni di affitto residui – XXX

Per l’affittuario le registrazioni sono:

– Attività azienda c/affitto – a  – Società Beta c/affitto d’azienda – XXX

– Società Beta c/affitto d’azienda –  a  – Passività azienda c/affitto –  XXX

– Società Beta c/affitto d’azienda – a – Capitale netto in affitto –  XXX

Per maggiori informazioni sulla disciplina contabile e sul metodo della proprietà vi rimando a questo articolo: L’affitto d’azienda: metodi di contabilizzazione.

Articolo aggiornato al 21 gennaio 2016



50 comments

  1. SNC artigiana che affitta l’unica azienda. I soci, visto che si continueranno a produrre redditi d’impresa, rimangono iscritti alla gestione INPS (che immagino non sarà più quella artigiani ma commercianti)???
    Nel caso due soci su 3 fossero già titolari di pensione cambierebbe qualcosa?
    Grazie

  2. Cambierebbe soltanto il fatto che i contributi Inps da versare oltre il minimale sarebbero ridotti.

  3. buongiorno ma e’ possibile fittare solo il 50% del ramo di un’azienda e non tutta l’attivita’? Cioe’ la societa’ che oggi e’ in possesso dell’azienda cederebbe in fitto solo il 50% e collaborerebbe comn la societa’ entrante.
    Grazie
    elia

  4. Si chiama affitto di ramo d’azienda perchè l’affitto può riguardare anche soltanto parti dell’attività.

  5. Buongiorno, approfitto per chiedere un chiarimento. Sono sotto contratto di affitto di ramo di azienda fino all’ottobre 2020. Purtroppo gli affari non vanno troppo bene a vorrei chiudere a fine anno, quindi vorrei recedere dal contratto in anticipo. Possono chiedermi comunque il versamento del canone dovuto fino all’ottobre 2020? Esistono penali di legge in merito? Sul mio contratto non ho letto nulla in caso di uscita anticipata ma vorrei essere sicuro. Grazie mille
    Osvi

  6. Deve leggere quanto indicato nel contratto ed eventualmente trovare un accordo con l’azienda.

  7. nel caso di affitto di azienda, obblighi contrattuali con terzi (anche dipendenti) , crediti, debiti (anche con l’erario), passano automaticamente dal concedente all’affittuario?
    Se vicversa sono regolati direttamente nel contratto d’affitto, possono rendere nullo il contratto?
    Grazie per la risposta

  8. Con l’accordo tra le parti è possibile derogare alla disciplina civilistica.

  9. Mio marito è stato ceduto a febbraio con il ramo d”azienda ad una ditta che adesso ha ceduto a sua volta i soli lavoratori acquisiti, con un fitto d’azienda. In entrambi i casi non è stato avvisato perché la prima volta era in congedo straordinario l. 104 e adesso è in malattia. Lui rientra in servizio il primo luglio in coincidenza con il passaggio alla nuova azienda. È lecita questa pratica in tempi così brevi ed è giusto che un lavoratore non venga avvisato di tutto ciò? Grazie

  10. Se passa il contratto di lavoro passa anche il lavoratore, non è prevista una comunicazione particolare.

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