Affitto di azienda: metodi di contabilizzazione

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I metodi per la contabilizzazione dell’affitto di azienda sono il metodo della proprietà e quello della disponibilità. Vediamo come utilizzarli al meglio.

L’affitto di azienda è un contratto mediante il quale un soggetto concedente trasferisce ad un terzo (affittuario), per un determinato periodo, dietro il pagamento di un canone periodico, il godimento e la gestione di un complesso di beni (mobili o immobili, materiali o immateriali, fungibili o infungibili) che sono organizzati per l’esercizio dell’attività d’impresa.

Il concedente non trasferisce la proprietà dei beni, ma soltanto la disponibilità degli stessi per un determinato periodo di tempo. In cambio riceve una somma di denaro sotto forma di canone periodico. L’affitto di azienda è un contratto che consente al proprietario dell’azienda di disinteressarsi della gestione, affidandola a terzi.

Di seguito i metodi di contabilizzazione di questa operazione societaria.

Disciplina civilistica

Nel corso degli anni le operazioni di affitto di azienda sono divenute uno strumento particolarmente utilizzato dalle imprese. Il vantaggio è quello di permettere al proprietario dell’azienda di mettere alla gestione soggetti maggiormente preparati, in grado di raggiungere risultati economici migliori, in cambio di una remunerazione data dal canone periodico di affitto. Nell’affitto d’azienda sussistono in capo all’affittuario, da un lato il potere di gestire l’azienda e, dall’altro, il potere di disporre degli elementi che costituiscono il patrimonio aziendale.

Questo significa che l’affittuario può gestire liberamente il capitale circolante e sostituire il capitale fisso, ad esempio i macchinari ormai superati. Il logorio e il perimento dei beni sono a carico dell’affittuario, poiché egli deve conservare l’efficienza dell’organizzazione sopportando le spese per le riparazioni e le sostituzioni degli elementi del capitale fisso regolando i rapporti con il proprietario sulla base della differenza tra l’inventario iniziale e quello finale calcolata a valori correnti.

Il complesso patrimoniale oggetto del contratto di affitto, presenterà, al termine dello stesso valori diversi rispetto a quelli di inizio del contratto. La differenza può dipendere dal consumo, dalla perdita di valore dei cespiti (obsolescenza o senescenza), da nuovi acquisti e dalla cessione di cespiti, dalla variazione delle rimanenze rilevate tra l’inventario iniziale e quello finale.

Il legislatore, infatti, vuole garantire al proprietario la restituzione dei beni aventi la stessa efficienza oppure una somma di denaro che misuri il deperimento e il consumo.

L’impostazione civilistica viene ribadita anche in ambito fiscale, in quanto viene garantita una piena continuità fiscale dei valori tra concedente e affittuario, ai fini delle imposte sui redditi, salvo il caso di irregolarità nella tenuta del libro cespiti del concedente.

Per approfondire: Affitto d’azienda: aspetti civilistici e fiscali

Affitto di azienda: metodologie contabili

Esistono due metodologie per la rappresentazione contabile dell’operazione di affitto di azienda: il metodo della proprietà e il metodo della disponibilità. La prima metodologia è senza dubbio quella più utilizzata e quella che è stata più volte confermata anche dagli orientamenti fiscali.

Il metodo della proprietà

Questa metodologia di contabilizzazione prevede, da un lato, il mantenimento degli elementi patrimoniali trasferiti all’affittuario nel bilancio del concedente e, dall’altro, l’iscrizione tra i conti d’ordine dell’affittuario dell’impegno verso il concedente per “beni di terzi verso l’impresa” e la conseguente iscrizione nel conti d’ordine del bilancio della concedente dell’impegno di terzi “beni nostri presso terzi“.

Il modello contabile prevede che l’affittuario non possa iscrivere gli elementi patrimoniali al proprio bilancio, in quanto la proprietà effettiva degli elementi patrimoniali compresi nell’azienda affittata resta in capo al concedente. L’affittuario dispone dei beni ma non ne ha l’effettiva proprietà; il potere di disporre del bene non rappresenta una condizione sufficiente per permetterne l’iscrizione in bilancio. Questo tipo di contabilizzazione ha il vantaggio di evitare che i terzi possano dedurre erronee valutazioni sulla consistenza patrimoniale dell’affittuario.

Gli ammortamenti

Per quanto riguarda gli ammortamenti, questi spettano al soggetto che subisce l’onere effettivo della conservazione dei beni, e pertanto solo l’affittuario ha il diritto di dedurre l’ammortamento dal suo reddito imponibile.

Il proprietario dei beni dovrà nello stesso momento interrompere il processo di ammortamento sugli stessi beni. In questo modo il fondo ammortamento che si viene a creare nella contabilità dell’affittuario ha una natura “anomala“, in quanto non nasce per rettificare valori esposti nell’attivo patrimoniale, ma al contrario rappresenta una vera e propria passività nei confronti del concedente.

Il fondo viene così a costituire una sorta di risarcimento del danno in cui l’affittuario incorre nel momento della restituzione dei beni al proprietario, rimborsandogli la perdita di valore subita dai cespiti durante il periodo dell’affitto. Per questo motivo il fondo assume la natura di un fondo rischi e oneri denominato “Fondo ripristino beni in affitto“.

Il metodo della disponibilità

Il metodo della disponibilità privilegia il principio della prevalenza della sostanza sulla forma dell’operazione e trova ragione nel requisito della disponibilità e del controllo economico dell’attività.

L’affittuario iscrive, pertanto, le attività e le passività costituenti il complesso affittato nel suo stato patrimoniale, iscrivendo in contropartita il debito di restituzione. Al contrario il concedente elimina le attività e le passività dal proprio stato patrimoniale.

Tale impostazione è attuabile quando vi è un completo trasferimento dei poteri gestori all’affittuario al quale spetta la facoltà di decidere in ordine alla cessione e alla sostituzione dei cespiti.

Secondo questa impostazione l’ammortamento rileva come un componente negativo di reddito correlato al corrispondente valore dei cespiti ammortizzabili.



8 comments

  1. SASSON BENIAMIN

    SE IO COSTITUISCO UNA SRL (A). E PRENDO IN AFFITTO UN RAMO DI AZIENDA DI UN’ALTRA SRL (B). DOPO 1 MESE 6 MESI 1 ANNO LA SRL (B) VA IN LIQUIDAZIONE O FALLISCE, COSA SUCCEDE ALLA SRL (A)? A CHI PAGO L’AFFITTO DEL RAMO DI AZIENDA?

  2. Buongiorno, vorrei prendere in gestione una ditta individuale che si occupa di charter e che lascerebbe come patrimonio disponibile alla mia gestione, una barca (natante), un parco clienti e l’accesso al sito internet. Vorrei sapere cortesemente: se io che prendo in gestione devo avere una partita iva, in che modo regolarizzo la mia posizione al fisco e di quali altri doveri divento titolare. Grazie, è molto importante.

    • Fiscomania

      Salve,
      lei prendendo in gestione l’attività dovrà esercitare in modo professionale, attraverso l’apertura di una partita Iva, contestuale all’iscrizione in Camera di Commercio, e alla gestione previdenziale Inps. Dovrà poi presentare la SCIA in Comune, e solo in quel momento potrà iniziare effettivamente l’attività. Per quanto riguarda poi tutti gli oneri e le responsabilità legate ad un affitto d’azienda la trattazione è molto ampia. Il mio consiglio è quello di rivolgersi al suo Commercialista, in modo che possa pianificare con lui tutti gli adempimenti necessari per l’avvio della sua attività imprenditoriale. Prima però dovrebbe valutare bene rischi e benefici dell’affitto d’azienda. Se volesse maggiori informazioni ci faccia sapere, la ricontatteremo in privato.

  3. Tu scrivi: “Per quanto riguarda gli ammortamenti, questi spettano al soggetto che subisce l’onere effettivo della conservazione dei beni, e pertanto solo l’affittuario ha il diritto di dedurre l’ammortamento dal suo reddito imponibile. Il proprietario dei beni dovrà nello stesso momento interrompere il processo di ammortamento sugli stessi beni”.
    Ti chiedo: quanto detto vale anche contabilmente? Nel passaggio, tu utilizzi un termine propriamente fiscale “reddito imponibile” ma non ha capito se la stessa impostazione vale contabilmente.
    Infatti, in un volume dedicato alle operazioni straordinarie, viene riportato un esempio in cui per gli stessi beni oggetto di affitto con da una parte il locatore contabilizza gli ammortamenti e dall’altra parte l’affittuario contabilizza accantonamenti a Fondo di ripristino. Il tutto per gli stessi beni.
    Fermo restando che, fiscalmente, solo gli “ammortamenti” contabilizzati dall’affittuario sono deducibili (se non è prevista deroga contrattuale al codice civile), il locatore può ammortizzare cespiti sui quali già l’affittuario accantona a Fondo di ripristino?

    • Fiscomania

      Nell’affitto di azienda, salvo patto contrario, la deducibilità delle quote di ammortamento dei beni materiali (articolo 102 comma 8 del Tuir) e immateriali (articolo 103 comma 4 del Tuir) compete all’affittuario stesso. Il suo non è un vero e proprio ammortamento ma un accantonamento di somme per tener conto del ripristino del valore dei beni del proprietario. Il proprietario, quindi, non avendo la disponibilità dei beni, non effettuerà l’ammortamento, i beni non sono più nella sua disponibilità.

  4. Buongiorno, ho stipulato un contratto d’affitto d’azienda e sto facendo dei lavori nel locale in accordi con il proprietario: questi lavori si possono considerare in conto affitto?
    Grazie

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