Contratti di locazione: la scelta del regime fiscale

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Quando si stipula un contratto di locazione è necessario tenere presenti gli oneri fiscali ad esso connessi. Per questo è bene valutare vantaggi e svantaggi dei due regimi fiscali possibili: la cedolare secca e il regime ordinario Irpef.

Ogni contratto di locazione che superi la durata di 30 giorni, sia che riguardi un immobile che un fondo commerciale, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate dal locatore  (proprietario dell’immobile) o dal locatario (l’affittuario),  ed è soggetto al versamento di alcune imposte che variano a seconda del tipo di imposizione fiscale che il locatore decide di applicare (tassazione ad Irpef o cedolare secca).

Vediamo adesso di riepilogare schematicamente i passi da seguire per la registrazione di un contratto di locazione scegliendo il regime di tassazione più favorevole.

I termini per la registrazione

La registrazione di un contratto di locazione deve avvenire nei 30 giorni successivi dalla data di stipula o, se precedente, dalla data di decorrenza del contratto, con due modalità alternative, che andiamo ad analizzare.

Modalità cartacea

Il contratto di locazione può essere registrato con modalità cartacea, cioè recandosi direttamente presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate al quale dobbiamo presentare la seguente documentazione:

  • 3 copie del contratto di locazione sottoscritte in originale dalle parti con l’applicazione delle marche da bollo (non dovute in caso di opzione per la cedolare secca). L’ufficio restituisce due delle 3 copie con gli estremi di registrazione, certificando, in tal modo, la data a partire dalla quale il contratto ha efficacia;
  • Modello RLI debitamente compilato e firmato dal soggetto che richiede la registrazione (locatore o locatario). Per compilare tale modello servono i dati anagrafici del proprietario dell’immobile, dell’affittuario, dei dati catastali dell’immobile e i termini del contratto di locazione che è stato sottoscritto;
  • Ricevuta del modello F24 Elide relativo al versamento dell’imposta di registro (non dovuta in caso di opzione per la cedolare secca).

Modalità telematica

Il contratto di locazione può essere registrato con modalità telematica, attraverso i canali online messi a disposizione dall’Amministrazione finanziaria, reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate: si tratta di sistemi diversi, a seconda dell’utente e del tipo di registrazione.

Ad esempio può essere utilizzato il servizio Locazioni Web, collegandosi al sito internet dell’Agenzia delle Entrate, nell’area dedicata ai servizi telematici. La registrazione con modalità telematica è obbligatoria per chi possieda almeno 10 immobili e per gli agenti immobiliari, ma può facoltativamente essere utilizzata da chiunque. A seguito delle operazioni di registrazione, il sistema richiede le coordinate bancarie per l’addebito, sul conto corrente del richiedente, delle imposte di registro e di bollo, se dovute (non sono dovute nel caso di opzione per la cedolare secca).

Le imposte sul contratto di locazione

I contratti di locazione scontano sia imposte dirette, che imposte indirette che variano al variare del regime impositivo al quale si scegli di aderire al momento della redazione del contratto. I regimi da scegliere sono due, il regime naturale e quello della cedolare secca.

Il regime naturale di imposizione

Ove il proprietario dell’immobile non faccia alcuna scelta viene utilizzato questo regime impositivo, il quale prevede questo tipo di imposizione fiscale:

  • Imposte dirette – Ai fini Irpef il locatore vede assoggettati a tassazione il canone di locazione con le seguenti riduzioni:
    • Il canone di locazione ridotto del 5% se il contratto è a “canone libero“;
    • Il canone ridotto del 25%, per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
    • Il canone ridotto del 35%, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico;
    • Se il fabbricato si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone  concordato“, in base agli accordi territoriali definiti tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative a livello nazionale, è prevista un’ulteriore riduzione del  30% del canone.
  • Imposte indirette – Il contratto di locazione sconta un’imposizione indiretta basata sull’imposta di bollo e sull’imposta di registro.
    • L’imposta di bollo è dovuta su ogni copia del contratto di locazione che si vuole registrare. Deve essere applicata una marca da bollo da 16 € ogni 4 pagine (o 100 righe) del contratto. Le marche da bollo devono essere datate al massimo con la data di stipula del contratto, ove si appongano marche con data successiva devono essere applicate altre marche da bollo come sanzione. Per gli allegati del contratto vale la stessa regola vista per il contratto €. 16 ogni 4 pagine (o 100 righe), ma se ci sono planimetrie si applica una marca da 16 € per ognuna di esse.
    • L’imposta di registro è commisurata al canone di locazione pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario, il quale può rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato. L’imposta è dovuta con un minimo di €. 67, da versare al momento della registrazione, ed ogni anno al momento del rinnovo del contratto. E’ tuttavia possibile versare l’imposta di registro per più annualità in un’unica soluzione fruendo, in tal caso, di una riduzione degli importi dovuti. L’importo dovuto è il seguente:
      • Fabbricati ad uso abitativo, 2%. Se il locatore è una impresa ed applica  l’Iva sulla locazione, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di €. 200,00;
      • Fabbricati strumentali per natura (ad esempio, un edificio industriale, uno studio professionale, ecc.), 1%;

Il regime sostitutivo della cedolare secca

Il regime fiscale della cedolare secca è stato introdotto nel 2011. Si tratta di un sistema alternativo e agevolato di tassazione del reddito derivante dagli immobili locati per finalità abitative. È facoltativo e si applica anche alle pertinenze dell’abitazione locate con essa.

Il sistema della cedolare secca consiste nell’applicare al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Per avvalersi del regime della cedolare occorre esercitare l’opzione compilando il modello RLI.  

In linea generale, l’opzione deve essere esercitata con la registrazione del contratto di locazione e vale  per l’intera durata del contratto (salvo revoca). In caso di proroga del contratto, anche tacita, l’opzione deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di  registro (cioè entro 30 giorni dal momento della proroga).

Se l’opzione non è stata esercitata (né in sede di registrazione del contratto, né con la proroga), è sempre possibile accedere al regime per le annualità successive, esercitandola entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente (cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità). Ecco le imposte dovute con il regime della cedolare secca:

  • Per i contratti di locazione a canone libero – Imposta sostitutiva del 21% sul 100% del canone;
  • Per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni che si trovano nei Comuni ad alta tensione  abitativa (individuati dal Cipe) o nei Comuni con carenze di  disponibilità abitative – Imposta sostitutiva del 10% del canone.