La tassazione dei trasferimenti immobiliari

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Dallo scorso primo gennaio 2014 sono entrate in vigore le nuove disposizioni in materia di imposte indirette applicabili ai trasferimenti immobiliari, con conseguenze rilevanti soprattutto sulla “prima casa”.

Questa nuova disciplina, che è appena entrata in vigore, rappresenta una vera rivoluzione delle imposte legate ai trasferimenti immobiliari, introducendo un vero e proprio punto di rottura rispetto al passato. La rivoluzione riguarda la modifica alla disciplina delle imposte indirette, che coinvolge sia l’imposta di registro che quella ipotecaria e catastale, mentre la disciplina dei trasferimenti imponibili IVA rimane sostanzialmente invariata.

Le nuove normative di riferimento che disciplinano i trasferimenti immobiliari dal 2014 sono:

  1. Art. 10 del D.Lgs. 23 del 14/03/2011, recante “Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale”;
  2. Art. 26 del D.Lgs. 104 del 12/09/2013, recante “Misure urgenti in materia di istruzione, università e ricerca”.

Modifiche alle imposte di registro e ipocatastali

La formulazione dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986 (in vigore fino al 31/12/2013), prevedeva  una serie di aliquote per l’applicazione dell’imposta di registro in funzione della tipologia di atto di trasferimento assoggettato a imposizione.

Adesso, invece, l’art. 10 del D.Lgs. 23/2011 sostituisce completamente il testo dell’art. 1 della Tariffa con il seguente, che è operativo a decorrere dallo scorso 1° gennaio 2014:

  • atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi: 9%;
  • se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, a eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis): 2%.

Come si evince chiaramente,  le nuove disposizioni in vigore da quest’anno si limitano a distinguere soltanto tra acquisti “prima casa” e trasferimento di immobili non “prima casa”, con due aliquote molto diverse, il 2% e il 9%. Inoltre, ai sensi del secondo comma dell’art. 10 del D.Lgs. 23/2011, l’imposta di registro nei sopra elencati casi, dal 2014, non potrà mai comunque essere inferiore a € 1.000.

Inoltre, su tali atti resterà l’esenzione dall’assoggettamento all’imposta di bollo, mentre, rimarrà invariata l’applicazione delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di € 50 o 200 ciascuna.

Da ultimo, è necessario ricordare che, invece, nulla è cambiato in merito agli atti di trasferimento soggetti a Iva, atteso che le aliquote sono rimaste le stesse anche, ovvero, a seconda dei casi, il 22% o il 10%, oppure il 4% nell’ipotesi di agevolazione “prima casa”. Tuttavia, va sottolineato come in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale degradano alla misura fissa, la quale è stata elevata dal 2014 dai € 168 ai 200. Nei casi in cui, invece, se un operazione è soggetta ad Iva, ma esente, si deve applicare l’imposta proporzionale di registro, con le nuove aliquote viste sopra.

La cancellazione dei regimi agevolati

L’art. 10 del decreto sul Federalismo fiscale del 2011 ha anche introdotto un’altra disposizione di rilevante impatto sui contribuenti: si tratta di quella prevista al comma 4, secondo cui, in relazione agli atti soggetti alla nuova imposta di registro del 2% o del 9%, sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali. Anche in questo caso, gli effetti decorreranno dal prossimo 1° gennaio.

Vediamo adesso di riepilogare brevemente in queste tabelle quali sono i nuovi regimi di imponibilità legati ai trasferimenti immobiliari, suddivisi in immobili abitativi e strumentali:

REGIME IMPOSITIVO – CESSIONE DI IMMOBILI ABITATIVI DAL 2014

Cedente/Oggetto

Regime del Trasferimento

Iva

Tipologia di fabbricato

Registro

Ipotecaria  e  
Catastale

Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici. termine dei lavori:  non oltre 5 anni dalla cessione.

Imponibile IVA per obbligo Art. 10, n. 8-bis), D.P.R. 633/1972

4%

“Prima casa”

200 euro

200 + 200
euro

10%

Altre abitazioni

22%

Immobili di lusso

Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici: termine dei lavori:  oltre 5 anni dalla cessione.

Esente ovvero imponibile su opzione Art. 10, n. 8-bis), D.P.R. 633/1972

Esente

Proporzionale 2%  “prima casa” / 9% altre abitazioni.

50 + 50
euro

4%

“Prima casa”

200 euro

200 + 200
euro

10%

Altre abitazioni

22%

Immobili di lusso

Fabbricati destinati ad alloggi sociali, come definiti dal D.M. Infrastrutture 22/04/2008

Esente o imponibile su opzione  Art. 10, n. 8-bis), D.P.R. 633/1972

Esente

Proporzionale 2%  “prima casa” / 9% altre abitazioni.

50 + 50
euro

4%

“Prima casa”

200 euro

200 + 200
euro

10%

Altre abitazioni

Soggetti diversi dai precedenti (immobiliari di compravendita, di gestione, altre imprese e altri soggetti Iva)

Esente Art. 10, n. 8-bis), D.P.R. 633/1972

Esente

Proporzionale 2%  “prima casa” / 9% altre abitazioni

50 + 50
euro

Privato (società semplici di gestione immobiliare, enti non commerciali che non effettuino l’operazione in regime d’impresa)

Fuori
campo Art. 1, D.P.R. 633/1972

Fuori campo

Proporzionale 2%  “prima casa” / 9% altre abitazioni

50 + 50
euro

REGIME IMPOSITIVO – CESSIONE DI IMMOBILI STRUMENTALI DAL 2014

Cedente/Oggetto

Regime del Trasferimento

Iva

Tipologia di fabbricato

Registro

Ipotecaria  e  
Catastale

Fabbricati realizzati dalle imprese (termine della costruzione non oltre 5 anni dalla cessione)

Imponibile Art. 10, n. 8-ter), D.P.R. 633/1972

22%

200 
euro

3% + 1%

Fabbricati su cui sono stati eseguiti interventi di recupero (lavori ultimati non oltre 5 anni dalla cessione)

Imponibile Art. 10, n. 8-ter), D.P.R. 633/1972

10%

Soggetti diversi dai precedenti (immobiliari di vendita, di gestione, altre imprese e altri soggetti Iva, incluse  imprese costruttrici o di ristrutturazione che hanno ultimato i lavori da oltre 5 anni)

Esente 
ovvero 
imponibile 
su opzione

Esente ovvero imponibile

10% o 22%

Privato (società semplici di gestione immobiliare, enti non commerciali che non effettuino l’operazione in regime d’impresa)

Fuori 
campo  Art. 1, D.P.R. 633/1972

Fuori campo

9%

50 + 50 euro

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