Tassazione Irpef sugli immobili

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In vista dell’approssimarsi dei termini di predisposizione delle prossime dichiarazioni dei redditi delle persone fisiche, può essere utile riepilogare le modalità di tassazione degli immobili alla luce delle novità normative che hanno interessato in particolare la disciplina dell’IMU nel corso dell’anno 2013.

L’IMU è un imposta patrimoniale che colpisce i proprietari o i titolari di diritti reali (uso, usufrutto, abitazione) di terreni e fabbricati. In linea generale, l’IMU ha un effetto sostitutivo rispetto all’IRPEF e alle relative addizionali regionali e comunali con riferimento ai redditi derivanti da fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso, mentre, nel caso in cui gli immobili risultino essere locati, sarà dovuta la doppia tassazione sia ai fini IMU che ai fini IRPEF.

Questa regola generale è stata alla base della scorsa campagna dichiarativa (Unico 2013 redditi 2012) ed ha consentito a molti contribuenti di essere esonerati dalla presentazione della dichiarazione ogni qualvolta il reddito percepito fosse derivato esclusivamente dal possesso di immobili non locati. Tuttavia, a seguito delle modifiche normative apportate alla disciplina IMU, è necessario riconsiderare questa regola per arrivare a determinare il corretto reddito complessivo del contribuente ai fini della tassazione IRPEF. Vi sono, infatti, alcuni casi nei quali sia l’abitazione principale che gli immobili non locati possono essere oggetto di tassazione ai fini IRPEF, oltre che IMU.

Entrando nel dettaglio, per effettuare una corretta compilazione del quadro RB del modello Unico PF 2014 bisogna tenere in considerazione i vari casi nei quali è possibile ricadere per quanto riguarda il pagamento dell’IMU. In particolare possiamo trovarci davanti ad uno di questi casi:

  1. L’abitazione principale e le relative pertinenze non hanno scontato l’IMU nel 2013 – Se nel 2013 ne l’abitazione principale ne le relative pertinenze hanno scontato l’IMU la rendita catastale degli immobili rivalutata del 5% (rapportata ai giorni di possesso) concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF. Tuttavia, è prevista una deduzione dal reddito complessivo di pari importo. Quindi, in questo caso l’immobile pur concorrendo alla determinazione del reddito complessivo non sarà assoggettato ad IRPEF;
  2. L’abitazione principale e le relative pertinenze hanno scontato l’IMU nel 2013– Se nel 2013 l’abitazione principale e le relative pertinenze hanno scontato l’IMU, i relati redditi (ovvero la rendita catastale rivalutata del 5%) non saranno soggetti ad IRPEF ne alle relative addizionali. In particolare possiamo trovarci in questa situazione se rientriamo in uno dei casi di applicazione dell’IMU all’abitazione principale, ovvero:
    • Abitazioni principali appartenenti alle categorie catastali “di lusso” A/1 – A/8 – A/9;
    • Abitazioni per le quali è dovuta esclusivamente la prima o la seconda rata IMU (per contribuenti appartenenti al settore della sicurezza, oppure nei casi in cui il comune ha deliberato l’esenzione  per le unità immobiliari concesse in comodato ai parenti in linea retta);
    • Abitazioni per le quali risulta dovuta la “mini IMU” (corrispondente al 40% della differenza tra l’IMU calcolata utilizzando l’aliquota 2013 deliberata dal comune e quella calcolata con l’aliquota base del 4 per mille).

In questo caso, il contribuente dovrà evidenziare nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Unico persone fisiche 2014, andando a barrare la casella “casi particolari IMU” indicando il codice numero 2.

  1. Gli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune dell’abitazione principale – Se ci troviamo nel caso in cui siamo in possesso di immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune dell’abitazione principale, i relativi redditi (rendita catastale rivalutata del 5%) concorreranno sempre alla determinazione del reddito complessivo IRPEF e delle relative addizionali nella misura del 50% (art. 1 comma 717 della L. 147/2013 “Legge di Stabilità 2014”).  In questo caso il contribuente dovrà evidenziare nel quadro B del modello 730 o nel quadro RB del modello Unico persone fisiche 2014, andando a barrare la casella “casi particolari IMU” indicando il codice numero 3.

Lo stesso aggravio lo subiranno gli immobili concessi a titolo gratuito a parenti e affini. Perciò, gli immobili cosiddetti a disposizione o seconde case ubicate nello stesso comune dove si trova l’abitazione principale, pagheranno: l’IMU, l’IRPEF e relative addizionali, nella misura del 50 per cento e la Tasi, tassa sui servizi indivisibili.

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