Nuda proprietà: un buon investimento immobiliare

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Per chi vuole fare un investimento a lungo termine in campo immobiliare con la nuda proprietà può ottenere sconti fino al 50%, ma attenzione per prendere possesso della abitazione servono anni. Ecco alcuni consigli utili.

Torna in auge, dopo anni in cui sembrava essere decaduta, la vendita di appartamenti in nuda proprietà. Con questo tipo di acquisto l’acquirente effettua un investimento in campo immobiliare risparmiando fino al 50% sul prezzo di acquisto dell’immobile, nel quale restano ad abitare i vecchi proprietari per un tempo prestabilito o per tutta la loro vita.

Vediamo, di seguito tutte le informazioni utili per effettuare l’acquisto di un immobile in nuda proprietà in tutta sicurezza.

Cos’è la nuda proprietà?

Da un punto di vista pratico  la nuda proprietà è costituita dal valore complessivo dell’immobile decurtato del valore dell’usufrutto. Quindi, la vendita della nuda proprietà consente di cedere parte del valore dell’immobile, mantenendo il diritto di vivere nell’abitazione per tutta la vita.

L’istituto della nuda proprietà è riconosciuto dal codice civile (articoli da 978 a 1020), e permette si suddividere il diritto di proprietà: da una parte l’usufruttuario che si garantisce il diritto all’uso dell’abitazione fino a quando è in vita (o per un tempo minore), e il nudo proprietario che in gergo acquista “le mura” dell’abitazione, senza alcun diritto di utilizzo.

E’ facile intuire che chi intende fare un acquisto di questo tipo vuole fare un investimento immobiliare di lungo periodo, senza alcun bisogno di andare a vivere immediatamente nell’abitazione acquistata.

Attraverso l’acquisto della nuda proprietà di solito si conciliano le esigenze delle due parti del contratto: il venditore bisognoso di liquidità magari per fare fronte ad una spesa imprevista, dall’altra l’acquirente investitore pronto a cogliere nuove opportunità di guadagno a lungo termine.

Attraverso l’acquisto della nuda proprietà il venditori compratori vanno a scommettere sul numero di anni per i quali l’abitazione resterà agli usufruttuari (ovvero i vecchi proprietari). Infatti, più i venditori sono giovani, e più alto sarà lo sconto (in quanto resteranno a lungo a vivere nella casa), più sono anziani, minore sarà il risparmio per l’acquirente.

I vantaggi della nuda proprietà

Per il compratore il vantaggio da prendere in considerazione è sicuramente la diminuzione del prezzo di acquisto che varia dal 25 al 50% rispetto al valore di mercato. Come anticipato, la percentuale di sconto è indirettamente proporzionale all’età dei soggetti venditori. Mentre per il venditore il vantaggio sta nel fatto che può continuare a riservarsi il diritto di abitare e godere dell’immobile per tutta la vita, incassando immediatamente un capitale, che può utilizzare da subito.

Conclusa l’operazione, l’ex proprietario dell’immobile diventa usufruttuario, mentre il soggetto che acquista la proprietà dell’immobile diviene il nudo proprietario. L’usufruttuario continuerà a godere dell’utilizzo dell’immobile per tutta la propria vita: il godimento del bene può anche consentire all’usufruttuario di concedere in locazione dell’immobile (nei limiti di quanto previsto dal contratto di nuda proprietà), o trasferire l’usufrutto a terzi.

Mentre, il nudo proprietario, colui che ha il diritto di proprietà dell’immobile, ma non il suo godimento, può trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso. Di fatti, un bene immobile in nuda proprietà acquisisce gradualmente un importante valore, visto e considerato che, oltre all’apprezzamento del mattone sul mercato, beneficerà della diminuzione della speranza di vita dell’usufruttuario.

Come calcolare il prezzo di vendita?

Per calcolare il prezzo di vendita di un immobile in nuda proprietà bisognerà affidarsi ad una perizia professionale. Verrà infatti stabilito il valore del mercato dell’immobile a cui verrà applicato un coefficiente, variabile in base all’età dell’usufruttario, secondo valori redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze, basati sulle statistiche inerenti le aspettative di vita in Italia e sul tasso di interesse in vigore. In pratica, più è anziano il venditore, maggiore sarà il valore della nuda proprietà e maggiore sarà la tassazione prevista dall’atto di compravendita.

Le agevolazioni fiscali

Altro aspetto particolarmente vantaggioso dell’acquisto della nuda proprietà è la disciplina fiscale. L’acquisto della nuda proprietà di una abitazione è soggetto all’imposta di registro, pari al 9%, con imposta ipotecaria e catastale fisse pari a €. 50 ciascuna. Tuttavia, avendo i requisiti necessari, è possibile avvalersi delle agevolazioni valide in caso di acquisto della prima casa, e quindi pagare soltanto il 2% di imposta di registro con imposte ipotecarie e catastali fisse a €. 50 ciascuna.

Altra importante agevolazione riguarda il fatto che l’Imu (e Tasi, ove dovuta) sull’immobile resta totalmente a carico degli usufruttuari. Inoltre, agli usufruttuari spettano anche i costi della manutenzione ordinaria, mentre quelli derivanti da lavori straordinari sono a carico del proprietario.

Consigli utili

L’acquisto della nuda proprietà è una scelta che deve essere fatta considerando i tempi non brevi per i quali l’immobile diverrà a disposizione, in quanto la piena proprietà arriverà soltanto alla morte dell’usufruttuario o alla conclusione del tempo stabilito.

Detto questo, quando si effettua questo tipo di acquisto è bene prestare la dovuta attenzione inserendo nel contratto una clausola di prelazione per evitare che l’usufruttuario possa cedere a terzi l’usufrutto dell’immobile.

Altro aspetto da tenere in considerazione è che l’usufruttuario ha pieno diritto di mettere in affitto una porzione della casa o la sua totalità. Quindi, si corre il rischio di avere altre persone dentro casa, ma chi gode dell’usufrutto è l’unica persona che può trarre una rendita dall’immobile fino al momento in cui non smetterà di godere dell’usufrutto della casa.

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