Locazioni turistiche: guida a gestione e intermediazione

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Con le Locazioni Turistiche puoi mettere a reddito il tuo immobile attraverso affitti brevi per turisti. Max 30 giorni, no registrazione, cedolare secca. In questo report tutte le informazioni per proprietario e per intermediari sulle Locazioni Turistiche. Il Regime fiscale delle Locazioni Brevi D.L. n. 50/2017 prevede per agenti immobiliari e dei gestori dei portali, di applicare imposta sostitutiva del 21%, ai redditi derivanti dagli affitti inferiori a 30 giorni di immobili ad uso abitativo.

I miei consigli per guadagnare il massimo dal tuo immobile. Modalità di registrazione, tassazione, adempimenti fiscali e amministrativi per ottenere il massimo dalle locazioni turistiche.

I contratti di Locazione Turistica sono una delle forme preferite dai proprietari per mettere a reddito i propri immobili.

Recentemente il legislatore, con il D.L. n. 50/2017 è intervenuto per regolamentare, da un punto di vista fiscale, queste attività.

In particolare sono stati introdotti una serie di obblighi a carico degli intermediarie e definendo meglio cosa si intende per locazione turistica, quali sono i servizi connessi.

In questo report potrai trovare informazioni se sei proprietario di immobili e vuoi adibirlo per sfruttare locazioni turistiche.

Mentre, se sei un intermediario in questo report troverai le modalità con cui puoi operare con i proprietari: mandato con rappresentanza e senza rappresentanza.

Vediamo di seguito tutte le caratteristiche e i vantaggi della Locazione Turistica.

Locazioni turistiche

Gli Argomenti del Post

Le locazioni turistiche

Ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 si definiscono Locazioni Turistiche, i contratti di locazione che:

  • Hanno ad oggetto immobili abitativi (non vengono prese in considerazione le pertinenze);
  • Hanno durata non superiore a 30 giorni (e quindi, non sia soggetto a registrazione, anche se, per la verifica dell’obbligo di registrazione è necessario considerare tutte le locazioni stipulate nell’anno dal medesimo locatore con il medesimo conduttore aventi ad oggetto il medesimo immobile, ex art. 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n. 131/86);
  • Siano stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Requisito riferito ad entrambe le parti del contratto.

Ricadono poi nell’ambito di applicazione della disciplina:

  • Anche i contratti di locazione che prevedono la prestazione dei servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Solo quando tali servizi risultano preponderanti di fronte alla mera locazione si ricade nell’attività di impresa alberghiera (attività commerciale);
  • Anche i contratti di locazione stipulati non direttamente dalle parti private. Bensì per il tramite di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Tali contratti, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

Grazie a questi vantaggi i contratti di locazione di tipo turistico stanno notevolmente aumentando negli ultimi anni.

Questo grazie anche ai vari siti internet c.d. OTA che mettono in contatto potenziali ospiti con chi mette a disposizione l’immobile per periodi fino a 30 giorni.

I più famosi sono sicuramente:

ma nel web ve ne sono molti altri (Vrbo.com, VacationRentals.com, Tripadvisor.it,  HomeHolidays.com).

Vediamo tutte le informazioni utili per chi volesse avviare questo tipo di attività.

Le condizioni generali del contratto

I contratti di locazione di tipo turistico, sono una delle tipologie di contratto, espressamente prevista dal Legislatore agli articoli 1571 e s.s. del Codice Civile.

Tali contratti, come detto, non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate se la loro durata non supera i 30 giorni. Il limite dei trenta giorni è da intendersi per soggetto nell’arco dell’anno.

Rispettando questa fattispecie, quindi, il contratto non è soggetto ne ad imposta di registro, ne all’imposta di bollo.

Contratto e pagamento

Il primo aspetto da sottolineare fonte di tantissimi errori è che, quando ci mettiamo in casa qualcuno, dobbiamo farlo in virtù di un contratto scritto e firmato dalle parti.

Questo a tutela di tutte le parti. Prima di tutte a tutela del proprietario stesso dell’immobile.

Per le Locazioni Turistiche non esiste un modello standard di contratto.

Si tratta, quindi, di un contratto espressamente libero, in quanto non vengono imposte regole per il calcolo del canone stabilito

Contratto vincolato solo dalla libera contrattazione delle parti, che regoleranno autonomamente anche le condizioni di pagamento.

L’unico vincolo, valido in generale per tutti i tipi di locazione riguarda la modalità di pagamento.

Infatti, per importi superiori ai €. 2.999 il pagamento deve avvenire obbligatoriamente mediante mezzi di pagamento tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito, ecc).

La somma concordata per la locazione deve essere pagata per intero, al termine del periodo contrattuale.

Inoltre, rispetto agli altri tipi di contratti di affitto, non vi è alcun obbligo di versare ne caparre, ne tanto meno cauzioni.

Caratteristiche dell’immobile

La Locazione Turistica si differenzia da altre attività, come ad esempio case vacanza o bed and breakfast in quanto in questo caso vi è soltanto una locazione di una stanza o di un appartamento.

Questo senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo, al di fuori della pulizia giornaliera e cambio di biancheria. Altri servizi come ristorazione, colazione, stiratura, etc non sono ammessi.

Per quanto riguarda le caratteristiche catastali dell’immobili deve trattarsi di unità immobiliari accatastate come civili abitazioni (A/1 – A/11, tranne A/10).

Servizi non permessi

Il D.L. n. 50/2017 ha radicalmente modificato la disciplina dei servizi non ammessi nelle Locazioni Turistiche.

Tale decreto, infatti, ha ampliato i servizi che il gestore può includere oltre al mero affitto dell’abitazione.

E’ prevista, infatti, l’espressa inclusione, tra i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, anche dei serviziche prevedono la fornitura di biancheria e di pulizia dei locali”.

Attualmente, invece, la fornitura di altri servizi, come ad esempio la prima colazione, sono in grado di far configurare l’attività, come ti tipo imprenditoriale.

Attività imprenditoriale, che richiede l’apertura di una partita Iva, l’iscrizione in Camera di Commercio, e la presentazione di una SCIA in Comune per comunicare l’inizio dell’attività.

Costituendo il turismo (le Locazioni Turistiche hanno durata inferiore ai 30 giorni) materia di competenza legislativa residuale regionale ex art. 117 Costituzione, si riscontra peraltro una classificazione alquanto disomogenea tra le varie leggi regionali con riguardo alla tipologia di servizi offerti in forma non imprenditoriale.

La normativa regionale

Ultimo aspetto, ma non meno importante, riguarda il rispetto della normativa Regionale o Comunale in tema di locazioni turistiche.

Ogni Comune, specialmente quelli di più grandi dimensioni, hanno adottato un proprio regolamento volto a disciplinare la locazione turistica.

Ad esempio, molti Comuni hanno adottato una tassa di soggiorno, o richiedono l’iscrizione in un apposito registro di tutti i soggetti che effettuano locazioni turistiche anche in forma non imprenditoriale.

Per questo motivo, dare una lettura al regolamento adottato dal proprio Comune è sicuramente cosa utile per evitare possibili contestazioni future. Per queste informazioni chiedete allo Sportello SUAP del Comune di riferimento.

Contratto di locazione uso turistico

Per comodità vi alleghiamo una semplice bozza di contratto di locazione di tipo turistico: “Contratto di locazione turistico“.

Per maggiori informazioni sulla stesura del contratto, e sul possibile appoggio ad una agenzia immobiliare per la gestione dell’immobile e del check in e check out degli ospiti, vi rimando a questi contributi:

Contratto di locazione turistica: come redigerlo al meglio

e

Locazione turistica con agenzie immobiliari

Locazioni turistiche e adempimenti fiscali

In questa sede mi occuperò esclusivamente degli adempimenti fiscali che riguardano i soggetti che effettuano Locazioni Turistiche in forma privata (non imprenditoriale).

In questo caso, ai fini fiscali, ovvero per certificare il reddito ricevuto dalla locazione, che dovrà essere riportato in dichiarazione dei redditi sarà sufficiente predisporre e conservare la seguente documentazione.

Contratto di locazione

Il contratto di locazione ad uso turistico, firmato da entrambe le parti (proprietario e conduttore) per esteso nell’ultima pagina e per sigla in ogni sua pagina. Il contratto solitamente viene firmato al momento del check-in nell’immobile.

Vi raccomandiamo, in questa sede di farvi rilasciare anche copia dei documenti di identità degli occupanti, vi saranno utili per effettuare la comunicazione in questura (che affronteremo in seguito).

La ricevuta

La ricevuta dovrà essere rilasciata al momento del pagamento del canone di locazione: il canone di locazione deve essere versato al momento del rilascio dei locali.

Sulla ricevuta da consegnare all’ospite dovrà essere applicata una marca da bollo da €. 2,00, qualora il canone di locazione superi le €. 77,47.

Gli importi sopra i €. 3.000 dovranno essere versati solamente tramite mezzi tracciabili (assegni, bonifici, ecc), il contante è vietato.

Anche in caso di pagamento con mezzi tracciabili e consigliabile rilasciare la ricevuta all’ospite.

Ricevuta nelle prenotazioni online

Se state utilizzando delle piattaforme per la prenotazione degli ospiti (Airbnb o Booking ad esempio), tenete presente che questi portali, al momento del pagamento da parte dell’ospite applicano una commissione del 12% a carico dell’ospite per i costi del servizio. Ed anche una commissione del 3% a carico del proprietario.

Questo implica che la cifra ricevuta dal proprietario non sarà pari a quella elargita dall’ospite a favore della piattaforma web di prenotazione.

Provocando così l’impossibilità da parte del proprietario di determinare l’importo esatto della ricevuta.

In questi casi l’ospite riceverà e potrà scaricare direttamente dai portali la ricevuta fiscale pari all’intero importo pagato.

In sede di dichiarazione dei redditi vi sarà sufficiente conservare l’estratto conto bancario con evidenziate tutte le operazioni bancarie di accredito ricevute dalla piattaforma web.

La tassazione: Irpef o cedolare secca

Le Locazioni Turistiche permettono al soggetto locatore di concedere in affitto un’appartamento a degli ospiti che si intratterranno per brevi periodi, versando un canone il cui importo è lasciato alla libera contrattazione delle parti.

Tale canone di locazione, una volta percepito da parte del locatore, dovrà essere soggetto a tassazione Irpef, presentando la dichiarazione dei redditi.

I soggetti che percepiscono redditi da locazione, infatti, sono sempre obbligatoriamente tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi P.F.).

Tassazione Irpef

Il reddito da locazione dovrà essere riportato all’interno del quadro RB del modello Redditi, che accoglie i c.d. “redditi fondiari“.

Quindi, se durante l’anno il locatore ha effettuato più locazioni turistiche, i relativi redditi andranno sommati, ed inseriti al rigo RB a cui fa riferimento l’immobile locato.

Mentre le spese sostenute (la più ricorrente è sicuramente quella per l’intermediazione dell’agenzia immobiliare), non potranno essere portate direttamente in deduzione (come nelle normali locazioni).

Tuttavia si potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario.

Cedolare secca

Alternativamente,  al posto della tassazione Irpef che abbiamo appena visto, il locatore potrà optare per la tassazione con cedolare secca, che può essere applicata anche alle locazioni turistiche.

In questo caso l’opzione per l’esercizio della cedolare secca, dovrà essere effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi, nel quadro RB, in corrispondenza del rigo che identifica l’immobile locato (questo nel caso in cui il contratto di locazione turistico resti verbale e non venga quindi registrato).

Possono usufruire della cedola secca i proprietari i sublocatori o i comodatari (eccezioni, valide sono per i contratti di durata inferiore ai 30 giorni).

In caso di registrazione delle locazioni turistiche l’opzione si esercita direttamente nel modello RLI, che dovrà essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, assieme agli altri documenti utili per la registrazione del contratto.

Per maggiori informazioni sulla registrazione del contratto vi rimando a questo articolo “La registrazione dei contratti di locazione immobiliare“.

Ricordo che, a prescindere dal tipo di tassazione scelto, in caso di contratti di locazione non registrati, dovrà essere sempre barrata la colonna 7 della sezione II del quadro RB).

Il sublocatore e il comodatario

Il D.L. n. 50/2017 ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario.

Fattispecie che viceversa risultano espressamente escluse dal campo di applicazione del suddetto regime sostitutivo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.

L’estensione si motiva con il fatto che le locazioni turistiche possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato.

Nonché, stante la natura per così dire informale ed estemporanea delle locazioni brevi, i quali non necessariamente sono conclusi da chi sia anche proprietario o abbia un diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) sul bene, ma possono essere stipulati anche da chi abbia la mera disponibilità di fatto dell’immobile o ne lo detenga in forza di un contratto di comodato.

Tale evenienza è ancor più evidente alla luce dell’estensione del regime fiscale della cedolare secca agli affitti conclusi tramite piattaforme telematiche, come ad esempio Airbnb, ove non è infrequente che il soggetto che pubblica un annuncio non sia il proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile, bensì abbia solamente il consenso del proprietario ovvero del titolare del diritto reale.

Sotto questo profilo, dunque, l’estensione della cedolare secca sugli affitti brevi alle ipotesi dei proventi conseguiti dal sublocatore o dal comodatario appare assolutamente giustificata.

Il ruolo dell’intermediario

L’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 ha modificato il ruolo affidato agli intermediari immobiliari, che operano per conto del proprietario (in possesso del requisito di Agente immobiliare). Infatti, il Decreto prevede che:

i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite

Viene così individuata una novella ipotesi di sostituzione tributaria.

Ossia di fattispecie in cui l’obbligazione tributaria è posta a carico di un soggetto (il sostituto, appunto) diverso da colui che realizza il presupposto del tributo (definito invece sostituito), nonché, nell’eventualità in cui il locatario opti per la cedolare secca in dichiarazione, di regime fiscale sostitutivo.

Diversamente, ossia qualora non venga esercitata l’opzione per la cedolare secca da parte del proprietario, continua ad applicarsi il regime ordinario Irpef, ma rimane l’obbligo a carico degli intermediari e dei gestori telematici di effettuare la ritenuta, anche se quest’ultima rappresenta un mero acconto sull’Irpef liquidata in dichiarazione.

La disposizione introduce una nuova ipotesi di ritenuta alla fonte accanto a quelle previste dagli artt. 23 e ss. del DPR n. 600/73, la misura della cui aliquota (pari al 21%, appunto).

Sanzioni per l’intemediario

Il mancato adempimenti dei suddetti obblighi di monitoraggio e trasmissione dei dati comporta l’applicabilità, a carico dell’intermediario, della sanzione amministrativa, modulabile da un minimo di €. 250 ad un massimo di €. 2.000 (articolo 11 del D.lgs. n. 471/97).

Il Decreto prevede tuttavia la riduzione alla metà dell’importo sanzionatorio suddetto qualora la trasmissione o la correzione dei dati precedentemente comunicati mediante successivo invio avvenga nel termine (brevissimo) di 15 giorni successivi alla scadenza.

Quanto alle modalità e ai termini di trasmissione dei dati, con cui si dovrà altresì assicurare il corretto trattamento e la sicurezza degli stessi, nonché in ordine ai relativi modelli dichiarativi, il comma 6 dell’art. 4 del Decreto legge prevede che essi dovranno essere stabiliti con apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate entro 90 giorni dall’entrata in vigore del Decreto.

Trattenuta fiscale

Al fine di assicurare il contrasto all’evasione fiscale, gli intermediari immobiliari, “qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti” di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata, sono tenuti ad operare, “in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito”.

Gli intermediari devono provvedere altresì ad effettuare i relativi versamenti nonché all’adempimento degli obblighi dichiarativi e certificativi ad essi conseguenti, ai sensi e per gli effetti rispettivamente dell’articolo 17 del D.Lgs. n. 241/97 e dell’articolo 4 del DPR n. 322/98.

In questo modo l’obbligazione tributaria, ovvero il pagamento della cedolare secca, viene posta a carico di un soggetto (il sostituto) diverso da colui che realizza il presupposto del tributo (definito invece sostituito).

Peraltro, qualora il locatario opti per la cedolare secca in sede di dichiarazione, la sostituzione così delineata verrà a realizzare anche un’ipotesi di regime fiscale sostitutivo, così come già avviene per la cedolare secca, in quanto operante in deroga all’ordinario regime Irpef di tassazione dei redditi dei fabbricati.

Qualora invece non abbia luogo l’esercizio dell’opzione, troverà applicazione il regime ordinario Irpef, ma l’obbligo di effettuare la ritenuta a carico dell’intermediario non viene meno.

Piuttosto l’importo di questa costituirà un acconto sull’Irpef liquidata in sede di dichiarazione. Con la misura in commento viene dunque introdotta una nuova ipotesi di ritenuta alla fonte la misura del 21%.

Sanzioni

La mancata applicazione della ritenuta alla fonte da parte dell’intermediario comporterà l’applicazione della sanzione amministrativa di cui all’articolo 14 del D.Lgs. n. 471/1997, pari al 20% dell’ammontare non trattenuto.

In caso di superamento del tetto di €. 150.000 per periodo d’imposta, della pena della reclusione da 6 mesi a 2 anni, ai sensi dell’articolo 10-bis del D.Lgs., n. 74/2000.

L’Agente immobiliare sarà responsabile anche del versamento dell’imposta di soggiorno dovuta dagli ospiti.

Codice tributo 1919

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 88/E/2017 ha istituito il codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve:

si tratta del codice tributo1919”.

In sede di compilazione del modello F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario“, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati“.

Con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Versamento dal rappresentante fiscale

Nell’ipotesi in cui la ritenuta sia versata dal rappresentante fiscale di un operatore estero, va presa in considerazione la sezione “Contribuente”.

In tal caso, diventa necessario indicare il codice fiscale del rappresentato, intestatario della delega, mentre il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” accoglie quello del rappresentante, intestatario del conto di addebito, insieme al codice “72” (da riportare nello spazio “codice identificativo”).

Inoltre, se si versa più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l’eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo “1628” (risoluzione 13/2015).

Deve essere, invece, utilizzato il “6782” (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell’anno seguente.

Portali telematici non residenti

Ai medesimi obblighi sostitutivi non sfuggono nemmeno i soggetti non residenti.

Al riguardo, il comma 5-bis, inserito in sede di conversione, individua modalità differenziate di adempimento degli obblighi sostitutivi predetti, a seconda che tali soggetti operino o meno in Italia per il tramite di una stabile organizzazione.

Nel primo caso, i non residenti adempiono agli obblighi sostitutivi per mezzo della stabile organizzazione.

Per i soggetti non residenti privi di stabile organizzazione, si rende viceversa necessaria la nomina, nelle forme di cui all’art. 1, comma 4, del DPR n. 441/97, di un rappresentante fiscale, da individuarsi tra le categorie di soggetti menzionate dall’articolo 23 del DPR n. 600/73.

Rappresentante che risponde in solido con l’impresa estera per gli obblighi di determinazione e versamento dell’imposta.

Imposta di soggiorno

Agli intermediari immobiliari è affidato poi il ruolo di responsabili per il pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’art. 4 del D.Lgs. n. 23/11 e del contributo di soggiorno.

A seguito della conversione in legge del D.L. n. 50/2017 convivono dunque due differenti regimi di responsabilità all’interno dell’imposta di soggiorno.

Gli albergatori e gli operatori turistici che non si avvalgono né di intermediari né di portali telematici risultano meri agenti contabili ai fini dell’applicazione del tributo, anche perché i contratti da essi stipulati con gli ospiti si configurano come contratti di albergo e non locazioni brevi.

Locazioni turistiche: agenti immobiliari responsabili

Al contrario, gli intermediari immobiliari e i gestori dei portali telematici sono chiamati ad assumere il ben più oneroso ruolo di responsabili d’imposta.

Si introduce pertanto un trattamento preferenziale per i primi che è difficile da razionalizzare e da giustificare, tanto alla luce dei principi di uguaglianza e di capacità contributiva di cui agli artt. 3 e 53 Cost., quanto in un’ottica di tutela della libertà di iniziativa economica e di parità concorrenziale ai sensi rispettivamente degli artt. 41, comma 1, e 117, comma 1, lett. e) Cost.

In questo quadro, appare ineludibile un intervento del legislatore, chiamato, pur non azzerandola, a rivedere però sostanzialmente la disciplina del tributo. Auspicabilmente attribuendo il ruolo di responsabili d’imposta anche ai gestori delle strutture ricettive.

Locazioni turistiche nel modello Redditi

Al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi il proprietario dell’immobile è tenuto i redditi derivanti dall’affitto turistico.

Deve farlo attraverso l’indicazione nel quadro RB del modello Redditi.

L’importo da indicare è quello al lordo della provvigione dell’agenzia turistica (o del portale web di prenotazione).

Tuttavia è possibile beneficiare della detrazione forfettaria del 5%. Indicando il codice 1 nella colonna 5, della sezione I del quadro, se si opta per la tassazione ad Irpef.

Ipotizzando che il proprietario dell’appartamento abbia affittato lo stesso per 180 giorni nell’anno e abbia percepito un affitto di €. 15.000 con commissione dell’agenzia turistica (che si occupa di locare gli immobili o del portal web di riferimento) di €. 1.500. A fine anno l’agenzia versa al proprietario la somma netta di €. 13.500.

Compilazione del quadro RB

Il proprietario al momento di presentazione del modello Redditi dovrà indicare nel quadro RB due distinti righi, uno per i giorni in cui l’immobile è stato affittato e uno per i giorni in cui l’immobile è rimasto sfitto.

Rigo relativo al periodo di affitto

In questo rigo dovrà essere indicata in colonna 1 la rendita catastale dell’immobile. Nella colonna 2 il codice 3 (“locazione a canone libero“). In colonna 3, la somma dei giorni nell’anno in cui l’immobile è stato affittato con locazione turistica. Nella colonna 5, il codice  1, per ottenere la deduzione forfettaria del 5%, e la tassazione ad Irpef. Oppure il codice 3 in caso di applicazione della cedolare secca (in questo caso si tassa il 100% del canone senza deduzione).

In colonna 6, quindi, si dovrà indicare il canone di locazione, al 95% se si è scelto il codice 1 (“tassazione Irpef“). Nel nostro esempio pari a €. 14.250 (€. 15.000*95% ovvero la somma di i redditi da locazione annui senza togliere la provvigione dell’agenzia per il 95%). Oppure €. 15.000 se si è scelta la tassazione con cedolare secca (codice 3, colonna 5).

Tali importi andranno poi riportati nelle colonne 13 e 14 a seconda del tipo di tassazione scelto.

Nella seconda sezione del quadro RB in riportando il rigo di sezione I utilizzato per la locazione, dovrà essere barrata la casella 8 (“Contratti non superiori a 30gg“).

Rigo relativo al periodo non affittato

In questo rigo dovrà essere preliminarmente barrata la casella 8 (“continuazione“). Questo per indicare che si tratta della continuazione rispetto al rigo precedente.

In colonna 1 si indica nuovamente la rendita catastale dell’immobile. In colonna 2 il codice 2 relativo agli immobili tenuti a disposizione (non locati). Oppure il codice 1 se l’immobile per voi è l’abitazione principale, in colonna 3 i giorni dell’anno per il quale l’immobile non è stato affittato con locazione turistica.

La comunicazione di pubblica sicurezza

Con la Circolare n. 0004023 del 26 giugno 2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, il Ministero ha fornito dei chiarimenti in tema di pubblica sicurezza.

Infatti è stato indicato che gli oneri stabiliti dall’articolo 109 del TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali.

In pratica, non possono ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione alle autorità di P.S. coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi.

Questo indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico.

Locazioni turistiche e Portale alloggiatiweb

Anche in caso di locazioni turistiche, quindi, è necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb per comunicare i nominativi degli ospiti. Sia quelli dei residenti in Paesi UE che Extra-UE, così come previsto dalla Legge n. 191/78.

Per iscriversi al portale è necessario recarsi presso la Questura competente territorialmente per chiedere i moduli per l’istanza di abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze.

Accedendo al sito della polizia di stato dopo aver selezionato la Questura di interesse è possibile accedere all’area “Carta dei Servizi” della Questura.

Dal portale è possibile scaricare i moduli on-line e seguire le indicazioni per la trasmissione del modulo che può variare a seconda della Questura.

Successivamente verrà inserito nel database della Questura l’immobile e verranno inviate le credenziali di accesso al portale.

Dopo aver installato il certificato di sicurezza sul proprio computer, sarà possibile comunicare le presenze direttamente on-line. Non preoccuparti, il sito AlloggiatiWeb mette a disposizione numerose guide per gli utenti.

Le schede alloggiati

Nel caso in cui non sia possibile la comunicazione online, e solo in questo caso, è possibile compilare le Schedine Alloggiati che devono essere invece comunicate via fax o consegnate personalmente.

Consigliamo sempre a chi si appresta ad avviare questo tipo di attività di effettuare una telefonata preventiva alla Questura competente della vostra zona per avere riscontro da loro sulla procedura da seguire e gli alloggiati da comunicare.

Infine, ci appare utile sottolineare che la comunicazione degli ospiti non è necessaria quando la locazione ha un periodo superiore a 30 giorni.

Poiché in questo caso si deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate e ciò assolve già di per sé all’obbligo di Pubblica Sicurezza.

Comunicazione al Comune

Non trattandosi di attività di tipo commerciale, la locazione turistica, non prevede alcuna comunicazione da presentare in Comune (es. SCIA, etc).

Tuttavia, alcune regioni hanno previsto che debba essere presentare in Comune una Segnalazione certificata di inizio attività non imprenditoriale.

Si tratta di un documento da compilare e presentare allo sportello delle attività produttive del proprio Comune.

Tale documento ha valore soltanto ai fini statistici.

Attualmente, le Regioni per cui è prevista questa comunicazione sono:

  • Veneto (Legge Regionale n.  45/2014);
  • Liguria (Legge Regionale n. 32/2014, articolo 53, comma 7);
  • Sardegna (Legge Regionale n. 27/1998, articolo 20);
  • Abruzzo (Legge Regionale n. 75/1995, articolo 32);
  • Emilia Romagna (Legge Regionale n. 16/2004, articolo 12);
  • Lazio (Regolamemto Regione Lazio Prot. 378/2015, articolo 2);
  • Lombardia (Legge Regionale n. 27/2015, articolo 38, comma 8).

Locazioni turistiche: gli elementi da sfruttare

Stai locando il tuo appartamento tramite affitti turistici e vuoi sapere su quali elementi puntare per ottenere un vantaggio competitivo rispetto ai tuoi concorrenti?

Ecco tutte le leve da sfruttare per rendere al massimo e attrarre turisti e clienti business.

Leggi il nostro articolo: “Affitti turistici: le leve del vantaggio competitivo“.

Locazioni Turistiche: guida per gli intermediari

Quando il proprietario dell’immobile decide di avvalersi di un intermediario per la gestione delle locazioni turistiche possono verificarsi due differenti casistiche.

Casistiche che si riscontrano operativamente ogni giorno, a seconda delle scelte fatte dall’intermediario. Possiamo avere, infatti:

  • Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato con rappresentanza (articolo 1704 c.c.);
  • Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato senza rappresentanza (articolo 1705 c.c.).

Fattispecie discriminante, difatti, è rappresentata dalla presenza o meno del conferimento della procura.

La principale differenza tra la figura del mandatario e altre figure analoghe (quali ad esempio il consulente) consiste nel fatto che oggetto del mandato è compimento di atti giuridici. Ossia sostanzialmente la conclusione di contratti.

Nel caso di mandato con rappresentanza, valgono anche le disposizioni di cui agli articoli 1387 e seguenti del codice civile, essendo stata conferita la procura.

Pertanto, il mandatario (HOST), nel limite del contenuto del mandato, agirà con pieno potere di rappresentanza. Nei casi di locazioni turistiche consiglio sempre agli HOST di operare con mandato con rappresentanza, per semplificare la procedura, ed evitare inutili complicazioni.

Vediamo di seguito entrambe le modalità operative.

Intermediazione: mandato con rappresentanza

Laddove il mandatario (agente immobiliare o HOST) operi con rappresentanza, il negozio giuridico si svolge, anche ai fini Iva, direttamente tra il mandante (proprietario) ed il terzo (cliente).

Determinando l’irrilevanza tributaria dell’interposizione dell’agente immobiliare (mandatario). Per cui, sinteticamente:

 
RuoloProprietario mandanteAgente mandatario
ContabilitàRileva il ricavo per la vendita al terzo cliente ed il costo per il compenso da riconoscere al mandatario agente.Rileva il ricavo per il compenso della sua attività da fatturare al mandante proprietario.
Imposte diretteIl ricavo di vendita ed il costo per il compenso costituiscono, rispettivamente, un componente positivo e uno negativo di reddito.Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito.
IvaEmette fattura di vendita intestata al terzo acquirente (cliente) con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Iva; in esenzione se è persona fisica. Riceve fattura per il compenso del mandatario agente.Emette fattura con Iva ad aliquota ordinaria per il compenso.

Intermediazione: mandato senza rappresentanza

Il contratto di mandato senza rappresentanza si ha quando il mandante (proprietario) non ha conferito procura al mandatario agente.

In tale ipotesi, il mandatario agirà di fronte ai terzi per conto del mandante, ma non nome proprio, e per conseguenza, gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui.

Effetti che, tuttavia, dovranno successivamente essere trasferirli al mandante, in virtù dell’accordo con questi stipulato senza alcuna stipulazione contrattuale, ma in base a meri accordi verbali.

Su questo aspetto è intervenuta la Risoluzione n. 117/E/2004 dell’Agenzia delle Entrate – Direzione centrale normativa e contenzioso. Secondo la quale:

  • Somme pagate dai terzi (clienti) all’agente che opera senza rappresentanza – L’agente è chiamato in questo caso ad emettere fattura al cliente con aliquota del 10% (n. 120, Parte III, della Tabella A DPR n. 633/72). In quanto egli sta locando a nome proprio (per conto del proprietario), l’unità immobiliare.
  • Somme riversate dall’agente immobiliare ai proprietari dei beni immobili – In virtù del fatto che la somma riscossa dall’agente intermediario sconti l’Iva al 10%, fa si che anche debbano scontare il medesimo trattamento fiscale anche le somme rimesse ai proprietari degli immobili (se questi risultano essere soggetti passivi di imposta). Nella diversa ipotesi in cui detti proprietari non siano soggetti passivi Iva, l’operazione di riversamento a loro favore delle somme incassate dall’agente (al netto delle relative provvigioni) risulterà fuori campo Iva, per difetto del presupposto soggettivo in capo al percipiente.
Esenzione Iva

Nel caso che la suddetta prestazione dell’agente intermediario sia esente da Iva, tale beneficio potrà essere fruito solo dal proprietario mandante che non risulti impresa costruttrice dell’immobile.

Diversamente, il riversamento operato nei confronti di quest’ultima, sconterebbe l’aliquota Iva del 10%, in forza della previsione espressa dell’articolo 127-ter parte III della Tabella A, allegata al DPR n. 633/72. Resta inteso che l’operazione rimane esclusa da Iva quando il percettore finale delle somme è un privato, vale a dire non è un soggetto passivo di imposta.

In pratica, in caso di mandato senza rappresentanza, l’agente intermediario incasserà dal cliente tutta la somma della locazione, per poi riversarla la proprietario dell’immobile, al netto della propria provvigione.

La provvigione, in questo caso, avrà già scontato l’Iva, essendo ricompresa nel canone di locazione fatturato dall’agente al cliente terzo conduttore.

Property Manager e ritenuta

Chi oggi svolge l’attività di Property Manager nelle locazioni turistiche deve  operare, o come mandatario con rappresentanza o senza.

Una variabile da tenere in considerazione riguarda la ritenuta del 21% che l’intermediario deve operare sui canoni spettanti al proprietario.

Il comma 5 dell’articolo 4  del D.L. n. 50/17 dispone che i soggetti residenti nel territorio dello Stato che esercitano attività di intermediazione immobiliare. Nonché quelli che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata,

ovvero qualora intervengano nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi”, operino, “in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21%” sull’ammontare degli stessi all’atto del pagamento al beneficiario”,

provvedendo altresì ad effettuare i relativi versamenti nonché all’adempimento degli obblighi dichiarativi e certificativi ad essi conseguenti, ai sensi e per gli effetti rispettivamente dell’art. 17 del D.Lgs. n. 241/97 e dell’articolo 4 del DPR n. 322/98.

Applicazione della ritenuta del 21%

Gli intermediari che operano attraverso un mandato con rappresentanza, dovendo trattenere l’importo complessivo della locazione, percepito dal cliente e dovendo fare fattura al proprietario dell’immobile per il proprio compenso sono obbligati ad effettuare la ritenuta del 21% sul reddito da locazione del proprietario.

In pratica, chi opera con rappresentanza è chiamato a fungere da sostituto di imposta e a versare la ritenuta del 21% sul canone di locazione che corrisponderà al proprietario.

Diversamente, il PM (Host) che agisce attraverso un mandato senza rappresentanza operando nei confronti non tanto del proprietario, ma del cliente finale, non è chiamato a fungere da sostituto di imposta e quindi, non è tenuto ad applicare alcuna ritenuta.

Il PM, in questo caso, affitta in nome del proprietario ma senza rappresentarlo, quindi gli effetti della locazione ricadranno su di lui. In questo caso l’intermediario emette fattura al cliente finale per la sua quota di intermediazione. Il proprietario poi, farà ricevuta o fattura al cliente per la quota di locazione ricevuta.

Codice tributo 1919 ritenuta locazioni turistiche

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 88/E/2017 ha istituito il codice tributo per il versamento, tramite F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve.

Si tratta del codice tributo “1919”.

In sede di compilazione del modello F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Nell’ipotesi in cui la ritenuta sia versata dal rappresentante fiscale di un operatore estero, va presa in considerazione la sezione “Contribuente”.

In tal caso, diventa necessario indicare il codice fiscale del rappresentato, intestatario della delega, mentre il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” accoglie quello del rappresentante, intestatario del conto di addebito, insieme al codice “72” (da riportare nello spazio “codice identificativo”).

Inoltre, se si versa più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l’eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo “1628” (Risoluzione 13/2015). Va, invece, utilizzato il “6782” (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell’anno seguente.

Sanzioni per gli intermediari

Il mancato ottemperamento ai suddetti obblighi di monitoraggio e trasmissione dei dati comporta l’applicabilità, a carico dei medesimi, della sanzione amministrativa.

Sanzione modulabile da un minimo di 250 ad un massimo di 2000 euro.

Onere di cui all’articolo 11 del D.Lgs. n. 471/1997 (“Altre violazioni in materia di imposte dirette e di imposta sul valore aggiunto”).

Property Manager: consigli

Quando scegli il tipo di mandato con il proprietario devi avere ben presenti le conseguenze che ti aspettano. Sia da un punto di vista fiscale che da un punto di vista di ritenuta d’acconto.

Operare con un mandato con rappresentanza anche se permette all’Agente intermediario di operare direttamente con il proprietario lo espone a diventare sostituto di imposta e operare la ritenuta di acconto nei confronti del canone di locazione del proprietario.

Diversamente, operare con un mandato senza rappresentanza da una parte consente di poter applicare l’IVA agevolata al 10% al cliente finale (e non al proprietario), e dall’altra consente di evitare di trattenere la ritenuta d’acconto sui compensi del proprietario.

Locazioni Brevi: consiglio di lettura

Se avete trovato interessante i miei articoli sulle locazioni brevi turistiche, voglio darti un consiglio su come approfondire ulteriormente l’argomento.

Specialmente se siete agli inizi della vostra attività.

Si tratta di un libro di Federico Salamone:

Le case fanno la felicità

Federico è un consulente che si occupa in modo specifico di affitti brevi e di attività turistica extralberghiera.

Leggere il suo libro vi aiuterà a capire meglio come mettere a reddito la vostra casa, guardando direttamente alle regole del mercato.

L’ambito gestionale è sicuramente il punto forte di questo libro che vi consiglio di leggere.

 

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704 comments

  1. Per fare questo tipo di attività la SRL deve operare come “casa vacanza”, non ci sono alternative.

  2. Eppure il 22/3 mi avevavte detto il contrario.E’ cambiato qualcosa?

  3. Salve Antonio, siamo sicuramente disponibili ad aiutarla, ma non possiamo analizzare situazioni personali complesse in un commento. Se vuole ci contatti in privato, e la aiuteremo sicuramente a risolvere i suoi problemi e se vorrà potrà affidare a noi la gestione fiscale della sua attività.

  4. Una SRL che prende in affitto immobili di terzi deve operare come casa vacanze. Se fa intermediazione è cosa diversa. Comunque, come si renderà conto se vuole una risposta dettagliata e completa la invito ad effettuare una consulenza.

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