Locazioni turistiche: la guida per sfruttarle al meglio

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Il tempo è denaro: con le Locazioni Turistiche puoi sfruttare al massimo il tuo immobile mettendolo a reddito per affitti brevi a turisti: massimo 30 giorni, no registrazione, cedolare secca. L’immobile non è vincolato per lunghi periodi e puoi variare il canone in periodi di alta e bassa stagione. Il Regime fiscale delle Locazioni Brevi.

I nostri consigli per guadagnare il massimo dal tuo immobile, oltre a modalità di registrazione, tassazione, adempimenti fiscali e amministrativi per ottenere il massimo dalle locazioni turistiche.

I contratti di locazione turistica sono sempre più popolari sia per le maggiori libertà offerte ai locatori, sia perché in molti casi sono anche più economici. Recentemente il nostro legislatore, con il D.L. n. 50/2017 è intervenuto per regolamentare, da un punto di vista fiscale, queste attività, introducendo una serie di obblighi a carico degli intermediarie e definendo meglio cosa si intende per locazione turistica, quali sono i servizi connessi.

Vediamone di seguito tutte le caratteristiche e i vantaggi della Locazione Turistica.

Le locazioni turistiche

Ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 si definiscono Locazioni Turistiche, i contratti di locazione che:

  • Abbia ad oggetto immobili abitativi (non vengono prese in considerazione le pertinenze);
  • Abbia durata non superiore a 30 giorni (e quindi, non sia soggetto a registrazione, anche se, per la verifica dell’obbligo di registrazione è necessario considerare tutte le locazioni stipulate nell’anno dal medesimo locatore con il medesimo conduttore aventi ad oggetto il medesimo immobile, ex art. 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n. 131/86);
  • Sia stato stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Requisito riferito ad entrambe le parti del contratto.

Ricadono poi nell’ambito di applicazione della disciplina:

  • Anche i contratti di locazione che prevedono la prestazione dei servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Solo quando tali servizi risultano preponderanti di fronte alla mera locazione si ricade nell’attività di impresa alberghiera (attività commerciale);
  • Anche i contratti di locazione stipulati non direttamente dalle parti private, bensì per il tramite di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Tali contratti, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

Grazie a questi vantaggi i contratti di locazione di tipo turistico stanno notevolmente aumentando negli ultimi anni, grazie anche ai vari siti internet che mettono in contatto potenziali ospiti con chi mette a disposizione l’immobile per periodi fino a 30 giorni.

I più famosi sono sicuramente Airbnb.itbooking.comWimdu.it o HomeAway.it ma nel web ve ne sono molti altri (Vrbo.com, VacationRentals.com, Tripadvisor.it,  HomeHolidays.com).

Vediamo tutte le informazioni utili per chi volesse avviare questo tipo di attività.

Le condizioni generali del contratto

I contratti di locazione di tipo turistico, sono una delle tipologie di contratto, espressamente prevista dal Legislatore agli articoli 1571 e s.s. del Codice Civile.

Tali contratti, come detto, non sono soggetti a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate se la loro durata non supera i 30 giorni. Il limite dei trenta giorni è da intendersi per soggetto nell’arco dell’anno.

Rispettando questa fattispecie, quindi, il contratto non è soggetto ne ad imposta di registro, ne all’imposta di bollo.

Contratto e pagamento

Il primo aspetto da sottolineare fonte di tantissimi errori è che, quando mettiamo in casa qualcuno, dobbiamo farlo in virtù di un contratto scritto e firmato dalle parti. Questo a tutela di tutte le parti, prima di tutte a tutela del proprietario stesso dell’immobile.

Per le Locazioni Turistiche non esiste un modello standard di contratto. Si tratta, quindi, di un contratto espressamente libero, in quanto non vengono imposte regole per il calcolo del canone stabilito, che resta alla libera contrattazione delle parti, che regoleranno autonomamente anche le condizioni di pagamento.

L’unico vincolo, valido in generale per tutti i tipi di locazione riguarda la modalità di pagamento, che per importi superiori ai €. 2.999 deve avvenire obbligatoriamente mediante mezzi di pagamento tracciabili (bonifico, assegno, carta di credito, ecc).

La somma concordata per la locazione deve essere pagata per intero, al termine del periodo contrattuale. Inoltre, rispetto agli altri tipi di contratti di affitto, non vi è alcun obbligo di versare ne caparre, ne tanto meno cauzioni.

Caratteristiche dell’immobile

La Locazione Turistica si differenzia da altre attività, come ad esempio case vacanza o bed and breakfast in quanto in questo caso vi è soltanto una locazione di una stanza o di un appartamento, senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo, come ad esempio pulizia giornaliera, cambio di biancheria o servizi di ristorazione, colazione, stiratura, ecc).

Per quanto riguarda le caratteristiche catastali dell’immobili deve trattarsi di unità immobiliari accatastate come civili abitazioni (A/1 – A/11, tranne A/10).

Servizi non permessi

Il D.L. n. 50/2017 ha radicalmente modificato la disciplina dei servizi non ammessi nelle Locazioni Turistiche. Tale decreto, infatti, ha ampliato i servizi che il gestore può includere oltre al mero affitto dell’abitazione.  E’ prevista, infatti, l’espressa inclusione, tra i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, anche dei servizi “che prevedono la fornitura di biancheria e di pulizia dei locali”.

Attualmente, invece, la fornitura di altri servizi, come ad esempio la prima colazione, sono in grado di far configurare l’attività, come ti tipo imprenditoriale. Attività imprenditoriale, che richiede l’apertura di una partita Iva, l’iscrizione in Camera di Commercio, e la presentazione di una SCIA in Comune per comunicare l’inizio dell’attività.

Costituendo il turismo (le Locazioni Turistiche hanno durata inferiore ai 30 giorni) materia di competenza legislativa residuale regionale ex art. 117 Costituzione, si riscontra peraltro una classificazione alquanto disomogenea tra le varie leggi regionali con riguardo alla tipologia di servizi offerti in forma non imprenditoriale.

La normativa regionale

Ultimo aspetto, ma non meno importante, riguarda il rispetto della normativa Regionale o Comunale in tema di locazioni turistiche.

Ogni Comune, specialmente quelli di più grandi dimensioni, hanno adottato un proprio regolamento volto a disciplinare la locazione turistica.

Ad esempio, molti Comuni hanno adottato una tassa di soggiorno, o richiedono l’iscrizione in un apposito registro di tutti i soggetti che effettuano locazioni turistiche anche in forma non imprenditoriale.

Per questo motivo, dare una lettura al regolamento adottato dal proprio Comune è sicuramente cosa utile per evitare possibili contestazioni future. Per queste informazioni chiedete allo Sportello SUAP del Comune di riferimento.

Contratto di locazione uso turistico

Per comodità vi alleghiamo una semplice bozza di contratto di locazione di tipo turistico: “Contratto di locazione turistico“.

Per maggiori informazioni sulla stesura del contratto, e sul possibile appoggio ad una agenzia immobiliare per la gestione dell’immobile  e del check in e check out degli ospiti, vi rimando a questi contributi: “Contratto di locazione turistica: come redigerlo al meglio” e “Locazione turistica con agenzie immobiliari“.

Gli adempimenti fiscali

In questa sede ci occuperemo esclusivamente degli adempimenti fiscali che riguardano i soggetti che effettuano Locazioni Turistiche in forma privata (non imprenditoriale).

In questo caso, ai fini fiscali, ovvero per certificare il reddito ricevuto dalla locazione, che dovrà essere riportato in dichiarazione dei redditi sarà sufficiente predisporre e conservare la seguente documentazione.

Contratto di locazione

Il contratto di locazione ad uso turistico, firmato da entrambe le parti (proprietario e conduttore) per esteso nell’ultima pagina e per sigla in ogni sua pagina. Il contratto solitamente viene firmato al momento del check-in nell’immobile.

Vi raccomandiamo, in questa sede di farvi rilasciare anche copia dei documenti di identità degli occupanti, vi saranno utili per effettuare la comunicazione in questura (che affronteremo in seguito).

La ricevuta

La ricevuta dovrà essere rilasciato al momento del pagamento del canone di locazione: il canone di locazione deve essere versato al momento del rilascio dei locali. Sulla ricevuta da consegnare all’ospite dovrà essere applicata una marca da bollo da €. 2,00, qualora il canone di locazione superi le €. 77,47.

Gli importi sopra i €. 1.000 dovranno essere versati solamente tramite mezzi tracciabili (assegni, bonifici, ecc), il contante è vietato. Anche in caso di pagamento con mezzi tracciabili e consigliabile rilasciare la ricevuta all’ospite.

Ricevuta nelle prenotazioni online

Se state utilizzando delle piattaforme per la prenotazione degli ospiti (Airbnb o Booking ad esempio), tenete presente che questi portali, al momento del pagamento da parte dell’ospite applicano una commissione del 12% a carico dell’ospite per i costi del servizio e  un 3% a carico del proprietario.

Questo implica che la cifra ricevuta dal proprietario non sarà pari a quella elargita dall’ospite a favore della piattaforma web di prenotazione provocando così l’impossibilità da parte del proprietario di determinare l’importo esatto della ricevuta.

In questi casi l’ospite riceverà e potrà scaricare direttamente dai portali la ricevuta fiscale pari all’intero importo pagato. In sede di dichiarazione dei redditi vi sarà sufficiente conservare l’estratto conto bancario con evidenziate tutte le operazioni bancarie di accredito ricevute dalla piattaforma web.

La tassazione: Irpef o cedolare secca

Le Locazioni Turistiche permettono al soggetto locatore di concedere in affitto un’appartamento a degli ospiti che si intratterranno per brevi periodi, versando un canone il cui importo è lasciato alla libera contrattazione delle parti. Tale canone di locazione, una volta percepito da parte del locatore, dovrà essere soggetto a tassazione Irpef, presentando la dichiarazione dei redditi.

I soggetti che percepiscono redditi da locazione, infatti, sono sempre obbligatoriamente tenuti a presentare la dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi P.F.).

Tassazione Irpef

Il reddito da locazione dovrà essere riportato all’interno del quadro RB del modello Redditi, che accoglie i c.d. “redditi fondiari“.

Quindi, se durante l’anno il locatore ha effettuato più locazioni turistiche, i relativi redditi andranno sommati, ed inseriti al rigo RB a cui fa riferimento l’immobile locato, mentre le spese sostenute (la più ricorrente è sicuramente quella per l’intermediazione dell’agenzia immobiliare), non potranno essere portate direttamente in deduzione (come nelle normali locazioni), ma si potrà beneficiare della deduzione del 5% del reddito a titolo forfettario.

Cedolare secca

Alternativamente,  al posto della tassazione Irpef che abbiamo appena visto, il locatore potrà optare per la tassazione con cedolare secca, che può essere applicata anche alle locazioni turistiche.

In questo caso l’opzione per l’esercizio della cedolare secca, dovrà essere effettuata direttamente in dichiarazione dei redditi, nel quadro RB, in corrispondenza del rigo che identifica l’immobile locato (questo nel caso in cui il contratto di locazione turistico resti verbale e non venga quindi registrato).

In caso di registrazione delle locazioni turistiche l’opzione si esercita direttamente nel modello RLI, che dovrà essere consegnato all’Agenzia delle Entrate, assieme agli altri documenti utili per la registrazione del contratto (per maggiori informazioni sulla registrazione del contratto vi rimando a questo articolo “La registrazione dei contratti di locazione immobiliare“).

Ricordiamo che, a prescindere dal tipo di tassazione scelto, in caso di contratti di locazione non registrati, dovrà essere sempre barrata la colonna 7 della sezione II del quadro RB).

Il sublocatore e il comodatario

Il D.L. n. 50/2017 ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, fattispecie che viceversa risultano espressamente escluse dal campo di applicazione del suddetto regime sostitutivo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.

L’estensione si motiva con il fatto che le locazioni turistiche possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato, nonché, stante la natura per così dire informale ed estemporanea delle locazioni brevi, i quali non necessariamente sono conclusi da chi sia anche proprietario o abbia un diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) sul bene, ma possono essere stipulati anche da chi abbia la mera disponibilità di fatto dell’immobile o ne lo detenga in forza di un contratto di comodato.

Tale evenienza è ancor più evidente alla luce dell’estensione del regime fiscale della cedolare secca agli affitti conclusi tramite piattaforme telematiche, come ad esempio Airbnb, ove non è infrequente che il soggetto che pubblica un annuncio non sia il proprietario o titolare di altro diritto reale sull’immobile, bensì abbia solamente il consenso del proprietario ovvero del titolare del diritto reale. Sotto questo profilo, dunque, l’estensione della cedolare secca sugli affitti brevi alle ipotesi dei proventi conseguiti dal sublocatore o dal comodatario appare assolutamente giustificata.

Il ruolo dell’intermediario

L’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 ha modificato il ruolo affidato agli intermediari immobiliari, che operano per conto del proprietario. Infatti, il Decreto prevede che:

i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare, trasmettono i dati relativi ai contratti di cui ai commi 1 e 3 conclusi per il loro tramite

Il mancato adempimenti dei suddetti obblighi di monitoraggio e trasmissione dei dati comporta l’applicabilità, a carico dell’intermediario, della sanzione amministrativa, modulabile da un minimo di €. 250 ad un massimo di €. 2.000 (articolo 11 del D.lgs. n. 471/97). Il Decreto prevede tuttavia la riduzione alla metà dell’importo sanzionatorio suddetto qualora la trasmissione o la correzione dei dati precedentemente comunicati mediante successivo invio avvenga nel termine (brevissimo) di 15 giorni successivi alla scadenza.

Quanto alle modalità e ai termini di trasmissione dei dati, con cui si dovrà altresì assicurare il corretto trattamento e la sicurezza degli stessi, nonché in ordine ai relativi modelli dichiarativi, il comma 6 dell’art. 4 del Decreto legge prevede che essi dovranno essere stabiliti con apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate entro 90 giorni dall’entrata in vigore del Decreto.

Trattenuta fiscale

In via ulteriore, il comma 5 dell’art. 4 prevede che, “per assicurare il contrasto all’evasione fiscale”, gli intermediari immobiliari, “qualora incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti” di locazione, di sublocazione o di comodato, purché di breve durata, operino, “in qualità di sostituti d’imposta, una ritenuta del 21 per cento sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito”, provvedendo altresì ad effettuare i relativi versamenti nonché all’adempimento degli obblighi dichiarativi e certificativi ad essi conseguenti, ai sensi e per gli effetti rispettivamente dell’articolo 17 del D.Lgs. n. 241/97 e dell’articolo 4 del DPR n. 322/98.

In questo modo l’obbligazione tributaria, ovvero il pagamento della cedolare secca, viene posta a carico di un soggetto (il sostituto) diverso da colui che realizza il presupposto del tributo (definito invece sostituito). Peraltro, qualora il locatario opti per la cedolare secca in sede di dichiarazione, la sostituzione così delineata verrà a realizzare anche un’ipotesi di regime fiscale sostitutivo, così come già avviene per la cedolare secca, in quanto operante in deroga all’ordinario regime Irpef di tassazione dei redditi dei fabbricati.

Qualora invece non abbia luogo l’esercizio dell’opzione, troverà applicazione il regime ordinario Irpef, ma l’obbligo di effettuare la ritenuta a carico dell’intermediario non viene meno, piuttosto l’importo di questa costituirà un acconto sull’Irpef liquidata in sede di dichiarazione. Con la misura in commento viene dunque introdotta una nuova ipotesi di ritenuta alla fonte la misura del 21%.

La mancata applicazione della ritenuta alla fonte da parte dell’intermediario comporterà l’applicazione della sanzione amministrativa di cui all’articolo 14 del D.Lgs. n. 471/1997, pari al 20% dell’ammontare non trattenuto, ovvero, in caso di superamento del tetto di €. 150.000 per periodo d’imposta, della pena della reclusione da 6 mesi a 2 anni, ai sensi dell’articolo 10-bis del D.Lgs., n. 74/2000.

Locazioni turistiche nel modello Redditi

Al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi il proprietario dell’immobile è tenuto i redditi derivanti dall’affitto turistico, nel quadro RB del modello Redditi, al lordo della provvigione dell’agenzia turistica (o del portale web di prenotazione), ma beneficiando della detrazione forfettaria del 5% (indicando il codice 1 nella colonna 5, della sezione I del quadro, se si opta per la tassazione ad Irpef).

Ipotizzando che il proprietario dell’appartamento abbia affittato lo stesso per 180 giorni nell’anno e abbia percepito un affitto di €. 15.000 con commissione dell’agenzia turistica (che si occupa di locare gli immobili o del portal web di riferimento) di €. 1.500. A fine anno l’agenzia versa al proprietario la somma netta di €. 13.500.

Compilazione del quadro RB

Il proprietario al momento di presentazione del modello Redditi dovrà indicare nel quadro RB due distinti righi, uno per i giorni in cui l’immobile è stato affittato e uno per i giorni in cui l’immobile è rimasto sfitto.

Rigo relativo al periodo di affitto

In questo rigo dovrà essere indicata in colonna 1 la rendita catastale dell’immobile, in colonna 2 il codice 3 (“locazione a canone libero“), in colonna 3, la somma dei giorni nell’anno in cui l’immobile è stato affittato con locazione turistica, in colonna 5, il codice  1, per ottenere la deduzione forfettaria del 5%, e la tassazione ad Irpef, oppure il codice 3 in caso di applicazione della cedolare secca (in questo caso si tassa il 100% del canone senza deduzione).

In colonna 6, quindi, si dovrà indicare il canone di locazione, al 95% se si è scelto il codice 1 (“tassazione Irpef“), nel nostro esempio pari a €. 14.250 (€. 15.000*95% ovvero la somma di i redditi da locazione annui senza togliere la provvigione dell’agenzia per il 95%), oppure €. 15.000 se si è scelta la tassazione con cedolare secca (codice 3, colonna 5).

Tali importi andranno poi riportati nelle colonne 13 e 14 a seconda del tipo di tassazione scelto. Nella seconda sezione del quadro RB in riportando il rigo di sezione I utilizzato per la locazione, dovrà essere barrata la casella 8 (“Contratti non superiori a 30gg“);

Rigo relativo al periodo non affittato

In questo rigo dovrà essere preliminarmente barrata la casella 8 (“continuazione“), per indicare che si tratta della continuazione rispetto al rigo precedente.

In colonna 1 si indica nuovamente la rendita catastale dell’immobile, in colonna 2 il codice 2 relativo agli immobili tenuti a disposizione (non locati), o il codice 1 se l’immobile per voi è l’abitazione principale, in colonna 3 i giorni dell’anno per il quale l’immobile non è stato affittato con locazione turistica.

La comunicazione di pubblica sicurezza

Come chiarito dal Ministero dell’Interno, con la Circolare n. 0004023 del 26 giugno 2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, in risposta ad un quesito sollevato da un’associazione di B&B, Affittacamere e Case vacanze, ha affermato che per colmare un vuoto normativo, gli oneri stabiliti dall’articolo 109 del TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali.

In pratica, non possono ritenersi esclusi dall’obbligo di comunicazione alle autorità di P.S. coloro i quali affittano appartamenti ammobiliati (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi, indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico.

Portale alloggiatiweb

Anche in caso di locazioni turistiche, quindi, è necessaria l’iscrizione al portale della Polizia di Stato AlloggiatiWeb per comunicare i nominativi degli ospiti, sia quelli dei residenti in Paesi UE che Extra-UE, così come previsto dalla Legge n. 191/78. Per iscriversi al portale è necessario recarsi presso la Questura competente territorialmente per chiedere i moduli per l’istanza di abilitazione al servizio di comunicazione delle presenze.

Accedendo al sito della polizia di stato dopo aver selezionato la Questura di interesse è possibile accedere all’area “Carta dei Servizi” della Questura e scaricare i moduli on-line e seguire le indicazioni per la trasmissione del modulo che può variare a seconda della Questura.

Successivamente verrà inserito nel database della Questura l’immobile e verranno inviate le credenziali di accesso al portale. Dopo aver installato il certificato di sicurezza sul proprio computer, sarà possibile comunicare le presenze direttamente on-line. Non preoccupatevi, il sito AlloggiatiWeb mette a disposizione numerose guide per gli utenti.

Nel caso in cui non sia possibile la comunicazione online, e solo in questo caso, è possibile compilare le Schedine Alloggiati che devono essere invece comunicate via fax o consegnate personalmente.

Consigliamo sempre a chi si appresta ad avviare questo tipo di attività di effettuare una telefonata preventiva alla Questura competente della vostra zona per avere riscontro da loro sulla procedura da seguire e gli alloggiati da comunicare.

Infine, ci appare utile sottolineare che la comunicazione degli ospiti non è necessaria quando la locazione ha un periodo superiore a 30 giorni poiché in questo caso si deve registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate e ciò assolve già di per sé all’obbligo di Pubblica Sicurezza.

Comunicazione la Comune

Non trattandosi di attività di tipo commerciale, la locazione turistica, non prevede alcuna comunicazione da presentare in Comune (es. SCIA, etc).

Tuttavia, alcune regioni hanno previsto che debba essere presentare in Comune una Segnalazione certificata di inizio attività non imprenditoriale. Si tratta di un documento da compilare e presentare allo sportello delle attività produttive del proprio Comune.

Tale documento ha valore soltanto ai fini statistici. Attualmente, le Regioni per cui è prevista questa comunicazione sono:

  • Veneto (Legge Regionale n.  45/2014);
  • Liguria (Legge Regionale n. 32/2014, articolo 53, comma 7);
  • Sardegna (Legge Regionale n. 27/1998, articolo 20);
  • Abruzzo (Legge Regionale n. 75/1995, articolo 32);
  • Emilia Romagna (Legge Regionale n. 16/2004, articolo 12);
  • Lazio (Regolamemto Regione Lazio Prot. 378/2015, articolo 2);
  • Lombardia (Legge Regionale n. 27/2015, articolo 38, comma 8).

Locazioni turistiche: gli elementi da sfruttare

Stai locando il tuo appartamento tramite affitti turistici e vuoi sapere su quali elementi puntare per ottenere un vantaggio competitivo rispetto ai tuoi concorrenti? Ecco tutte le leve da sfruttare per rendere al massimo e attrarre turisti e clienti business.

Leggi il nostro articolo: “Affitti turistici: le leve del vantaggio competitivo“.

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573 comments

  1. Non conoscevo nemmeno l’esistenza di simili norme, e mi meraviglio molto del fatto che una semplificazione simile sia stata introdotta in Italia. Come meccanismo mi ricorda un po le guest house anglosassoni.

  2. Salve. In caso di appartamento in comproprietà, nelle locazioni turistiche può essere un solo proprietario ad affittare l’immobile e, quindi, a dichiarare il reddito (nel quadro RL)?
    Grazie.

    • fiscoman

      Salve,
      da un punto di vista strettamente civilistico il contratto di locazione può essere stipulato anche soltanto da uno dei comproprietari, ma da un punto di vista fiscale il canone di locazione deve essere dichiarato da tutti i proprietari dell’immobile, altrimenti c’è evasione fiscale. Il reddito da locazione non si dichiara nel quadro RL, ma nel quadro RB, quello relativo ai fabbricati.

      • Buongiorno Federico,

        Innanzitutto le faccio, dal punto di vista professionale, i complimenti per la totale disponibilità che lei mostra nel rispondere a tutti i quesiti che le vengono rivolti. Così facendo si crea una tavola di informazioni completa, molto utile per realizzare un principio di conoscenza tecnica specifica su questa tematica turistica.

        La contatto per poter chiarire gentilmente il seguente punto : il redarre un contratto scritto (inferiore ai 30 giorni) : se ne può fare a meno ?

        Leggo che lo stesso non è obbligatorio, ma è consigliabile redigerlo per avere maggiore tutela.

        Ai lati pratici proporre un contratto agli ospiti non è operazione molto fluida : i clienti sono per la totalità stranieri, perciò si dovrebbe scriverlo di base in inglese. Ma sento la loro riluttanza a dover firmare un documento quando hanno già aderito a tutte le condizioni che Airbnb e proprietario hanno specificato nelle regole dell’abitazione che viene offerta. Immaginiamo degli Arabi, dei Sudamericani, dei Cinesi, perfino dei Francesi che, una volta arrivati in abitazione, devono affrontare la lettura di un documento/contratto per il quale si chiede di aderire tramite una firma.

        Per cui, cosa si intende per “maggior tutela” ? E’ per salvaguardare gli ospiti, il proprietario, oppure entrambi ? Airbnb fornisce già tutte le informazioni necessarie per operare in campo professionale, in piena ottica di regolarità e correttezza. Cioè, invia tutte le fatture necessarie, i documenti e gli importi (pagati) coinvolti nel rapporto di intermediazione tra piattaforma web, ospite e proprietario. Esiste inoltre un sistema di intercomunicazione che, mediante giudizi da ambo le parti, provvede a stabilire un equilibrio di informazioni tutelante nei confronti delle parti. In pratica, chi si comporta male, ad esempio disattendendo le aspettative, riceve un commento negativo e di, fatto, si allontana dallo status di ospite/ospitante affidabile.

        Perciò, il non redigere un contratto da far firmare ai clienti è permesso e possibile, oppure si compie un illecito ?

        Grazie per l’attenzione e la collaborazione. Cordialmente – Stefano

        • Fiscomania

          Salve Stefano, prima di tutto grazie per i complimenti. Per quanto riguarda il contratto di locazione, le locazioni turistiche fanno riferimento al codice civile, in tema di contratto. Lo stesso codice in tema di contratti, all’articolo 1325 prevede che lo stesso debba essere redatto per iscritto pena nullità dello stesso. Conseguenza: ai fini civilistici i contratti di locazione verbali, sono nulli. La normativa fiscale prevede che i contratti di durata inferiore ai 30 giorni non debbano essere registrati, ma attenzione, questo non vuol dire che il contratto può non essere fatto per iscritto.
          Il contratto tutela le parti, in questo caso serve a tutelare il proprietario per qualsiasi tipo di danno fatto dall’inquilino, ma anche per regolare durata e pattuizioni, come in tutti i contratti di locazione. Airbnb, fa tutto in regola, ma per quanto riguarda la sua posizione di intermediario. Il portale non si occupa del fatto che il proprietario sia in regola. Quindi, bisogna prestare attenzione a questo fatto, tutte le locazioni regolate senza contratto, sono locazioni teoricamente nulle.

      • Buongiorno, grazie mille per le preziose informazioni che trovo in questo sito e mi perdonerà spero se le faccio una domanda già fatta….ho provato a scorrere un po tra i commenti ma non mi sembra di aver letto ciò che mi interessa.
        mia madre ha una casa, di sua proprietà, che si sta liberando ed essendo io disoccupata da un anno pensavo di poterla affittare come locazione turistica ma dal punto di vista fiscale sarebbe possibile? nel senso che il reddito di tali locazioni dovrebbe risultare a mio carico e non a carico di mia madre perchè inciderebbe sulle sue tasse e a percepire il guadagno sarei io….mi chiedevo se c’era qualche possibilità che mia madre mi dia in gestione la casa con una scrittura privata non so…..
        grazie in anticipo!
        francesca

        • Fiscomania

          Dovrebbe prendere lei l’abitazione in locazione da sua madre, e poi sublocarla con locazioni turistiche. Questo è l’unico modo. Se vuole maggiori info la contatto in privato.

  3. Una domanda:se affitto con airbnb.com una stanza in una casa di mia proprietà x brevi periodi,cosa devo fare x essere in regola?

    • Fiscomania

      Salve,
      nel caso di affitti inferiori ai 30gg deve semplicemente conservare la ricevuta del pagamento che rilascerà ai vari affittuari e conservarla per la dichiarazione dei redditi.

      • sempre nel caso di stanza in affitto su Airbnb in casa di mia proprietà, la dichiarazione nel 730 va inserita in altri redditi o in redditi da fabbricati? L’importa da inserire è quello al netto delle spese che Airbnb trattiene in automatico?
        Cosa dobbiamo invece fare per la tassa di soggiorno?

        • Fiscomania

          Salve,
          i redditi percepiti dalle locazioni turistiche vanno indicati nel quadro B dei fabbricati all’interno del 730. L’importo da tassare è quello al lordo della commissione di Airbnb, che per lei rappresenta un costo di intermediazione, a suo carico. Tenga presente che se decide per la tassazione Irpef il canone lordo viene tassato al 95%, proprio per tenere conto di questi possibili costi, che il legislatore ha stimato in un forfettario 5% del canone.

          • Chiedo scusa, ma non capisco una cosa: se l’agenzia trattiene un compenso del 30% e il fisco mi consente un abbattimento di solo il 5%, significa che il rimanente 25% pur essendo un ricavo non percepito non posso dedurmelo in nessun modo?? Grazie in anticipo

          • Fiscomania

            E’ corretto, il restante 25% è un costo legato alla sua locazione che lei sostiene ma che il Fisco non permette di dedursi.

          • Molte grazie per la tempestiva risposta. Suppongo che anche l’agenzia venga tassata su quello che percepisce, il che significa che quel 25% è soggetto a doppia tassazione. Sbaglio? Se non sbaglio, spenderò un pò di tempo a verificare se tale regima fiscale sia in linea con le direttive comunitarie. Grazie ancora e cordiali saluti

          • Fiscomania

            Quanto afferma non è corretto. Il principio da seguire è che lei incassa un certo reddito dalla locazione, che deve essere tassato, se poi parte di questo compenso lei lo concede a terzi per un loro servizio offerto (agenzia immobiliare), quello che lei deve tassare è il reddito lordo. Il Fisco per i redditi da fabbricati non prevede deduzione analitica dei costi, ma soltanto una deduzione forfettaria del 5%. Può essere ingiusto, ma questa è la norma.

      • Ma la locazione turistica in caso di una singola stanza messa su airbnb per brevi periodi (min 1 notte e max 1 settimana) è obbligatoria o serve solo per tutela del locatore? Si è comunque in regola se non si fal a locazione turistica ad ogni ospite per così brevi periodi, ma si allegano le transizioni su proprio IBAN effettute tramite AirBnB alla dichiarazione dei redditi?

        In caso di cittadini extraUE, molto più rari degli UE, non ci si può recare così direttamente in commissariato di persona (non avendo fatto il contratto di locaz turistica )?

        • Fiscomania

          Salve,
          la normativa dice che anche in caso di affitti brevi (c.d. “turistici”) di durata inferiore a 30 giorni il contratto di locazione debba obbligatoriamente essere stipulato. L’agevolazione sta nel fatto che non è obbligatoria la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate. Se si fanno entrare ospiti in un immobile, senza stipulare un contratto non si è in regola. Per quanto riguarda le transazioni sul proprio conto corrente, queste possono dimostrare l’effettiva entrata di denaro. Tuttavia, per le locazioni quello che fa fede ai fini reddituali è l’importo della locazione che deve essere riportato sul contratto.
          La comunicazione in questura deve essere fatta secondo le regole, ovvero attraverso modalità telematiche. Le questure non accettano più le comunicazioni in cartaceo. Se non vuole occuparsi direttamente di tutte queste pratiche può rivolgersi a specifiche agenzie che si occupano proprio di gestire questi aspetti per conto dei proprietari.

          • la comunicazione telematica rimane solo per cittadini extraUE invece giusto? agli altri basta far firmare il contratto?

            dove posso trovare una formula di tale contratto sia in italiano che in inglese?

            Grazie

          • Fiscomania

            La comunicazione in questura è solo per i soggetti extra-UE. Una bozza di contratto di locazione turistica in Italiano è presente in un apposito link all’interno dell’articolo.

          • Salve grazie mille dei preziosi chiarimenti.
            Il contratto di locazione turistica c’è anche in inglese?
            grazie ancora e a presto

          • Fiscomania

            Non abbiamo messo un formato in inglese, se ci fossero richieste come la sua provvederemo.

          • ok mi scuso per non averlo visto, ora lo cerco all’interno dell’articolo!

            sull’annuncio aribnb posso in ogni caso inserire che si mettono a disposizione lenzuola ed asciugamani della casa? si è liberi comunque di farlo con una locazione turistica? o sono intesi come servizi anche senza il cambio biancheria?
            ovviamente niente costi per pulizie nè colazione. ..

            grazie per il tempo ed i chiarimenti.

          • Fiscomania

            Non bisogna confondere il cambio della biancheria per ogni locazione, con il cambio giornaliero o periodico della stessa. Per ogni locazione è ovvio che si cambi biancheria, quindi può scriverlo su Aribnb. Quello che non si può fare è il cambio giornaliero della biancheria, se ad esempio l’ospite vi rimane una settimana. Questo sarebbe un servizio alberghiero, vietato nelle locazioni turistiche.

          • grazie mille ancora! infine ultimissima domanda: Se la stanza in questione che si vorrebbe pubblicizzare su AirBnB è all’interno di un appartamento in cui il proprietario vive ed è lì residente, cambia qualcosa? sempre locazione turistica per brevi periodi? con lo stesso tipo modello di contratto da voi proposto?

          • Fiscomania

            Se il proprietario dell’immobile affitta parte dell’immobile in cui risiede non ci sono problemi, trattasi sempre di locazione turistica. Lei si occupa di gestire questo tipo di affitti per conto dei proprietari mi sembra di capire, giusto?

          • perfetto. grazie.
            Raccolgo informazioni per conto del proprietario dell’immobile

          • Non mi risulta che per un contratto di locazione sia obbligatoria la forma scritta, soprattutto se, essendo di durata inferiore a 30 giorni, non deve essere registrato.
            Dubito che gli host di airbnb si facciano ogni volta firmare un contratto.
            In qualche modo già pagando un prezzo, essendoci due contraenti uno che richiede una prestazione e uno che accetta.
            Esiste il contratto. Ed è fatto attraverso la piattaforma airbnb.

          • Fiscomania

            Se avesse letto con maggiore attenzione l’articolo o qualcuno dei commenti si sarebbe accorta che non è indicata l’obbligatorietà della forma scritta nel contratto di locazione ad uso turistico, ma soltanto che in base alla nostra esperienza è consigliabile redigerlo, per avere maggiore tutela.

      • Buongiorno,
        oltre alla ricevuta, cui accennava, devo redigere e poi conservare anche un contratto di locazione?

        • Fiscomania

          Salve,
          la normativa prevede che il contratto di locazione debba essere sempre redatto, firmato e conservato, anche per le locazioni brevi di durata inferiore a 30 giorni. In questo caso il contratto non deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

      • Volevo chiedere se è certo che questa tipologia di affitto possa pubblicizzarsi su siti quali booking o air b&b perchè alcuni siti dicono invece che in quel caso bisognerebbe per forza avere la SCIA! é vero oppure no perchè le notizie sono contrastanti in merito a questo punto!

        • Fiscomania

          Partiamo da un presupposto. Nessuna normativa indica su quali siti è possibile o non è possibile pubblicizzare il proprio immobile da concedere in affitto. Alcuni siti chiedono la SCIA e quindi l’esercizio in forma imprenditoriale dell’attività, ma questo vale se si pubblicizza nella forma del B&B, delle case vacanze imprenditoriali, o altre forme turistico ricettive. Anche in questi siti, o almeno in una parte di essi, è possibile anche scegliere di pubblicizzare l’immobile da semplici privati. Sicuramente non è possibile in booking che è una piattaforma dedicata alle strutture turistico ricettive, e non agli affitti. Su AirB&B, invece, mi risulta che esista la possibilità di inserire l’immobile da promuovere con affitto turistico, senza SCIA.

    • Buongiorno scusate l’intromissione.
      Innanzi tutto complimenti per questo sito molto preciso e di grande aiuto.
      Avrei una domanda abbastanza specifica ma che purtroppo nessuno mi ha saputo spiegare, ho una società di gestione alberghiera e similari, nel gestire appartamenti di terzi mi è stato detto che gli importi ricevuti dai clienti io non posso toccarli e quindi utilizzando portali come airbnb devo utilizzare gli IBAN di ogni proprietario per poi a fine mese inviare la mia fattura per il compenso al proprietario.
      È davvero così? Oppure posso incassare direttamente io i flussi pagati per poi rigirare ad ogni proprietario meno la mia percentuale a fine mese?
      Grazie mille e scusate se non sono stato molto preciso ma spero mi abbiate capito.

      • Fiscomania

        Non vedo perché lei non possa incassare l’intera cifra dal cliente e poi bonificare al proprietario l’importo al netto della sua commissione. A mio avviso non ci sono norme che vietano questa fattispecie.

  4. non mi è chiara una cosa relativamente alla denuncia alla questura:deve essere fatta anche per un periodo breve di una settimana?
    a me è capitato spesso di affittare case e nessuno mi ha mai chiesto nemmeno un documento!
    se la casa è in gestione ad una agenzia chi si deve occupare della denuncia alla questura : l’agenzia o il proprietario? nel mio caso io gli inquilini neanche li vedo!
    grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      la denuncia alla questura deve essere effettuata ogni qualvolta la locazione ha durata inferiore ai 30 giorni, in quanto in questo caso non vi è obbligo di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. Infatti, la registrazione del contratto presso le Entrate sostituisce la comunicazione in questura.

      • Mi scuso x l intervento
        Ho letto un sacco di cose e ancora non mi è chiaro se bisogna denunciare o no…mi dicono di no…ora da lei ho letto di si…potrebbe farci avere la legge?
        Grazie!!!

        • Fiscomania

          Telefoni alla questura competente, e chieda direttamente a loro, visto che saranno loro a ricevere la comunicazione.

  5. Anche io affitto con airbnb meno di trenta giorni. Volevo sapere quali spese si possono detrarre a parte le commissioni. Ci sono spese di luce, acqua, gas, pulizie, condominiali, immondizia, assicurazione, pulizie eccetera. Grazie mille, il vostro articolo è molto informativo.

    • Fiscomania

      Salve,
      le spese da poter portare in deduzione sono quelle relative alla conduzione della locazione. Naturalmente deve trattarsi di spese relative a quell’affitto e per i giorni in cui è stato affittato. Se io affitto una stanza di un immobile non potrò chiaramente portare in deduzione tutti i costi di acqua luce e gas dell’intero immobile.

      • Grazie mille.allora.comincero’ a detrarre tutte le spese inerenti alle giornate di locazione.

      • Scusi, e come faccio a calcolare e dimostrare quanta luce hanno consumato nei giorni che ho affittato ? mi scuso, e chi la paga la marca, il proprietario o affittuario? Grazie

        • Fiscomania

          La questione che pone è rilevante, infatti, riuscire a dimostrare l’effettivo consumo degli ospiti è praticamente impossibile e per questo l’Agenzia andrà a disconoscere l’eventuale costo riguardante le utenze inserito a deduzione del reddito. La marca da bollo la paga il proprietario ma può addebitarla all’affittuario.

  6. Ottimo articolo. Grazie. Quale spese si possono detrarre? Io ho spese di luce, acqua,B gas, condominiali, pulizie e assicurazioni.

  7. Salve,
    L’informazione molto utile. Grazie.
    Posso fare una domanda che riguarda la registrazione obbligatoria del contratto? Quando l’appartamento si affita, per esempio, per 2 settimane di giugno ad 1 persona, tutto luglio a 2 persona, 2 settimane di agosto a 3 persona. In questo caso come si procede con i contratti ? Bisogna registrarli tutti 3 perchè in totale sono più di 30 gg oppure solo quello di Luglio ?
    Ringrazio in anticipo

    • Fiscomania

      Salve,
      secondo la normativa l’obbligo di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate dei contratti di locazione vi è soltanto per i contratti superiori ai 30 giorni. Ogni contratto naturalmente deve essere considerato separatamente. Nel suo caso dovrà registrare soltanto il contratto di luglio.

      • Salve.
        Perfetto. Grazie mille.
        Il mio dubbio era venuto perchè spesso c’è scritto e parlano di durata complessiva oltre i 30 gg complessivi annui , che nel mio caso diventerebbero 60 gg consecutivi ( 2 settimane + 1 mese + 2 settimane). In quel caso sarebbero tutti contratti da registrare.
        Invece tutto è molto più semplice.
        Grazie ancora

  8. Buongiorno,

    d’estate quando non ci sono affitto per brevi periodi, tramite airbnb, la mia casa di residenza (prima casa). Posso applicare anche in questo caso la cedolare secca?

    Grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      certamente, la cedolare secca può essere applicata anche nei contratti inferiori ai 30 giorni, ma non essendoci obbligo di registrazione l’opzione per la cedolare deve essere esercitata direttamente in dichiarazione dei redditi.

  9. Buon giorno!

    grazie per l’articolo veramente ben fatto e molto esaustivo!

    Ho un paio di quesiti da porre:

    – la proprietaria di un immobile è un’srl. Da quanto ho capito posso affittare con il contratto turistico l’appartamento, utilizzando airbnb ed altre piattaforme. sotto i 30 giorni non c’è registrazione, sopra si. Essendo società, immagino i compensi debbanno essere motivati con fattura con iva (senza marca da bollo immagino) e non con ricevuta….. ovviamente si perde il diritto alla cedolare secca. Tra l’altro mi pare che su airbnb la fattura al cliente finale la faccia direttamente la piattaforma.

    – Ho letto sopra che nel momento in cui si fornisce il servizio di pulizie e di cambio biancheria cambia la fattispecie contrattuale. tutti gli appartamenti presenti su airbnb effettuano servizio di pulizia e cambio biancheria…. quindi in questo caso non si può applicare il contratto turistico? e come diventerebbe il contratto?

    – al contratto turistico si deve applicare anche l’imposta di soggiorno? nel mio caso l’ipotesi è del comune di torino….

    grazie mille e complimenti ancora!
    Federico

    • Fiscomania

      Salve Federico,
      – se il proprietario dell’immobile è una Srl sicuramente è impossibile utilizzare la cedolare secca. Il contratto turistico è utilizzabile, e sarà regolato da fattura (niente marca da bollo).

      – se il proprietario dell’immobile fornisce anche servizi aggiuntivi rispetto alla mera locazione non si è più nell’attività di locazione ma si rientra nelle attività turistico ricettive, che richiedono particolari requisiti. Premetto di non conoscere bene come funzioni la formula di airbnb, ma credo che siano loro ad offrire questi servizi al cliente finale e non direttamente il proprietario dell’immobile.

      – l’imposta di soggiorno, se prevista dal Comune deve essere applicata, come anche la comunicazione alle attività di pubblica sicurezza.

      • salve, grazie davvero per l’ottimo articolo e le spiegazioni utilissime. avrei la seguente domanda: stante il fatto che attraverso airbnb si affitta una risorsa (camera oappartamento intero) per brevi periodi con transazioni regaolate dal sitk stesso (come una mediazione) e che resta in capo all proprietario LA pulizia iniziale, LA fornitura di biancheria etc (seppure aggiunto come Costco a parts all’utente finale) è comunque praticabile la strada della cedolare secca? Non mancano quindi i requisiti x via fell’impegno del proprietario/gestore (pulizia, cambio materiali) e rapporto diretto con la società airbnb e non con l’ospite? grazie!!!

        • Fiscomania

          Salve,
          la cedolare secca è applicabile ai contratti di locazione di tipo turistico, ma se si sceglie la tassazione con cedolare sarà tassato tutto il canone di locazione, senza alcuna deduzione per spese inerenti alla locazione che sono sostenute. Chi concede in locazione ha un rapporto con il cliente finale, con il quale stipula il contratto. Airbnb è soltanto un intermediario che si prende una percentuale sul canone di locazione. Bisogna fare attenzione al fatto che se lei affitta per €. 100 e Airbnb si prende il compenso di €. 10, lei ai fini fiscali dovrà assoggettare a tassazione il reddito di €. 100, in quanto le €. 10 di Airbnb per lei non sono un costo deducibile dalla locazione.

          • Grazie della risposta! Sempre davvero chiara!
            Quindi deduco che per una casa vacanze in forma personale, la scelta tra tassare i redditi in forma peronale (in aggiunta quindi al reddito normale) o attraverso l’uso della cedolare seccca, deve essere efftauuta in sede di presentazione del 730 con laiuto di un consulente ficale.
            Inoltre non è dovuto un contratto formale in caso di permanenza inferiore ai 30gg….

            GRAZISSIME!!!! 🙂

          • Fiscomania

            Quando afferma è corretto, la scelta per la tassazione Irpef o cedolare si fa in dichiarazione dei redditi. Il contratto va sempre redatto, anche per periodi inferiori a 30 giorni, ma in questo caso non è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Per i contratti superiori a 30 giorni vi è obbligo di registrazione e pagamento dell’imposta di registro.

    • Salve, vorrei mettermi in contatto con Federico perche’ facciamo la stessa cosa su Airbnb. Come si fa per metersi in contatto? Grazie.

  10. Salve, uno dei migliori articoli in merito, complimenti! Vorrei solo una conferma da parte sua: il sito dell’agenzia delle entrate parla di locazioni turistiche consentite per massimo 30 giorni complessivi nell’anno. Ciò è da intendersi sommando tutte le locazioni turistiche o si intende per singola locazione? Questa, ad oggi, è l’unica cosa che mi turba un po’. Saluti

    • Fiscomania

      Salve,
      a mio avviso non c’è nessun limite di tempo per una locazione turistica, ma singoli contratti turistici di durata di molto superiore ai 30 giorni potrebbe indurre l’Agenzia a pensare che si usi la locazione turistica per eludere la normativa sulle ordinarie locazioni. L’unica cosa importante da ricordare è che si possono fare anche più di un contratto di locazione turistica all’anno, ma quando complessivamente i contratti effettuati superano i 30 giorni, allora è necessario recarsi all’Agenzia delle Entrate per registrare tutti i contratti effettuati nell’anno.

      • Grazie per l’articolo!
        In un post precedente lei dice: “L’unica cosa importante da ricordare è che si possono fare anche più di un contratto di locazione turistica all’anno, ma quando complessivamente i contratti effettuati superano i 30 giorni, allora è necessario recarsi all’Agenzia delle Entrate per registrare tutti i contratti effettuati nell’anno.”

        Avevo inteso che i 30 giorni non dovevano essere continuativi quindi avendo 3 clienti per 15 giorni un totale di 45 giorni non prevedesse la registrazione di alcun contratto.

        Ho capito male?
        Grazie Tomaso

        • Fiscomania

          Salve,
          probabilmente mi sono espresso in maniera poco comprensibile nella risposta a cui lei fa cenno. Il riferimento ai 30 giorni per la registrazione del contratto di locazione ad uso turistico deve essere verificato come somma dei contratti verso uno stesso soggetto locatario. Ma se, come afferma anche lei, nell’anno affitto con più contratti singolarmente inferiori a
          30 giorni non sono tenuto a registrare i contratti, a patto che si tratti sempre di soggetti locatari diversi.

  11. Buona Pasqua! Anche io faccio i complimenti per questo blog. A me interessava sapere che spese si possono detrarre quando si affita a turisti. Il 14 marzo avete detto che si possono detrarre varie spese ma la mia commercialista mi dice che è un reddito che non si dichiara
    nel quadro RL. Mi mette un po’ in imbarazzo insitere dato che e’ molto in gamba ma io vorrei detrarre le spese visto che dichiaro gli affitti. Cosa ne pensate voi? Aggoungo che io sono italiana ma residente all’estero. Grazie.

    • Fiscomania

      Auguri anche a lei, i compensi percepiti per i contratti di locazione di durata inferiore ai 30gg si dichiarano nel quadro RB del modello Unico, relativo ai redditi da terreni e fabbricati.

  12. Salve,
    Complimenti per l’articolo molto utile. Per ricapitolare:

    1)Se affitto un appartamento tramite airbnb per meno di 30 giorni non devo stipulare alcun contratto con l’ospite?

    2)Devo comunicare I dati degli inquilini entro 48 ore alla questura per via telematica?

    3)Per il pagamento delle tasse sul reddito basta presentare le ricevute (in questo caso elettroniche fornite da airbnb)al momento della dichiarazione dei redditi?

    Grazie mille,
    Manu

    • Fiscomania

      Salve,
      1) non è corretto, se affitta per contratti inferiori a 30gg non vi è obbligo di registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate ma sarebbe sempre bene stipulare un contratto scritto con l’ospite;
      2) si, è corretto;
      3) per la dichiarazione dei redditi è bene avere quanti più documenti possibili, come il contratto e le ricevute dei pagamenti ricevuti.

  13. posso optare x la cedolare secca anche se affitto saltuariamente solo una stanza nell’appartamento in cui vivo? o i guadagni andranno inseriti nella voce “redditi diversi”? grazie milla x l’aiuto. rossana

    • Fiscomania

      Salve,
      la cedolare secca può essere applicata anche per i contratti ad uso turistico inferiori ai 30 giorni, come nel suo caso. In questo caso l’opzione per la cedolare si effettuerà direttamente in dichiarazione dei redditi.

  14. HO UN APPARTAMENTO AL MARE CHE MI E’ STATO RICHIESTO PER UN AFFITTO DI UN ANNO. POSSO AFFITTARLO PER USO TURISTICO? E POSSO OPTARE PER LA CEDOLARE SECCA? IN CASO DI RISPOSTA AFFERMATIVA QUANTO E’ L’ALIQUOTA?

    • Fiscomania

      Salve,
      la locazione turistica è possibile anche per periodi superiori ai 30 giorni ma in questo caso è necessario procedere con la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e pagare l’imposta si registro, oppure optare per la cedolare secca in sede di registrazione. L’aliquota della cedolare è del 21% sul valore del canone.

  15. Salve, affitto la mia casa solo nei mesi estivi con airbnb e non mi è chiara una cosa: sul contratto di locazione devo indicare il canone di locazione percepito. Il problema è che l’inquilino effettua il versamento a airbnb e successivamente airbnb trasferisce la somma a me locatore. Come devo scrivere sul contratto? che la somma mi viene versata direttamente dal’inquilino o da airbnb?

    • Fiscomania

      Salve,
      sul contratto di locazione lei indicherà la somma che ha pattuito con l’ospite, ovvero quella che effettivamente lei dovrà certificare rilasciando la ricevuta al momento del pagamento da parte dell’ospite. Airbnb fatturerà poi direttamente al cliente la sua commissione per il servizio offerto. La ricevuta dovrà essere da lei conservata per la sua dichiarazione dei redditi.

      • Siamo sicuri che sia come dice lei? Ho un forte dubbio dato dal fatto che l’ospite paga direttamente a airbnb tutta la somma da me richiesta e successivamente airbnb esegue il bonifico della stessa a mio favore sottraendo i costi del servizio. Quindi io dall’ospite non ricevo denaro!
        Sul contratto scrivo che rivevo la somma 500 quando in realtà la somma mi viene accreditata da airbnb?

        • Fiscomania

          Lei stipula il contratto di locazione con l’ospite, che a sua volta paga il servizio completo ad Airbnb, che funge da operatore finanziario: gira le somme dall’ospite a lei, trattenendo il suo compenso. Questa operazione fa si che l’ospite riceva una fattura da Airbnb per il servizio che ha offerto, la restante somma che viene girata da Airbnb a lei è il suo compenso. Questa è la somma che lei deve certificare con ricevuta. La ricevuta, come lo stesso contratto di locazione deve essere a nome dell’ospite, che è il soggetto che beneficia del servizio e paga la prestazione. Airbnb non opera come agente (può trovarlo scritto anche sul loro sito), e per questo tra lei e Airbnb non vi è alcun tipo di rapporto se non esclusivamente finanziario (legato al trasferimento della somma di denaro).

          Se fosse come dice lei, Airbnb dovrebbe fatturare all’ospite l’intera somma che riceve, e lei a sua volta dovrebbe stipulare un contratto di mandato con Airbnb. Ma questo non avviene, perché Airbnb non è un agente, non funge da intermediario, ma soltanto da operatore finanziario. Controlli anche sul loro sito.

  16. Sempre in riguardo a locazioni tramite Airbnb vorrei sapere se registrando la casa come AAUT (affitto alloggio uso turistico) come richeisto dal mio comune sia obbligatoria la partita IVA. Io non ce l’ho e non voglio aprirla ma vorrei registrare la casa come AAUT per offrire servizi aggiuntivi. Grazie come sempre.

    • Fiscomania

      Chi affitta alloggi ad uso turistico non è obbligato ad aprire partita Iva, deve farlo, però se oltre ai servizi di locazione si forniscono anche servizi aggiuntivi, come pulizie, cambio biancheria, pasti ecc. In questo caso viene a crearsi un’attività di tipo turistico/ricettivo con il relativo obbligo di partita Iva.

  17. Antonio Benincasa

    Devo locare alcuni appartamenti con contratti di tipo turistico. A locare non è una persona fisica bensì una società. La fattura deve essere emessa con l’iva e in che misura?

  18. La mia compagna utilizza l’appartamento in cui vive e a me intestato come locazione ad uso turistico.
    Ci sono delle obbligazioni da parte mia visto che lei percepisce i compensi?
    Grazie

  19. Salve,
    nel 2014 ho affittato un appartamento di proprietà della mia compagna per brevi periodi tramite air bnb. Oggi mi è arrivata una loro mail con il totale lordo guadagnato. Premesso che l’account di airbnb è intestato a me, ma la casa è intestata alla mia compagna, chi deve dichiarare il totale guadagni nel 730?
    Se va dichiarato va inserito nella sezione D – redditi diversi? se si a quanto ammonta la percentuale di imposta da pagarci sopra il guadagno loro ottenuto dall’affitto?

    Grazie mille

    • Fiscomania

      Salve,
      se la sua compagna è la proprietaria è lei che deve dichiarare i compensi percepiti con l’affitto. Tali redditi confluiscono nel reddito imponibile Irpef, che prevede aliquote progressive per scaglioni. Non sapendo i redditi della sua compagna non è possibile stabilire le imposte da versare.

      • Grazie della cortese e puntuale risposta,
        quindi se ho capito bene a me intestatario del conto air bnb non spetta inserire la cifra nella dichiarazione dei redditi, però ho un dubbio in questo caso i miei guadagni per l’affitto sono tracciabili, non può succedere che comunque in caso di controllo possa essere oggetto di sanzione visto che non ho dichiarato niente rispetto all’affitto e comunque risulta che ho incassato delle cifre per lo stesso. Le dico questo perchè comunque ad air bnb non abbiamo indicato chi fosse il proprietario della casa e inoltre con la mia compagna non ci sono rapporti formali, quindi mi chiedo come possa essere considerata la questione in caso di controllo fiscale.
        Grazie ancora

        • Fiscomania

          Il problema per l’Agenzia è che questi soldi siano dichiarati, e deve dichiararli i soggetto che ha un diritto reale sull’immobile, in questo caso il proprietario. Se il proprietario non ha disponibilità di queste somme, il soggetto che le percepisce, eventualmente dovrà dimostrare il motivo per il quale ha incassato somme non dichiarandole. L’Agenzia potrebbe accorgersi di questa situazione solo in caso di accertamenti bancari, che avvengono solo in casi particolari.

          • Grazie ancora per la risposta,
            un’ultima richiesta di precisazione, qualora nessuno dei due dichiarasse la cifra in dichiarazione dei redditi, c’è un rischio concreto di sanzione per entrambe o solo per il proprietario dell’immbobile?
            Grazie ancora per la disponibilità

          • Fiscomania

            Salve,
            il rischio c’è per il soggetto proprietario dell’immobile, sia per il soggetto che ha effettivamente incassato le somme e non le ha dichiarate. Le sanzioni riguardano le minori imposte evase e sono del 30%.

      • Buongiorno,
        da quanto ho potuto apprendere dalla vostra eccellente risposta, i guadagni effettuati tramite AirBnB li deve dichiarare chi ha diritto reale sull’immobile.
        Nel caso però che andrò ad esporre avrei bisogno di sapere se anche questo rientra nello stesso concetto:
        La proprietaria ha concesso in uso gratuito al marito con facoltà di subaffitto l’appartamento dove il medesimo ha la propria residenza.
        Il residente durante la sua assenza concede in affitto tramite AirBnB l’appartamento in questione per brevi periodi a vari turisti.
        In questo caso chi è che deve dichiarare il reddito?
        Grazie e cordiali saluti.

        • Fiscomania

          Salve,
          confermo quanto già detto anche in precedenza: Il contratto di comodato è un contratto a effetti soltanto obbligatori e non reali. In pratica, il soggetto comodatario che riceve in comodato il bene immobile, acquisisce nei confronti dello stesso un diritto personale di godimento e non un diritto reale. La conseguenza dal punto di vista fiscale è che la titolarità dei redditi derivanti dallo sfruttamento di quel bene immobile (sia che essi derivino da una locazione con le formule ordinarie o turistiche, come AirBnB) non si trasferisce ma resta in capo al proprietario/comodante. Qualora ci si trovi comunque nella situazione in cui il soggetto comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione (anche di tipo transitorio o turistico), il reddito effettivo del fabbricato dovrà essere imputato esclusivamente al soggetto proprietario/comodante. La questione è stata anche oggetto di chiarimento da parte dell’Agenzia delle Entrate (Risoluzione Agenzia delle Entrate n. 394/E del 2008).

  20. Salve,
    ho una domanda riguardo le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni.
    Ho coprato un’appartamento e sto per iniziare la ristrutturazione.
    Essendo disoccupata il mio unico reddito sarà quello ricavato dall’affitto dell’appartamento tramite airb&b. Posso comunque usufruire delle agevolazioni fiscali?
    grazie.

    • Fiscomania

      Salve,
      la ristrutturazione di immobili da diritto ad una detrazione fiscale che deve essere ripartita su 10 anni, dall’anno di sostenimento della spesa. Naturalmente se nell’anno in cui ristruttura non percepirà alcun reddito la detrazione andrà persa. Mentre negli anni in cui avrà redditi imponibili la detrazione potrà essere sfruttata.

  21. Buonasera,
    Ho letto le domande che Le hanno rivolto ma vorrei capire quale sia la procedura per il mio caso. Affitto durante tutto l’anno con costanza mensile di almeno 15 giorni non necessariamente consecutivi, quindi a più persone per brevi periodi non dando servizi aggiuntivi, quali colazione e pulizie giornaliere . Come devo procedere ai fini fiscali? Posso usufruire della cedolare secca ? Grazie mille

    • Fiscomania

      Salve,
      può fare opzione per la cedolare secca anche se i contratti di locazione sono inferiori ai 30 giorni. In questo caso l’opzione per la cedolare deve farla direttamente in dichiarazione dei redditi.

  22. Buongiorno,
    Quindi ricapitolando per affitto con cedolare secca questo e’ l’iter da seguire:

    1)contratto da fare firmare al conduttore.

    2)ricevuta con marca da bollo da 2 euro

    3)registrazione al commissariato per via telematica

    a questo punto la mia domanda e’: Per Roma bisogna avere per forza la licenza come Casa Vacanze non imprenditoriale? bisogna fare pagare la tassa di soggiorno?

    La ringrazio moltissimo per una sua risposta.
    Buona Giornata

    • Fiscomania

      Salve,
      se l’affitto con cedolare secca riguarda affitti turistici di durata inferiore ai 30 giorni, l’opzione per la tassazione con cedolare secca si fa direttamente in dichiarazione dei redditi (modello Unico). Gli altri adempimenti necessari alla corretta tenuta della locazione sono: contratto di affitto turistico in forma scritta da fare firmare al conduttore. Sulla ricevuta, se l’importo supera le €. 77,47 deve essere apposta marca da bollo da €. 2. Naturalmente anche la registrazione al commissariato in modalità telematica. Per quanto riguarda la tassa di soggiorno, ogni Comune ha un ufficio dedicato, per il comune di Roma è il SUAR. Le consiglio di rivolgersi a loro per avere i chiarimenti necessari su come ottenere la licenza di casa vacanze non imprenditoriale.

  23. Salve,
    la ringrazio per aver pubblicato questo articolo che ha fatto nascere interessanti discussioni. La ringrazio anche per la pazienza e gentilezza nell’ aver risposto ai quesiti di ogni persona.
    Il mio nome è Andreina e sono un host da poco iscritto sul sito airbnb.
    Ho letto le precedenti discussioni e vorrei chiederle una informazione che spero possa rispondere.
    Nel mio caso l’annuncio pubblicato su Airbnb riguarda una stanza presso la casa dei miei genitori. La casa è proprietà dei miei genitori, entrambi pensionati.
    Rispetto a quanto ho letto in precedenza, i compensi che eventualmente riceverò per l’affitto della stanza dovranno essere dichiarati da mio padre, in quanto proprietario dell’immobile. Qui sorge la mia domanda, che magari potrebbe essere banale; essendo mio padre pensionato può percepire altri redditi, in questo caso, dalla locazione della stanza?
    La ringrazio anticipatamente per la risposta e disponibilità.
    Cordialmente,
    Andreina

    • Fiscomania

      Salve,
      grazie a lei per essere passata dal sito. Certamente, suo padre anche se pensionato può percepire redditi da locazione, dovrà conservare le varie ricevute dei pagamenti, per indicare i redditi all’interno del modello 730, che sarà obbligatoriamente chiamato a compilare.

  24. Vorrei sapere se affittando un appartamento nel solo mese di agosto 2015(15 gg. ad una coppia e 15 gg. ad un’altra famiglia) debbo versare acconto per la cedolare secca a novembre 2015? E, soprattutto, vorrei sapere come procedere per il prossimo anno in cui non sono certa di affittare l’abitazione: a giugno 2016 dovrò versare il saldo della cedolare per il 2015 ed obbligatoriamente versare l’acconto per il nuovo anno anche senza la certezza dell’affitto? Tante grazie per la risposta.

    • Fiscomania

      Se il 2015 è il primo anno in cui vuole applicare la cedolare secca, non è necessario versare un acconto a novembre. Pagherà direttamente a saldo a giugno 2016. Per quanto riguarda il versamento degli acconti se a giugno 2016 non sarà sicura dell’affitto può non versare niente ed eventualmente passato il periodo di affitto versare il ravvedimento dell’acconto in base agli importi che ha percepito per l’affitto. Se avesse bisogno di aiuto, può rivolgersi a noi.

  25. Salve,
    ma ci sono stati interventi legislativi successivi alla Finanziaria del 1998, in merito all’affitto turistico?
    Tale Finanziaria, infatti, specifica che, per rientrare nel regime fiscale dell’affitto turistico, i 30 gg. non sono per singolo utente ma complessivi nell’intero anno.

    La Finanziaria del 1998 (legge 27 dicembre 1997 n. 449) nell’articolo 21, comma 18, lettera e), punto 2, ha aggiunto, al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (cosiddetto TUR), alla Tariffa II (Atti soggetti a registrazione solo in caso d’uso), l’articolo 2-bis: “Locazioni ed affitti di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno”.

    Inoltre, nel caso di affitto turistico, la comunicazione alla Polizia di Stato deve essere effettuata solo se si tratta di cittadini no UE.

  26. Salve,

    grazie per l’articolo pubblicato che ha risolto molti dei dubbi che avevo in merito all’affitto per brevi periodi tramite AIRBNB . Ho ancora un pò di dubbi in merito:

    1) Se la proprietà della casa è di mia suocera, e (rientrando anch’io tramite cambio di residenza all’interno del nucleo familiare), affittando una camera di casa (meno di 30 giorni) e traendone personalmente un profitto..chi dei due lo deve dichiarare nel reddito? Posso farlo anche io?

    • Fiscomania

      Salve,
      l’affitto dell’immobile deve essere sempre dichiarato dal soggetto che vanta su di esso un diritto reale sullo stesso. Se sua suocera è proprietaria dell’appartamento dovrà essere lei, e nessun altro soggetto, a dichiarare se somme derivanti dalla locazione.

  27. Salve, potrebbe per favore, rispondere alla mia domanda sul limite di 30 giorni?
    Il limite di 30 giorni sono da intendersi a singolo utente per anno? Cioè che, se si tratta di affitto turistico, a un singolo utente non posso affittare per più di 30 giorni l’anno o che non posso affittare più di 30 giorni quell’appartamento in totale?
    grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      il limite dei 30 giorni nei contratti di locazione di tipo turistico è da intendersi come limite annuale verso uno stesso soggetto. Se vengono fatti più contratti di 30 giorni a soggetti diversi durante l’anno, non si è tenuti comunque alla registrazione dei contratti.

  28. Buongiorno,
    nel caso in cui i proprietari dell’immobile turistico affittato siano tre eredi, la madre al 50% e le due figlie rispettivamente al 25%, come dovranno essere scaricati i compensi derivanti dall’affitto?
    nel caso in cui debba essere ripartito in base alle percentuali di proprietà se uno dei figli non raggiunge un reddito annuo di 5000 euro deve comunque dichiarare?
    grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      il reddito percepito dall’affitto deve essere dichiarato dai soggetti proprietari in base alle loro percentuali di proprietà. Il reddito derivante da locazione deve in ogni caso essere dichiarato. Naturalmente non si è obbligati a presentare la dichiarazione se una volta inseriti i redditi non risultassero importi a debito da versare.

      Qualora la risposta avesse chiarito i suoi dubbi, le chiederei se volesse condividere l’articolo sui social oppure cliccare sul +1 della nostra pagina web. Per lei è un piccolo gesto, ma per noi è molto importante

  29. Salve, una domanda
    Io e mio marito stiamo acquistando una casa che sarà soggetta ad affitti brevi estivi, volevo sapere se il reddito generato da questi affitti può essere dichiarato da un solo di noi o se invece va dichiarato da entrambi in tal caso a metà.

    grazie.

    • Fiscomania

      Salve,
      l’affitto deve essere dichiarato dai proprietari dell’immobile in ragione delle loro percentuali di proprietà.

  30. La ringrazio per la tempestiva risposta, ne avrei un’altra da porle.
    La casa viene acquistata da me e mio marito come prima casa (visto che godiamo di un uso gratuito di una casa di proprietà dei miei suoceri) come dovrò comportarmi a livello fiscale? Posso farlo? Ovviamente solo per affitti brevi nei periodi estivi come prima puntualizzato.
    Grazie.

    • Fiscomania

      Per avere i requisiti prima casa lei e suo marito dovete avere già la residenza in quel Comune. In questo caso non perdete i requisiti e nulla vi vieta di concederla in locazione.

      • Scusi la precisazione ma certamente prenderemo la residenza nella nostra prima casa Chiamiamola A che si trova in un comune diverso da quello dove risediamo adesso chiamiamolo B nei tempi previsti. Riassumendo cambio residenza nella nostra prima casa A e poi posso comunque lasciare come domicilio quella in cui vivo adesso B ? Visto che abbiamo le nostra attività nel comune B e quindi principalmente vivremo qui. Grazie di nuovo.

        • Fiscomania

          A meno di dichiarazione esplicita il domicilio si trasferisce assieme alla residenza. Per acquistare l’immobile A con i requisiti prima casa dovete spostare nel Comune di A la vostra residenza e con essa anche il domicilio. Successivamente, dopo qualche anno, potete anche trasferire la vostra residenza da quell’immobile, e a quel punto sarà possibile affittarlo. Nel periodo in cui avrete la residenza in A potete comunque procedere ad un affitto parziale dell’immobile.

          • Grazie per la risposta, Volevo pero’ precisare che il nostro interesse e’ quello di lasciare la residenza per sempre in A e l’immobile sarà soggetto per sempre ad affitti brevi sotto i 30gg mai superiori nei periodi estivi soltanto. A noi interessava invece il discorso del domicilio che per motivi lavorativi deve rimanere in B. Questo è’ possibile? Affitti parziale intende affitto breve? Grazie ancora.

          • Fiscomania

            Per ottenere l’acquisto con agevolazione prima casa lei e suo marito dovete spostare dimora e residenza nell’immobile A, altrimenti non potete acquistare l’immobile con le agevolazioni. Se volete tenere la dimora nell’immobile B, perdete i requisiti prima casa dell’immobile A. In questo caso nulla vi vieta di locare a uso turistico l’immobile A.

            Se invece volete i requisiti prima casa dovete spostare residenza e domicilio nell’immobile A, ed eventualmente locare una o più stanze, anche a uso turistico.

          • Salve una domanda,
            secondo lei cos’è piu conveniente applicare, la cedolare secca per affitti brevi nei periodi estivi o sistema irpef ? Nello specifico caso sono comproprietario al 50% di un immoblie uno dei due proprietari risulta nel I scaglione IRPEF l’altro proprietario nel II IRPEF? Inoltre ognuno puo’ decidere indipendentemente dall’altro?

          • Fiscomania

            Salve,
            ognuno può decidere indipendentemente dall’altro per la propria quota di competenza. In generale è più conveniente la cedolare secca, a meno che non sia abbiamo molti oneri deducibili o detraibili, tali da non fare venire imposte a debito nella sua dichiarazione. In pratica non c’è una risposta sempre certa, bisogna valutare caso per caso.

  31. Buongiorno,
    magari è una domanda stupida…. ma è possibile fare un contratto turistico (sotto i 30 gg) a una ditta s.r.l ?
    sto affittando per 25 giorni una casa di mio padre in una zona turistica a delle persone che la userebbero solo a scopo abitativo. Loro, penso per sgravi fiscali, vorrebbero che il contratto fosse intestato alla loro ditta ma non so se sia possibile (per questo tipo di contratto)

    Grazie dell’attenzione

    • Fiscomania

      Salve,
      i contratti di locazione di tipo turistico non possono essere intestate a società, ma esclusivamente a privati.

      • Grazie mille per la risposta.
        posso farle un ultima domanda ? quindi l’unico contratto adatto per uso abitativo con una srl, anche per periodi brevi, sarebbe come foresteria vero ?

        grazie ancora

  32. Salve ho ancora una domanda da porle in merito alle ricevute da rilasciare per gli affitti brevi.
    Alla ricevuta deve essere affrancata la marca da bollo da 2 euro, ma l’originale con marca la deve tenere l’affittuario? io come proprietario cosa devo conservare?
    Poi se il pagamento avviene tramite assegno o bonifico bancario quindi con sistema tracciabile sono comunque obbligato a rilasciare ricevuta con marca da bollo o in tal caso posso farne a meno ?
    Grazie.

    • Fiscomania

      Il soggetto che esegue il pagamento è tenuto a chiedere la ricevuta, sulla quale deve essere apposta marca da bollo da €. 2 qualora lei non agisca sotto forma di impresa. La ricevuta deve essere rilasciata anche se il pagamento avviene con mezzi tracciabili come bonifico o assegno. La marca si applica sull’originale della ricevuta che lascerà all’affittuario. Sulla parte di ricevuta che resta a lei, indicherà che il bollo è assolto sull’originale, e se vuole essere preciso indicherà il codice identificativo della marca da bollo applicata.
      La ricevuta deve essere sempre rilasciata, anche perché sia lei che l’affittuario siete obbligati in solido per l’eventuale mancato versamento del bollo.

  33. Buongiorno,

    non so se mi può rispondere ma ci provo lo stesso vista la Sua disponibilità e conoscenza sul tema.

    Vorrei sapere se per affittare su Airbnb un appartamento sito in Milano è necessaria la residenza presso quell’immobile del proprietario e la residenza a Milano dell’eventuale gestore.

    La ringrazio per l’attenzione,

    Elisabetta

    • Fiscomania

      Salve,
      da un punto di vista fiscale non è necessario che nell’immobile concesso in affitto vi abbia residenza il proprietario, e nemmeno che vi sia la residenza nel Comune da parte del gestore. Sono a conoscenza del fatto che il Comune di Milano richieda una dichiarazione sul fatto che l’attività di affittacamere sia svolta in maniera imprenditoriale o meno, ma per avere maggiori informazioni si rivolga direttamente al Comune. E’ una questione che riguarda solo loro.

  34. buonasera,mi unisco anch’io alle persone che le hanno fatto complimenti!mi sono letta tutte le domande e risposte ma vorrei lo stesso un chiarimento sulle procedure per essere in regola in caso di contratto ad uso turistico sotto ai 30 giorni :
    – stipulazione contratto scritto
    – registrazione inquilini alla questura in via telematica
    – rilasciare ricevuta di pagamento con bollo da 2€ (è obbligatoria?se si basta acquistare un semplice libretto per ricevute?)in caso di acconto rilasciare altra ricevuta con bollo?
    – in fase di 730 posso chiedere la cedolare secca e per dichiarare il reddito mi serve solo il contratto stipulato + ricevuta di pagamento ?
    grazie 1000

    • Fiscomania

      Salve,
      la procedura descritta è corretta: stipulare il contratto è farlo firmare all’inquilino è sempre la cosa migliore, la registrazione in questura è dovuta solo se il locatario è cittadino extracomunitario. Per la ricevuta di pagamento può utilizzare un libretto di ricevuta che si trova in cartoleria. La marca da bollo da €. 2 va applicata nel caso in cui lei eserciti l’attività in maniera non professionale (senza partita Iva). L’obbligo di apporre la marca è a suo carico, ma ha facoltà di riaddebitare il costo all’inquilino. La ricevuta va rilasciata ogni volta che si riceve del denaro, quindi, anche in caso di acconto dovrà rilasciare ricevuta. Chiederà l’applicazione della cedolare in sede di 730, conservando ricevute e contratti. Faccia attenzione a non superare il limite di 30gg per ogni contratto stipulato, e che non ci siano più contratti verso uno stesso locatario che facciano superare i 30gg complessivi, altrimenti è obbligatoria la registrazione della locazione all’A.E..
      Grazie per i complimenti.

      • grazie per la risposta celere e sicuramente clicchero sui banner pubblicitari le faccio solo un’ultima domanda,probabilmente troppo generica per poter essere chiari ma ci provo : non mi è ben chiaro come si comporta le cedolare secca,ovvero su cosa viene calcolata e la differenza se non viene richiesta in fase di 730.

        grazie ancora

      • Salve, con riguardo ai contratti di locazione turistica, volevo porle il seguente quesito:
        Il Sig. Antonio, privato cittadino, affitta una casa vacanza ad una famiglia composta da 4 persone (Sig. Rossi, il padre; la Sig.ra Bianchi, la madre e 2 figli), per 29 giorni il contratto viene intestato al Sig. Rossi; alla scadenza stipula un nuovo contratto di affitto per ulteriori 29 giorni questa volta intestandolo alla signora Bianchi. Tutto questo allo scopo di evitare, evidentemente, le spese di registrazione.
        La domanda è: quali sono gli obblighi che incombono per il proprietario, il Sig. Antonio? è obbligato alla registrazione?
        Ringrazio in anticipo.

        • Fiscomania

          Salve,
          sicuramente l’esempio che mi pone è volto ad aggirare l’obbligo di registrazione del contratto, cambiando il familiare a cui si intesta il contratto. In ogni caso facendo tutti parte della stessa famiglia, dimorante in quell’immobile, il contratto è comunque riferito a tutti i dimoranti, quindi vige comunque l’obbligo di registrazione del contratto. Se l’intento è solo quello di evitare le spese di registrazione del contratto (imposta di registro e di bollo), sarà sufficiente applicare la cedolare secca.

  35. buonasera,non mi è ben chiaro come si comporta le cedolare secca,ovvero su cosa viene calcolata e la differenza che c’è con il reddito se non viene richiesta in fase di 730.

    grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      la cedolare secca ha il vantaggio di essere un’imposta che si calcola sul 100% del canone di locazione con aliquota del 10% o del 21%, a seconda che il contratto di locazione sia a canone concordato o canone libero. L’opzione deve essere effettuata al momento della registrazione del contratto o nel momento del rinnovo annuale dello stesso. Ha il vantaggio di avere un’aliquota più bassa rispetto a quella del primo scaglione Irpef, e consente di essere esonerati dal versamento dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. Per capire la convenienza rispetto alla tassazione ad Irpef è necessario effettuare un confronto basandosi sulla propria situazione personale (reddito Irpef e spese deducibili o detraibili a disposizione). Se avesse bisogno di aiuto per questo tipo di valutazione mi faccia sapere.

  36. Buongiorno e complimenti per le informazioni che date.
    Ho una locazione turistica. Posso scaricare le spese per corrente elettrica, gas e riscaldamento per il periodo nel quale ho affittato? (l’appartamento viene ceduto per quasi tutto l’anno quindi i periodi sono sovrapponibili ad alcune bollette).
    Posso caricare spese strumentali? Es. acquisto di una aspirapolvere, detersivi, ecc.? Come? Devo far indicare il codice fiscale del proprietario nello scontrino?
    Grazie ancora, Tomaso

    • Fiscomania

      Salve,
      i redditi da locazione devono essere dichiarati all’interno del quadro RB del modello Unico dedicato ai redditi da fabbricati. In tale quadro è possibile scegliere se assoggettare ad Irpef l’intero canone percepito (al lordo dell’eventuale commissione che spetta al portale web), oppure se assoggettare il canone a cedolare secca. In caso di tassazione Irpef viene assoggettato a tassazione il 95% del canone (il 5% è a titolo di deduzione forfettaria), mentre con la cedolare secca si tassa il 100% del canone.

      • Mi scusi, le locazioni turistiche si devono dichiarare nel quadro B o nel quadro L? La differenza è sostanziale, in quanto nel quadro B non si può portare in deduzione alcunché e bisogna anzi pagare le tasse anche sulle commissioni dei portali web. La mia commercialista – quando prospettai di cominciare questi affitti – mi aveva parlato di quadro L e di spese da poter dedurre e io mi sono regolato su ciò per fare i prezzi. Adesso, che siamo a fare la denuncia dei redditi, mi dice che devo invece dichiarare tutto nel quadro B e che non posso dedurre niente di niente. Ho fatto due conti e la cosa cambia, e molto.

        • Fiscomania

          Quello che le ha detto la sua commercialista è corretto, i redditi da locazione si dichiarano sempre nel quadro relativo ai redditi da fabbricati e non è possibile dedurre nessuna spesa sostenuta. Se si sceglie la tassazione ad Irpef il canone tassato è il 95% (5% di deduzione forfettaria), mentre se si tassa con cedolare secca si deve prendere il 100% del canone.

  37. Buonasera, non mi sono chiari più punti.

    Affitto una camera del mio appartemento per brevi periodi tramite air bnb e non offro servizi aggiuntivi se non la camera..dichiaro sul 730 i redditi percepiti nell’anno.

    per essere completamente in regola:

    1)È bene che comunque faccio un contratto per brevi periodi sulla singola stanza e rilascio una ricevuta con la marca da bollo da 2 euro agli ospiti e tengo chiaramente copia?

    2) se supero i 30 giorni all’anno con ospiti diversi devo registrare tutti i contratti? Se sì con la cedolare secca cosa pago di registrazione per ogni contratto?

    3) devo denunciare alla questura solo i cittadini extra-ue?

    4) grazie mille!

    • Fiscomania

      Salve,
      1) Predisporre e fare firmare il contratto agli ospiti è sempre opportuno, per evitare possibili problemi nel caso in cui l’inquilino non si comporti correttamente. Il rilascio della ricevuta è obbligatorio nel caso in cui sia richiesta dal soggetto che esegue il pagamento, ma è sempre opportuno rilasciarla per comprovare l’incasso delle somme che dovranno essere dichiarate nella sua dichiarazione dei redditi. La marca da bollo da €. 2 è obbligatoria quando il compenso supera le €. 77,47. Il costo della marca può essere addebitato all’inquilino.
      2) Il superamento dei 30 giorni l’anno riguarda uno stesso soggetto. Se lei fa 10 contratti di 30 giorni in un anno a 10 soggetti diversi non vi è obbligo di registrare nessun contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
      3) si la comunicazione alla questura, con modalità telematica, vale solo per soggetti extra-Ue.

  38. Grazie mille davvero,più che esaustivo! Un ultime due domande se può..
    1)la responsabilità della tassa si soggiorno è un compito del Locatore?chiedo in comune?
    2) se opto a fine anno per la cedolare secca nel contratto devo specificare che gli impianti sono a norma giusto? Grazie mille ancora..l’avessi scoperto prima questo sito!

    • Fiscomania

      1) la tassa di soggiorno, se nel suo Comune è prevista, deve riscuoterla il locatore, ma per avere maggiori informazioni è bene che chieda direttamente in Comune, perché ognuno fa un po’ storia a parte;
      2) non sono a conoscenza di questa clausola degli impianti a norma per usufruire della cedolare. Se vuole applicare la cedolare secca è sufficiente che al momento della dichiarazione dei redditi ne faccia richiesta, indicando gli importi riscossi durante l’anno, per le locazioni turistiche.

      Mi fa piacere di esserle stato di aiuto, se ritiene utile il nostro sito il miglior aiuto che possa farci è spargere la voce.

  39. Hi
    Dove possiamo trovare un modello di contratto per un affitto airbnb di meno 30 giorni?
    Come fare quando il locatore, proprietario della struttura ricettiva in Italia, non è residente fiscale italiano ma francese?
    Grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      potete scaricare una bozza di contratto di locazione ad uso turistico, utilizzabile anche per gli affitti su Airbnb, a questo link. Nel caso in cui non si apra, potete trovare lo stesso contratto in un link all’interno di questo articolo “locazioni turistiche: la guida per sfruttarle al meglio“.
      Nel caso in cui il proprietario dell’immobile che verrà concesso in affitto sia un soggetto non residente fiscalmente in Italia, le regole non cambiano. E’ necessario rilasciare la ricevuta al momento dell’incasso del corrispettivo e dichiarare in Italia i redditi ottenuti dalla locazione turistica dell’immobile.

  40. Non siete solo ‘aiuto ma esaustivi e preciso relativi a tematiche che da tempo faccio ricerche e pongo quesiti ai quali gli stessi gestori dei siti di prenotazione per affitti brevi non sanno rispondere.
    Grazie ancora!
    Sarà fatto saluti.
    Armando

  41. Questo è un blog ben documentato con un esperto che dà spiegazioni chiare. Complimenti!

    In genere, la gestione di case e appartamenti per vacanze dev’essere autorizzata. L’autorizzazione è rilasciata dal Comune territorialmente competente. Pero,
    – ho un unico alloggio : si considera gestione di case e appartamenti per vacanze, la gestione non occasionale e organizzata di tre o più unità abitative ad uso turistico.
    – non c’é fornitura di biancheria ad ogni cambio di turisti o almeno una volta alla settimana;
    – non c’é locale di ricevimento, recapito e assistenza degli ospiti.

    Q ? In somma, sono un privato e voglio affittare, con Airbnb, un alloggio per i turisti, soprattutto durante l’estate, sempre per un periodo minimo di 7 giorni e massimo di 14 giorni.

    – Devo presentare al Municipio Segnalazione Certificata di Inizio Attività di (Scia), mentre le condizioni di noleggio e le caratteristiche della custodia non rientrano nelle leggi che regolano le attività turistiche?

    – Sono veramente soggetto a l’osservanza delle norme statali e regionali che regolano l’esercizio dell’attività ricettiva, in particolare delle norme riguardanti la pubblica sicurezza in materia di registrazione e notifica delle persone alloggiate, la rilevazione statistica, l’iscrizione alla sezione speciale del registro degli esercenti il commercio, prevista dall’art. 5 della l. 217/1983, la prevenzione incendi ed infortuni, la tutela igienico-sanitaria, l’uso e tutela del suolo, la salvaguardia dell’ambiente?

    Grazie per il vostro chiarimento
    Eric

    • Fiscomania

      Salve e grazie per i complimenti,
      se lei affitta con Airbnb un unico appartamento a turisti per periodi inferiori a 30gg per alcuni periodi dell’anno, non esercita un’attività in maniera non professionale, non è richiesto alcun adempimento tra quelli che lei menziona. Gli unici accorgimenti da tenere riguardano la firma del contratto di locazione turistica, da parte degli inquilini e il rilascio della ricevuta al momento dell’incasso del compenso fissato per la locazione. Da non dimenticare la comunicazione in questura degli inquilini extra UE.
      Quando, invece, l’attività riguarda più unità abitative, e/o assieme alla locazione vengono forniti anche servizi ulteriori come fornitura di biancheria, ecc, allora si entra in una gestione professionale, ovvero quella delle case vacanze. In questo caso sono necessari alcuni adempimenti necessari per iniziare l’attività: apertura della partita Iva, comunica in CCIAA, SCIA al Comune, ecc. Oltre a questi adempimenti si devono rispettare le norme riguardanti la pubblica sicurezza, e le comunicazioni in questura.

  42. Buonasera ho bisogno di una informazione ho una casa a Roma in cui mi appoggio in alcuni periodi dell’anno per ragioni di lavoro. Fino a qualche tempo fa ci viveva mio fratello che ora è andato all’estero per cui per non tenerla chiusa tutto il tempo e garantirmi la possibilità di entrarci quando necessario ho pensato di fittarla a giorni tramite airbnb.
    Mi chiedevo in che termini non occorre fornire servizi aggiuntivi agli ospiti per considerare l’affitto di tipo turistico.
    Mi spiego essendo la casa da me abitata in alcuni periodi dell’anno ovviamente lascio sempre delle lenzuola e degli asciugamani puliti nella casa… questo vuol dire che l’ospite può tranquillamente usufruirne e prepararsi il letto. Inoltre ogni settimana (siccome soffro di allergia) da sempre ho una persona che periodicamente viene a pulire l’appartamento (anche quando non ci sono) servizi che in qualche modo ho sempre pagato per me stessa.
    E a questo punto provo a fare l’avvocato del diavolo… 🙂
    se includo la colazione nel prezzo ma la stessa non viene erogata da me direttamente ma da un bar e mi preoccupo pagarlo io sottraendo l’importo dal compenso totale?
    Posso procedere comunque ad effettuare il contratto di affitto turistico? Oppure sto facendo attività soggetta ad IVA, anche se non sono io ad erogare il servizio?

    Mi scuso per la divagazione ma la legge italiana a volte è così strana che basta cambiare il punto di vista per far tornare tutto…

    • Fiscomania

      Salve,
      il contratto di affitto di tipo turistico riguarda l’erogazione di un servizio che rende disponibile una stanza, o un’abitazione ad un soggetto che ne richiede la disponibilità, dietro il pagamento di un compenso. Naturalmente ad ogni cambio di affittuario è necessario nonché opportuno provvedere alle pulizie dei locali, senza che ciò rappresenti un servizio aggiuntivo. Si ha un servizio aggiuntivo di tipo turistico, quando ad esempio si offre il servizio di pulizia biancheria o della stanza più volte durante il soggiorno, oppure quando si offrono altri tipi di servizi di tipo alberghiero. Il fatto che lei si accordi per pagare ai turisti ospiti la colazione presso un bar, è una sua facoltà, ma questo non può essere inserito nel contratto di tipo turistico. Spero di aver chiarito i suoi dubbi.

      • La ringrazio per la sua celere risposta provo quindi a sintetizzare:
        per poter procedere con affitto turistico posso pubblicizzare il mio appartamento su airbnb richiedendo le spese di pulizia lì dove le stesse sono limitate alla pulizia dei locali nel cambio da un ospite all’altro e includere la colazione tenuto conto che la stessa viene erogata da un terzo.
        A questo punto stipulo il contratto turistico al netto degli importi erogati ai terzi per il solo compenso relativo all’affitto dell’appartamento che è unico oggetto del contratto includendo invece le eventuali spese delle utenze.
        Per ciascun ospite comunico i nominativi alla questura entro 48 ore dall’arrivo degli stessi. Emetto ricevute fiscali a ciascun ospite e provvedo a pagare in dichiarazione con cedolare secca l’importo dovuto.
        Il fatto che l’immobile sia a Roma comporta il versamento della tassa di soggiorno? Mi sembrava di capire che se si effettua il contratto di affitto ad uso turistico si è esenti da tale versamento ma non ne sono sicura.
        Grazie infinite per i preziosi suggerimenti/consigli.
        Roberta

        • Fiscomania

          Tutto corretto, ma tenga presente che la comunicazione in questura riguarda soltanto gli ospiti extracomunitari. Sulle ricevute deve essere apposta la marca da bollo da €. 2. Per quanto riguarda la tassa di soggiorno, dovete chiedere informazioni al Comune, in quanto ognuno ha regole proprie e generalizzare non è di aiuto.

          • Grazie infinte… tutto chiarissimo.
            Approfitto della sua immensa gentilezza per un’ultima domanda se gli ospiti sono due occorre intestare il contratto ad entrambi o è sufficiente intestarlo solo ad uno di essi ed indicare che risiedono due persone per il periodo indicato magari fotocopiando il documento di entrambi?

            A titolo informativo se potesse tornare utile a chi legge questo utilissimo blog ho studiato un poco la situazione del comune di Roma sembra che occorre comunque registrarsi come attività non imprenditoriale la cosa che sorprende è che sono richiesti documenti che sono propri di un’attività imprenditoriale tipo perizia di un tecnico che garantisca un numero minimo di metri quadri etc etc…. cosa che non succede per nessun altro comune. Sto provando ad approfondire l’argomento qualora avessi informazioni più dettagliate se lo ritenesse utile potrei postarle.

            Grazie ancora
            Roberta

          • Fiscomania

            Il contratto di locazione turistica può essere intestato anche soltanto ad uno degli ospiti, ma comunque è necessario indicare quanti saranno gli ospiti complessivi ed avere copia dei loro documenti di identità, per eventuali comunicazioni in questura.

            Il comune di Roma richiede molti adempimenti anche per le locazioni turistiche non imprenditoriali, credo proprio per l’enorme quantità di alloggi che vengono adibiti a questo tipo di attività. Il sito è aperto a chiunque voglia inserire commenti o informazioni che possano essere utili ad altri lettori, quindi inserisca pure tutte le informazioni che ritiene opportune in base alla sua esperienza. Sono sicuro che saranno apprezzate.

        • Buongiorno Roberta,
          anche io vorrei affittare una camera della mia casa con airbnb e anche io sono di roma.
          Ma è tutto così complicato come sembra?
          quindi mi devo registrare al comune come attività non imprenditoriale, ma non è nemmeno come se fosse un b&b, giusto? ma poi per la tassa di soggiorno come si fa? come viene versata al comune?Lavorando in un hotel a roma so che la mia direzione è registrata e quindi da lì fa il pagamento ma con una sola camera è la stessa cosa?
          Mi domando poi per l’invio delle schedine ps, bisogna essere registrati al sito degli alloggiati, quindi dobbiamo registrarci anche alla questura?

          scusa/te per le domande forse sciocche…ma non so davvero più dove sbattere la testa, e qui mi pare che ne sapete di più che al comune!

          Grazie
          Sara

  43. Buongiorno e complimenti per questo sito che ho trovato molto utile.
    Come molti di noi sapranno nel mese di luglio la Regione Lazio, in previsione del Giubileo, ha emanato un nuovo Regolamento Regionale per le Strutture Ricettive Extralberghiere abrogando i precedenti Regolamenti (24 ottobre 2008, 21 aprile 2009). Detto questo vorrei porLe alcune domande considerando che mia madre possiede un appartamentino vicino al mare che stiamo affittando sporadicamente nel periodo invernale a turisti utilizzando piattaforme quali Airbnb, Booking (una settimana, max due al mese) non somministrando cibi ma addebitando le sole pulizie finali al momento del check out:
    a) Posso evitare di aprire la SCIA facendo invece un contratto di locazione ad uso turistico?
    b) Devo far pagare tasse di soggiorno?
    c) Posso utilizzare queste piattaforme on-line per avere prenotazioni dai turisti?
    d) Posso far pagare almeno le spese di pulizia finale?
    e) In questa situazione e in caso di controlli sono passibile di multa? E se si quali documenti (decreti,leggi, regolamenti del Cod.Civile) posso far vedere per evitarla dimostrando di essere in regola?
    La ringrazio anticipatamente per una Sua risposta.
    Cordialmente
    Lucilla

    • Fiscomania

      Salve e grazie per i complimenti,
      per rispondere alle sue domande è necessario partire da un presupposto: l’affitto di appartamenti per periodi inferiori a 30 giorni nei confronti di ospiti (diversi) è inquadrabile attraverso i contratti di locazione turistica. Questa attività può essere esercitata in forma imprenditoriale oppure in forma privata. La differenza è data dall’abitualità della attività svolta e dal numero di appartamenti concessi in locazione, ad esempio se affitto anche un unico appartamento con contratti inferiori a 30 giorni ma per un intero anno sicuramente l’attività che sto svolgendo è di tipo imprenditoriale. Detto questo, gli adempimenti per un’attività non imprenditoriale sono esclusivamente dati dal contratto di locazione turistico, dal rilascio della ricevuta, e da eventuali comunicazioni in questura (salvo poi ulteriori adempimenti stabiliti da ogni Comune, come ad esempio l’eventuale versamento della tassa di soggiorno). Naturalmente per l’attività imprenditoriale le cose si complicano alquanto. Veniamo adesso alle sue domande:
      1) La SCIA è una comunicazione da fare al Comune, in modo da certificare che l’inizio della sua attività, se non sbaglio il Comune di Roma richiede la SCIA (che è obbligatoria per l’attività imprenditoriale), anche per l’attività non imprenditoriale, quindi deve comunque presentarla (verifichi sul Regolamento Regionale);
      2) Se il Comune la prevede, anche i soggetti che affittano con locazioni turistiche debbono far pagare la tassa di soggiorno;
      3) Le piattaforme online come AIRBNB, BOOKING, ecc possono essere liberamente utilizzate sia da chi esercita in forma imprenditoriale che privata, con adempimenti diversi. Nel suo caso dovrà conservare tutte i documenti comprovanti il compenso che rimane ai gestori di questi servizi;
      4) Le spese di pulizia finale possono essere inserite nel contratto di locazione turistica;
      5) La normativa sull’attività di locazione turistica è disciplinata dal Codice del Turismo, all’articolo 53 per quanto riguarda la locazione turistica, per tutti gli altri adempimenti vi sono i regolamenti Regionali e Comunali. Il Comune vigilerà sul rispetto di quelli. Da un punto di vista fiscale, i controlli verteranno sulla dichiarazione dei compensi incassati.
      6) Per quanto riguarda la cedolare secca, è possibile usufruirne se affitta come privati, e non se si esercita un’attività commerciale.

  44. Mi perdoni dimenticavo di chiederLe se nel caso di SCIA si può usufruire della cedolare secca.
    Grazie ancora!
    Lucilla

  45. Grazie per la Sua celere risposta.

    Volendo aiutare anche tanti altri che come me hanno ancora le idee ancora un po’ confuse vorrei ricapitolare per aver chiari almeno alcuni concetti fondamentali:
    a) nella Regione Lazio la SCIA è obbligatoria per l’attività imprenditoriale e per quella non imprenditoriale.
    b) non è invece obbligatoria per i contratti di locazione turistica a patto che (da come scritto) non siano abituali poiché altrimenti l’attività che sto svolgendo è di tipo imprenditoriale….

    Mi chiedo allora in base a quale criterio si decide se un appartamento che fa contratti di locazione turistica viene affittato in modo continuativo o occasionale? Esiste un numero di giorni annui sotto il quale si rientra nella gestione occasionale?
    Volendo ospitare turisti in un solo appartamento per il periodo inverno/primavera per un totale max di 10/15gg al mese io rientro nello schema dell’abituale o occasionale?

    Mi perdoni ma con tutti questi cavilli c’è da impazzire e la diversa opzione è fondamentale.
    La ringrazio ancora per il Suo aiuto
    Lucilla

    • Fiscomania

      Il suo riepilogo è corretto. Per quanto riguarda l’abitualità non vi sono regole precise che stabiliscono termini o giorni, deve essere valutata caso per caso. Sicuramente chi affitta per giorni l’appartamento per pochi mesi l’anno può stare tranquillo ed esercitare come privato.

  46. Buonasera, ho da porle dei quesiti se possibile.
    Da quanto letto precedentemente su questo forum:
    il comodatario affitta l’appartamento con contratti di locazione turistica, il reddito derivante da questi affitti ricade comunque sul comodante che dovrà fare dichiarazione redditi,(oltre a firmare lui i contratti di locazione).
    Quindi come vengono dichiarati questi redditi che percepisce il comodatario ma burocraticamente vanno al comodante? farebbero tipo una doppia dichiarazione redditi? qual’è la forma che inquadra questa situazione?

    sicuramente il comodatario affitterebbe in locazione turistica tutto l’anno.(non c’e’ una legge con numero giorni preciso che sancisca che tale modo di affittare sia imprenditoriale o non, però comunque risulterebbe imprenditoriale giusto?)
    Ma quindi l’eventuale azienda individuale la dovrebbe avviare sempre il comodante?
    In sostanza il comodante, se da in comodato un’immobile al comodatario il quale vuole subaffittare l’immobile con contratti di locazione turistica per tutto l’anno, dovrà avviare egli stesso un azienda individuale della quale non si occuperebbe minimamente?
    Quindi non è propio possibile che il comodatario che subaffitta in locazione turistica faccia lui i contratti, emetta ricevute con marca da bollo, riscuota i compensi esclusivamente per via telematica e poi porta il tutto chiaro e tondo in dichiarazione redditi? non esiste un modo per fare così (che mi parrebbe anche più logico oltre che giusto)?
    Grazie per l’attenzione,
    mi sono dilungato ma sono sicuro esista una soluzione.. ben nascosta))
    buona serata,
    Romolo

    • Fiscomania

      Salve, come già precisato più volte il reddito percepito dal comodatario derivante da un contratto di locazione deve essere dichiarato dal comodante, in quanto solo e soltanto lui è il soggetto che può vantare un diritto reale sull’immobile che lo legittima a riscuotere l’affitto, e quindi a dichiararlo al Fisco (ricordo che il comodante ha solo un diritto obbligatorio sul bene). Il reddito da locazione, quindi, anche se materialmente viene percepito dal comodatario, dovrà essere dichiarato solo dal comodante.
      Per avviare un’azienda il comodante dovrebbe risolvere il contratto di comodato e avviare lui una attività imprenditoriale.

      • Grazie per la risposta, continuo se possibile.
        Qualora al comodante non interesserebbe avviare un’attività sul suo immobile ma sarebbe felice di farla avviare al comodatario cosa dovrebbero fare entrambi perche’ il “non proprietario” possa locare l’immobile ai turisti?(parlo di comodato ma mi dica lei cosa meglio fare, magari un affitto tra i due risolve il problema non so)

        Quindi per legge (e chi lo fa sta commettendo un reato) si può dire che:
        -il comodante o proprietario non può affittare con locazione turistica in forma non imprenditoriale qualora affittasse per tutto l’anno o per un periodo considerato non saltuario(anche se non si sa quant’è il periodo considerato di forma non imprenditoriale) almeno che non avvii un’ azienda individuale.
        – il comodatario non può affittare con contratti di locazione turistica (non può affittare propio)in quanto l’unico a poter affittare è il proprietario

        Scrivo così perchè mi sono sentito dire tutto e il contrario di tutto come sempre e vorrei intanto delle cose certe.
        Mi chiedevo, vista la poca chiarezza che ho riscontrato in vari settori, se uno affitta ugualmente? Quali sono le sanzioni?
        Grazie per la pazienza,
        Romolo

        • Fiscomania

          Se al posto del comodato venisse stipulato un contratto di affitto (con clausola di subaffitto), il locatario (inquilino) avrebbe la possibilità di subaffittare. Il subaffitto, tuttavia, deve essere esclusivamente parziale, ovvero si subaffittano stanze dell’abitazione nella quale deve continuare ad abitare anche il locatario (ovvero colui che subaffitta). Infatti, la normativa prevede che è il subaffitto totale dell’immobile a terze persone del contratto per farle subentrare come inquilini è vietato (pena la risoluzione immediata del contratto di affitto principale).
          Per rispondere alle sue ulteriori domande dico soltanto che qualora un soggetto non legittimato dichiari compensi che dovrebbe dichiarare un altro, come nel caso del comodatario che affitta l’immobile e dichiara i compensi al posto del comodante, il comodatario pagherà imposte non dovute, ma al comodante sarà imputata la sanzione per dichiarazione infedele, con sanzione che va dal 100% al 200% delle imposte dovute e non versate. Comunque è bene valutare singolarmente caso per caso per capire quando è opportuno avviare un’impresa individuale.

          • Mi scusi Qual è la normativa che sostiene che chi prende in affitto un appartamento lo può subaffittare solo parzialmente? Il mio commercialista mi ha comunicato che si può subafittare tranquillamente senza doverci vivere; infatti nel contratto di locazione sarà specificato che l’appartamento verrà subaffittato ad uso turistico.
            Grazid mille in anticipo

          • Fiscomania

            Infatti, è possibile subaffittare un appartamento preso in locazione senza viverci. Se abbiamo detto il contrario non è assolutamente corretto.

          • Buonasera, complimenti con la C maiuscola per quello che fate, una domanda, io ho un appartamento affittato che subaffitto ad uso turistico vorrei sapere come funziona per la tassazione, mi spiego meglio, io come alcuni ragazzi che ho letto sopra sono nel regime dei minimi limite massimo 30000 quindi con tassazione del 5% di imposta sostitutiva al posto di irpef eccetera per attivitá che non ha a che fare con gli affitti chiaramente ma tutt’ altro, per il subaffitto leggiamo nei commenti precedenti che potremmo scegliere se cedolare secca o se tassazione ordinaria, ma nel mio caso essendo nei minimi con l’ imposta sostitutiva sopra detta come funziona che tassazione avrei sulla differenza tra entrate ed uscite se non scelgo la cedolare secca? Che percentuale avrei? Grazie ancora siete gentilissimi

          • Fiscomania

            Salve e grazie, l’affitto turistico è un’attività che non riguarda la sua partita Iva. Questo significa che la tassazione di questi proventi andrà assoggettata ad Irpef oppure a cedolare secca. Per capire quale sia la tassazione migliore per lei bisogna fare un calcolo di convenienza, vedere se ha oneri deducibili o detraibili da sfruttare. In ogni caso la cedolare secca nella maggior parte dei casi è sempre la scelta più vantaggiosa.

          • Ok grazie tante, Chiramente anche se cedolare secca si applicherà sempre sulla differenza tra affitto pagato e affitto incassato giusto? Perché se perché scelgo cedolare secca e devo pagarlo sul totale diciamo senza togliere almeno la spesa dell’ affitto pagato viene alto, è esatto così? Sempre differenza tra entrata ed uscita no? Come leggevo sopra l unico dubbio era se anche per la cedolare secca è uguale, ma altrimenti in questo caso non varrebbe la pena a priori, ma in un caso come il mio invece lei ha idea che tassazione irpef ordinaria avrei? Grazie e saluti

          • Fiscomania

            Il canone percepito per la sublocazione di un’unità immobiliare detenuta in base a un contratto di locazione rientra tra i redditi diversi (articolo 67, comma 1, lettera h, del Tuir). Tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato da sublocatore nell’anno e le spese specificatamente inerenti (articolo 71, comma 2, del Tuir), come il canone di locazione corrisposto al proprietario dell’immobile. Tenga presente che l’aliquota Irpef del primo scaglione è il 23%, la cedolare secca al 21%.

  47. Ho richiesto nel 2012 l’autorizzazione alla Regione Lazio per l’apertura di una casa vacanze non imprenditoriale. Ho ricevuto l’autorizzazione come casa vacanze di 3° categoria con l’obbligo di versare la tassa di soggiorno e delle comunicazioni all’ISTAT e alla Polizia.
    Con l’attuale normativa (settembre 2015) Le case vacanze non imprenditoriali sono solo di 1° e 2° categoria con obbligo di fornire servizi giornalieri di pulizia, cambio asciugamani e biancheria da letto e chiusura per 100 giorni.
    La mia casa quindi non ha più i requisiti per essere riconosciuta come casa vacanze non imprenditoriale, ma piuttosto si identifica come una locazione turistica. Cosa debbo fare a questo punto per essere in regolare con la Regione Lazio? Non potendomi adeguare alle nuove normative.

    • Fiscomania

      Salve,
      l’esercizio di una casa vacanze non imprenditoriale comporta il “cambio delle lenzuola e della biancheria da bagno almeno due volte alla settimana e comunque ad ogni cambio dell’ospite” e non è previsto alcun servizio aggiuntivo. Se si effettuano anche servizi aggiuntivi si deve necessariamente passare ad una attività di tipo imprenditoriale. A mio avviso, lei non avendo partita Iva esercita in forma privata (non imprenditoriale) ed è in questo modo che deve farsi riconoscere dal comune. Fiscalmente non esiste la locuzione “casa vacanze non imprenditoriale”, questo vuol dire che chi esercita una attività di locazione di immobili o porzioni di essi in forma non imprenditoriale per periodi non superiori a 30 giorni consecutivi verso lo stesso ospite, deve agire prendendo a riferimento la locazione di tipo turistico. Per essere in regola con la Regione credo che l’unica cosa da fare sia fare presente loro che lei deve essere inserita nella categoria di chi affitta in forma non imprenditoriale.

  48. salve, ho un questo da porgli. Ho acquistato con mio marito un appartamento come prima casa (visto che ne ho una in uso gratuito) ma non usufruiro’ delle agevolazioni fiscali in quanto per motivi lavorativi di entrambi non potremmo spostare la residenza entro 18 mesi e non credo successivamente.
    Posso quindi pensare di affittare per affitti brevi estivi il nostro appartamento “prima casa” visto che non prenderemo li la residenza ma la lasceremo nella casa data in uso gratuito?

    • Fiscomania

      Salve,
      quello che avete acquistato non è la vostra abitazione principale in quanto non avete la residenza in questo immobile. Si tratta di immobile a disposizione, potete tranquillamente affittarlo a con contratti turistici oppure se volete con contratti di locazione ordinari (a canone libero o concordato).

      • Scusi, il fatto che per me e mio marito sia comunque un acquisto di prima casa non significa nulla? È’ comunque un immobile a disposizione? Ciò vuol dire che le utenze Enel, tasi, Imu ecc….mi passano come seconda casa pur non avendo una prima ?

        • Fiscomania

          Se ho capito bene lei e suo marito non avete la residenza su quell’immobile, quindi quella per voi non è l’abitazione principale, ma semplicemente un’immobile a disposizione. Il fatto che quell’immobile sia il vostro unico immobile (quello che lei definisce prima casa), non vi da diritto a considerarlo abitazione principale se non avete la residenza su di esso.

  49. Salve,
    ho letto molto attentamente i commenti precedenti. Volevo chiedere se è possibile che il Comune di Venezia consenta una locazione turistica solo se viene affittato l’intera unità abitativa? Obbligandomi a dover aprire P.IVA per affittare la camera della casa di residenza come attività B&B, con conseguente SCIA e verifiche di tipo igenico/strutturale sull’immobile in questione.
    Grazie mille

    • Fiscomania

      Salve,
      ogni legge regionale sul turismo e poi in particolare ogni Comune, specialmente i più turistici redigono normative diverse riguardanti la locazione degli alloggi. Il Comune può stabilire che venga affittato tutta l’unità abitativa, ma non può certo obbligare all’apertura di un’attività di affittacamere o B&B. Voglio dire che se lei effettua solo servizio di locazione senza servizi aggiuntivi e se vi è un unica unità abitativa, può locarla tramite l’utilizzo dei contratti di affitto di tipo turistico senza apertura di partita Iva.

  50. Buonasera, io ho un appartamento (monolocale) di cui sono proprietario ed ho la residenza, che voglio affittare a turisti per periodi brevi (meno di una settimana), ho chiesto già in comune e alla polizia locale, che mi ha detto che non ho l’obbligo di comunicare al portale alloggiati i dati degli ospiti, ma solo di conservare una copia dei documenti.
    Sono uno studente (perciò non ho altri redditi) come posso fare per quanto riguarda le tasse?
    Grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      per quanto riguarda le tasse dovrà obbligatoriamente presentare il modello Unico persone fisiche e riportare nel quadro RL i compensi per le locazioni incassate, se deciderà la tassazione Irpef; oppure il quadro RB se opterà per la tassazione con cedolare secca.

  51. Salve,

    vorrei anche io affittare il mio appartamento a turisti per periodi brevi. Detto appartamento è stato da me acquistato con un mutuo (ex Inpdap) che vieta espressamente per i primi 5 anni di cederlo in affitto. Vorrei sapere se anche gli affitti di tipo turistico rientrano in questa categoria di “affitti vietati”. Inoltre, nel caso fosse possibile e per i periodi in cui lo affitterei, lo darei in gestione ad un’agenzia che immagino fornirà dei servizi (cambio lenzuola, calendario sulla disponibilità dell’immobile, etc). Questo contravviene alla norma secondo la quale non possono essere forniti servizi tipici delle attività ricettive sebbene sia l’agenzia a farlo e non io?
    Grazie per il servizio che offrite!

    • Fiscomania

      Salve,
      per capire se gli affitti turistici rientrano tra quelli vietati bisognerebbe capire il motivo per cui è stata apposta la clausola nel contratto. Forse l’immobile è stato acquistato con le agevolazioni prima casa? Forse si è voluto evitare che il proprietario muti la sua residenza nei primi 5 anni dall’acquisto. In questo caso il divieto per gli affitti turistici non vi è se lei fa restare immutata la residenza sull’immobile in quanto affitta solo per pochi giorni al mese. I servizi offerti dall’Agenzia se riguardano solo le pulizie o la ricerca del cliente sono servizi che non mutano l’attività di affitto turistico, in attività turistico ricettiva (quindi con partita Iva), e per questo sono ammessi.

      • Grazie per la pronta risposta.
        Vorrei precisare che quello da Lei descritto riguarda proprio il mio caso (immobile acquistato con agevolazioni prima casa). Quindi, se ho ben capito, basterebbe che non spostassi la residenza e che lo affittassi per pochi giorni al mese per non infrangere il divieto di locare l’immobile per i primi 5 anni. Sarebbe possibile quantificare quei “pochi” giorni al mese ? Nel caso in cui non esistesse la possibilità di farlo, oltre quale soglia di reddito annuale generato dall’immobile stesso, cesserebbe l’affitto occasionale e subentrerebbe l’obbligo di P. iva? Qual è l’ente accertatore?
        Grazie

        • Fiscomania

          Se lei ha la residenza in quell’immobile come fa ad affittarlo a terzi? Ne affitta solo una parte? Altrimenti spostando la residenza perde le agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Anche se lei effettivamente non avesse la residenza nell’immobile, ma iniziasse ad affittarlo sarebbe palese il suo cambio di residenza (prima dei 5 anni dall’acquisto), e quindi la perdita delle agevolazioni prima casa. L’ente accertatore è l’Agenzia delle Entrate, su segnalazione dei Comuni, in questo caso.
          Preciso inoltre, che l’apertura della partita Iva non è necessaria negli affitti turistici, a meno che non si offrano servizi aggiuntivi, diventando così un’attività di affittacamere o di bed and breakfast.

  52. Salve,

    Grazie per le spiegazioni molto chiare sul sito.
    Avrei bisogno di chiarimento riguardo la differenza tra locazione turistica e casa vacanze. Esiste una definizione chiara di “attività non è abituale”? In altre parole, qual e’ il punto di demarcazione tra attivita’ non abituale ed attivita’ abituale? Per quanti giorni (cumulativi) si puo’ affitare una casa nell’arco di un anno affinche’ l’attivita’ sia considerata non abituale?

    Grazie e buona serata.

    • Fiscomania

      Salve,
      una locazione turistica è una locazione di un immobile per periodi inferiori a 30 giorni. Non prevede servizi aggiuntivi, se non la pulizia finale dell’immobile ad ogni cambio di ospite. Non richiede partita Iva, solo adempimenti previsti da ogni Comune, come iscrizione in appositi registri, ecc. Questo a prescindere dai giorni in cui si affitta la casa durante l’anno.

      La casa vacanze è un’attività imprenditoriale che richiede partita Iva, in quanto si oltre alla locazione si offrono anche altri servizi ti tipo alberghiero, quindi ristorazione in genere, cambio biancheria, pulizie giornaliere, ecc. Una casa vacanze è sempre considerata attività imprenditoriale abituale, e richiede sempre partita Iva, iscrizione in CCIAA e all’Inps.

  53. Buonasera
    ho letto con attenzione sia l’articolo che tutti i commenti. Anche io le faccio i miei complimenti per l’esaustività la chiarezza e la pazienza. Le espongo il mio caso:
    Ho riacquistato un immobile nel comune di Roma con le agevolazioni prima casa per l’imposta di registro a luglio 2015 (entro un anno dalla vendita del precedente). E devo pertanto assumere la residenza entro 18 mesi.
    Vorrei sapere se:
    -posso fare affitto turistico (per pochi giorni comunque meno di 30)? o solo affittando una porzione di casa? (al fine di non perdere le agevolazioni prima casa sull’imposta di registro)
    -devo firmare obbligatoriamente un contratto di affitto turistico con gli ospiti o bastano le ricevute?
    -devo fare obbligatoriamente la comunicazione degli ospiti extracomunitari alla questura e registrarmi sul portale alloggiati o è sufficiente che conservi i documenti degli ospiti?
    – Sono in regola se fornisco la biancheria iniziale senza offrire nessun servizio aggiuntivo durante il soggiorno come il cambio biancheria, pulizie o la colazione ?
    – ci sono limiti sul numero di ospiti e posti letto che posso accogliere?
    – Il condominio si può opporre all’affitto turistico?

    Grazie per i chiarimenti

    • Fiscomania

      Salve,
      per non perdere l’agevolazione prima casa lei deve assumere la residenza nell’abitazione. Se lei affitta l’immobile, anche con affitti turistici, diventa difficile sostenere di essere residente nell’immobile. L’unica possibilità, potrebbe essere quella di affittare solo una parte dell’immobile, in modo che lei possa dimostrare di avere li la propria residenza. La firma del contratto di locazione turistica non è obbligatoria per legge, ma io lo consiglio, in quanto è l’unico strumento di tutela del soggetto che mette a disposizione l’immobile per l’affitto, sia nel caso di eventuali danni, o nel caso in cui l’inquilino non lasci l’immobile dopo il periodo di locazione previsto. La comunicazione in questura riguarda solo gli ospiti extracomunitari, ma le consiglio di contattare la questura per capire direttamente da loro gli adempimenti in questo ambito. L’affitto turistico non deve prevedere servizi agli ospiti se non naturalmente il cambio di biancheria e pulizie ad ogni cambio ospiti. Non ci sono limiti sul numero di ospiti e posti letto, ma per quanto riguarda il condominio è opportuno leggere il regolamento condominiale, se ci sono delle limitazioni in questo senso.

  54. Salve
    sto prendendo in affitto per diversi anni un appartamento nel comune di Roma, vorrei sapere se posso fare affitto turistico (avendo l’accordo del proprietario) e se posso scaricare io i redditi nel 730.
    Faccio presente che sono residente e domiciliato in un altro appartamento nello stesso comune.
    Grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      non avendo lei alcun diritto reale sull’immobile non può dichiarare le somme per l’eventuale utilizzo dell’immobile con locazione con requisiti di affitto turistico.

  55. Buon pomeriggio!!! e DAVVERO complimentoni per i preziosissimi aiuti che ci da!
    Veniamo al dunque:
    dovrei comprare casa, sfruttando le agevolazioni della prima casa, e mio padre dovrebbe farmi da garante per il mutuo.
    1.Posso affittare d’estate o comunque per brevi periodi la mia futura casa di residenza/prima casa?
    2.Se si, dove sposto la mia residenza per quel periodo che affitto? O meglio, mi basta spostare la residenza in un altro immobile dello stesso comune?
    3. Se posso affittare e se posso spostare la residenza in un altro immobile dello stesso comune, aumento il reddito di chi mi ospiterà?
    4. La comunicazione di pubblica sicurezza via telematica deve essere fatta per tutti gli affittuari o deve essere fatta solo per affituari extracomunitari?
    GRAZIE MILLE ANTICIPATAMENTE PER IL GRANDE AIUTO CHE CI DA’!!!

    • Fiscomania

      Salve,
      il mantenimento dei requisiti per l’acquisto con agevolazioni prima casa richiede che l’acquirente stabilisca la propria residenza nello stesso Comune ove è posto l’immobile che si acquista con agevolazione prima casa. Quindi, per poter mantenere l’agevolazione e affittare l’immobile deve rispettare questo requisito.
      1) Si, può affittare, a patto di rispettare la condizione di cui sopra;
      2) Deve spostare la residenza nel Comune ove è posta l’abitazione;
      3) Sarà lei a dichiarare l’affitto, e non nessun altro;
      4) Comunicazione di pubblica sicurezza sono per extracomunitari.

      • Salve scusi avrei bisogno per cortesia di un chiari in merito perché il mio caso è simile.
        Per mantenere le agevolazioni prima casa sull’imposta di registro, nel caso non di primo acquisto ma di secondo acquisto entro un anno dalla vendita:
        – basta spostare la residenza nel comune o è necessario spostare residenza e domicilio nell’immobile acquistato?
        – si può locare a fini turistici tutto l’immobile o solo una porzione di immobile?

        -Per godere delle agevolazioni prima casa Imu/Tasi la prima casa deve essere anche abitazione principale ossia bisogna avere residenza e domicilio nell’immobile ?
        Grazie mille dei chiarimenti

        • Fiscomania

          Salve,
          la normativa per l’acquisto della prima casa con agevolazioni prevede che entro 18 mesi dall’acquisto si stabilisca la residenza nel Comune ove è sito l’immobile, non necessariamente nell’immobile stesso. Se si rispetta questo requisito l’immobile può essere locato, anche con contratti di locazione turistica.
          Per quanto riguarda il concetto di “abitazione principale” per Imu e Tasi il discorso è diverso. In questo caso bisogna avere domicilio e residenza nell’immobile. Quindi se lei ha residenza nel Comune ove è sito l’immobile acquistato ma non proprio in quell’immobile non potrà godere del beneficio “abitazione principale” (pagare la Tasi), ma l’abitazione sarà considerata a disposizione (soggetta ad Imu), e non prima casa.

      • Buon giorno. e mi scusi ma avrei ancora altri dubbi sui quesiti precedenti che spero mi aiuterà a togliere con le prossime sue risposte.
        Ho capito, grazie alla sua precedente risposte che posso affittare una prima casa acquistata usufruendo delle agevolazioni sulla prima casa.
        1.quello che non mi è chiaro è dove sposto la mia residenza nel periodo in cui affitto la mia prima casa?!
        2. se sposto la mia residenza, nel periodo in cui affitto la mia prima casa, in una casa vicina di un mio amico, vado ad aumentare il suo reddito?!
        3. Se affitto la mia prima casa a italiani o europei non devo inviare alcun dato alla questura via telematica mentre se affitto ad extracomunitari devo inviare i loro dati alla questura via telematica? giusto? grazie mille davvero per i vostri preziosissimi aiuti. farò di tutto per aumentare i consensi vostri di voi!!!

        • Fiscomania

          1) E’ possibile affittare l’abitazione acquistata con agevolazione prima casa, a patto di avere un’altro immobile nello stesso Comune dove poter trasferire la residenza. Naturalmente deve avere un’immobile, da prendere in affitto, o di proprietà di familiari o amici, nel quale spostare la residenza (ricordo che non si può possedere altri immobili nello stesso Comune);
          2) se lei sposta la residenza a casa di un amico, aumenterà il reddito del suo amico se lei stipula con lui un contratto di affitto. Altrimenti non capisco come possa aumentare il reddito del suo amico.
          3) I dati da inviare telematicamente alla questura riguardano gli ospiti extracomunitari.

  56. 2. ho un mio amico che un immobile nello stesso comune dove ho prima casa e che può ospitarmi nel breve periodo in cui affitto la mia prima casa. Cosa devo fare per non far passare guai a lui nè a me?Come ci dobbiamo comportare per stare in regola?

    • Fiscomania

      Lei può effettuare la variazione di residenza nell’immobile del suo amico. Naturalmente lei dovrà risiedere effettivamente in quell’immobile. I Comuni effettuano verifiche in questo senso e se lei non risiede effettivamente in quell’immobile, rischia di perdere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa che ha ottenuto.

  57. Buongiorno,
    ho letto con molto interesse l’articolo e le domande e le risposte, tuttavia ho ancora un dubbio.
    Vorrei mettere su Airbnb un monolocale a Milano ma lo farei per periodi inferiori a 30 giorni nei confronti di ospiti (diversi) è quindi un tipo di locazione inquadrabile attraverso i contratti di locazione turistica. Questa attività la eserciterei per alcuni periodi all’anno quindi in forma privata non in forma imprenditoriale.
    Devo comunque presentare la SCIA al Comune di Milano?
    Non è una cosa banalissima presentarla, bisogna avere la PEC e non è molto chiaro come compilarla se non si ha un PIVA.
    Grazie, cordiali saluti
    Marina

    • Fiscomania

      Salve,
      la SCIA deve essere presentata al Comune, da parte dei soggetti che esercitano un’attività imprenditoriale all’interno del Comune. Se lei affitta con contratti di tipo turistico non è necessaria l’apertura di una partita Iva, in quanto l’affitto turistico può essere esercitato anche in forma privata, a patto di rispettarne i requisiti (ovvero non è possibile offrire servizi aggiuntivi alla mera locazione), e quindi non deve presentare nessuna SCIA. Le consiglio però di rivolgersi all’Ufficio turistico del Comune in quanto molto spesso i Comuni inseriscono in appositi elenchi i soggetti che decidono di effettuare affitti turistici, sui loro immobili.

  58. Buonasera Federico una cosa non mi è chiara. Se uno affitta solo una porzione della prima e unica casa e l’acquistata da meno di 5 anni. Perde il diritto alla detrazione sugli interessi passivi del mutuo? Al di là delle agevolazioni acquisite con la residenza.
    Grazie.
    Arrivederci a presto!

    • Fiscomania

      Salve,
      la detrazione per interessi sul mutuo legato all’acquisto dell’abitazione principale richiede che entro 12 mesi dall’acquisto dell’immobile, lo stesso debba essere destinato ad abitazione principale del soggetto acquirente, intesa come dimora abituale dello stesso o dei suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Se lei affitta solo parte dell’abitazione e nell’altra conserva la sua dimora abituale non perde le detrazioni, in quanto il requisito è rispettato.

  59. Buonaser Federico volevo chiedere se nel mio caso sotto i 5 anni di acquisto prima casa con mutuo e detrazuone con interessi passivi è possibile chiedere la cedolare secca e su che spese si possono chiedere le detrazioni su locazioni turistiche.
    Grazie ancora.

    • Fiscomania

      Le modalità di tassazione non cambiano: tassazione ordinaria Irpef, o cedolare secca. Se sceglie la cedolare non potrà portare in deduzione del canone alcuna spesa, in quanto la cedolare ha come base imponibile il canone di locazione, per il suo intero. Se tassa a Irpef potrà godere di una deduzione forfettaria del 5% (al posto della deduzione delle spese sostenute).

  60. articolo molto interessante. Quindi per citare un esempio: affitto il mio appartamento per 5 giorni tramite Airbnb al costo di 10euro al giorno. in totale percepisco 50euro lorde alle quali Airbnb mi toglierà il 3%.
    in totale che cifra dovra’ comparire sulla fattura da emettere all’inquilino cessati i 5 giorni? la fattura la dovro’ portare con me in sede di 730 e farla inserire in apposito rigo?

    • Fiscomania

      Salve,
      all’inquilino dovrà andare una ricevuta (la fattura si emette solo se ha partita Iva), per l’importo versato, ovvero €. 50. La stessa ricevuta, insieme a tutte quelle rilasciate nell’anno dovrà essere conservata perla sua dichiarazione dei redditi, se fa il 730, quadro B.

  61. Buona sera. Sto per prendere in affitto un appartamento e nel mio contratto di locazione verrà inserito dalla proprietà che posso subaffittare lo stesso appartamento come locazione turistica. Le domande sono:
    ° Essendo locatore dell’immobile e avendo la facoltà di subaffitto posso poi dichiarare i redditi derivanti nel mio 730?
    * Posso applicare la cedolare secca al subaffitto ed eventualmente in quale aliquota?
    Grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      1) dovrà dichiarare i redditi nel quadro dei redditi diversi all’interno del 730;
      2) non potrà applicare la cedolare secca, in quanto i redditi derivanti da subaffitto rientrano nella categoria dei redditi diversi, e non in quella dei redditi fondiari, per i quali è applicabile la cedolare secca.

  62. Buongiorno,
    se affitto per meno di 30 gg ma voglio utlizzare la cedolare secca, quale modulo dovrò fornire al momento della dichiarazione irpef?
    Un normale modulo di locazione turistica e poi in sede di dichiarazione indico la volotà del trattamento di cedolare secca? oppure devo comunque utilizzare il modulo RLI dell’agenzia delle entrate?

    Grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      se lei affitta l’appartamento per periodi inferiori ai 30 giorni, non essendo obbligatoria la registrazione del contratto di locazione, per esercitare l’opzione per la cedolare secca le basterà comunicare al Commercialista che farà la sua dichiarazione dei redditi questa facoltà, e lui effettuerà la scelta di questo tipo di tassazione direttamente nella dichiarazione dei redditi. Non ci sono moduli da presentare.

  63. Ma come faccio e dimostrare l’introito?
    intendo, quali ricevute devo rilasciare ai clienti?
    Una normale ricevuta del blocchetto acquistabile in cartoleria, oppure scaricare un contratto di locazione? oppure altri documenti?

    grazie

    • Fiscomania

      La stipula del contratto di locazione se gli affitti sono inferiori a 30 giorni, è opportuna, anche se non è obbligatoria la registrazione dello stesso presso l’Agenzia delle Entrate. Per rendicontare gli incassi dovrà rilasciare semplici ricevute ai clienti, applicandovi una marca da bollo da €. 2,00. La somma delle ricevute emesse dimostrerà il suo introito.

  64. Grazie mille,
    un’ultima cosa: le ricevute che emetterò dovranno essere comprensive di IVA?
    Oppure dalla cifra che pattuisco col cliente attraverso il sito internet di prenotazione (es. AIRBNB), devo scorporare la quota di commissioni del sitoweb e scorporare l’iva dalla parte rimanente?
    es 100€/notte+30€commissioni sito=130€
    scorporo iva da 100€ e emetto ricevuta per 100? oppure calcolo iva su 100 ed emetto ricevuta per 122?

    grazie

    • Fiscomania

      Se lei non è titolare di partita Iva, non deve applicare l’Iva. Il compenso che lei inserisce su siti come Airbnb sarà aumentato della commissione che si trattiene il sito per l’intermediazione.

    • Salve e grazie per l’articolo e le risposte.
      So che il post è un pò vecchiotto, ma ci provo lo stesso.
      Ciò che uno riceve da airbnb è diverso da ciò che paga il cliente infatti oltre al 3% detratto al proprietario, c’è anche il 13% richiesto al cliente. Se noi emettiamo ricevuta con importo pagato dal cliente, in dichiarazione pagheremo le tasse su un importo maggiorato del 13%. Sbaglio?
      Grazie ancora

      • Fiscomania

        Rispondiamo sempre ai commenti, e i nostri articoli vengono sempre aggiornati, contiamo molto anche su voi lettori per aiutarci in questo. Per quanto riguarda il suo quesito, il reddito derivante da locazione è un reddito fondiario, e i redditi fondiari sono imponibili al 95% (a meno che non si scelga la tassazione con cedolare secca, li l’imponibile è il 100%). Il 5% di deduzione è concesso proprio per tener conto dei costi di gestione. Chi si avvale di portali come Airbnb ha costi maggiori del 5%, quindi ovviamente ci rimette qualcosa. Ma questo è quanto prescrive la normativa fiscale. L’alternativa è trovare portali più convenienti. Dichiarare altri importi, significa commettere una “infedele dichiarazioni”, con sanzioni amministrative dal 90% al 180% dell’imposta omessa.

  65. Sono proprietario di una casa (prima casa) nella quale abito ed ho la residenza dal 2011. Ora vorrei andare in affitto in una casa più grande (in altro comune) ed affittare l’abitazione principale come locazione turistica. Posso mantenere la residenza e spostare solo il domicilio? Perdo gli interessi sul mutuo e le agevolazioni Imu? Di fatto io rimarrò proprietario dell’abitazione che sarà sempre la mia prima casa e nessun contratto di locazione verrà registrato perché sempre sotto i 30 giorni.
    Come posso fare per non combinare pasticci?
    Grazie Tomaso

    • Fiscomania

      Salve,
      se lei decide di andare in affitto in altro immobile sito in Comune diverso da quello ove ha acquisto quella che è la sua abitazione principale, sicuramente dovrà spostare la sua residenza, altrimenti se vuole spostare solo il domicilio dovrà essere in grado di dimostrare che la sua residenza è nell’immobile di sua proprietà, e che il suo cambio di domicilio è effettivamente legato ad interessi o affari. Naturalmente spostando la residenza nell’immobile in affitto andrà a perdere la detrazione Irpef per gli interessi sul mutuo, e le agevolazioni Imu, ma spostando la residenza nell’immobile in affitto avrà vantaggi per quanto riguarda le bollette delle utenze, imposte sui rifiuti, ecc. Se lei sposta la residenza non avrà più l’abitazione principale, e potrà locare liberamente l’immobile con affitti turistici. Se lei, invece, lascia la residenza nell’immobile di proprietà è impossibile in sede di dichiarazione dei redditi associare al codice dell’abitazione principale gli affitti percepiti, che possono essere associati solo per una destinazione differente dell’immobile, che appunto non deve essere abitazione principale.

      • E se invece andassi in affitto nello stesso comune?
        Altrimenti potrei affittare solo parte della prima casa?
        Grazie ancora, Tomaso

        • Fiscomania

          Se va in affitto nello stesso Comune non perde le agevolazioni legate all’acquisto dell’abitazione principale, ma perde la detrazione per gli interessi sul mutuo. L’affitto di parte dell’abitazione principale è possibile, a patto che sia effettivamente così, e che non si mascheri una locazione dell’intero immobile.

  66. Salve, ho un monolocale a Roma di mia proprietà dove risiedo, ma non vivo lì.
    Poichè il nuovo regolamento della Regione Lazio non prevede la residenza per la casa vacanza, posso affittarlo in modo ordinario per brevi periodi anche inferiori ai 30gg e pubblicizzarlo sui siti come airbnb ecc ecc.?
    Quindi, senza effettuare la SCIA presso il comune. Non vorrei togliere la residenza. Grazie.

    • Fiscomania

      Salve,
      se lei ha la residenza in un immobile, fiscalmente per lei quella è la sua prima casa, quindi non può contemporaneamente sostenere che la stessa casa è concessa in affitto a terzi, anche per locazioni turistiche di durata inferiore a 30 giorni. Può farlo se sposta la sua residenza in altro immobile. Tenga presente che comunque la casa vacanze è cosa diversa dagli affitti turistici. Per la casa vacanze è obbligatoria la partita Iva, l’iscrizione in Camera di Commercio e la presentazione della SCIA in Comune. Per gli affitti turistici tutto questo non è necessario, ma naturalmente devono essere fatti in un immobile che non è la residenza del soggetto che affitta, a meno che non si decida di affittare solo alcune stanze e non tutto l’immobile.

  67. buonasera,innanzitutto complimenti per la chiarezza…volevo fare una domanda anch’io…forse la piu stramba:
    ho un appartamento al mare che affitto saltuariamente ma che dista dalla mia abitazione 130 km volevo sapere se nelle varie spese da detrarre dalla fattura che si rilascia posso inserire un forfait anche per le spese che impiego per benzina e autostrada considerando che soprattutto in inverno vado su il giorno prima per scaldare casa, il giorno della consegna chiavi e il giorno che vado a richiudere la casa quindi tre volte
    grazie mille per la Sua preziosa risposta ma anche quelle sono uscite da considerare

    • Fiscomania

      Salve,
      l’inerenza delle spese deve essere diretta. In questo caso nessuno può sapere se lei è andata al mare per scaldare casa o per passare un pomeriggio di vacanza. Insomma, si può fare tutto ma in caso di controlli sono sicuro che sarebbero sicuramente disconosciute queste spese. Quello che si può fare è tenere conto di questi costi nella tariffa giornaliera di soggiorno. Aumenti la tariffa per sostenere questi costi, in questo modo non dovrà giustificare niente in caso di controlli.

  68. Sono proprietaria di un appartamento dichiarato come prima casa, posso affittarlo per brevi periodi con i contratti di locazione turistica? Oppure, essendo dichiarata come prima casa ed avendo usufruito dell’agevolazione, non mi è consentito?

    • Fiscomania

      Salve,
      se lei ha la residenza nell’immobile è lo stesso è per lei sfruttato come prima casa, non è possibile affittarlo per brevi periodi, a meno che non decida di affittare solo parzialmente l’immobile. Fiscalmente non è possibile sostenere contemporaneamente di risiedere in un immobile, e poi dire che lo stesso è affittato.

  69. buongiorno oggi sono stato in questura per compilare la dichiarazione di ospitalità per due ospiti extra-unione europea, quando hanno letto che il periodo era inferiore a 8 giorni mi hanno detto che non serviva fare la dichiarazione.
    Non capisco..non c’è l’obbligo sotto i 30 giorni per i cittadini europei ma questa mi è nuova.

    • Fiscomania

      Salve,
      credo derivi dal fatto che lo straniero ha otto giorni di tempo per identificarsi in Italia ed eventualmente chiedere il permesso di soggiorno.

  70. Grazie della risposta. Non si capisce se un locatore deve o non deve fare la dichiarazione se l’ospite è per un tempo inferiore a 8 giorni. buonasera.

    • Questo è un punto importante. va fatta la dichiarazione per gli ospiti che soggiornano per una durata inferiore a 8 giorni?
      Grazie mille

      • Fiscomania

        Il sito della Polizia di Stato riporta quanto segue, i soggetti che
        provengono da Paesi che applicano l’Accordo di Schengen devono dichiarare la propria presenza, entro otto giorni dall’ingresso in Italia, al questore della provincia in cui si trovano sottoscrivendo un specifico modulo oppure, se sono ospiti di strutture alberghiere, si avvalgono della dichiarazione resone resa dall’albergatore, che ha l’obbligo di segnalare all’autorità di P.S. le generalità delle persone alloggiate entro le 24 ore successive al loro arrivo“.

        In altra sezione dello stesso sito il concetto è così ribadito:
        L’obbligo di rendere la dichiarazione di presenza è assolto dallo straniero o dall’apolide quando:
        1) entrando nel territorio dello Stato attraverso il valico di frontiera, proveniente da Paesi che non applicano l’Accordo di Schengen, sul documento di viaggio è apposta l’impronta del timbro uniforme Schengen;
        2) qualora proveniente da Paesi che applicano l’Accordo di Schengen, si presenti entro otto giorni dall’ingresso in Italia presso la questura della provincia in cui si trova, per sottoscrivere il prescritto modulo.
        In alternativa, qualora dimori in una struttura alberghiera, può firmare l’apposita scheda per alloggiati. Una copia del modello redatto è rilasciata allo straniero per attestare che ha adempiuto all’obbligo di legge; tale copia va esibita ad ogni richiesta da parte di ufficiali e agenti di pubblica sicurezza
        “.

        In sostanza l’obbligo per i soggetti titolari di strutture ricettive di comunicare nelle 24 ore successive la presenza di cittadini extracomunitari non è venuta meno e non è cambiata. Il fatto è che il cittadino extracomunitario ha comunque a disposizioni otto giorni dal suo arrivo per fare la pratica di accettazione. A mio avviso se il turista extracomunitario resta per meno di otto notti rimane comunque l’obbligo di comunicazione con la scheda alloggiati, in quanto per le strutture ricettive l’obbligo di comunicazione è nelle 24 ore successive all’arrivo.

  71. Buonasera Federico, grazie per la risposa.

  72. Salve,volevo sapere se posso affittare il mio appartamento dove risiedo.
    per brevi periodi nel periodo estivo ,andrei a stare da mia zia che abita nella stessa
    L’appartamento e’ mio da 30 anni e per un paio di anni l’ho considerato seconda casa xche ‘ abitavo con mia madre che e’morta,in quel periodo lo affittato come locazione turistica.ora sono rientrata a casa
    e vorrei sapere se posso affittare ancora tutto l’appartamento. Grazie x la risposta è saluto

    • Fiscomania

      Salve,
      le strade per affittare l’appartamento dove risiede possono essere due. La prima è affittare solo parzialmente l’immobile in modo tale che lei possa mantenere li la sua residenza. Altrimenti spostare il domicilio, in altro indirizzo e affittare l’intero appartamento. In questo secondo caso tenga presente che l’immobile ai fini Imu/Tasi, non sarà più considerato “abitazione principale”, ma immobile a disposizione, e quindi soggetto a tassazione più elevata.

  73. Ciao!

    ti scrivo perchè ho un dubbio operativo: ho dato incarico al mio commercialista di registrare un contratto di locazione turistica (l’ospite è un australiano e si ferma 60 giorni – il locatore è un’srl).
    Da quanto ho letto nella tua guida non è necessaria la denuncia in questura, dovendo effettuare la registrazione.

    Il problema però è legato alla registrazione telematica, che è stata rifiutata per due volte dal sistema perchè il cliente non ha un codice fiscale valido (naturale, visto che si tratta di un australiano…).
    A questo punto ho un duplice problema: devo fare la registrazione del contratto (che non passa da procedura telematica) e/o dovrei fare la denuncia in questura (ma sono passate più di 48 ore dall’ingresso) per non correre problemi, visti i tempi?
    So che la registrazione deve essere fatta entro 30 giorni, quindi sono ancora relativamente tranquillo, ma vorrei sbrogliare questa situazione senza incorrere in sanzioni.

    grazie 1000!
    ciao
    Federico

    • Fiscomania

      Salve,
      un contratto di locazione superiore a 30 giorni deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione può avvenire con modalità telematica oppure con modalità cartacea. In entrambi i casi è obbligatorio avere il codice fiscale di entrambi i soggetti (locatore e inquilino). Se l’inquilino è un soggetto extracomunitario è necessario che lo stesso, al momento in cui arriva in Italia, si rechi presso l’Agenzia delle Entrate con il visto di ingresso timbrato per farsi rilasciare il codice fiscale italiano. A questo punto sarà possibile registrare il contratto di locazione. Una volta registrato il contratto l’Agenzia e quindi anche la questura sono a conoscenza del fatto che il cittadino extracomunitario è in Italia e che sta soggiornando presso i suoi locali. La cosa importante è che registri il contratto di locazione nei termini.

      • Ti ringrazio per la tua risposta ma, … se l’inquilino, che è qui in vacanza, si rifiutasse di andare all’agenzia delle entrate? cosa succede?
        Non esiste una procedura “meno burocratica”?
        grazie!
        Federico

        • Fiscomania

          Non esiste una procedura “meno burocratica”. I contratti di locazione si stipulano tra soggetti dotati di codice fiscale. Se il soggetto extracomunitario si rifiuta può farsi fare una delega per chiedere al suo posto il codice fiscale all’Agenzia delle Entrate, ma avrà bisogno di copia del visto di entrata del soggetto. In alternativa dovrebbe rifiutarsi di concedere in locazione l’immobile. Mi rendo conto che sia una soluzione drastica, ma in pratica questa persona non vuole rendersi riconoscibile in Italia e questo è escluso dalla normativa.

  74. ANNA TERESA BORGHI

    Sono proprietaria, assieme a mio marito, di due appartamenti, che abbiamo sul sito AIRBNB. Ho letto con interesse le sue risposte, che ho trovato molto esaurienti. C’è un aspetto che mi sembra che non sia stato trattato: ho letto che la Regione Lombardia è la prima Regione Italiana, che si è dotata di una nuova legge ( pubblicata sul BURL il 01.10.2015) sul turismo, che prevede la segnalazione in Questura degli ospiti entro 24 ore dal loro arrivo, anche da parte di semplici proprietari, che affittano le loro abitazioni tramite piattaforme come AIRBNB, e non solo da parte di strutture ricettive , come avveniva prima dell’entrata in vigore di tale legge. Non ho capito se, con questa legge, si prevede l’obbligo della SCIA. Ovviamente noi abitiamo in Regione Lombardia. Come riuscire ad inviare i dati degli ospiti, tramite web? Mi potrebbe aiutare? Complimenti per la Sua competenza e grazie per la collaborazione Anna

    • Fiscomania

      Salve Anna,
      come accennato anche precedentemente, il turismo è una materia di competenza regionale. Ogni regione adotta la sua normativa, nel rispetto delle Leggi emanate a livello nazionale. Questa legge differenzia prima le strutture alberghiere da quelle non alberghiere. Le case vacanze, sono classificate tra le attività non alberghiere, e in quanto tali non devono offrire servizi alberghieri. L’articolo 25 della Legge della Regione Lombardia definisce le case vacanze come “strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio e eventualmente servizi complementari, in unità abitative, o parti di esse, con destinazione residenziale, composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari”. La casa vacanze può essere gestita in forma imprenditoriale, con partita Iva, iscrizione in CCIAA e all’Inps, oppure in forma non imprenditoriale. In questo caso è sufficiente la stipula del contratto di locazione. Tuttavia, dalla lettura della Legge non è chiaro, pare che debbano presentare la SCIA anche i soggetti che esercitano in forma non imprenditoriale. Credo che l’unico modo per avere una risposta chiara è interpellare gli uffici del SUAP del Comune. Per quanto riguarda la comunicazione degli ospiti extracomunitari entro 24 ore, deve essere fatta da tutti i soggetti che stipulano un contratto di locazione inferiore ai 30 giorni, a prescindere dal fatto che lo facciano in forma imprenditoriale o meno.

      • Buongiorno,
        Sono proprietario in Veneto di 1 casa. Volevo mettere 1 stanza con bagno su airbnb e booking.com in locazione turistica. Booking.com mi ha detto che non hanno questo tipo di servizio in quanto si puo’ scrivere solo affittacamere,b&b,appartamenti turistici,case vacanze. Ora come posso pubblicizzare su booking.com senza incappare in sanzioni amministrative?
        Grazie,

        Seconda domanda: quanto posso locare all’anno senza essere considerato imprenditore? E’ una questione quantitativa o qualitativa?
        Grazie e buon Natale

        • Fiscomania

          Salve,
          il sito Booking.com riguarda gli affitti di appartamenti o camere da parte di soggetti che operano professionalmente e offrono servizi di tipo alberghiero. Le opera in forma non imprenditoriale, quindi Booking.com non è il sito che fa al suo caso. Se ha letto il mio articolo, troverà vari siti che possono fare al suo caso. Non si preoccupi per l’imprenditorialità, affittare una stanza con bagno, non può fare di lei un’imprenditore. Auguri anche a lei!

          • Scusate ma perché booking dovrebbe far pensare a attività imprenditoriale? Io ho una locazione turistica in veneto su booking e ricevo la fattura del loro servizio intestata al mio codice fiscale personale. Ovviamente non eroga servizi e non offro colazione come indicato per le locazioni turistiche.
            Grazie

          • Fiscomania

            Forse mi non mi sono espresso nella maniera corretta. Booking.com è un sito che offre pacchetti per lo più di tipo alberghiero, per questo il nostro amico di prima ha avuto difficoltà nella giusta catalogazione nel sito della sua stanza da affittare. Questo non vuol dire che su Booking non possano essere gestite locazioni turistiche in forma non imprenditoriale. Quando si effettua la registrazione della struttura sul sito si può vedere bene come la stessa possa essere catalogata tra le attività imprenditoriali (B&B, Hotel, residence, villaggio turistico), o anche attività non imprenditoriali, come ad esempio appartamento o alloggio in famiglia.

          • Scusate, quindi posso inserire la stanza con bagno booking.com con codice fiscale. Si puo’ mettere alloggio in famiglia?
            Grazie,
            Marco
            Altrimenti gli unici siti che posso inserire che conosco sono wimdu e airbnb.
            Buon Natale!!

          • Fiscomania

            A mio avviso è possibile, ma deve verificarlo sul sito.

  75. Buongiorno, sono proprietaria di un appartamento in Veneto che gestisco con la formula affitto turistico.

    Si tratta quasi esclusivamente di affitti inferiori ai 30 gg.
    – Puntualmente invio schedine alloggiati in questura dal sito alloggiatiweb della polizia di stato (preciso che adempio a tale obbligo per tutti gli alloggiati, UE e extraUE)
    – rilascio ricevuta con bollo € 2,00
    – rilascio copia contratto di locazione.

    Faccio qualcosa di sbagliato o che potrei evitare?
    Grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      mi sembra una procedura corretta, quella che sta seguendo. L’unica cosa che potrebbe evitare è quella di comunicare i dati dei turisti UE, visto che la normativa prevede la comunicazione alla questura dei soli turisti extra-UE.

  76. Buongiorno,
    io ho una domanda inerente ad un ”ipotetico” tetto di 5000euro (entro il quale non devi dichiarare, o meglio, non paghi tasse irpef) sui redditi da affitti turistici, cosa dettami da più di una persona che affitta il suo immobile turisticamente (per essere specifico in Sicilia), vi risulta questa cosa?
    Io non son riuscito ad averne conferma da persone competenti, e non ho visto accenni a questa cosa su questo prezioso articolo da Voi fatto.
    Grazie mille
    Antonio

    • Fiscomania

      Salve,
      questa informazione non è assolutamente corretta. I soggetti che concedono in locazione un immobile devono obbligatoriamente dichiararlo al fisco ed eventualmente pagare la tasse dovute. Per le locazioni non vi alcuna soglia o franchigia di esonero dalla tassazione. Bisogna fare molta attenzione a questo aspetto. La soglia a cui fanno riferimento riguarda altre attività, ma non le locazioni, per le quali il reddito percepito deve sempre essere dichiarato, presentando il modello 730 o il modello Unico.

      • Buongiorno, La ringrazio molto della risposta, anche a me sembrava una cosa alquanto strana, e cercavo un’ulteriore conferma. Mi scusi ma la soglia di cui parlano erroneamente nell’ambito degli affitti turistici in realtà a che altro genere di attività si rivolge? Forse è semplicemente la soglia irpef di reddito complessivo di un soggetto sotto la quale non si pagano tasse?
        Grazie ancora

        • Fiscomania

          Non esiste in generale una soglia di esonero da Irpef. La soglia di €. 5.000 a cui lei faceva riferimento riguarda le attività di lavoro autonomo occasionale, ovvero le attività che svolgono alcuni soggetti in maniera sporadica, non abituale, per le quali il Fisco non richiede l’apertura di una partita Iva. Questa soglia riguarda ad esempio un soggetto che si trovare a fare occasionalmente un attività di giardinaggio, di baby-sitter, riparazione di Pc, ecc. In questo caso il Fisco permette la non apertura della partita Iva. In questo caso siamo nel campo delle locazioni di immobili abitativi, ambito del tutto diverso rispetto a quello del lavoro autonomo occasionale.

  77. Complimenti per la puntualità delle risposte.

    Mi rendo conto che ha già spiegato più volte il funzionamento della dichiarazione sugli affitti tramite AirBnb, ma Le chiedo di chiarirmi alcuni punti:

    Nel 2015 ho affittato per molti mesi un appartamento su AirBnb, con durata del soggiorno variabile tra 1 e 10 notti:
    – posso dichiarare tale reddito nel prossimo 730?
    – posso richiedere l’applicazione della cedolare secca?
    – a quanto ammonta quest’ultima? 10% (canone concordato) o 21% (canone libero)?
    – è corretto dichiarare la somma di quanto da me incassato + le commissioni trattenute da AirBnb?
    – è possibile detrarre le spese generali (es. bollete h20, luce e gas) anche al 100% per i mesi in cui l’appartamento è stato usato solo da affittuari AirBnb? Come posso richiedere tali detrazioni con la dichiarazione nel 730?
    – se il prossimo anno dovessi avere una richiesta per un periodo prolungato (es. 6 mesi), che tipo di contratto dovrei generare e come potrei poi dichiararlo in sede di 730 e con quale tassazione?
    – non ho mai letto niente su questa pagina in merito al fatto che il contratto turistico dovrebbe prevedere almeno 2 notti: è vero o tale affermazione non corrisponde a realtà? Se fosse vero, come potrei dichiarare i soggiorni della durata di una sola notte?

    Grazie mille per la disponibilità in anticipo,
    Sebastiano

    • Fiscomania

      Salve,
      le rispondo schematicamente:
      1) Non “può”, ma “deve” dichiarare tale reddito, nel modello 730 o nel modello Unico. I redditi da locazione, anche turistica sono sempre soggetti a dichiarazione;
      2) Si, può chiedere l’applicazione della cedolare secca in sede di compilazione del 730 o dell’Unico;
      3) l’aliquota della cedolare secca è al 21%, ovvero l’aliquota ordinaria, non trattandosi di locazioni a canone concordato, ma libero;
      4) l’importo da dichiarare è quello al lordo delle commissioni trattenute da Airbnb, quelle per lei rappresentano un costo, ma deve dichiarare il lordo;
      5) se sceglie la cedolare secca, non può dedurre nessuna spesa, lo prevede la norma. Se applica la normale Irpef, il canone tassato è al 95% proprio per tenere conto di queste possibili spese;
      6) Dovrebbe stipulare un contratto di tipo transitorio, sempre se vi sono i presupposti per farlo. Le lascio il link ad un articolo per maggiori informazioni: “Il contratto di locazione ad uso transitorio“, in alternativa dovrà stipulare un normale contratto e poi effettuare una risoluzione. Il contratto potrà essere tassato ad Irpef o cedolare secca, a sua scelta;
      7) Non sono a conoscenza di questa regola, non trova riscontro nella normativa.

  78. Buongiorno e complimenti. Non ho capito due cose
    1- che importo devo dichiarare di affitto se opto per la cedolare secca? Io non so in anticipo quanto percepirò, perché ci può essere una contrattazione, e l’appartamento può anche restare libero.
    2 – in caso non si opti per la cedolare secca, voi dite: “Lei stipula il contratto di locazione con l’ospite, che a sua volta paga il servizio completo ad Airbnb, che funge da operatore finanziario: gira le somme dall’ospite a lei, trattenendo il suo compenso. Questa operazione fa si che l’ospite riceva una fattura da Airbnb per il servizio che ha offerto, la restante somma che viene girata da Airbnb a lei è il suo compenso. Questa è la somma che lei deve certificare con ricevuta. ” ma dite anche al punto 4 qui sopra di dichiarare l’importo lordo. Quale delle due?

    • Fiscomania

      Salve,
      1) l’importo da dichiarare con la cedolare secca è l’importo della locazione che viene pattuito con il cliente. Tale importo lo dichiarerà nel modello 730 o Unico che compilerà l’anno successivo rispetto a quello in cui è avvenuta la locazione. Quindi le basterà avere traccia di tutti gli importi percepiti con la locazione nell’anno precedente.
      2) Per capire quale importo imputare a tassazione bisogna vedere come operano le varie piattaforme di intermediazione. L’importo da dichiarare al Fisco è sempre quello al lordo dell’intermediazione del portale, perché questo è il valore che l’ospite ha pagato per il soggiorno. L’intermediazione del portale internet è soltanto un vostro costo dell’attività, che quindi dovete sopportare, ma che non potete dedurre, in quanto per la cedolare secca è soggetto a tassazione il 100% del reddito senza possibilità di deduzioni. Nella parte di articolo che ha riportato intendevo dire che se il portale rilascia fattura al cliente, il proprietario deve a sua volta fare una ricevuta solo per l’importo ricevuto, al netto di quanto già fatturato dal portale. Attenzione però, questo non è l’importo da dichiarare al Fisco come reddito da locazione, che sarà, invece, l’importo al lordo della commissione del portale.

  79. Salve,
    ho ereditato un appartamento al centro di Roma presso Campo de Fiori..sto cercando di capire la normativa riguardante gli affitti turistici ma mi sembra di capire che per affitti turistici brevi la modalità più “easy” è la casa vacanze in forma non imprenditoriale che prevede comunque un papiro di regole e norme da rispettare(ad esempio chiusura di 100 giorni all’anno)….è la stessa di cui parlate in questo articolo?o questo affitto turistico è di un altro tipo ancora?
    grazie mille

    • Fiscomania

      Salve,
      alcune regioni disciplinano gli affitti turistici sotto forma di “case vacanze in forma non imprenditoriale”, cambia il nome ma la disciplina è la stessa. L’unico adempimento che viene richiesto dalla Regione è quello di identificarsi presentando una SCIA al Comune, in forma non imprenditoriale, ovvero senza l’apertura di partita Iva. Siccome la normativa in tema di turismo è disciplinata a livello regionale ogni regione chiama questo tipo di attività come meglio crede, e la regolamenta con norme diverse. Se lei aderisce alla forma di “casa vacanze non imprenditoriale” allora deve sottostare anche ai giorni di chiusura annui.

  80. grazie mille per la delucidazione!

  81. Buonasera,
    sto per prendere un appartamento in affitto a Roma.
    Se non ho capito male potrei a mia volta destinarlo a “locazione turistica”, in questo caso posso portare in “detrazione” le spese dell’affitto e quelle che riguardano l’immobile in modo da pagare le tasse solo sulla differenza rispetto a quello che incasso?

    • Fiscomania

      Salve,
      se nel contratto di locazione è prevista al possibilità di subaffittare, non ci sono problemi. E’ possibile portare in deduzione le spese, ma a patto che possa dimostrare che siano effettivamente inerenti all’immobile oggetto di affitto e che abbiano riguardato i giorni in cui l’immobile è stato affittato a locazione turistica. Se in caso di controlli è in grado di dimostrarlo, non ci sono problemi.

      • Ringraziando per la celere e chiara risposta rimango perlplesso in quanto apparentemente questo tipo di locazione si sostiuisce molto bene alla “casa Vacanze”, in questo modo la parte burocratica sembrerebbe molto snella e l’eventuale attività di hosting si potrebbe svolgere nel medesimo modo…
        Mi sia concessa la battuta : <>

        • Mi sia concessa la battuta appunto : dov’è la “magagna”?

        • Fiscomania

          La casa vacanze offre servizi ti tipo turistico ricettivo e alberghiero, come le pulizie giornaliere, i servizi di ristorazione, ecc. Si tratta di servizi che una locazione turistica non può assolutamente offrire. La locazione turistica è la messa a disposizione di un immobile per alcuni giorni, senza alcun servizio. Non bisogna fare confusione, si tratta di due tipologie di servizi turistici diversi. Chi gestisce in maniera professionale una casa vacanza ha obblighi amministrativi e burocratici da rispettare proprio per i servizi che offre, e che una locazione turistica non può offrire. Spero di averle chiarito meglio la questione.

          • Salve volevo chiedere prendendo in locazione un appartamento da sublocare ai turisti come viene regolamentata questa figura fiscalmente?

          • Fiscomania

            Salve,
            se nel contratto di locazione è prevista la facoltà di sublocare a terzi, anche per finalità turistiche, il conduttore del contratto è libero di sublocare. Da un punto di vista fiscale dovrà tassare in dichiarazione dei redditi (che è obbligato a presentare ogni anno), i redditi derivanti dal subaffitto. Non potrà applicare la cedolare secca, in quanto non prevista per i sub-affitti.

  82. Grazie della risposta, a livello di regolamentazione devo comunicare al comune l’attività anche se in forma occasionale? rientro nella tipologia di abitazioni ammobiliate x ricezione turistica? Devo fare la SCIA?

    • Fiscomania

      Per avere conferma di questo deve chiedere all’ufficio turistico del proprio Comune. Ogni regione ha una sua diversa regolamentazione per le comunicazioni da fare e ogni Comune decide se fare presentare dai proprietari la SCIA non commerciale.

  83. Salve, io e la mia compagna stiamo acquistando la prima casa con le agevolazioni del mutuo regionale della Regione Sardegna che tuttavia dice che “l’erogazione delle agevolazioni è subordinata all’assunzione dell’obbligo da parte dei beneficiari a non cedere, non locare e ad abitare in maniera stabile e continuativa l’alloggio acquistato, per un periodo non inferiore a cinque anni dalla data dall’acquisto”. Stavamo pensando di affittare per brevi periodi e tramite airbnb due stanze della casa, continuando comunque a risiedere nello stesso immobile. In questo modo rischiamo di perdere le agevolazioni? Inoltre, in che modo dovremmo muoverci per fare tutto in regola? Quali modalità abbiamo a disposizione per dichiarare il reddito derivante da un’attività del genere?
    Grazie
    Marco

    • Fiscomania

      Salve,
      per dare una risposta precisa dovrei leggere il regolamento legato all’erogazione del mutuo, per verificare se le locazioni turistiche sono una esimente dell’agevolazione. Tuttavia, credo che l’agevolazione sia legata alla vostra residenza nell’immobile. Se locate solo parzialmente alcune stanze senza cambiare la vostra residenza, l’agevolazione non dovrebbe essere persa. Per fare tutto in regola dovete stipulare i contratti di affitto turistico e rilasciare ricevuta ai turisti. Conservare tutta la documentazione per la dichiarazione dei redditi. Da un punto di vista di tassazione potete scegliere se tassare le locazioni ad Irpef oppure a cedolare secca.

      • Grazie per la tempestiva risposta, anche io penso che le agevolazioni siano legate alla residenza nell’immobile, tuttavia, vorrei essere sicuro di non incorrere nella perdita di tali agevolazioni, a tal proposito le allego il link a cui può trovare il regolamento ufficiale: http://www.regione.sardegna.it/documenti/1_19_20151104102619.pdf
        La ringrazio ancora se vorrà essere così gentile da risolvere questo mio dubbio.
        Grazie
        Marco

        • Fiscomania

          Nel regolamento si parla semplicemente di “non locare”, quindi non è chiaro se anche le locazioni turistiche, che sono dei veri e propri contratti di locazione siano escluse. Ad una interpretazione restrittiva direi che sono vietate anche queste. Per avere risposta certa le conviene chiedere alla Regione.

  84. Buongiorno,
    ho preso in affitto un appartamento con regolare contratto. Mi devo assentare per un anno per lavoro all’estero, ma vorrei mantenere la locazione dell’appartamento. Nel mio contratto esiste la clausola di subaffitto, di conseguenza vorrei fare una locazione turistica (affittarlo a turisti per brevi periodi).
    L’eventuale somma percepita da tali locazioni turistiche come va dichiarata? Sopportando io comunque la spesa dell’anno di locazione in cui sono assente, devo dichiarare il netto restante o comunque l’intera cifra che percepisco?
    Grazie molte

    • Fiscomania

      Salve,
      in caso di subaffitto, con esercizio di locazione turistica lei deve dichiarare i compensi che percepisce nel quadro dei redditi diversi della sua dichiarazione dei redditi. Il compenso da dichiarare è lordo, non essendoci oneri che può portare a riduzione (nemmeno il costo del suo anno di locazione). L’importo si sommerà ai suoi altri redditi imponibili Irpef è sarà così assoggettato a tassazione.

  85. Salve,
    percepisco un assegno di ricerca, unica fonte di reddito, che risulta essere esente da imposizione IRPEF.
    Nel caso in cui volessi affittare l’appartamento in cui vivo e di cui sono proprietario, utilizzando la locazione turistica, l’unico modo per far si che il reddito cosi’ percepito non venga sommato al reddito da assegno di ricerca (e quindi debba pagare l’ IRPEF anche su un reddito di per se esente) e’ quello di optare per la cedolare secca, che dovrebbe essere escluso dal reddito complessivo.
    Il mio ragionamento e’ esatto?

    Grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      può locare indifferentemente a Irpef o cedolare secca, in quanto l’assegno di ricerca in ogni caso è esente da Irpef e quindi non deve essere dichiarato. Si ricordi che è obbligato a presentare la dichiarazione dei redditi, in virtù dei redditi da locazione che percepirà.

  86. Buongiorno. Ho una u. i. vuota che vorrei utilizzare in forma privata per locazioni turistiche non > per ciascun soggetto a 30 gg annui. Vi ho letto e riporto in sintesi cosa credo di aver capito ed anche dei dubbi residui.
    – l’attività deve essere saltuaria e non abituale e non deve fornire alcun servizio aggiuntivo, altrimenti si ricade nella fattispecie imprenditoriale; non occorre partita Iva; si deve vedere se esistono normative regionali e soprattutto comunali (eventuale obbligo di iscrizione in appositi elenchi, imposta di soggiorno sì o no,..)
    – non occorre contratto in forma scritta, ma è consigliato a tutela del locatore (danni, mancato rilascio,…) e comunque come uno degli elementi atti a documentare il reddito; oppure la forma scritta è obbligatoria?
    – per gli ospiti extra UE si deve fare comunicazione alla Questura (entro 24 ore) in via telematica previo ottenimento dalla Questura stessa delle credenziali di accesso; per soggiorni inferiori ad 8 giorni potrebbe, secondo alcune interpretazioni, non essere necessario ma è consigliabile farlo lo stesso
    – si deve tenere traccia dei pagamenti ricevuti; anche se potrebbero essere sufficienti le risultanze via web o altre forme tracciabili, è consigliabile (o invece è obbligatoria a causa della legge sul bollo?) la ricevuta cartacea con marca da bollo di 2.00 € per importi superiori a 77.47 € ricaricabile sul locatario; l’importo della ricevuta deve essere pari a quanto effettivamente riscosso dal locatario per il soggiorno anche nel caso in cui lo avesse materialmente ricevuto da un intermediario (p. es. Airbnb); in caso di intermediazione al fisco va dichiarato l’importo al lordo della commissione cioè quello che il cliente paga all’intermediario e che per il locatore costituisce una spesa di gestione; è corretto che sulla ricevuta va l’importo al netto e in dichiarazione dei redditi quello al lordo?
    – per l’Irpef mi sono restati dei dubbi discendenti da delle Sue risposte che mi sono parse non omogenee tra loro; anche per periodi non superiori a 30 giorni si tratta di redditi fondiari (qd RB) o di redditi diversi (qd RL, v. risposta a Claudia 5 aprile 2015)? a mio parere dovrebbe trattarsi sempre di redditi fondiari, per cui non c’è possibilità di dedurre spese in modo analitico come si potrebbe fare con il qd RL; si dichiara il reddito nel qd. RB con le due alternative: tassazione ordinaria sul 95% del reddito o cedolare secca (21%) sul 100%;
    – nel caso si intenda procedere con la cedolare secca non si esprime una opzione preventiva ma la si esprime direttamente a consuntivo nella dichiarazione nel rigo del qd RB corrispondente; si devono versare acconti o no?
    Concludo ringraziando in ogni caso per l’attenzione che potrete dedicarmi ed esprimendo complimenti veramente sinceri per il servizio veramente di livello che date.
    Cordialità

    • Fiscomania

      Salve,
      le rispondo solo nei punti non corretti:
      – la forma scritta del contratto è obbligatoria, se la durata non supera i 30 giorni la registrazione non è obbligatoria;
      – è corretto il fatto che al Fisco si dichiari il compenso al lordo della commissione dell’intermediario, in quanto questo è il compenso che il cliente ha pagato. Poi il fatto che il locatore si sia avvalso di un intermediario (vedi i vari portali internet), è un costo che ha deciso di sostenere che non può essere dedotto fiscalmente. La ricevuta essendo non fiscale, è obbligatoria solo su richiesta del cliente, e nel caso va apposta la marca da bollo (per importi > €. 77,47), sulla stessa si indica l’importo complessivo pagato dal cliente se il portale emette fattura (per la sua commissione) direttamente al proprietario, altrimenti si dovrà emettere ricevuta solo per la locazione incassata, il portale emetterà ricevuta al cliente per la sua commissione;
      – non vi è modo di dedurre spese dalla locazione.

  87. Buongiorno, ho locato ad un cittadino extracomunitario con passaporto italiano un appartamento per meno di trenta giorni utilizzando il modulo da voi fornito, ho l’obbligo di comunicare le sue generalità alla questura??

  88. Salve,
    sto prendendo in affitto un piccolo appartamento e vorrei utilizzarlo anche come locazione turistica in forma privata non imprenditoriale.
    Volendo usufruire della cedolare secca, la proprietà non mi concede la possibilità formale del subaffitto (non vuole che sia scritto nel contratto).
    Per fare questo ho bisogno dell’autorizzazione formale da parte della proprietà?
    Nel caso affermativo per operare correttamente potremmo stipulare oltre al contratto di locazione anche una valida scrittura privata in cui si evidenzia la possibilità di subaffitto per me conduttore?
    Resto in attesa di cortese riscontro.
    Saluti.

    • Fiscomania

      Salve,
      la clausola per il subaffitto deve essere inserita nel contratto di locazione, oppure fare un atto integrativo del contratto di locazione, da registrare presso l’Agenzia delle Entrate. In mancanza di questo la sublocazione è irregolare. La scrittura privata va bene, ma deve essere un atto integrativo al contratto di affitto, dove si riprendono tutti i termini dello stesso e si aggiunge questa nuova clausola. L’atto deve essere registrato all’Agenzia ed è soggetto al versamento dell’imposta di registro e di bollo.

  89. Salve, avrei dei dubbi:
    -non mi è chiaro se c’è un limite al numero di giorni che affitto durante l’anno a soggetti diversi (come nelle case vacanze che obbligatoriamente devono essere chiuse x almeno 100gg l’anno x non essere attività imprenditoriale)
    -posso locare parzialmente o per intero l’immobile? (quindi mettere tariffe a stanza o x tutto l’immobile)
    -posso risiedere nella casa locata anche se locata x intero
    -posso pubblicizzarla liberamente su internet? (airbeb booking etc)
    grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      – sono le Leggi Regionali che definiscono i requisiti per essere considerati Casa vacanze non imprenditoriale, e che disciplinano l’eventuale numero dei giorni all’anno che per i quali l’attività deve restare chiusa;
      – l’esercizio di una casa vacanze è diverso da quello di una locazione turistica. La casa vacanze è un esercizio turistico alberghiero che concede singole stanze, ai vari ospiti, rispettando la normativa in vigore per gli esercizi alberghieri. La casa vacanze è strutturata in singole stanza. In questo caso non si fanno contratti di locazione in quanto si tratta di attività alberghiera;
      – se ha una casa vacanze nell’immobile non può avervi la residenza;
      – può pubblicizzarla dove crede, ma se esercita come casa vacanze, il mio consiglio è quello di farlo in forma imprenditoriale. Altrimenti è più conveniente l’affitto turistico.

      • Mi perdoni ma le mie domande non erano chiare ed erano tutte riferite alla locazione turistica. Ho una casa che vorrei affittare per brevi periodi (ma tutto l’anno) a turisti e sto cercando di capire cosa mi conviene. Anche perché x me sarebbe una prova x capire se e’ una attività che potrebbe fruttare o meno. Il limite maggiore della casa vacanza x me sarebbe la chiusura dei 100 GG che stabilisce il Lazio…c’è una limitazione del genere anche x la locazione turistica? Gze

        • Fiscomania

          La locazione turistica ha per oggetto l’affitto del proprio appartamento per periodi non superiori a 30 giorni, senza limitazioni temporali. Sono andato a verificare e ho visto che la Regione Lazio disciplina la locazione turistica, con la denominazione di “case e appartamenti per vacanze”, nella più grande categoria delle attività extralberghiere. Per tutte queste attività il comune, per l’esercizio in forma non imprenditoriale ha previsto un periodo obbligatorio di chiusura per 100 giorni annui (in modo da attenuare la concorrenza alle strutture alberghiere tradizionali). Purtroppo, non vi sono alternative: chi intente effettuare locazioni turistiche nella Regione Lazio, deve osservare un periodo annuo di inattività di 100 giorni.

  90. quindi in questo caso non avrei vantaggio…e per quanto riguarda la residenza? e la documentazione x avviare l’attività (piantina, usl, etc)? possibilità di affittare anche a stanze? gze della disponibilità

    • Fiscomania

      In questo caso deve tenere chiuso per almeno 100 giorni l’anno. Può affittare parzialmente l’immobile, mantenendovi la residenza, ma non è possibile affittare a stanze (è una locazione non una attività alberghiera).

  91. Salve,

    posseggo un B&B senza partita Iva e volevo chiedere se mi potreste elencare in maniera non generale quali sono i costi detraibili o deducibili dal ricavo totale annuale del B&B.
    Più importante, se almeno mi potreste dire se è possibile detrarre i costi delle commissioni riconosciute alle varie OTA (booking, expedia, airbnb).
    Ovvero se nella casella a destra rispetto a quella del ricavo totale derivante da altri redditi occasionali, posso sommare anche questi costi.
    Grazie in anticipo

    • Fiscomania

      Salve,
      come già precisato per i B&B gestiti in forma non imprenditoriale il reddito è determinato ai sensi dell’articolo 85 del Tuir, secondo il quale, i redditi “sono determinati come differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese specificatamente inerenti alla loro produzione”.
      La tassazione avviene in base al principio di cassa, ovvero, devono essere dichiarati i soli proventi effettivamente percepiti. In pratica sarà opportuno che lei custodisca accuratamente e per ogni anno tutte le ricevute emesse (che costituiranno i ricavi) e tutti i documenti di costo (fatture o inerenti l’attività). Qualsiasi acquisto deve essere documentato da fattura, e dovrà essere inerente l’attività del B&B. Se lei acquista il materiale (come saponi, carta, elementi d’arredo, utenze, ecc) tali acquisti devono essere documentati da fattura. Se l’acquisto riguarda soltanto in parte il B&B il costo dovrà essere dedotto al 50%, come nel caso delle utenze che riguardano sia l’abitazione che il B&B. Anche i costi di intermediazione sono deducibili a patto di avere la fattura.

      • Buonasera colleghi,

        Avrei un quesito importante da porvi ed é il seguente:
        Ho letto che nel regolamento regionale di mia competenza (sicilia), é possibile aprire e gestire un B&B anche se non si é proprietari dell’immobile.
        Attualmente, il B&B é in un immobile di proprietà e intestato a mia madre, che percepisce gia’ altri redditi provenienti da pensione ecc…
        Stavamo pensando di passare la gestione e la titolarita’ a me e mio fratello e quindi figli, essendo noi a reddito zero.
        Sapete se quindi é possibile fare cio’, non essendo proprietari dell’immobile? E se si, quale é la procedura? Devo chiuderlo e riaprirlo?

        La ringrazio in anticipo per la vostra disponibilita’

  92. Salve,
    innanzitutto complimenti per la serietà e l’impegno dimostrato in questo blog.

    Un quesito: se non ho capito male avendo un comodato d’uso sulla casa dove vivo e ho residenza, qualora io utilizzassi la stessa come locazione turistica, sarebbe la padrona di casa avente diritti reali e di proprietà a dover dichiarare i redditi da essa ricavati.
    Anche nel caso di apertura di Affittacamere a uso non commerciale (ovvero senza partita iva) valgono le stesse regole dal punto di vista fiscale? O in quel caso i diritti e gli oneri sono di chi esercita tale attività e non del proprietario?

    • Fiscomania

      Salve,
      grazie per i complimenti. Anche in caso di attività di affittacamere non imprenditoriale niente cambierebbe niente. Però può sempre cessare il contratto di comodato ed iniziare un contratto di affitto con facoltà di subaffitto, ed avviare locazioni turistiche su parte della casa, mantenendo li la sua residenza.

  93. DEPOSITO FISICO DICHIARAZIONE REDDITI

    Gentili utenti, essendo inesperiente avrei un’altra domanda veloce da porvi relativamente alla documentazione da fornire in sede di dichiarazione dei redditi.
    Essendo proprietario di un B&B formula familiare senza P.Iva, vorrei solo sapere se oltre alla compilazione del 730 devo allegare/inviare/portare le relative fatture, ricevute e scontrini dei ricavi e costi dedotti.
    Più precisamente, se oltre a doverli conservare accuratamente, dovrò anche consegnarli a qualcuno.

    Grazie in anticipo

    • Fiscomania

      Salve,
      i documenti necessari alla dichiarazione dei redditi dovrà conservarli per eventuali futuri accertamenti fiscali. Per quanto riguarda la possibilità di avviare lei l’attività, stipuli un contratto di locazione e poi potrà avviare lei l’attività.

  94. Buongiorno, ho un appartamentino che adibisco ad uso turistico nei mesi invernali e vorrei maggiori informazioni in merito al rilascio delle ricevute. Devo comprare il blocchetto semplice delle ricevute ed applicare la marca da bollo (da quanto?) oppure posso applicarla direttamente sul contrattino? Grazie anticipatamente.
    Lucilla

    • Fiscomania

      Salve,
      è sufficiente comprare un blocco di ricevute in cartoleria e applicare una marca da bollo da €. 2,00 quando il compenso supera di €. 77,47. Può riaddebitare il costo della marca da bollo all’inquilino.

  95. Salve, sono proprietario di un monolocale che intendo mettere a reddito tramite locazioni turistiche giornaliere e non imprenditoriali, sfruttando i vari…booking, tripadvisor, airbag,…ecc.
    1) Posso non fare comunicazione al comune?
    2) Che modello di contratto posso usare se i periodi si riferiscono ad 1 o 2 giorni ?
    3) Se mi organizzo così, commetto delle irregolarità?

    Grazie

  96. Mi scusi ancora una domanda: mi conferma che in merito all’APE, se il contratto ha una durata inferiore a 30 giorni, il locatore non ha l’obbligo di far predisporre l’APE. Se ha una durata superiore si applicano le regole sull’Attestato di Prestazione Energetica.
    La ringrazio in anticipo per la disponibilità.
    Lucilla

    • Fiscomania

      Confermo: l’APE è obbligatoria per i contratti soggetti a registrazione, ovvero quelli di durata superiore a 30 giorni. Per contratti ad uso turistico l’APE non è obbligatoria.

  97. Salve,

    avrei due quesiti:

    1) avendo un contratto di comodato gratuito, per trasformarlo in contratto con clausola di subaffitto se vi fossero delle soglie minime (ex. ad esempio un contratto di affitto dele essere di almeno 200 euro ogni 50 mq) di cifra

    2) una volta avuto il contratto con clausola di subaffitto, cosa si deve fare per iniziare una attività di locazione turistica, se vi fossero delle cose da comunicare e a chi

    grazie per la dispoibilità

    • Fiscomania

      Salve,
      il contratto di comodato deve essere risolto e successivamente stipulato e registrato un contratto di affitto. L’importo del canone è liberamente stabilito dalle parti, non vi sono soglie minime, ma si consiglia di utilizzare come base minima quella dei contratti a canone concordato, che sono contratti a canone calmierato, calcolato in base alla contrattazione tra associazioni di inquilini e affittuari. Per avviare il sub-affitto, se previsto dal contratto di locazione, dovrà predisporre contratti di sub-affitto, e se di durata superiore a 30gg registrarli presso l’Agenzia delle Entrate.

  98. Buonasera, innanzi tutto complimenti davvero per la velocità di risposta e completezza, volevo se possibile farvi un riassunto della nostra situazione che sicuramente sarà utile anche ad altri utenti e capire se potete confermare o meno se è ok quello che facciamo oppure no:
    -Abbiamo un appartamento in affitto a Roma, sul contratto presente la clausola del subaffitto
    -subaffittiamo rispettando tutte le varie regole (ricevute registrazione in base ai tempi eccetera)
    – dichiariamo gli importi al commercialista che indicherà gli incassi e le spese sostenute per farci pagare le tasse sui redditi diversi (sulla differenza chiaramente) come già specificato da quello che ho letto
    Fino a qui dovrebbe essere tutto ok..
    La domanda è: la regione Lazio prima della nuova legge del 26 giugno se non sbaglio tendeva a fare un tutt uno tra le due attività cioè casa vacanza non imprend. e affitto turistico,
    Ora nella nuova legge cita i conttatti ad uso turistico specificando solamente che bisogna fare semplice richiesta per tale contratti da spedire via mail tra l altro da quello che ho letto, ma niente di più né sui tempi di chiusura me sui tempi minimi di affitto in un anno.. Posso chiederle in base alle sue fonti sicuramente più attendibili delle nostre (compreso comune stesso che un giorno ne dice una un giorno l altra purtroppo se ci si va a chiedere info) se può confermarmi Tuttto ciò sopra detto?? Grazie mille e ancora complimenti ve li meritate davvero

    • Fiscomania

      Salve e grazie infinite per i complimenti,
      la procedura che seguite mi sembra corretta, sia da un punto di vista amministrativo, che fiscale. Per quanto riguarda la Legge Regionale sul Turismo della Regione Lazio quello che posso dire è che non c’è alcun riferimento agli affitti turistici, per i quali viene indicato soltanto di fare una comunicazione da compilare ed inviare, come affermava anche lei. Mi sembra che abbiano fatto un po’ di confusione in quanto l’affitto turistico ha le caratteristiche per essere considerato nella forma di “casa e appartamento per vacanze in forma non imprenditoriale”, il quale ha un obbligo di chiusura per alcuni giorni all’anno. L’unico modo per avere maggiori informazioni è chiedere al Comune di Roma, all’ufficio turistico. Essendo una normativa regionale, non ci sono altre fonti attendibili. Naturalmente, qualora riusciate ad avere informazioni più dettagliate da Comune, fateci sapere, potrebbe essere un’argomento interessante da approfondire per un prossimo articolo.

      • Grazie davvero, mi conferma che, al di là di Firenze dove sembra ci sia un accordo anche con airbnb con riscossione anche per uso turistico della tassa di soggiorno, in generale tale tassa non viene pagata per tali contratti? E che bisogna fare la comunicazione sempre e solo per cittadini entra UE? Al di là dei 30 giorni con registrazione eccetera chiaramente..grazie ancora, questo è l ultimo punto su cui ci sono ancora piccoli dubbi

        • Fiscomania

          La tassa di soggiorno è dovuta solo se previsto dal Comune, ma nella generalità dei casi è esclusa per gli affitti turistici. La comunicazione alla questura va fatta solo per cittadini extra-UE, per locazioni inferiori a 30gg non soggette a registrazione.

          • Nel caso di subaffitto come il nostro inoltre il proprietario di casa nella locazione tra me e lui chiaramente può optare nel caso lo voglia alla cedolare secca oppure poiché affitto io ad uso turistico lo stesso non può per qualche ragione?? Grazie scusi ancora

          • Fiscomania

            Certamente, il proprietario può optare per la cedolare secca.

  99. Quindi a Roma è esclusa è esatto? Una ultima indicazione se possibile (scusi se ci approfittiamo della sua gentilezza e competenza),
    I redditi diversi per affitto ad uso turistico (che da quanto ho capito vengono dalla differenza tra affitto pagato ed altre spese e l affitto percepito dai turisti (giusto?!) se nel regime dei minimi il contribuente (limite dei 30000 l anno) concorrono al reddito totale che lei sappia? Se fuadagno 20 con una attività e 5 con la differenza tra entrate ed uscite del subaffitto viene calcolato come reddito? In rete dicono che le prestazioni occasionali non sono calcolate nel reddito ma in un commento sopra leggevo che queste locazioni anche de sporadiche eccetera non C entrano niente con le prestazioni occasionali, per questo chiedo.. Davvero grazie ancora

    • Fiscomania

      Roma dovrebbe ritenersi esclusa, ma come le dicevo, chieda conferma al Comune. I redditi da locazione non concorrono nel limite dei €. 30.000 se un soggetto a partita Iva legata ad altre attività (che non siano la locazione), nel regime dei minimi. Tali compensi per locazione non sono prestazioni occasionali.

      • Perfetto quindi:
        -anche se supero i 30000 nell anno tra la somma dell attività svolta normalmente e l affitto turistico sono due cose distinte e non forma reddito per cui non esco dal regime
        – mi conferma che il netto su cui pagare le tasse sarà calcolato dalla differenza tra le spese quindi affitto che pago al proprietario bollette eccetera e le entrate (affitto dei turisti) sempre calcolando il giusto periodo di competenza chiaramente in cui è stata affittata..
        Mi conferma il tutto? Possiamo partire con queste basi certe:)?
        Grazie ancora davvero

        • Fiscomania

          Confermo tutto, ma il costo delle bollette deve essere solo quello dei giorni in cui c’è stato l’affitto. Deve conservare tutti i documenti che giustifichino le spese e dovrà giustificare tutto all’Agenzia delle Entrate in caso di controlli.

  100. Salve ho un appartamento e vorrei affittarlo x brevi periodi con la locazione turistica. Cosa devo fare? Devo dare comunicazione al comune? Posso pubblicizzarlo nei siti tipo airbeb o homelydays? Basta semplicemente redigere semplice contratto e fare regolare ricevuta? Gze

    • Fiscomania

      Salve,
      per avere un dettaglio di quello che deve fare può trovare informazioni nell’articolo. Per quanto riguarda la comunicazione al Comune, deve chiedere all’ufficio turistico del Comune ove è posto l’immobile. Può pubblicizzare liberamente l’immobile nei vari portali senza problemi. Da un punto di vista amministrativo deve redigere e far firmare un contratto di locazione turistico all’inquilino e poi regolare il pagamento rilasciando ricevuta.

  101. Posso scrivere un commento semplicemente per farvi i miei più sentiti complimenti e ringraziarvi per il servizio che svolgete??! Stavolta non scrivo per avere info:) vi ringrazio e basta… buon lavoro e ancora complimenti

    • Fiscomania

      Grazie a lei per essere passata dal sito, sperando che possa tornare a trovarci anche in futuro. Saremo lieti di ricevere un suo nuovo commento qualora avesse maggiori informazioni sulle locazioni turistiche nel Comune di Roma, sono sicuro che potrebbero essere utili a molti altri lettori.

  102. Buon giorno, prima di tutto complimenti per l’articolo, molto ben fatto.
    Volevo chiedere un informazione: ho un appartamento che vorrei sfruttare per affittarlo saltuariamente, senza aprire quindi partita iva, mi chiedevo peró cosa si intenda per saltuariamente, nel senso, ci sono dei limiti ben definiti? Poi in caso su i vari siti che avete sopracitato posso decidere in questo modo di affittare anche solo una stanza piuttosto che tutto l’appartamento?in quel caso se non do servizi quali colazione e cambio biancheria ecc nn si parla di B&B giusto?

    • Fiscomania

      Salve,
      la ringrazio per i complimenti. Lei può liberamente concedere in affitto l’intero immobile o parte di esso, attraverso il contratto di locazione turistica. Non dovrà dare servizi aggiuntivi alla locazione, come già indicato (colazione, biancheria, ecc), altrimenti dovrà aprire una struttura turistico-ricettiva, con partita Iva. Naturalmente potrà promuovere l’immobile sui vari portali internet. Si ricordi di fare sempre firmare il contratto e rilasciare la ricevuta all’inquilino. Dovrà poi presentare la dichiarazione dei redditi e decidere la modalità di tassazione del compenso (Irpef o cedolare secca).

  103. Buongiorno,vorrei porre alcune domande inerenti al tema. Ho preso in Affitto una casa dove sono residente,che prima era un piccolo Agriturismo (ora non piu’) e sono rimasti vuoti 2 appartamenti che vorrei sfruttare per Affitto turistico non imprenditoriale.
    Le mie domande sono:
    1 – Ci vuole una licenza obbligatoriamente per svolgere tale servizio anche se non imprenditoriale?
    2 – Posso affittare gli appartamenti senza limiti di giorni durante tutto l’anno? (so’ che non devo superare i 30gg consecutivi a persona,senno’ devo registrare il contratto all’Agenzia Entrate) Cioe’ se avessi la fortuna di affittare per 6 mesi totali durante l’anno e’ possibile(non alla stessa persona naturalmente)?
    3 – Visto che non e’ attivita’ imprenditoriale, oltre al contratto redatto da entrambe le parti per l’affitto turistico, che tipo di ricevute devo avere?
    4 – La tassa di soggiorno che applica il comune come la rigiro allo stesso al termine dell’anno? O la pago nella dichiarazione dei redditi?
    Grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      1 – se lei effettua affitti turistici non serve alcuna licenza, ma eventualmente solo una comunicazione al Comune, se lo stesso la prevede. Si informi presso l’ufficio turistico del suo Comune;
      2 – ripeto, se il Comune niente prevede per gli affitti turistici, non ci sono periodi di sospensione da rispettare;
      3 – oltre al contratto è opportuno rilasciare al cliente una ricevuta per il compenso percepito. Può trovare blocchi di ricevute anche in cartoleria;
      4 – la tassa di soggiorno deve versarla al Comune, ove il suo Comune la preveda anche per gli affitti turistici.

  104. Salve, avrei alcune domande da porvi relative ad un appartamento che devo ristrutturare e che vorrei, successivamente , affittare con la formula “affitti turistici”.
    Leggendo le varie domande e relative risposte non mi sembra di averne vista nessuna che faccia riferimento ad un appartamento che dispone di due ampie camere che saranno le due camere da letto, una cucina completa di tutti gli elettrodomestici e un bagno.
    Queste le mie domande:
    posso affittare a 2 nuclei diversi contemporaneamente?
    E’ sufficiente un solo bagno o deve essercene uno per camera?
    Grazie per la risposta.

    • Fiscomania

      Salve,
      se l’appartamento è unico l’affitto turistico prevede che possa essere affittato l l’intero appartamento oppure parte di esso, per permettere la residenza nell’altra parte dell’immobile al proprietario. Non mi sembra questo, però, il suo caso. Se lei intende affittare singole stanze a turisti, questo è vietato. Lei affitta un immobile, non sta affittando camere. Se vuole affittare camere deve mettere su un’attività turistico ricettiva, come un’attività di affittacamere.

      • Ringrazio per la risposta e leggendo il regolamento per “affittacamere” mi sembra di capire che anche in questo caso non è necessario che ci abiti anche il proprietario, giusto? Fino ad un massimo di sei persone è sufficiente un unico bagno che però necessita della pulizia giornaliera.
        La formula è diversa ma potrebbe andarmi ben ugualmente visto che gli spazi ci sono. grazie.

        • Fiscomania

          Tenga presente che l’attività di affittacamere è diversa da quella degli affitti turistici. E’ necessario aprire partita Iva e operare in modo professionale, a meno che non si effettui l’attività nell’immobile ove si ha anche le propria residenza, sempre rispettando il numero massimo di stanze (limite di 6 camere, in non più di due appartamenti). In questo caso l’attività può essere svolta in modo non imprenditoriale. Per maggiori informazioni le lascio il link ad un nostro approfondimento sull’argomento: https://www.fiscomania.com/2014/12/come-diventare-affittacamere-consigli-utili-e-adempimenti-fiscali/.

  105. Ho la disponibilita’ di un appartamento con affitto a titolo gratuito, sono autorizzato a farne qualsiasi cosa. Vorrei farne qualcosa a scopi turistici brevi,vorrei pagare giustamente le tasse, ma senza fare nessun tipo di iscrizione a camera di commercio o quant’altro, sono gia titolare di un b&b.
    Pensavo di far fare qualcosa alla mia compagna. qualcuno mi puo’ aiutare.
    grazie
    Giuseppe

  106. Salve, sono proprietaria di un monolocale assieme a mio marito comprato come prima casa e dove abbiamo la residenza. Essendo in zona turistica e allontanandoci per il mese di agosto vorremmo affittare la nostra abitazione solo per questo mese a settimane. Lo possiamo fare? Se si cosa dobbiamo rilasciare?! E come dobbiamo dichiarare il reddito?!
    La ringrazio anticipatamente per questa pagina davvero utile e chiara.

    • Fiscomania

      Salve,
      può affittare il monolocale attraverso la formula degli affitti turistici. Deve redigere un contratto di locazione uso turistico (nell’articolo trova il link per scaricarne uno), farlo firmare dagli inquilini e successivamente rilasciare loro una ricevuta al momento del pagamento. I compensi percepiti durante l’anno dovranno essere soggetti a tassazione: può scegliere la tassazione Irpef o la cedolare secca, a seconda di un calcolo di convenienza personale. Faccia attenzione se il suo Comune prevede il pagamento della tassa di soggiorno, e se gli inquilini sono extracomunitari dovrà presentare la comunicazione alla questura.

      • Ok quindi devo verificare se c’è la tassa di soggiorno per il mio comune e aggiungrla al totale nella ricevuta e devo applicare anche una marca da bollo? Basta inserirla una nell’ originale che viene rilasciata all'”affittuario”ed io mi tengo una copia ? Grazie ancora

        • Fiscomania

          Corretto, deve verificare se è prevista la tassa di soggiorno, ed eventualmente addebitarla all’affittuario, secondo le regole previste dal Comune. Dovrà poi versarla al Comune, trimestralmente. La marca da bollo va applicata alla ricevuta quando il valore del canone supera le €. 77,47. Si applica sull’originale della ricevuta da lasciare all’affittuario, lei si terrà una copia indicando che il bollo è stato assolto sull’originale.

  107. La ringrazio per le delucidazioni, ultima domanda , la marca da bollo da inserire nella ricevuta e’ di 2 euro? Grazie ancora.

  108. Buongiorno e complimenti per il forum,
    ne vorrei approfittare e mi scuso in anticipo nel caso ponessi domande sulle quali siano state già date delle risposte ma ho dei dubbi che vorrei chiarire
    – abito in una casa di mia proprietà e vorrei affittare una sola stanza con bagno privato a turisti pubblicizzandola su airbnb (affitti inferiori a 30 gg)
    mi sembra di aver capito che in questo caso non devo presentare la scia e tutto il resto,
    basta quindi che io faccia un contratto per ogni inquilino e presentare gli introiti nella dichiarazione dei redditi?
    esiste un numero massimo di giorni di affitto durante l’anno o posso affittarla per quanti giorni mi pare? (ad inquilini diversi chiaramente)
    sono disoccupata quindi sarebbe il mio unico reddito, a che tipo di tassazione sono soggetta?.
    grazie mille
    francesca

    • Fiscomania

      Salve Francesca,
      grazie per i complimenti. E’ possibile affittare una porzione dell’immobile nel quale si ha la residenza, con la modalità degli affitti turistici. Non è dovuta la SCIA, ma le consiglio di chiedere conferma al SUAP o all’ufficio turistico del suo Comune. Ogni Comune, ha un proprio regolamento riguardante questo tipo di locazioni. Alcuni Comuni, tuttavia, prevedono la presentazione di una SCIA non imprenditoriale, anche per gli affitti turistici. Per evitare problemi chieda al suo Comune. Contratto firmato, ricevuta all’inquilino e tassazione dei compensi in dichiarazione, sono gli adempimenti da effettuare.
      In generale non vi sono limitazioni temporali per l’affitto turistico. Tuttavia, ad esempio il Comune di Roma, per il Giubileo ha previsto che le locazioni turistiche possano essere effettuate ma con un periodo di sospensione durante l’anno. Per questo le rinnovo il consiglio precedente, avere conferma dal SUAP o dall’ufficio turistico del suo Comune.
      La tassazione è Irpef o cedolare secca. In generale è conveniente la cedolare secca, ma dipende da quante deduzioni e detrazioni può beneficiare.

  109. Buongiorno, il suo aiuto é veramente prezioso!

    Io faccio già affittanza turistica nella casa in cui risiedo, tutto a posto con tutte le procedure del mio comune, ho un solo dubbio, nella mia prima dichiarazione che sarà nel 2017 e dove vorrei optare per la cedolare secca avrò’ sempre diritto all’agevolazione fiscale su 10 anni per le spese sostenute nel settembre 2015 per la sostituzione della caldaia esistente con una a condensazione?

    cordialmente e grazie
    claudia

    • Fiscomania

      Salve,
      la detrazione per la sostituzione della caldaia, come tutte le deduzioni e le detrazioni fiscali, riguardano esclusivamente la tassazione ad Irpef del reddito. Se lei sceglie la tassazione con cedolare secca, perde queste agevolazioni fiscali. Le consiglio di verificare con attenzione quale sia la sua migliore convenienza fiscale, tra tassazione Irpef e cedolare, in base all’importo delle detrazioni che potrà sfruttare. Se ha bisogno di aiuto, mi faccia sapere, la ricontatterò in privato.

  110. Buona sera,vorrei porre una semplice domanda. Sto in affitto in una grande casa dove ho anche la residenza. Vorrei mettere un appartamento che si trova a piano terra in affitto turistico non imprenditoriale e farei tutto a norma di legge,permesso polizia,ricevute etc. Posso farlo anche se non sono il proprietario dell’ immobile? Grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      può farlo solo se nel contratto di locazione che regola la sua permanenza nell’immobile è espressamente prevista la possibilità di effettuare sublocazioni. Deve esserci un’apposita clausola nel contratto di locazione che ha stipulato. Se non è prevista questa clausole le sarà preclusa questa possibilità. In ogni caso può comunque stipulare, d’accordo con il proprietario dell’immobile, un nuovo contratto di locazione, che contenga questa clausola.

      • Buongiorno,vorrei domandare alcune cose. Per l’affitto turistico con cedolare secca, so’ che bisogna mettere in dichiarazione 730 il totale incassato con le ricevute nel riquadro Redditi. Se ad esempio quest’anno incasso 4000 Euro, quale’ la cifra precisa che devo pagare di tasse? Che calcolo viene fatto ed e’ l’unica cosa che devo pagare o ci sono altre tasse? Grazie

        • Fiscomania

          Salve,
          per la cedolare secca lei indicherà nel quadro relativo ai fabbricati, l’importo percepito di €. 4.000 sul quale sarà applicata l’imposta del 21%. Oltre a questo importo a saldo per il 2015 verserà il primo acconto per il 2016, pari al 50% del saldo.

          • Quindi dovrei pagare il 21% su 4000 euro, 840 euro di tasse? Un ultima cosa. I dati che si inviano alla polizia per il soggiorno delle persone,possono venire incrociati con le tasse? Cioe’ se avessi un amico che mi paga e non faccio ricevuta,ma cmq invio i dati alla polizia, questi dati vengono incrociati? Lo chiedo perche’ mi sembra tanto da pagare per una cosa fatta non imprenditorialmente.

          • Fiscomania

            Salve,
            capisco che le sembri eccessivo, e probabilmente se decidesse la tassazione Irpef l’aliquota marginale sarebbe più alta, e quindi avrebbe una tassazione ancora maggiore. Si tratta dei dure regimi di tassazione che possono essere applicati sulle locazioni di immobili effettuati da persone fisiche. L’importo le sembra esagerato, ma tenga conto che sta anticipando anche la tassazione per l’anno prossimo. Si, l’Amministrazione finanziare incrocia i dati delle comunicazioni presentate, specialmente per i contratti brevi non soggetti a registrazione.

  111. Buonasera Fiscomania,

    mi permetta di dissentire con quello che scrive.

    FM: “in caso di subaffitto, con esercizio di locazione turistica lei deve dichiarare i compensi che percepisce nel quadro dei redditi diversi della sua dichiarazione dei redditi. Il compenso da dichiarare è lordo, non essendoci oneri che può portare a riduzione (nemmeno il costo del suo anno di locazione). ”

    In caso di subaffitto, i compensi vanno dichiarati nel quadro RL e si possono detrarre le spese relative alla locazione turistica (utenze, canone di locazione).

    FM : “Auguri anche a lei, i compensi percepiti per i contratti inferiori ai 30gg si dichiarano nel quadro RL relativo agli altri redditi, al rigo RL10 e le relative spese al rigo RL18. Se, invece, i contratti superano i 30gg, allora devono essere indicati nel quadro RB, relativo ai redditi da terreni e fabbricati.

    E’ il contrario, per i contratti inferiori ai 30 gg, il proprietario deve dichiarare nel quadro RB.

    • Fiscomania

      Salve,
      confermo quanto dice: i redditi dal sublocazione vanno indicati nel quadro RL e i redditi da locazione, anche inferiori a 30gg vanno indicati nel quadro RB.

      • Mi permetta anche di dissentire sul rilasio della ricevuta.

        FM: ” La ricevuta deve essere sempre rilasciata, anche perché sia lei che l’affittuario siete obbligati in solido per l’eventuale mancato versamento del bollo.”

        La ricevuta non va sempre rilasciata, ma solo su richiesta dell’affittuario. art. 1199 cod civile

        saluti

        • Fiscomania

          Salve Alex,
          se vogliamo fare i pignoli ha perfettamente ragione, ma oltre alla normativa bisogna usare anche il buon senso. Il mio è soltanto un consiglio, visto che la ricevuta può servire come strumento per tenere il conto degli importi delle locazioni percepite, questo può risultare molto utile nel momento in cui si devono dichiarare questi importi al momento della dichiarazione dei redditi. Sarò ancora più preciso in futuro, grazie per la nota.

  112. Buongiorno e come sempre grazie per l’ enorme contributo che date,
    siamo a Roma se affittiamo (sempre uso turistico chiaramente) a turisti fuori-UE come dobbiamo fare in maniera pratica per la dichiarazione alla questura? È una cosa che si fa online magari?
    -vero che nessuna legge o regolamento regionale vieta la pubblicizzazione su airbnb o booking? (Al di là dei siti che richiedono per forza il numero di licenza chiaramente)
    -confermate che non ci sono limiti di tempo nell’ anno come per le altre città a Roma giusto per affitto ad uso turistico?
    Grazie ancora

    • Fiscomania

      Salve,
      per la comunicazione dei turisti extra-UE dovete chiedere direttamente in questura: alcune questure vogliono solo il cartaceo, altre solo la procedura informatica. Teoricamente dovrebbe essere solo tramite procedura informatica, ma ognuna fa come vuole praticamente. A mia conoscenza non c’è nessun divieto di pubblicazione dell’appartamento sui portali. Il Comune di Roma, prevede almeno 100 giorni annui di inattività per i soggetti che svolgono affitti turistici in maniera non imprenditoriale.

      • Come dicevamo nei precedenti commenti in realta nel nuovo regolamento regionale non ci sono scritte nello specifico regole particolari per l’affitto turistico (compresi i tempi di chiusura annua) salvo la citazione della comunicazione al comune di fare appunto affitto turistico giusto? I 100 giorni che mi dice sono riferiti alle case vacanze è esatto? Che però non avendo altre precisazioni sull affitto turistico sembra allineare le due attività sulle stesse regole è esatto? Se non sbaglio dicevamo proprio nei commenti precedenti che non ci sono chirimenti specifichi sul turistico salvo la comunicazione è ancora esatto? Grazie tante

        • Fiscomania

          Io sto parlando del regolamento regionale n. 7 agosto 2015 n. 8, il quale al comma 2, lettera a) del comma 7, afferma che le case vacanze devono rispettare almeno 100 giorni di chiusura annua. Nel regolamento le case vacanze, definiscono l’affitto turistico. Nel regolamento non si parla di affitti turistici, ma di case vacanze, ma la disciplina è quella.

          • Ok grazie tante, e per i giorni di non attività basta che non risulta quindi affittata casa oppure devo fare qualche comunicazione particolare?? Mi scusi ma sono sicuramente dettagli che aiutano molti utenti nella giungla dei vari regolamenti

          • Fiscomania

            I giorni di chiusura devono essere comunicati al Comune, ma questo non è ben chiaro nel regolamento. Deve contattare direttamente il Comune per avere una risposta certa.

  113. Una ultima cosa, se prendo una seconda casa (ipoteticamente è chiaro) e la subaffitto sempre ad uso turistico rispettando le varie regole (no cambi biancheria no colazione eccetera il giusto uso turistico diciamo come faccio per quella che ho ora) l’agenzia delle entrate con il fatto che diventerebbero due che subaffitto può pretendere la forma imprenditoriale soprattutto è legittimata a farlo secondo la vostra competenza in ambito fiscale/amministrativo? Grazie ancora di nuovo

    • Fiscomania

      Se prende un’ulteriore casa da subaffittare la probabilità che le sia contestato il mancato esercizio in forma imprenditoriale dell’attività è possibile. Tenga presenta che il Comune di Roma prevede l’esercizio in forma imprenditoriale è obbligatorio quando vi sono 3 immobili che si concedono in affitto turistico.

  114. Salve, vi leggo sempre visto che lo faccio con una casa solo d’ estate a Roma, e la domanda che ora mi viene leggendo questa cosa è.. allora per per il semplice uso turistico (e non casa vacanze autorizzata che può anche cambiare biancheria ogni giorno essere organizzata eccetera) devo comunicare al comune i giorni che non affitto? Così prenderei gli obblighi diciamo così di una casa vacanze e non ne vedrei più il vantaggio se devo stare alle stesse regole stesse comunicazioni eccetera.. Se possibile avere questa precisazione che non ho letto da altre parti grazie tante

    • Fiscomania

      Nel Comune di Roma, la “Casa vacanze” identifica gli affitti turistici di durata non superiore a 30 giorni, senza possibilità di offrire altri servizi (cambio biancheria, ecc). In questo caso il Comune, per chi esercita in forma non imprenditoriale chiede la chiusura di almeno 100 giorni l’anno. Per rispettare il requisito è necessario dimostrare al Comune che per 100 giorni non si è esercitato. Le modalità concrete con cui farlo le stabilisce il Comune.

  115. Ok grazie, una ultima domanda, non riesco a trovare in rete niente a riguardo, ora io lo faccio in modo non imprenditoriale chiaramente come già detto, nel caso voglio aprire partita iva e non avere quindi più limiti temporali eccetera, oltre ai vari costi chiaramente che già conosco come contributi tasse in base al reddito eccetera, ad ogni costo a notte per l’appartamento bisognerebbe aggiungere l’IVA? oppure no? se si al 10% o al 22%? leggo pareri discordanti in rete come che se una ditta (che non sia quella costruttrice) mette in affitto un immobile non paga l’iva o cose simili, in questo caso, essendo attività ricettive come funziona bisogna aggiungerla o meno al costo dell’appartamento a notte?
    poi, non so se su questo riesce ad aiutarci o meno, ma si può fare anche nel regime dei minimi avendo noi meno di 35 anni? o no e quindi per forza regime ordinario visto che, se si prende una casa in affitto e si subaffittasse, bisognerebbe scaricare l’affitto mensile che si paga? e non so se con i minimi è permesso fare la differenza tra entrate ed uscite con un affitto come spesa mensile fissa..
    Grazie tante per il servizio che svolgete

    • Fiscomania

      Articolo 10, n. 8), del DPR n. 633/72: la locazione, anche finanziaria, di un immobile di tipo abitativo costituisce una operazione esente da Iva. Da tale esenzione devono ritenersi escluse, ha affermato l’Agenzia delle entrate, “le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero“. Nel merito, l’Agenzia delle entrate si è espressa con la Risoluzione n. 117/E/2004, con la quale ha chiarito che “l’attività di locazione immobili ad uso turistico può essere qualificata come attività di prestazione di alloggio nel settore alberghiero se sia qualificabile come tale sulla base della normativa di settore“. In questo caso, la prestazione è soggetta all’imposta sul valore aggiunto con l’aliquota del 10%.
      Il regime dei minimi non è più utilizzabile dal 2016. Adesso l’unico regime fiscale semplificato è il “Regime forfettario“.

      • Grazie tante, quindi bisogna applicare il 10%iva se si vuole passare da senza partita Iva a con partita Iva, traducendo mi dica se sbaglio, se voglio passare da attività occasionale ad imprenditoriale, non posso stare nel regime agevolato forfettario, quello che io chiamavo minimi con le modifiche apportate dal 2016, perchè tale regime mi risulta essere esente IVA…giusto?? e non so se sarebbe possibile nel caso ci fosse comunque modo di superare questa cosa, fare poi la differenza entrate uscite con la spesa dell’affitto mensile, è esatto?
        grazie ancora

        • Fiscomania

          La normativa Iva dice di applicare l’aliquota al 10% per questo tipo di locazioni. Tuttavia, i soggetti che aderiscono al regime fiscale forfettario, non applicando l’Iva per previsione normativa, non possono applicare l’Iva al 10% se esercitano la locazione turistica in forma imprenditoriale. Quindi, questi soggetti, emetteranno fattura senza applicazione dell’Iva. In questo caso il reddito è generato da un coefficiente di redditività da applicare ai ricavi dell’attività. Per maggiori info legga questo articolo (ecco il link) di approfondimento sul regime forfettario.

      • Molto interessante la domanda davvero, io per esempio sono già nel regime dei minimi per altra attività che non c’ entra con questo, come potrei fare secondo lei per non perdere le agevolazioni fiscali se bisogna per forza di cose fare fattura con iva quando nel regime dei minimi non si è soggetti ad iva? Per altra attività basterebbe aggiungere codice ateco appropriato e fatturare ma in questo caso? Altrimenti (mi viene in mente ma non so se possibile) una persona che ha ditta individuale nel regime dei minimi può aprire una società è fatturare con iva pur rimanendo nell attività preesistente nei minimi? Mi viene in mente per non perdere l agevolazione preesistente chiaramente.. Grazie tante ed ancora complimenti

        • Fiscomania

          Salve, nel suo caso essendo già nel regime dei minimi per esercitare la locazione turistica in forma imprenditoriale le sarà sufficiente aprire un secondo codice attività. Tuttavia, essendo questa un’attività imprenditoriale, dovrà tenere una contabilità separata, iscriversi in Camera di Commercio e presentare la SCIA in Comune. Tutto questo senza superare i requisiti per restare nel regime dei minimi. Domani pubblicheremo un articolo proprio su questo argomento (la gestione in forma imprenditoriale di una casa vacanze).

          • Davvero grazie 🙂 se gran parte dei commercialisti ne sapessero la metà di quanto ne sapete voi sarebbe cosa buona e giusta 🙂 una ultima cose se possibile (sarà utile a molti utenti sicuramente perché in rete come sempre i pareri sono molto discordanti) se faccio un contratto di affitto (una volta che aggiungo il codice ateco ed agisco a livello di ditta diciamo) il proprietario di casa che affitto può optare per la cedolare secca? Non so se può farlo perché comunque io non sono una società ma privato e ditta individuale, oppure se non può farlo per questo, grazie davvero di nuovo

          • Fiscomania

            Per la cedolare secca la normativa parla di persone fisiche non titolari di partita Iva (vedi link al sito dell’Agenzia delle Entrate). I soggetti titolari di partita Iva, che esercitano attività di impresa, arti o professioni, non possono applicare il regime della cedolare secca. Per loro l’unica modalità di tassazione e l’Ipref.

  116. Ed inoltre, mi conferma che il commercialista pur stando io nel regime dei minimi può fare la
    Differenza tra entrate ed uscite calcolando l’ affitto mensile come spesa?

    • Fiscomania

      E’ corretto.

      • Posso procedere con certezza quindi nonostante leggevo in rete (sempre in maniera un po’ discordante come al solito) che l’affitto ad esempio di un ufficio o similari non poteva essere scaricato (se così si dice) dal reddito perché il regime dei minimi perché agevolato non lo prevede? Mi scusi l insistenza per cercare certezza ma sono sincero prima di muovermi in ogni direzione in questa Italia un po complicata vorrei essere più che certo di aver capito bene….
        Infine, potrei chiedervi (potete scrivermi anche in privato se non si può fare diversamente) come posso versare un contributo o offerta per il servizio che date? Credo ve lo meritiate tutto non solo per la competenza ma soprattutto per la velocità di risposta, davvero grazie

        • Fiscomania

          Un contribuente minimo può dedursi il costo dell’affitto legato all’attività che svolge, ma deve stare attento perché l’affitto contribuisce a determinare il valore dei beni strumentali. Consiglio sempre di diffidare dalla rete, molte informazioni sono poco attendibili. Affidatevi sempre al vostro commercialista di fidicia, ed in mancanza se volete siamo qui.
          La ringrazio se vuole farci un’offerta (la contatto in privato). Per noi è motivo di orgoglio e ci aiuta a continuare ad offrire questo tipo di consulenze.

  117. Matheus De Pasquali

    Salve,
    Voglio aiutare una copia di amici. Loro sono brasiliani e vogliono avviare il processo di riconoscimento della cittadinanza jure sanguinis (secondo la Circolare K. 28, 1991) nel comune di Torino. Loro possono fare questo processo in qualisasi comune in Italia. Però, dato che abito a Torino, penso che potrei aiutarli. Quindi, per avviare questo processo entrambi devono inizialmente fare l’iscrizione anagrafica di residenza (Circolare k. 32, 2007). Per questo motivo, penso di affittare una casa a mio nome per loro, solo per due mesi, o anche per un mese rinnovabile (questo sarebbe ancora meglio). La domanda è: io, essendo cittadino italiano posso affitare una casa, solo per due mesi, per ospitare e dare residenza a due persone non europee? Loro hanno bisogno di qualche documento specifico o autorizzazione da parte del proprietario dell’immobile, o io come inquilino posso fare tutto? In caso positivo, qual è la tipologia di contratto di breve periodo che io posso fare?
    Grazie
    Matheus

    • Fiscomania

      Salve, normalmente non è possibile fare contratti per questo periodo. Le locazioni turistiche sono locazioni brevi, max 30 giorni. Quello che può fare è prendere un immobile in affitto con un contratto ordinario di 4 anni rinnovabile per altri 4, con facoltà di sub-affitto e subaffittare poi ai suoi amici l’immobile. Il fatto che queste persone siano non europee non ha preclusioni, in quanto il contratto di subaffitto dovrebbe essere registrato all’Agenzia delle Entrate, che avrà così notizia di chi sono gli inquilini.
      In alternativa può fare fare due contratti di locazione turistica ai suoi amici, da proprietari terzi. Naturalmente il secondo contratto dovrà essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

  118. Buongiorno, complimenti per le informazioni e l’assistenza che fornite.
    Vorrei chiedere informazioni sulla questione titolarità del reddito derivante dall’affitto di casa vacanza nel mio caso specifico.
    Io e mio padre viviamo nella stessa casa a lui intestata, prima casa, lui però da quando è in pensione trascorre la maggior parte dell’anno presso parenti in un’altra regione. Ritrovandomi sempre solo e viaggiando anche io, dall’anno scorso 2015 affitto la casa o parte della casa su airbnb con contratti brevi di qualche giorno e senza fornire servizi aggiuntivi. Io e mio padre non abbiamo stipulato nessun contratto di comodato d’uso ne di affitto gratuito, e siamo entrambi residenti qui. Inoltre io non presento la dichiarazione dei redditi da qualche anno (dall’ultimo lavoro come dipendente) perchè sono a reddito zero. Nel 2015 ho incassato solo redditi derivanti da diritti di autore e lavori occasionali al di sotto dei 4000€ e i pagamenti derivanti dall’attività di airbnb. Pensavo quindi quest’anno di dover fare la dichiarazione dei redditi, avendo io percepito circa 10.000€ tramite airbnb. Informandomi però mi sembra di capire che non debba dichiararli io.
    Anche in questo caso i redditi di airbnb vanno dichiarati da mio padre in quanto proprietario? Non è prevista nessuna situazione per cui possa dichiarare io questi proventi? In questo caso io rimango quindi esente dalla dichiarazione?
    Grazie anticipatamente

    • Fiscomania

      Salve, i redditi da locazione li dichiara il soggetto che ha un diritto reale sull’immobile, in questo caso suo padre che è proprietario. Per dichiarare lei questi affitti dovrebbe fare un contratto di locazione tra suo padre e lei, con clausola per il subaffitto. In questo modo lei potrebbe subaffittare con le locazioni turistiche, pagando il canone di affitto a suo padre.

      • Grazie per la rapida risposta, approffitto della sua competenza e gentilezza e vado avanti con un paio di questioni. Io e mio padre possiamo stipulare un contratto di affitto gratuito con clausula per il subbaffitto o devo corrispondere un canone obbligatoriamente a mio padre? Il contratto tra me e mio padre andrebbe registrato, anche se ad affitto gratuito? Per quel che riguarda gli importi incassati nel 2015 sono in ogni caso dichirabili solo da parte di mio padre o la registrazione di un contratto di locazione tra me e mio padre potrebbe avere valore retroattivo? Nel caso in cui dichiari tutto mio padre, io non ho nessun obbligo fiscale verso gli importi che ho incassato sul mio conto corrente?
        Grazie ancora

        • Fiscomania

          Gli affitti 2015 deve dichiararli suo padre. Stessa cosa per tutti i contratti stipulati fino al contratto di locazione. Il contratto di locazione deve prevedere un canone non può essere gratuito, e deve essere obbligatoriamente registrato all’Agenzia delle Entrate. Quello che lei ha incassato è nella sua disponibilità, non è tenuto lei a dichiararlo ma suo padre (dovrebbe essere lui a ricevere quei soldi).

      • Un’ultima domanda, questi guadagni non sono dichiarabili come altri proventi piuttosto che proventi da locazione?

  119. buonasera e complimenti perla chiarezza e per la completezza.

    Una cosa non mi è chiara e da quello che ho capito mi inqueta.

    Ho letto sopra che posso concedere per un periodo inferiore ai 30 giorni anche la mia PRIMA abitazione dove RISIEDO, senza perdere i benefici fiscali (detrazione della quota degli interessi passivi, tasi, imu, enel residenti, acqua residenti…) purché la locazione non sia riferita a tutto l’appartamento ma solo a una parte di esso.
    Però Ho anche letto che, se io su tale appartamento sto beneficiando della detrazione al 36 55 o 65 % spalmata in 10 anni, non posso scegliere la tassazione con cedolare secca perché in tal caso perderei il beneficio della detrazione prima detto.
    Pertanto, se io da qualche anno sto beneficiando di tali detrazioni (la detrazione del 65% o del 50% per le ristrutturazioni) devo per forza scegliere la tassazione ordinaria e quindi la tassazioe in base alla mia aliquota marginale irpef?
    Oppure anche tale tassazione comprometterebbe qualcosa?
    E in questo caso, perché la tassazione con cedolare secca crea questo problema?
    Grazie pero che vorrà rispondermi per completezza della materia e per aiuto agli altri utenti… ho letto tutte le risposte, che faticaccia :->>

    • Fiscomania

      Salve e grazie per i complimenti, nel momento in cui lei effettua una locazione turistica deve scegliere quale regime fiscale per lei è più conveniente, tassazione Irpef o cedolare secca. Con la cedolare non può beneficiare di deduzioni e detrazioni Irpef. La cedolare è un imposta sostitutiva dell’Irpef, quindi non prevede le agevolazioni (deduzioni e detrazioni tipiche dell’Irpef). Dovrà valutare se l’applicazione della cedolare le consente un risparmio di imposta rispetto alla tassazione ad Irpef con deduzioni e detrazioni.

      • perfetto, grazie.
        allora per non perdere i benefici in disamina, opterò per la tassazione irpef pur di non perdere le detrazioni di cui sto godendo (detrazione interessi passivi mutuo, detrazione per ristrutturazione e detrazione per il risparmio energetico 65% ecc.)
        giusto?

  120. Buongiorno vorrei porre 2 quesiti per un mio amico.
    1)Una SRL ha molti appartamenti che li concede in locazione per periodi brevi nel centro di Firenze. Hanno chiesto a un mio amico se li puo’ gestire lui, nel senso, fare il ceck in dare le lenzuola asciugamani, incassare soldi, fare le ricevute inviare i dati alla questura e gli riconoscono una cifra come compenso per l’attività svolta. Trattandosi di un lavoro per oltre 5000€ non puo’ esser considerato come occasionale, pertanto dovrà aprire la partita iva. Avevo individuato il codice ateco 683200 “Gestione immobili per conto terzi”, che tra l’altro ai fini INPS ha solo l’obbligo dell’iscrizione nella gestione separata. E’ giusto quello che ho chiesto?Questo codice ha un coefficiente di redditività per il regime forfettario dell’86% con un importo massimo di € 25000. In alternativa ho trovato pure il codice 829999 (altri servizi di sostegno alle imprese nca) in cui in cui andando sul sito istat leggo “altre attività di supporto alle aziende non classificate altrove).Questo codice, a parte l’aumento del totale dei ricavi a € 30000,00 ha un coefficiente di redditività del 78%

    2)Ha un appartamento di proprietà gravato da mutuo per prima abitazione. Vuol fare la locazione turistica (con i pochi obblighi che ne derivano rispetto all’attività imprenditoriale). Non credo che ci potrebbero cause ostative per il fatto che deve aprire una partita iva per l’altro lavoro o sbaglio?Nel caso in cui volesse farla in modo imprenditoriale sarebbe giusto il codice ateco 552051?Tra le spese, come ho letto nei vari interventi, puo’ portarsi in detrazione cio’ che riguarda l’affitto:luce gas spese condominiali . Rientra anche il costo per l’acquisto delle lenzuola?A parer mio direi di si
    Nel caso che non faccia attività imprenditoriale i redditi e’ giusto metterli nel quadro RB e i costi nel quadro RL o sia i redditi sia i costi nel quadro RL?

    • Fiscomania

      Salve, per risposte di questo tipo serve una consulenza vera e propria, altrimenti rischio di fornire risposte non complete o non esatte. Ad ogni modo per la risposta 1) è necessario aprire partita Iva. Per la seconda domanda se apre partita Iva può gestire tutto con quella, ma se apre in regime forfettario i costi non possono essere portati in detrazione.

      • Nel caso di affitto con contratto turistico, se allo scadere del periodo l’ospite non lasciasse l’appartamento come si può procedere?

        • Fiscomania

          Consigliamo sempre di fare firmare il contratto di locazione anche in caso di affitti turistici, in quanto il contratto è l’unico strumento di tutela per il proprietario nel caso in cui ci siano problemi di questo tipo. Con il contratto firmato si procede chiedendo l’ausilio di un legale per andare dal giudice come per tutti i contratti di locazione.

          • pertanto, se dovessi fittare il mio appartamento ad uso turistico, potrei trovarmi difronte alla stessa situazione di dover ricorrere al giudice per lo sfratto?
            Ma questo potrebbe succedere anche con un b&b o affittacamere, casa vacanza? Insomma quale potrebbe essere la soluzione migliore per mettere a reddito una abitazione senza incorrere nel problema di dover mandare via un inquilino ricorrendo necessariamente ad un giudice? non so i b&b incorrono anche in questa problematica?

          • Fiscomania

            I B&B non incorrono in questa problematica in quanto non si tratta di locazione, ma di attività turistico ricettiva. Siamo di fronte a due attività diverse. Un B&B non deve fare contratti in quanto la sua attività è quella di dare alloggio in strutture turistico ricettive. Se il cliente non paga dopo il pernottamento o non vuole lasciare la camera, viene chiamata la forza pubblica. Per le locazioni turistiche si tratta di contratti di locazione, che come tali devono sottostare alla disciplina loro prevista. Tuttavia aprire un B&B o un’attività turistico ricettiva ha dei costi che non tutti possono permettersi, e dei servizi che è obbligatorio fornire. Cosa assolutamente vietata per le locazioni turistiche. Per questo motivo le locazioni turistiche hanno questo successo. Tuttavia, come consiglio in molti commenti è necessario prendere degli accorgimenti (come firmare sempre il contratto), che permettono una maggiore tutela per i proprietari.

  121. Gentilissimi
    ho una casa vacanza non imprenditoriale con scia a roma, che affitto tramite portali per brevi periodi, volevo chiedere se le spese vive luce, condominio, gas, si possono detrarre se non scelgo la cedolare secca, inoltre le commissioni che paghiamo ai vari portali (vanno dal 3% al 18%) si devono dichiarare al lordo degli importi totali senza detrarle’ cioè risultano come effettivo guadagno,?
    se scegliessi la cedolare secca non posso detrarre nulla ?
    vi ringrazio per la disponibilità

    • Fiscomania

      Salve, i compensi percepiti dalle locazioni turistiche devono essere dichiarati nel quadro dei terreni e fabbricati del 730 o di unico. La tassazione è a scelta a IRPEF o cedolare secca. Tassato ad IRPEF i costi (bollette o intermediazione dei portali) non po sonno essere portate a riduzione del reddito da locazione in quanto tale reddito viene ridotto del 5% a titolo di deduzione forfettaria delle spese sostenute. Quindi è Tassato il 95% del reddito. Con cedolare secca si tassa il lordo quindi il 100% del reddito.

      • ok, allora mi rassegno. avevo capito leggendo i post di sopra che era possibile scaricare spese di condominio , gas, luce, acqua aldilà del 5% già di default.
        allora è veramente più semplice del previsto la dichiarazione dei redditi.
        mi sto studiando la guida dell’AdE per compilare la dichiarazione dei redditi, ho capito che il quadro RB va compilato con cura, difatti va compilata II ma anche la sezione I va compilata in modo diverso… quando avrò letto bene, vi chiederò conferma… grazie

      • Gentilissimi,
        ringraziandovi per il servizio offerto , vi chiedo ancora un chiarimento, ma io da gestore di casa vacasnza Non imprenditoriale a Roma devo adempiere alle stesse norme che regolano le locazione turistiche ? quindi non posso detrarre spese quali pulizie condominio, tintoria etcc?neanche le commissioni dei portali?
        grazie

        • Fiscomania

          Salve, quanto dice è corretto. Per potersi detrarre queste spese deve agire in forma imprenditoriale, aprire una attività di affittacamere, aprendo partita Iva e iscrivendosi in Camera di Commercio.

          • Ma scusatemi nei commenti sopra viene detto che se viene fatto affitto ad uso turistico in subaffitto possono essere portate al commercialista le spese come utenze e affitto per i periodi che si è subaffittato è solo sulla differenza vengono pagate le relative imposte… È così o no? È un punto che rimane sempre poco chiaro in alcune risposte leggo questo ed in altre che si paga sul totale incassato (sicuramente non capisco io)..grazie ancora

          • Fiscomania

            Il tema del subaffitto è già stato affrontato anche in precedenza, ma è opportuno ribadirlo. Quando si effettuano contratti di locazione turistica in un immobile ricevuto in affitto, tale reddito rientra tra i redditi diversi ai fini Irpef, e non tra i redditi fondiari, come invece avviene per le locazioni turistiche (non in subaffitto). La categoria dei redditi diversi permette la deduzione dei costi sostenuti, quindi il reddito tassabile è determinato come differenza tra ricavi generati dalla locazione al netto dei costi sostenuti, come ad esempio il costo dell’affitto.

    • vi ringrazio per la precisione e gentilezza.

  122. Buongiorno,
    io ho un comodato d’uso. In quanto figlio della proprietatia posso avviare una locazione turistica?
    Se sì, che dei due deve inserire la ricevuta del canone di locazione nella denuncia dei redditi?

    • Fiscomania

      Salve, certamente, può effettuare la locazione turistica. Il reddito generato deve essere dichiarato dal soggetto comodante (sua madre).

  123. Buonasera,
    sono proprietaria di un bilocale che uso come studio di psicologia, ho partita iva con indirizzo di fatturazione in questa casa.
    La casa ha un’altra camera una cucina e un bagno, pensavo di metterle a reddito nei fine settimana con airbnb, ma non so se è possibile avendo la mia attività da libero professionista?
    Grazie mille per la risposta!

    • Fiscomania

      Salve, se l’immobile è totalmente utilizzato per l’esercizio dell’attività professionale, e scarica i relativi costi al 100%, allora non è possibile destinarlo ad altri usi. Se utilizzasse, invece, promiscuamente lo stesso, deducendo i costi al 50%, potrebbe comunque utilizzare gli affitti turistici mantenendo l’utilizzo anche strumentale dell’immobile.

  124. Buongiorno, come si calcola la quota IMU in caso di prima casa locata saltuariamente ad uso turistico? Poniamo che le singole locazioni non superino mai i 14 giorni e sommate arrivino a 40 giorni. Come devo comportarmi nei confronti dell’erario?

    • Fiscomania

      Salve, il soggetto passivo dell’Imu è il proprietario dell’immobile, non l’inquilino. Tutta l’Imu dell’anno è dovuta dal proprietario, a prescindere dal fatto che l’immobile sia a disposizione oppure locato. Niente deve essere posto a carico degli inquilini, al di fuori del canone di locazione.

      • grazie. chiedo scusa, intendevo pormi dalla parte del locatore. il proprietario che fitta una prima casa (cui l’IMU non è dovuto), nel momento in cui percepisce un reddito dalla stessa, immagino debba versare nelle casse dello Stato una quota IMU relativa al periodo in cui quella stessa casa, essendo evidentemente fittata, è diventata seconda casa. è corretto?

        • Fiscomania

          Prima di tutto se è prima casa, non si può percepire un reddito. La prima casa è dove il proprietario risiede, se si concede il locazione non è più prima casa (a meno che la locazione non sia solo parziale). In ogni caso nei giorni in cui l’immobile è stato in affitto è dovuta l’Imu.

          • Mi sta dicendo che sulla prima casa NON è possibile neanche una locazione, a uso turistico, inferiore ai 30gg?

          • Fiscomania

            L’immobile se è concesso in locazione non può essere immobile prima casa, almeno per il periodo della locazione (ed a meno che la locazione non sia parziale). Consideri la locazione turistica come parziale e tutto sarà risolto.

  125. Scusi una ultima domanda, se sono nel regime dei minimi (30000) con altra attività diversa da casa vacanze b&b eccetera, posso continuare l’attività nel regime ed aprire una società (srl o similari) per fare casa vancaza e similari o è una cosa impossibile? scusi la domanda solo perchè con il regime ex 2016 diciamo non potrei scaricare gli affitti come leggevo sopra ad un post di altra utente e sarebbe complicato così trovare una soluzione se non quella di passare a forfettario (cosa che eviterei perchè poco e niente conveniente)… grazie tante come sempre e ancora complimenti!

    • Fiscomania

      Per poterle dare una risposta precisa dovrei avere maggiori informazioni. In ogni caso, ha due soluzioni, aprire un secondo codice attività nel regime dei minimi (più vantaggioso, ma bisogna vedere se con le due attività supera la soglia dei ricavi), oppure aprire una Srl (soluzione più onerosa).

      • E vi ringrazio, ma non dovrei superare i 15000 di affitto in ben tre anni se aggiungessi semplicemente il codice ateco? o posso superarli e continuo così? grazie, inoltre, se apro srl o similari invece, seguono due tassazioni divise o non si può fare? nel senso….io posso comunque rimanere nel regime dei minimi (o ex minimi insomma i 30000 incassati per capirci) con la prima attività quella di adesso diciamo mentre con la srl stare nell’ordinario quindi scaricare affitti applicare iva eccetera? è possibile una cosa del genere? anche se so che ci sono spese più alte commercialista eccetera…. grazie saluti

        • Fiscomania

          Salve, è possibile anche fare una Srl e mantenere il regime dei minimi, ma fare una Srl per quel solo affitto non credo le convenga.

  126. Ho letto l’articolo e l’ho trovato davvero utile oltre che completo; i numerosi commenti e le puntuali risposte mettono nella condizione di trovare soluzioni ad una infinità di casi particolari.
    Grazie.
    Ho notato che il contratto di locazione turistica di cui si tratta, sia nelle Leggi Regionali che nei documenti comunali che prescrivono l’obbligo di comunicazione, riguarda:
    “”appartamenti ammobiliati destinati alla locazione ad uso turistico””.
    Allora io mi domando: se un privato ha la proprietà e la residenza in un appartamento destinato a sè, alla propria vita privata e familiare, abita sempre lì perchè altre case non ne ha, è ragionevole -per non dire giusto- che sia soggetto alla disciplina normativa in argomento, nel momento in cui, allontanatosi per 1 o 2 settimane ad agosto per vacanze, concede il suo appartamento in affitto ad una coppia di turisti?
    Il legislatore avrebbe dovuto differenziare la posizione che ho descritto sopra, da quella di chi ha una seconda casa o più, destinata a soddisfare le finalità turistiche proprie e insieme le finalità turistiche dei conduttori.
    Sarei contento di sentire la vostra opinione.
    Grazie

    • Fiscomania

      Salve e grazie, le varie Leggi Regionali disciplinano le locazioni turistiche come “appartamenti ammobiliati destinati alla locazione”, o in altri casi “case vacanze gestite in forma non imprenditoriale”. Capisco quello che intende dire, ma per il momento la disciplina specialmente a livello Regionale o Comunale è tutta in divenire, quindi sicuramente sarà soggetta a cambiamenti con il passare il tempo. Sono sicuro che si arriverà a definire meglio tutte le fattispecie di locazione ad uso turistico, ma per il momento dobbiamo accontentarci di quello che le nostre Regioni hanno fatto (a mio parere sempre troppo poco), per questo settore.

      • Grazie della puntuale risposta…quindi continueremo a rispettare le norme per quello che impongono adesso, sperando che vengano definite meglio, visti anche i cambiamenti sopraggiunti con la cd. crisi economica, che spinge sicuramente piccoli proprietari ad affittare la loro unica casa per brevi periodi, non per finalità turistiche proprie.

  127. Buongiorno,
    cortesemente mi potreste dire se il percorso strutturato dalle precedenti domande/risposte risulta corretto?
    Io in provincia di Milano posseggo una casa che vorrei mettere sul mercato. La soluzione più comoda risulta la locazione turistica ( contratti con meno di 30 giorni, anche consecutivi importante con persone fisiche diverse ).
    Il rischio è che potrei incappare in una soggetto che non vuole uscire e mi tocca procedere legalmente, mi devo però tutelare con scrittura privata che non comporta nessun obbligo di segnalazione e registrazione, tranne se si tratta di soggetto extracomunitario.
    Al momento di percepire quanto pattuito dovrò rilasciare ricevuta con marca da bollo di due euro per permettere il conteggio per la mia dichiarazione dei redditi ed eventuale possibilità di scaricare il costo per il soggetto affittuario se possessore di partita iva.
    Se invece decidessi di trasformare la casa in un B&B o in una casa vacanze dovrei dare servizi alla persona, ma comporterebbe fatiche maggiori per aprirlo e mantenerla
    ringrazio anticipatamente .

    • Fiscomania

      Salve, tutto corretto quanto ha riassunto. Quello che deve tenere presente è che con il B&B dovrebbe obbligatoriamente aprire partita Iva ed esercitare in modo professionale.

  128. Buongiorno e complimenti davvero per la preparazione, fate un lavoro davvero prezioso! Se possibile vorrei chiedervi qualche informazione sulla tassazione di una locazione turistica / casa vacanze.
    Premetto che nel Lazio il regolamento del 2015 distingue tra locazione turistica e casa vacanze, che a sua volta può essere svolta in forma imprenditoriale e non imprenditoriale.

    Mia madre è proprietaria di un monolocale che io e mia sorella stiamo valutando se dare in locazione turistica o adibire a casa vacanze non imprenditoriale.
    Quello che vorremmo evitare è far pesare tutto ciò sulla dichiarazione dei redditi di nostra madre, che non se ne occuperebbe e non ne percepirebbe reddito.
    Ho letto che se la proprietaria ci concedesse l’immobile in comodato d’uso sarebbe comunque costretta alla dichiarazione in caso di locazione turistica; immagino che il discorso sarebbe identico in caso di casa vacanze non imprenditoriale. Per chiarezza elenco i dubbi per punti:

    1) Dunque, sia per la locazione che per la casa vacanze, l’unico modo per attribuirci il reddito in dichiarazione sarebbe un affitto (anche simbolico) e subaffitto / casa vacanze? Non ce ne sono altri?

    2) A quel punto in caso di locazione turistica noi dovremmo dichiarare i redditi come redditi diversi? Ed in caso di casa vacanze?

    3) Io e mia sorella non abbiamo altri redditi: in caso di locazione turistica (quindi redditi diversi) c’è una soglia sotto la quale non pagheremmo nulla? Ed in caso di casa vacanze?

    Scusate la lunghezza ma i dubbi sono tanti!

    • Fiscomania

      Salve e grazie, 1) la locazione turistica e la casa vacanze sono cose diverse. Parliamo della locazione turistica:l’unico modo è fare un contratto di affitto, ma non a prezzo simbolico, almeno pari alle tariffe OMI per la zona di riferimento. 2) in caso di sublocazione, il reddito tassabile è dato dalla differenza tra il contratto di locazione pagato al proprietario e i proventi della locazione turistica. Il reddito rientra tra i redditi diversi di cui all’articolo 67 del Tuir. 3) il reddito da locazione deve essere sempre dichiarato, quindi ogni anno dovete obbligatoriamente presentare la dichiarazione dei redditi, modello Unico, per la tassazione del reddito percepito. Non ci sono soglie di esenzione.

      • Grazie mille, gentilissimo! A questo punto saremmo orientati a lasciare i redditi sulla dichiarazione di nostra madre, evitando passaggi macchinosi. Ma come procedere per l’iscrizione ai siti, i contratti e le ricevute? Potremmo intestare queste tre cose a nome nostro o di nostra madre, senza che lei se ne occupi, senza passare per il comodato d’uso o altri procedimenti? A questo punto sarebbe una semplice questione pratica di “firme”…

        • Fiscomania

          L’unico soggetto che ha titolo a percepire redditi derivanti dall’immobile è vostra madre, quindi è lei che deve operare su ogni contratto o transazione.

  129. Prima di tutto complimenti per il Vs prezioso aiuto!
    Buonasera, sto valutando l’acquisto di 3 appartamenti da adibire ad uso turistico, che sono locati nel mio comune di residenza.
    Due li pagherei in contanti mentre per il terzo devo aprire un mutuo di circa 150 mila €.
    Stavo pensando se avrei avuto e dove avrei avuto conveninza a costituire una società, oppure se acquistarli come privato ed intestarne 2 come prima casa uno a mia madre ed uno a mia moglie e uno come seconda casa a me.
    Ipotizziamo anche per assurdo e per comodità di calcolo che i 3 appartamenti mi rendano insieme 30 mila euro annui, quanto e quali tasse dovrei pagare per le due diverse tipologie?

    • Fiscomania

      Salve, trattare l’argomento in maniera dettagliata non è possibile in un semplice commento in quanto per rispondere in modo preciso servono maggiori informazioni. Quello che posso dirle, generalizzando la questione, è che costituire una società ha senso soltanto se si prevede di fatturare cifre più consistenti di €. 30.000 annue. Con queste cifre di fatturato si riuscirebbe a coprire i costi di gestione e a lasciarle qualcosina di utile, ma per cifre del genere meglio acquistare come privato. Se è interessato ad avere una analisi più approfondita mi faccia sapere.

  130. Salve!
    Innanzitutto complimenti per la precisione e la dedizione!
    Sono un’affittuaria con possibilità di sublocare nel comune di Venezia e stavo valutando di fare delle locazioni turistiche nell’appartamento in cui risiedo.
    Ho letto e scaricato le regolamentazioni e i moduli del mio comune, ma non trovo nessuna informazione in merito ad eventuali limiti annuali o stagionali, informazione che viene richiesta nel modulo di dichiarazione di locazione turistica. Nel caso io dichiarassi che affitto annualmente parte del mio appartamento sarebbe da considerarsi attività imprenditoriale? Che differenza c’è tra affittare annualmente o stagionalmente con obbligo di dichiarare i periodi?
    Un’ulteriore domanda, per poter essere pienamente in regola, oltre alle comunicazioni al comune, alla questura e al pagamento della tassa di soggiorno, dovrei richiedere qualche tipo di agibitità o attestato edilizio, igenico o quant’altro?
    Grazie anticipatamente!

    • Fiscomania

      Salve e grazie, deve leggere la Legge Regionale sul turismo del Veneto, in quanto vi dovrebbero essere stabiliti i periodi in cui si deve sospendere l’attività. L’affitto parziale dell’appartamento dove si risiede non è mai considerata attività imprenditoriale. In alcuni Comuni, come immagino Venezia, a chi effettua locazioni turistiche anche in forma non imprenditoriale viene richiesto in quali periodi, stagionali o annuali si esercita questa attività. Oltre a quelle citate non vi sono altre autorizzazioni particolari da chiedere. L’unica accortezza che ritengo utile può essere quella di verificare che la propria assicurazione legata agli incidenti occorsi in casa copra anche i danni arrecati agli ospiti.

  131. RITA LOREDANA MIDENA

    Buongiorno,
    Complimenti per il sito che mi ha molto aiutata. Mi rimangono cmq delle perpolessità che vorrei chiarire con voi. Abito nella provincia di Venezia, abbiamo un piccolo appartamento di proprietà di mio marito nella stessa casa, sempre di proprietà. Lo abbiamo rinnovato, cambiato dei mobili, rimesso a norma l’impianto elettrico. Lo abbiamo messo a disposizione per locazioni termporanee sui siti Airbnb, Booking.com e Wimdu a livello non imprenditoriale.
    Abbiamo già ricevuto i primi ospiti, italiani.
    Noi non abbiamo fatto dichiarazione di inizio attività al comune in quanto il commercialista ci ha detto che con contratti inferiori a 30 giorni di locazione non c’è obbligo di nessun genere, se non, chiaramente, il pagamento delle tasse .
    Chiedo:
    1) Io faccio firmare al 1° ospite il contratto di locazione turistica transitoria allegato al vs articolo, dove specifico l’importo LORDO, anche se dal sito riceverò un pagamento al NETTO delle commissioni, che nel caso di booking.com sono piuttosto elevate (15%) – già questo non sembra molto redditizio
    2) Una copia del contratto firmata la lascio all’ospite COME RICEVUTA, una copia la trattengo io per allegarla alla dichiarazione dei redditi. Mi è stato detto che non serve emettere ricevuta.
    E’ corretta questa procedura?
    Anche se l’attività è di tipo non imprenditoriale, possiamo cmq detrarre le spese inerenti alla manutenzione e alle spese (luce, acqua…) dell’appartamento? A quali voci del 730 dobbiamo riferirci?
    3) A parte l’obbligo di denuncia telematica in caso di ospiti extra comunitari, esistono altri obblighi di comunicazioni a livello statistico o altro?
    Vi ringrazio infinitamente per la vs pronta riposta,
    Cordiali saluti.
    Loredana

    • Fiscomania

      Salve, le rispondo in modo schematico. Punto 1) corretto, si dichiara l’importo lordo, la commissione è un onere a suo carico, che non può dedursi. Punto 2) la ricevuta non è obbligatorio emetterla se non su richiesta dell’ospite. Io consiglio comunque di emetterla sempre. Le spese non possono essere detratte. Se si tassa ad Irpef vi è una deduzione forfettaria del reddito del 5% (per tenere conto delle spese), se si sceglie la cedolare secca si tassa il 100% del reddito. Punto 3) non ci sono altre comunicazioni, se non eventualmente la tassa di soggiorno, se prevista dal Comune.

  132. Salve,
    ho letto con attenzione l’intera pagina sia come articoli iniziali, sia come domande e risposte fornite ai vari visitatori e devo farvi davvero i complimenti sia per la professionalità con cui trattate l’argomento, che per la pazienza che avete nel rispondere ripetutamente alle stesse domande. Talvolta ci basterebbe leggere tutta la pagina e si troverebbero le risposte a qualsiasi domanda. Io infatti ho chiarito quasi tutti i dubbi che avevo.
    Vorrei chiedervi solo qualche precisazione.
    Ho una seconda casa in Salento che dalla scorsa estate affitto per periodi inferiori ai 30 giorni con contratti di locazione turistica.
    Queste le mie domande:
    -Sono persona fisica in pensione per cui dallo scorso anno presento il 730 precompilato direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Posso continuare ad utilizzare il 730 precompilato inserendo nel quadro B i redditi dell’affitto e scegliendo la tassazione con la cedolare secca?
    -Trattandosi di piccole somme (lo scorso anno ho incassato tramite Airbnb solo 300 euro) sono tenuto a versare a novembre 2016 l’acconto?
    – Nella sezione II del Quadro B del 730-2016 oltre alla colonna 1 e 8 devo compilare altre colonne? Mi sono letto le istruzioni del 730 ma sinceramente non ho chiarito il mio dubbio.
    -Con i miei ospiti ho redatto un contrattino di locazione turistica ma non ho rilasciato ricevuta. Posso per i prossimi ospiti scrivere sul contratto di locazione turistica che ” La presente copia vale come ricevuta della somma versata” apponendo la marca di 2 euro direttamente sul contratto?
    Vi ringrazio per l’attenzione che vorrete dedicarmi ed invio cordiali saluti.
    Raffaele

    • Fiscomania

      Salve e grazie per i complimenti, le rispondo per punti. 1) Si, può continuare a presentare il 730 precompilato utilizzando il quadro B utilizzando se le è conveniente la cedolare secca. 2) l’acconto è dovuto se previsto dalla dichiarazione. E’ solo dalla dichiarazione dei redditi che si vede se l’acconto è dovuto. Ogni anno bisogna vedere come chiude la dichiarazione. Non è possibile dare una risposta generica. 3) Non ci sono altre colonne da compilare. 4) Non è obbligatorio rilasciare la ricevuta se l’ospite non la chiede, ma consiglio sempre di farlo con modulo separato rispetto al contratto.

  133. Spanio Giampaolo

    Buongiorno, stò pensando ad una locazione turistica con periodi inferiori a 30 giorni’ per un appartamentino di proprietà di mia figlia minorenne totalmente a mio carico . Essendo pensionato mi avvalgo del 730 pre compilato; come devo comportarmi in sede di dichiarazione de redditiLa ringrazio
    Giampaolo

    • Fiscomania

      Salve, i redditi dovrà dichiararli sua figlia, proprietaria dell’immobile. Se supera i €. 2.840,52 non sarà più a suo carico, ed in ogni caso lei sarà obbligata a presentare il modello Unico ogni anno.

      • Spanio Giampaolo

        La ringrazio per la sua disponibilità e cortesia.
        Un’ultima domanda: esiste la possibilità di gestire a mio nome l’appartamentino?
        Eviterei così di dover presentare il modello Unico e di perdere le detrazioni per la figlia minore.
        Mille grazie
        Giampaolo

        • Fiscomania

          Salve, dovrebbe fare una locazione tra sua figlia e lei, ma il problema non si supera, in quanto comunque sua figlia dovrebbe incassare un reddito da locazione. Sua figlia è titolare del diritto reale sull’immobile, quindi è lei a dover dichiarare i redditi derivanti dall’immobile. Altrimenti, sua figlia dovrebbe cedere a lei l’usufrutto sull’immobile. In quel caso sarebbe lei a dichiarare i redditi. Operazione da valutare bene.

  134. Residenti in Italia io e mio marito, abbiamo un piccolo appartamento in Francia e qui paghiamo taxe fonciere e taxe d’habitation.
    In Italia la casa è stata dichiarata sul mod.740 e paghiamo l’IVIE.
    Ora vorremmo affittare per brevi periodi attraverso internet.
    Come ci dobbiamo comportare per la dichiarazione dei redditi in Italia?
    E in Francia che cosa devo dichiarare?

    • Fiscomania

      Salve, essendo residenti in Italia dovete tassare in Italia i redditi percepiti dalla locazione dell’immobile all’estero, precisamente nel quadro dei redditi diversi (quadro RL, e non nel quadro dei fabbricati quadro RB, in quanto l’immobile è all’estero). Lo stesso reddito dovrà essere tassato anche secondo le regole fiscali francesi, in quanto il reddito è stato ivi percepito. Per evitare la doppia tassazione del reddito, in Italia potrete beneficiare di un credito di imposta parametrato sulle imposte pagate in francia per quello stesso reddito.

  135. Salve,

    possiedo in Italia una parte di immobile (sono cittadino italiano, ma domiciliato e residente all’estero). Vorrei affittarlo per brevi periodi nel periodo estivo. Ovviamente gli altri proprietari sono d’accordo.

    Siccome vivo e lavoro all’estero da tanti anni, e sono anche residente Aire, dovrei inserire i redditi nella dichiarazione dei redditi del Paese UE dove riesiedo o nella dichiarazione dei redditi italiana, sapendo che questo sara’, se andra’ in porto, l’unico reddito che avro’ in Italia?

    Se la logistica puo’ essere importante do qualche informazione in piu’. Le chiavi dell’appartamento le dara’ agli inquiini qualcuno della famiglia o qualche amico, se per brevissimi periodi. Per periodi piu’ lunghi, per esempio 2-3 settimane, sono disposto a tornare in Italia io e consegnare le chiavi di persona a coloro che vorranno affittare.

    Siccome ho intenzione di affittare tramite airbnb, i soldi li dovrei ricevere direttamente via internet sul conto conrrente di questo paese UE dove risiedo.

    Come funziona il tutto?

    • Fiscomania

      Salve, essendo lei residente fiscalmente all’estero dovrà tassare in Italia i redditi derivanti dalla locazione. Gli stessi redditi dovranno confluire anche nella dichiarazione dei redditi del Paese di sua residenza. Questa è l’aspetto importante.

  136. Salve, complimenti per la vostra professionalità e gentilezza. Volevo porvi un quesito: gestisco personalmente un immobile (seconda casa a disposizione) di proprietà di una mia zia diretta. Questa casa era chiusa e con un accordo verbale con mia zia adesso la gestisco con airbnb per brevi periodi d’affitto a turisti. Essendo mia zia poco pratica di computer e smartphone, gestisco io le prenotazioni. I soldi passano dal mio c/c. Poi puntualmente io li giro a mia zia. In questo caso come bisogna dichiarare questi redditi? devo dichiararli io (visto che passano dal mio cc) oppure direttamente la proprietaria? Grazie anticipatamente

    • Fiscomania

      Salve, i redditi da fabbricati come quelli derivanti dalla locazione devono essere sempre dichiarati dal soggetto che detiene un diritto reale sull’immobile. In questo caso a dichiararli dovrà essere sua zia.

      • dunque posso tranquillamente farli dichiarare a mia zia? Non rileva il fatto che su airbnb figuro io e che i relativi pagamenti sono passati dal mio c/c? Magari per il futuro mi conviene direttamente far passare gli accrediti direttamente sul c/c di mia zia? Grazie ancora.

        • Fiscomania

          Le ripeto, il soggetto che deve dichiarare il reddito è il soggetto che vanta un diritto reale sull’immobile, il resto non è rilevante a questi fini.

  137. Buonasera,
    mi scusi se torno sull’argomento ma la risoluzione N. 394/Edel 22 ottobre 2008 dell’Agenzia delle Entrate stabilisce che “i redditi fondiari, così come disposto dall’art. 26 del TUIR, …concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che po siedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.”
    La risoluzione parla quindi esplicitamente di redditi fondiari, non di redditi diversi.
    Nel caso specifico io concederei in comodato d’uso gratuito a mia moglie un immobile in Roma a di mia proprietà (entrambi abbiamo residenza in un secondo immobile nella città).
    Considerando il regolamento regionale del Lazio presenteremo la SCIA e mia moglie gestirà l’immobile come casa vacanze in forma non imprenditoriale.
    I redditi derivanti saranno classificati come redditi diversi e non come redditi fondiari. In questo caso potrà dichiararli mia moglie che gestisce l’immobile o devo dichiararli io che sono il proprietario?
    Nel caso in cui li debba dichiarare io le ricevute dei costi inerenti l’attività devono essere intestati a me o a mia moglie che incassa gli introiti?

    • Fiscomania

      Salve, lei ha definito la regola generale: il reddito da fabbricati derivante da una locazione deve essere dichiarato dal soggetto titolare del diritto reale sullo stesso. In caso contratto di comodato, sotto il profilo fiscale tale contratto non trasferisce la titolarità del reddito fondiario dal comodante (lei) al comodatario (sua moglie). Questo in quanto il comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e ss. c.c., è un contratto ad effetti “obbligatori” e non “reali” che fa nascere, a favore del comodatario, cioè di colui che riceve in comodato il bene, un diritto “personale” di godimento sull’immobile e non un “diritto reale” (Risoluzione 381/E/08). Questo significa che dovrà essere lei, titolare del diritto reale sull’immobile a dover dichiarare il reddito derivante dall’esercizio in forma non imprenditoriale dell’attività, tra i redditi fondiari. I redditi da fabbricati si dichiarano al lordo delle spese sostenute, non è possibile dedursi nessuna spesa sostenuta. Se si sceglie la tassazione Irpef vi è una deduzione forfettaria del 5% per tenere conto delle spese. In caso di tassazione a cedolare secca si tassa il 100% del reddito. Una soluzione può essere quella di agire in forma imprenditoriale.

  138. Salve!
    Complimenti per il sito e l’interattivita che dimostrate.

    Le sarei grato se potesse chiarirmi il seguente quesito:
    ho inserito su airbnb un immobile familiare ma non di mia proprieta’. Su airbnb tutto e’ riportato a mio nome e gli incassi vanno sul mio conto corrente, come devo dichiararli nel mio 730?
    in ogni caso posso dichiarare io oppure deve farlo il proprietario?
    e se deve farlo il propritario come fa se gli incassi sono a nome mio?
    Grazie e buona giornata.

    • Fiscomania

      Salve e grazie, come precisato più di una volta l’unica soggetto legittimato a dichiarare i proventi è chi detiene un diritto reale sull’immobile, in questo caso il proprietario. Chi riceva i soldi non importa, tali compensi dovranno essere comunque dichiarati e tassati in capo al proprietario. Non ci sono alternative su questo aspetto. Gli incassi dovrebbero essere fatti a suo nome, in quanto titolare dell’immobile.

  139. Sono veramente copito dalla velocita della risposta! Grazie.
    pero’ ho bisogno ancora di capire:
    Visto che gli incassi deel 2015 sono a nome mio, ne posso uscire legalmente da questa situazione?

    • Fiscomania

      Lei non ha titolo per averli percepiti, quindi non ha titolo a dichiararli, il problema casomai è del proprietario che si trova a dover obbligatoriamente tassare su somme non percepite.

      • Mi ritrovo nella stessa situazione, ovvero aver percepito somme (circa 3000 euro) di un immobile che gestisco per conto di un parente diretto, ma che sono transitati dal mio c/c. Come possiamo uscire legalmente da questa situazione? posto che non è mia intenzione evadere o non adempiere agli abblighi fiscali. Tutte le somme percepite le ho girate al mio parente tramite un assegno bancario. Tale avvenuta attestazione di pagamento conferma che i soldi che ho percepito li ho girati al proprietario. Cos’altro posso fare per ovviare a questa situazione? Grazie sempre per la professionalità .

        • Fiscomania

          Salve, direi che non c’è nient’altro da fare, se non conservare la documentazione che attesti il trasferimento del denaro e assicurarsi che il soggetto titolare del diritto reale presenti tali somme nella dichiarazione dei redditi. Per il futuro è opportuno che tutto sia gestito a nome del proprietario dell’immobile.

  140. Salve e complimenti per il blog, volevo chiedere, essendo proprietario di 15 piccole unità immobiliari se posso anche io optare per la locazione turistica inferiore a 30 giorni oppure ci sono limiti di unità immobiliari? e poi volevo chiarito se per gli ospiti italiani non è obbligatoria la registrazione agli organi di pubblica sicurezza.
    Grazie mille

    • Fiscomania

      Salve e grazie, tutto dipende da quello che ha deliberato la sua regione in merito, solitamente viene permesso l’esercizio di locazioni turistiche solo per un numero limitato di appartamento. Quando le unità immobiliari superano le due o tre unità l’attività può essere esercitata solo professionalmente con partita Iva. Verifichi cosa ha previsto la sua regione in merito.

  141. salve , vorrei porle la seguente domanda :
    se ho capito bene devo obbligatoriamente segnalare le generalità dei miei ospiti alla questura, ma sono andato sul loro portale web e per avere le credenziali di accesso mi chiedono il num della licenza, ma io affitto solo per brevi periodi quindi svolgo un’attività non imprenditoriale, come faccio ad ovviarvi?
    p.s. : dall’ufficio Suap del mio comune mi dicono che basta una trasmissione al Sindaco (in quanto massimo responsabile della pubblica sicurezza)
    grazie anticipatamente

    • Fiscomania

      Salve, per risolvere la questione a mio avviso deve chiarire la situazione parlando direttamente con la questura. L’indicazione del Suap, a mio avviso non è corretta.

  142. salve,
    io affitto ( locazione turistica inferiore a 30 giorni) una parte della mia casa di proprietà, nella quale vivo, quindi ho la residenza. vorrei sapere se c’è da fare qualche comunicazione per dichiarare che risiedo in una parte della casa e l’altra la affitto come locazione turistica, oppure no. cambia qualcosa se nella casa che affitto ho la residenza oppure no?

    • Fiscomania

      Salve, l’unica cosa che deve fare è compilare correttamente la propria dichiarazione dei redditi, indicando nel quadro relativo agli immobili che l’abitazione principale è parzialmente locata, indicando poi l’importo percepito dalle locazioni turistiche.

  143. Salve,
    Qualora il proprietario dell’immobile dato in affitto stagionale risiede all’estero, UK, Francia o altro, quali sono gli adempimenti fiscali?

    • Fiscomania

      Salve, per quanto riguarda il reddito derivante dalle locazioni, sono gli stessi obblighi previsti per i contribuenti italiani.

      • Mi scusi, ma se il proprietario é francese o inglese con dichiarazione fiscale nel proprio paese d’origine e non ha mai compilato nessun modello di dichiarazione fiscale in Italia, cosa dovrebbe fare?

        • Fiscomania

          Se l’immobile è in Italia i redditi derivanti dall’immobile devono essere dichiarati anche in Italia. Se trattasi di locazioni turistiche inferiori a 30gg il Fisco non può essere a conoscenza dei contratti quindi difficilmente le contesterà qualcosa per la mancata tassazione di questi redditi. Quello che più concretamente potrebbe accadere è che vi sia un controllo da parte del Comune ove è situato l’immobile, che poi potrebbe inviare la segnalazione alle Entrate che avvierebbero un accertamento nei suoi confronti. Se non ha presentato le dichiarazioni dei redditi degli anni passati valuti, non può intervenire, in quanto sono ormai considerate omesse. Si metta in regola almeno per il 2015.

  144. Bell’articolo…per renderlo più completo oltre agli obblighi di pubblica sicurezza sarebbe bene evidenziare anche gli obblighi statistici, dato che possono generare delle situaizoni sanzionatorie dato che per la natura intrinseca dell’attività è facile che la stessa venga alla luce proprio agli enti preposti a sanzioni diversamente previste dalla normativa vigente.
    Gli obblighi ISTAT sono definiti dalla circolari istat http://www.istat.it/it/archivio/15073 e http://www.istat.it/it/archivio/15073 ripresi nell’assetto normativo dalle discipline regionali…per esempio LR Lombardia 272015 art.40 prevede sanzioni da 250€ per il mancato invio delle informazioni statistiche…

    • Fiscomania

      Interessante osservazione, sembra che anche gli alloggi affittati con locazioni turistiche siano compresi in questi obblighi di comunicazione statistica.

  145. Buongiorno,
    complimenti per il blog ed in particolare per la professionalità nelle risposte.
    Ho il seguente quesito:
    vorrei affittare il mio appartamento in Lombardia sui portali per periodi brevi da 2 a n. notti. Vorrei fare gli affitti turistici ex L 431/98. Non fornirò pulizie e cambio biancheria durante il soggiorno, né servizi accessori e cibo.
    perchè tutte le agenzie/società di gestione affitti mi dicono che non posso farlo e che devo registrare la casa come casa vacanza?
    con l’affitto turistico potrei applicare la cedolare secca facendo appositi contratti con gli ospiti. Questo a mio avviso anche se l’agenzia mi gestisse i checkin/out e le pulizie al termine della locazione.
    Con la cav dovrei invece applicare la tassazione ordinaria.
    Mi potreste gentilmente fornirmi il vostro parere in merito?
    grazie e cordiali saluti
    alessandro

    • Fiscomania

      Salve e grazie per i complimenti, se lei decide di effettuare le locazioni turistiche, non può in alcun modo fornire servizi aggiuntivi come check-in/out. Se lei fornisce questi servizi ovviamente non si tratta di una locazione turistica, deve necessariamente aprire una casa vacanze. Non sottovaluti l’apertura della casa vacanze, in quanto a fronte dei ricavi da tassare può dedursi i costi sostenuti, cosa non fattibile nelle locazioni turistiche. Non sempre con una aliquota di tassazione più alta corrispondono maggiori imposte, se l’imponibile può diventare più basso. Valuti la cosa con un esperto.

  146. Scusate l intrusione, ma forse è necessario un chiarimento definitivo e cristallino al fatto di poter dare al proprio commercialista a fine anno le ricevute emesse come incassi e le spese (come l’ affitto) nel caso molto comune del subaffitto, più volte è stato scritto che è possibile dare sia le ricevute in entrata che quelle in uscita diciamo (esempio pagamento dell affitto al proprietario di casa e bollette nel periodo che è stato subaffittato ovviamente) mentre altre volte leggiamo sempre qui che non é possibile (o forse capiamo male noi?) ricapitolando, si pagano le tasse in base agli scaglioni di reddito (questo è chiaro da quello che abbiamo letto, che non si può applicare cedolare secca in questo caso) sulla differenza entrate uscite su una casa in affitto turistico (con subaffitto, o anche senza?)..oppure forse senza subaffitto non si può scaricare niente al di là del 5% forfettario perché casa di proprietà mentre con il subaffitto si?? Grazie mille scusate ma credo servi a tutti chiarire in maniera definitiva

    • Fiscomania

      La situazione può essere così riassunta. Locazioni turistiche sono considerate sempre redditi fondiari con possibilità di scegliere tra due tipi di tassazione: 1) Irpef – si paga sugli scaglioni Irpef del proprio reddito imponibile con deduzione forfettaria del 5% (a titolo di spese sostenute); 2) cedolare secca – si tassa al 21% il 100% del canone incassato.
      Per quanto riguarda il subaffitto, trattandosi di reddito che rientra nella categoria dei “redditi diversi”, la tassazione è esclusivamente ad Irpef, ma è possibile portare in deduzione i costi inerenti sostenuti (es. consumi relativi ai giorni di affitto). Non ci sono deroghe a queste modalità di tassazione. Spero che adesso sia tutto più chiaro.

  147. Salve, mi scusi ma non mi è chiara una cosa. Se la ricevuta è obbligatoria solo se richiesta, e se il contratto sotto i 30 giorni è consigliabile ma non obbligatorio, e se non è comunque necessario inserire il prezzo d’affitto (ad esempio nel modello a cui manda il link non c’è)… Praticamente non è obbligatorio possedere mantenere delle entrate? In caso di un controllo fiscale come si fa a verificare che la dichiarazione dei redditi corrisponde al vero?

    • Fiscomania

      Salve, il valore del contratto di affitto deve essere inserito nel contratto, che è obbligatorio redigere. L’Agenzia controlla attraverso accertamenti bancari e attraverso le varie pubblicazioni su portali o agenzie.

  148. Buongiorno, e ancora congratulazioni per il vostro blog.
    La mia domanda riguarda la comunicazione alla questura delle persone alloggiate.
    Fino ad ora ritenevo che si dovessero comunicare solo i dati di alloggiati extra UE.
    Oggi la questura di Venezia, su richiesta specifica, ha affermato che esiste l’obbligo tassativo di comunicare i nominativi di tutti gli alloggiati, sia italiani, sia Unione Europea, sia extracomunitari.
    Potrebbe gentilmente esprimere il suo parere?
    E’ cambiato qualcosa in questi ultimi tempi?
    La ringrazio
    Giampaolo

    • Fiscomania

      Bisogna dire che tutte le strutture ricettive sono tenute ad effettuare la comunicazione degli alloggiati in questura, anche le strutture gestite occasionalmente e anche i soggetti che effettuano le locazioni turistiche ne sono tenuti. Il Ministero dell’Interno, con Circolare del 26.06.2015 della Direzione Centrale Affari Generali della Polizia di Stato, diretta a tutte le Questure, ha affermato che gli oneri dell’art. 109 TULPS (che impone la comunicazione delle persone alloggiate alle Autorità di P.S.) non possono ritenersi circoscritti ai solo esercizi ricettivi tipizzati dal TULPS medesimo o tradizionalmente gestiti da operatori turistici professionali: devono adempiere alla comunicazione anche coloro i quali affittano appartamenti (ad uso turistico od altro) per periodi più o meno brevi, indipendentemente dalla eventuale classificazione o meno delle leggi regionali e di prescrizioni locali in materia di turismo e di locazione ad uso turistico. Nell’articolo 109 TULPS si fa riferimento a tutti gli alloggiati, comunitari od extracomunitari.

      • Buon giorno
        Innanzitutto compliemti per le disamine inerenti le questioni in oggetto.
        Avrei necessità d’una delucidazione relativa all’imu e la tasi.
        Posseggo un monolocale nel quale ho il domiciilio nonchè la residenza.
        Avrei necessità d’affittarlo tramite arbnb per il periodo estivo durante il quale non ci sono.
        si tratta d’affitti brevi al massimo una / due settimane.
        L’appartamento si trova in Liguria.
        Essendo un monolocale non posso affittarlo parzialmente e durante il periodo dell’affitto potrei andare dal mio compagno oppure dai miei genitori che risiedono nello stesso comune.
        Arrivo alla domanda.
        Perdo le detrazioni imu e tasi perchè mi diventa seconda casa anche se l’affitto un mese o due ?
        Oppure c’è una qualche regola che me la fa diventare seconda casa solo per il periodo in cui l’affitto ed il restante prima casa ?

        • Fiscomania

          Se lei affitta per alcuni mesi la casa ove ha la residenza è ovvio che trattasi di affitto parziale dell’immobile. Nell’affitto parziale non si perdono le deduzioni Imu e Tasi per la prima casa. Se fa un contratto ove loca tutto l’immobile, invece, è logico che debba cambiare residenza, non può esserci un contratto di locazione totale di un immobile ove ha la residenza un’altro soggetto.

  149. salve ho appena aperto una società, per quest anno dovrei inserire nella dichiarazione dei redditi l’importo generarato dalla locazione turistica.
    posso utilizzare l’IRPEF.
    La società è una Srl in cui io sono il presidente del CDA, quindi debbo necessariamente aprire una posizione INPS.
    Come mi devo comportare???

    • Fiscomania

      Se la locazione è stata fatta dalla società dovrà tassare il provento ai fini Ires. In ogni caso lei ha bisogno della consulenza di un Commercialista.

  150. Salve e complimenti.
    Scusate, ma non mi eè chiaro come ci si deve comportare per gli acconti cedolare secca in caso di locazioni brevi turistiche : se da gennaio a giugno ancora non vi e’ stata alcuna locazione, e poi capita di poter effettuare alcune locazioni brevi in estate, bisogna pagare acconti solo in novembre?
    grazie

  151. Buonasera, dal mese di settembre sto affittando tramite Airbnb l’appartamento di nostra proprietà in provincia di Prato, in quanto abbiamo dovuto stabilirci da mia madre per suoi problemi di salute
    Per adesso solo affitti di max 15 giorni, senza nessun altro tipo di contratto se non la conferma con la piattaforma
    Altro ‘affittuario’ come noi mi ha detto che lui fa comunque firmare un contratto, cosa che la mia commercialista mi ha detto non necessario
    DOMANDE:
    1- tale contratto è obbligatorio o fatto a titolo tutelativo?
    2- un ospite che ha soggiornato da noi a settembre vorrebbe tornare nel mese di dicembre. Questo porterebbe a più di 30 giorno il suo soggiorno. Cosa ci comporta?
    3- Abbiamo richieste per un soggiorno di 45/50 gg tra febbraio e marzo 2017. Cosa dobbiamo fare per essere in regola?

    Grazie e cordiali saluti

    • Fiscomania

      1) Non è obbligatorio, ma a mio avvio opportuno;
      2) Comporta che questa volta il contratto è obbligatorio e deve essere registrato, perché si superano i 30 giorni nell’anno;
      3) Registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate

  152. Buongiorno, una domanda tecnica.
    Posso affittare un’appartamento che ha “studio” come destinazione d’uso? Ovviamente ammobiliato come un qualsiasi appartamento.
    Sono costretto ad andare dal notaio prima e cambiare la destinazione d’uso o non ci sono restrizioni specifiche in merito?

    • Fiscomania

      Se l’immobile ha categoria catastale A10 non può essere affittato per uso civile, ma uso ufficio. Altrimenti deve chiedere la modifica della categoria catastale dell’immobile.

  153. Buongiorno,
    grazie per il prezioso aiuto che ci viene dato. Ci sono però cose che non ho ben compreso… dunque, quando noi affittiamo un alloggio (sotto i 30 gg) utilizzando Airbnb o siti simili, l’ospite tratta e paga appunto tramite il portale: come gli si presenta poi anche noi un contratto da firmare?
    E’ anche possibile che chi arriva da altri Paesi non capisca nemmeno bene cosa gli si intende far firmare ed eventualmente possa pensare a possibili imbrogli…o che gli si voglia far nuovamente firmare un pagamento…
    Ma è anche vero che per se il fisco volesse verificare una determinata cifra dichiarata, dovrebbe poter avere visionare una documentazione..cioè i vari contratti…! Però, visto che il contratto sotto i 30 giorni può anche non essere redatto…può bastare la semplice dichiarazione della cifra totale percepita durante l’anno? Del resto, sui vari portali vengono automaticamente registrati i pagamenti e quindi siamo tutti potenzialmente tracciabili. Spero di essermi sufficientemente spiegata.

    • Fiscomania

      Non bisogna fare confusione, se la locazione non supera i 30 giorni il contratto può non essere registrato, ma deve essere sempre redatto. La locazione si fa sempre sulla base di un contratto. Capisco che possa essere un problema farlo firmare ma il contratto è a tutela del proprietario, prima di tutto. Firmare il contratto, come già detto, non tutela per il pagamento, ma per qualsiasi cosa dovesse essere richiesta all’ospite (risarcimento danni, o altro).

      • Buongiorno mi scusi ma proprio in queste pagine ho letto una vostra risposta in cui si affermava che per locazioni sotto i 30 gg, puramente ai finì fiscali non è necessario un contratto ma basta una ricevuta semplice e dichiarare l’importo totale nella dichiarazione dei redditi.
        È corretto?
        Grazie mille

        • Fiscomania

          Se ha letto questo è un refuso. Il contratto deve essere sempre redatto. La ricevuta non sostituisce il contratto, ma serve nel caso in cui l’inquilino ne faccia richiesta. Dichiarare gli importi in dichiarazione dei redditi è sempre obbligatorio.

  154. Salve e complimenti per la professionalità. Sono proprietario di un appartamento posto di due piani (terra e primo piano). I piani hanno entrate differenti anche se poi cmq l’immobile è un’unica unità?
    La mia domanda è come devo specificare nel contratto quando definisco la parte di immobile che sto cedendo? La via il num civico e basta mettere piano terra x esempio con la descrizione delle stanze?
    È vero che non si posso offrire servizi di pulizia ecc ma nulla vieta che io offra tutto il necessario dalle lenzuola alla lavatrice al phon.eccc.
    Grazie 1000

    • Fiscomania

      La cosa migliore è identificare l’immobile con gli estremi catastali. Ovviamente è opportuno fare in modo che l’appartamento sia quanto più completo in termini di accessori utili all’ospite.

  155. buongiorno a distanza di qualche anno le scrivo ancora.
    grazie, ancora…
    a Milano gestisco una casa appartamento vacanza non imprenditoriale ovvero un’ attività ricettiva non imprenditoriale su una stanza di casa..tutto regolare, contratto, tassa di soggiorno, comunicazione degli ospiti in questura, comunicazione dei flussi ecc…

    1)Volevo capire bene la CEDOLARE SECCA AL 21% : allora da quello che leggo perderei le detrazioni e deduzioni riguardanti la casa, ovvero ( ristrutturazione, interessi passivi sul mutuo) ma anche sulle spese mediche dei familiari? detrazioni figli ecc?
    2) la cedolare secca si applica sull’intero reddito percepito dalla persona fisica ? ovvero mi spiego ( redditi da lavoro dipendente+ reddito d’affitto ? ) o solo sui redditi diversi da affitto?
    3) un’altra cosa non mi è chiara io ormai sono un’attività ricettiva non imprenditoriale e sul 730 devo mettere i redditi di affitto nella voce redditi diversi o redditi fondiari?

    in realtà in lombardia siamo stati costretti in molti a non rimanere locazione turistica ma con la nuova legge regionale a essere inquadrati come attività ricettiva anche se poi di fatto non lo siamo.

    grazie mille buona continuazione, Armando.

    • Fiscomania

      Salve Armando, piacere di risentirla. Ecco le risposte 1) si perderebbe tutte le detrazioni Irpef che ha elencato ma se ha redditi da lavoro dipendente le detrazioni saranno sfruttate da quei redditi 2) La cedolare secca si applica sull’affitto, senza poter dedurre spese (il lavoro dipendente resta tassato ad Irpef) 3) Il quadro è quello dei redditi fondiari.

      • Buongiorno, grazie, allora se ho capito bene io mantengo le detrazione e deduzioni irpef riguardanti la casa e famiglia, ovvero ( ristrutturazione, interessi passivi sul mutuo,spese mediche dei familiari, detrazioni figli) sui redditi da lavoro dipendente senza perderli che sono a tassazione irpef e sui redditi di affitto dichiarati come redditi fondiari applico la cedolare secca al 21 %. Un’altro aspetto importante e da valutare è che se io con i redditi da lavoro dipendente arrivo a 15.000 euro e pago 3.450 come da tassazione al 23 % se sommo i redditi d’affitto senza applicare la cedolare secca su quest’ultimi mi si sommano al reddito da lavoro dipendente e viene applicata la tassazione al 27 % con detrazioni ok cmq al 27 %, sbaglio ? grazie ancora, buona continuazione.

      • Buonasera,
        quando scrivete …..Ecco le risposte 1) si perderebbe tutte le detrazioni Irpef che ha elencato ma se ha redditi da lavoro dipendente le detrazioni saranno sfruttate da quei redditi……

        io sono uno statale (dipendente pubblico), ho redditi da lavoro dipendente? Posso quindi detrarre tutto quello che Armando diceva? ( ristrutturazione, interessi passivi sul mutuo,spese mediche dei familiari, detrazioni figli)

  156. Se prendo in affitto un immobile e lo destino ad locazione turistica non imprenditoriale posso applicare la cedolare secca in entrambi i contratti? Cioè posso applicare la cedolare secca tra Caio ( propietraio dell’immobile ) Sempronio (conduttore) e tra Sempronio e turista? oppure solo tra Sempronio e turista?

    • Fiscomania

      Nei subaffitti non è possibile applicare la cedolare secca, mi dispiace. Si può applicare la cedolare solo quando il proprietario direttamente affitta la turista.

  157. buongiorno, una domanda:
    nel caso di ospite business dove richiedono che la ricevuta non fiscale sia intestata all’azienda per poter dedurre il costo, come mi devo comportare? Compilo il contratto con i dati dell’azienda o dell’ospite? La ricevuta posso farla a nome dell’azienda citando il nome dell’ospite (di solito un dipendente o lo stesso titolare)? … oppure è un caso che non rientra nella normativa turistica e non posso accettare la prenotazione?
    Grazie per la risposta.

    • Fiscomania

      Può accettare la prenotazione, rilascerà la ricevuta intestandola all’azienda con tutti i dati, indicando che ha pernottato il sig. X.

  158. Buongiorno, vorrei sapere se per la dichiarazione delle somme percepite per gli affitti rinunciassi alla cedolare secca quali sarebbero esattamente tutte le deduzioni che potrei applicare alla mia dichiarazione? E’ vero che anche le bollette del periodo affittato sarebbero deducibili ed in quale percentuale?

    cordialmente
    Claudia

    • Fiscomania

      Se la tassazione è ad Irpef (non a cedolare secca), si tassa il 95% della locazione, senza possibilità di dedurre costi (es. bollette).

  159. Buonasera.
    Definirla semplificazione mi pare un arzigogolo, a me sembra che in Italia si parli di snellire la burocrazia e che, quindi, si scrivono leggi che prevedono iter burocratici per permetterlo.
    Ciò detto, mi urge una domanda e la porrò in modo diretto, come piace a me:
    Che io scelga il pagamento dell’IRPEF o il regime della cedolare secca (ancora devo capire quale convenga di più) quanto dovrò pagare di tasse, ipotizzando un caso semplice ossia di affittare la seconda casa per 30 giorni ad un canone di 1200€?

    Grazie Saluti
    BRUNS

    • Fiscomania

      Se sceglie la cedolare secca paga il 21% di 1.200, se sceglie l’Irpef bisogna vedere il suo reddito imponibile da quali altri redditi e composto, e quali deduzioni e detrazioni può sfruttare. Fare così la comparazione non è possibile, bisogna valutare in dettaglio con tutti i redditi e le deduzioni e detrazioni fiscali.

  160. Buongiorno e davvero complimenti per la sua chiarezza e preparazione!
    Un quesito…
    Prendendo in affitto un appartamento vorrei affittare le stanze con locazione turistica in Sicilia:

    Il limite dei 30 giorni è inerente solo alla durata di un singolo contratto e non ai giorni complessivi all anno per diversi ospiti ?

    Esempio: affitto 120 stanze a 120 persone diverse nello stesso anno…è possibile?

    Essendo in sublocazione da parte mia posso usufruire della cedolare secca?

    Grazie mille

    • Fiscomania

      Grazie per i complimenti. In sublocazione niente cedolare secca. Il limite dei trenta giorni riguarda la singola persona per singolo contratto.

  161. Buondì!
    Una domanda:
    se un amico mi affitta la sua casa in Puglia per 10/15 gg, se ho ben capito non è necessario un contratto scritto. Ma da parte mia, (oltre al pagamento della somma richiesta ovviamente) è richiesto qualcosa? Sono tenuto a richiedere la ricevuta, firmare qualcosa o simili? O sono responsabilità sue?

    Grazie mille! E grazie per qusti articoli!

    • Fiscomania

      La cosa migliore sarebbe che lei firmasse un contratto e chiedesse la ricevuta, se paga in contanti o con mezzi non tracciabili.

      • Io pagherò sia caparra che saldo con bonifico, però mi chiedevo se da parte MIA, c’è l’OBBLIGO di richiederla o è responsabilità di chi riceve il pagamento nel caso emetterla e di farmici pagare le eventuali tasse e bolli sopra?
        Cioè, in caso di controlli, se non ci fosse ricevuta sanzionano lui che riceve i soldi o io che pago?

        Grazie mille ancora!

  162. Salve e complimenti per le informazioni che date. Non mi sono chiari alcuni punti:
    1) la locazione turistica limitata solo a brevi periodi dell’anno (estate e quando capita qualche festività) in quante unità abitative si può fare in forma non imprenditoriale considerando che tali unità si trovano al piano terra di uno stesso immobile?
    2) se c’è un limite , qual’e la normativa della Regione Sicilia che regolamenta questa materia?
    3) la Comunicazione alla Questura , in Sicilia è obbligatoria per tutti o solo per i cittadini extra comunitari?
    4) È’ chiaro che non vanno dati servizi di ristorazione , pulizia giornaliera ecc, qualora ci fosse della biancheria all’interno dell’appartamento , deve essere tolta oppure gli alloggiati possono decidere se usarla o meno?
    5) Le pertinenze di un immobile quali, piscina, giardino, parcheggio possono essere utilizzate dagli alloggiati nella locazione turistica?
    Grazie per l’attenzione.

    • Fiscomania

      Quello che posso dirle in un commento è che tutto dipende dalla Legge regionale sul turismo della sua regione. Per risponderle dovrei analizzare tutta la normativa attuale, casomai mi contatti in privato. La biancheria può esserci nell’appartamento, la cosa importante è non fornire servizi di cambio biancheria giornaliero. Anche le pertinenze possono essere utilizzate.

  163. Buonasera, vorrei sapere in caso Di locazione turistica bisogna iscrivere chi si ospita al servizio alloggiati web Della polizia? Grazie

  164. buonasera, davvero complimenti per le risposte che date, siete dei professionisti.
    vorrei sapere se un ospite prenota con booking quindi paga online un importo x , a me viene accreditato da booking la somma x meno la tassa di soggiorno. cioe se un ospite paga 104 euro, 4 notti due persone a me viene accreditato 96 ( 8 di soggiorno ) alle quali poi dovrò pagare le commissioni. la domanda è : la ricevuta al cliente devo farla di 104 ? o 96 ? grazie in anticipo

    • Fiscomania

      Pagando attraverso un portale il cliente riceve già la ricevuta dal portale dei €. 104 che paga. Se volesse fare lei la ricevuta dovrebbe farla per il suo compenso + l’imposta di soggiorno pagata.

      • quindi facendo la ricevuta di 96 euro con appesa la marca da bollo di due euro, posso stare tranquillo che è corretto ? non capisco comunque perché sia booking a trattenere la tassa di soggiorno….

        • Fiscomania

          Booking non trattiene nessuna tassa di soggiorno, trattiene la sua percentuale di guadagno come intermediario. La tassa di soggiorno deve versarla lei al Comune, registrandosi sul portale web del suo comune e facendo un bonifico mensile di tutti gli incassi ricevuti nel mese, assieme ad una dichiarazione di quante persone hanno soggiornato.

          • capito. siccome sono un principiante, ho 11 prenotazioni dove mi spunta scritto che il cliente paga 80 per 3 notti un solo ospite e a me danno 77. il cliente paga 53 una notte 4 persone a me danno 49. il cliente paga 79 3persone 2 notti a me danno 72.in tutte le prenotazioni sembra che tolgono la tassa di soggiorno 1euro a notte a persona. mi ero convinto cosi perchè alle somme 77,49,72 io dovrò pagare le commissioni, pensavo erano le commissioni la percentuale che si trattiene booking per l’intermediazione. quindi alla somma di 77 devo pagare le commissioni in piu’ la tassa di soggiorno al comune ?

          • Fiscomania

            I portali non pagano la tassa di soggiorno ai vari Comuni, deve farlo il proprietario o il gestore dell’abitazione locata tramite apposita procedura. Dalla somma che riceve deve pagare la tassa di soggiorno.

  165. Salve,
    Innanzitutto la ringrazio e le faccio i complimenti per la sua professionalità, chiarezza e disponibilità.
    Essendo totalmente inesperta del suo campo, le scrivo alcuni miei dubbi sperando che abbia il tempo e la pazienza di chiarirli.
    1) mia madre è proprietaria di una casa, in cui abbiamo la residenza ma non viviamo. Abbiamo firmato un comodato d’uso a mio favore. Ho fittato la casa con contratti di locazione turistica per un totale di 30 giorni in un anno. Nella prossima dichiarazione dei redditi chi, tra me e mia madre, deve dichiarare questi guadagni?
    2) sempre riguardo la dichiarazione dei redditi, i guadagni delle locazioni turistiche non hanno nulla a che vedere con le prestazioni occasionali?
    3) avendo lavorato solo tramite portale online, quindi solo pagamenti tracciabili, la ricevuta all’ospite è obbligatoria o è sufficiente l’estratto conto bancario? E in generale per il futuro, bisogna fare la ricevuta anche lavorando online con pagamenti tracciabili?

    La ringrazio in anticipo!

    • Fiscomania

      Grazie per i complimenti. Le rispondo per punti: 1) i redditi li deve dichiarare lei che ha il comodato. 2) i redditi delle locazione o non sono prestazioni occasionali 3) la ricevuta va emessa solo su richiesta dell’ospite.

      • Buonasera,
        sono di nuovo qui con qualche dubbio scaturito dalla lettura di diversi articoli riguardanti la nuova legge sugli affitti brevi in vigore dal 1 giugno. Fondamentalmente non ho capito cosa cambia per l’host, in quali specifici ambiti vi sono cambiamenti, e se si rivelano a sfavore dell’host.
        Mi saprebbe chiarire la questione?
        Sempre infinitamente grazie!

        • Fiscomania

          Ci sarà nelle prossime settimane un aggiornamento dell’articolo. La posizione dell’host cambia e si complica perché è obbligato a trattenere e versare all’Erario il 20% dei compensi che deve trasferire al proprietario di casa. Questa è la novità principale. L’host diventa un sostituto di imposta, chiamato a trattenere e versare ritenute nei confronti dei proprietari di casa.

  166. Buongiorno!
    Sto cercando una locazione per le vacanze e cure in un luogo della Puglia, in zona Fasano o Ostuni (cito perché leggo che ci sono da considerare anche leggi regionali e comunali). Voglio pagare con tutte le procedure e tassazioni in regola (sia per me che per il proprietario/intermediario), ma anche rivolgendomi a professionisti dell’immobiliare mi stanno arrivando proposte che non mi quadrano…per capire se tutto è secondo normative corrette e fiscalmente in regola, cosa mi devo aspettare di compilare, pagare fino a 28 gg. (4 settimane) o se fosse un mese intero o più?
    Grazie, Silvia

    • Fiscomania

      Quello che si deve aspettare è la firma di un contratto di locazione con tutte le indicazioni sopra. Nel contratto dovranno essere indicati tutti gli aspetti della locazione.

  167. salve, dopo il ringraziamento e i complimenti doverosi, volevo porre una questione che può interessare molte persone, cioè il rapporto tra host e co-host nelle locazioni “turistiche” attraverso o meno airbnb: mi scuso per la lungaggine ma la questione è, se si vuole affrontarla seriamente , complessa; sono nuovo in questo tipo di locazioni e, per problemi miei, volevo affidare la sola gestione fisica -di quella on-line mi occuperei io-dell’appartamento (preparazione,check-in/out,pulizia ecc.) a una conoscente come previsto da airbnb,cioè al cosiddetto co-host; airbnb prevede che si possano fornire gli estremi di due CC, uno dell’ host e l’altro del co-host, sui quali accreditare le percentuali concordate delle varie locazioni; quindi ognuno dei due separatamente avrà a fine anno un resoconto da airbnb con i redditi percepiti dalle locazioni dell’anno precedente; io, proprietario, dovrei quindi dichiarare ai fini fiscali esattamente quella che è la mia parte accreditatami da airbnb mentre il co-host si arrangia per i fatti suoi, giusto? e dal punto di vista “civilista” del mio rapporto con il co-host, come lo inquadriamo? a leggere quel molto poco sul sito airbnb sembrerebbe la prestazione di una libera professionista, in questo caso è meglio fare una scrittura privata? altra questione:dato che airbnb prevede spese di pulizie a parte, per comodità pensavo di aumentare quella quota (che verrà accreditata direttamente al co-host) diminuendo compensativamente invece la tariffa di affitto per me; in questo caso c’è il rischio che il rapporto possa essere inquadrato, in caso di controversie con il co-host, come di dipendenza? se invece il co-host si occupa anche dell’aspetto on-line questa eventuale controversia sarebbe scongiurabile? in caso di scrittura privata, potreste voi fornire questo servizio?
    Grazie per l’attenzione
    Massimo

    • Fiscomania

      Salve Massimo, il rapporto tra proprietario dell’immobile l’host, è inquadrabile come l’acquisto di un servizio di intermediazione immobiliare fatta con un professionista, stessa cosa è il rapporto tra proprietario e co-host. Anche il co-host se indipendente nel suo lavoro è considerato un professionista. Il proprietario è tenuto a redigere e firmare un contratto di sia con l’host che con il co-host per l’attività che essi si incaricano a svolgere. Il proprietario deve dichiarare la cifra lorda complessiva comprese le quote di competenza di host e co-host, che per lui sono un costo non deducibile. Se la locazione al cliente viene posta per 100 di cui 80 al proprietario e 10 per host e 10 al co-host, il proprietario dichiara 100, e i professionisti fatturano 10 ciascuno. Poi il proprietario avrà diritto al 5% di deduzione di costi se tassa ad Irpef oppure nessuna deduzione se tassa a cedolare secca. Questo è quanto prevede la normativa. Host e co-host a loro volta devono essere soggetti dotati di partita Iva che fatturano la loro prestazione e la tassano secondo il loro regime fiscale.

  168. Buongiorno.
    Prima di tutto vorrei fare i complimenti per la sua professionalità e disponibilità.
    Volevo chiedere un’aiuto che riguarda la seguente domanda.
    Sono la proprietaria (ovvero ero) di una casa vacanza, abbiamo accettato le prenotazioni con deposito per mesi estivi 2017. Abbiamo avuto un’offerta inaspettata e abbiamo venduto la casa, non potendo piu’ ospitare le persone vorrei cancellare la vacanza e restituire il doppio della caparra ricevuta. Possono i clienti citarmi per danni visto che non posso offrire un’altra soluzione?
    Cordiali saluti.

  169. salve, ho una casa in comproprietà (50%) con mio cognato e vorremo pubblicizzarla come locazione turistica su AIRBNB. Visto che si dovrà inserire solo un IBAN, come possiamo fare per i pagamenti da ricevere visto che abbiamo conti separati? E la dichiarazione redditi ?
    grazie mille
    Grace

    • Fiscomania

      Potete utilizzare il conto di uno dei due e poi rifarvi personalmente tra voi per pareggiare i conti. In dichiarazione dei redditi dovrete dichiarare i redditi al 50%.

  170. buongiorno,
    si può pubblicizzare un appartamento come locazione breve su Booking? Non ho partita IVA.
    Oltre che per Airbnb, si possono anche su Booking impostare 2 IBAN?
    grazie e cordiali saluti
    G. Trigili

    • Fiscomania

      Mi sembra che booking accetti soltanto attività imprenditoriali.

      • Buonasera,
        chiedo consiglio a voi perchè da settimane provo a documentarmi e a rintracciare informazioni univoche circa le locazioni turistiche private in Sicilia ma purtroppo ricevo sempre risposte contraddittorie anche dagli addetti ai lavori (SUAP del Comune, assessorato al Turismo ecc.). Il mio dubbio riguarda principalmente la possibilità di pubblicizzare la mia casa sui portali (Airbnb) o su una semplice pagina facebook. Secondo alcuni la presenza di un annuncio su internet comporta necessariamente il fatto che io stia avviando un’attività imprenditoriale. A mio avviso e secondo la logica 1) nel 2017 mi pare improponibile non utilizzare internet 2) nel momento in cui rispetto i paramentri della locazione turistica privat, che l’ospite mi abbia conosciuto direttamente o tramite l’intermediazione di un sito, non dovrebbe fare differenza. Potreste darmi il vostro parere in relazione proprio alla normativa vigente in SICILIA (che pare essere diversa da quella nazionale)?
        Cordialmente

        Alice Russo