La cessione di fabbricati strumentali: il regime IVA

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Quali sono le imposte da pagare per la cessione/acquisto di fabbricati strumentali? Qual è l’imposta di registro se la vendita è effettuata da un privato? Quando la cessione è esente Iva o imponibile per obbligo o opzione, ai sensi dell’articolo 10, primo comma, n. 8-ter del DPR n. 633/72? Nella nostra guida tutte le informazioni utili per capire la tassazione indiretta nella cessione di fabbricati strumentali (es. uffici, capannoni, etc).

Il settore immobiliare è caratterizzato da numerose particolarità che riguardano le operazioni di compravendita, che sono soggette, a seconda dei casi, al regime di esenzione o di imponibilità Iva.

Le specificità dipendono dalla tipologia di fabbricato oggetto di vendita e dalla possibile opzione per l’imponibilità Iva a disposizione del cedente.

Per effetto della ridefinizione del regime Iva applicabile alle cessioni e alle locazioni di fabbricati, abitativi e strumentali, operata dall’articolo 9 del D.L. n. 83/2012, convertito dalla Legge n. 134/2012, tali operazioni, disciplinate dall’articolo 10, primo comma, nn. 8), 8-bis) e 8-ter), del DPR n. 633/72, di regola, possono essere effettuate con Iva, evitando così l’indetraibilità dell’imposta sugli acquisti discendente dal regime di esenzione. Il nuovo regime si applica alle operazioni effettuate dal 26 giugno 2012.

In questa analisi ci concentriamo sulle pianificazione fiscale da effettuare quando ci troviamo a dover effettuare una cessione di fabbricati strumentali.

Fabbricati strumentali: definizione

Sono considerati fabbricati strumentali per natura gli immobili appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E, A/10.

In pratica, sono strumentali per natura gli immobili che, ai sensi dell’articolo 43, comma 2, del DPR n. 917/86, per le loro caratteristiche, non possono essere utilizzati diversamente senza radicali trasformazioni, anche se non utilizzati o dati in locazione o comodato.

Quando un soggetto si trova nella situazione di dover cedere fabbricati strumentali, si chiede inevitabilmente quale sia la tassazione applicabile, ai fini delle imposte indirette. In particolare, se debba essere applicata l’Iva o l’imposta di registro al momento della cessione.

La disciplina tributaria relative alla cessione di immobili strumentali per natura, si differenzia a seconda che il cedente sia un soggetto privato, oppure un soggetto passivo Iva (azienda, ad esempio).

Cessione di fabbricati strumentali

L’articolo 10, comma 1, lettera n. 8-ter, del DPR n. 633/72 prevede che la cessione di immobili strumentali sconti in via generale un regime di esenzione da Iva, salvo specifiche ipotesi nelle quali l’operazione è assoggettata ad Iva in via obbligatoria e ferma restando la possibilità, per l’impresa cedente, di optare comunque per l’applicazione dell’Iva.

Le fattispecie

In particolare possiamo avere le seguenti situazioni:

Cessioni di fabbricati strumentali con Iva obbligatoria

Devono scontare obbligatoriamente l’Iva le cessioni di immobili strumentali effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori.

E’ importante, per poter verificare l’applicazione dell’Iva che si tratti di impresa che ha costruito il fabbricato con l’intento di rivenderlo. Se l’impresa costruttrice o ristrutturatrice nei cinque anni provvede alla vendita di immobile, ad esempio, precedentemente concesso in locazione, la cessione sarà esente Iva al posto del regime di imponibilità.

Nel caso di cessione di fabbricati strumentali di imprese costruttrici l’operazione è imponibile Iva per obbligo normativo e l’Iva viene esposta in fattura (non si applica, in questo caso il reverse charge).

E’ il caso, ad esempio, di un impresa che possiede un capannone con l’intento di rivenderlo e che ha subito nel corso dei due anni precedenti la vendita, un intervento di ristrutturazione edilizia e di restauro e risanamento conservativo. In questo caso la cessione del fabbricato strumentale sconterà l’Iva per obbligo, ai sensi dell’articolo 10, comma 1, lettera 8-ter del DPR n. 633/72.

Cessioni di fabbricati strumentali con Iva su opzione

Al di fuori del caso precedente (cessioni di immobili strumentali effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori o cessioni effettuate da qualsiasi altra impresa), la regola generale prevede la cessione di immobili strumentali in esenzione Iva (ex articolo 10 comma 1, n. 8-ter, del DPR n. 633/72).

Per evitare la cessione in esenzione Iva, e le sue conseguenze (applicazione del “pro-rata“, agli acquisti degli ultimi 10 anni), è possibile optare per l’imponibilità Iva.

In questo caso, l’opzione per l’applicazione dell’Iva può essere richiesta, al momento della stipulazione del rogito notarile, l’Iva se l’acquirente è un’altra impresa sarà applicata con il meccanismo del “reverse charge“, mentre se l’acquirente è un privato l’Iva dovrà essere esposta in fattura.

Cessioni imponibili Iva

In tutti i casi di imponibilità ad Iva, in via obbligatoria o su opzione, si applica, in via generale, l’aliquota ordinaria del 22%.

Diversamente, l’Iva è applicabile con l’aliquota ridotta del 10% solo nelle seguenti fattispecie:

  • Cessioni di porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa (es. uffici e negozi) effettuate dall’impresa costruttrice;
  • Cessioni di fabbricati, o loro porzioni, effettuate dalle imprese che hanno eseguito sugli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia o urbanistica. Per tali cessioni si applicano, oltre all’Iva (al 22% o al 10%) anche l’imposta di Registro in misura fissa pari a €. 200, l’imposta Ipotecaria pari al 3%, e l’imposta Catastale pari all’1%.

Cessioni esenti Iva

Come abbiamo visto in precedenza, in tutte le fattispecie in cui la cessione dell’immobile strumentale è effettuata da impresa diversa da quella costruttrice o ristrutturatrice (nei 5 anni successivi alla conclusione dei lavori), la cessione di fabbricati strumentali è esente Iva.

In particolare, le fattispecie di esenzione Iva possono essere:

  • Cessioni effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori, per le quali non è stata esercitata l’opzione per l’imponibilità;
  • Cessioni effettuate da qualsiasi impresa (anche non costruttrice/ristrutturatrice) per le quali non è stata esercitata l’opzione per l’imponibilità. In tali fattispecie, il trasferimento dell’immobile strumentale è esente da Iva e soggetto all’imposta di Registro in misura fissa di €. 200, all’imposta Ipotecaria del 3% e all’imposta Catastale dell’1%.

Cessioni da parte di privati

Se la cessione di fabbricati strumentali viene effettuata da un soggetto privato (non titolare di partita Iva), sconterà un imposta di registro nella misura del 9% ed imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, per €. 50,00 ciascuna.

In pratica, la cessione di fabbricati strumentali ultimati è imponibile Iva se effettuata, dall’impresa che lo ha costruito o vi ha effettuato interventi di recupero, entro i 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento; in tutti gli altri casi è esente, salvo opzione espressa per l’imponibilità.

Venditore

CondizioneIvaImposta di RegistroImposta ipotecaria e catastale
Impresa che ha costruito il fabbricato o lo ha ristrutturatoCessione effettuata prima dell'ultimazione dei lavoriImponibile200 €200 € ciascuna
Impresa che ha costruito il fabbricato o lo ha ristrutturatoCessione effettuata entro 5 anni dall'ultimazione dei lavoriImponibile200 €3% ipotecaria 1% catastale
Impresa che ha costruito il fabbricato o lo ha ristrutturatoCessione effettuata oltre 5 anni dall'ultimazione dei lavoriImponibile; se acquirente è soggetto IVA si applica reverse charge200 €3% ipotecaria 1% catastale
Soggetti diversiIl venditore esercita nel contratto l'opzione per l'imponibilitàImponibile; se acquirente è soggetto IVA si applica reverse charge200 €3% ipotecaria 1% catastale
Soggetti diversiIl venditore non esercita opzione per l'imponibilità IVAEsente200 €3% ipotecaria 1% catastale

Imponibilità Iva e Reverse Charge

In caso di cessione di fabbricati strumentali con imponibilità Iva, se acquirente è un soggetto Iva (esercente attività d’impresa, arte o professione), l’opzione per l’imponibilità comporta l’applicazione del meccanismo del “reverse charge” a norma dell'”articolo 17, comma 6, DPR n. 633/72“, in base al quale:

  • Il cedente fattura all’acquirente il corrispettivo di vendita dell’immobile senza addebito dell’Iva e con l’indicazione della norma che lo esenta dall’applicazione dell’imposta (articolo 17, comma 6, lett. a)-bis, del DPR n. 633/72);
  • L’acquirente integra la fattura ricevuta, con l’indicazione dell’aliquota (10% o 22%, a seconda che si tratti o meno di porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa ceduti da impresa “costruttrice” o “ristrutturatrice“) e della relativa imposta dovuta, con i connessi obblighi formali di registrazione della stessa, da effettuare sia nel registro dei corrispettivi (di cui all’articolo 24 del DPR n.  633/72), sia in quello degli acquisti (di cui all’articolo 25 del DPR n. 633/72).

Nel caso in cui vengano pagati degli acconti sul prezzo, se ricorrono i presupposti (cessione soggetta ad imponibilità su opzione e acquirente soggetto passivo d’imposta), l’Iva relativa agli acconti deve essere assolta con il meccanismo dell’inversione contabile.

A tal proposito, si ricorda che il meccanismo del “reverse charge” comporta unicamente un’inversione degli obblighi di liquidazione e versamento dell’imposta, senza incidere in alcun modo sul diritto dell’impresa cedente alla detrazione dell’Iva pagata in sede di costruzione o ristrutturazione dell’immobile ceduto.

Diversamente, il meccanismo non opera:

  • Quando acquirente è un privato persona fisica;
  • In caso di cessione dell’immobile prima della sua ultimazione (ossia ancora in corso di costruzione o di ristrutturazione. In tale ipotesi, infatti l’operazione è soggetta ad Iva obbligatoria e deve essere fatturata con le modalità ordinarie.

13 comments

  1. BUONGIORNO,
    DEVO ACQUISTARE COME PRIVATO UN IMMOBILE AD USO UFFICIO VENDUTO DA UN IMPRESA NON COSTRUTTRICE O CHE HA RISTRUTTURATO L’UNITA’ IMMOBILIARE NEGLI ULTIMI 5 ANNI.
    COME PRIVATO E’ POI MIA INTENZIONE AFFITTARE L’UNITA’ IMMOBILIARE COME UFFICIO.
    QUALI E DI CHE % O VALORI, SONO LE IMPOSTE CHE MI APPLICHERANNO (IVA, IPOTECARIA, CATASTALI…)?
    QUALCUNO MI SA AIUTARE A TROVARE I DATI CHIARI E SENZA DUBBIO ALCUNO?
    GRAZIE

  2. Salve, sono un privato e vorrei acquistare intestandolo a me come persona fisica, un magazzino (C2) da un’azienda non costruttrice e che non ha ristrutturato negli ultimi 5 anni.
    Volevo sapere, se al prezzo finale di vendita verrà applicata l’IVA e in che misura.
    Grazie

  3. Una societá di leasing cede un capannone attualmente occupato dal locatore che non paga le rate di leasing da parecchi mesi .domanda : L’atto di vendita verrá stipulato direttamente con la societá di leasing … visto che l’attuale cliente non ha riscattato il bene ,,, ma all’atto dovrá partecipare anche l’attuale locatario e dare il proprio consenso . Ringrazio per le risposte

    • Fiscomania

      Non è necessario, se l’immobile ceduto è in affitto, all’affittuario non è richiesto nessun assenso sul cambio di proprietà.

  4. Buonasera volevo info riguardo alla vendita di un capannone bene strumentale ,
    dove cè una parte che in corso di definizione, siccome è una società che vende ,
    essendo soggetto a iva non so se si può optare per la reverse charge”.
    Grazie

  5. Giovanna Guarriello

    buongiorno, l’imposta ipotecaria al 3% e catastale al 1% su cosa viene calcolata, sull’importo dell’acquisto o sulla rendita rivalutata per quale valore?
    Grazie mille

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