Rent to Buy per l’acquisto della prima casa

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Il Rent to buy è la possibilità di prendere in affitto l’immobile, con canoni in conto prezzo, sino al momento in cui non si accederà ad un finanziamento bancario per l’acquisto. 

Il Rent to buy rappresenta una particolare metodologia di acquisto di un immobile, meglio conosciuta come affitto con riscatto: il venditore concede in locazione il bene immobile al futuro acquirente, che al termine di un determinato periodo di tempo avrà facoltà di decidere se acquistare l’immobile, scomputando dal prezzo di acquisto i canoni di affitto già pagati.

Di seguito vediamo tutte le caratteristiche e le modalità di applicazione del Rent to buy per l’acquisto di un immobile.

Il Rent to buy

Complice la crisi economica e la difficoltà di reperire finanziamenti dal mercato bancario, il contratto di Rent to buy si è diffuso negli ultimi anni anche nel mercato italiano. Si tratta di un contratto con il quale un soggetto, molto spesso la stessa società di costru­zione, concede in godimento un bene immobile (non necessariamente residenziale) al conduttore (rent), il quale ha il diritto di acquistare l’immobile (buy) entro una data concordata tra le parti. Si tratta di una modalità alternativa all’acquisto, che porta con se diversi vantaggi sia per l’azienda di costruzioni che per il conduttore.

In caso di acquisto, i canoni già versati vengono imputati, in tutto o in parte, al prezzo finale. Prima del Decreto “Sblocca Italia” 2014, non vi erano norme civilistiche che garantivano il conduttore sia in caso di vendita dell’immobile da parte del proprietario, sia in caso di fallimento di quest’ultimo. Adesso, invece, il Governo ha deciso di regolamentare questo tipo di contratto fornendo una serie di garanzie sia per locatore che per l’inquilino, in modo da rendere molto più appetibile questo tipo di contratto sul mercato immobiliare italiano.

Garanzie per il locatore e l’inquilino

Il Decreto “Sblocca Italia” estende ai contratti di Rent to buy la facoltà di trascrivere il contratto nei registri immobiliari, secondo le norme previste per il contratto preliminare. In questo modo l’inquilino sarà garantito in caso di vendita dell’immobile.

La trascrizione ha validità per tutta la durata del contratto (fino ad un massimo di 10 anni), superiore rispetto a quella ordinariamente prevista per i contratti preliminari (pari a 3 anni). In caso di mancata esecuzione del contratto definitivo per inadempimento del proprie­tario, il locatario ha il diritto alla restituzione della parte di canoni già versati imputati a corrispettivo.

Privilegio speciale del locatore

È concesso al locatore un privilegio speciale sul bene immobile per la parte di canone imputata a prezzo, cosicché in caso di cessione forzata dell’immobile, i canoni già pagati saranno preliminarmente imputati a risarcimento dell’inquilino. Se invece la risoluzione avviene per inadempimento dell’inquilino, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e può ritenere interamente i canoni a titolo dì indennità, salva diversa pattuizione delle parti.

Un’altra garanzia è prevista in caso di fallimento del proprietario. Considerando che spesso sono le stesse imprese costruttrici che concedono i propri immobili secondo il contratto di Rent to buy, e che  vista la situazione di crisi del mercato e delle stesse società costruttrici, la probabilità di fallimento di queste ultime non è poi così remota, il Governo ha deciso di concedere la possibilità all’inquilino di continuare il contratto con il nuovo proprietario.

Altri aspetti del contratto

Il contratto si ritiene risolto se il locatore non paga un numero di canoni contrattual­mente fissato dalle parti, che non sia inferiore ad 1/20 del loro ammontare complessivo. Inoltre, nella gestione dell’immobile in vigenza del contratto di Rent to buy si rendono applicabili le norme in tema di usufrutto per quanto compatibili: le manutenzioni ordinarie saranno a carico del locatario, mentre le spese per lavori straordinari dovranno essere sostenute dal proprietario.

Infine, è prevista l’eliminazione dell’imposta di registro pari attualmente ad €. 67,00 in caso di accordi che prevedano esclusivamente la riduzione del canone di locazione e non modifichino altre clausole.

Le problematiche fiscali

Le norme introdotte dal Decreto regolano esclusivamente i profili civilistici dell’operazione, senza tuttavia affrontare aspetti fiscali importanti e dubbi. Ci si riferisce, ad esempio, al trattamento Iva applicabile ai canoni di locazione che sono qualificati sin dall’inizio come acconti prezzo: potrebbe verificarsi il caso in cui la locazione sia soggetta ad Iva con aliquota del 10%, mentre la successiva vendita possa beneficiare dell’aliquota del 4% per la prima casa.

In tale contesto, sarebbero opportuni chiarimenti sulla possibilità di recuperare la mag­giore Iva versata. Allo stesso modo, anche sul fronte dell’imposta di registro cui sono assoggettati i canoni di locazione di immobili residenziali (2%) potrebbe esservi un dubbio sulla necessità di assoggettarli integralmente ad imposta di registro come canoni, anche se una parte di essi dovrebbe essere considerato acconto prezzo. In merito si auspica che vengano forniti più precisi chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate.

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