Aprire un’attività di affittacamere? Consigli e adempimenti fiscali

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L’attività di affittacamere è una attività turistico alberghiera di tipo imprenditoriale. Vediamo quali sono gli adempimenti amministrativi contabili e fiscali per avviare un’attività di affittacamere in modo professionale e non professionale.

Quando un soggetto intende mettere un affitto una camera  o alcune camere per alcuni giorni o anche per periodi più lunghi deve necessariamente effettuare alcuni adempimenti civilistici e fiscali per rispettare la normativa in vigore.

Nel nostro ordinamento, l’attività degli affittacamere è definita dalla Legge n. 217/83 come: “struttura composta da non più di 6 camere ubicate in non più di 2 appartamenti ammobiliati in uno stesso stabile, nei quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari.

Prima di proseguire, riteniamo utile precisare che i soggetti che effettuano attività di affittacamere e che oltre all’alloggio somministrano anche la colazione, possono assumere la specifica denominazione di Bed and Breakfast.

Vediamo, a questo punto, in che modo può essere esercitata l’attività di affittacamere in Italia.

Attività di affittacamere non professionale

L’attività di affittacamere può essere svolta sia a livello professionale, con obbligo di aprire partita Iva, sia a livello non professionale, ovvero in maniera del tutto occasionale.

L’attività di affittacamere è di tipo occasionale quando l’attività viene esercitata nell’abitazione ove è situata la residenza o il domicilio del soggetto che intende svolgere l’attività. Quando si parla di attività occasionale il soggetto che la esercita è esonerato sia dall’iscrizione al Registro delle Imprese tenuto presso la Camera di Commercio provinciale, che dall’apertura della partita Iva.

L’unico adempimento da porre in essere è la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), presso il Comune ove è ubicato l’immobile, e dove si intende svolgere l’attività.

La SCIA è un documento da inviare per via telematica, attraverso apposite piattaforme web messe a disposizione dai vari Comuni, dove devono essere indicati i dati identificativi dell’immobile e la presenza dei requisiti igienico sanitari e architettonici dell’immobile, nonché il possesso dei requisiti morali del soggetto che avvia l’attività. La SCIA deve essere firmata digitalmente ed inviata al Comune prima dell’inizio dell’attività.

Esempio pratico di affittacamere non professionale

Per capire meglio in quali casi si può avviare l’attività in modo non professionale facciamo due esempi:

Il soggetto A, ha residenza in un immobile a Roma. L’immobile è molto grande e decide di mettere in affitto due delle stanze che non sta occupando. In questo caso è possibile operare in modo non professionale.

Il soggetto B, residente a Milano, ma domiciliato a Torino per lavoro, decide di mettere a reddito la sua casa di Milano adibendola ad affittacamere. In questo caso, la residenza non è effettiva, quindi l’attività dovrà essere esercitata professionalmente.

Affittacamere non professionale: dichiarazione dei redditi

Da un punto di vista fiscale, l’attività di tipo occasionale dà luogo a proventi fuori dal campo di applicazione Iva, da dichiarare nel modello Redditi Persone Fisiche (o nel modello 730) nella categoria dei “redditi diversi“, di cui all’articolo 67, comma 1, lettera i), del DPR n. 917/86.

Più in dettaglio, tali redditi devono essere inseriti all’interno del quadro RL del modello Redditi Persone Fisiche, che accoglie, appunto i redditi di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86.

Al fine di poter certificare l’incasso dei proventi derivanti dal servizio di affittacamere, il soggetto che esercita l’attività può rilasciare apposita ricevuta non fiscale ai clienti.

La ricevuta è un documento che non assume valore ai fini fiscali, ma che si rende opportuno emettere per certificare gli incassi percepiti, e per dare quietanza di pagamento al cliente. Emettere la ricevuta non è obbligatorio (a meno di richiesta esplicita del cliente), ma è consigliabile per tracciare tutti gli incassi ricevuti.

La ricevuta deve essere emessa in duplice copia, l’originale per il cliente e la copia per il proprietario dell’immobile. Sulla ricevuta, in originale, deve essere apposta una marca da bollo da €. 2,00 quando l’incasso percepito supera la soglia di €. 77,47.

Attività di affittacamere professionale

I soggetti che intendono affittare appartamenti di proprietà, che superano il limite di 6 camere in più di due appartamenti, oppure che affittano camere in immobili ove non risiedono anagraficamente, sono tenuti, necessariamente operare come imprenditori professionali.

Tali soggetti sono, infatti, obbligati ad aprire partita Iva, entro 30 giorni dall’inizio della propria attività, e contemporaneamente effettuare le apposite comunicazioni in Camera di Commercio, e al pagamento dei diritti annuali.

Come abbiamo vist per l’attività di affittacamere non imprenditoriale, anche in questo caso si rende necessaria l’Autorizzazione di inizio attività (SCIA) da presentare allo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del proprio Comune, con le stesse modalità viste in precedenza (si renderanno necessarie autorizzazioni e autocertificazioni da firmare, oltre al consueto pagamento di diritti e oneri comunali).

Codice ATECO Affittacamere

Per quanto riguarda l’attività degli affittacamere, il codice ATECO da utilizzare per l’apertura della partita Iva è il seguente:

 55.23.5  – “Attività di affittacamere per brevi soggiorni, case vacanza

Altre comunicazioni

Successivamente, è necessario avviare le pratiche per la classificazione della struttura e il monitoraggio e la comunicazione degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza.

Questo tipo di comunicazione è obbligatoria per tutti i contratti inferiori ai 30 giorni, che non hanno obbligo di registrazione, mentre per i contratti superiori a 30 giorni l’obbligo di comunicazione è sostituito dalla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Fatturazione e disciplina Iva

L’attività di affittacamere professionale costituisce un’attività di impresa con conseguente assoggettamento ad Iva (con aliquota ridotta del 10%) delle fatture che dovranno essere emesse dal gestore per ogni cliente.

Oltre all’applicazione normativa Iva, i redditi percepiti sono soggetti alla normativa sul reddito di impresa contenuta nel DPR n. 917/86.

Il contratto di locazione

L’attività di affittacamere riguarda prevalentemente locazioni della durata abbastanza breve probabilmente inferiore ai 30 giorni.

In questo caso, non vi è alcun obbligo di avere un contratto scritto, e nemmeno di doverlo registrare presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, in questi casi, è comunque consigliabile stipulare un contratto scritto, per evitare possibili contestazioni con il soggetto che vi soggiorna.

Il contratto di locazione deve essere redatto per iscritto e fatto firmare al cliente prima di entrare nei locali.

Somministrazione di alimenti e bevande

Le camere possono essere sia ammobiliate che non e il gestore può concedere anche ulteriori servizi come il classico servizio di pulizia, lavanderia, prima colazione etc.

La somministrazione di alimenti o bevande fa scattare l’obbligo alla richiesta di autorizzazione presso la ASL di competenza del comune ove è situata lo stabile. L’autorizzazione della ASL competente dovrà giungere entro 60 giorni previa verifica dei presupposti
all’esercizio dell’attività di affitta camere e voi potrete iniziare a ricevere ospiti.

I requisiti degli alloggi

I locali destinati all’esercizio di affittacamere devono possedere idonei requisiti edilizi previsti per le case i civile abitazione. Gli appartamenti utilizzati devono essere dotati di un servizio igienico sanitario, completo di wc con lavabo, vasca da bagno o comprese le persone appartenenti al nucleo familiare e conviventi.

Per le camere da letto, l’arredamento minimo deve essere costituito da letto, sedia o sgabello per persona, armadio, cestino rifiuti ed un tavolo. Negli affittacamere devono essere assicurati i seguenti servizi minimi compresi nel prezzo:

  1. Pulizia giornaliera dei locali;
  2. Cambio della biancheria ad ogni cambio cliente e almeno una volta alla settimana;
  3. Fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento;
  4. Addetto sempre reperibile.

La stima di fattibilità

La maggior parte delle persone che vogliono avviare un’attività di affittacamere si chiede se l’operazione sia per lui fattibile o meno. La risposta a questa domanda è fondamentale, in quanto avviare un’attività senza avere idea dei probabili guadagni che si andranno a realizzare significa fare un vero e proprio salto nel buio.

Per evitare di fare un passo troppo grande è sempre opportuno realizzare un business plan legato all’avvio di un’attività commerciale. In questo caso il business plan da realizzare andrà a prevedere l’andamento dei primi anni di attività per verificare la sostenibilità dei costi fissi e variabili da sostenere.

L’obiettivo è quello di andare a stimare i ricavi che si prevede di realizzare nell’anno e i costi che si dovranno sostenere. Solo avendo ben chiaro questi aspetti si potrà verificare la fattibilità economica e finanziaria dell’operazione.

Consulenza

Se vuoi avviare un’attività di affittacamere e vuoi avere maggiori informazioni sulla effettiva fattibilità dell’operazione, oppure se vuoi avere un preventivo per l’avvio della tua attività contattaci, oppure utilizza l’apposito servizio di consulenza fiscale online.

Ti risponderemo nel più breve tempo e potrai contare sull’assistenza di un professionista preparato.

 

117 comments

  1. Buongiorno ho letto il suo articolo molto interessante e volevo porle un quesito di tipo fiscale utile per l’attività di affittacamere in forma imprenditoriale che sto avviando.
    Oltre alla stipula dei contratti, come da lei consigliato, nell’emissione della ricevuta che prevederà il pagamento dell’IVA, è necessario apporre anche la marca da bollo da due euro oppure essendo questo già soggetto al pagamento di IVA ne è esente?

    HO letto infatti un vostro articolo che diceva quanto segue: L’imposta sul valore aggiunto e l’imposta di bollo sono tra loro alternative, come precisato dall’art. 6 della Tabella (allegato B) al d.P.R. n.642/72; quando le fatture, le ricevute, le quietanze, le note, i conti, le lettere e i documenti di addebitamento o di accreditamento riguardano pagamenti di corrispettivi assoggettati ad IVA, gli stessi sono esenti dall’imposta di bollo.

    Quando non si applica il bollo – In particolare, l’esenzione dell’imposta di bollo opera:

    quando l’IVA è esposta sul documento

    Grazie per l’attenzione e complimenti ancora
    Gianluca

    • Fiscomania

      Salve,
      l’attività di affittacamere e in generale l’attività turistico ricettiva è soggetta all’obbligo di emissione della ricevuta fiscale. La fattura, in luogo dell’emissione della ricevuta, deve essere rilasciata sotto specifica richiesta del cliente (per sue esigenze personali o professionali). La ricevuta può essere fiscale o non fiscale a seconda che l’attività sia intrapresa in maniera professionale (con partita Iva), o in maniera occasionale. Nel suo caso si tratta di ricevuta fiscale, e come tale non necessita di applicazione di marca da bollo, in quanto sulla ricevuta vi troverà l’esposizione dell’Iva. Come riporta anche lei, tra bollo e Iva vige una sorta di alternatività, quindi il bollo sulle ricevute fiscali non si applica.

      La ringrazio molto per i complimenti, qualora la risposta avesse chiarito i suoi dubbi, le chiederei se volesse condividere l’articolo sui social oppure cliccare sul +1 della nostra pagina web. Per lei è un piccolo gesto, ma per noi è molto importante.

    • Salve, vorrei avviare attivita’ di affittacamere, ma non disponendo di un grosso capitale, mi chiedevo se fosse possibile, fittare un immobile e con consenso del prorpietario iniziare l’attivita’, credete sia possibile? grazie!

  2. salve per essere un affittacamere non professionale, quante stanze da letto devo avere?
    Grazie

    • Fiscomania

      Salve, gli affittacamere non professionali sono quelli che esercitano l’attività all’interno dell’immobile ove è posto il proprio domicilio.

      • Grazie per la risposta.
        Volevo chiederle un’ultima cosa, qual’è il numero minimo di camere da letto per essere affittacamere professionale??
        Saluti

        • Fiscomania

          Non esiste un numero minimo, dal momento in cui si concede in affitto una camera in un immobile non ove è posto il proprio domicilio devono effettuare l’attività in modo professionale.

          • Potrei ricevere una risposta più chiara, grazie.

          • Fiscomania

            L’attività di affittacamere è un’attività di tipo commerciale e deve essere esercitata in forma imprenditoriale. Tuttavia, per i soggetti che effettuano l’affitto di una stanza nella propria abitazione ove hanno eletto domicilio possono svolgere l’attività, in forma privata. E’ sufficiente l’esercizio anche per solo una camera in un immobile diverso da quello ove si dimora per dover operare in forma imprenditoriale. Spero di essere stato più chiaro.

          • Mi sa dire se è possibile accedere ai finanziamenti regionali con affittacamere non professionale? ??

          • Fiscomania

            Certamente si, è possibile presentare domanda per ottenere un finanziamento regionale.

  3. vorrei aprire l’affittacamere non professionale ma non so se posso dividere il bagno con l’ospite e se invece fosse professionale?

    • Fiscomania

      Salve, a queste condizioni le consiglio di effettuare delle locazioni turistiche di parte dell’appartamento. Può farle in modo non imprenditoriale. A questo articolo (“Locazioni turistiche: come sfruttarle al meglio“) trova tutti i nostri consigli, e se ha bisogno di maggiori informazioni possiamo contattarla in privato.

      • per aprire una casa vacanze devo avere la residenza?

        • Fiscomania

          Si, è necessaria la residenza se si vuole operare in modo non professionale, altrimenti si apre partita Iva e si agisce in modo professionale (in questo caso non è richiesta la residenza).

          • Salve, a proposito di operare in modo non professionale ,occorre avere la residenza , ma domando : è obbligatorio anche viverci contemporaneamente? Oppure posso affittare l’intera casa? Si tratta di un bilocale con due , al massimo tre posti letto.

          • Fiscomania

            Avere la residenza significa vivere nell’immobile, che potrà essere concesso con attività di affittacamere solo parzialmente.

          • Mi scuso per l’intromissione, ma é possibile invece che la normativa regionale dell’Emilia Romagna preveda la possibilitá di affittare SENZA aprire P.Iva fino a tre appartamenti di proprietá, sempre che l’attivitá non sia di tipo professionale?

            Sta tutto nel capire dove si manifesti l’attivitá di tipo professionale, posto che io possa affittare per lunghi o brevi periodi e possa farmi pubblicità come meglio creda.

          • Fiscomania

            Per esercitare in modo non professionale si deve avere la residenza nell’immobile, questo è il requisito indispensabile. Forse lei fa riferimento ad altre attività come le case vacanza, ad esempio.

  4. Ho un appartamento da destinare ad attività di affittacamere non professionale, composto da 6 camere, una destinata a mia residenza le altre 5 all’affitto tipo tramite Booking.com. Devo pagare i contributi Inps? e quindi è sufficiente dichiarare i redditi nel quadro redditi diversi?

    • Fiscomania

      Come indicato nell’articolo l’attività non professionale è possibile a condizione che il proprietario sia residente nell’immobile. In questo caso non è necessaria l’apertura della partita Iva e il versamento dei contributi Inps. I redditi percepiti dovranno essere dichiarati nel quadro RL del modello unico o quadro L del modello 730, relativo ai redditi diversi.

  5. Stefano D'Amelio

    Sto seguendo una pratica per l’apertura di un affittacamere professionale, ubicato in un immobile nel centro storico di un piccolo Comune in provincia di Matera. L’immobile è stato completamente ristrutturato ed ha attualmente destinazione d’uso residenziale.
    Il responsabile dell’Ufficio Tecnico Comunale pretende il cambio di destinazione d’uso da residenziale a ricettivo, anche se siamo in presenza di una struttura con 5 camere.
    Io sostengo che non è necessaria (L.R. 6 del 4 giugno 2008, oltre alle innumerevoli sentenze)
    Chi ha ragione?
    Certo di un riscontro alla presente, porgo
    Distinti Saluti

    • Fiscomania

      Salve, L’utilizzo delle abitazioni per lo svolgimento dell’attività di affittacamere non comporta modifica di destinazione d’uso degli edifici ai fini urbanistici. Trattandosi di attività di affittacamere non viene a modificarsi la destinazione abitativa dell’immobile, pertanto, anche a mio avviso non ritengo necessaria la modifica della destinazione d’uso. Se il Comune non concorda con questa tesi, confermata anche da sentenze a cui lei faceva cenno, immagino non resta che il ricorso.

  6. Salve Buona sera, vorrei informazioni in merito all’ attivita’ di affittacamere. Ho la nuda proprieta’ di un appartamento in Roma zona Vaticano trionfale e mio padre gode dell’usofrutto della stessa, visto che la casa e’ vecchia volevamo ristrutturarla, avevamo pensato di intraprendere questa attivita’ di affittacamere, visto la vicinanza a soli 5 minuti dal vaticano.Resto in attesa di una sua risposta e a chi mi posso rivolgere Grazie

    • Fiscomania

      Certamente è possibile iniziare questo tipo di attività, ma suo padre, usufruttuario, in qualità di soggetto tenuto a dichiarare i proventi dell’attività dovrà farlo in forma imprenditoriale, quindi aprendo partita Iva, iscrivendosi in Camera di commercio e presentando contestualmente una Comunicazione di inizio attività in Comune. Questi sono gli adempimenti formali, poi è necessario scegliere il regime fiscale applicabile e i contributi previdenziali previsti dalla normativa. Se ha bisogno di informazioni maggiormente dettagliate la posso contattare in privato.

  7. buona sera,
    abbiamo una società agricola sotto forma di srl proprietaria di un immobile – cascina con destinazione agricola abitazione.
    vorremmo ristrutturarla e metterla a reddito. è possibile aprire com affittacamere con 15-20 camere?
    avendo già partita iva, quali autorizzazione abbiamo bisogno?
    è possibile avere anche contributi come finanziamenti o a fondo perduto?
    grazie
    R M

    • Fiscomania

      Perché invece non aprire un agriturismo, che vi permetterebbe di continuare ad operare come società agricola, a patto però che l’attività agricola resti predominante nell’attività. Per aprire un’affittacamere, invece, è necessario variare codice attività, avviare un’attività commerciale, quindi suddividere il reddito percepito dalle due attività. Serve poi la presentazione in Comune della SCIA.

  8. Gent.mo
    Attualmente ho una snc di cui siamo soci io e mia moglie dove esercitiamo l’attività di affittacamere su un immobile intestato alla società, volevamo sciogliere la societa e passare ad una ditta individuale intestata al sottoscritto in quanto tutti e due lavoriamo dipendenti e la società essendo in perdita ci sta creando dei problemi dal punto di vista reddituale, chiarisco che la società non ha debiti quindi mi hanno detto che la posso sciogliere la societa l’importante che uno continui l’attivita attuale in forma di ditta individuale, il quesito che voglio porre è questo :
    dovendo aprire una partita iva in forma individuale e continuando l’attivita di affittacamere dovro versare i contributi inps (tenga conto che io sono anche dipendente privato) e se dovro dichiarare un minimo anche se la ditta individuale risultera per esempio in perdita .
    spero di essere stato chiaro la ringrazio

    • Fiscomania

      Aprendo come ditta individuale se è anche lavoratore dipendente e questa attività è la sua attività principale i contributi Inps alla gestione commercianti non sono dovuti. A patto che possa dimostrare che l’attività di lavoro dipendente sia a tempo pieno. Se la ditta individuale chiuderà in perdita non dovrà dichiarare niente se non la perdita percepita.

      • La ringrazio per la risposta ,volevo ancora chiedere la societa trasformandola da una snc ad una ditta individuale continuando il sottoscitto l’attivita di affitacamera che attualmente viene esercitata dalla societa e un operazione che.puo fare direttamente un commercialista o bisogna andare da un notaio e se la cessione delle quote comporta una plusvalenza da pagare .grazie

        • Fiscomania

          Una Snc con due soci non può essere trasformata in ditta individuale. Se la Snc resta con unico socio può trasformarsi in ditta individuale. Avrà comunque bisogno di un Commercialista e di un notaio per l’operazione.

  9. Carissimo, alcuni quesiti:
    1) l’appartamento di mia proprietà che vorrei adibire a uso affittacamere NON professionale è sito all’indirizzo della mia residenza, stessa scala ma un piano più sopra. E’, in parole povere, un’unità abitativa catastalmente distinta dalla mia abitazione principale, seppure sia quasi impossibile riscontrarlo (le due case sono divise da una rampa di scale). In tal caso, non risultando dai documenti anagrafici (certificato di residenza) la differenza (che tra l’altro per me non è mai esistita considerando la mia casa e quella di mio padre un’unica cosa), posso effettuare l’attività senza dover temere sanzioni?
    2) vanno effettuate certificazioni di conformità antincendio?
    3) ma quando il cliente paga va emessa qualche ricevuta?
    La ringrazio infinitamente.

    • Fiscomania

      Se l’unità abitativa è catastalmente distinta da quella ove ha la residenza, le stesse ai fini catastali sono due immobili diversi, quindi non può effettuare l’attività di affittacamere in forma non professionale. A meno che non chieda la modifica catastale dell’immobile. Per le certificazioni è tutto indicato nella SCIA da presentare in Comune.

  10. Buongiorno,

    sarei intenzionato ad avviare l’attività di affittacamere in forma non imprenditoriale per adesso (stessa abitazione in cui vivo, ho due camere in più). Ma mi chiedevo se è possibile sottrarre i costi sostenuti per la gestione dell’attività (ad es. signora delle pulizie) e presentare quindi alla dichiarazione dei redditi solo il netto, oppure è possibile sottrarre i costi solo per l’attività in forma imprenditoriale.

    A tal proposito, siccome sto valutando anche la forma imprenditoriale acquisendo un altro appartamento, quali costi è possibile sottrarre? Avete gentilmente un articolo in cui spiegate questo quesito?

    Grazie molte in anticipo per la risposta.

    • Fiscomania

      Non ci sono costi che si possono sottrarre. I redditi fondiari come il suo si tassano al 95%, proprio perché viene considerata una deduzione forfettaria dal reddito del 5%, perché si presuppone che il soggetto che ha percepito il reddito abbia sostenuto delle spese, che vengono sottratte forfettariamente.

  11. Buongiorno,
    un mio amico vorrebbe prendere in fitto un immobile e destinarlo ad attività di Affittacamera professionale. E’ più conveniente creare una SAS o qualche atra forma societaria per avere dei vantaggi a livello contributivo INPS? Quali sono gli adempimenti fiscali e remuneratori per queste forse societari?

    • Fiscomania

      Per un solo immobile aprire una società non mi sembra la scelta migliore, si rischia che i costi di gestione incidano troppo sui ricavi. Meglio iniziare con una ditta individuale e magari pensare successivamente ad una forma societaria, quando i volumi di attività saranno più elevati e si potrà pensare anche a più di un immobile. Se vuole maggior info mi contatti in privato.

      • Con il nuovo regime forfettario si può aprire un attività di B&B? ci sono dei vantaggi a livello contributivo Inps con il nuovo regime per questa attività? grazie

        • Fiscomania

          Certamente è possibile avviare un B&B in regime forfettario (rispettandone i requisiti di accesso). Il vantaggio riguarda la riduzione del 35% dei contributi Inps fissi dovuti alla gestione commercianti. E’ sicuramente il regime fiscale migliore per avviare un’attività. Se vuole ne parliamo meglio in privato.

      • Salve. Anche a me era venuta questa idea. Mi sembra molto vantaggiosa in quanto permetterebbe di “spalmare i contributi” e ridurre l’irpef. Potrebbe spiegare a quali costi si riferisce quando parla di costi di gestione?

        • Fiscomania

          Aprire un’affittacamere con una Srl permette di tassare i compensi sempre al 24% e non con gli scaglioni Irpef. Quindi per attività piccole è sconveniente ma quando si fatturano importi elevati conviene. Per quanto riguarda i contributi con la Srl non è possibile avere riduzioni contributive, che invece, possono esserci con regime forfettario. Insomma, non si può generalizzare e ogni situazione è diversa dall’altra. C’è bisogno di analizzare in dettaglio la soluzione migliore per ognuno, con un valido commercialista. Se ha bisogno la ricontatto in privato.

          • Grazie per la risposta. Io pensavo ad una SAS, non ad una Srl. Credo che sia sicuramente più snella ed economica.

      • Gentilissimo,

        mi trovo nella stessa situazione dell’amico di Gianluca, cioè vorrei prendere un immobile in affitto da destinare ad affittacamere professionale, con apertura di ditta individuale. Per tale scopo, che tipo di contratto di affitto dovrebbe propormi il proprietario dell’immobile?

        • Fiscomania

          Il proprietario dell’immobile può proporre un solo tipo di contratto. L’affitto a canone libero della durata di 4+4 con possibilità di subaffitto. Oppure, in alcune condizioni, il contratto a canone concordato 3+2 anni, con facoltà di subaffitto. Non vi sono altre possibilità.

  12. Buongiorno, mi chiedevo se fosse possibile gestire un’attività di affittacamere con una srl.
    grazie a presto.

  13. Paolo Leschiutta

    Buongiorno, vorremmo affittare una camera della casa dove siamo in affitto. Viviamo in Umbria, c’è bisogno della Scia?

  14. Buonasera avrei la seguente situazione immobili di proprietà della madre, il figlio vorrebbe costituire una srl per gestire il tutto (affittacamere, casa vacanze ecc..) quale soluzione si può addotare lasciando gli immobii di proprietà della madre ? comodato d’uso?

  15. Salve,
    anch’io devo prendere in affitto un immobile per aprire un affittacamere professionale, mi pare di aver capito che le destinazioni d’uso possano essere solo 2: “uso abitativo” o “residenziale e turistico-ricettiva”? E’ giusto?
    nel caso la destinazione sia commerciale bisogna per forza fare il cambio? nel caso dove conviene, a livello economico-amministrativo, mutare la destinazione? (premettendo che il subaffitto è obbligatorio)
    Per quanto riguarda i servizi complementari, posso avere collaborazioni con ad esempio un’estetista o un fisioterapista in stanza apposita con i requisiti di legge? Mentre come si può far usufruire il servizio alle persone che non alloggiano? richiedendo un sottocodice ateco?
    La ringrazio

    • Fiscomania

      L’immobile deve essere ad uso abitativo. Se la destinazione è commerciale bisogna fare il cambio. Per fare il subaffitto il locatore deve essere d’accordo e inserire clausola nel contratto. I servizi complementari possono essere offerti, ma bisogna avere più codici attività aperti. Naturalmente è necessaria la partita Iva, iscrizione in CCIAA, pratiche al SUAP e iscrizione alla gestione commercianti. Poi ci sarà da valutare il regime fiscale.

      • Quando dice i servizi complementari possono essere offerti, intende anche alle persone che non alloggiano? Investirei molto su questi servizi quindi vorrei capire bene il potenziale ritorno economico..
        Infine le chiedo se le camere possono essere affittate ad ore o solamente a notte? Cioè potrei affittare la stessa camera sia il giorno che la notte?
        La ringrazio di nuovo

        • Fiscomania

          Per offrire ulteriori servizi deve farlo in maniera autonoma rispetto alla locazione turistica, altrimenti deve aprire altra attività.

  16. Buonasera,
    Da tempo ho un’idea in mente che entro l’anno vorrei mettere in pratica.
    A c.ca tre km dal mare, nelle Marche dispongo di alcuni lotti di terreno, su uno di questi, di c. Ca 2.000 mq mi piacerebbe installare 6/7 bungalow e iniziare una attività di affittacamere / minicamping. Secondo lei è una cosa irrealizzabile o concreta? Quali sono i requisiti delle stanze come abitabilita’ e metrature? Come dovrei muovermi esattamente come iter burocratico e avrei accesso a fondi perduti regionali o europei?
    Ringrazio in anticipo.

    • Fiscomania

      Certamente l’idea è sicuramente realizzabile, ma prima di avviarla le consiglio di effettuare un piccolo business plan per stimare costi e ricavi dell’operazione, per vedere se la cosa può stare in piedi. Si rivolga poi al Suap del suo Comune per avere tutte le informazioni riguardanti le normative da rispettare e gli adempimenti necessari per presentare la SCIA. A quel punto con l’ausilio di un Commercialista farà tutti gli adempimenti fiscali e amministrativi per avviare l’attività.

  17. Apporto una integrazione al mio quesito di prima:
    Fiscalmente sono un dipendente di una azienda privata, aprendo una ditta individuale per affittacamere professionale, che tipo di regime fiscale dovrei seguire per pagare meno oneri possibile ?
    Inoltre ho già contattato la mia agenzia Cosif di zona, mi hanno risposto in maniera brutale dicendomi che se non ho risorse devo lasciar perdere, (addirittura gli stavo facendo perdere tempo) per presentare domanda di fondo agevolato/perduto, la ditta deve essere già esistente, e in caso di risposta positiva (alla mia richiesta inviata con progetto) dopo tantissimo tempo ci potrebbe essere accesso ai fondi solo dopo averli spesi !
    Insomma ho troppa confusione e non riesco a trovare qualcuno che mi faccia ordine sulle normative, sull’iter e sulla speranza di aiuto nel finanziamento.
    Grazie di nuovo.

    • Fiscomania

      Prima di poter chiedere finanziamenti deve avere una attività avviata. Sicuramente serve un capitale iniziale che deve essere disposto a versare lei, anche ottenere un finanziamento a fondo perduto, a patto che riesca ad ottenerlo, e non è facile, da solo non le servirà a creare e sostenere tutto il suo progetto. Come le dicevo parta da un business plan e veda la fattibilità dell’operazione in base alle risorse finanziarie che ha a disposizione.

  18. Salve,ho un lavoro dipendente part-time di 20 ore settimanli a tempo indeterminato come farmacista,vorrei al tempo stesso affittare un immobile e realizzare un affittacamere non imprenditoriale,trasferendomi e portando residenza nell’immobile stesso,o se conviene aprire quello a livello imprenditoriale….la mia domanda riguarda circa la fattibilità e inoltre come dovrei organizzarmi con agenzia delle entrate,se devo aprire una partita iva per quello imprenditoriale per il mio lavoro attuale cambia qualcosa?il dubbio resta come mi devo comportare riguardo a dichiarazioni e tasse?

    • Fiscomania

      Se è all’inizio, spostando la residenza nell’immobile, le conviene avviare un’attività non imprenditoriale. Per quanto riguarda la fattibilità è necessario stimare i possibili giorni di affitto e stimare i ricavi annui. Per quanto riguarda le altre domande non posso risponderle in un commento, per risponderle c’è bisogno di una consulenza più approfondita.

  19. Buongiorno
    in merito all’attività di affittacamere, in regime forfettario, il contribuente può decidere di chiedere la riduzione del 35% e nel caso in cui non lo facesse a quale contributi Inps sarebbe assoggettato? deve essere iscritto obbligatoriamente alla gestione commercianti?

    • Fiscomania

      Ci si deve iscrivere obbligatoriamente alla Gestione commercianti. E’ possibile ma non obbligatorio chiedere la riduzione del 35% dei contributi dovuti. I contributi dovuti sono quelli fissi di circa €. 3.600 annue più altri contributi in percentuale variabile se si superano i €. 15.000 di reddito.

      • Salve
        in primis le faccio i complimenti per l’articolo molto chiaro ed interessante.
        Ho intenzione di aprire un b&b nella zona di napoli , un attività non professionale quindi senza p.IVA .
        Uno dei requisiti principale come si evince dal suo articolo è quello di avere la residenza o il domicilio.
        Volevo chiederle visto che l’appartamento in questione intendo affittarlo per poi avviare l’attività, e avendo già la residenza nella mia attuale abitazione , basta anche solo il domicilio ?
        Poi ho letto tra qualche commento di alcuni finanziamenti possibili che si possono ricevere dalla stato , vale anche per l’attività di b&b non professionale.?
        La ringrazio in anticipo per l arisposta .

        cordiali saluti

        • Fiscomania

          Può essere sufficiente il domicilio, ma le consiglio di verificare cosa dice la Legge Regionale della Campania in proposito. Per quanto riguarda i contributi pubblici sono erogati solo a chi esercita in forma imprenditoriale.

  20. Buonasera, io ed un mio amico, entrambi lavoratori (uno dipendente privato, altro libero professionista con redditi oltre i 30.000 lordi), vorremmo gestire alcune proprietà di famiglia come affittacamere. Il contratto di locazione puo’ essere in comodato? e se volessimo formare una società quale crede possa essere la piu opportuna? infine si potrebbe usufruire del regime forfettario?..grazie mille e complimenti per la professionalità.

    • Fiscomania

      Ovviamente un contratto di locazione è diverso da un contratto di comodato. La cosa migliore se siete in due è costituire una società che gestirà gli immobili prendendoli in locazione dai proprietari. Se costituite la società non potete usufruire del regime forfettario.

  21. Buonasera,
    le faccio i complimenti perchè il sito è pieno di informazioni dettagliate e utilissime.
    Le sarei grato se potesse chiarirmi un ulteriore dubbio: ho 3 appartamenti di proprietà all’interno dello stesso stabile. Uno degli appartamenti è la mia prima casa.
    Vorrei capire quali sono i pro e i contro di affitarli con locazione turistica oppure come attività di affittacamere.
    Grazie mille

    • Fiscomania

      Grazie prima di tutto per i complimenti. Nella locazione turistica, si affitta solitamente l’intero immobile, mentre nell’affittacamere, si affitta una camera con bagno, quindi l’immobile deve essere spesso modificato per permettere questo tipo di esercizio. Se vuole avviare l’attività come attività secondaria, consiglio la locazione turistica. Poi la scelta migliore dipende da molti fattori, come l’ubicazione degli immobili, ma soprattutto guardi quanti esercizi di affittacamere ci sono e come stanno andando economicamente.

  22. Mi associo ai complimenti precedenti per la chiarezza delle informazioni.Desidererei sapere quali sono le tasse da pagare per l’attività di affittacamere non professionale.Grazie , buona serata. Giuseppe

  23. Salve sarei intenzionato ad aprire un b&b non professionale ma sono un dipendente pubblico, sapete dirmi se questo può creare problemi con la mia amministrazione?
    Grazie in anticipo.

  24. salve, avrei una domanda per quanto riguarda l’attività non professionale. il numero delle stanze ( 6 ) compresa quella del proprietario ?? o si puo arrivare a sette se vi è anche la stanza del proprietario? e se i residenti sono due??come ci si comporta con le stanze? per l’attività non professionale, c’è una soglia di guadagno superata la quale bisogna aprire la partita iva??o le entrate possono essere di qualsiasi tipo e rimane sempre senza partita iva?
    Grazie in anticipo
    Leonardo

    • Fiscomania

      L’attività non professionale è legata esclusivamente alla residenza del proprietario nell’immobile. Se ci sono due proprietari entrambi devono essere ivi residenti, poi le stanze utilizzate non sono importanti.

  25. Buongiorno,
    sono intenzionato ad aprire un’ attività di affittacamere professionale; le chiedo un parere – mi conviene acquistare l’ immobile oppure andarci in locazione.
    Inoltre se acquistassi l’ immobile ( nel mio caso l’acquisto avverrebbe con mutuo); mi consiglia di intestarlo a me persona fisica o di intestarlo alla mia impresa.
    Questo punto è di fondamentale importanza, e nella mia volontà di voler avviare successivamente altri edifici come affittacamere mi sono fatto l’ idea che intestatando l’immobile alla mia impresa , il mio rating bancario aziendale futuro possa beneficiarne (mi sbaglio?)

  26. Buonasera, ho ereditato appartamento che desidero in qualche modo fare fruttare.Posto che non mi interessa la locazione pura 4+4 o 3+2, che non vi ho la residenza e che sono una pensionata, quali alternative ho? Grazie per il riscontro.

    • Fiscomania

      L’unica possibilità è la locazione turistica dell’immobile.

      • Buonasera, la ringrazio per sollecito riscontro. Per locare a fini turistici l’immobile è’ rilevante la collocazione geografica dell’appartamento? Inoltre se anziché turisti, sono ad esempio persone che lavorano in loco? Grazie anticipatamente

        • Fiscomania

          La locazione turistica può essere fatta ovunque sia posto l’immobile. Se l’immobile deve essere locato a persone che lavorano in loco si deve fare un diverso tipo di contratto di natura transitoria, e non la locazione turistica.

  27. Buonasera, volevo chiederle se in Sicilia in un edificio agricolo costruito con la legge regionale art 22 del 27 dicembre del 71 /78 si può effettuare il cambio di destinazione d’uso da agricolo a B&B grazie anticipatamente

  28. Vorrei affittare la mia casa ed il giardino (villa unifamiliare) per ospitare pranzi o cene (comunioni, compleanni, ecc) ma non riesco ad individuare la normativa a cui fare riferimento: in particolare non sarebbe un bed and breakfast perchè gli ospiti non si fermano a dormire; non è ristorazione perchè io affitterei solo la casa, al pranzo provvederebbe l’affittuario, in proprio o più opportunamente con un catering; nemmeno casa-vacanze o week end, perchè la durata è di poche ore senza pernottamento, … In particolare domando: 1. occorre fare la dichiarazione in comune di inizio attività? Occorre registrare gli ospiti, presenti per poche ore? dal punto di vista fiscale?
    Grazie in anticipo per le risposte.

    • Fiscomania

      Lei ha bisogno di una vera e propria consulenza per l’avvio di questa attività, che non rientra tra quelle che ha elencato. Naturalmente occorre aprire partita Iva, iscrizione in camera di commercio e all’Inps, oltre alla Scia da presentare in Comune. Non è possibile, per attività commerciali come quella che vuole intraprendere operare in modo non professionale.

  29. Buongiorno,
    Posseggo una seconda casa a Milano che vorrei affittare, se l’affitto a una singola persona non devo aprire la partita iva mentre se l’affitto a stanze a studenti dovrei aprire la partita iva? Grazie

  30. Quindi in parole povere ho due stanze in più in casa e vorrei creare un affittacamere devo: presentare richiesta SCIA. Aspettare che approvino e poi ai clienti che vengono presentare ricevuta non fiscale e tutte le copie le conservo per presentarle al 730 ?! Stop?
    Non bisogna registrare i dati di tutti i clienti che vengono in qualche registro da presentare?
    Posso iscrivere semplicemente l’immobile su siti come Booking ed iniziare?
    Grazie mille

    • Fiscomania

      Per avviare in modo non professionale è necessario che lei risieda nell’immobile. Poi dovrà presentare la SCIA al Comune, e potrà avviare l’attività. Ricevuta non fiscale al cliente e poi dovrà comunicare al Comune i dati degli alloggiati e nel caso versare l’imposta di soggiorno, ma queste sono informazioni che deve fornirle il suo Comune, in quanto tempi e modalità sono diverse da Comune a Comune.

  31. buongiorno Federico, piacere di risentirla, se vinco un concorso pubblico e mi assumono a tempo pieno, l’attività non imprenditoriale di casa affitto vacanze è da considerare un attività a tutti gli effetti anche se occasionale? anche se non in conflitto di interessi bisogna chiedere un ‘Autorizzazione all’ente per cui si lavora? un’altra cosa se invece affittassi per periodi più lunghi superiori a 30 giorni, in questo caso non essendo casa affitto vacanze non imprenditoriale ma semplicemente affitto da reddito fondiario è possibile?

    grazie per il suo lavoro,

    buonasera.

    • Fiscomania

      Salve Armando, piacere mio. I dipendenti pubblici per poter esercitare anche altra attività commerciale, non importa se occasionale o meno, devono avere autorizzazione dall’Ente per cui lavorano. Se, infece, effettua affitti di durata 4+4 non ha bisogno di autorizzazioni.

  32. Buongiorno,
    sono in procinto di trasferirmi a Trento e vorrei cercare una casa dove abitare con possibilità di adibire una stanza ad affittacamere, per guadagnare qualcosa. Trovare un proprietario favorevole ad un home sharing è cosa difficile? mi consigliate di predisporre un contratto ad hoc, oppure è sufficiente il consenso del proprietario ad un subaffitto da sancire nel contratto stesso di locazione?
    Inoltre ci sono altri adempimenti oltre alla SCIA da effettuare per un affittacamere di tipo “occasionale”? Come faccio poi ad accertarmi che le condizioni igienico sanitarie e i requisiti architettonici dell’immobile corrispondano agli standard richiesti dalla legge? Grazie anticipatamente per la risposta.

    • Fiscomania

      Un conto è fare un subaffitto di una stanza, altro conto è avviare un’attività di affittacamere. Nel suo caso consiglio di trovare un proprietario disposto ad inserire nel contratto di locazione la clausola di subaffitto. In questo modo avrà meno adempimenti a cui adempiere. Se poi vuole davvero avviare un’attività di affittacamere allora ci sono vari adempimenti da effettuare.

      • Vorrei la situazione più semplice da gestire, visto che non ho nè un capitale da investire nè molto tempo da dedicare all’attività. Dunque una semplice clausola di subaffitto mi permetterebbe di poter inserire annunci su internet per la stanza o anche sul sito Airbnb ad esempio?

        • Fiscomania

          Se vuole affittare la stanza a lungo termine si. Se vuole affittare per una notte o due, meglio fare l’affittacamere non professionale.

  33. Ho intenzione di avviare una attività di affittacamere professionale. Sto per affittare un appartamento A2.
    Il contratto è 3+2 e prevede l’utilizzo dell’immobile ad esclusivo uso abitativo del conduttore.
    È comunque possibile avviare detta attività anche non prendendo la residenza nell’immobile, oppure la condizione del contratto non permette questa soluzione vanificando i miei sogni di affittacamere?
    Grazie mille

    • Fiscomania

      Se non c’è residenza nell’immobile bisogna avviare un’attività commerciale, con partita Iva.

      • Buongiorno,
        vorrei aprire un’attività di affittacamere in forma professionale in provincia di Napoli.
        Siamo in tre.
        Qual è la forma societaria con meno costi preferibile in un caso del genere?

        Grazie

        • Fiscomania

          La forma societaria con meno costi è una Snc, ma bisogna vedere se è la scelta migliore al vostro caso.

          • Grazie mille. L’unica cosa che mi lascia perplessa sono i costi previdenziali ai quali, se non ho capito male, ognuna di noi andrebbe incontro con una snc.
            Come potremmo superare secondo lei questo problema?
            Se pensassimo ad esempio ad una ditta individuale, potremmo formalizzare la presenza delle altre in qualche modo?
            Ho paura che con sole tre camere costi troppo elevati lascino pochi margini di guadagno

          • Fiscomania

            Mi scriva in privato.

  34. Buongiorno,
    Sto per rilevare un Bed and Breakfast a Roma (professionale) e lo vorrei trasformare in Affittacamere sempre professionale. Contestualmente al trasferimento dell’attività, la proprietà mi rinnova il contratto di affitto (7+2) dove è specificato che l’immobile è concesso ad uso esclusivo abitativo. È valido questo tipo di contratto per un affittacamere professionale o servirebbe un contratto commerciale?
    Grazie mille

  35. Buonasera.
    Stiamo cercando una casa sul lago di Como che sia la nostra residenza e che ci permetta di aprire un B&B o Affittacamere.
    Considerando che io e il mio compagno lasceremmo il lavoro per buttarci in questa nuova avventura, è possibile aprire una struttura di questo tipo a livello non professionale, e farlo diventare il nostro lavoro?
    Mi pare di aver letto che uno dei requisiti fondamentali è la presenza di un reddito da lavoro autonomo o dipendente oltre a quello occasionale prodotto dal B&B.
    E’ corretto?
    Grazie mille!

    • Fiscomania

      Se volete fare di questo la vostra professione, perché farlo a livello non professionale, ove ci sono limiti e dove la gestione è sicuramente limmitata?! Fare un passo come questo a mio avviso presuppone una stima per capire il fatturato annuo che potrete ottenere e poi valutare in che forma aprire, magari sfruttando anche la disponibilità di altri immobili.

  36. Mia Figlia che però lavora come dipendente delle poste in Calabria ha un’appartamento a Trani da cui si potrebbero ricavare 3 stanze con bagno in camera più sala colazione e cucina per un B&B o due appartamenti per locazione turistica. Nel caso del B&B potrei gestirlo io in modo non professionale ( attualmente in pensione ) con comodato d’uso e con residenza ? Quale delle 2 alternative ritiene più conveniente ? Grazie

    • Fiscomania

      Sicuramente il vantaggio della cedolare secca, per le locazioni turistiche è importante, ma è necessario valutare con attenzione caso per caso.

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