Acquisto immobili abitativi: IVA o imposta di registro?

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Acquisto di immobili abitativi: può essere soggetto al pagamento di Iva o imposta di registro a seconda delle caratteristiche (abitativo o strumentale), che del soggetto venditore (privato o soggetto passivo Iva). L’acquirente, per conoscere le imposte da versare dovrà esaminare questi due aspetti. Tutte le informazioni utili nella guida.

Stai pensando di acquistare un immobile e vuoi conoscere le imposte indirette (Iva o Registro) che sono dovute all’acquisto? Hai dubbi sull’applicazione di Iva o Imposta di registro sulle compravendite immobiliari? 

Questo è l’articolo che fa al caso tuo!

Al momento dell’acquisto di immobili abitativi può essere opportuno verificare anche le imposte che saremo chiamati a pagare, al fine di valutare quale sia l’effettivo carico fiscale dell’operazione.

Secondo la normativa tributaria, in caso di acquisto di immobili, oltre al versamento delle imposte ipotecarie e catastali, bisogna effettuare anche il pagamento dell’imposta di registro o in alcuni casi dell’Iva.

Vediamo di capire come e quali imposte potremmo trovarci a pagare in caso di acquisto di un immobile.

Acquisto di immobili

Acquisto di immobili abitativi

Le imposte da versare all’Amministrazione finanziaria, legate all’acquisto di beni immobili, variano in base ad alcuni parametri.

Il tipo di imposta, oltre ad essere correlata alla tipologia dell’immobile (immobile acquistato come abitazione prima casa o meno ovvero come fabbricato strumentale), la stesso dipende anche dal soggetto venditore.

In particolare, il soggetto acquirente di beni immobili deve porre attenzione a verificare se il soggetto cedente sia un privato o un soggetto passivo Iva (azienda in forma individuale o societaria).

Cedente privato

Se, infatti, il cedente è un privato, trova applicazione la disciplina disposta dal Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR), il quale prevede il versamento a carico dell’acquirente delle seguenti imposte indirette:

  • Imposta di registro;
  • Imposta catastale;
  • Imposte ipotecaria.

Cedente impresa

Se, invece, il soggetto cedente è un’impresa, al prezzo pattuito tra le parti bisogna aggiungere anche l’Imposta sul Valore Aggiunto (Iva) da assolvere secondo le specifiche disposizioni vigenti in materia, dettate dal DPR n. 633/72.

Considerazioni da fare

Come potete capire dalle considerazioni sin qui esposte a parità di valore il prezzo finale di acquisto di un immobile varia a seconda del tipo di imposta indiretta che il soggetto acquirente è chiamato a versare all’Amministrazione finanziaria.

Se pensate ad uno stesso immobile, il carico fiscale può variare anche di molto se lo stesso è detenuto e ceduto da un privato, piuttosto che da un’impresa. Per questo motivo, conoscere le regole di applicazione di Iva o imposta di registro sono importanti per calcolare correttamente l’esborso finanziario che il futuro acquirente deve sborsare per l’acquisto.

Acqiuisto di Immobili abitativi: imposta di registro

In applicazione del principio di alternatività tra Iva e imposta di registro, per le cessioni di immobili ad uso abitativo, effettuate da soggetti privati (non dotati di partita Iva), l’Imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano nella seguente misura:

  • Fissa (€. 200 cadauna) in caso di cessioni soggette ad Iva;
  • Proporzionale del 9% in caso di cessioni esenti da Iva, oppure
  • Proporzionale del 2% nel caso si possa usufruire delle agevolazioni “prima casa“.

Acquisto di Immobili abitativi: aliquote Iva

Per la determinazione dell’aliquota Iva da versare, si evidenzia che le cessioni di immobili abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate dalla imprese costruttrici sono assoggettate ad Iva con applicazione dell’aliquota del 10%.

Fatta salva l’applicazione dell’aliquota del 4% qualora il cessionario acquirente sia in possesso dei “requisiti prima casa” .

La cessione avente ad oggetto immobili abitativi aventi le caratteristiche di abitazione di lusso è, invece, soggetta ad Iva con applicazione dell’aliquota ordinaria del 22%.

Agevolazioni acquisto prima casa

Il soggetto che acquista la “prima casa” può godere di un regime fiscale agevolato in base al quale si pagano le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se il venditore è un privato e l’oggetto dell’acquisto è la prima casa l’atto di compravendita, normalmente, è soggetto alle seguenti imposte:

  1. Imposta di registro del 2%;
  2. Imposta ipotecaria fissa di €. 50;
  3. Imposta catastale fissa di €. 50.

Se il venditore è un‘impresa costruttrice (o di ristrutturazione), e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, bisogna tener conto che si è in presenza di un soggetto passivo Iva e quindi oltre alle citate imposte necessita determinare anche l’Iva da versare, nella seguente misura:

  1. Iva del 4%;
  2. Imposta di registro fissa di €. 200;
  3. Imposta ipotecaria fissa di €. 200;
  4. Imposte catastale fissa di €. 200.

Per fruire delle agevolazioni prima casa necessita che siano soddisfatti determinati requisiti:

  1. L’abitazione non deve avere le caratteristiche di immobile di lusso;
  2. L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula dell’atto o nel comune in cui decide di trasferirla entro 18 mesi;
  3. L’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro. Per i cittadini iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero deve essere la prima casa posseduta sul territorio italiano.

Cessioni effettuate da imprese

Per le cessioni di immobili abitativi effettuate da imprese, l’imposta di registro si applica, in modo uniforme, nella misura fissa di €. 200 sia per le operazioni assoggettate ad Iva sia per quelle esenti dall’imposta. Per quanto riguarda l’applicazione dell’Iva è necessario distinguere i casi in cui il venditore è impresa costruttrice dell’immobile o meno.

  • Venditore impresa costruttrice – Se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dell’immobile, e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, l’acquirente è tenuto a versare l’Iva al:
    • 4% per l’acquisto con requisiti “prima casa“;
    • 10% per l’acquisto “non prima casa’”;
    • 22% per l’acquisto per immobile di lusso.
  • Venditore impresa non costruttrice – Quando si acquista un’immobile abitativo da un’impresa non costruttrice o che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni dall’ultimazione lavori (che non opta per l’imponibilità dell’operazione) l’operazione avviene in esenzione Iva con applicazione dell’imposta di registro del 2% (prima casa) ovvero del 9% se oggetto dell’atto di compravendita è inerente a fabbricati diversi dalla prima casa.

Cessioni effettuate da soggetti privati

Anche i privati possono effettuare cessione di immobili, sia ad uso abitativo che strumentale. Anche in questo le imposte da versare differiscono a seconda dei seguenti casi.

Cessioni di fabbricati a uso abitativo – In caso di cessioni effettuate da soggetti privati per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze, l’imposta di registro (nonché le imposte ipotecaria e catastale) si applica in misura fissa ed in particolare: 2% per immobili prima casa; 9% per abitazioni abitative non prima casa; 9% per abitazioni di lusso (prima casa o non prima casa);

Cessioni di fabbricati strumentali – Analogamente, a prescindere dal regime Iva applicabile, le cessioni di fabbricati strumentali sono soggette alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa (pari a €. 200 cadauna).

Esempio 1 – Il soggetto A acquista dalla società B un’immobile abitativo prima casa ultimato da oltre 5 anni ad un prezzo pari a €. 200.000. Su tale importo è necessario versare l’imposta di registro del 2% in quanto il cedente è una società costruttrice che ha ultimato i lavori da oltre 5 anni per cui l’operazione avviene in esenzione Iva (in assenza di opzione per l’imponibilità in atto da parte della società cedente).

Esempio 2 – Il soggetto A acquista dalla società costruttrice B un’immobile abitativo prima casa ultimata da 3 anni ad un prezzo pari a €. 200.000. Su tale importo bisogna versare l’Iva del 4% in quanto il cedente è una società e l’immobile abitativo prima casa.

Acquisto di immobili abitativi consulenza

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33 comments

  1. Vorrei porre un quesito al quale finora nessuno mi ha saputo rispondere:
    Acquisto casa ( prima casa) da impresa costruttrice.
    L’immobile è stato ultimato da oltre 5 anni.
    La società costruttrice/venditrice può chiedere ilpagamento dell’IVA anche se l’immobile NON È NUOVO essendo già stato abitato da terze persone prima della compravendita?
    Io vorrei avvalermi dell’opzione di versamento della tassa di registro (2% sulla rendita catastale) mentre non mi è ancora stato chiarito dalla parte venditrice se la stessa intenda avvalersi della possibilità di richiedere l’Iva (4% sul prezzo di acquisto).
    In attesa invio cordiali saluti;

    • Fiscomania

      Salve,
      a mio avviso come dice anche lei la cessione dovrebbe essere in esenzione Iva, con applicazione dell’imposta di registro proporzionale, a meno che l’azienda non faccia richiesta di applicazione dell’Iva.

      • La domanda era prorio questa:
        L’azienda può richiedere l’iva se l’immobile NON È NUOVO essendo stato già abitato?
        È chiaro che il compratore chiederà l’applicazione dell’imposta di registro.

        • Fiscomania

          A mio avviso il fatto che l’immobile era già stato abitato non influisce sulla disciplina: regola generale esenzione Iva, e registro proporzionale a meno che il cedente non opti per l’imponibilità Iva.

          • Non sono convinto….
            Comunque ho contattato la società venditrice facendo presente il mio dubbio.
            Anche la società ha del dubbi, per cui – ad evitare possibili accertamenti da parte dell’Agenzia delle entrate – non optera’ per il pagamento dell’Iva.
            Problema risolto!
            Cordiali saluti;

  2. Buonasera, sto acquistando un appartamento da una società costruttrice. L’appartamento si trova in una palazzina dove verrà totalmente ristrutturato l’ultimo piano con recupero del sottotetto è relativo cambio di destinazione d’uso (attualmente il piano è adibito ad uffici). Purtroppo, non posso beneficiare della detrazione del 25% perché l’intervento di manutenzione straordinaria non riguarda l’intero edificio.
    Secondo voi, vi sono possibilità di poter beneficiare delle detrazioni della ristrutturazione che farà la società venditrice?
    grazie mille

    • Fiscomania

      Salve,
      come ha precisato anche lei non può usufruire della detrazione del 25% (adesso 50%) legata all’acquisto di immobili ristrutturati, in quanto la ristrutturazione ha riguardato soltanto parte dell’intero edificio. Per quanto riguarda, invece, la normale detrazione Irpef per gli interventi di ristrutturazione, anche questa non risulta applicabile, in quanto l’acquisto dell’immobile non è avvenuto da privato. In generale al detrazione per le ristrutturazioni edilizie segue l’immobile. Se la ristrutturazione è fatta dal cedente che sostiene la spesa e sfrutta la detrazione in dichiarazione dei redditi, al momento della cessione dell’immobile la detrazione passa all’acquirente che può continuare a sfruttarla fino alla fine dei 10 anni. In questo caso il cedente dell’immobile non è un privato, ma una società di costruzioni, che non può beneficare di questa detrazione, e quindi la stessa non può essere trasferita al soggetto acquirente dell’immobile.

  3. Buonasera,
    una società srl deve acquistare un immobile in costruzione da un costruttore.
    L’iva da applicare in fattura è al 4%, 10% o 22%?
    Grazie.

    • Fiscomania

      Salve,
      la cessione, sia che si tratti di immobile strumentale che abitativo, è con aliquota al 10%, a meno che non si tratti di immobile di lusso, allora l’aliquota sale al 22%.

  4. Salve, una srl dovrebbe acquistare un D8 da un privato, quale imposta verrà applicata? Inoltre l’iva, in caso di leasing immobiliare, verrà poi applicata dalla società che lo erogherà?
    Grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      se acquista l’immobile da un privato dovrà scontare l’imposta di registro al 9% più imposte ipotecarie e catastali fisse di €. 200. In caso di leasing immobiliare, i canoni sono soggetti a Iva.

  5. Buongiorno, sono un privato con in carico un immobile D8 .
    Ho contatti per procedere alla vendita ad una ditta individuale.
    A quali tassazione vado in contro, irpef ed iva?
    Grazie per la risposta

    • Fiscomania

      La vendita sarà soggetta ad imposta di registro visto che lei è un privato, ma il pagamento è a carico dell’acquirente. Eventualmente lei avrà tassazione Irpef.

  6. Se un privato acquista un ‘immobile da un fondo immobiliare che aveva acquistato e poi gestito (ma non chiaramente fisicamente fatto) i lavori di ristrutturazione, si applica IVA o imposta di registro?

    • Fiscomania

      L’acquisto se l’azione non ha eseguito lavori di ristrutturazione avviene in esenzione da Iva, con l’applicazione dell’Imposta di registro del 9% o del 2% se vi sono i requisiti prima casa.

  7. Buongiorno, sto acquistando un box C/6, direttamente dall’impresa e realizzato da più di 5 anni, in una città dove non ho proprietà immobiliari… quindi non può essere considerato una pertinenza. Quali imposte devo pagare per l’atto di compravendita? Posso dichiarare il prezzo pagato oppure devo pagare le imposte per il valore di mercat, al fine di non avere accertamenti da parte dell’Agenzia delle entrate?
    Grazie anticipatamente.

    • Fiscomania

      Dovrà pagare l’imposta di registro del 9% sul valore dell’atto di compravendita. Quello che potrebbe contestarle l’Agenzia è che il prezzo pagato si discosti troppo dal valore di mercato, quindi verrete chiamati, tutte e due le parti, a dimostrare in base a quali elementi avete deciso per quel valore di vendita. Non è detto che vi sia un accertamento.

  8. Salve.
    Sto acquistando oggi 31/01/2017 un immobile (prima casa) dalla soc. Xyz srl che a sua volta lo ha acquistato nel 2004 dall’impresa costruttrice. la soc. Xyz mi chiede l’IVA al 4%. Sull’immobile è stato effettuato nel 2016 un cambio di destinazione d’uso da A10 a A2 + una sanatoria di una finestra. Volevo sapere: posso pagare L’imposta di registro e non l’IVA? il cambio destinazione d’uso e la sanatoria sono gli unici atti effettuati sull’immobile. Se non sono riconducibili a lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione potrei versare l’imposta di registro? Grazie mille

    • Fiscomania

      Lei sta facendo l’acquisto di un immobile abitativo da parte di un soggetto passivo Iva, che non è impresa costruttrice, ma evidentemente ha effettuato una ristrutturazione sull’immobile. Chieda la documentazione riguardante la ristrutturazione, in base alla quale le applicano l’Iva al 4%. Questo per avere certezza che l’Iva sia dovuta. Infatti, se l’azienda non avesse ristrutturato l’immobile, la cessione dovrebbe essere assoggettata ad imposta di registro proporzionale.

      • Grazie mille. Un solo chiarimento: la sanatoria (scia) della finestra ed il cambio di destinazione d’uso possono essere equiparati ad opere di ristrutturazione? Ordinaria o straordinaria? La casa non ha subito modifiche dalla costruzione originaria. La ringrazio molto. Utilissimo.

  9. Sono un medico e sto per acquistare un immobile ad uso ambulatorio medico (cat. A10). L’immobile è stato costruito da una società Srl nel 1992 ed è stato venduto ad un’immobiliare Srl nel 2008 avvalendosi delle agevolazioni di cui all’art. 10, comma 8-ter, del D.P.R. 26/10/1972 n. 633. Da una prima analisi sembra che non posso usufruire delle agevolazioni di cui alla Legge Tupini (Legge 02.07.1949, n. 408) in quanto non vengono rispettati i parametri di cui all’art. 13 della citata legge; né è applicabile il “reverse charge” di cui al citato art. 10, comma 8-ter, del D.P.R. 26/10/1972 n. 633.
    Sarebbe possibilie acquistare l’immobile intestandolo come privato e non come professionista (con imposta di registro anziché in regime IVA), non potendo scaricare l’IVA?
    In caso di intestazione dell’immobile come professionista, sono previste altre forme di agevolazioni fiscali?
    Ringrazio per la gentile collaborazione

  10. Salve, vorrei acquistare un immobile ad uso abitativo mediante una srl che ha come oggetto sociale servizi alberghieri quindi l’immobile sarà strumentale alla attività della srl. Il venditore è un privato. Mi potete dire quali sono le imposte che vanno applicate al trasferimento? Ringrazio anticipatamente

  11. Help me! Sto acquistando la mia prima casa da un soggetto venditore azienda non costruttrice! È un falegname, l’unica cosa che monterà sono le porte da lui fornite. L’appartamento è all’interno di un palazzo che lui ha fatto edificare da una impresa costruttrice. Lui è solo intestatario con partita iva! Cosa dovró corrispondere, iva al 4% o imposta di registro? Grazie

  12. Buongiorno sto per comprare prima casa da un’impresa costruttrice volevo capire se dovrò pagare l iva al 4% oppure l imposta di registro, ho letto su vari siti e ognuno dice una cosa diversa, l’immobile è nuovo ha circa 2 anni e mi verrà venduto finito.
    Grazie mille

  13. Buongiorno, sto acquistando un immobile da un impresa immobiliare che lo ha acquistato all’asta ed ha appaltato un impresa costruttrice per ristrutturarlo.
    devo pagare l’iva o l’imposta di registro?

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