Acquisto immobili abitativi: IVA o imposta di registro?

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Acquisto di immobili abitativi: può essere soggetto al pagamento di Iva o imposta di registro a seconda delle caratteristiche (abitativo o strumentale), che del soggetto venditore (privato o soggetto passivo Iva). L’acquirente, per conoscere le imposte da versare dovrà esaminare questi due aspetti. Tutte le informazioni utili nella guida.

Stai pensando di acquistare un immobile e vuoi conoscere le imposte indirette (Iva o Registro) che sono dovute all’acquisto? Hai dubbi sull’applicazione di Iva o Imposta di registro sulle compravendite immobiliari? 

Questo è l’articolo che fa al caso tuo!

Al momento dell’acquisto di immobili abitativi può essere opportuno verificare anche le imposte che saremo chiamati a pagare, al fine di valutare quale sia l’effettivo carico fiscale dell’operazione.

Secondo la normativa tributaria, in caso di acquisto di immobili, oltre al versamento delle imposte ipotecarie e catastali, bisogna effettuare anche il pagamento dell’imposta di registro o in alcuni casi dell’Iva.

Vediamo di capire come e quali imposte potremmo trovarci a pagare in caso di acquisto di un immobile.

Acquisto di immobili

Acquisto di immobili abitativi

Le imposte da versare all’Amministrazione finanziaria, legate all’acquisto di beni immobili, variano in base ad alcuni parametri.

Il tipo di imposta, oltre ad essere correlata alla tipologia dell’immobile (immobile acquistato come abitazione prima casa o meno ovvero come fabbricato strumentale), la stesso dipende anche dal soggetto venditore.

In particolare, il soggetto acquirente di beni immobili deve porre attenzione a verificare se il soggetto cedente sia un privato o un soggetto passivo Iva (azienda in forma individuale o societaria).

Cedente privato

Se, infatti, il cedente è un privato, trova applicazione la disciplina disposta dal Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR), il quale prevede il versamento a carico dell’acquirente delle seguenti imposte indirette:

  • Imposta di registro;
  • Imposta catastale;
  • Imposte ipotecaria.

Cedente impresa

Se, invece, il soggetto cedente è un’impresa, al prezzo pattuito tra le parti bisogna aggiungere anche l’Imposta sul Valore Aggiunto (Iva) da assolvere secondo le specifiche disposizioni vigenti in materia, dettate dal DPR n. 633/72.

Considerazioni da fare

Come potete capire dalle considerazioni sin qui esposte a parità di valore il prezzo finale di acquisto di un immobile varia a seconda del tipo di imposta indiretta che il soggetto acquirente è chiamato a versare all’Amministrazione finanziaria.

Se pensate ad uno stesso immobile, il carico fiscale può variare anche di molto se lo stesso è detenuto e ceduto da un privato, piuttosto che da un’impresa. Per questo motivo, conoscere le regole di applicazione di Iva o imposta di registro sono importanti per calcolare correttamente l’esborso finanziario che il futuro acquirente deve sborsare per l’acquisto.

Acqiuisto di Immobili abitativi: imposta di registro

In applicazione del principio di alternatività tra Iva e imposta di registro, per le cessioni di immobili ad uso abitativo, effettuate da soggetti privati (non dotati di partita Iva), l’Imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano nella seguente misura:

  • Fissa (€. 200 cadauna) in caso di cessioni soggette ad Iva;
  • Proporzionale del 9% in caso di cessioni esenti da Iva, oppure
  • Proporzionale del 2% nel caso si possa usufruire delle agevolazioni “prima casa“.

Acquisto di Immobili abitativi: aliquote Iva

Per la determinazione dell’aliquota Iva da versare, si evidenzia che le cessioni di immobili abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate dalla imprese costruttrici sono assoggettate ad Iva con applicazione dell’aliquota del 10%.

Fatta salva l’applicazione dell’aliquota del 4% qualora il cessionario acquirente sia in possesso dei “requisiti prima casa” .

La cessione avente ad oggetto immobili abitativi aventi le caratteristiche di abitazione di lusso è, invece, soggetta ad Iva con applicazione dell’aliquota ordinaria del 22%.

Agevolazioni acquisto prima casa

Il soggetto che acquista la “prima casa” può godere di un regime fiscale agevolato in base al quale si pagano le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se il venditore è un privato e l’oggetto dell’acquisto è la prima casa l’atto di compravendita, normalmente, è soggetto alle seguenti imposte:

  1. Imposta di registro del 2%;
  2. Imposta ipotecaria fissa di €. 50;
  3. Imposta catastale fissa di €. 50.

Se il venditore è un‘impresa costruttrice (o di ristrutturazione), e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, bisogna tener conto che si è in presenza di un soggetto passivo Iva e quindi oltre alle citate imposte necessita determinare anche l’Iva da versare, nella seguente misura:

  1. Iva del 4%;
  2. Imposta di registro fissa di €. 200;
  3. Imposta ipotecaria fissa di €. 200;
  4. Imposte catastale fissa di €. 200.

Per fruire delle agevolazioni prima casa necessita che siano soddisfatti determinati requisiti:

  1. L’abitazione non deve avere le caratteristiche di immobile di lusso;
  2. L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula dell’atto o nel comune in cui decide di trasferirla entro 18 mesi;
  3. L’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro. Per i cittadini iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero deve essere la prima casa posseduta sul territorio italiano.

Cessioni effettuate da imprese

Per le cessioni di immobili abitativi effettuate da imprese, l’imposta di registro si applica, in modo uniforme, nella misura fissa di €. 200 sia per le operazioni assoggettate ad Iva sia per quelle esenti dall’imposta. Per quanto riguarda l’applicazione dell’Iva è necessario distinguere i casi in cui il venditore è impresa costruttrice dell’immobile o meno.

  • Venditore impresa costruttrice – Se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dell’immobile, e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, l’acquirente è tenuto a versare l’Iva al:
    • 4% per l’acquisto con requisiti “prima casa“;
    • 10% per l’acquisto “non prima casa’”;
    • 22% per l’acquisto per immobile di lusso.
  • Venditore impresa non costruttrice – Quando si acquista un’immobile abitativo da un’impresa non costruttrice o che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni dall’ultimazione lavori (che non opta per l’imponibilità dell’operazione) l’operazione avviene in esenzione Iva con applicazione dell’imposta di registro del 2% (prima casa) ovvero del 9% se oggetto dell’atto di compravendita è inerente a fabbricati diversi dalla prima casa.

Cessioni effettuate da soggetti privati

Anche i privati possono effettuare cessione di immobili, sia ad uso abitativo che strumentale. Anche in questo le imposte da versare differiscono a seconda dei seguenti casi.

Cessioni di fabbricati a uso abitativo – In caso di cessioni effettuate da soggetti privati per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze, l’imposta di registro (nonché le imposte ipotecaria e catastale) si applica in misura fissa ed in particolare: 2% per immobili prima casa; 9% per abitazioni abitative non prima casa; 9% per abitazioni di lusso (prima casa o non prima casa);

Cessioni di fabbricati strumentali – Analogamente, a prescindere dal regime Iva applicabile, le cessioni di fabbricati strumentali sono soggette alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa (pari a €. 200 cadauna).

Esempio 1 – Il soggetto A acquista dalla società B un’immobile abitativo prima casa ultimato da oltre 5 anni ad un prezzo pari a €. 200.000. Su tale importo è necessario versare l’imposta di registro del 2% in quanto il cedente è una società costruttrice che ha ultimato i lavori da oltre 5 anni per cui l’operazione avviene in esenzione Iva (in assenza di opzione per l’imponibilità in atto da parte della società cedente).

Esempio 2 – Il soggetto A acquista dalla società costruttrice B un’immobile abitativo prima casa ultimata da 3 anni ad un prezzo pari a €. 200.000. Su tale importo bisogna versare l’Iva del 4% in quanto il cedente è una società e l’immobile abitativo prima casa.

Acquisto di immobili abitativi consulenza

Stai acquistando un’immobile e vuoi avere maggiori informazioni riguardanti l’applicazione di Iva o Imposta di registro?

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Ti risponderemo nel più breve tempo e potrai contare sulla consulenza di un professionista preparato.

39 comments

  1. Per rispondere a questa domanda deve chiedere ad un tecnico (architetto o geometra).

  2. Sono un medico e sto per acquistare un immobile ad uso ambulatorio medico (cat. A10). L’immobile è stato costruito da una società Srl nel 1992 ed è stato venduto ad un’immobiliare Srl nel 2008 avvalendosi delle agevolazioni di cui all’art. 10, comma 8-ter, del D.P.R. 26/10/1972 n. 633. Da una prima analisi sembra che non posso usufruire delle agevolazioni di cui alla Legge Tupini (Legge 02.07.1949, n. 408) in quanto non vengono rispettati i parametri di cui all’art. 13 della citata legge; né è applicabile il “reverse charge” di cui al citato art. 10, comma 8-ter, del D.P.R. 26/10/1972 n. 633.
    Sarebbe possibilie acquistare l’immobile intestandolo come privato e non come professionista (con imposta di registro anziché in regime IVA), non potendo scaricare l’IVA?
    In caso di intestazione dell’immobile come professionista, sono previste altre forme di agevolazioni fiscali?
    Ringrazio per la gentile collaborazione

  3. Ci sono soluzioni diverse da valutare, come ad esempio l’acquisto dell’immobile da parte di una società.

  4. Salve, vorrei acquistare un immobile ad uso abitativo mediante una srl che ha come oggetto sociale servizi alberghieri quindi l’immobile sarà strumentale alla attività della srl. Il venditore è un privato. Mi potete dire quali sono le imposte che vanno applicate al trasferimento? Ringrazio anticipatamente

  5. Acquisterete con imposta di registro al 9% e imposta ipotecaria e catastale fisse.

  6. Help me! Sto acquistando la mia prima casa da un soggetto venditore azienda non costruttrice! È un falegname, l’unica cosa che monterà sono le porte da lui fornite. L’appartamento è all’interno di un palazzo che lui ha fatto edificare da una impresa costruttrice. Lui è solo intestatario con partita iva! Cosa dovró corrispondere, iva al 4% o imposta di registro? Grazie

  7. Ovviamente l’imposta di registro.

  8. Buongiorno sto per comprare prima casa da un’impresa costruttrice volevo capire se dovrò pagare l iva al 4% oppure l imposta di registro, ho letto su vari siti e ognuno dice una cosa diversa, l’immobile è nuovo ha circa 2 anni e mi verrà venduto finito.
    Grazie mille

  9. Bisogna vedere se l’azienda costruttrice detiene l’immobile da più o meno di 5 anni.

  10. L azienda detiene l immobile da meno di 5 anni

  11. La cessione sarà imponibile Iva con aliquota al 4% se ha i requisiti prima casa, al 10% se non ci sono i requisiti prima casa o al 22% se immobile di lusso.

  12. Buongiorno, sto acquistando un immobile da un impresa immobiliare che lo ha acquistato all’asta ed ha appaltato un impresa costruttrice per ristrutturarlo.
    devo pagare l’iva o l’imposta di registro?

  13. Da queste informazioni l’atto dovrebbe essere soggetto ad Iva 10%.

  14. Salve, volevo sapere poiché sto comprando un rustico (scheletro) di una futura villetta bifamiliare, quali tasse ci sono da pagare? Sono a carico del compratore o del venditore? Questa sarebbe la mia prima casa!

  15. Mi contatti in privato.

  16. Buonasera, sto acquistando un immobile che deve essere ultimato da un impresa che a sua volta lo ha acquistato (privo di finiture) dall’impresa costruttrice da cui doveva avere soldi nel corso del 2017. Ora detta impresa darà l’appalto per le finiture all’impresa stessa che lo aveva costruito. L’atto dovrà essere soggetto ad Iva o potrà essere a registro che per me sarebbe più conveniente?

  17. Se vuole mi contatti in privato per una consulenza in merito.

  18. Salve! Ho trovato un appartamento da acquistare ed ho un dubbio circa il pagamento o meno dell’Iva. Il venditore è un’azienda non costruttrice (si occupa proprio di altro) ma al momento della proposta di vendita che mi è stata fatta, mi è stato detto che dovrò pagare l’IVA al. 4% al venditore. Ho fatto fare anche il preventivo dal mio notaio e neanche lui aveva accennato alla cosa, ha calcolato solo le imposte di registro, catasto… In breve: dovrò pagare l’IVA oppure no? Grazie ..

  19. Con queste informazioni rischierei solo di fornirle una informazione inesatta. Se vuole ci sentiamo in privato per una consulenza, in modo tale da capire bene la situazione e poterle offrire una risposta certa ed esaustiva.

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