Acquisto immobili abitativi: IVA o imposta di registro?

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Acquisto di immobili abitativi: può essere soggetto al pagamento di Iva o imposta di registro a seconda delle caratteristiche (abitativo o strumentale), che del soggetto venditore (privato o soggetto passivo Iva). L’acquirente, per conoscere le imposte da versare dovrà esaminare questi due aspetti. Tutte le informazioni utili nella guida.

Stai pensando di acquistare un immobile e vuoi conoscere le imposte indirette (Iva o Registro) che sono dovute all’acquisto? Hai dubbi sull’applicazione di Iva o Imposta di registro sulle compravendite immobiliari? 

Questo è l’articolo che fa al caso tuo!

Al momento dell’acquisto di immobili abitativi può essere opportuno verificare anche le imposte che saremo chiamati a pagare, al fine di valutare quale sia l’effettivo carico fiscale dell’operazione.

Secondo la normativa tributaria, in caso di acquisto di immobili, oltre al versamento delle imposte ipotecarie e catastali, bisogna effettuare anche il pagamento dell’imposta di registro o in alcuni casi dell’Iva.

Vediamo di capire come e quali imposte potremmo trovarci a pagare in caso di acquisto di un immobile.

Acquisto di immobili

Acquisto di immobili abitativi

Le imposte da versare all’Amministrazione finanziaria, legate all’acquisto di beni immobili, variano in base ad alcuni parametri.

Il tipo di imposta, oltre ad essere correlata alla tipologia dell’immobile (immobile acquistato come abitazione prima casa o meno ovvero come fabbricato strumentale), la stesso dipende anche dal soggetto venditore.

In particolare, il soggetto acquirente di beni immobili deve porre attenzione a verificare se il soggetto cedente sia un privato o un soggetto passivo Iva (azienda in forma individuale o societaria).

Cedente privato

Se, infatti, il cedente è un privato, trova applicazione la disciplina disposta dal Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR), il quale prevede il versamento a carico dell’acquirente delle seguenti imposte indirette:

  • Imposta di registro;
  • Imposta catastale;
  • Imposte ipotecaria.

Cedente impresa

Se, invece, il soggetto cedente è un’impresa, al prezzo pattuito tra le parti bisogna aggiungere anche l’Imposta sul Valore Aggiunto (Iva) da assolvere secondo le specifiche disposizioni vigenti in materia, dettate dal DPR n. 633/72.

Considerazioni da fare

Come potete capire dalle considerazioni sin qui esposte a parità di valore il prezzo finale di acquisto di un immobile varia a seconda del tipo di imposta indiretta che il soggetto acquirente è chiamato a versare all’Amministrazione finanziaria.

Se pensate ad uno stesso immobile, il carico fiscale può variare anche di molto se lo stesso è detenuto e ceduto da un privato, piuttosto che da un’impresa. Per questo motivo, conoscere le regole di applicazione di Iva o imposta di registro sono importanti per calcolare correttamente l’esborso finanziario che il futuro acquirente deve sborsare per l’acquisto.

Acqiuisto di Immobili abitativi: imposta di registro

In applicazione del principio di alternatività tra Iva e imposta di registro, per le cessioni di immobili ad uso abitativo, effettuate da soggetti privati (non dotati di partita Iva), l’Imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano nella seguente misura:

  • Fissa (€. 200 cadauna) in caso di cessioni soggette ad Iva;
  • Proporzionale del 9% in caso di cessioni esenti da Iva, oppure
  • Proporzionale del 2% nel caso si possa usufruire delle agevolazioni “prima casa“.

Acquisto di Immobili abitativi: aliquote Iva

Per la determinazione dell’aliquota Iva da versare, si evidenzia che le cessioni di immobili abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate dalla imprese costruttrici sono assoggettate ad Iva con applicazione dell’aliquota del 10%.

Fatta salva l’applicazione dell’aliquota del 4% qualora il cessionario acquirente sia in possesso dei “requisiti prima casa” .

La cessione avente ad oggetto immobili abitativi aventi le caratteristiche di abitazione di lusso è, invece, soggetta ad Iva con applicazione dell’aliquota ordinaria del 22%.

Agevolazioni acquisto prima casa

Il soggetto che acquista la “prima casa” può godere di un regime fiscale agevolato in base al quale si pagano le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.

Se il venditore è un privato e l’oggetto dell’acquisto è la prima casa l’atto di compravendita, normalmente, è soggetto alle seguenti imposte:

  1. Imposta di registro del 2%;
  2. Imposta ipotecaria fissa di €. 50;
  3. Imposta catastale fissa di €. 50.

Se il venditore è un‘impresa costruttrice (o di ristrutturazione), e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, bisogna tener conto che si è in presenza di un soggetto passivo Iva e quindi oltre alle citate imposte necessita determinare anche l’Iva da versare, nella seguente misura:

  1. Iva del 4%;
  2. Imposta di registro fissa di €. 200;
  3. Imposta ipotecaria fissa di €. 200;
  4. Imposte catastale fissa di €. 200.

Per fruire delle agevolazioni prima casa necessita che siano soddisfatti determinati requisiti:

  1. L’abitazione non deve avere le caratteristiche di immobile di lusso;
  2. L’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza in cui intende stabilirla entro diciotto mesi dalla stipula dell’atto o nel comune in cui decide di trasferirla entro 18 mesi;
  3. L’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per lavoro, in cui ha sede il datore di lavoro. Per i cittadini iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero deve essere la prima casa posseduta sul territorio italiano.

Cessioni effettuate da imprese

Per le cessioni di immobili abitativi effettuate da imprese, l’imposta di registro si applica, in modo uniforme, nella misura fissa di €. 200 sia per le operazioni assoggettate ad Iva sia per quelle esenti dall’imposta. Per quanto riguarda l’applicazione dell’Iva è necessario distinguere i casi in cui il venditore è impresa costruttrice dell’immobile o meno.

  • Venditore impresa costruttrice – Se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dell’immobile, e l’atto viene eseguito entro 5 anni dall’ultimazione lavori, l’acquirente è tenuto a versare l’Iva al:
    • 4% per l’acquisto con requisiti “prima casa“;
    • 10% per l’acquisto “non prima casa’”;
    • 22% per l’acquisto per immobile di lusso.
  • Venditore impresa non costruttrice – Quando si acquista un’immobile abitativo da un’impresa non costruttrice o che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni dall’ultimazione lavori (che non opta per l’imponibilità dell’operazione) l’operazione avviene in esenzione Iva con applicazione dell’imposta di registro del 2% (prima casa) ovvero del 9% se oggetto dell’atto di compravendita è inerente a fabbricati diversi dalla prima casa.

Cessioni effettuate da soggetti privati

Anche i privati possono effettuare cessione di immobili, sia ad uso abitativo che strumentale. Anche in questo le imposte da versare differiscono a seconda dei seguenti casi.

Cessioni di fabbricati a uso abitativo – In caso di cessioni effettuate da soggetti privati per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo e relative pertinenze, l’imposta di registro (nonché le imposte ipotecaria e catastale) si applica in misura fissa ed in particolare: 2% per immobili prima casa; 9% per abitazioni abitative non prima casa; 9% per abitazioni di lusso (prima casa o non prima casa);

Cessioni di fabbricati strumentali – Analogamente, a prescindere dal regime Iva applicabile, le cessioni di fabbricati strumentali sono soggette alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa (pari a €. 200 cadauna).

Esempio 1 – Il soggetto A acquista dalla società B un’immobile abitativo prima casa ultimato da oltre 5 anni ad un prezzo pari a €. 200.000. Su tale importo è necessario versare l’imposta di registro del 2% in quanto il cedente è una società costruttrice che ha ultimato i lavori da oltre 5 anni per cui l’operazione avviene in esenzione Iva (in assenza di opzione per l’imponibilità in atto da parte della società cedente).

Esempio 2 – Il soggetto A acquista dalla società costruttrice B un’immobile abitativo prima casa ultimata da 3 anni ad un prezzo pari a €. 200.000. Su tale importo bisogna versare l’Iva del 4% in quanto il cedente è una società e l’immobile abitativo prima casa.

Acquisto di immobili abitativi consulenza

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41 comments

  1. L’acquisto di una casa come SRL se non si mette a reddito può portare a conseguenze non positive per quanto riguarda la disciplina sulle società di comodo. E’ impossibile risponderle concretamente senza sapere cosa vuole fare della casa e di cosa si occupa la società. Se vuole ne parliamo meglio in privato.

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