La cessione delle immobilizzazioni materiali

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La cessione a titolo oneroso di immobilizzazioni materiali genera sia a livello civilistico che fiscale, la rilevazione di una plusvalenza o di una minusvalenza che può assumere natura ordinaria o straordinaria.

Le immobilizzazioni materiali sono beni di uso durevole destinati a concorrere all’attività produttiva dell’impresa per un periodo superiore ad un esercizio. Le immobilizzazioni materiali rappresentano, quindi, costi comuni a più esercizi, che concorrono ad un processo produttivo pluriennale. Per questo motivo l’imputazione a conto economico dei costi relativi alle immobilizzazioni materiali avviene gradualmente tramite le quote di ammortamento.

Quando le immobilizzazioni immateriali cessano la loro utilità per l’azienda possono essere dismesse, oppure, nel caso in cui esse riservino ancora un certo grado di utilità, possono essere cedute. Questa operazione determina una serie di conseguenze per l’azienda, sia di natura civilistica che fiscale. Vediamo insieme come trattare la cessione delle immobilizzazioni materiali.

La disciplina civilistica della cessione di immobilizzazioni materiali

La cessione o l’alienazione delle immobilizzazioni materiali, secondo quanto previsto dal nuovo OIC 16, origina plusvalenze o minusvalenze. A seguito dell’alienazione, secondo i principi contabili, è necessario effettuare le seguenti operazioni:

  • Accreditare il conto immobilizzazioni per il valore di iscrizione del bene alienato;
  • Addebitare al corrispondente fondo ammortamento il valore ammortizzato riferito al bene ceduto;
  • Addebitare il conto finanziario per il prezzo del bene ceduto;
  • Imputare a Conto Economico l’eventuale differenza tra il corrispettivo della cessione e il valore residuo del bene che costituisce plusvalenza nel caso di differenza positiva o minusvalenza in caso di differenza negativa.

La plusvalenza (minusvalenza) può essere di natura:

  • Ordinaria – qualora la cessione riguardi la fisiologica cessione dei cespiti per il deperimento da essi subito nell’esercizio normale dell’attività d’impresa;
  • Straordinaria – se l’alienazione del bene avviene in relazione al ridimensionamento dell’attività, riconversione produttiva, o in relazione a beni non utilizzati nell’attività caratteristica dell’impresa. Oltre alla cessione dei singoli beni rientra in tale fattispecie anche la cessione di un complesso aziendale a seguito di un’operazione straordinaria (come la cessione d’azienda).

La natura ordinaria o straordinaria della cessione incide sull’area ordinaria (A5 o B14) o straordinaria (E20 o E21) del Conto Economico nella quale va iscritta la plusvalenza (minusvalenza).

La disciplina fiscale della cessione di immobilizzazioni materiali

L’alienazione delle immobilizzazioni materiali da parte dell’impresa genera, anche ai fini fiscali, una plusvalenza (art. 86 del Tuir) o una minusvalenza (art. 101 del Tuir). Nella maggioranza dei casi la plusvalenza (minusvalenza) è realizzata mediante cessione a titolo oneroso; è possibile tuttavia che la plusvalenza derivi anche dal risarcimento assicurativo a seguito della perdita o del danneggiamento di un bene, dall’assegnazione ai soci di beni immobilizzati, dalla destinazione a finalità estranea all’esercizio dell’impresa o infine per le imprese individuali da autoconsumo.

La plusvalenza (minusvalenza) realizzata mediante cessione a titolo oneroso è determinata dalla differenza tra il corrispettivo della cessione e il costo non ammortizzato del bene. Il corrispettivo per la cessione va assunto al netto di eventuali oneri accessori di diretta imputazione, ossia dei costi di transazione per sostenere l’operazione di trasferimento (spese per perizie tecniche, intermediazione, ecc). Mentre, per costo non ammortizzato si intende il costo fiscalmente riconosciuto del bene, pari alla differenza tra il costo fiscale e il fondo ammortamento fiscale.

Generalmente l’ammontare della plusvalenza determinata contabilmente coincide con quella fiscale. Sempre con maggiore frequenza si riscontra tuttavia una differenza tra l’ammontare contabilizzato e quanto rilevante ai fini fiscali. Tale differenza si manifesta in tutte le ipotesi di disallineamento tra valore civile e fiscale dei beni che si verifica ad esempio con riferimento alla cessione:

  • dei beni a deducibilità limitata;
  • dei fabbricati la cui area sottostante è irrilevante ai fini fiscali;
  • dei fabbricati rivalutati, con o senza effetto fiscale;
  • dei beni relativi al soggetto avente causa in un’operazione straordinaria effettuata in neutralità fiscale.

Le predette ipotesi non incidono sulla modalità di contabilizzazione della cessione dei beni; si rende necessaria l’effettuazione delle opportune riprese in sede di dichiarazione in quanto la plusvalenza (minusvalenza) fiscale è diversa da quella contabilizzata. Invece, con riferimento al bilancio relativo all’esercizio in cui vi è l’alienazione dei beni disallineati si dovrà stornare la fiscalità differita iscritta in precedenza nel momento in cui si è verificata la divergenza tra valore civile e fiscale del bene.

Rateazione della plusvalenza e imposte differite

Qualora, a seguito della cessione, emerga una plusvalenza, ai soli fini fiscali è possibile, per i beni posseduti per un periodo non inferiore a tre anni, optare per la rateazione della plusvalenza fino ad un massimo di 5 quote annuali. L’opzione ma obbligatoriamente manifestata nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno di realizzo della plusvalenza.

Nell’ipotesi in cui si opti per la rateazione della plusvalenza è necessario iscrivere le imposte differite, calcolate sull’ammontare della plusvalenza oggetto di differimento. Mentre, ai fini Irap le plusvalenze non sono rateizzabili e quindi non va rilevata per tale imposta la fiscalità differita.

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