Contratti di locazione: guida alla registrazione

Condivisioni

I contratti di locazione, della durata superiore a 30 giorni, relativi ad un immobile devono essere obbligatoriamente registrati all’Agenzia delle Entrate, contestualmente al versamento delle imposte di registro e di bollo, commisurate al valore della locazione. Non sono dovute imposte al momento della registrazione se si opta per l’applicazione della cedolare secca.

I contratti di locazione relativi a beni immobili che abbiano durata che superi i 30 giorni devono essere obbligatoriamente registrati presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate, dal locatore (soggetto proprietario dell’immobile) o dal locatario (soggetto affittuario), e sono soggetti al versamento dell’imposta di registro, a meno che nel contratto non si sia effettuata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca.

Di seguito la nostra guida per la corretta registrazione dei contratti di locazione immobiliare, il versamento dell’imposta di registro, la disciplina Iva, e l’applicazione della cedolare secca. Vediamo, quindi, passo passo come registrare un contratto di locazione abitativo.

Registrazione del contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione deve avvenire entro i 30 giorni successivi alla sua decorrenza (anche se la stessa è anteriore rispetto alla data di stipula del contratto), utilizzando:

  • La modalità cartacea – una delle parti del contratto deve recarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, con due copie del contratto originale firmate da entrambe le parte, il modello RLI debitamente compilato, il modello F24 Elide per il versamento dell’imposta di registro, e le marche da bollo (€. 16 ogni 100 righe o 4 pagine del contratto);
  • La modalità telematica – una delle due parti, direttamente oppure tramite un intermediario abilitato ai servizi Entratel o Fisconline, può effettuare la registrazione del contratto attraverso i canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate attraverso il softwareContratti di locazione e affitti di immobili (RLI)”, che deve essere scaricato dal sito Internet dell’Agenzia delle Entrate, oppure attraverso la modalità “web”, che consente di procedere alla registrazione direttamente da Internet, senza scaricare alcun software. La modalità telematica di registrazione è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari. Anche in questo caso dovrà essere effettuato telematicamente il versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Il modello RLI

Con il provvedimento n° 2970 del 10 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha approvato il  “modello RLI“, con le relative istruzioni di compilazione, da utilizzare per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili e per effettuare gli adempimenti fiscali connessi (proroghe/risoluzioni/integrazioni). Il nuovo modello RLI è utilizzato per:

  • Richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
  • Richiedere la registrazione delle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
  • Comunicare i dati catastali degli immobili, ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del D.L. n. 78/2010 convertito dalla Legge n. 122/2010;
  • L’esercizio o la revoca dell’opzione per la cedolare secca;
  • Le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

In relazione ai suddetti adempimenti, modello RLI ha sostituito il modello 69.  Il modello 69, pertanto, rimane in uso per tutti gli adempi­menti concernenti contratti diversi da quelli di locazione (come il comodato) o affitto di beni immobili.

Termini per la registrazione

Per quanto concerne i termini di registrazione dei , si ricorda che il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni decorrenti:

  • in generale, dalla data della stipula del contratto;
  • ove il contratto preveda una decorrenza anteriore alla stipula, entro 30 giorni dalla data di de­cor­­renza.

Registrazione semplificata

In generale, la richiesta di registrazione redatta mediante il modello RLI implica l’allegazione di co­pia del contratto di locazione. Tuttavia, la presentazione può avvenire in forma “semplificata“, sen­za bisogno di allegare copia del testo contrattuale, in presenza delle seguenti condizioni:

  • Un numero di locatori e conduttori, rispettivamente, non superiore a tre;
  • Una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;
  • Tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
  • Il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni;
  • Il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Contratti di locazione: disciplina Iva

Da un punto di vista delle imposte indirette la locazione di fabbricati da parte di soggetti passivi Iva, prevede un regime naturale di esenzione, ai sensi dell’articolo 10 del DPR n. 633/72, sia per i fabbricati abitativi, che per quelli strumentali, ove è possibile, su opzione passare al regime di imponibilità Iva dei canoni di locazione.

Prima di affrontare più in dettaglio la disciplina ricordiamo che sono considerati fabbricati abitativi, tutti gli immobili accatastati nella categoria A, esclusa la categoria A/10 (a prescindere dalle effettive modalità di utilizzo), mentre i fabbricati strumentali sono quelli rientranti nelle categorie A/10, B, C, D, E (a prescindere dalle effettive modalità di utilizzo), fatta eccezione per gli immobili pertinenziali di fabbricati abitativi.

Iva nella locazione di fabbricati abitativi

Per i fabbricati ad uso abitativo (gruppo catastale A, esclusa A/10), la regola generale è quella dell’esenzione dall’Iva. La disciplina Iva della locazione di immobili ad uso abitativo è contenuta nell’articolo 10, comma 1, n. 8, del DPR n. 633/72,  che prevede un regime di imponibilità ad Iva su “opzione“, per le locazioni poste in essere dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici e per le operazioni eseguite nell’ambito del cd. “housing sociale“, ed un generale regime di esenzione in tutti gli altri casi. Sono, infatti, imponibili Iva mediante opzione del locatore da manifestare nel contratto di affitto, le locazioni di:

  1. abitazioni, effettuate dalle imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito lavori di recupero incisivo (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica);
  2. alloggi sociali, come individuati dal D.M. 22 aprile 2008, effettuate da qualsiasi impresa (anche  non costruttrice o ristrutturatrice).

In entrambi i casi di imponibilità su “opzione“, l’Iva si applica con l’aliquota del 10% ai sensi del n. 127 duodecicies nella tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633/72. Inoltre, l’operazione è soggetta all’applicazione dell’imposta di Registro nella misura fissa di €. 67, ai sensi dell’articolo 5 della Tariffa, Parte I, annessa al DPR n. 131/1986.

Al di fuori delle ipotesi ora descritte, la locazione di abitazioni (poste in essere da soggetti, esercenti  attività commerciale, diversi dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici o aventi ad oggetto abitazioni diverse dagli alloggi sociali) sono operazioni esenti da Iva è sono soggette all’imposta di Registro in misura pari al 2%.

LocatoreTipo di abitazioneRegime IvaImposta di registro
Impresa costruttrice o ristrutturatriceAbitazioneIVA su opzione 10%€. 67
Impresa costruttrice o ristrutturatriceAlloggio socialeIVA su opzione 10%€. 67
Altre impreseAbitazioneEsente2%
Altre impreseAlloggio socialeIVA su opzione 10%€. 67

Iva nella locazione di fabbricati strumentali

L’articolo 10, comma 1, n.8, del DPR n. 633/1972 che disciplina il regime Iva applicabile alla locazione di immobili strumentali prevede, come regime generale, l’esenzione, salva la possibilità per il locatore di poter esercitare il diritto di opzione direttamente nel contratto di affitto.

Nel caso in cui venga esercitata l’opzione per l’imponibilità Iva, l’aliquota da applicare è quella del 22%, assieme all’applicazione dell’imposta di registro con aliquota dell’1%. L’imposta di registro sia in sede di registrazione che in sede di rinnovo annuale l’aliquota dell’imposta di registro resta dell’1%, anche nel caso di esenzione Iva del contratto.

LocatoreOpzioneIvaRegistro
Qualsiasi impresaSI22%1%
Qualsiasi impresaNOEsente1%

Contratti di locazione: Imposta di registro

L’imposta di registro è commisurata al canone pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario, il quale può rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato. L’imposta di registro è dovuta nella seguente misura:

  • fabbricati ad uso abitativo – aliquota del 2% sul canone di locazione. Se il locatore è una impresa ed applica l’Iva nel contratto di locazione, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di €. 200;
  • fabbricati strumentali per natura – (ad esempio, un edificio industriale, uno studio professionale, ecc.), affittati da soggetti titolari di partita Iva, aliquota dell’1%;
  • altri fabbricati – aliquota del 2%;
  • fondi rustici – aliquota dello 0,5%.

L’imposta di registro è dovuta con un minimo di €. 67,00 al momento della  registrazione (il rinnovo per le annualità successive non prevede alcun importo minimo) ed ogni anno, al rinnovo del contratto. E’ tuttavia possibile versare l’imposta di registro per più annualità in un’unica soluzione fruendo, in tal caso, di una riduzione degli importi dovuti.

Il Modello “F24 ELIDE”

Con il provvedimento n° 554 del 31 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che, a partire dal 1° febbraio 2014, dovranno essere versati mediante il modello “F24 versamenti con elementi identificativi” (F24 ELIDE) i seguenti tributi connessi alla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili:

  • imposta di registro;
  • tributi speciali e compensi;
  • imposta di bollo;
  • sanzioni e interessi relativi alle suddette imposte, tributi e compensi.

Inoltre, con la risoluzione n° 14 del 24 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha:

  • istituito i codici tributo da utilizzare per i suddetti versamenti;
  • impartito le istruzioni per la compilazione dei modelli “F24 ELIDE“.

Per approfondire: Compilazione del modello F24 Elide

Codici tributo

La seguente tabella riepiloga i codici tributo istituiti per il pagamento delle somme derivanti dalla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili, da utilizzare esclusivamente nel modello F24 ELIDE.

  • 1500” Imposta di registro per prima registrazione.
  • 1501” Imposta di registro per annualità successive.
  • 1502” Imposta di registro per cessioni del contratto.
  • 1503” Imposta di registro per risoluzioni del contratto.
  • 1504” Imposta di registro per proroghe del contratto.
  • 1505” Imposta di bollo.
  • 1506” Tributi speciali e compensi.
  • 1507” Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
  • 1508” Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
  • 1509” Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
  • 1510” Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Condivisioni