Ravvedimento imposta di registro contratti di locazione

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Ravvedimento imposta di registro contratti di locazione

La mancata registrazione dei contratti di locazione nei termini previsti sconta una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta. Le sanzioni si riducono se ci si avvale dell’istituto del ravvedimento operoso.

I contratti di locazione di immobili devono essere registrati, in via cartacea o telematica, presso qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza, sia per obbligo normativo, sia per dargli data certa. Nel caso in cui il contratto non venga portato a registrazione nei termini stabiliti, dai soggetti obbligati alla registrazione, il contratto di locazione è da considerarsi nullo.

Per nullità del contratto deve intendersi la sua inopponibilità nei confronti di terzi in quanto, il contratto ha sempre forza di legge dalle parti ai fini civilistici (art. 1372 c.c.). La Legge di stabilità 2015 (Legge n. 190/2014, art. 1, commi da 634 a 640) ha introdotto una serie di disposizioni  volte a consentire un ravvedimento operoso con un limite temporale più ampio.

Il ravvedimento operoso, infatti, è precluso solo se è già stato notificato un avviso di accertamento o un avviso di liquidazione, ovvero controlli automatizzati e controlli formali, cioè tutte le comunicazione di irregolarità (D.P.R. n. 600/1973, art. 36-bis e 36-ter; D.P.R. n. 633/1972, art. 54-bis).

Imposta di registro sul contratto di locazione

L’imposta di registro è commisurata al canone pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario, il quale può rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato. L’imposta di registro è dovuta nella seguente misura:

  • Fabbricati ad uso abitativo – aliquota del 2% sul canone di locazione.  Se il locatore è una impresa ed applica l’Iva nel contratto di locazione, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di €. 200;
  • Fabbricati strumentali per natura – (ad esempio, un edificio industriale, uno studio professionale, ecc.), affittati da soggetti titolari di partita IVA, aliquota dell’1%;
  • Altri fabbricati – aliquota del 2%;
  • Fondi rustici – aliquota dello 0,5%.

L’imposta è dovuta con un minimo di €. 67,00 al momento della  registrazione (il rinnovo per le annualità successive non prevede alcun importo minimo) ed ogni anno, al rinnovo del contratto. E’ tuttavia possibile versare l’imposta di registro per più annualità in un’unica soluzione fruendo, in tal caso, di una riduzione degli importi dovuti.

Ravvedimento per omessa registrazione

In caso di omessa registrazione di un contratto di locazione (registrazione dell’atto dopo i trenta giorni), la regolarizzazione avviene in due fasi, dapprima effettuando il versamento dell’imposta, maggiorata degli interessi legali, e della sanzione ridotta, successivamente chiedendo la registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate.

Il ravvedimento si perfeziona con l’ultimo adempimento, cioè con la richiesta di registrazione. È pertanto in relazione a tale adempimento che occorre verificare la tempestività della sanatoria e che non siano iniziate attività di controllo.

La sanzione

La sanzione piena va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta (articolo 69, comma 1, DPR n. 131/1986). Tuttavia, se la registrazione del contratto avviene con ritardo non superiore a 30 giorni la sanzione passa dal 60% al 120%, con un minimo di €. 200,00.

Inoltre, nel caso in cui vi sia stato occultamento, anche parziale, del canone di locazione, la sanzione applicabile è comunque dal 120% al 240%.  Per effetto del nuovo ravvedimento operoso è possibile usufruire di sanzioni ridotte, nel caso in cui, il contribuente effettui il versamento dell’imposta autonomamente, prima di un eventuale accertamento dell’Amministrazione finanziaria.

Il ravvedimento operoso per la regolarizzazione della mancata registrazione del contratto di locazione prevede le seguenti tipologie di sanzioni ridotte: sanzione del 6% (1/10 del 60%, con un minimo di €. 20,00) se il ritardo non supera i 30 giorni; del 12% (1/10 del 120%) se il ritardo va dal 31° al 90° giorno; del 15% (1/8 del 120%), oltre il 90° giorno ed entro un anno; 17,14% (1/7 del 120%), oltre un anno ed entro due anni; 20% (1/6 del 120%) oltre due anni e 24% (1/5 del 120%) dopo la constatazione tramite Processo verbale di constatazione.

Adempimenti

Riepilogando, per la sanatoria di un contratto registrato oltre i termini previsti dalla normativa, occorre che il contribuente presenti agli Uffici dell’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione:

  1. Il versamento dell’imposta, delle sanzioni, degli interessi legali, effettuato con il modello F24 ELIDE (cfr. risoluzione n.14/E del 24 gennaio 2014);
  2. La compilazione del modello RLI completo;
  3. Il pagamento delle marche da bollo da €. 16,00 ogni 100 righe o 4 facciate scritte con data di emissione non successiva alla data di stipula del contratto.

Tempo di regolarizzazione dall'omissioneSanzione da ravvedimento per registrazione oltre i termini
Entro 30 giornisanzione del 6%
Ritardo dal 31° al 90° giornosanzione del 13,33%
Ritardo oltre 90° giorno entro un annosanzione del 15%
Ritardo oltre 1 anno e entro 2 annisanzione del 17,14%

Ravvedimento per omessi carenti o ritardati versamenti

Con riferimento all’omesso versamento dell’imposta, in caso di carenti o ritardati versamenti dell’imposta di registro annuale, la violazione viene sanata con il versamento di tributo, interessi e sanzione ridotta. La sanzione piena è pari, ai sensi del comma 2 dell’articolo 13 del D.Lgs. n. 471/1997.

Per effetto del nuovo ravvedimento operoso si applicano le seguenti tipologie di sanzioni ridotte: del 0,1% (1/5 di 1/10 del 15%, per ogni giorno), dal 1° al 14° giorno; 1,50% (1/10 del 15%) dal 15° al 30° giorno; 1,67% (1/9 del 15%) dal 31° al 90° giorno; 3,75% (1/8 del 30%) oltre il 90° giorno e entro un anno; 4,29% (1/7 del 30%) se il ritardo supera un anno ma non i due anni; del 5% (1/6) se il ritardo supera i 2 anni.

Riepilogando, per la sanatoria di un versamento omesso, insufficiente o tardivo, relativo ad un adempimento successivo occorre che il contribuente effettui:

  1. il versamento dell’imposta, delle sanzioni, degli interessi legali, effettuato con il modello F24 ELIDE (Risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014);
  2. la compilazione del modello RLI in forma semplificata;
  3. corretto inserimento dei codici tributo.

Tempo di regolarizzazione dall'omissioneSanzioni da ravvedimento per omesso o insufficiente
versamento
Dal 1° al 14° giornoSanzione 0,1% per ogni giorno
Dal 15° al 30° giornoSanzione del 1,50%
Dal 31° al 90° giornoSanzione del 1,67%
Ritardo il 90° giorno entro un annoSanzione del 3,75%
Ritardo oltre 1 anno entro 2 anniSanzione del 4,29%

Sanzioni in caso di contratto con cedolare secca

Per le sanzioni dovute nei confronti di chi ha optato per il regime della cedolare secca, si ritiene che, analogamente a quanto avviene nei casi in cui l’opzione sia esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione nei termini, anche in caso di registrazione tardiva, a seguito dell’esercizio dell’opzione per il regime alternativo, il locatore non sarà tenuto al versamento dell’imposta di registro.

Tuttavia, le parti contraenti restano tenute al versamento delle sanzioni commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca. Anche in tal caso, i soggetti obbligati alla registrazione possono beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso (articolo 13 D.Lgs. n. 472/1997) al sussistere delle condizioni ivi previste (Agenzia delle Entrate, Circolare 1º giugno 2011 n. 26/E, punto 9.1).

Codici tributo imposta di registro

La seguente tabella riepiloga i codici tributo istituiti per il pagamento delle somme derivanti dalla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili, da utilizzare esclusivamente nel modello F24 ELIDE.

  • Codice tributo “1500” Imposta di registro per prima registrazione.
  • Codice tributo “1501” Imposta di registro per annualità successive.
  • Codice tributo “1502” Imposta di registro per cessioni del contratto.
  • Codice tributo “1503” Imposta di registro per risoluzioni del contratto.
  • Codice tributo “1504” Imposta di registro per proroghe del contratto.
  • Codice tributo “1505” Imposta di bollo.
  • Codice tributo “1506” Tributi speciali e compensi.
  • Codice tributo “1507” Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
  • Codice tributo “1508” Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
  • Codice tributo “1509” Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
  • Codice tributo “1510” Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

4 comments

  1. Salve io devo effettuare il rinnovo del contratto per la 2°annualità ma con 30 giorni di ritardo. Nel compilare l’F24 oltre al codice tipo F ed ai codici tributi 1501 – 1509 – 1510, quale altro codice “tipo” si dovrebbe inserire?In banca non me l’hanno potuto effettuare poichè non passava se non si inseriva un altro codice tipo anche per il versamento della sanzione e per quello degli interessi. Ho fatto inserire anche per questi ultimi il tipo F ma non lo accettavano.

    • Fiscomania

      I codici tributo per sanzione e interessi sono “1509” per la sanzione e “1510” per gli interessi. Il codice “tipo” è F e poi deve inserire il codice identificativo del contratto di locazione, indicando l’anno del pagamento.

      • Si come le dicevo ho fatto inserire nella riga dei codici della sanzione e degli interessi il codice tipo F ma non è stato accettato, volevo sapere se c’è un altro ciodice TIPO che va inserito in queste due righe

        • Fiscomania

          Non ci sono altri codici da utilizzare, va utilizzato solo il codice “F”. Se vuole può provare a mandarmi l’F24 così posso vedere se c’è qualcosa che non va.

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