Cessione di fabbricati: Iva e registro

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La cessione di fabbricati può scontare una diversa disciplina Iva o imposta di registro a seconda del soggetto cedente e a seconda del tipo di immobile.

La disciplina riguardante l’applicazione  dell’imposta di registro o l’Iva (in alternativa) sulla cessione di fabbricati ha subito varie modifiche nel corso degli anni. In particolare, a partire dal primo gennaio 2014, la normativa di riferimento sulla cessione di fabbricati è stata modificata dall’entrata in vigore delle seguenti normative:

  • Art. 10 del D.Lgs. 23 del 14/03/2011, recante “Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale”;
  • Art. 26 del D.Lgs. 104 del 12/09/2013, recante “Misure urgenti in materia di istruzione, università e ricerca”.

Di seguito cerchiamo di riassumere schematicamente l’attuale disciplina applicabile ai fini dell’imposta di registro e dell’Iva, sulla cessione di fabbricati, facendo attenzione al regime differenziato a seconda della tipologia di fabbricato oggetto di cessione, e a seconda del soggetto cedente l’immobile (privato o soggetto passivo Iva).

Atto di cessione di fabbricati

Con il termine cessione si intendono tutti gli atti a titolo oneroso, che trasferiscono la proprietà di fabbricati in genere e trasferiscono o costituiscono diritti reali immobiliari di godimento. In ogni caso, gli atti di cessione di fabbricati devono essere trascritti nei pubblici registri immobiliari ed in relazione agli stessi deve essere richiesto l’aggiornamento dei dati catastali (c.d. voltura); per l’esecuzione della predetta formalità e delle volture catastali sono dovute, rispettivamente, l’imposta ipotecaria e quella catastale che sono quindi esaminate congiuntamente all’imposta di registro.

Per la corretta applicazione delle imposte, una o entrambe le parti del contratto devono rendere particolari dichiarazioni da inserire nell’atto, come ad esempio:

  • dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, a cura delle parti, contenente le seguenti informazioni: l’indicazione analitica delle modalità di pagamento; l’eventuale ricorso ad attività di mediazione; l’ammontare della spesa per le suddette attività e le analitiche modalità di pagamento; i dati identificativi del mediatore;
  • per l’acquirente persona fisica, esplicita richiesta di avvalersi della norma agevolativa per l’acquisto di abitazione chiedendo la liquidazione dell’imposta sul valore catastale. In caso di dichiarazione omessa, incompleta o infedele, si applica la sanzione da €. 500 a €. 10.000 e i beni trasferiti vengono assoggettati ad accertamento valore;
  • per l’acquirente persona fisica, dichiarazione di essere in possesso dei requisiti per chiedere l’applicazione delle agevolazioni “prima casa“;
  • dichiarazione di sussistenza o non sussistenza di un rapporto di coniugio o di parentela in linea retta, al fine di vincere la presunzione di liberalità (art. 26 DPR n. 131/86);
  • riferimento alle planimetrie depositate in catasto e dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. La dichiarazione deve essere resa a pena di nullità del contratto;
  • dichiarazione in merito alla permanenza in capo al soggetto cedente o al naturale trasferimento in capo al cessionario della detrazione fiscale per la ristrutturazione edilizia.

Registrazione degli atti di cessione di fabbricati

Gli atti di cessione di fabbricati (o di diritti reali sugli stessi) sono soggetti a registrazione in termine fisso. Il notaio che ha rogato l’atto o autenticato le sottoscrizioni, entro 30 giorni dalla formazione dell’atto, deve richiederne la registrazione in via telematica utilizzando il Modello unico informatico con il quale contemporaneamente, ne richiede la trascrizione (nei registri immobiliari) e la voltura (catastale).

La trascrizione deve essere richiesta all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale territorio – Servizi di Pubblicità Immobiliare, nel cui ambito è sito l’immobile e la voltura all’Ufficio provinciale territorio – Servizi catastali del luogo in cui ha sede l’Ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, o della Provincia in cui si trovano i beni su cui si esercitano i diritti trasferiti (art. 3 DPR n. 650/72). Il notaio provvede all’autoliquidazione ed al pagamento delle imposte ipotecaria e catastale con le stesse modalità previste per l’imposta di registro (art. 13 D.Lgs. n. 347/90).

Calcolo dell’imposta

L’imposta dovuta per la registrazione degli atti aventi ad oggetto la cessione di fabbricati, quando soggetti ad imposta proporzionale ordinaria (del 9 o del 12%), non può essere inferiore a €. 1.000; questo rappresenta l’importo minimo dovuto per la registrazione ma quello effettivamente da versare potrebbe comunque essere inferiore a tale soglia, ad esempio per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della prima casa e per la detrazione dell’imposta proporzionale versata sulla caparra in sede di registrazione del contratto preliminare (art. 10 D.Lgs. 23/2011 e Circ. AE 21 febbraio 2014 n. 2/E).

L’imposta minima si applica una sola volta anche nel caso in cui la cessione abbia ad oggetto più fabbricati. Se però le cessioni sono soggette una all’imposta fissa di €. 1.000 ed una a quella di €. 200, queste si sommano. Quando è dovuta l’imposta proporzionale (anche nell’importo minimo), tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di €. 50 ciascuna.

Il contratto preliminare

Nella prassi è diffusa la stipula prima del contratto di compravendita, di un contratto preliminare con cui le parti si obbligano alla stipula del successivo contratto definitivo di cui indicano i contenuti e gli aspetti essenziali.  Il preliminare deve rivestire forma scritta e indipendentemente da quella in concreto adottata (scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico) è soggetto a registrazione in termine fisso, entro 20 giorni dalla stipula o dalla formazione o autentica (art. 10 tar. parte I DPR n. 131/86 e art. 4 tar. D.Lgs. n. 347/90).

L’imposta di registro si applica generalmente in misura fissa; tuttavia, se nel preliminare è previsto il pagamento di somme a titolo di caparra (anche confirmatoria) o acconto, è dovuta anche l’imposta proporzionale. In caso di trascrizione (del preliminare stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata) è dovuta anche l’imposta ipotecaria in misura fissa.

Contenuto del contrattoRegistroIpotecaria
non prevede pagamento di somme €. 200€. 200
prevede il versamento di caparra confirmatoria€. 200 +
0,5% su caparra
€. 200
prevede una caparra penitenziale (o clausola penale)€. 200 +
3% sul valore della caparra
€. 200

Il pagamento anticipato di una somma di denaro alla conclusione del preliminare, costituisce caparra confirmatoria se risulta che le parti hanno inteso attribuire al versamento non solo la funzione di anticipazione della prestazione ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione del contratto, costituendo la caparra funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento.

Cessione di fabbricati da soggetti Iva

La cessione di fabbricati da soggetti passivi Iva sono soggette ad imposta di registro in misura proporzionale o fissa a seconda che le stesse siano o meno imponibili ai fini Iva. L’applicazione dell’Iva comporta l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di €. 200 ciascuna. Vediamo adesso l’applicazione dell’imposta di registro applicabile alla cessione di fabbricati da parte di soggetti passivi Iva.

  • Terreni (art. 40 e art. 1 tar. parte I DPR n. 131/86) – Le cessioni di terreni da soggetti passivi Iva sono soggette ad imposta di registro in misura proporzionale o fissa a seconda che le stesse siano o meno imponibili ai fini Iva:
Tipo di terrenoTrattamento IVARegistroIpotecariaCatastale
edificabileimponibile (22%)€. 200€. 200€. 200
agricolo ceduto a coltivatore diretto o IAPfuori campo€. 200€. 2001%
agricolo ceduto a soggetti diversifuori campo12%€. 50€. 50
non edificabile e non agricolofuori campo9%€. 50€. 50
  • Fabbricati (art. 40 e art. 1 tar. parte I DPR 131/86; art. 10 e art. 1 tar. D.Lgs. 347/90) – Alle cessioni di fabbricati da parte di soggetti passivi Iva si applica l’imposta di registro con regole differenti a seconda che si tratti di fabbricato strumentale per natura o ad uso abitativo e, in quest’ultimo caso, a seconda che la cessione sia imponibile o esente ai fini Iva:
Tipo di fabbricatoTrattamento IvaRegistroIpotecarioCatastale
Ad uso abitativo e relative pertinenzeimponibile€. 200€. 200€. 200
Ad uso abitativo e relative pertinenzeesente9%€. 50€. 50
Strumentaleimponibile o esente€. 2003%1%
Situato all'esterofuori campo IVA9%--

Cessione di fabbricati da privati

Le cessioni di immobili poste in essere da privati (e dunque fuori campo Iva) scontano le imposte di registro in misura proporzionale e quelle ipocatastali in misura fissa. Di seguito le aliquote applicabili ed il calcolo della base imponibile, rispettivamente, per le cessioni della proprietà e dell’usufrutto e altri diritti minori.

  • Terreni (art. 1 tar. parte I DPR 131/86 e art. 10 D.Lgs. 23/2011) – Le cessioni di terreni da privati sono soggette ad imposta proporzionale di registro:
Tipo di terrenoRegistroIpotecariaCatastale
edificabile9%€. 50€. 50
agricolo ceduto a coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale (IAP)€. 200€. 2001%
agricolo ceduto a soggetti diversi12%€. 50€. 50
non agricolo9%€. 50€. 50

L’imposta di registro proporzionale si applica alla base imponibile rappresentata, dal valore venale in comune commercio del bene. Di fatto, in sede di registrazione, le imposte sono calcolate sul maggiore fra il prezzo ed il valore dichiarato dalle parti nell’atto.  In caso di terreno all’estero, si applica la sola imposta di registro con aliquota del 9%.

  • Fabbricati (art. 1 tar. parte I DPR 131/86 e art. 10 D.Lgs. 23/2011) – Le cessioni di fabbricati da soggetti privati sono soggette ad imposta di registro proporzionale con applicazione dell’aliquota del 9% applicata alla base imponibile rappresentata, dal valore venale in comune commercio del bene. Sono invece soggette ad aliquota  del 2% le cessioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze per i quali ricorrano i requisiti per l’agevolazione “prima casa”.
Base imponibileRegistroIpotecariaCatastale
Valore venale fabbricato9%€. 50€. 50
Valore catastale fabbricato9%€. 50€. 50
Valore catastale fabbricato prima casa2%€. 50€. 50

Di fatto, in sede di registrazione, le imposte sono calcolate sul maggiore fra il prezzo ed il valore dichiarato dalle parti nell’atto. In caso di fabbricato all’estero, si applica la sola imposta di registro con aliquota del 9%. Per valore venale in comune commercio si intende il valore normale di scambio derivante dal mercato, il quale pertanto è destinato ad essere normalmente rappresentato dal prezzo di vendita e non può essere individuato automaticamente nel valore dichiarato dai contraenti.

  • Fabbricati abitativi e relative pertinenze ceduti a privati (art. 1 c. 497 e 498 L. n. 266/2005 e Circ. AE 21 febbraio 2014 n. 2/E) – Per le cessioni aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, in deroga al criterio del valore venale, la base imponibile può essere determinata sul valore catastale dell’immobile indipendentemente dal corrispettivo indicato nell’atto e senza possibilità di rettifica da parte dell’Agenzia delle Entrate, a condizione che (c.d. prezzo-valore):
    • l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale;
    • lo stesso ne faccia richiesta al notaio all’atto della compravendita;
    • le parti indichino nell’atto il corrispettivo pattuito, le modalità di pagamento, l’eventuale intervento di un mediatore e la relativa spesa.

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