Il contratto di locazione ad uso transitorio

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Il contratto di locazione ad uso transitorio ha durata massima di 18 mesi e può essere stipulato al fine di venire in contro a particolari esigenze del locatore o dell’inquilino derogando alla stipula dei contratti di locazione ordinari (a canone libero o concordato). 

Il contratto di locazione ad uso transitorio è un tipo di contratto di locazione per uso abitativo utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. Con questo tipo di contratto, il locatore (soggetto titolare di diritto reale sull’immobile) concede in locazione per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione a un soggetto conduttore, al fronte di un pagamento di un corrispettivo periodico.

Il vantaggio principale del contratto di locazione ad uso transitorio è quello di poter stipulare un contratto avente durata inferiore a quella minima prevista dalla legge, ossia di quattro anni (rinnovabili per altri quattro), per i contratti a canone libero, o tre anni (rinnovabili per altri due anni) peri contratti a canone concordato.

In pratica si tratta di un contratto derogatorio rispetto alle normali forme dei contratti di locazione, utilizzabile esclusivamente nel caso in cui vi sia una particolare esigenza del locatore o dell’inquilino da tutelare, appunto, attraverso la transitorietà del contratto.

Locazioni ad uso transitorio: la normativa

Le locazioni ad uso transitorio sono disciplinate dall’articolo 5 della Legge n. 431/1998, il quale a sua volta rinvia al D.M. 5 marzo 1999 e al D.M. 30 dicembre 2002, la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula delle locazioni ad uso transitorio aventi durata inferiore a quella minima prevista dalla Legge.

Per la redazione di un contratto di locazione di tipo transitorio, occorre, quindi fare riferimento al D.M. 30 dicembre 2002 e agli accordi raggiunti dalle associazioni maggiormente rappresentative di proprietari ed inquilini, valide nel Comune ove è sito l’immobile.

Il contratto di locazione transitorio, pena nullità deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato nei termini presso un ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate.  Di seguito potete trovare una bozza di contratto di locazione ad uso transitorio. “Bozza contratto di locazione ad uso transitorio“.

La forma e il contenuto del contratto

Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastruture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D).  Fra gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto si ricordano in particolare:

  1. Le generalità delle parti;
  2. La descrizione dell’immobile;
  3. L’indicazione dell’importo del canone;
  4. Le modalità di versamento del canone;
  5. La durata della locazione;
  6. L’espresso riferimento all’esigenza transitoria, che deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso (ad esempio, dichiarazione del datore di lavoro relativa a un trasferimento temporaneo del dipendente in altra sede, partecipazione ad un master universitario, ecc). In caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria;
  7. Un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni;
  8. Inserimento nel contratto di clausole che prevedano la ripartizione delle stesse fra locatore e conduttore e che stabiliscano il divieto di sublocazione.

La durata del contratto

La legge, all’articolo 2, comma 1, del Decreto 30 dicembre 2002, stabilisce il periodo minimo e massimo di durata del contratto di locazione ad uso transitorio, inserendo all’interno di questi limiti:

  • Periodo minimo: 1 mese;
  • Periodo massimo: 18 mesi.

Se le parti pattuiscono un periodo di durata inferiore a 1 mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di 1 mese. Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge.

Rinnovo e disdetta dal contratto

Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta, perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito. Nel caso in cui le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è però necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza, con apposita comunicazione al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria (contratto a canone libero), con durata di 4 anni, rinnovabili per ulteriori quattro .

Se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria. Se una parte intende prolungare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata il perdurare dell’esigenza transitoria.

Disciplina fiscale

Come per i contratti di locazione convenzionali anche i canoni di locazione ad uso transitorio sono soggetti a tassazione Irpef, e devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi del soggetto locatore. Alternativamente al regime di imponibilità Irpef è possibile optare per la tassazione con cedolare secca, a condizione che le parti siano entrambe persone fisiche (non imprenditori).

Naturalmente in questo caso dovrà essere apposta apposita clausola all’interno del contratto e dovrà essere esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate. L’aliquota per la cedolare secca applicabile resta sempre quella ordinaria, in quanto l’aliquota agevolata riguarda esclusivamente i contratti di locazione stipulati a canone concordato.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, essa è da dividere metà ciascuno tra locatore e conduttore, salvo la locazione sia soggetta a Iva che rimane a totale carico del conduttore.

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