Immobili non locati: regole per Imu e Irpef

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I contribuenti che possiedono immobili non locati nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale sono tenuti, ai fini Irpef, ad assoggettare a tassazione il 50% della rendita catastale rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3, oltre al normale versamento dell’Imu.

I soggetti che possiedono immobili non locati nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale sono tenuti, ai fini Irpef, ad assoggettare a tassazione il 50% della rendita catastale, iscritta o iscrivibile in catasto di quello stesso bene immobile, rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3.

Questo è quanto ha stabilito l’articolo 9 del D.Lgs. n. 23/2011, così come riformulato nella Legge di Stabilità (D.L. n. 147/2013, articolo 1, comma 717),  che ha modificato le regole per la tassazione alternativa tra Imu ed Irpef per gli immobili non locati.

Vediamo, quindi, tutte le informazioni utili per capire in quali casi è necessario presentare la dichiarazione dei redditi quando si detiene un’immobile ad uso abitativo tenuto a disposizione (immobili non locati).

Principio di alternatività tra Imu e Irpef

Così come stabilito dall’articolo 8 del D.Lgs. n. 23/2011, esiste un principio generale di alternatività tra Imu e Irpef (e relative addizionali) sui redditi fondiari relativi agli immobili non locati. In pratica, nel caso in cui un immobile sconti l’Imu, tale immobile non deve essere assoggettato ad Irpef. Questa regola generale è stata derogata secondo quanto disciplinato dal D.L. n. 147/2013, il quale all’articolo 1, comma 717, ha stabilito che:

il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali, nella misura del 50%

Stante quanto abbiamo appena detto, ai fini dell’applicazione di questa deroga, è necessario che siano verificate contemporaneamente le seguenti condizioni:

  • Possesso (o altro diritto reale) su immobili ad uso abitativo non locato;
  • Assoggettamento ad Imu degli immobili;
  • Immobili ubicati nello stesso Comune ove è posta l’abitazione principale.

Prima di esaminare la portata applicativa della disposizione riportata, è opportuno evidenziare che la stessa deve essere posta in relazione con quanto previsto dall’articolo 41 del DPR n. 917/86, in cui si prevede che se le unità immobiliari ad uso abitativo sono a “disposizione” del possessore o dei suoi familiari (e quindi differenti da quella adibita ad abitazione principale, ovvero per l’esercizio d’impresa o arti e professioni), il reddito imponibile (rendita catastale rivalutata) è aumentato di 1/3.

Combinando la normativa con l’articolo 41 del DPR n. 917/86, emerge che per gli immobili interessati la tassazione ai fini Irpef avviene sulla rendita catastale dell’unità immobiliare rivalutata del 5%, aumentata di 1/3 (in quanto immobile tenuto a disposizione), e ridotta al 50% per effetto di quanto previsto dal D.L. n. 147/2013 (Legge di Stabilità 2014).

Cosa si intende per abitazione principale e per immobile non locato?

Quando si parla di immobile adibito ad abitazione principale, secondo quanto chiarito dal Ministero dell’Economia (Risoluzione n. 1/DF del 4 marzo 2009, in materia di ICI), si deve sottendere ad un legame di proprietà con l’immobile stesso. Per questo motivo, il criterio da adottare per la definizione di abitazione principale è quello utilizzato nell’ambito della normativa in materia di imposte sui redditi ai fini della deduzione dall’Irpef.

Questo significa che qualora il contribuente abbia la propria abitazione principale, in un immobile non di proprietà, non soddisferà il presupposto di  assoggettamento ad Irpef del 50% della rendita catastale.

Quindi, affinché sia valida la regola del 50% della rendita catastale ai fini Irpef è necessario il possesso, esclusivo o anche in comproprietà, di tutti gli immobili: sia dell’abitazione principale sia degli altri immobili non locati, tenuti a disposizione del contribuente. Inoltre,  per immobili non locati si intendono sia le abitazioni tenute a disposizione per qualsiasi motivo (casa vacanze, immobile sfitto), sia gli immobili concessi in comodato ad un familiare.

Le singole fattispecie da verificare

Considerati i seguenti requisiti da rispettare, se situazioni in cui può trovarsi il contribuente sono le seguenti:

Immobile locato, indipendentemente dal Comune ove è situato

In questo caso la maggiore tra la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e il 95% canone di locazione, deve essere assoggettato ad Irpef. Oppure se ci si è avvalsi del regime della cedolare secca la rendita catastale dovrà essere tassata al 10% (contratti a canone concordato), o al 21% (contratti a canone libero).

In aggiunta dovrà essere versata l’Imu. Ai fini della presentazione della dichiarazione dei redditi, qualora un contribuente possieda l’abitazione principale ed uno o più immobili locati (senza altri redditi), è sempre tenuto a presentare la dichiarazione, per assoggettare ad Irepf o a cedolare secca il reddito derivante dalla locazione.

Immobile non locato posto in Comune diverso da quello dell’abitazione principale

In questo caso gli immobili non locati non scontano Irpef, in quanto sono posti in comuni diversi da quello dell’abitazione principale, e per tanto resta valido il principio di alternatività tra Imu e Irpef. Naturalmente sugli immobili dovrà essere pagata la relativa Imu. Ai fini della presentazione della dichiarazione dei redditi, qualora un contribuente abbia esclusivamente redditi da fabbricati non locati (e nessun altra fattispecie reddituale), non è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi qualora gli immobili siano imponibili ai fini dell’Imu.

Per quanto riguarda la compilazione del modello Unico, se il fabbricato è tenuto a disposizione (codice 2 nella colonna 2 “Utilizzo”) è necessario indicare nella colonna 17 (Immobili non locati) l’importo della rendita catastale (colonna 1) rivalutato del 5%, aumentato di un terzo e rapportato ai giorni (colonna 3) ed alla percentuale di possesso (colonna 4).

Se nella casella “Casi particolari Imu” è indicato il codice 1, il reddito va riportato nella colonna 13 (Imponibile tassazione ordinaria), anziché nella colonna 17 (Immobili non locati). Il reddito nella casella Immobili non locati, naturalmente è non imponibile Irpef.

Immobili non locati posti nello stesso Comune ove è posta l’abitazione principale

In tale ipotesi il contribuente dovrà assoggettare il reddito fondiario ad Irpef nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata, ed aumentata di 1/3. Come abbiamo visto in questo caso si deroga al principio di alternatività Imu/Irpef in quanto non si privilegia i soggetti che detengono immobili non locati nello stesso Comune dell’abitazione principale.

Ai fini della presentazione della dichiarazione dei redditi, qualora un contribuente percepisca redditi da immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale (e nessun altro reddito), sarà tenuto obbligatoriamente a presentare la dichiarazione dei redditi, qualora il reddito fondiario imponibile Irpef, superi i €. 500.

Per quanto riguarda la compilazione del modello Unico,  essendo il fabbricato è tenuto a disposizione va inserito codice 2 nella colonna 2 “Utilizzo”, e va indicato il codice “3” nella casella Casi particolari Imu. In questo modo il reddito (rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di 1/3) andrà riportato per il 50 per cento nella colonna 17 (immobili non locati) e per il 50 per cento nella colonna 13 (Tassazione ordinaria Irpef).

2 comments

  1. Buongiorno,
    sono proprietario unico di un immobile e proprietario usufruttuario di un secondo immobile, vivo in affitto in un immobile nello stesso territorio dei primi, ai fini dell’imposta imu godo dei benefici di prima casa?
    il mio consulente mi dice che in quanto la mia residenza nell’immobile in affitto perdo i benefici della prima casa in quanto per godere di tali benefici necessita che la residenza sia nell’immobile di proprietà, è corretto?
    Grazie

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