Immobili non locati: regole per Imu e Irpef

Condivisioni

Possesso di immobili non locati nello stesso Comune dell’abitazione principale. Obbligo di dichairare ai fini Irpef un reddito. Pari al 50% della rendita catastale rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3. Questo oltre al normale versamento dell’Imu. Info, per la dichiarazione dei redditi.

I soggetti che possiedono immobili non locati nello stesso comune in cui si trova l’abitazione principale sono tenuti, ai fini Irpef, ad assoggettare a tassazione il 50% della rendita catastale, iscritta o iscrivibile in catasto di quello stesso bene immobile, rivalutata del 5% ed aumentata di 1/3.

Si tratta di una fattispecie particolare di esenzione dal principio di alternatività Imu Irpef.

Questo è quanto ha stabilito l’articolo 9 del D.Lgs. n. 23/2011. Così come riformulato dal D.L. n. 147/2013, articolo 1, comma 717. Normativa che ha modificato le regole per la tassazione alternativa tra Imu ed Irpef per gli immobili non locati.

Vediamo, quindi, tutte le informazioni utili per capire in quali casi è necessario presentare la dichiarazione dei redditi quando si detiene un’immobile ad uso abitativo tenuto a disposizione (immobili non locati).

Immobili non locati

Principio di alternatività tra Imu e Irpef

Così come stabilito dall’articolo 8 del D.Lgs. n. 23/2011, esiste un principio generale di alternatività tra Imu e Irpef (e relative addizionali) sui redditi fondiari relativi agli immobili non locati.

In pratica, nel caso in cui un immobile sconti l’Imu, tale immobile non deve essere assoggettato ad Irpef.

Questa regola generale è stata derogata secondo quanto disciplinato dal D.L. n. 147/2013.

Il quale all’articolo 1, comma 717, ha stabilito che:

il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad Imu, concorre alla formazione della base imponibile dell’Irpef e delle relative addizionali, nella misura del 50%

Applicazione del Irpef sugli immobili non locati

Stante quanto abbiamo appena detto, ai fini dell’applicazione di questa deroga, è necessario che siano verificate contemporaneamente le seguenti condizioni:

  • Possesso (o altro diritto reale) su immobili ad uso abitativo non locato;
  • Assoggettamento ad Imu degli immobili;
  • Immobili ubicati nello stesso Comune ove è posta l’abitazione principale.

Prima di esaminare la portata applicativa della disposizione riportata, è opportuno evidenziare che la stessa deve essere posta in relazione con quanto previsto dall’articolo 41 del DPR n. 917/86.

Articolo in cui si prevede che se le unità immobiliari ad uso abitativo sono a “disposizione” del possessore o dei suoi familiari (e quindi differenti da quella adibita ad abitazione principale, ovvero per l’esercizio d’impresa o arti e professioni), il reddito imponibile (rendita catastale rivalutata) è aumentato di 1/3.

Combinando la normativa con l’articolo 41 del DPR n. 917/86, emerge che per gli immobili interessati la tassazione ai fini Irpef avviene sulla rendita catastale dell’unità immobiliare rivalutata del 5%, aumentata di 1/3 (in quanto immobile tenuto a disposizione), e ridotta al 50% per effetto di quanto previsto dal D.L. n. 147/2013 (Legge di Stabilità 2014).

Cosa si intende per abitazione principale e per immobile non locato?

Quando si parla di immobile adibito ad abitazione principale, secondo quanto chiarito dal Ministero dell’Economia (Risoluzione n. 1/DF del 4 marzo 2009, in materia di ICI), si deve sottendere ad un legame di proprietà con l’immobile stesso.

Per questo motivo, il criterio da adottare per la definizione di abitazione principale è quello utilizzato nell’ambito della normativa in materia di imposte sui redditi ai fini della deduzione dall’Irpef.

Questo significa che qualora il contribuente abbia la propria abitazione principale, in un immobile non di proprietà, non soddisferà il presupposto di  assoggettamento ad Irpef del 50% della rendita catastale.

Quindi, affinché sia valida la regola del 50% della rendita catastale ai fini Irpef è necessario il possesso, esclusivo o anche in comproprietà, di tutti gli immobili: sia dell’abitazione principale sia degli altri immobili non locati, tenuti a disposizione del contribuente.

Inoltre,  per immobili non locati si intendono sia le abitazioni tenute a disposizione per qualsiasi motivo (casa vacanze, immobile sfitto), sia gli immobili concessi in comodato ad un familiare.

Immobili non locati: le fattispecie

Considerati i seguenti requisiti da rispettare, se situazioni in cui può trovarsi il contribuente sono le seguenti:

Immobile locato, indipendentemente dal Comune ove è situato

In questo caso la maggiore tra la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e il 95% canone di locazione, deve essere assoggettato ad Irpef.

Oppure se ci si è avvalsi del regime della cedolare secca la rendita catastale dovrà essere tassata al 10% (contratti a canone concordato), o al 21% (contratti a canone libero).

In aggiunta dovrà essere versata l’Imu.

Ai fini della presentazione della dichiarazione dei redditi, qualora un contribuente possieda l’abitazione principale ed uno o più immobili locati (senza altri redditi), è sempre tenuto a presentare la dichiarazione, per assoggettare ad Irepf o a cedolare secca il reddito derivante dalla locazione.

Immobile non locato posto in Comune diverso da quello dell’abitazione principale

In questo caso gli immobili non locati non scontano Irpef, in quanto sono posti in comuni diversi da quello dell’abitazione principale, e per tanto resta valido il principio di alternatività tra Imu e Irpef. Naturalmente sugli immobili dovrà essere pagata la relativa Imu.

Ai fini della presentazione della dichiarazione dei redditi, qualora un contribuente abbia esclusivamente redditi da fabbricati non locati (e nessun altra fattispecie reddituale), non è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi qualora gli immobili siano imponibili ai fini dell’Imu.

Per quanto riguarda la compilazione del modello Unico, se il fabbricato è tenuto a disposizione (codice 2 nella colonna 2 “Utilizzo”) è necessario indicare nella colonna 17 (Immobili non locati) l’importo della rendita catastale (colonna 1) rivalutato del 5%, aumentato di un terzo e rapportato ai giorni (colonna 3) ed alla percentuale di possesso (colonna 4).

Se nella casella “Casi particolari Imu” è indicato il codice 1, il reddito va riportato nella colonna 13 (Imponibile tassazione ordinaria), anziché nella colonna 17 (Immobili non locati). Il reddito nella casella Immobili non locati, naturalmente è non imponibile Irpef.

Immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale

In caso di possesso di immobili non locati posti nello stesso Comune dell’abitazione principale, oltre all’Imu è dovuta l’Irpef.

Il contribuente è chiamato, infatti, a tassare il reddito fondiario in dichiarazione dei redditi. Lo farà nella misura del 50% della rendita catastale rivalutata, ed aumentata di 1/3.

Come abbiamo visto in questo caso si deroga al principio di alternatività Imu/Irpef.

Questo in quanto il legislatore non privilegia i soggetti che detengono immobili non locati. Se questi sono posti nello stesso Comune dell’abitazione principale.

L’obiettivo è quello di invogliare alla locazione delgi immobili sfitti.

Immobili non locati e dichiarazione dei redditi

Nel caso in cui un soggetto si trovi nella fattispecie descritta dall’articolo è tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi.

Infatti, il possesso di immobili non locati posti nel Comune dell’abitazione principale determina una tassazione ad Irpef. Questo anche nel caso in cui ci si trovi in assenza di altri redditi.

In particolare, l’obbligo di presentare la dichiarazione dei redditi scatta quando la rendita rivalutata e aumentata di 1/3 supera la soglia di €. 500,00.

Compilazione del modello Redditi PF

Per quanto riguarda la compilazione del modello Redditi PF occorre prestare attenzione.

Trattandosi di fabbricato è tenuto a disposizione deve essere inserito codice 2 nella colonna 2 “Utilizzo”. Allo stesso tempo deve essere indicato il codice “3” nella casella Casi particolari Imu.

In questo modo il reddito (rendita catastale rivalutata del 5% e aumentata di 1/3) andrà riportato per il 50 per cento nella colonna 17 (immobili non locati). Mentre per l’ulteriore quota del 50 per cento nella colonna 13 (Tassazione ordinaria Irpef).

18 comments

  1. Buongiorno,
    sono proprietario unico di un immobile e proprietario usufruttuario di un secondo immobile, vivo in affitto in un immobile nello stesso territorio dei primi, ai fini dell’imposta imu godo dei benefici di prima casa?
    il mio consulente mi dice che in quanto la mia residenza nell’immobile in affitto perdo i benefici della prima casa in quanto per godere di tali benefici necessita che la residenza sia nell’immobile di proprietà, è corretto?
    Grazie

  2. Concordo con il suo consulente.

  3. Salve, possiedo un’abitazione che dal 01/01/2017 a tutt’oggi non è locata e non sono proprietaria di altri immobili sia nello stesso comune che in Italia; anzi per meglio precisare risiedo in casa con i miei genitori, casa di proprietà di mia madre, che è situata nello stesso Comune della casa non locata detta prima.
    nella prossima dichiarazione IRPEF devo dichiarare tale casa non locata, anche se non produce reddito?
    Che cosa dovrei dichiarare eventualmente lo dovessi fare?

  4. Per lei si tratta di immobile a disposizione per il quale deve pagare solo l’Imu.

  5. Il 26 dicembre2016 Ho acquistato una casa da una ditta di costruzioni nello stesso comune dove abito con i miei genitori proprietari della casa dove vivo.
    Io non ho altre proprietà e sono andato a vivere nella nuova casa il 14 maggio 2017 poichè il comune con la scusa che la casa non era arredata mi aveva concesso l’abitabilità il 26/12/2016 ma la residenza solo il 14 maggio 2017 quando ci sono andato a vivere effettivamente.
    Il comune sostiene che io devo pagare l’IMU come seconda casa dal 26/12/2016 al 14/05/2017 in quanto la casa non era abitata pur avendo l’abitabilità ma non la residenza( da me richiesta ancora al momento dell’acquisto) in quanto la residenza mi è stata concessa solo in maggio con la scusa della mancanza di arredo.
    La legge non dice che io abitando nello stesso comune devo portarci la residenza entro 18 mesi (cosa che è avvenuta il 14/05/2017) e che io posso considerare detta casa come prima abitazione?

  6. Il concetto di spostare la residenza nei 18 mesi riguarda l’agevolazione per acquisto prima casa, che è cosa diversa dal concetto di abitazione principale ai fini Imu. In base a quanto mi ha indicato è corretto quanto fatto dal Comune. Per maggiori info mi contatti per una consulenza.

  7. Buongiorno
    sto compilando la dichiarazione dei redditi e mi trovo in difficoltà con il Quadro B, in particolare nella colonna ‘utilizzo’: dal 10/11/2017 sono proprietario al 50% di un immobile in corso di ristrutturazione e pertanto non ancora abitabile. Specifico che la mia abitazione attuale è sita nello stesso comune ma non è di mia proprietà, pertanto l’immobile di cui sopra risulta essere la mia prima casa e non ho pagato IMU. devo indicare codice 2 o codice 9? Se indico codice 2 (e null’altro) il calcolo dell’importo 730/2018 non viene effettuato, bensì appare messaggio ‘non liquidabile’ come se mancassero dei dati da aggiungere.
    Grazie

  8. Un immobile non abitabile non può essere l’immobile ove ha la residenza. C’è qualcosa che non torna.

  9. Mi scuso se non ho spiegato bene. L immobile in ristrutturazione non è quello in cui ho la residenza. In quale sezione del quadro B lo devo dichiarare e con quale voce di utilizzo? Per questo immobile non ho pagato Imu nel 2017 perché risulta come prima casa ma non ci siamo ancora trasferiti.
    Grazie

  10. Se vuole mi contatti in privato, per spiegarmi correttamente la situazione.

  11. buon giorno,

    mi trovo nella seguente situazione.

    Immobile di proprietà al 100% non locato.
    Residenza nello stesso comune dell’immobile non locato, l’immobile di residenza è di proprietà di mia moglie al 100%. La moglie è totalmente a mio carico.
    Come devo dichiarare l’immobile non locato? solo codice 2 quindi a disposizione oppure posso usufruire della riduzione?
    Ringrazio anticipatamente.

  12. L’immobile è sicuramente a disposizione.

  13. Buongiorno

    Per quanto riguarda l’IMU se l’abitazione è vuota ma si è dato mandato all’agenzia per affittarla si deve considerare sempre sfitta?

    Grazie

  14. Se non ci sono contratti registrati l’abitazione è a disposizione.

  15. Buongiorno.
    Io e mia moglie siamo comproprietari al 50% della nostra abitazione.
    Preciso che mia moglie non ha mai lavorato ed è sempre stata a mio carico, quindi non ha mai presentato alcuna dichiarazione dei redditi, 730 e quant’altro.
    Alla morte di mio suocero nel 2016 essa ha ereditato un appartamento, sito nel nostro comune di residenza, appartamento attualmente vuoto dato che intendiamo venderlo.
    Al CAF mi hanno detto mia moglie non deve dichiarare nulla non essendoci altri redditi al di la di quelli catastali,
    ma la ragazza alla quale ci siamo rivolti non mi sembrava troppo preparata a proposito.
    Di questo appartamento paghiamo regolarmente l’IMU seconda casa.
    Vorrei per cortesia conoscere il Vostro parere.
    Grazie

  16. L’immobile a disposizione posto nello stesso comune dell’abitazione principale è soggetto ad Irpef, quindi la situazione è da verificare.

  17. Salve volevo capire come comportarmi su degli Immobili avuti in eredita.
    Sono comproprietaria al 25% di detti immobili ma sono in uso esclusivo dei miei fratelli, devo dichiararli nel 730?

  18. Se gli immobili sono di sua proprietà deve dichiararli. A meno che non ci sia un usufrutto in corso.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.