Immobili per i professionisti: deducibilità fiscale

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Per i professionisti si considerano strumentali gli immobili utilizzati direttamente dal lavoratore che li possiede per l’esercizio dell’attività artistica o professionale. Tutte le informazioni utili sulla deducibilità dei costi degli immobili per i professionisti che possiedono un immobile nel quale esercitano l’attività professionale.

I soggetti che esercitano attività professionale di lavoro autonomo, possono beneficiare di alcune deduzioni legate al sostenimento di costi relativi agli immobili ove viene svolta la loro attività.

Per i soggetti che esercitano arti o professioni, ai sensi dell’articolo 43 del DPR n. 917/86, si considerano strumentali gli immobili utilizzati direttamente dal lavoratore che li possiede per l’esercizio esclusivo dell’attività artistica o professionale, mentre non  assume rilevanza il fatto  che l’acquisto sia stato effettuato in qualità di persona fisica o di esercente arte o professione (R.M. 13/E/2010) .

Quindi, se un immobile viene usato sia come abitazione che come studio non potrà essere considerato strumentale, ma a uso promiscuo.

In questo contributo andiamo ad analizzare la deducibilità dei costi degli immobili per i professionisti.

immobili per i professionisti

Immobili per i professionisti: disciplina fiscale

L’articolo 54, comma 3, del DPR n. 917/86 prevede che se il professionista ha lo studio solo nell’immobile che usa anche come abitazione oppure detiene altro immobile strumentale ma in un altro Comune, può dedurre il 50% delle spese di gestione dell’immobile a uso promiscuo, a prescindere dalla vicinanza o meno dei Comuni nei quali sono situati i due immobili.

Per nulla rileva, invece, il periodo in cui è avvenuto l’acquisto dell’immobile per i professionisti. La stessa Agenzia delle Entrate nella Circolare 12/E/2013 non fa alcuna menzione circa la dipendenza della deduzione dal periodo d’acquisto.

Immobili dei professionisti: acquisto immobile strumentale

Per il professionista non è mai possibile portare in deduzione il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile ove svolge la propria attività.

Per quanto riguarda, invece, il regime di deducibilità degli ammortamenti dei beni immobili strumentali, le si devono segnalare numerosi mutamenti di posizione da parte del legislatore:

  • Per gli immobili acquistati o costruiti sino al 14 giugno 1990 è consentita la deduzione di quote annuali di ammortamento;
  • Per gli immobili acquistati o costruiti dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006 non è ammessa la deducibilità delle quote di ammortamento;
  • Per gli immobili acquistati o costruiti dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2009 è consentita la deduzione di quote annuali di ammortamento, ma la deduzione è ridotta ad 1/3 per i periodi d’imposta 2007/2008/2009. In questo caso è inoltre necessario considerare l’indeducibilità della quota di ammortamento riferibile al terreni;
  • Per gli immobili acquisiti dal 1 ° gennaio 2010 non sono ammesse in deduzione quote di ammortamento.

Leasing del bene immobile strumentale

La Legge di Stabilità 2014 (Legge n. 147/2013) che ha previsto per i professionisti la deducibilità dei canoni di leasing immobiliare in un periodo non inferiore a 12 anni.

Tale deduzione in precedenza era prevista in un periodo non inferiore alla metà del periodo di ammortamento e, comunque, in un minimo di 8 anni e un massimo di 15.

L’Agenzia delle Entrate sul tema è intervenuta al fine di ribadire il concetto che, per i soggetti che esercitano attività di lavoro autonomo, per la determinazione della quota dei canoni di leasing deducibili dal reddito imponibile, deve essere scorporata la quota relativa al terreno sul quale è sito l’immobile (articolo 36, comma 7, D.L. n. 223/2006).

La deducibilità per gli immobili ad uso promiscuo

Gli immobili ad uso promiscuo, destinati sia allo svolgimento della professione che ad esigenze personali o familiari del contribuente, è deducibile il 50% della rendita catastale dell’immobile di proprietà o posseduto a titolo di usufrutto o di altro diritto reale, a condizione che quest’ultimo non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o della professione.

Per gli immobili per i professionisti utilizzati ad uso promiscuo ed acquistati in leasing è prevista la deduzione pari al 50% del canone di locazione esclusivamente con riferimento ai contratti stipulati dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2012, e sempre che il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’attività.

La deducibilità delle spese sugli immobili

Per quanto riguarda la deducibilità delle spese sostenute sugli immobili strumentali per i professionisti, essa dipende dalla tipologia di spese, che possono essere di duplice tipologia:

  • Incrementative: aumentano il costo del bene e trovano deduzione per il tramite di quote di ammortamento (sono incrementative le spese che incidono sugli elementi strutturali, che determinano un significativo e tangibile incremento della capacità produttiva o della vita utile del cespite stesso);
  • Non incrementative: sono deducibili nei limiti del 5% del costo dei beni ammortizzabili come risultanti dal libro dei cespiti al 01.01; l’eccedenza è deducibile in quote costanti nei 5 periodi di imposta successivi (sono non incrementative le spese di pulizia, di verniciatura, di riparazione e di sostituzione di parti deteriorate).

6 comments

  1. buongiorno, avrei alcune domande da porre, e spero chepossiate darmi delle risposte….
    Sono sposato e mia moglie sta acquistando un appartamentino fruendo delle agevolazioni prima casa, anche se il mutuo lo intesto io essendo dipendente a t. indeterminato. Ora, siccome la rata del muto è abbastanza alta stavamo pensando di fittare qesto appartamento anche ad un’altra persona. L’immobile è cat. A/4 e sarà la residenza di mia moglie. In effetti però questo immobile lo prendiamo perchè mia moglie eserciti la sua professione di psicoterapeuta. So che l’abo non prevede per gli psicoterapeuti una conformazione particolare dell’abitazione per poter esercitare la professione (come ppotrebbe essere per un dentista ad es.). Di conseguenza ho alcuni dubbi:
    1- per esercitare la professione mia moglie deve o può segnalare, che utilizza la casa d uso promiscuo o può/deve segnalare solamente l’inizio attività presso il comune?
    2-nel caso fosse necessario fare un uso promiscuo per poter esercitare, come si svolge la pratica? a chi ci si deve rivolgere?
    3-sempre nel caso fossenecessario segnalare l’inizio attività e anche l’uso promiscuo dell’abitazione, potrebbe fittare lo stesso appartamento anche ad un altro professionista part-time? ad es.mia moglie utilizza lo studio solo il pomeriggio e quindi potrebbe fittarlo la mattina.
    Vi ringrazio in anticipo!!

    • Fiscomania

      Salve, l’appartamento di sua moglie, se vuole esercitarvi l’attività deve comunicarlo all’Agenzia delle Entrate, presentando una comunicazione di variazione dati Iva (si rivolga al suo Commercialista, che la invierà telematicamente). I costi legati all’immobile, come ad esempio le utenze, potranno essere portate in deduzione del reddito professionale. Potrà poi affittare parzialmente l’immobile anche ad altri professionisti, questo rientra nell’esercizio della sua attività, quindi l’unica cosa da fare è predisporre e registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.

  2. Buongiorno girando in rete ho trovato questo sito avrei alcune domande per chiarirmi le idea.
    Io sono un dipendente a tempo indeterminato e come secondo lavoro da due anni ho iniziato a comprare immobili residenziali e vendere. Ovviamente ogni volta chiedo mutuo o finanziamento in banca.
    Quando vendo un immobile ne acquisto un altro
    Per il 2018 vorrei aprire una s.r.l per acquistare vendere immobili ed affittare. Apro la s.r.l sperando per essere più agevolato per avere il credito banche.
    Vorrei sapere i costi per mantenimento della società quanto possono essere quanto è cosa posso scaricare. Ovviamente continuerei a lavorare da dipendente grazie

    • Fiscomania

      Quello di cui lei ha bisogno è una consulenza per capire se sia il caso o meno di aprire una Srl, quali sono i costi sia per la società, sia quelli che riguardano l’amministratore in termini di contributi Inps da versare. Se vuole siamo a disposizione, possiamo contattarla via mail.

  3. Grazie ho già un consulente e un commercialista che s stanno occupando del caso è che preferisco sentire anche altri pareri. Da quello che mi hanno detto essendo dipendente e aprendo una s.r.l non dovrei pagare INPS in quanto non ci sarebbero persone assunte ma solo soci

    • Fiscomania

      Come detto, se vuole possiamo fornirle consulenza, ma gli argomenti sono molti, e non possono essere trattati in un commento.

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