Immobile in comodato: chi dichiarara il reddito da locazione?

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In caso di locazione di immobile in comodato il reddito deve essere dichiarato dal soggetto comodante, titolare del diritto reale sull’immobile, e non dal comodatario che lo ha concesso in locazione. Tranne nel caso di locazione turistica. Questo in quanto i redditi da locazione devono essere dichiarati dal soggetto che detiene la proprietà o altro diritto reale sull’immobile.

Cosa prevede la normativa fiscale per quanto riguarda la tassazione dei canoni di locazione relativi ad un immobile che è stato concesso in comodato di uso gratuito?

Vediamo insieme cosa prevede la normativa, con questo contributo.

Non è raro il caso in cui ci si trovi di fronte alla concessione di un immobile in comodato d’uso gratuito, con facoltà di locazione a terzi.

Pensiamo al classico caso in cui i genitori assegnano un immobile in comodato al figlio con facoltà di stipula di un contratto di locazione con i terzi. In questa situazione, chi deve dichiarare il reddito da locazione?

In questo caso la normativa fiscale fissa delle regole ben precise per stabilire il soggetto che deve dichiarare tale reddito da locazione. Con alcune fattispecie particolari, come quella legata all’attività di locazione turistica effettuata dal comodatario sull’immobile.

Vediamo tutte le peculiarità in questo contributo.

Immobile in comodato

Reddito da locazione in capo al comodante

L’articolo 1803 del codice civile disciplina il contratto di comodato d’uso gratuito.

Si ha un contratto di comodato gratuito quando un soggetto, definito comodante, concede un bene mobile o immobile ad un altro soggetto, definito comodatario, per un determinato periodo di tempo, senza il pagamento di alcun corrispettivo.

Il contratto di comodato è un contratto a effetti obbligatori e non reali. Questo significa che il soggetto comodatario acquisisce nei confronti del bene che ha ricevuto un diritto personale di godimento e non un diritto reale. Infatti, al termine del contratto il comodante è tenuto a restituire il bene, allo stesso stato in cui lo ha preso in godimento.

Questo aspetto, da un punto di vista fiscale è determinante, in quanto la titolarità del reddito fondiario non si trasferisce ma resta in capo al proprietario/comodante.

La conseguenza legata alla titolarità del reddito fondiario che non si trasferisce determina chi è il soggetto obbligato a dichiarare il reddito derivante dalla locazione di immobile in comodato.

Redditi fondiari dichiarati dal titolare del diritto reale

Qualora il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione, pertanto, il reddito effettivo del fabbricato dovrà essere imputato esclusivamente al comodante (risoluzione n. 381/E e risoluzione n. 394/E del 2008). Infatti, deve essere il titolre del diritto reale sull’immobile a dichiarare il reddito percepito da chi sta godendo in quel momento del bene.

Questo in applicazione dell’articolo 26 del DPR n. 917/86, secondo il quale:

“I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’articolo 33, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”

In pratica, nel caso in cui il soggetto comodatario stipuli un contratto di locazione sull’immobile in comodato, il proprietario/comodante dell’immobile diventa titolare del reddito che ne deriva, e quindi soggetto al pagamento dell’Irpef.

Ad, una prima lettura, potrebbe sembrare che ogni qualvolta il reddito percepito dal comodatario per la locazione non venga trasferito sul soggetto proprietario/comodante non venga rispettato il principio della capacità contributiva.

Tuttavia, a parere di chi scrive, se così non fosse sarebbe possibile trasferire redditi fondiari anche a soggetti non titolari di un diritto reale sull’immobile, in violazione dell’articolo 26 del DPR n. 917/86.

Dichiarazione dei redditi

Alla stessa conclusione, in caso di locazione di immobile in comodato, si potrebbe giungere anche attraverso le istruzioni per la compilazione del Modello Redditi PF – Quadro RB (e del Mod. 730, Quadro “B”).

Infatti, viene precisamente esplicitato che è tenuto a compilare il quadro RB (in quanto titolare del relativo reddito fondiario) il soggetto titolare di usufrutto o altro diritto reale sul fabbricato.

Anche in questo caso, appare chiaro come il soggetto comodatario, anche fa la veste del locatore non è tenuto a dichiarare il reddito fondiario derivante dalla locazione dell’immobile, in quanto è totalmente a carico del comodante.

Bisogna inoltre aggiungere che la legge concede la facoltà di applicare la cedolare secca solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento (articolo 3 del D.Lgs n. 23/2011).

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E del 2011, ha ribadito che il regime opzionale della cedolare secca è riservato al locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

Locazione di immobile in comodato: locazioni turistiche

Uno dei casi più frequenti, tra le domande che ci vengono poste, riguarda la possibilità di stipulare contratti di locazione aventi finalità turistiche, inferiori a 30 giorni, su un immobile in comodato.

Ebbene, anche in questo caso è necessario chiedersi chi sia il soggetto tenuto alla dichiarazione di questo reddito.

La domanda che solitamente ci si pone è se i canoni di locazione debbano essere imputati in capo al comodatario.

Eccezione alla regola generale per le locazioni turistiche

Il D.L. n. 50/2017 è intervenuto a modificare la normativa, prevedendo una particolare deroga in caso di locazione turistica.

Il D.L. n. 50/2017 ha ampliato l’applicabilità della cedolare secca anche alle ipotesi della sublocazione e dei contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario. Fattispecie che viceversa risultano espressamente escluse dal campo di applicazione del suddetto regime sostitutivo in caso di stipulazione di contratti di locazione eccedenti i 30 giorni.

L’estensione si motiva con il fatto che le locazioni turistiche possono essere concluse anche dal locatario che (magari durante la propria permanenza in altro luogo) decida di sub-affittare l’immobile locato.

Allo stesso modo, il comodatario che loca l’immobile ricevuto in comodato con locazioni turistiche, senza cedolare secca è tenuto a dichiarare il reddito nel quadro dei redditi diversi della propria dichiarazione. Questo ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h) del DPR n. 917/86.

Ratio della normativa

Stante la natura per così dire informale ed estemporanea delle locazioni brevi, le quali non necessariamente sono concluse da chi sia anche proprietario o abbia un diritto reale (ad esempio, l’usufrutto) sul bene è stata offerta questa deroga alla disciplina.

Deroga che consente al comodatario dell’immobile di tassare in capo a lui i redditi derivanti dalla locazione turistica.

Questo non è un obbligo, bensì una facolta concessa dal legislatore per venire incontro a quanti utilizzino queste forme contrattuali per l’esercizio della locazione turistica.

27 comments

  1. Il mio compagno ha un piccolo appartamento che mi ha affidato perché lo affitti per brevi periodi ai turisti. Tutte le pratiche burocratiche (comune, questura e regione) le ho fatte io a nome mio, e quindi anche il contratto e le ricevute di pagamento saranno col mio nome. Pensavamo di fare tra di noi un contratto di comodato d’uso gratuito e quindi le tasse le dovrà comunque pagare lui. Ma in pratica quali documenti deve fornire il comodante (il mio compagno) in sede di dichiarazione dei redditi, se le ricevute sono a mio nome? Viceversa, nonostante risultino dei pagamenti fatti a me, io posso non dichiarare nulla? Grazie.

    • Fiscomania

      Il soggetto che deve dichiarare è quello che ha il diritto reale sull’immobile, ovvero il suo compagno. Questo a prescindere da chi ha intestato i documenti. Per la sua dichiarazione dovrà portare contratti e pagamenti, anche se intestati a lei. Lei non avrà niente da dichiarare, almeno per questi redditi.

  2. Se ho un comodato con un contratto di 1 anno (rinnovabile tacitamente salvo Raccomandata) alla fine del primo anno se non voglio continuare devo comunicarlo all’agenzia delle entrate e soprattutto devo pagare qualche tassa?
    Se invece lo faccio a termine la citata tassa è dovuta lo stesso? Grazie

    • Fiscomania

      Se vuole recedere deve inviare comunicazione al comodante e poi presentare modello 69 per la risoluzione all’Agenzia pagando l’imposta di registro dovuta.

      • Grazie. Ma se invece metto 1 anno senza rinnovo tacito alla fine del primo anno devo pagare lo stesso o non serve nessuna comunicazione?

        • Fiscomania

          Senza rinnovo alla fine dell’anno il contratto si chiude senza pagamenti di imposta di registro.

          • Grazie e scusate se approfitto delle vostre capacità. Giuro è l’ultima domanda: se ho un comodato gratuito su due immobili ed effettuo dei lavori straordinari (e prendo le detrazioni fiscali previste in 10 anni) c’è un tempo minimo di comodato da rispettare per non perdere le agevolazioni o può essere in corso anche fino a quando finisco i lavori? grazie in anticipo

          • Fiscomania

            Non ci sono tempi minimi da rispettare.

  3. Buona giornata,
    vorrei chiedervi se per il comodato gratuito su due immobili adiacenti ma distinti da due subalterni diversi si possa fare un solo contratto di comodato gratuito e pagare una sola tassa di registro visto che la parte comodante e la parte comodataria sono sempre le stesse persone. Grazie in anticipo

  4. Buonasera avrei un quesito, nel caso in cui si presenta un immobile con proprietà rispettivamente divisa:
    •33,33% alla madre
    •66,66% ( diviso al 50% tra i due figli), e Tale immobile viene messo in comodato dalla madre( che possiede il 33,33%) ai due figli, i quali hanno sottoscritto un contratto di locazione e usufruiscono del canone, in questo caso la mamma dovrà dichiarare il reddito?

  5. Chiaro limpido recoaro, sull’affitto percepito dal comodatario, l’irfef è a totale carico del comodante! Operazione scabrosa ed è ingiusto che il comodante debba pagare le imposte sul fitto che nn incassa!

  6. Buongiorno, vorrei gentilmente una vostra gentile risposta su questo quesito:
    Sono un fisioterapista con immobile in locazione adibito a studio ; cioè io pago mensilmente un affitto sull’immobile. Domanda: se io stipulo un contratto di comodato gratuito di questo immobile con un mio collega, a quest’ultimo fiscalmente cosa comporta? Ringrazio in anticipo!!!

  7. Buongiorno, vorrei sottoporvi una domanda relativa al seguente caso:
    canoni di locazione per affitti vacanzieri brevi in casa di proprietà di mio padre e di mio zio, con moduli CAV (non imprenditoriale) e documentazioni varie intestate solamente a mio padre.
    Ipotiziamo che gli introiti vengano incassati soltanto da me, suo figlio, gestore e locatore verso i turisti.
    Alla luce di ciò, la tassazione deve cadere su mio padre il quale è proprietario al 50% e anche responsabile della CAV?
    Qualora lui dichiari i canoni nella sua dichiarazione dei redditi io non devo quindi dichiarare nulla a riguardo e potrei comunque percepire gli introiti a mio nome e far firmare ai turisti contratti di locazione breve sempre a mio nome?
    Grazie dell’attenzione e del prezioso aiuto!!

    • Fiscomania

      Nelle locazioni turistiche può essere anche il comodatario a dichiarare il reddito da locazione.

      • A questo proposito c’è bisogno di un chiarimento! Dato che alla mia domanda dello scorso 23 maggio su locazioni turistiche effettuate dal comodatario (il primo commento sotto questo articolo), mi è stato risposto che “Il soggetto che deve dichiarare è quello che ha il diritto reale sull’immobile, ovvero il suo compagno. Questo a prescindere da chi ha intestato i documenti. Per la sua dichiarazione dovrà portare contratti e pagamenti, anche se intestati a lei. Lei non avrà niente da dichiarare, almeno per questi redditi.”, alla luce di questa risposta data al sig. Simone, mi chiedo se in questi ultimi mesi sia cambiato qualcosa.
        Grazie!

        • Fiscomania

          L’articolo è stato integrato perché la legge n. 50/2017 ha esteso la possibilità, nelle locazioni turistiche, di far dichiarare il reddito dal soggetto comodatario che effettua locazioni turistiche. La modifica vale sono il questo caso.

  8. Buongiorno,
    io e mio marito siamo proprietari di un immobile che vorremmo dare in comodato d’uso gratuito a nostra figlia per la gestione di una casa vacanza. L’attività non imprenditoriale, sarà a nome della figlia (comodatario), la domanda è la seguente:
    è obbligatorio registrare all’ufficio delle entrate tale contratto o esiste un contratto verbale tra le parti senza l’obbligo di registrazione?
    Grazie

  9. Alla luce della circolare dell’AdE sula regime fiscale delle locazioni brevi si riassume quanto segue.
    “Relativamente, invece, alla concessone in godimento dell’immobile da parte del comodatario, l’Agenzia ritiene che, per effetto delle nuove disposizioni che prevedono l’applicazione della ritenuta in capo al comodatario, il comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato, mentre il comodatario/locatore diventa titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento qualificabile come reddito diverso assimilabile alla sublocazione.
    Poiché con il contratto di sublocazione o di comodato non si trasferisce al sublocatore ovvero al comodatario la titolarità del reddito fondiario, che resta in capo al soggetto titolare del diritto reale sul bene (diritto di proprietà o altro diritto reale), ad avviso dell’Agenzia delle entrate, non mutano gli obblighi dichiarativi in capo alle parti”

    Domanda: Il comodatario che effettua sublocazione breve, deve dichiarare gli introiti tra i propri redditi diversi applicando la cedolare del 21? Cosa significa che il comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato? Non riesco a capire chi deve dichiarare cosa. Grazie per l’aiuto.

    • Fiscomania

      Il comodatario che effettua locazione turistica inferiore ai 30 giorni dichiara il reddito da locazione nei redditi diversi (niente cedolare secca, è preclusa). Se la locazione dura più di 30 giorni è il comodante a doverla dichiarare nei redditi fondiari. Bisogna fare attenzione.

  10. Buongiorno, possiedo una casa che vorrei in comodato d’uso a mio figlio, qualche volta l’appartamento di che trattasi stato dato come casa vacanze per periodo di solito non superiori a 15 gg. , su tali renditi ho pagato la cedolare secca al momento del 7330. Qualora venga definito il contratto di comodato per mio figlio tramite la registrazione dello stesso, posso comunque per coprire in parte le spese continuare ad affittarlo (booking, cade vacanza ecc) addossandomi comunque l’onere fiscale?
    Ringrazio in anticipo e saluto cordialmente
    Laura

    • Fiscomania

      Salve Laura, la regola generale prevede che il reddito da locazione sia dichiarato dal soggetto che ne detiene il diritto reale, quindi il comodante. Tuttavia, in alcuni casi può essere anche il comodatario a dichiararne il reddito. Ma questa è una facoltà e non un obbligo.

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