Effetto sostitutivo Imu Irpef

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In base all’effetto sostitutivo Imu Irpef, il reddito degli immobili non locati assoggettati ad Imu non è imponibile ai fini Irpef, tranne il caso in cui l’immobile sia posto nello stesso Comune dell’abitazione principale. 

In sede di compilazione del modello Unico P.F., è opportuno prestare la dovuta attenzione alla corretta compilazione del quadro RB, tenendo presente l’effetto sostitutivo Imu Irpef per gli immobili non locati, tenendo presenti le diverse fattispecie che si possono creare nel caso in cui l’immobile sia o meno ubicato nello stesso Comune ove è posta l’abitazione principale.

Effetto sostitutivo Imu Irpef – L’articolo 8 del D.Lgs. n. 23/2011 prevede che l’Imu “sostituisce per la componente immobiliare, l’Irpef e le relative addizionali dovute in relazione a redditi fondiari, relativi a beni non locati, salvo quanto disposto dal successivo articolo 9, comma 9 …“. A sua volta, il citato articolo 9, comma 9, prevede che “il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati, situati nello stesso Comune ove si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati ad Imu, concorre alla formazione della base imponibile Irpef, e delle relative addizionali nella misura del 50%“.

In altre parole, possiamo affermare che vi è un effetto sostitutivo Imu Irpef sui redditi fondiari degli immobili non locati. Conseguentemente possiamo affermare che:

  1. il reddito fondiario relativo ad immobili non locati è escluso dal reddito imponibile Irpef. Ad esempio, gli immobili a disposizione e le abitazioni principali di lusso (cat. A1/A8/A9) assoggettate ad Imu non concorrono alla formazione del reddito imponibile Irpef. Per i terreni non locati l’effetto si produce solo riguardo al reddito dominicale (il reddito agrario resta soggetto ad Irpef);
  2. gli immobili e i terreni concessi in locazione sono assoggettati sia ad Irpef, per la tassazione del reddito da locazione, che ad Imu, per la tassazione fondiaria;
  3. sono assoggettati ad Irpef, gli immobili esenti Imu, come ad esempio le abitazioni principali non di lusso, fermo restando che è prevista una deduzione Irpef che di fatto va ad azzerare l’imposta dovuta sul reddito fondiario dell’immobile;
  4. in caso di abitazione principale parzialmente locata, si deve applicare la sola Imu, se l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annui di locazione. In caso contrario sarà dovuta sia l’Imu che l’Irpef.

Effetto sostitutivo Imu Irpef e immobili non locati nello stesso Comune dell’abitazione principale – Nel caso in cui vi siano immobili non locati situati nello stesso Comune ove è posta l’abitazione principale del soggetto passivo, l’effetto sostitutivo Imu Irpef subisce una deroga parziale. Infatti, come abbiamo visto, il citato comma 9 dell’articolo 9 del D.Lgs. 23/2011 prevede che il reddito di tali immobili concorra alla formazione del reddito imponibile ai fini Irpef nella misura del 50%, fermo restando che per gli immobili a disposizione deve essere applicata la maggiorazione di 1/3 della rendita catastale.

Immobili concessi in comodato a familiari – Un caso particolare può essere quello delle unità immobiliari concesse in comodato a familiari poste nello stesso comune dell’abitazione principale. In questo caso, ai sensi dell’articolo 13 del D.L. n. 201/2011, è assimilata all’abitazione principalel’unita’ immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale, prevedendo che l’agevolazione operi o limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di €. 500 oppure nel solo caso in cui il comodatario appartenga a un nucleo familiare con ISEE non superiore a €. 15.000 annui. In caso di più unita’ immobiliari, la predetta agevolazione può essere applicata ad una sola unita’ immobiliare“. Rileggendo, quindi il combinato disposto dall’articolo 13 del D.L. n. 201/2011 e dal comma 9 dell’articolo 9 del D.Lgs. n. 23/2011, possiamo trovarci di fronte ad una delle seguenti fattispecie:

  1. Immobile in comodato a familiari non assimilato ad abitazione principale – L’immobile è assoggettato ad Imu, se posto nello stesso comune dell’abitazione principale è dovuta anche l’Irpef nella misura del 50%, mentre se posto in comune diverso l’Irpef non è dovuta;
  2. Immobile in comodato a familiari assimilato ad abitazione principale – L’immobile è escluso da Imu, ma sarà assoggettato ad Irpef, beneficiando comunque della deduzione.

Effetto sostitutivo Imu Irpef nel quadro RB – Al fine di poter correttamente applicare la disciplina dell’effetto sostitutivo Imu Irpef all’interno del quadro RB del modello Unico P.F. è necessario tenere presenti i seguenti campi:

  • Campo 12 “Casi particolari Imu – Deve essere riportato uno dei seguenti codici:
    • “1” Fabbricato, diverso dall’abitazione principale e relative pertinenze, esente Imu o per il quale l’imposta (Imu) non è dovuta, ma assoggettato ad Irpef;
    • “2” Abitazione principale e pertinenze per le quali è dovuta l’Imu, ossia le abitazioni principali di lusso categoria A1, A8 e A9 e relative pertinenze. In tal caso opera l’effetto sostitutivo Imu Irpef e quindi il relativo reddito non è assoggettato ad Irpef. Tale codice va utilizzato anche per le pertinenze dell’abitazione principale non di lusso assoggettate ad Imu (ad es., la seconda pertinenza della stessa categoria catastale);
    • “3” Immobile ad uso abitativo non locato, assoggettato ad Imu e situato nello stesso Comune dell’abitazione principale. In presenza di tale codice oltre all’Imu, il 50% del reddito è assoggettato anche ad Irpef. Nel caso in cui, per evidenziare diverse situazioni verificatesi nel corso dell’anno, i dati dello stesso immobile sono esposti su più righi, il codice va indicato nei righi per i quali sussiste la relativa condizione;
  • Campo 16 “abitazione principale soggetta ad Imu – Reddito dell’abitazione principale e relative pertinenze (di lusso) assoggettato ad Imu e quindi non imponibile Irpef. Tale importo non confluisce nel reddito complessivo del rigo RN1, campo 5 ma è evidenziato a rigo RN50, campo 1;
  • Campo 17 “immobili non locati – Reddito degli immobili non locati assoggettati ad Imu e quindi non imponibile ai fini Irpef. Tale importo non confluisce nel reddito complessivo di rigo RN1, campo 5 ma è evidenziato a rigo RN50, campo 2;
  • Campo 18 “abitazione principale non soggetta ad Imu – Reddito dell’abitazione principale e relative pertinenze (non di lusso) esenti Imu e quindi imponibile Irpef. L’importo esposto in tale campo confluisce nel reddito complessivo di rigo RN1, campo 5; per lo stesso è riconosciuta la deduzione di rigo RN2.

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