Imposta di successione sugli immobili ereditati

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Quando si riceve in eredità un immobile o un terreno è dovuta l’imposta di successione sugli immobili e quali sono le imposte ipotecaria e catastale da versare?

Quando nell’attivo ereditario sono compresi beni immobili, terreni o diritti reali immobiliari è sempre obbligatoria la presentazione della dichiarazione di successione. L’obbligo di presentare la dichiarazione di successione è escluso, difatti, solo nel caso in cui si verifichino, contemporaneamente, le seguenti condizioni:

  • l’eredità è devoluta al coniuge e ai parenti in linea retta;
  • l’attivo ereditario ha un valore non superiore a €. 100.000;
  • • nell’attivo ereditario non sono compresi beni immobili o diritti reali immobiliari.

La dichiarazione di successione deve essere presentata entro dodici mesi dalla data di apertura della successione, che coincide, generalmente, con la data del decesso del contribuente. È necessario compilare l’apposito modulo dichiarativo e successivamente presentarlo all’ufficio territoriale dell’Agenzia nella cui circoscrizione era fissata l’ultima residenza del defunto. Sono, invece, obbligati a presentare la dichiarazione di successione:

  • i chiamati all’eredità e i legatari, o i loro rappresentanti legali;
  • gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza o di dichiarazione di morte presunta;
  • gli amministratori dell’eredità;
  • i curatori delle eredità giacenti;
  • gli esecutori testamentari;
  • i trustee.

Se più persone sono obbligate alla presentazione della dichiarazione, è sufficiente che la stessa sia presentata da una sola di esse.

L’imposta di successione

Come abbiamo visto I soggetti che ricevono in eredità beni immobili e diritti reali immobiliari hanno l’obbligo di presentare la dichiarazione di successione e pagare, se dovuta, l’imposta di successione. L’imposta di successione è calcolata dall’Agenzia delle Entrate, in base alla dichiarazione presentata e previa correzione di eventuali errori materiali e di calcolo commessi dal dichiarante nella determinazione della base imponibile. L’importo eventualmente dovuto è notificato al contribuente attraverso un avviso di liquidazione.

Base imponibile dell’imposta di successione

Per gli immobili ereditati in piena proprietà (cioè immobili non gravati da diritti reali di godimento), la base imponibile per il calcolo dell’imposta è costituita dalla loro rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

  • 110, per la prima casa;
  • 120, per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (esclusi quelli delle categorie A/10 e C/1);
  • 140, per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B;
  • 60, per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
  • 40,8, per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Per i terreni non edificabili il valore imponibile si determina, invece, moltiplicando per 90 il reddito dominicale già rivalutato del 25%.

Aliquote dell’imposta di successione

Sono previste aliquote di tassazione diverse, a seconda del grado di parentela intercorrente tra la persona deceduta e l’erede. In particolare, sul valore complessivo dell’eredità si applicano le seguenti aliquote:

  • 4%, per il coniuge e i parenti in linea retta (genitori e figli), da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, €. 1.000.000;
  • 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, €. 100.000;
  • 6%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo grado;
  • 8%, da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia), per le altre persone.

Se a beneficiare del trasferimento è una persona portatrice di handicap grave, riconosciuta tale ai sensi della Legge n. 104/1992, l’imposta si applica sulla parte del valore della quota che supera €. 1.500.000. Gli importi esenti dall’imposta (la franchigia) sono aggiornati ogni quattro anni, in base all’indice del costo della vita. Ai soli fini dell’applicazione della franchigia, sulla quota devoluta all’erede si deve tener conto del valore delle donazioni in vita fatte dalla persona deceduta a favore del medesimo erede.

Imposta ipotecaria e catastale

Quando nell’attivo ereditario ci sono beni immobili e diritti reali immobiliari, sono dovute, oltre all’imposta di successione, anche le imposte ipotecaria e catastale. Queste, sono pari, rispettivamente, al 2% e all’1% del valore degli immobili, con un versamento minimo di €. 200 per ciascuna imposta.

Le imposte ipotecaria e catastale devono essere pagate prima della presentazione della dichiarazione di successione. Per il versamento va utilizzato il modello F23, nel quale vanno indicati il codice tributo 649T per l’imposta ipotecaria, e il codice tributo 737T per l’imposta catastale.

Agevolazioni prima casa

Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di €. 200 per ciascuna imposta, indipendentemente dal valore dell’immobile caduto in successione, quando il beneficiario (o, nel caso di immobile trasferito a più beneficiari, almeno uno di essi) ha i requisiti necessari per fruire delle agevolazioni “prima casa”. In questo caso è necessario attestare nella dichiarazione di successione l’esistenza delle condizioni che la legge richiede. Le agevolazioni fiscali “prima casa” sono concesse se chi eredita l’immobile:

  • non è titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile ereditato
  • non è titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Questi due requisiti devono sussistere entrambi. Inoltre, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’erede ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro diciotto mesi (salvo alcuni casi particolari in cui tale requisito non è richiesto, come per esempio per il personale delle forze di polizia).

Imposta di successione, ipotecaria e catastale sugli immobili ricevuti in successione

Grado di parentelaImposta di successioneImposta ipotecariaImposta catastale
Coniugi e parenti in linea retta4% sulla quota che eccede il milione di €.2%, €. 200 se per l'erede è prima casa1%, €. 200 se per l'erede è prima casa
Fratelli e sorelle6% sulla quota che eccede cento mila €.2%, €. 200 se per l'erede è prima casa1%, €. 200 se per l'erede è prima casa
Altri parenti fino al 4° grado e affini fino al 3° grado6% sull'intera quota ereditata2%, €. 200 se per l'erede è prima casa1%, €. 200 se per l'erede è prima casa
Altre persone8% sull'intera quota ereditata2%, €. 200 se per l'erede è prima casa1%, €. 200 se per l'erede è prima casa

2 comments

  1. Salve, se non vado errato, le somme in denaro derivanti titoli e liquidità di conto corrente, ricevute in eredità non vanno dichiarate sul Mod.730. Domando: Come vanno dichiarate le somme derivanti dalla vendita degli immobili ricevuti in eredità ? Grazie, Claudio.

    • Fiscomania

      Le somme derivanti dalla cessione di immobile ereditato non generano mai plusvalenza, quindi non devono mai essere indicate nel 730.

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