Risoluzione anticipata del contratto di locazione

Condivisioni

La risoluzione anticipata di un contratto di locazione può essere promossa dal locatore, dal conduttore, oppure congiuntamente. In ogni caso, vi sono adempimenti civilistici e fiscali da rispettare. Tutte le informazioni utili nella nostra guida.

Al momento della stipula di un contratto di locazione all’interno del contratto vi è riportata la sua scadenza.

Ad oggi, non è rara la situazione in cui il locatore o il conduttore vengano a trovarsi nella necessità di arrivare alla risoluzione del contratto prima della sua naturale scadenza.

Vediamo quali sono le ragioni che consentono al locatario di liberarsi di effettuare la risoluzione anticipata e quali sono gli adempimenti a suo carico.

La facoltà di effettuare una risoluzione anticipata del contratto di locazione rappresenta un’eccezione alla durata della locazione, prevista inderogabilmente dalla legge per assicurare stabilità al rapporto contrattuale di locazione.

La risoluzione anticipata può essere effettuata per volontà comune delle parti, per volontà del conduttore o per volontà del locatore.

Vediamone le caratteristiche di ogni singola possibilità di risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Risoluzione anticipata

Risoluzione consensuale del contratto di locazione

Le parti del contratto di locazione (locatore e conduttore), hanno sempre la facoltà di risolvere consensualmente in maniera anticipata la locazione stessa, qualunque sia la scadenza del contratto.

Infatti, la volontà delle parti può modificare in ogni momento il contratto di locazione precedentemente stipulato, prevedendone anche la risoluzione immediata.

L’unico aspetto da tenere in considerazione riguarda il rispetto degli adempimenti fiscali legati alla risoluzione anticipata del contratto di locazione che vedremo successivamente.

Risoluzione anticipata del contratto del conduttore

L’ipotesi di risoluzione anticipata della locazione da parte del conduttore rappresenta la fattispecie convenzionale di risoluzione, in quanto presenta regole molto più agevoli rispetto a quanto non sia previsto per il locatore.

Due possiblità di risoluzione anticipata

Dal contratto di locazione si può recedere in due diverse modalità:

  • Recesso Legale – Inviando una lettera di recesso per gravi motivi, ai sensi dell’art. 4 comma 2° della Legge n. 392/1978;
  • Recesso Libero – Inviando una lettera di recesso senza specificare i motivi.

Il recesso legale è previsto dalla legge e non può essere eliminato dalle Parti.

Il recesso libero, invece, può essere azionato solo se espressamente previsto nel contratto di locazione.

Recesso legale: i gravi motivi

Non esiste una definizione univoca di gravi motivi, ma solitamente, ci si riferisce a quegli impedimenti oggettivi che non rendano più fruibile l’immobile.

Possiamo dire che non è sufficiente indicare genericamente i gravi motivi, ma occorre una specificazione in concreto delle relative circostanze di fatto.

Tuttavia, la valutazione, in caso di contestazione, viene effettuata dal Giudice e la casistica è davvero ampia. In pratica sono stati ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso:

  • Le molestie di fatto derivanti dal continuo abbaiare del cane di un vicino. La Cassazione (sentenza 12991/2014) ha, infatti, affermato che è vero che il conduttore potrebbe agire contro il terzo, ma ciò non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela (come, per l’appunto, il recesso per gravi motivi)
  • L’inagibilità di due stanze a causa di pareti pericolanti (App. Firenze 3 giugno 2009).

Non sono ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso

  • Lo stato di “invivibilità” del quartiere in cui si trova l’immobile locato. Ha sostenuto la Corte di Appello di Firenze (31 dicembre 2010) che “Gli inquilini che scelgono di abitarvi devono dunque ponderare aspetti positivi e negativi della decisione e non possono invocare a posteriori l’invivibilità per recedere arbitrariamente da un contratto di locazione.”
  • La circostanza che il conduttore, a seguito di intervento al menisco, si trovasse in “difficoltà ad abitare lo stabile”. Il Tribunale di Modena (25 gennaio 2013) aveva, infatti, evidenziato che ai fini del recesso rileva l’impossibilità abitativa e non il mero disagio.

Recesso libero

Nell’ipotesi di risoluzione convenzionale, le parti del contratto di locazione possono liberamente prevedere la facoltà per il conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento.

Purché ne sia data formale comunicazione al locatore con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare liberi i locali.

Solo per il conduttore, infatti, è prevista la possibilità di effettuare la risoluzione dal contratto in qualsiasi momento, avvalendosi della clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi (articolo 3, Legge n. 431/1998), che devono essere specificamente indicati nella lettera di preavviso da inviare al locatore.

E’ bene sottolineare che il recesso da parte del conduttore è ammesso soltanto nel caso in cui sia stata inserita nel contratto l’apposita clausola. La clausola di risoluzione può prevedere un termine di durata maggiore ai 6 mesi.

Il mancato rispetto del preavviso obbliga il conduttore al pagamento dei canoni di locazione per il periodo convenzionalmente stabilito oppure per quello minimo fissato dalla legge.

Il preavviso e le mancate conseguenze

Il mancato rispetto del preavviso sopraindicato comporta per il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente. Per il conduttore, l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile.

Conseguenza ulteriore a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.

L’onere di dimostrare l’inadempimento del conduttore e che l’immobile è rimasto libero e non utilizzato grava sul locatore.

Risoluzione anticipata del contratto del locatore

La facoltà di esercitare la risoluzione anticipata del contratto di locazione è concessa anche al locatore, ma a condizioni molto più rigide.

Il locatore, infatti, può risolvere anticipatamente la locazione, solo in specifici casi, previa comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo (i mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere).

Classico caso è quello previsto dall’articolo 1612 del codice civile, nel caso in cui il locatore abbia bisogno dell’abitazione locata per stabilirvi la propria dimora.

 In tal caso deve indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali.

Inoltre, è concessa al locatore la facoltà di non esercitare il rinnovo del contratto di locazione alla scadenza del primo periodo contrattuale.

Diniego di rinnovo del contratto

Ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto, quando:

  • Intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  • Intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
  • Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • Nel caso in cui l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità). La permanenza del conduttore deve essere di ostacolo allo svolgimento di questi lavori. Ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
  • Quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • Quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Adempimenti fiscali in caso di risoluzione anticipata

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta, per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali.

Da un punto di vista civilistico il conduttore può lasciare l’immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale, ma è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.

Per quanto riguarda l’eventuale caparra va detto che questa non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore, ma può essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile.

Imposta di registro in misura fissa

L’articolo 28 del DPR n. 131/86 distingue il trattamento impositivo applicabile alla risoluzione del contratto in due ipotesi.

Più precisamente, il comma 1, dell’articolo 28 del DPR n. 131/86 dispone che la risoluzione del contratto è soggetta ad imposta di registro in misura fissa se:

  • Dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso;
  • E’ stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato concluso il contratto.

Imposta di registro proporzionale

La previsione normativa statuisce, inoltre, che, ove per la risoluzione sia previsto un corrispettivo, sul relativo ammontare si applica l’imposta proporzionale:

  • Dello 0,50%, prevista (per la quietanza) dall’articolo 6 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove il pagamento sia versato seduta stante;
  • Del 3%, prevista dalla norma residuale recata dall’articolo 9 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove il pagamento del corrispettivo sia differito nel tempo.

Per quanto concerne la seconda ipotesi, l’articolo 28, comma 2, del DPR 131/86 dispone che, “in ogni altro caso” diverso da quelli considerati dal comma precedente, “l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando, comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse”.

L’applicazione delle suindicate norme alla risoluzione del contratto di locazione implica che, in linea di principio, la risoluzione del contratto di locazione (che non preveda corrispettivo) comporta l’applicazione dell’imposta di registro fissa, nella misura di €. 67,00.

D’altro canto, l’imposta fissa di €. 67,00 troverebbe applicazione anche nel caso di risoluzione del contratto di locazione prevista da una clausola risolutiva espressa o da una condizione risolutiva espressa (a meno che non sia prevista la corresponsione di un corrispettivo, nel qual caso si applicano ad esso le aliquote dello 0,50% o del 3%).

Esempio di risoluzione del contratto

Ad esempio, si pensi al caso di un conduttore, che, pur avendo stipulato un contratto di locazione immobiliare di durata 4+4, dopo 2 anni dalla stipula debba trasferirsi all’estero e dia disdetta al contratto di locazione (nei termini previsti dal contratto).

In tal caso, in assenza di previsione di alcun corrispettivo, semplicemente l’imposta di registro è dovuta nella misura di €. 67,00.

Per quanto concerne, poi, l’imposta di registro eventualmente già corrisposta sul contratto di locazione, l’articolo 17, comma 3 secondo periodo del DPR n. 131/86 precisa che, in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione pluriennale di immobili urbani, in ipotesi di risoluzione anticipata del contratto, il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso.

Naturalmente, invece, ove l’imposta sul contratto risolto fosse pagata di anno in anno, semplicemente la risoluzione farebbe venire meno l’obbligo di pagamento sulle annualità successive a quella in cui si sia verificata la risoluzione.

Per quanto attiene alla risoluzione giudiziale del contratto, l’articolo 8 comma 1, lettera e), della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86, prevede che agli atti dell’autorità giudiziaria che “pronunciano la risoluzione di un contratto” si applichi l’imposta di registro fissa. Tale trattamento tributario è confermato anche dalla R.M. 260786/92.

Risoluzione del contratto e cedolare secca

L’articolo 3, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011 stabilisce che la cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroga del contratto di locazione.

Lo stesso principio è sancito dall’Agenzia delle Entrate, nel provv. 5539472011 ove, al § 3.2, è precisato che “la cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni […] del contratto di locazione”.

Pertanto, ove, per il contratto di locazione che viene risolto, fosse stata validamente espressa l’opzione per il regime sostitutivo della cedolare secca, nulla è dovuto a titolo di imposta di registro sulla risoluzione.

Per i contratti per i quali non sia stata effettuata l’opzione per il regime sostitutivo, non è possibile effettuare l’opzione in sede di risoluzione.

Modello F24 Elide

Per maggiori informazioni sulla compilazione del modello F24 Elide in caso di risoluzione del contratto di locazione vi rimando a questo contributo “Compilazione F24 Elide per i contratti di locazione“.

L’onere del versamento dell’imposta di registro è a carico del locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata.

Assieme al versamento dell’imposta di registro dovrà essere presentato all’Agenzia delle Entrate in via cartacea o telematica il modello RLI, per comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Consulenza fiscale

Hai bisogno della consulenza di un professionista per capire come puoi effettuare la risoluzione anticipata dal contratto di locazione? Utilizza il servizio di consulenza fiscale online.

Ti risponderò nel più breve tempo e risolverai i tuoi problemi.

Check Also

Esterometro

Esterometro per le operazioni transfrontaliere: guida pratica

A partire dal 1º gennaio 2019 è obbligatorio l’invio telematico dell’Esterometro. Comunicazione che riguarda le …

Bitcoin

Criptovalute e Bitcoin: tassazione delle monete virtuali

Tassazione di Criptovalute, e gestione IVA di Bitcoin e monete virtuali. Il regime fiscale di …

Termini di accertamento

Termini di accertamento in caso di dichiarazione integrativa

I termini di accertamento ripartono dal momento in cui viene inviata la dichiarazione integrativa. Tuttavia, …

Decadenza dalla rateazione

Decadenza dalla rateazione di una cartella: ecco cosa fare SUBITO

Il mancato pagamento di cinque rate, anche non consecutive, determina la decadenza dalla rateazione delle …

Locazione di immobile in comodato

Locazione di Immobile in comodato: chi dichiara il reddito?

Nella locazione di immobile in comodato il reddito deve essere dichiarato dal soggetto comodante. Ovvero …

Certificazione Unica per redditi di lavoro autonomo

Certificazione Unica per redditi di lavoro autonomo

La Certificazione Unica per redditi di lavoro autonomo comprende prestazioni occasionali, provvigioni e compensi  a …

254 comments

  1. Non mi pare che si faccia riferimento al recesso libero, ma che occorra sempre il preavviso con l’indicazione dei motivi del recesso.

  2. Salve,
    io mi sto trasferendo all’estero, per mia scelta, per cambio lavoro.
    E’ ritenuto grave motivo? Non sono riuscito a cogliere dall’articolo se è una casistica prevista. (in internet si trova di tutto, ma voi mi sembrate i più preparati in merito)

    Grazie mille,
    E

  3. Come trova scritto nell’articolo vi sono due tipi di risoluzioni anticipate. Quella legale, obbligatoria, ma per gravi motivi, e il recesso libero, per cui non occorrono gravi motivi, ma è possibile solo su accordo delle parti. Nel suo caso il trasferimento all’estero è sicuramente un grave motivo, perché questo fa si che per lei non sia più necessario l’affitto di quell’immobile. Presenti la lettera di risoluzione anticipata e paghi il canone dei mesi di preavviso. Poi potrà lasciare liberamente l’immobile e risolvere il contratto.

  4. Grazie mille,
    perché ho un amico in situazione identica. Il padrone di casa dice che siccome è lui a voler cambiare lavoro, non è grave motivo perché il grave motivo prevede il fatto che sia atto non dipendente dal conduttore.

  5. buongiorno, nel caso di cedolare secca per studenti universitari (contratto annuale), c’è un preavviso minimo che il locatore deve assicurare per NON rinnovare il contratto? deve anche in questo caso giustificare il motivo del non rinnovo? Sono tutte clausole esenti dal contratto che ha registrato comunque… A me è stata comunicata la volontà di non rinnovare solo 20 giorni prima della naturale scadenza, mi sembra decisamente poco…

  6. Deve verificare i termini inseriti nel contratto per il mancato rinnovo da parte del locatore.

  7. Salve mi trovo in una situazione simile.
    Per lavoro mi trasferisco all’estero, ho dato comunicazione al proprietario ad agosto ed il 31 abbiamo risolto il contratto chiudendolo all’agenzia delle entrate. il problema è che di scritto non abbiamo fatto nulla, ne la mia comunicazione, ne la risoluzione del contratto stesso. c’è solo il modulo dell’agenzia delle entrate che attesta la risoluzione del contratto. il proprietario all’inizio avanzava solo la pretesa di tenersi il deposito cauzionale come compensazione di 2 mesi per il mancato preavviso. ora pretende 6 mesi.
    nel frattempo mi ero premurato di trovare un altro affittuario per non fare pesare la mia assenza al locatore.
    Tutti gli atti sono stati fatti tramite agenzia immobiliare.
    Preciso che:ho apportato miglioramenti al locale per oltre 6 mila euro e tutti i canoni sono stati versati con precisione e con bonifico.
    Grazie mille

  8. Un conto sono gli adempimenti civilistici per la chiusura del contratto anticipata, altro conto sono gli adempimenti fiscali. Nel suo caso non ci sono adempimenti civilistici, quindi dei problemi potrebbero sorgere se il proprietario di casa lo volesse.

  9. Buongiorno, ho una situazione un pochino più particolare di quelle già affrontate, mi occorre un parere:
    sono la locatrice di un immobile ad uso commerciale, i cui inquilini hanno sempre pagato il loro affitto in modo irregolare, fin quando non ho inviato una lettera di sfratto per morosità e perchè mi occorreva il locale per
    uso proprio. A quel punto hanno iniziato a pagare regolarmente, e sono rientrati anche degli arretrati. La mia domanda è questa : avendo inoltrato una lettera di mancato rinnovo di contratto allo scadere dei primi 6 anni, con le motivazioni di necessità e di morosità: se mi riprendo il locale essendo rientrati dei debiti pregressi devo loro l’avviamento oppure persistendo la necessità del mio utilizzo personale posso non pagarlo?
    Grazie infinite per l’aiuto.

  10. In caso di locazione commerciale l’indennità di avviamento è dovuta in tutti i casi di risoluzione anticipata del contratto, quindi anche in questo caso.

  11. Buona sera, a ottobre 2018 devo pagare l’affitto ma lo pago annualmente: da ottobre 2018 a ottobre 2019. Molto probabilmente a dicembre 2018 do la disdetta (non ne sono sicuro, ma i proprietari vogliono comunque l’annualità) di sei mesi come previsti da contratto, e a giugno 2019 lascerò l’immobile. A questo punto mi chiedo: i mesi da luglio 2019 a ottobre 2019, me li devono restituire? Nel contratto questa specifica non esiste, non c’è scritto come funziona, c’è scritto solamente che dobbiamo dare la disdetta con anticipo di sei mesi. Grazie.
    Francesco

  12. Se non ci sono riferimenti di questa cosa nel contratto dovrà per forza trovare un accordo con il proprietario. La sua tutela è il contratto, se non vi è regolamentazione contrattuale dovrà accordarsi con l’altra parte.

  13. mi chiamo ALBANO e sono entrato in affitto tramite contratto annuale transitorio regolarmente registrato a Marzo. La proprietaria previa raccomandata mi ha comunicato di voler che lasciassi libera la casa entro e non oltre Dicembre, causa ‘motivi familiari’ da lettera (vendita dell’appartamento via telefono, non capisco come mai non abbia voluto riportare come causale la vendita dell’immobile). Voglio sottolineare come io abbia sempre pagato i canoni in tempo e non presentato disguidi con la suddetta proprietaria. Io ho trovato un appartamento in cui entrare a Novembre. Ora però mi chiedo: vista la sua manifestata volontà di vedermi fuori l’appartamento, io quali obbligo ho? Invio lettera di avviso? nel caso di sì, cosa mi consigli di riportare? Chi deve pagare per la chiusura del contratto? io o lei che ha manifestato per prima? come dovrei comportarmi?

  14. L’unica cosa che deve fare lei è rispettare i termini per il rilascio dell’immobile. A tutto il resto deve pensare il locatore che ha disdetto. Anche per quanto riguarda l’eventuale pagamento dell’imposta di registro.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.

Condivisioni