Risoluzione anticipata del contratto di locazione

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La risoluzione anticipata di un contratto di locazione può essere promossa dal locatore, dal conduttore, oppure congiuntamente. In ogni caso, vi sono adempimenti civilistici e fiscali da rispettare. Tutte le informazioni utili nella nostra guida.

Al momento della stipula di un contratto di locazione all’interno del contratto vi è riportata la sua scadenza.

Ad oggi, non è rara la situazione in cui il locatore o il conduttore vengano a trovarsi nella necessità di arrivare alla risoluzione del contratto prima della sua naturale scadenza.

Vediamo quali sono le ragioni che consentono al locatario di liberarsi di effettuare la risoluzione anticipata e quali sono gli adempimenti a suo carico.

La facoltà di effettuare una risoluzione anticipata del contratto di locazione rappresenta un’eccezione alla durata della locazione, prevista inderogabilmente dalla legge per assicurare stabilità al rapporto contrattuale di locazione.

La risoluzione anticipata può essere effettuata per volontà comune delle parti, per volontà del conduttore o per volontà del locatore.

Vediamone le caratteristiche di ogni singola possibilità di risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Risoluzione anticipata

Risoluzione consensuale del contratto di locazione

Le parti del contratto di locazione (locatore e conduttore), hanno sempre la facoltà di risolvere consensualmente in maniera anticipata la locazione stessa, qualunque sia la scadenza del contratto. Infatti, la volontà delle parti può modificare in ogni momento il contratto di locazione precedentemente stipulato, prevedendone anche la risoluzione immediata.

L’unico aspetto da tenere in considerazione riguarda il rispetto degli adempimenti fiscali legati alla risoluzione anticipata del contratto di locazione che vedremo successivamente.

Risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte del conduttore

L’ipotesi di risoluzione anticipata della locazione da parte del conduttore rappresenta la fattispecie convenzionale di risoluzione, in quanto presenta regole molto più agevoli rispetto a quanto non sia previsto per il locatore.

Due possiblità di risoluzione anticipata

Dal contratto di locazione si può recedere in due diverse modalità:

  • Recesso Legale – Inviando una lettera di recesso per gravi motivi, ai sensi dell’art. 4 comma 2° della Legge n. 392/1978;
  • Recesso Libero – Inviando una lettera di recesso senza specificare i motivi.

Il recesso legale è previsto dalla legge e non può essere eliminato dalle Parti. Il recesso libero, invece, può essere azionato solo se espressamente previsto nel contratto di locazione.

Recesso legale: i gravi motivi

Non esiste una definizione univoca di gravi motivi, ma solitamente, ci si riferisce a quegli impedimenti oggettivi che non rendano più fruibile l’immobile.

Possiamo dire che non è sufficiente indicare genericamente i gravi motivi, ma occorre una specificazione in concreto delle relative circostanze di fatto.

Tuttavia, la valutazione, in caso di contestazione, viene effettuata dal Giudice e la casistica è davvero ampia. In pratica sono stati ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso:

  • Le molestie di fatto derivanti dal continuo abbaiare del cane di un vicino. La Cassazione (sentenza 12991/2014) ha, infatti, affermato che è vero che il conduttore potrebbe agire contro il terzo, ma ciò non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela (come, per l’appunto, il recesso per gravi motivi)
  • L’inagibilità di due stanze a causa di pareti pericolanti (App. Firenze 3 giugno 2009).

Non sono ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso

  • Lo stato di “invivibilità” del quartiere in cui si trova l’immobile locato. Ha sostenuto la Corte di Appello di Firenze (31 dicembre 2010) che “Gli inquilini che scelgono di abitarvi devono dunque ponderare aspetti positivi e negativi della decisione e non possono invocare a posteriori l’invivibilità per recedere arbitrariamente da un contratto di locazione.”
  • La circostanza che il conduttore, a seguito di intervento al menisco, si trovasse in “difficoltà ad abitare lo stabile”. Il Tribunale di Modena (25 gennaio 2013) aveva, infatti, evidenziato che ai fini del recesso rileva l’impossibilità abitativa e non il mero disagio.

Recesso libero

Nell’ipotesi di risoluzione convenzionale, le parti del contratto di locazione possono liberamente prevedere la facoltà per il conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento.

Purché ne sia data formale comunicazione al locatore con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare liberi i locali.

Solo per il conduttore, infatti, è prevista la possibilità di effettuare la risoluzione dal contratto in qualsiasi momento, avvalendosi della clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi (articolo 3, Legge n. 431/1998), che devono essere specificamente indicati nella lettera di preavviso da inviare al locatore.

E’ bene sottolineare che il recesso da parte del conduttore è ammesso soltanto nel caso in cui sia stata inserita nel contratto l’apposita clausola. La clausola di risoluzione può prevedere un termine di durata maggiore ai 6 mesi.

Il mancato rispetto del preavviso obbliga il conduttore al pagamento dei canoni di locazione per il periodo convenzionalmente stabilito oppure per quello minimo fissato dalla legge.

Il preavviso e le mancate conseguenze

Il mancato rispetto del preavviso sopraindicato comporta per il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente. Per il conduttore, l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile.

Conseguenza ulteriore a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.

L’onere di dimostrare l’inadempimento del conduttore e che l’immobile è rimasto libero e non utilizzato grava sul locatore.

Risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte del locatore

La facoltà di esercitare la risoluzione anticipata del contratto di locazione è concessa anche al locatore, ma a condizioni molto più rigide.

Il locatore, infatti, può risolvere anticipatamente la locazione, solo in specifici casi, previa comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo (i mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere).

Classico caso è quello previsto dall’articolo 1612 del codice civile, nel caso in cui il locatore abbia bisogno dell’abitazione locata per stabilirvi la propria dimora. In tal caso deve indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali.

Inoltre, è concessa al locatore la facoltà di non esercitare il rinnovo del contratto di locazione alla scadenza del primo periodo contrattuale.

Diniego di rinnovo del contratto

Ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego di rinnovo del contratto, quando:

  • Intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  • Intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
  • Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • Nel caso in cui l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità). La permanenza del conduttore deve essere di ostacolo allo svolgimento di questi lavori. Ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
  • Quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • Quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).

Adempimenti fiscali in caso di risoluzione anticipata

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta, per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali.

Da un punto di vista civilistico il conduttore può lasciare l’immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale, ma è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.

Per quanto riguarda l’eventuale caparra va detto che questa non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore, ma può essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile.

Imposta di registro in misura fissa

L’articolo 28 del DPR n. 131/86 distingue il trattamento impositivo applicabile alla risoluzione del contratto in due ipotesi.

Più precisamente, il comma 1, dell’articolo 28 del DPR n. 131/86 dispone che la risoluzione del contratto è soggetta ad imposta di registro in misura fissa se:

  • Dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso;
  • E’ stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui è stato concluso il contratto.

Imposta di registro proporzionale

La previsione normativa statuisce, inoltre, che, ove per la risoluzione sia previsto un corrispettivo, sul relativo ammontare si applica l’imposta proporzionale:

  • Dello 0,50%, prevista (per la quietanza) dall’articolo 6 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove il pagamento sia versato seduta stante;
  • Del 3%, prevista dalla norma residuale recata dall’articolo 9 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, ove il pagamento del corrispettivo sia differito nel tempo.

Per quanto concerne la seconda ipotesi, l’articolo 28, comma 2, del DPR 131/86 dispone che, “in ogni altro caso” diverso da quelli considerati dal comma precedente, “l’imposta è dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando, comunque, ai fini della determinazione dell’imposta proporzionale, l’eventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse”.

L’applicazione delle suindicate norme alla risoluzione del contratto di locazione implica che, in linea di principio, la risoluzione del contratto di locazione (che non preveda corrispettivo) comporta l’applicazione dell’imposta di registro fissa, nella misura di €. 67,00.

D’altro canto, l’imposta fissa di €. 67,00 troverebbe applicazione anche nel caso di risoluzione del contratto di locazione prevista da una clausola risolutiva espressa o da una condizione risolutiva espressa (a meno che non sia prevista la corresponsione di un corrispettivo, nel qual caso si applicano ad esso le aliquote dello 0,50% o del 3%).

Esempio di risoluzione del contratto

Ad esempio, si pensi al caso di un conduttore, che, pur avendo stipulato un contratto di locazione immobiliare di durata 4+4, dopo 2 anni dalla stipula debba trasferirsi all’estero e dia disdetta al contratto di locazione (nei termini previsti dal contratto).

In tal caso, in assenza di previsione di alcun corrispettivo, semplicemente l’imposta di registro è dovuta nella misura di €. 67,00.

Per quanto concerne, poi, l’imposta di registro eventualmente già corrisposta sul contratto di locazione, l’articolo 17, comma 3 secondo periodo del DPR n. 131/86 precisa che, in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione pluriennale di immobili urbani, in ipotesi di risoluzione anticipata del contratto, il contribuente che ha corrisposto l’imposta sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto ha diritto al rimborso del tributo relativo alle annualità successive a quella in corso.

Naturalmente, invece, ove l’imposta sul contratto risolto fosse pagata di anno in anno, semplicemente la risoluzione farebbe venire meno l’obbligo di pagamento sulle annualità successive a quella in cui si sia verificata la risoluzione.

Per quanto attiene alla risoluzione giudiziale del contratto, l’articolo 8 comma 1, lettera e), della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86, prevede che agli atti dell’autorità giudiziaria che “pronunciano la risoluzione di un contratto” si applichi l’imposta di registro fissa. Tale trattamento tributario è confermato anche dalla R.M. 260786/92.

Risoluzione del contratto e cedolare secca

L’articolo 3, comma 2, del D.Lgs. n. 23/2011 stabilisce che la cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroga del contratto di locazione.

Lo stesso principio è sancito dall’Agenzia delle Entrate, nel provv. 5539472011 ove, al § 3.2, è precisato che “la cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni […] del contratto di locazione”.

Pertanto, ove, per il contratto di locazione che viene risolto, fosse stata validamente espressa l’opzione per il regime sostitutivo della cedolare secca, nulla è dovuto a titolo di imposta di registro sulla risoluzione.

Per i contratti per i quali non sia stata effettuata l’opzione per il regime sostitutivo, non è possibile effettuare l’opzione in sede di risoluzione.

Modello F24 Elide

Per maggiori informazioni sulla compilazione del modello F24 Elide in caso di risoluzione del contratto di locazione vi rimando a questo contributo “Compilazione F24 Elide per i contratti di locazione“.

L’onere del versamento dell’imposta di registro è a carico del locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata.

Assieme al versamento dell’imposta di registro dovrà essere presentato all’Agenzia delle Entrate in via cartacea o telematica il modello RLI, per comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Consulenza fiscale

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211 comments

  1. Avrei una domanda/chiarimento: ma se un inquilino lascia l’appartamento in anticipo rispetto ai 6 mesi previsti, esempio: raccomandata di recesso inviata al proprietario il 1/9, 6 mesi previsti significa che l’inquilino deve pagare fino al 28/2, l’appartamento viene effettivamente consegnato il 1/11, quando si comunica alla agenzia delle entrate la data di risoluzione del contratto va indicato 1/11 oppure 28/2?

    Grazie in aticipo se potete risolvere il mio dubbio e saluti.

    • Fiscomania

      Va comunicato l’1/11, con modello 69 e pagamento con F24 Elide delle €.67 di imposta di registro, a meno che il contratto non fosse a cedolare secca.

  2. Salve. possiedo un fondo che ho dato in affitto ormai da diversi anni e adesso sono a metà dell’ennesimo contratto rinnovato. Vorrei aprire una attività commerciale mia in tal fondo, una attività diversa da quella che ci è già. Se non volessi aspettare altri 3 anni ma volessi riprendermi il mio fondo a breve posso farlo e se si in quanto tempo? devo spendere quei 67 euro o ci sono altre spese? grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      credo si tratti di locazione commerciale del fondo. Vi è la possibilità per il locatore di chiedere la risoluzione del contratto in caso in cui voglia esercitare un’attività commerciale nel fondo, ma deve dare comunicazione con anticipo di almeno 6 mesi al conduttore. Per la risoluzione dovrà presentare modello RLI all’Agenzia delle Entrate e pagare con F24 Elide €. 67.

  3. Buona sera,
    qualora le parti decidano consensualmente di recedere dal contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo alla data del rinnovo (superiore al secondo) quali sono gli obblighi spettanti ad entrambi, anche in caso di cedolare secca? Grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      la risoluzione di un contratto di locazione abitativo, al momento del rinnovo annuale, prevede che una delle parti presenti all’Agenzia delle Entrate il modello RLI compilato relativo alla risoluzione del contratto. Non vi sono imposte da pagare, in quanto vi è l’opzione per la cedolare secca.

      • Martina Molinari

        Per la risoluzione consensuale di un contrattato di locazione ad uso abitativo non è quindi necessario alcun preavviso ne comunicazione tramite raccomandata? Io l’ho preparata in forma scritta firmata da locutore e conduttore

        • Fiscomania

          Se la risoluzione è consensuale vuol dire che si è già concluso un accordo, quindi non è necessaria la raccomandata.

          • Martina Molinari

            C’è un limite di tempo entro il quale la risoluzione consensuale va comunicata all’agenzia delle entrare? Il contratto a cui mi riferisco e con cedolare secca

          • Fiscomania

            Entro 30 giorni.

  4. salve ma il proprietario di un ufficio puo chiedere la risoluzione del contratto
    vari mesi prima della scadenza?
    se si posso chiedere un rimborso/risarcimento?

    • Fiscomania

      Salve,
      in un contratto di locazione commerciale regolarmente registrato il proprietario non può disdire il contratto di locazione nei primi sei anni. E’ possibile disdire il contratto mandando lettera raccomandata al conduttore nei 6 mesi precedenti al termine dei primi 6 anni. In ogni caso il locatore ha diritto a chiedere la risoluzione del contratto solo in queste ipotesi:
      – in caso intenda cambiare destinazione dell’immobile affittato, adibendolo ad abitazione principale;
      – in caso intenda adibire l’immobile all’esercizio di attività commerciale;
      – in caso intenda eseguire interventi di demolizione, ristrutturazione o restauro dell’immobile;
      – in caso intenda eseguire interventi di ristrutturazione che rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.
      In questi casi è possibile chiedere un risarcimento per perdita di avviamento commerciale, pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di affitto, e fino alla corresponsione di tale indennizzo il conduttore ha diritto a restare nell’immobile.

  5. Buongiorno,
    in caso di recessione concordata durante la durata del contratto, è possibile risolvere il contratto direttamente versando l’imposta e con il modello o bisogna fare altri passaggi? Dove bisogna recarsi per gli stessi?
    Quanto dura solitamente il processo di risoluzione una volta iniziato?
    Grazie

    • Fiscomania

      Per risolvere il contratto di locazione, se lei è l’inquilino le sarà sufficiente inviare una raccomandata al proprietario per informarlo della sua volontà di risolvere il contratto. Il contratto può essere risolto solo con 6 mesi di preavviso, che in ogni caso restano dovuti da parte dell’inquilino. Se, invece, lei è il proprietario solo al verificarsi di alcune cause è possibile interrompere la locazione. Una volta effettuata la comunicazione, deve essere versata l’imposta di registro e la presentazione del modello RLI all’Agenzia delle Entrate.

  6. Salve, desidererei esporle il mio caso per avere maggiori delucidazioni riguardo gli obblighi e i diritti delle due parti.
    Raccomandata di recesso anticipato inviata nel mese di dicembre 2015 (scadenza 6 mesi:giugno 2016) causa trasferimento in un’altra città (trasferimento richiesto). Il locatore risponde che non sussistono i gravi motivi e nega il recesso anticipato.
    Lascia aperta la possibilità di subentro. Il nuovo inquilino trovato dai precedenti conduttori subentrerebbe nel mese di marzo. Chi è tenuto al pagamento delle mensilità al locatore da marzo a giugno? Il nuovo inquilino che effettivamente abiterà l’immobile o il vecchio inquilino che però non fruisce più dell’immobile? Grazie

    • Fiscomania

      Salve,
      nei 6 mesi dalla lettera di recesso è tenuto al pagamento del canone l’inquilino che ha chiesto il recesso, e che continua comunque ad avere disponibilità dell’immobile. Dal momento in cui, anche entro i 6 mesi entra nell’immobile un nuovo inquilino sarà questi a dover versare il canone.

  7. Salve, vorrei fare una domanda: Se ho un contratto di affitto ad uso abitativo che consente la sublocazione e ho un interessato che vuole sublocare soltanto una stanza per 4 mesi. Che tipologia di contratto è meglio firmare? Potremmo firmare un contratto di sublocazione fuori i regimi ordinari 4+4 e 3+2 con la disdetta consensualmente già decisa in anticipo?
    Grazie.

    • Fiscomania

      Salve,
      lei deve firmare un contratto di locazione con il suo inquilino, della durata prevista dalla Legge 4+4 o 3+2, inserendo la clausola per sublocare. L’inquilino poi farà la sublocazione della stanza.

  8. Salve, ho letto un pò tutto ed anche i commenti.

    Vediamo se ho capito bene. Io locatore, non posso disdire anticipatamente (prima dei 6 anni) perchè altrimenti dovrei pagare un’indennità di avviamento?
    Mentre alla scadenza del primo rinnovo, cioè al sesto anno, 12 o 18 mesi prima , posso chiedere di non rinnovare il contratto, giustificato dal fatto che serve il locale personalmente, e solo cosi si può evitare di pagare l’indennità?

    Spero sia chiaro il concetto

    • Fiscomania

      Salve,
      il locatore può esercitare la risoluzione anticipata del contratto soltanto al verificarsi delle fattispecie indicate nell’articolo. Questo a tutela del conduttore, che potrà vedersi risolvere anticipatamente il contratto soltanto al verificarsi di quei casi. Se una di queste fattispecie si verifica non in concomitanza del rinnovo al termine dei primi sei anni, il proprietario può chiedere la risoluzione con 6 mesi di anticipo, ma l’affittuario, avrà diritto di chiedere al proprietario il pagamento di un’indennità di avviamento legata alla perdita dell’avviamento che subisce andando via dai locali prima del termine del contratto.

  9. Salve,
    Avrei una domanda: ho firmato a ottobre 2015 un” contratto di locazione transitoria di una stanza di un immobile ad uso abitativo” della durata di 12 mesi; meno di un mese fa il padrone di casa mi ha posto davanti a una scelta: fare la voltura del contratto per la fornitura d’acqua a mio nome (aggiungo che per contratto il pagamento della bolletta dell’acqua spetta a me, ma né verbalmente né per iscritto sul contratto si era mai stabilito che io dovessi stipulare un contratto per l’acqua a mio nome) oppure mi è stato cortesemente chiesto il piacere di lasciare l’abitazione almeno da fine giugno (ma prima sarebbe stato meglio). Io ho detto che la risoluzione anticipata del contratto andava bene; chiesi se da parte mia o sua fosse necessaria una comunicazione scritta (raccomandata) e lui mi disse di no, perché la decisione era consensuale.
    Per contratto la risoluzione anticipata deve essere comunicata 3 mesi prima della data in cui si decide di lasciare l’immobile.
    Io inizio quindi a cercare casa e la trovo, comunico telefonicamente la cosa al padrone di casa, dicendo che libererò l’immobile entro la fine della mensilità di affitto già pagata, ma lui mi dice che per contratto devo comunque versare la successiva mensilità di affitto.
    Ora, ho letto e riletto il contratto, ma di questa clausola non mi sembra di trovare traccia; inoltre mi chiedo se devo pagare effettivamente questa mensilità, visto he è lui che mi ha chiesto di andare via; non so davvero come comportarmi e sarebbe d’aiuto un vostro consiglio.
    Grazie per l’attenzione

    • Fiscomania

      Salve,
      la risoluzione anticipata del contratto prevede un termine di preavviso: i canoni di locazione durante questo termine, devono comunque essere versati dall’inquilino. Le parti con il mutuo consenso hanno sempre la facoltà di modificare il contratto stesso, come ad esempio nel caso della raccomandata, che non è stata necessaria. In questo caso, non essendoci mutuo consenso sul pagamento dei mesi di preavviso si deve basarsi su quanto scritto nel contratto, e i mesi restano 3 per i quali lei è tenuto a versare il canone.

  10. Buonasera,
    vorrei delucidazioni in merito alla seguente questione:
    sto cercando di vendere un immobile di mia proprietà ho stipulato un contratto di affitto commerciale con attività a contatto con il pubblico. Il contratto ha scadenza dei 12 anni il prossimo maggio, un anno fa ho mandato lettera di disdetta del contratto in quanto intendo vendere l’immobile. Il conduttore verbarlmente aveva comunicato di non essere interessato all’acquisto. Lo stesso conduttore aveva affittato l’azienda a terzi (di cui non mi aveva mendato comunicazione tramite raccomandata, ma ho comunque accettatto i sub-locatari) in quanto vive all’estero e non è interessato nè all’acquisto dell’immobile, nè a proseguire l’attività nello stesso immobile, anzi i sub-locatori hanno nuova attività nella quale porteranno la licenza del conduttore.
    La mia domanda è questa: sono tenuta comunque a dare al conduttore l’indennità di avviamento? Possiamo eventualmente sottoscrivere un atto in cui rinuncia alla stessa, atteso il non interesse palese a continuare anche l’attività nello stesso immobile con i nuovi futuri proprietari? L’azione per l’ottenimento dell’avviamento entro quanto tempo può essere espletata?
    Ringrazio.

    • Fiscomania

      Salve,
      l’indennità di avviamento è dovuta in caso di risoluzione del contratto da parte del locatore. Quindi, anche in questo caso è dovuta. Se poi le parti sono concordi nel non avvalersi dell’indennità allora la stessa non sarà dovuta.

  11. Salve,
    premetto che sono iscritto ai Servizi Telematici dell’Agenzia delle Entrate.
    Ho effettuato la risoluzione anticipata utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (RLI-web)
    tramite richiesta di addebito su conto corrente di euro 67,00.
    Ci sono altre modalità da adempiere?
    Grazie in anticipo.

  12. Salve,
    avendo un contratto di locazione abitativa agevolata e potendo lasciare l’appartamento con un preavviso di 4 mesi così come concordato e specificato nel contratto, mi preme sapere se la mancanza di un impiego lavorativo e quindi, da parte mia il necessario ritorno a casa, può essere considerato come grave motivo.
    Io reputo di si poiché in ogni caso, qualora dovessi rimanere, non saprei come ottemperare al pagamento.
    Pertanto, chiedo:
    1. quali sono i motivi ritenuti gravi a tal punto da poter essere accettato il recesso anticipato?
    2. a causa del termine ultimo di risoluzione del contratto lavorativo personale fissato per il 23/9/2016, posso già mandare la raccomandata A/R al proprietario fin da adesso, specificando che consegnerò l’immobile alla fine del mese di settembre oppure occorre aspettare la fine del mese corrente, visto che i 4 mesi di preavviso scatterebbero dal 1/6/2016?
    Inoltre, avendo stipulato il contratto presso un ufficio d’assistenza edilizia, immagino che io debba comunicare anche a loro la mia intenzione. Mi chiedo se il modello RLI devo compilarlo personalmente oppure spetta a quest’ufficio, il quale era stato incaricato dal proprietario a suo tempo di farlo registrare presso l’Agenzia delle Entrate.
    Spero di essere stato chiaro.
    Grazie per il tempo e l’attenzione che mi ha dedicato.

    • Fiscomania

      Salve, sicuramente la chiusura del rapporto lavorativo rappresenta un motivo valido per la risoluzione del contratto in quanto, probabilmente, non sarebbe in grado di onorare le rate future. Per quanto riguarda la raccomandata può inviarla fin da subito, l’importante è un fare passare meno di 4 mesi dalla data di rilascio. Per la risoluzione deve presentare il modello RLI all’Agenzia delle Entrate e fare il pagamento dell’imposta di registro di €. 67,00, a meno che il contratto no fosse a cedolare secca. L’ufficio di assistenza che si è occupato della registrazione del contratto non è detto che debba occuparsi anche della disdetta, si metta d’accordo con il proprietario.

  13. CHI DEVE PAGARE LA RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI AFFITTO DI di €. 67,00 AD AGENZIA ENTRATE, IL LOCATORE O IL CONDUTTORE?

    Grazie

    • Fiscomania

      Salve, dipende da cosa è indicato nel contratto. Generalmente spetta al conduttore se ha chiesto lui la risoluzione anticipata.

  14. Buona sera io vorrei una delucidazione in merito.. Vorrei recedere anticipatamente al contratto di locazione di cui sono co-intestataria con la mia inquilina.
    1. Devo seguire le stesse procedure come se fossi unica intestataria del contratto?
    2. Sono obbligata a pagare i 6 mesi anticipati anche se all’interno rimane il secondo conduttore?
    3. Mi spetta la mia parte di caparra?
    4. se si, si può usare la caparra x saldare le 6 mensilità dovute?

    Grazie

    • Fiscomania

      Salve, tutto dipende da chi è intestato il contratto, se il contratto è cointestato, se un inquilino esercita il recesso anticipato, tutto il canone di locazione sarà a carico dell’inquilino che rimane nel contratto, a meno che questi non eserciti anch’esso il recesso. In generale, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell’inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni. Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all’agenzia delle entrate di competenza, pagando l’importo di €. 67.

  15. quindi non sono obbligata a pagare la mia metà d’affitto per altri 6 mesi giusto?
    e per la caparra? Ho diritto alla restituzione ed eventualmente usarla per pagare le 6 mensilità se dovute?

    Grazie della velocità.

    • Fiscomania

      Certo che è obbligata, deve mandare al proprietario una raccomandata con 6 mesi di preavviso rispetto alla data di risoluzione. Se uscirà dall’immobile prima dei 6 mesi, i mesi restanti dovranno essere pagati al proprietario, usando anche la caparra, qualora volesse.

  16. Buongiorno,
    vorrei recedere da un contratto d’affitto 4+4 in cui è specificato che ” il conduttore ha la facoltà, dopo i primi tre anni, di recedere dal contratto previo avviso da inviare al locatore a mezzo raccomandata almeno sei mesi prima. Il contatto è stato stipulato a dicembre 2012 e intendo dare disdetta adesso (pagando fino dicembre) perchè a dicembre si sarà concluso il terzo anno. E’ corretta la mia interpretazione?

    • Fiscomania

      Salve, quanto afferma è corretto, deve presentare adesso la lettera di disdetta, e dopo 6 mesi potrà lasciare l’immobile.

  17. Salve,
    Vorrei sapere se il conduttore può fare la detrazione fiscale dell’affitto pagato pur avendo un contratto di locazione a cedolare secca privo di imposta di registro.
    Grazie anticipatamente

    • Fiscomania

      Il conduttore del contratto di affitto può beneficiare della detrazione fiscale anche se il contratto è a cedolare secca. Non ci sono preclusioni.

      • Il contratto sopra citato ha validità un anno, iniziato il 1 Novembre 2013 e terminato il 31 Ottobre 2014. Ad oggi,Giugno 2016, continuo ad a abitare nello stesso immobile pagando regolare affitto consegnato al locatore tramite bonifico bancario.
        Posso quindi io(conduttore) detrarre fiscalmente senza che l’ Agenzia dell’Entrate abbia avuto informazioni , e quindi non aver ricevuto nessun pagamento, sulla proroga del contratto a cedolare secca? Ho bisogno di qualche documento aggiuntivo dell’Agenzia dell’Entrate oltre al contratto di locazione?
        Grazie ancora

        • Fiscomania

          Bisogna verificare se il contratto si rinnovava automaticamente o meno. E in caso positivo se è stata effettuata la proroga. Senza la proroga registrata alle Entrate, lei non ha titolo per ottenere la detrazione.

  18. Salve, a novembre 2014 ho affittato il mio fondo rustico, il contratto scade ad ottobre 2020 ma il conduttore ha deciso di lasciare il fondo a fine giugno p.v..Volevo sapere se il conduttore mi deve mandare una disdetta con raccomandata e se deve rispettare un preavviso, che non è stato indicato sul contratto regolarmente registrato. Grazie

    • Fiscomania

      Salve, vale quanto indicato nel contratto, ove doveva essere indicato i modi e i tempi dell’eventuale recesso da parte del conduttore. Non essendo indicato un periodo minimo di preavviso quest non è dovuto. Bisogna prestare attenzione nel compilare attentamente il contratto di locazione.

  19. Salve e grazie per questo articolo.

    Sono il locatore ed ho un contratto 4+4 (i primi 4 anni scadono a meta del 2018). Normalmente abito all’estero. In pratica non ho piu’ bisogno di affitare e vorrei avere la possibilita’ di usare la casa occasionalmente per la mia stessa famiglia (parenti in Italia, amici, me stessa per vacanze). Proverei anche a vendere l’immobile. Vorrei disdire il contratto (mi costa meno per non affittare), ma non sono sicura se esiste un modo giusto per poterlo fare. Che cosa potete consigliare in qusto caso?

    Inoltre, esiste un modo di distetta anticipata per il locatore (prima dei 4 anni)? Quale’ il costo di tutto cio’?

    • Fiscomania

      Salve, i contratti di locazione sono stipulati con norme che tengono a tutelare particolarmente il soggetto più debole del contratto, ovvero l’inquilino. Costui ha diverse cause che gli consentono di risolvere anticipatamente il contratto. Questa possibilità, invece, per ovvi motivi, non è concessa al locatore. Le cause di risoluzione del contratto per costui sono molto limitate e sono quelle indicate nell’articolo (che non le sto a riepilogare). Dalle sue motivazioni non mi sembra di riscontrare una di queste cause. L’unica cosa che può fare è cercare un accordo con l’inquilino per invogliarlo a risolvere lui il contratto prima della scadenza. Questa è l’unica strada percorribile, ovvero, un accordo tra locatore e conduttore per anticipare la chiusura del contratto. Naturalmente senza il consenso del conduttore lei non ha titolo per risolvere il contratto prima della scadenza, a meno che non soddisfi una delle cause di recesso indicate nell’articolo.

  20. ho una domanda: ho un coinquilino che non paga da 3 anni e finalmente fra poco lo butto fuori e chiudo il contratto in anticipo dando di tasca mia i soldi che avanza il padrone da me e dall’altro,il coinquilino che non paga deve lasciare subito l’appartamento giusto? oppure c’è una legge per la quale lui puo stare ancora qualche mese?

  21. Patrizia Barrettara

    il locatore vuole annullare il contratto di locazione che parte dal 1 di agosto. Il contratto è firmato ma ancora non registrato? Può farlo? La motivazione è che ha cambiato idea e che vorrebbe farlo per un periodo di un anno invece dei 3+2 del contratto in atto

    • Fiscomania

      Il soggetto che ha firmato un contratto di locazione e si accorge, prima della registrazione del contratto, di voler recedere ne ha diritto secondo quanto disposto dall’articolo 1578 del Codice civile, nel caso in cui vi siano vizi sulla cosa locata che ne impediscono o riducono notevolmente il godimento. Classico caso dell’inquilino che firma il contratto, poi entra in casa e trova danni o mancanze tali da comprometterne il godimento della cosa. In questo caso è possibile anche chiedere i danni al proprietario se si è in grado di dimostrare che lo stesso era a conoscenza della situazione e non ha fatto niente per modificarla.

  22. Buonasera,
    in data odierna (20 luglio) ho ricevuto la raccomandata da parte del conduttore in cui mi comunica di voler recedere anticipatamente dal contratto 4+4 (causa trasferimento lavorativo).
    Il contratto da noi stipulato prevedeva un preavviso di 3 mesi, a questo punto lui è tenuto al pagamento di altri 3 mesi pieni di affitto (agosto, settembre, ottobre) oppure il contratto si considera concluso al 20 ottobre con il pagamento solo parziale del mese di ottobre (corrispondente a 20 gg di canone)?
    Grazie anticipatamente per il supporto.

    • Fiscomania

      Il conduttore deve rispettare quanto previsto dal contratto. Se nel contratto era concordato un preavviso di tre mesi, il conduttore è tenuto al pagamento dei tre mesi di canone a partire dal momento della comunicazione di recesso (mesi completi).

  23. Salve e grazie per questo articolo.

    Sono il conduttore di un appartemento ed ho un contratto 4+4 (i primi 4 anni scadono a meta del 2018). Vorrei acquistare una abitazione in cui trasferire la residenza (nello stesso comune). Il contratto prevede l’onere di trovare un altro conduttore in caso di recesso anticipato. Vorrei disdire il contratto ma non ho nessuno che subentri. Il contratto era stato sottoscritto per mezzo di un agenzia immobiliare. Esiste un modo giusto per disdire il contratto anticipatamente? Che oneri restano a mio carico? Ho obblighi verso l’agenzia?

    • Fiscomania

      Salve, è un suo diritto poter recedere anticipatamente, ma dovrà effettuare la lettera di preavviso e versare le mensilità dovute per preavviso, come indicato nel contratto. Se nel contratto è indicato che in caso di recesso il conduttore si obbliga a trovare un nuovo inquilino, questo è un onere a suo carico, che se non effettuato non rende perfezionato il recesso. Naturalmente se trova una accordo con il proprietario dell’immobile quando indicato nel contratto può essere derogato. Nei confronti dell’agenzia immobiliare non ha alcun obbligo.

  24. Lavinia Iannucci

    Salve,

    sto per firmare un contratto di locazione 3+2 cedolare secca con la clausola di recessione (preavviso di 2 mesi). Io so già che tra circa un anno e mezzo uscirò dall’appartamento in quanto avrò necessità di un immobile più grande in quanto dovrei sposarmi e probabilmente allargherò la famiglia.
    Posso avvalere questa motivazione? O non è considerabile “grave motivo”?

    E se non è considerabile come grave motivo per il recesso, come posso modificare la clausola del contratto in modo tale da poter uscire dal contratto senza motivazioni gravi (dando comunque il preavviso)?

    Vi ringrazio in anticipo,
    Lavinia

    • Fiscomania

      In qualità di conduttore, se nel contratto è inserita la clausola di recesso con preavviso può recedere dando preavviso al proprietario, in qualsiasi momento. Dovrà indicare il motivo del recesso, ma non occorre la “gravità”, in quanto sta rispettando la clausola presente nel contratto che le consente di recedere in qualunque momento, pagando i mesi di preavviso al proprietario.

      • Lavinia Iannucci

        Chi decide quindi la gravità delle motivazioni? Nessuno? Potrei andarmene anche perchè mi sono stancata di vivere in quella zona?

        Grazie in anticipo,
        Lavinia

        • Fiscomania

          Il recesso del conduttore non dipende dalla gravità delle motivazioni ma dalla possibilità di recesso inserita nel contratto.

  25. Buongiorno, l’appartamento di cui sono conduttore da 25 anni è stato venduto. Ho sempre avuto regolare contratto registrato. L’ultimo (4+4) è stato di conseguenza acquisito dal nuovo proprietario, che sei mesi prima della naturale scadenza degli otto anni mi ha inviato raccomandata di disdetta. Ho immediatamente cercato un nuovo alloggio e l’avrei trovato. Sono obbligato a pagare al proprietario i sei mesi che restano pur lasciando l’appartamento, visto che non sono stato io a chiedere il recesso, e che in questo caso non sarei in grado di pagare due canoni, quello della nuova casa e quello della vecchia (che non occuperei più), oltre alle spese che dovrò sostenere (trasloco, quattro mensilità anticipate – due di caparra, il mese di entrata e la provvigione all’agenzia)? Grazie

    • Fiscomania

      Anche se lei lascia l’immobile prima, il contratto di locazione termina alla fine dei 6 mesi, quindi, anche i due mesi in cui lei non sarà più nell’immobile è tenuto a pagarli. Se poi il proprietario trova un nuovo inquilino in quei due mesi, per lei le due mensilità non saranno più dovute.

  26. Salve ho locato un’attività commerciale il 01/09/2016 e il 19/10/2016 mi viene comunicata verbalmente la decisione di lasciare il locale per mancanza di lavoro da parte del conduttore. Concedo bonariamente di lasciare il locale a fine Novembre. Da oggi fino a fine Novembre ho facoltà di mettere il cartello Affittasi sull’immobile? le spese di risoluzione sono a carico del conduttore?

    • Fiscomania

      Salve, certamente il conduttore ha espresso la facoltà di recedere, quindi lei può apporre il cartello “affittasi”. Le spese di risoluzione sono a carico del conduttore, visto che la risoluzione è stata da lui richiesta.

  27. Salve, sono locatore di immobile a canone concordato con contratto 3+2 opzione cedolare secca. A Giugno prossimo scade il 1 anno dei +2 di rinnovo (è il 4 anno di locazione) Volevo sapere se posso rescindere il contratto di locazione per vendere l’immobile a terzi e non ho altro immobile di proprietà, ovviamente dandone avviso con raccomandata e 6 mesi di anticipo al conduttore chiedendogli nel contempo per la prelazione. Preciso che tale possibilità di rescissione anticipata era stata anche inserita nel contratto. Grazie

    • Fiscomania

      Può farlo, ma soltanto nei sei mesi prima della scadenza ovvero quando sarà ai 5 anni e 6 mesi di contratto. In questo modo al termine della locazione potrà vendere l’immobile a terzi. Non prima, a patto che non trovi un accordo con l’inquilino per risolvere consensualmente il contratto di locazione.

  28. Buongiorno, vi spiego la mia attuale situazione.
    Due anni fa io e una mia amica abbiamo preso in affitto un appartamento con contratto cointestato. Da contratto erano previsti 4 mesi di preavviso per lasciare casa ( quelli che ho rispettato inviando nei tempi la raccomandata). LA ragazza che rimane non è ancora riuscita a trovare una persona che mi sostituisca alle stesse condizioni, cosi mi chiedevo: Chi deve restituirmi la mia parte di caparra?devo chiederla alla padrona di casa o alla persona che rimane?

    • Fiscomania

      Salve, la cauzione che lei la sua coinquilina avete rilasciato è a favore del proprietario. Se lei lascia l’appartamento la cauzione, eventualmente deve essere restituita a lei dal proprietario.

  29. Buongiorno,

    sono un inquilino e il 4 novembre scadono i primi 4 anni della locazione (4+4), ho avvisato il proprietario che al termine dei primi 4 anni non prorogherò il contratto.Volevo sapere se bisogna pagare l’imposta di recesso anticipato anche se il contratto dovrebbe essere solo prorogato.

    grazie

  30. Salve, sono proprietario di 4 immobili nello stesso comune, di cui:
    – una prima casa
    – 2 immobili in comodato d’uso ai miei 2 figli maggiorenni
    – 1 immobile locato.

    Per l’immobile locato, vige un contratto di locazione 4+4 stipulato 2 anni fa, ma vorrei rientrare in possesso di tale immobile al termine dei primi 4 anni.

    Posso richiedere il diniego del rinnovo dei secondi 4 anni per “destinare ad uso abitativo ad uno dei miei figli” tale immobile (intestandolo a uno di loro due)?
    In questo caso, l’immobile che attualmente è in comodato d’uso, posso affittarlo a chi mi pare o sono costretto ad offrirlo all’inquilino che occupa l’immobile attualmente locato?

    Grazie in anticipo per la risposta.

    • Fiscomania

      Lei può chiedere la risoluzione del contratto al termine dei primi quattro anni, dando comunicazione all’inquilino. L’immobile che era in comodato può concederlo in affitto a chi crede.

  31. Salve,
    ho registrato tramite il servizi telematici dell’agenzia delle Entrate un contratto di locazione nel 2014.
    A seguito di risoluzione, sempre tramite applicativo WEB, con cedolare secca, dovrò comunque presentare ricevuta alla relativa sede della Agenzia delle Entrate?
    Chiedo a voi perchè nel sito AdE non è specificato.
    Grazie in anticipo.

  32. Buona sera vorrei sottoporre un quesito.
    Avevo locato un’immobile nel 2009, le cui mensilità erano state quasi regolarmente pagate fino al Luglio 2011, dopo di che il conduttore non ha piu’ corrisposto il canone. A questo punto mi sono rivolto ad un legale, tramite il quale ho chiesto la restituzione dell’immobile, che mi è stata riconosciuta a seguito di sentenza emessa nel Marzo 2012. Dopo di che, mi reco presso l’Agenzia delle Entrate per chiedere cosa fare relativamente al contratto di fitto, regolarmente registrato. Mi fu risposto che, a seguito della sentenza a mio favore, non avrei dovuto fare nulla. Nel 2015, l’Agenzia delle Entrate mi richiede il mancato pagamento della registrazione per il 2012 al quale ho ottemperato. Qualche giorno fa, sempre l’ Agenzia delle Entrate mi chiede il pagamento della cessazione anticipata del contratto di fitto, pari ad € 74.
    Tutto ciò è regolare? Grazie e saluti.

    • Fiscomania

      Quello che è stato definito a livello legale, con la sentenza doveva essere adempiuto anche a livello amministrativo attraverso il pagamento dell’imposta di registro di €. 67 per la risoluzione anticipata. Se non ha provveduto al pagamento le hanno inviato adesso l’avviso di liquidazione, con sanzioni e interessi.

  33. Salve sono Mauro . Ho affittato un appartamento per due studenti universitari. Per intenderci quello agevolato in regime di cedolare secca. Un terzo studente si stà aggiungendo ai primi due (daccordo con il locatario), cosa ci conviene fare ??’ Cancellazione del contratto e immediato rinnovo con tre conduttori anzichè due rimanendo tutto uguale ( periodo di affitto caparra ecc.) o cosa ??’ Grazie

  34. Francesco Zampella

    Buongiorno, ho inviato al proprietario la disdetta di un contratto di affitto in cedolare secca. Ho rispettato i 6 mesi, ma ora mi chiede i 67 euro per la rescissione. E’ giusto o non è dovuta? Grazie per la risposta

  35. Buongiorno, sono conduttore di un contratto di locazione ad uso abitativo 4+4. la prima scadenza è prevista fra due anni, ma il proprietario ha già messo in vendita l’immobile. Sia lui sia l’eventuale nuovo locatore sono obbligati ad aspettare la prima scadenza senza rinnovarla oppure possono sbattermi fuori “liquidandomi” alcune mensilità? Troppo spesso sento di inquilini lasciati per strada in questo modo.
    Grazie in anticipo

  36. Gent.mi,
    ho un contratto d’affitto registrato il 14/10/2015 ho dato la disdetta anticipata del contratto dei 6 mesi scadenza il 31.03.2017 la tassa di registro viene pagata ogni anno, la mia domanda è la tassa di registro del rinnovo annuale ottobre 2016 deve essere pagata?.
    grazie saluti Debora.

  37. Buonasera, il mio proprietario di casa vuole riappropriarsi del proprio appartamento dopo 1 anno nonostante abbiamo un contratto 4+4, posso chiedere un’ indennità?

    • Fiscomania

      Salve, se non ha titolo per farlo, con una delle fattispecie indicate nell’articolo, il proprietario non può riprendersi l’appartamento prima dei quattro anni.

  38. Salve, sono proprietario di un appartamento che ho dato in locazione con cedolare secca contratto 4+4 il 1° aprile 2013 ad una famiglia dell’Est. Nel mese di agosto di quest’anno il conduttore mi avverte telefonicamente che a ottobre avrebbe lasciato libero l’appartamento per traslocare e che per settembre ed ottobre potevo trattenermi i 2 mesi di anticipo. Io gli ho fatto presente di leggersi il contratto perchè qui in Italia si usa dare comunicazione scritta 6 mesi prima e l’anticipo non va trattenuto unilateralmente ma dopo un’ispezione dell’immobile da parte mia.
    Purtroppo questa famiglia è ora in difficoltà economica ed ho detto che va bene comunque. Ora ha chiesto di rimanere ulteriori 2 mesi dicendomi che andrà via a fine dicembre e mi ha pagato la locazione fino a fine dicembre. Mi chiedo però al momento del rilascio delle chiavi a chi devo comunicare che l’alloggio è libero per non pagare trattenute sulla mia pensione come adesso avviene per la cedolare secca? Il conduttore deve firmare qualche documento prima che vada via? Grazie.

    • Fiscomania

      Deve farsi firmare la lettera con la quale da disdetta dalla locazione, e poi una volta verificato lo stato di conservazione dell’immobile, deciderà se restituire la cauzione. Poi dovrà essere presentato modello RLI all’Agenzia delle Entrate.

  39. Gent.mi,
    vi scrivo per sottoporvi questo dubbio.
    Ho un contratto di affitto agevolato (cointestato con mia moglie) e causa trasferimento (per motivi di lavoro) darò a breve la comunicazione tramite raccomandata al proprietario (con anticipo di 6 mesi). La mia domanda è: una volta data ufficialmente tale disdetta, uno dei due intestatari dell’affitto può già effettuare il cambio di residenza?
    Il proprietario mi ha fatto storie in questa direzione, temendo di essere in difetto per quel che riguarda le agevolazioni fiscali (di cui gode attualmente lui con questo tipo di contratto).
    Essendo che almeno uno dei due cointestatari continua a mantenere la vecchia residenza e in più verrà data la disdetta, non vedo perchè la cosa non possa essere valida.
    Sperando di essere stato chiaro,
    vi ringrazio per l’attenzione
    Alessandro G.

    • Fiscomania

      Il cambio di residenza è indipendente dall’affitto, quindi la risposta è positiva. Certamente il proprietario perde agevolazioni fiscali, ma voi non siete obbligati a mantenere la residenza nell’immobile.

  40. Buonasera, ho dato in affitto l’appartamento 2 mesi fa ad una signora, che ora con una settimana di preavviso dice che deve andarsene perché non gli hanno rinnovato contratto di lavoro…(premetto che al momento della stipula del contratto di locazione non c’erano assolutamente questi problemi quando feci domande a proposito..ma ora poco importa) nonostante la cosa mi metta in difficoltà non vorrei infierire sperando nella sincerità della conduttrice,Si tratta di un contratto concordato 3+2 con cedolare secca,la comunicazione è stata fatta solo verbalmente e praticamente questo fine settimana andrà via.La domanda è posso chiudere il contratto andando liberamente sul sito dell’agenzia delle entrate con data fine mese senza preoccuparmi di altro o meglio fare qualcos’altro per prendere delle precauzioni ?Non vorrei incorrere in altre problematiche…

    • Fiscomania

      Lei ha diritto di ricevere il pagamento dei mesi di preavviso, se indicati nel contratto. Poi potrà comunicare la risoluzione anticipata del contratto.

  41. Buonasera
    Ho affittato un appartamento 4 + 4 con cedolare secca cointestando il contratto a due conduttori. Uno dei due mi ha comunicato il recesso anticipato senza rispettare il preavviso previsto indicandomi però una persona interessata al subentro. Chiedo cortesemente come devo gestire questo cambiamento
    Sono io a dover comunicare il recesso anticipato alla AdE tramite il mod.RLI?
    Chi deve pagare l’imposta di €.67?
    Inoltre il nuovo inquilino deve aderire al contratto già esistente, ma con quali modalità?
    E come devo comunicare alla AdE il subentro?
    Devo infine restituire la cauzione all’inquilino cessionario per poi richiederla al subentrante?
    Ringrazio anticipatamente

    • Fiscomania

      Deve presentare lei il modello RLI per la risoluzione anticipata del contratto ed eventualmente indicarvi il subentro del nuovo inquilino. Le €. 67, 00 di imposta di registro per la risoluzione del contratto, sono a carico dell’inquilino che ha chiesto il recesso. La cauzione, deve essere restituita all’inquilino che se ne va e richiesta al nuovo inquilino.

  42. buonasera,ho un quesito.poniamo che il conduttore di un locale in affitto per attivita’ commerciale invii disdetta ufficiale per risolvere anticipatamente il contratto di locazione prima della scadenza naturale e trascorsi i sei mesi di preavviso non riconsegni l’immobile.
    quale procedura dovrei seguire per rientrarne in possesso?

  43. Risoluzione contrattuale locatore
    Buona sera.
    Vi scrivo per avere informazioni sulla possibilità di risoluzione del contratto di affitto di casa dei miei genitori. Vi spiego meglio, nel contratto sottoscritto dai miei e dall inquilino era previsto che le spese di registro per ogni anno erano a carico dell inquilino e che lo stesso al pagamento poteva detrarre dall affitto l importo pari al 50% a carico dei miei genitori. L inquilino non ha mai fatto questo passaggio e mio padre ha sempre provveduto al pagamento senza che l inquilino abbia mai versato la sua quota. In data 18 gennaio abbiamo inviato una lettere per chiedere di pagare la sua quota di tutte le spese di registro passate. L inquilino per il momento non ha ancora ritirato la a/r.
    Possiamo procedere alla risoluzione del contratto visto che nel contratto è presente il seguente articolo ?

    L inadempienza da parte del conduttore di uno qualunque dei patti contenuti nel presente contratto ed in particolare il mancato o il ritardato pagamento di una rata mensile e /o degli oneri accessori, produrrà ipso iure la risoluzione del contratto.

    Grazie mille

  44. Buonasera ,
    Vorrei delucidazioni in merito ad una chiusura anticipata di un contratto di affitto. Come previsto noi conduttori abbiamo dato i mesi di preavviso al proprietario. Domani abbiamo la chiusura con il commercialista che oltre ai 67€ per la chiusura mi chiede anche 83€ poiché io ho recesso al contratto anticipatamente . Mi chiedo il perché di questi ulteriori 83€? Se li vuole intascare il commercialista?
    Spero possiate aiutarmi a capire!
    Grazie mille

    • Fiscomania

      Molto probabilmente si tratta del compenso del commercialista per effettuare la comunicazione di chiusura anticipata del contratto all’Agenzia delle Entrate. Per la chiusura del contratto è necessario presentare apposita pratica, per la quale essendo vostro intermediario ha diritto ad un compenso.

  45. Buongiorno, abbiamo contratto di affitto 4+4. Dopo 1anno e 4 messi il proprietario ci ha mandato la lettera di disdetta per motivi gravi di famiglia e di lavoro, non specificando quali, entro 6 messi. Cosa possiamo fare? Può farlo?

  46. Salve
    Se il proprietario ha trovato nuovi inquilini per l’immobile che avevamo in affitto è legittimo che pretenda da gli altri due mesi relativi alla rescissione anticipata. (Abbiamo disdetto un mese prima anziché tre).
    E’ giusto che egli percepisca per il medesimo immobile un doppio canone di locazione, lui sostiene che è un suo diritto contrattuale. (non ci sono clausole aggiuntive nel contratto oltre la solita per la rescissione).
    Io ho letto sentenze che paiono smentirlo, quindi ci converrebbe restituire le chiavi ed indurlo a firmare con i nuovi inquilini, che tra l’altro si aspettano di entrare in casa a momenti?

    • Fiscomania

      Se il proprietario ha già trovato nuovi inquilini non ha diritti di ricevere ulteriori mesi per la risoluzione anticipata del contratto.

  47. Buongiorno vorrei chiedere se è possibile essere obbligati a lasciare un locale commerciale con regolare contratto dai proprietari?
    Sono titolare di un’azienda con regolare contratto di locazione, un mese fa mi e stato chiesto telefonicamente di lasciare il negozio ad un mese dalla segnalazione in quanto i proprietari stessi non volevano più sostenere le spese relative alla tassazione sulla locazione. Ora, dato che non funziona proprio cosi, io mi sono informato in merito e ho scoperto che, la proprietà avrebbe dovuto mandarmi comunicazione scritta con preavviso, e avrebbe dovuto corrispondermi un indennizzo pari a 18 mensilità come risarcimento. Durante la contrattazione non e stato possibile arrivare ad una conclusione in quanto nel momento in cui dovevo “lasciare” il locale sono stato obbligato a firmare un foglio dove dichiaravano che fossi stato io a dare disdetta e che loro avrebbero rinunciato ai sei mesi di preavviso. Ora mi ritrovo in una situazione dove mi sento truffato e vorrei capire come potermi muovere per risolvere questa situazione. Ho dei testimoni che possono testimoniare sulla veridicità dei fatti.

    • Fiscomania

      Deve chiedere aiuto ad un legale per capire se ci sono gli estremi per citare in giudizio i proprietari. Sicuramente loro non hanno utilizzato la corretta procedura per la risoluzione anticipata del contratto di locazione commerciale.

  48. Buona sera se il proprietario di un locale commerciale locato con regolare contratto vende l’immobile a terzi dopo aver fatto valere il diritto di prelazione ha il conduttore che rifiuta l’acquisto del immobile il nuovo proprietario può scindere il contratto antecedente fatto dal vecchio proprietario per uso proprio del locale avendolo acquistato.

  49. Salve sto affittando un appartamento con la durata di locazione di 4+4 e il conduttore mi ha chiesto tramite agenzia immobiliare di dare una quota per il registro di contratto e una quota per la risoluzione del contratto anticipata con totale 140 euro .Volevo sapere se è tutto in regala .Grazie anticipatamente

    • Fiscomania

      La quota per il registro annuale si, ma non capisco la quota per la risoluzione anticipata, se il contratto è in essere.

      • Mi è stato detto dall agente immobiliare che il locatore in questione chiede a tutti gli inquilini che hanno in affitto i suoi appartamenti la quota di risoluzioni che è di 67 euro in anticipo avendo avuto brutte esperienze.E poi la quota diregistrazione contratto che divisa in due è di 73 euro .Vorrei sapere se è esatto oppure pagherò io tutte le spese .Grazie per la risposta precedente .

        • Fiscomania

          L’imposta di registro annuale dipende dal canone di locazione. Non trovo corretto addebitarle la spesa per la risoluzione. Se farà risoluzione anticipata pagherà in quel momento.

  50. capobianco giuseppe

    Ho affittato un appartamento con cedolare secca con scadenza 06 2018.
    13 mesi fa abbiamo concordato con il conduttore il rilascio dell’immobile avvenuto nel febbraio 2016 . L’appartamento non e’ stato ancora afittato ma mi propongo di farlo dopo l’estate 2017. Per una dimenticanza non ho ancora comunicato all’AE la risoluzione anticipata con RLI telematico. Mi conviene comunicarlo ora o mi conviene farlo appana affittero’ l’immobile ? grazie per la cortese attenzione
    Giuseppe Capobianco

  51. Salve,
    l’inquilino dopo pochi mesi dalla stipula del contratto di affitto mi ha mandato la raccomandata per lo svincolo dal contratto con il rilascio immediato dell’immobile. Successivamente abbiamo firmato entrambe le parti un modulo di disdetta consensuale del contratto di affitto con la data di quando la parte conduttrice ha rilasciato l’immobile. La domanda è vale comunque il mancato rispetto del preavviso e il versamento di sei canoni mensili da parte del conduttore pari al periodo di mancato preavviso? Grazie

    • Fiscomania

      Il preavviso e il pagamento dei canoni spetta sempre fino al rilascio dell’immobile.

      • Martina Molinari

        Trattandosi di disdetta consensuale, se entrambi le parti concordano sulla data di rilascio dell’immobile, non dovrebbe sussistere alcun preavviso giusto? il conduttore deve pagare i canoni fino alla data di rilascio dell’immobile , che può essere fissata a prescindere dai 3/6 mesi di preavviso giusto?

        • Fiscomania

          Se non vi è accordo tra le parti deve essere pagato il preavviso. Altrimenti le parti si accordano in modo diverso.

          • Martina Molinari

            La risoluzione consensuale che ho firmato riporta testualmente :” la parti concordano di risolvere anticipatamente e senza alcun corrispettivo a carico ne del locutore ne del conduttore il contratto di locuzione ad uso abitativo[…]”. Il proprietario non può chiedermi quindi le mensilità di preavviso essendo presente questa clausola, giusto? Anche perché la proposta d’accordo è partita da lui e a me andava bene anche se non c’erano i 3 mesi di preavviso

          • Fiscomania

            Giusto.

      • Come e quando pagare la cedolare secca di un contratto durato solo pochi mesi (da ottobre 2016 a marzo 2017) dato che il conduttore ha richiesto la risoluzione anticipata? Quest’anno pagherò solo la quota di competenza per l’anno precedente?
        Grazie

  52. Buonasera
    ho affittato un appartamento dal 1 novembre con cedolare secca (3 più 2), canone mensile 430 euro più 70 euro di spese accessorie, l’inquilino in data odierna mi ha comunicato che intende lasciare l’appartamento il 1/4/17 senza dare i 3 mesi di preavviso come previsti dal contratto.
    Il mancato preavviso va calcolato sull’importo di 430 euro per tre mesi o 500 euro per tre mesi in unica soluzione alla consegna delle chiavi?
    L’inquilino non ha ancora saldato la mensilità di marzo e deve ancora versare parzialmente febbraio, pertanto dalla caparra versata alla stipula del contratto vanno trattenute le mensilità non erogate o devo restituirla?
    Altrimenti dalla caparra posso scalare il mancato preavviso e richiedere il pagamento del restante più le mensilità non ancora versate?
    Ringrazio per la disponibilità e porgo cordiali saluti.
    Raffaella Col

    • Fiscomania

      Il preavviso è dato dall’importo delle mensilità, in questo caso 430. Per il resto dovete trovare tra voi il giusto accordo.

  53. Salve avrei un quesito da porre. Contratto di locazione per studenti. L’inquilino ha mandato preavviso con scadenza del contratto, come da preavviso, alla fine del mese di aprile ma, ha lasciato l’immobile ora lasciandomi anche le chiavi senza avvisarmi e si è reso irreperibile. Con molta probabilità non vorrà pagare il canone di aprile e relative spese. So che potrei avviare l’iter con messa in mora ecc qualora dovesse verificarsi il mancato pagamento. La mia domanda però è: se alla data stabilita entro cui deve pagare il canone di aprile non lo fa, posso annullare il contratto al 31 di marzo ed eventualmente locare nuovamente l’immobile a partire dalla data di scadenza prevista per il pagamento di aprile? In sostanza rinuncerei a rivalermi sul mancato rispetto dei termini da parte del conduttore ma nemmeno potrei comunicarglielo vista l’irreperibilità. Devo comunque cercare in tutti i modi di comunicarglielo o aldilà di questo sono a rischio di rivalse? se si quali? sia nel caso riesca nella comunicazione o meno?

    • Fiscomania

      Se l’inquilino ha già lasciato l’immobile può applicare quanto detto e risolvere anticipatamente il contratto, per poi locare nuovamente.

      • Anche senza doverne dare comunicazione? in “mano” non ho alcun documento scritto o firmato se non la lettera di disdetta e le chiavi dell’immobile, tra l’altro ritrovate nell’immobile medesimo senza alcun avviso. Quindi non occorre attendere la data della scadenza del pagamento di aprile? non corro il rischio che per assurdo il giorno 15 di aprile il conduttore moroso si possa ripresentare, voglia nuovamente le chiavi ed usufruire della stanza anche senza aver pagato il canone e poichè ho annullato il contratto prima del 30 aprile come da disdetta, può lui far “causa” a me?

        • Fiscomania

          Si, teoricamente per fare la disdetta serve il consenso di tutte e due le parti. Se pensa che l’inquilino si ripresenti, non lo faccia.

  54. Buonasera,
    ho stipulato un contratto di locazione per un immobile ad uso abitativo contratto 4+4 decorrenza 1/01/17. dopo pochi giorni si è manifestato un vizio di forma nell’immobile. vista la gravità del problema, il proprietario dell’immobile mi ha firmato un foglio dove mi liberava da qualsiasi vincolo contrattuale o penale in caso di recesso anticipato. devo solo dargli un preavviso di un mese. avrei due domande:
    1) in questo caso è piu’ corrette richiedere una rescissione contrattuale del contratto o manifestare semplicemente la mia volontà di recedere dal contratto?
    2) per rescissione anticipata se nn ho capito male va pagato l’importo di 67 euro, tale importo è a carico del proprietario? del conduttore (ossia io) ? o diviso tra le parti?

    • Fiscomania

      1) E’ indifferente. Con la risoluzione consensuale si accorda con il proprietario sulla data di rilascio, mentre se risolve lei anticipatamente deve dare il mese di preavviso.
      2) L’imposta di registro per la risoluzione è a carico dell’inquilino che risolve il contratto.

  55. Salve buongiorno.
    Con largo anticipo circa 18 mesi prima il proprietario dell’appartamento in cui io vivo mi ha chiesto di uscire per farne uso privato.
    Premetto io non voglio nulla ma se accettassi tale richiesta cosa potrei chiedere?
    Ringrazio sin da ora buona giornata.

    • Fiscomania

      Se la richiesta del proprietario rientra tra le fattispecie previste per la richiesta di risoluzione anticipata, non le spetta niente se non il preavviso indicato nel contratto.

  56. Salve, ho firmato un contratto di locazione di un magazzino circa un mese fa. Con il proprietario ho pattuito ed inserito in contratto una risoluzione con preavviso inferiore ai 6 mesi, oltre al pagamento del primo canone a decorrere dal terzo mese successivo alla data di firma. La maggior parte dell’immobile avrei dovuto sublocarlo ad altra società, accordo verbale da contrattualizzare. Per motivi economici (mancanza di sperati introiti e commesse di lavoro) ho cambiato idea, e vorrei recedere ancor prima di metterci effettivamente piede. Il proprietario non ha ancora effettuato lavori di messa in sicurezza e messa a punto dell’immobile, ci ha soltanto dato copia delle chiavi dell’immobile con verbale di preconsegna. È stata versata caparra non in conto pigione ma a garanzia di eventuali danni, pari a 3 mensilità (cauzione non richiesta). Potrei evitare il pagamento dei mesi di anticipo concordati, o come previsto per legge, data la prematuritá dei tempi? Ossia dato che non è iniziato a tutti gli effetti il rapporto contrattuale poiché non dispongo ancora dell’immobile nella sua legittima e sicura agibilità? A cosa potrei andare incontro e cosa potrei fare per limitare al massimo il danno?

    • Fiscomania

      L’unica cosa da fare è concordare la risoluzione immediata con il proprietario. Se il contratto non è ancora stato versato potete accordarvi come volete. Se il contratto è già stato firmato il proprietario può legittimamente chiedere il pagamento dei mesi di preavviso, proprio perché il contratto è valido e vincolante, a meno che le parti non si accordino in modo diverso.

  57. castello salvatore

    Buongiorno, nella raccomandata A/R di risoluzione anticipata, quale data fa fede? quella di spedizione o quella di ricezione. Se la data che “fa fede” coincide ad esempio il 6 maggio, i tre mesi di preavviso scadono a fine luglio oppure fine agosto.
    Ringrazio anticipatamente

  58. Buongiorno, ho una domanda, sono in affitto e vorrei lasciare la casa prima della scadenza del conttrato, ci siamo messi d accrodo il locatore e il condutore pero volevo sapere se devo fare la lettera per desdire, e si deve esserefirmata da entrambe persone, se questo va comunicato alla agezia delle entrate. grazie

  59. Buongiorno, in un contratto di locazione in cedolare secca con due conduttori cointestatari, è necessario comunicare qualcosa all’Agenzia delle entrate in caso di recesso da parte di uno e continuazione da parte dell’altro, senza subentro di altri inquilini? In caso affermativo, sono dovuti i 67 euro o altri “balzelli”? Grazie per l’aiuto!

  60. Buongiorno, volevo avere un chiarimento in funzione al canone di locazione anticipato con contratto 4+4. Pongo l’esempio: con un contratto che prevede il pagamento mensile anticipato con decorrenza 20/06; ciò prevede il pagamento del canone per il mese “intero” nonostante l’appartamento sia occupato solo per 10 giorni effettivi (dal 20/06 al 30/06)? Nei mesi successivi questo anticipo è considerato come “pagamento anticipato” con 10 giorni di anticipo sulla fine effettiva del mese (pago il 20/07 il canone del mese di luglio)? Se l’immobile viene rilasciato – con regolare disdetta – ad esempio il 20/08, bisogna pagare il canone per intero o solo un rateo di 20 giorni di occupazione effettiva? Spero di essere stato chiaro. Grazie

    • Fiscomania

      In questi casi bisogna prima verificare cosa prevede il contratto. Se il contratto non esplicita questi aspetti, bisogna trovare l’accordo tra inquilino e proprietario.

      • Il contratto non prevede nulla se non ciò che ho scritto e la maggior parte dei contratti prevede questa clausola “canone annuale € xy.. che il conduttore si obbliga a corrispondere in rate mensili anticipate di € xy… scadenti il giorno 20 di ogni mese”. Per questo motivo volevo sapere come comportarsi! In questo caso è come lo si interpreta, cioè se non è stato previsto ognuno la può considerare sul proprio piano? Mi sembra alquanto equivoca la cosa. Grazie ancora

  61. Buonasera,

    ho fatto tramite il mio profilo telematico comunicazione all’agenzia delle entrate di risoluzione anticipata di un contratto di locazione. Mi è arrivata la ricevuta e la conferma ma ho un dubbio su un campo che ho completato ma non mi è chiaro: “corrispettivo pattuito”. Io l’ho inteso come il corrispettivo pattuito da contratto in caso di non risoluzione anticipata quindi ho indicato la cifra totale, che ovviamente non ho ricevuto in quanto l’inquilino ha risolto il contratto in modo consensuale, immaginando che l’agenzia delle entrate in base alle date indicate come inizio e fine calcolerà quanto ho realmente ricevuto di canone. E’ un ragionamento corretto? O avrei dovuto indicare quanto effettivamente mi è stato versato?

    Grazie

  62. salve,sono il locatore di un contratto di fitto ad uso commerciale, 6 anni, il conduttore ha lasciato il locale dopo un anno e non mi ha comunicato tramite raccomandata 6 mesi prima di voler recedere dal contratto. il problema e’ che nonostante i molteplici solleciti di restituzione dell immobile e dei mancati canoni (7) , non fa ne’ la disdetta e ne’ mi restituisce il locale, posso chiedere io in agenzia delle entrate la risoluzione del contratto?

  63. Salve, il mio inquilino dopo regolare invio della raccomandata per disdetta anticipata di sei mesi del locale commerciale ( inviata ad aprile per il rilascio entro il 30 ottobre ) comunica a voce che non intende pagare i relativi sei mesi di canone ( da maggio a ottobre ) in quanto ritiene di aver apportato delle migliorie. Ho fatto presente le clausole presenti nel contratto che al riguardo dicono che tutte le eventuali migliorie rimangono al locatore a meno che non sia lo stesso a chiederne la rimozione. Qualora non si venisse ad un accordo riguardo il pagamento, anche ridotto, del canone, penso che non ci sia altra strada se non quella della procedura di sfratto, mi conferma ? Secondo lei conviene attuarla vista la lungaggine della legge ? Ma quello che mi preme sapere è se posso fare autonomamente la risoluzione del contratto facendola partire da maggio ( così almeno fiscalmente non dichiaro un canone non percepito ) oppure questa necessita del consenso del conduttore. La ringrazio anticipatamente.

    • Fiscomania

      Per risolvere il contratto c’è bisogno del consenso del conduttore, altrimenti bisogna chiedere lo sfratto. Chieda ad un legale se ci sono gli estremi per una violazione contrattuale visto che le migliorie per essere riconosciute devono essere approvate dal proprietario.

  64. Salve, sto acquistando un immobile come prima casa, che attualmente è locato per altri due anni. Potrei chiedere di liberare l’immobile prima della scadenza? Grazie anticipatamente

    • Fiscomania

      Il contratto di locazione continua, per risolverlo anticipatamente solo se intende adibire l’immobile ad abitazione principale.

      • Si sì, l’intenzione è quella…attualmente viviamo in affitto e abbiamo acquistato casa proprio per adibirla a nostra abitazione principale…come si agisce in questo caso? Sfratto?

        • Fiscomania

          Deve leggere il contratto e applicare quanto ivi stabilito per la risoluzione da parte del proprietario. Altrimenti dovrà dare lettera di risoluzione lasciando il preavviso previsto dal contratto all’inquilino.

  65. antonio vatrella

    In un contratto di affitto 4+4, dopo i primi 4 anni il locatore, con i 6 mesi di preavviso e per i motivi previsti dalla legge, può chiedere la rescissione del contratto al 5^ 6^ o 7^ anno o deve aspettare l’ 8^ anno.

  66. Buonasera, avevo un contratto di locazione abitativa 4+4 con scadenza a Giugno 2016. L’inquilino chiese ed ottenne di restare altri 6 mesi. a Dicembre dello stesso anno andò via, ma io mi dimenticai di pagare i 67 euro della disdetta per finita locazione. Posso fare un ravvedimento e pagare adesso? ci sono multa ed interessi da pagare? Se si quali ed in che misura? Grazie.

  67. Buonasera,
    sono proprietario di un appartamento e il 1° nov. 2010 ho stipulato un contratto di locazione abitativa per 8 anni consecutivi (come da richiesta del conduttore).
    Da premettere che nel contratto non è stata prevista, per il conduttore, nessuna clausola rescissoria.
    Oggi 7 luglio 2017 l’inquilino mi ha chiesto verbalmente, per vari motivi, di rescindere il contratto.
    Essendoci ancora circa 17 mesi alla scadenza del contratto e non avendo ricevuto (ad oggi) nessuna raccomandata di rescissione, come mi devo comportare e quanto posso chiedere economicamente all’inquilino che sta lasciando la casa prima della scadenza del contratto?
    Grazie

    • Fiscomania

      Ha sbagliato a non inserire nessuna clausola nel contratto, perché prima di tutto fa vede il contratto. Dovrà trovare un accordo con l’inquilino a questo punto.

  68. Salve,
    avrei due quesiti:
    – il 30/06 sono scaduti i primi 6 anni di un contratto di affitto di un immobile commerciale e in accordo tra le parti, abbiamo deciso di non rinnovarlo. Non abbiamo comunicato ancora niente all’agenzia delle entrate e quindi non abbiamo pagato la tassa di 67 €. Se lo facciamo adesso, dobbiamo pagare 67 € con gli interessi oppure dobbiamo pagare prima l’imposta di registro per l’annualità e poi la tassa per la risoluzione
    – il 31/08 è terminato anticipatamente un contratto di affitto 6+6; non avevamo pagato per dimenticanza l’imposta di registro annuale che era da pagare entro il 31/05; adesso per metterci in regola, dobbiamo pagare prima l’imposta di registro con interessi e poi la tassa di risoluzione?
    Grazie

    • Fiscomania

      Nel primo caso dovete pagare solo la risoluzione con sanzioni e interessi. Nel secondo caso prima si deve regolarizzare l’annualità e poi versare l’imposta di registro per la risoluzione.

  69. buongiorno, nel caso il locatore abbia chiesto al conduttore (io), al momento del suo ingresso di firmare la disdetta al contratto senza data, come deve difendersi in caso di uso della stessa?
    Nel caso il conduttore abbia apposto nella copia del documento di disdetta la data certa in ufficio postale può invalidare il documento?

    grazie

    • Fiscomania

      Non avrebbe dovuto darle quel documento, visto è una cosa non corretta. Adesso dovrà agire per vie legali, se vuole restare ancora nell’immobile.

  70. Buongiorno, ho un contratto di locazione 2+2 (forma già di per se abbastanza atipica di contratto), da cui ho dato disdetta i primi di agosto per lasciare casa libera dal 1/11. So che non sto rispettando i termini di preavviso ma non è questo il problema.
    Il locatore mi ha fatto presente che per la disdetta anticipata dovrà sostenere delle spese, ma ho già capito che non è esatto perchè in caso di contratto a cedolare secca non va corrisposto nulla.
    Mi dice inoltre che, nonostante il contratto cessi a far data dal 31/10, lui dovrà pagare le tasse sulla locazione per tutto l’anno solare in corso, quindi anche per novembre e dicembre in cui non sarò più effettivamente conduttrice, ma non sa dirmi a quanto ammonterebbero queste fantomatiche tasse; è vera questa cosa, o “ci sta provando” e in realtà le tasse si pagano solo per i mesi di effettiva locazione?

    Grazie

  71. Buongiorno, ho affittato un appartamento con contratto di 4 anni e dopo un anno, gli inquilini mi hanno dato disdetta. La data di arrivo della raccomandata (che in realtà è una raccomandata a mano) è il 10/09 e sul contratto c’è scritto che bastano 3 mesi di preavviso. Gli inquilini rimarranno quindi fino al 30/11 che sono i tre mesi dalla comunicazione.
    Il modello che devo compilare per l’agenzia delle entrate, per la chiusura anticipata, lo devo fare entro il 31/12, cioè entro un mese dalla data di fine contratto anticipato?
    Un altra domanda. Visto che l’appartamento è stato affittato ad una coppia che ora si lascia, uno dei due vorrebbe rimanere nell’appartamento al termine dei tre mesi. In questo caso, sono obbligata a fare la chiusura del contratto che era stato intestato ad entrambi gli inquilini e aprire un nuovo contratto per un solo inquilino o c’è la possibilità di comunicare un cambio di nome, rimanendo invariate tutte le altre clausole del contratto?
    Oppure c’è un’altra modalità?
    Grazie.

    • Fiscomania

      In questi casi è meglio chiudere il vecchio contratto, presentando comunicazione all’AGenzia delle Entrate entro il 31/12 e poi stipulare un contratto nuovo con un solo inquilino.

  72. In costanza di contratto di locazione (uso abitativo) 4+4 (seconda scadenza il prox 30 aprile 2018) ho anticipato al conduttore l’intenzione di procedere a disdetta oltre alla disponibilità di valutare assieme nuove condizioni economiche (comunicazione informale il 1° settembre 2017, invio raccomandata il 20 settembre 2017 – ampiamente nel termini contrattuali – il contratto prevede un preavviso, per entrambe e parti di 6 mesi).
    il contratto prevedeva l’adeguamento ISTAT peraltro mai richiesto in quanto ho optato per il regime di cedolare secca.
    Oggi, prima di ricevere la mia disdetta, il conduttore mi ha segnalato l’intenzione di rescindere il contratto avendo la possibilità di “entrare in una casa comunale” in tempi rapidi. ho quindi alcune domande
    1) la mia disdetta supera qualsiasi successiva comunicazione del conduttore?
    2) il conduttore può andarsene quando vuole?
    3) il conduttore deve i canoni di locazione fino al compimento dei 6 mesi di preavviso?
    4) le spese condominiali (pertinenti all’esercizio e non alla proprietà) sono dovute sino alla fine del contratto (anche con eventuale conguaglio positivo o negativo)?
    5) oltre alla comunicazione formale all’Ufficio presso il quale è stato registrato il contratto (maggio 2017) vi sono tasse e/o imposte da pagare?
    Grazie per l’attenzione e la risposta

    • Fiscomania

      Il conduttore ha facoltà di andarsene quando vuole, rispettando i termini di preavviso, che dovranno essere pagati fino a quando lei non locherà nuovamente l’immobile, se prima della fine del preavviso. Se il contratto è a cedolare secca non ci sono imposte da versare.

  73. Salve,
    volevo chiederLe se è possibile modificare il numero di inquilini di un contratto di locazione a canone concordato con l’opzione della cedolare secca (al momento ci sono 4 inquilini e vorremmo diventassero 5) -considerando che i 3 anni dell’opzione 3+2 scadrebbero tra un anno: il 29/09/2018-, o se invece è necessario stipulare un nuovo contratto. Se bisognasse ricorrere alla seconda opzione, avendo optato per la cedolare secca ma risolvendo anticipatamente il contratto, che oneri fiscali sono previsti?
    Grazie

  74. Buongiorno,
    sono il conduttore e la casa del locatore non ha certificato di abitabilità e il soffitto non rispetta le norme di legge (misura 2.40 metri e io non lo sapevo). Senza alcun preavviso mi obbliga a lasciare l’abitazione dicendo che, per l’appunto, non vuole più rischiare di locare un immobile con tale vizio. Cosa posso fare?

  75. Buongiorno.Se in un contratto transitorio (Non cedolare) viene pagata per 1 anno l’imposta di registro e poi avviene una risoluzione ad esempio dopo 3 mesi, vi è da parte del locatore in qualche modo la possibilita’ di recuperare le imposte pagate per il periodo in cui non è stata locata (cioè per gli altri 9 mesi).
    grazie mille

    • Fiscomania

      Non è possibile, mi dispiace. L’imposta di registro dovuta per i rinnovi annuali è sempre spettante in pieno, anche se dopo un giorno il contratto si interrompe.

  76. per chiarirmi, in registrazione pago quanto dovuto. ma se il contratto termina in anticipo quindi non è prevista una sorta di restituzione ? Mi avevano detto che sulla dichiarazione dei redditi in qualche modo si poteva fruire di cio’ pagato e non “utilizzato”.Forse e’ una info sbagliata? Grazie

  77. Buongiorno,
    sottopongo alla vostra attenzione il mio caso.
    Il 12/10/2012 ho stipulato un contratto di locazione 4+4 per un appartamento.
    il 13/10/2016 il contratto si è rinnovato per altri 4 anni in modo tacito, nel frattempo il proprietario è deceduto e gli eredi non hanno inviato alcuna raccomandata di disdetta.
    A settembre mi hanno chiamato per dirmi che il sabato sarebbe venuto un’agente immobiliare con un ipotetico compratore.
    Io non ero stata avvisata da nessuno in merito all’intenzione di vendere l’immobile. Morale della favola venerdi’ hanno fatto il preliminare con i compratori ed hanno sottoscritto una clausola che l’immobile sarà disponibile dal 01/04/2018. Io come devo comportarmi? Ho diritto ad un indennizzo visto che potrei occupare l’immobile fino il 12/10/2020? Loro non mi hanno ancora inviato una raccomandata formale.
    Vi ringrazio in anticipo

    • Fiscomania

      Se viene venduto un immobile con in essere un contratto di locazione, il contratto di locazione prosegue naturalmente fino al termine. Questo a meno che non sia stata chiesta la risoluzione dall’inquilino, oppure dal proprietario (ma solo se sussistono i casi espressamente previsti). Nel suo caso lei ha tutto il diritto di restare nell’immobile. Quello che sta facendo il proprietario è fuori regola. Consiglierei di tutelarmi sentendo un avvocato.

  78. Salve. Nel caso in cui io (conduttrice) abbia dato regolare disdetta anticipata del contratto d’affitto tramite raccomandata R/R al locatore, decorrenza della quale avverrà alla fine dei 6 mesi cioè il 31 Gennaio 2018, ma in corso di questi 6 mesi sia cambiata nuovamente la mia situazione lavorativa per cui io ho deciso di rimanere nel suddetto immobile , questo è possibile nonostante la disdetta anticipata stessa? Il locatore può opporsi in questo caso alla mia permanenza ulteriore e pretendere legalmente che io riconsegni l’appartamento in tale data?
    La ringrazio anticipatamente
    G.

    • Fiscomania

      Il locatore ha diritto di rifiutarsi nel caso in cui lei voglia restare nell’immobile dopo la disdetta. Deve trovare un accordo con il proprietario, che comunque ha il diritto di rifiutare.

  79. buongiorno
    vorrei recedere da un contratto di locazione commerciale in cui non è inserita la clausola di recesso convenzionale. Ma posso lo stesso recedere in presenza di gravi motivi (art 3 legge n. 431/1998) o devo aspettare lo spirare del contratto?
    IL contratto senza clausola di recesso è valido a tutti gli effetti o può considerarsi nullo?

    • Fiscomania

      Dal contratto di affitto si può recedere in due modi:

      inviando una lettera di recesso per gravi motivi (si tratta del cd. recesso legale), ai sensi dell’art. 4 comma 2° della Legge 392/1978.
      inviando una lettera di recesso senza specificare i motivi (si tratta del cd. recesso libero)

      Il recesso legale è previsto dalla legge e non può essere eliminato dalle Parti. Il recesso libero, invece, può essere azionato solo se espressamente previsto nel contratto di locazione.

  80. buongiorno,

    ho un contratto di locazione transitoria per una stanza in un appartamento condiviso, firmato il 1/03/2017 della durata di un anno.
    L’11/10 mi è arrivata una raccomanda (proveniente dalla proprietaria di casa, nonché locatore) a casa concernente la disdetta del contratto di locazione, con la richiesta di lasciare la casa entro il 10/01/2018.
    Adesso la proprietaria mi sta mandando messaggi sul cellulare dicendo che vuole sapere la data in cui libererò la stanza, e dice che il preavviso a cui bisogna far fede è quello sul contratto, quando nella lettera di disdetta scrive “Vi invito per cui, in vista dell’approssimarsi della scadenza indicata oppure in data antecedente, a volermi indicare con cortese sollecitudine le modalità con le quali intendiate provvedere al rilascio dell’alloggio”.

    La mia domanda è: a cosa fa cosa devo fare riferimento per il preavviso di rilascio della stanza? Inoltre, ho letto che la lettera della disdetta deve arrivare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, a me è arrivata 5 mesi prima. Ha comunque validità?

    Grazie mille

    • Fiscomania

      In questi casi, come dico sempre, fa fede quanto indicato nel contratto. Questi aspetti, come le possibilità di recesso da parte del proprietario, devono essere indicate nel contratto, altrimenti non sono valide. Quello che posso dirle è di leggere e far rispettare il contratto. Altrimenti bisogna vedere il tutto per poterle rispondere più in dettaglio.

  81. Buonasera , ho un contratto 4+4 e una settimana fa ho inviato la disdetta, quindi dovrei lasciare la casa ad aprile 2018. La mia domanda è: alla proprietaria ho già detto che rimarrò minimo fino a gennaio per mie esigenze, poi se affitterà la casa andrò via, ma se così non fosse starò fino ad aprile, adesso farà vedere la casa ad un eventuale acquirente, ma se questo Signore è intenzionato a comprarla, lei può mandarmi via entro i sei mesi della mia disdetta, o anche trovando un altro affittuario? Io voglio rimanerci per ancora 3/4 mesi.

    Grazie per la risposta.

    • Fiscomania

      Anche se l’immobile passa di proprietà il contatto di affitto si trasmette e resta valido. Quindi lei ha tutto il diritto di restare fino alla fine del periodo di disdetta.

  82. Buonasera, Ho un contratto di locazione per 4+4 anni alla fine del mese di giugno 2017, la proprietaria mi ha inviato lettera raccomandata di preavviso di sei mesi motivandolo per “motivi familiari”quindi a fine dicembre dovrei lasciare libera l’abitazione posso oppormi stante le motivazioni non contemplate dalla legge, grazie per la risposta.

  83. in data 25/2/2014 abbiamo stipulato un contratto di affitto valevole sino al 28/2/2018.
    Pertanto il contratto è valevole per 4 anni e si intende rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi dell’art. 3 comma 1, della legge n. 47/98 da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata, contenente la specificazione del motivo invocato, almeno sei mesi prima della scadenza.
    Nel contratto vi è inserito il recesso anticipato.” il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto con un preavviso di almeno sei mesi, da recapitare tramite lettera raccomandata.
    La proprietaria in data 29-6-2017 invia lettera raccomandata in cui avvisa che non intende procedere al rinnovo della locazione oltre la prima scadenza contrattuale del 28/2/2018 perché necessita ottenere la disponibilità dell’immobile per “motivi familiari”.
    In data 29/8/2017 abbiamo inviato con posta certificata evidenziando che la motivazione addotta non è idonea al rilascio dell’abitazione, perchè non prevista dalla legge.
    Attendiamo un commento a quanto sopra evidenziato, grazie.

  84. Buongiorno,
    sottopongo alla vostra attenzione il mio caso:
    il 15 Settembre, per motivi di studio, abbiamo stipulato una, cito testualmente, “scrittura privata integrativa di contratto di locazione d’immobile”, nella quale mia Figlia è subentrata come conduttore al posto di un’altra ragazza. Quindi, divide l’appartamento con altra persona. Aggiungo che il contratto originale è stato stipulato il 01/10/2015.
    nel punto 5 del suddetto c’è scritto “RECESSO DEL CONDUTTORE A decorrere dal 12° mese i conduttori possono recedere dal contratto in qualsiasi momento con preavviso di sei mesi, da spedire al locatore tramite raccomandata”

    Ora, la coinquilina, ci ha informato che a Giugno 2018 ha intenzione di lasciare la casa…
    Volendo anche mia figlia recedere il contratto, dovrà fare riferimento alla data del contratto di origine, 01/10/2015 o a quella del subentro, 15/09/2017 ?
    Grazie per l’attenzione.

    • Fiscomania

      La scrittura integrativa modifica la scrittura originaria, quindi si deve fare riferimento alla data originale di stipula del contratto.

  85. Buonasera, sono proprietario di un appartamento ho stipulato un contratto di locazione abitativo agevolato (cedolare secca) dove è previsto il recesso del conduttore per gravi motivi, previo raccomandata A/R da inviarsi almeno 6 mesi prima. Il conduttore mi ha inviato la raccomandata indicando che a decorrere dal 31/10/2017 inizieranno i 6 mesi di preavviso come da contratto. Ieri ci siamo sentiti telefonicamente e mi ha detto che pagherà regolarmente i sei mesi alle rispettive scadenze, ma per esigenze sue personali intende riconsegnarmi l’appartamento (consegna delle chiavi) in data 01/12/2017. La mia domanda è: se mi viene riconsegnato l’appartamento anticipatamente posso continuare a percepirne l’affitto fino alla scadenza dei 6 mesi? Ovviamente nel frattempo cercherò un nuovo inquilino, e nel caso lo trovi prima della scadenza dei 6 mesi sarà mia cura svincolare il vecchio inquilino a far data dall’entrata del nuovo. Devo farmi firmare qualcosa dal vecchio inquilino a riguardo del suo rilascio anticipato, pur rimanendo l’appartamento a sua disposizione per tutto il periodo del preavviso? Nella comunica alla agenzia delle entrate di risoluzione del contratto quale data dovrò indicare?
    Ringrazio anticipatamente per la risposta.

    • Fiscomania

      Per il termine dei sei mesi di preavviso lei ha diritto di ricevere l’affitto anche se l’immobile viene lasciato prima dall’inquilino. Se poi nel periodo di preavviso lei dovesse trovare un nuovo inquilino e stipulare un nuovo contratto, il precedente inquilino è libero dal vincolo. Il precedente inquilino dovrà farle una comunicazione di rilascio dell’immobile. La data di risoluzione è quella al termine dei sei mesi, se lei non loca nuovamente prima.

  86. Buongiorno,
    sono conduttore e ho stipulato un contratto di locazione abitativa con regime di cedolare secca per la durata di 6 anni con prima scadenza ad ottobre 2019. Il proprietario mi ha inviato a novembre a.c. una raccomandata per la disdetta del contratto, volendo destinare l’immobile a propria abitazione.
    In merito a ciò volevo chiedere se il proprietario può rientrare in possesso dell’immobile prima della naturale scadenza del contratto, ossia prima di ottobre 2019 o deve aspettare per forza la scadenza del contratto.
    Ringrazio anticipatamente per la risposta.

  87. Sono il locatore e ho stipulato un contratto di locazione 4 +4 il 1.4.2000
    Ho intenzione di non prorogare il contratto alla scadenza del 31.3.2018.
    Poiché non ho inviato raccomandata di recesso 6 mesi prima, ai fini legali
    e’ possibile sostituire la raccomandata con un accordo tra le parti?
    In questo caso trattandosi di non voler prorogare contratto alla scadenza
    e non di risoluzione anticipata devo lo stesso comunicare alla agenzia entrate
    e pagare imposta registro?
    Grazie

    Grazie

    • Fiscomania

      Se trova l’accordo con l’inquilino non ci sono problemi, ma dovrà comunicare che il contratto si chiude e non viene prorogato. Senza pagamenti di imposta di registro.

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