Aprire un Bed and Breakfast a casa propria? La Guida

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L’attività di Bed and Breakfast può essere avviata anche in forma non imprenditoriale senza bisogno di partita Iva, rispettando alcuni requisiti fissati dalla normativa fiscale e dalle Leggi Regionali. In questo report tutte le informazioni di cui hai bisogno per avviare la tua attività di B&B ed iniziare a guadagnare.

Il Bed and Breakfast (B&B) è un’attività ricettiva di tipo extralberghiero con la quale è possibile offrire un servizio di alloggio e prima colazione per un numero limitato di camere e/o posti letto.

Solitamente viene utilizzata un abitazione appositamente destinata, oppure, anche  parti dell’abitazione privata del proprietario, con periodi di apertura annuali o stagionali.

Negli ultimi anni questa attività ha visto registrare un notevole incremento, grazie anche alla facilità di apertura di questo tipo di esercizi, particolarmente adatti nelle grandi città turistiche.

Le attività turistiche di tipo extralberghiero sono crescite molto negli ultimi anni. Le possibilità di avere una scelta differenziata permette di attrarre molte categorie di viaggiatori, e questo non può che essere un aspetto positivo.

La capillare diffusione su tutto il territorio nazionale dei B&B ha concorso alla diffusione di questo tipo di offerta, portando sempre più viaggiatori verso questo tipo di scelta.

L’aspetto che maggiormente incoraggia il viaggiatore nello scegliere un Bed and Breakfast è sicuramente l’accoglienza ricevuta. La filosofia del B&B, infatti, è proprio quella di offrire un diverso approccio al pernottamento, con una formula per lo più familiare di gestione.

Questo rappresenta un vero e proprio valore aggiunto che il viaggiatore apprezza considerevolmente. Questo aspetto si rispecchia poi in una maggiore possibilità di scoprire a 360° il territorio circostante. Questo sia da un punto di vista artistico, ricreativo e ristorativo.

Altra leva competitiva dei B&B in Italia è sicuramente l’elevato rapporto  qualità/prezzo. Rispetto ad altre tipologie di offerta come quelle ricettive alberghiere il B&B risulta sicuramente molto allettante.

Insomma, scegliere di pernottare in un Bed and Breakfast per il viaggiatore significa potersi permettere di viaggiare più a lungo. Con maggiori possibilità di scoprire il territorio circostante. Inoltre, la possibilità di intraprendere rapporti umani durante il viaggio è un aspetto da non sottovalutare.

Entrare in contatto con persone dei Paesi ove si viaggia è sempre molto stimolante.

Detto questo, avrai capito che avviare un’attività di B&B non è semplice. Dovrai essere in grado di offrire tutti questi aspetti ai viaggiatori. Ed inoltre dovrai essere più bravo dei tuoi competitor, offrire un valore aggiunto maggiore per battere la concorrenza.

Ma quali sono le norme che regolano l’apertura di un B&B? e come è possibile avviare questa attività in forma non imprenditoriale?

Di seguito andrò ad analizzare la disciplina volta a regolare l’apertura di questo tipo di attività. Ti indicherò i miei consigli e se vorrai potrai contattarmi per una consulenza dedicata.

bed and breakfast

B&B, affittacamere e locazioni turistiche

Prima di iniziare ad analizzare la disciplina del Bed and Breakfast è opportuno andare a distinguerlo dalle altre forme di strutture recettive, come gli affittacamere, e dall’attività di locazione.

Vediamo di seguito le caratteristiche di queste forme di attività turistico ricettiva extralberghiera.

I Bed and Breakfast

L’attività di Bed and Breakfast, è un servizio di alloggio con prima colazione, effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto.

L’attività prevede periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno.

Ai fini fiscali non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita Iva (rispettando alcuni requisiti).

La normativa civilistica non offre una definizione puntuale di Bed & Breakfast. Questo in quanto la regolamentazione del settore è demandata alle singole Regioni e Province autonome.

Tuttavia, i B&B possono essere definiti come:

strutture ricettive a conduzione e organizzazione prevalentemente familiare, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando stanze poste all’interno di abitazioni private, munite di standard e requisiti minimi previsti da norme locali

Gli affittacamere

L’attività di affittacamere è una vera e propria attività commerciale.

Infatti, oltre al servizio di alloggio, sono compresi i tipici servizi che fanno parte dell’attività alberghiera.

Per avviare un’attività di affittacamere è necessario aprire partita Iva, effettuare la comunicazione di inizio attività in Camera di Commercio, e al SUAP del proprio Comune.

Ciò che caratterizza tali strutture rispetto all’attività di “affittacamere” è il fatto che il servizio di alloggio e prima colazione nei B&B dev’essere effettuato in forma per lo più “familiare”.

Inoltre, deve esserci un numero massimo di camere stabilito a livello regionale e con periodi di chiusura/apertura imposti dalla stessa normativa locale.

La locazione breve turistica

Altra cosa, poi, è la “locazione turistica”.

L’attività di locazione turistica è quella volta alla sola locazione di un immobile o di parte di esso, a clienti esterni, per periodi inferiori ai 30 giorni.

Questo senza l’effettuazione di ulteriori servizi aggiuntivi (somministrazione di alimenti o bevande, cambio giornaliero di biancheria, ecc).

In questo caso non è necessario aprire partita Iva, ma è sufficiente stipulare contratti di locazione turistici.

Si tratta di un particolare tipo di locazione disciplinata dall’articolo 1 della legge 431 del 1998 e dagli articoli 1575 e seguenti del Codice civile.

Essa riguarda la semplice concessione in affitto di case o appartamenti destinati a turisti, con contratti di validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero.

Per maggiori informazioni ti rimando a questo contributo: “Locazioni turistiche: come sfruttarle al meglio”;

Arrivati a questo punto analizziamo in dettaglio l’attività di un B&B.

Bed and Breakfast in forma non imprenditoriale

Aprire un Bed and Breakfast oggi è diventata un operazione molto semplice, alla portata anche dei soggetti più inesperti, che non hanno mai avuto a che fare con il campo ricettivo.

Proprio in virtù di questa facilità di apertura negli ultimi anni il numero dei Bed and Breakfast è notevolmente aumentato. Infatti, questo tipo di attività, può essere svolta anche in forma non imprenditoriale.

Questo vuol dire, che l’Amministrazione finanziaria, al verificarsi di alcune circostanze permette di aprire un Bed and Breakfast senza bisogno di aprire partita Iva, fatturare, o tenere la contabilità.

Si tratta di una semplificazione non di poco conto.

La condizione richiesta per l’avvio in forma non imprenditoriale è che l’attività venga svolta all’interno dell’immobile (o degli immobili attigui) ove il proprietario ha la propria residenza anagrafica.

Questa attività è particolarmente indicata per i grandi casali di campagna o per gli immobili in città che sono dotati di qualche stanza per gli ospiti in più. In questi casi il proprietario ivi residente può sfruttare la potenzialità di questi immobili, mettendoli a reddito senza utilizzare lunghi e più rischiosi (almeno economicamente) contratti di affitto.

Tassazione dell’attività di B&B non imprenditoriale

Da un punto di vista fiscale l’attività di Bed and Breakfast effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto. Con periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno.

Ai fini fiscali tale attività non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita Iva.

Questo significa che i proventi dell’attività, che devono essere dichiarati dal proprietario degli immobili, al netto delle spese inerenti (documentate), sono tassati come “redditi diversi, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i), del Tuir (ove non si rispettino questi requisiti l’attività richiede l’apertura della partita Iva).

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito questa posizione con le Risoluzioni n. 180/E/1998 e n. 155/E/2000, le quali escludono l’attività imprenditoriale (con partita Iva) del contribuente persona fisica che intraprende l’attività di bed and breakfast, al rispetto delle seguenti condizioni:

  • Saltuarietà del servizio (sospensione per periodi minimi di 3 mesi);
  • Assenza di organizzazione (non superare i numeri di alloggi e stanze previsti dalla Regioni).

Naturalmente all’interno dell’unità abitativa si presuppone la presenza del proprietario che assiste gli ospiti con l’ausilio della sua famiglia (qualora vi siano soggetti esterni che collaborano, l’attività diventa imprenditoriale se sono utilizzati in modo stabile e professionale).

Compensi in dichiarazione dei redditi

Nella dichiarazione dei redditi del proprietario i redditi derivanti dall’attività di Bed and Breakfast devono essere inseriti nel quadro RL del modello Redditi Persone Fisiche (o quadro D, modello 730).

Tali redditi devono essere assoggettati ad Irpef al netto delle spese inerenti e documentate (come materiali alimentari, materiali di pulizia, utenze).

Per quanto riguarda gli adempimenti volti a certificare i compensi percepiti il contribuente emetterà delle ricevute non fiscali, da emettere in duplice copia (l’originale al cliente e la copia per lui).

Sulle ricevute si dovrà apporre una marca da bollo da €. 2, per incassi superiori di €. 77,47.

Avvio dell’attività di Bed and Breakfast

La normativa in materia di Bed and Breakfast è disciplinata dalle Leggi Regionali, le quali a loro volta si rifanno alla Legge nazionale di riferimento: Legge n. 135/2001Riforma della legislazione nazionale del turismo”.

Secondo le normative regionali costituiscono attività di bed and breakfast le strutture ricettive gestite da privati.

Strutture che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali da offrire a turisti.

L’attività è svolta con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali o di settore o di regolamenti comunali specifici.

Presentazione della SCIA in Comune

Per avviare l’attività di Bed and Breakfast è necessario presentare allo sportello SUAP del Comune ove si vuole avviare l’attività, una dichiarazione di inizio attività, denominata SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

La SCIA deve essere compilata inserendo i dati dell’attività e i dati riguardanti l’immobile ove si vuole avviare l’attività, e deve essere inviata, con mezzi cartacei o telematici, allo sportello SUAP.

Solitamente la presentazione della SCIA deve essere accompagnato dal versamento dei diritti di istruttoria che variano dai €. 60 ai €. 150.

Dal giorno successivo rispetto alla presentazione della SCIA è possibile iniziare effettivamente ad esercitare l’attività.

A questo punto è necessario avviare le pratiche, presso le Agenzie per la Promozione delle Attività Turistiche (A.A.P.I.T.), o presso gli uffici turistici del Comune per la classificazione della struttura per avviare le pratiche per la comunicazione degli ospiti extra-UE alle autorità di Pubblica Sicurezza.

I requisiti da rispettare e gli alloggi

Sia le normative regionali, sia i vari uffici SUAP dei Comuni richiedono che gli alloggi utilizzati per l’attività di Bed and Breakfast siano in possesso di tutti i requisiti urbanistico edilizi ed igienico sanitari prescritti per le abitazioni.

Di solito queste informazioni devono essere inserite nella SCIA da presentare al Comune, per questo è bene farsi assistere, da un geometra o da un professionista esperto in questo campo.

Per rispettare il carattere saltuario dell’attività è obbligatoria l’interruzione dell’attività per almeno tre mesi l’anno (anche non consecutivi).

Se non si rispetta questo limite l’apertura della partita Iva diventa obbligatoria.

Per quanto riguarda poi i requisiti relativi agli alloggi, possiamo così riassumerli:

  • Il Bed and Breakfast deve essere sito nel luogo ove il proprietario ha la sua residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura dell’attività). Alcune Regioni permettono che il proprietario abbia la residenza in un immobile vicino alla struttura, ma è sempre richiesta la reperibilità;
  • L’alloggio deve avere massimo da 3 a 6 camere ed un massimo di 20 posti letto (la normativa varia da Regione a Regione). Ogni camera doppia deve essere di almeno 14mq, ed 8 mq per la singola.
  • Gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o servizi destinata alla famiglia proprietaria;
  • I bagni devono offrire attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio, presa corrente, water, ecc). E’ necessario che vi sia un bagno esclusivo per ogni camera;
  • Il cambio della biancheria deve avvenire due volte la settimana e sempre ad ogni cambio di ospiti.

I prezzi del B&B

I prezzi applicati devono essere comunicati all’ente indicato dalla Regione ed essere esposti all’interno della struttura.

Comunicazione degli ospiti alla PS

Anche i B&B come le altre strutture ricettive, sono tenuti a comunicare alla locale autorità di Pubblica Sicurezza le generalità degli ospiti.

Cibi e bevande nei B&B

Il servizio offerto nei Bed and Breakfast deve comprendere soltanto la prima colazione.

Le Leggi regionali disciplinano anche i cibi e le bevande che possono essere somministrate. In alcuni casi è possibile offrire solo prodotti confezionati (non manipolati o preparati in casa), al massimo solo riscaldati.

Soltanto se il gestore possiede le necessarie autorizzazioni igienico-sanitarie previste dalla legge, può  acquistare e servire alimenti manipolati. I prezzi applicati dal proprietario devono essere sempre esposti all’interno della struttura.

È possibile aprire un Bed and Breakfast anche all’interno di un condominio senza obbligo di richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale.

È necessario però verificare che il regolamento condominiale non contenga divieti di svolgere un’attività di Bed and Breakfast o un’attività ad essa riconducibile (ed esempio, l’attività di affittacamere).

Come aprire la partita Iva per un B&B

Prima di tutto, ti consiglio di affidarti ad un Commercialista per tutti gli adempimenti fiscali legati ad un B&B.

Come prima cosa è necessario predisporre e compilare il modello “Apertura partita IVA AA9“.

Modello necessario sia in caso di prima iscrizione sia in caso di variazione dei dati precedentemente comunicati. Il modello dovrà contenere i tuoi dati anagrafici, indirizzo, domicilio fiscale e codice fiscale.

Nel modello si dovrà scegliere il codice attività ATECO, ovvero il codice con il quale l’Agenzia delle Entrate identifica le varie attività economiche.

Per il Bed and Breakfast il codice attività da utilizzare è il seguente:

55.20.51 Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence

– fornitura di alloggio di breve durata presso: chalet, villette e appartamenti o bungalow per vacanze
– cottage senza servizi di pulizia

Il regime fiscale da utilizzare

Inoltre dovrà essere inserito il regime fiscale a cui il soggetto decide di aderire.

La scelta del corretto regime fiscale per la vostra attività, e il più indicato per le vostre caratteristiche personali vi farà risparmiare molti soldi.

Per questo è fondamentale il confronto con il Commercialista. Sbagliare regime fiscale o ancora peggio fare da soli, può rivelarsi una mossa pessima, soprattutto in caso di errori.

Per approfondire questo argomento vi rimando all’articolo riguardante il Regime fiscale forfettario“.

Le scritture contabili

Infine, l’ultima indicazione da inserire nel modello di apertura della partita Iva è il luogo dove eventualmente, saranno tenute le scritture contabili.

Tale luogo solitamente è quello dove viene esercitata l’attività, oppure il domicilio del Commercialista, se sarà lui a tenere la vostra contabilità.

Il modello può essere stampato e compilato a mano con consegna all’Agenzia delle Entrate, oppure direttamente scaricando il software a disposizione ed effettuare l’invio telematico.

In poche ore l’Agenzia vi fornirà il vostro numero di partita Iva.

Da quel momento potrete iniziare la vostra attività, facendo particolare attenzione agli altri adempimenti connessi. Ovvero l’eventuale iscrizione in Camera di Commercio, l’iscrizione all’Ente previdenziale di appartenenza, e la presentazione dell’eventuale SCIA(Segnalazione certificata di inizio attività), in Comune (soltanto per le attività commerciali).

Partita Iva e costi annuali

Al di là di quanto si possa pensare, aprire la partita Iva non presuppone il sostenimento di costi iniziali.

Gli unici costi sono quelli legati alla connessione internet, per l’invio telematico del modello AA9/12.

Tuttavia, però, ci sono dei costi di gestione e, ovviamente, dopo l’apertura si dovranno iniziare a pagare le tasse e i contributi all’Inps.

Si tratta di adempimenti obbligatori che devono essere gestiti con cura e adeguatamente pianificati con il vostro consulente, al fine di programmare adeguatamente i pagamenti in tempo.

In generale il costo del Commercialista in questa prima fase è nullo. Egli solitamente vi farà sicuramente una tariffa a forfait per l’apertura e la gestione annuale dell’attività.

Il costo della tariffa annua, invece, varia in funzione della mole di lavoro che necessita la gestione e che sono una diretta conseguenza della tipologia della natura delle prestazioni e della quantità di movimentazione.

Quindi, l’onorario annuale che potrà chiedere un dottore Commercialista, sarà diretta conseguenza delle caratteristiche dell’attività.

In particolare del regime fiscale prescelto, del volume d’affari, della presenza di operazioni con l’estero o di particolari regimi speciali Iva si può registrare un maggiore o minore impegno del professionista a cui si assocerà un più o meno alto onorario annuale.

Apertura partita Iva: adempimenti annuali

I soggetti che hanno una partita Iva in forma individuale aderiscono in generale al regime fiscale della contabilità semplificata.

Regime che prevede la tenuta dei registri Iva, della liquidazione dell’Iva trimestrale e il pagamento delle imposte dirette (Irpef e in alcuni casi anche l’Irap).

In alternativa, come ho accennato sopra, i contribuenti che detengono alcuni requisiti, possono aderire al regime forfettario, che prevede molte semplificazioni in termini sia di imposte da pagare (no Iva e Irap), di adempimenti contabili e fiscali (no registri Iva, Intrastat e spesometro).

In ogni caso, qualunque sia il regime fiscale prescelto è obbligatorio presentare ogni anno la dichiarazione dei redditi (modello Redditi P.F.). Questo a prescindere dai compensi percepiti nell’anno.

La normativa regionale sui Bed And Breakfast

Si seguito si riportano le varie Leggi Regionali che disciplinano l’attività di Bed and Breakfast nelle varie regioni italiane.

REGIONELegge RegionaleMassimo numero di CamereMassimo numero di Posti LettoNote
Abruzzo78/00410Attività consentita anche in unità immobiliari diverse dalla residenza. Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg continuativi.
Basilicata8/084 / 68 / 126 camere / 12 posti letto consentiti solo in città sopra i 5000 ab. Inoltre, in questo caso, l’attività è consentita anche in unità immobiliari vicine all’abitazione del titolare.
Apertura minima 90 gg., massima 270 gg. anche non consecutivi.
Calabria2/0348Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 60 gg. consecutivi. Divieto per l’esercente di gestire altri B&B.
Campania5/0136Divieto di permanenza degli ospiti oltre i 30 gg. consecutivi.
E. Romagna16/04 art. 13 Dgr 2149/0436Divieto di permanenza oltre 60 gg. continuativi. Il soggiorno al medesimo ospite si può rinnovare dopo una pausa di almeno 5 gg.
Friuli V.G.2/02 art. 8148
Lazio13/07 – 16/0836Divieto di permanenza oltre 90 gg. consecutivi. Periodo di inattività dell’esercizio di almeno 120 gg. l’anno anche non consecutivi. Il periodo è ridotto a 30 gg. nei comuni privi di altre strutture ricettive.
Liguria2/08 – 3/103Deve essere presente obbligatoriamente una camera ad uso esclusivo del titolare.
Lombardia15/07312
Marche9/0636Divieto di permanenza oltre i 30 gg. consecutivi. Esercizio consentito anche in unità immobiliari distanti non più di 200 metri dall’abitazione principale.
Molise13/200236Divieto di permanenza degli ospiti oltre 90 gg. continuativi.
Piemonte20/200036L’apertura nell’anno non può superare i 270 gg. così articolati:
a) un periodo minimo di apertura continuativa di 45 gg.
b) i rimanenti periodi devono essere di 30 gg. ciascuno.
Puglia17/01610Consentita anche in unità immobiliari a non più di 50 metri dall’abitazione del titolare.
Sardegna27/98 – DGR 1/6 del 200136Periodo di chiusura non inferiore a 60 gg., anche non continuativo.
Sicilia32/2000520
Toscana42/2000612
Prov. Trento7/02 Dpp 28-149/leg. del 20033Consentita anche in unità immobiliari separate a condizione che il titolare risieda in un comune della provincia e l’attività sia svolta per almeno 60 gg. anche non consecutivi nell’anno.
Prov. Bolzano12/95 Dpp 32/9666 camere o 4 appartamenti nello stesso edificio.
Umbria18/0638Divieto di permanenza degli ospiti oltre 30 gg. consecutivi. Periodo di chiusura obbligatoria di 60 gg. anche non consecutivi (ridotto a 30 gg. nei comuni privi di strutture ricettive autorizzate). La legge regionale umbra permette di gestire in forma non imprenditoriale anche gli esercizi di affittacamere, le case e gli appartamenti locati ad uso turistico.
Valle d’Aosta11/9636Consentita anche in unità immobiliari a non più di 50 metri dall’abitazione principale.
Veneto33/023

 

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42 comments

  1. Abito e sono residente in campagna ct ho deciso di utilizzare parte delle unità abitative in b/b è possibile anche se si trovano in particelle diverse?

  2. E’ possibile utilizzare più unità abitative per un B&B.

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