Aprire un Bed and Breakfast a casa propria? La Guida

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L’attività di Bed and Breakfast può essere avviata anche in forma non imprenditoriale senza bisogno di partita Iva, rispettando alcuni requisiti fissati dalla normativa fiscale e dalle Leggi Regionali. In questo contributo tutte le informazioni di cui hai bisogno per avviare la tua attività di B&B ed iniziare a guadagnare.

Il Bed and Breakfast (B&B) è un’attività ricettiva di tipo extralberghiero con la quale è possibile offrire un servizio di alloggio e prima colazione per un numero limitato di camere e/o posti letto, utilizzando un abitazione appositamente destinata, oppure, anche  parti dell’abitazione privata del proprietario, con periodi di apertura annuali o stagionali.

Negli ultimi anni questa attività ha visto registrare un notevole incremento, grazie anche alla facilità di apertura di questo tipo di esercizi, particolarmente adatti nelle grandi città turistiche.

Ma quali sono le norme che regolano l’apertura di un B&B? e come è possibile avviare questa attività in forma non imprenditoriale?

Di seguito andremo ad analizzare la disciplina volta a regolare l’apertura di questo tipo di attività turistico ricettive, che potete avviare anche in forma non imprenditoriale, direttamente a casa vostra.

bed and breakfast

B&B, affittacamere e locazioni turistiche

Prima di iniziare ad analizzare la disciplina del Bed and Breakfast è opportuno andare a distinguerlo dalle altre forme di strutture recettive, come gli affittacamere, e dall’attività di locazione.

Sebbene l’attuale normativa civilistica non dia una definizione puntuale di Bed & Breakfast, in quanto la regolamentazione del settore è demandata alle singole Regioni e Province autonome, a oggi questi possono essere definiti come strutture ricettive a conduzione e organizzazione prevalentemente familiare, che forniscono alloggio e prima colazione utilizzando stanze poste all’interno di abitazioni private, munite di standard e requisiti minimi previsti da norme locali.

Ciò che caratterizza tali strutture rispetto all’attività di “affittacamere” è il fatto che il servizio di alloggio e prima colazione nei B&B dev’essere effettuato in forma per lo più “familiare”, per un numero massimo di camere stabilito a livello regionale e con periodi di chiusura/apertura imposti dalla stessa normativa locale.

Altra cosa, poi, è la “locazione turistica”, disciplinata dall’articolo 1 della legge 431 del 1998 e dagli articoli 1575 e seguenti del Codice civile, che riguarda la semplice concessione in affitto di case o appartamenti destinati a turisti, con contratti di validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi, senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero.

Bed and Breakfast in forma non imprenditoriale

Aprire un bed and brakfast oggi è diventata un operazione molto semplice, alla portata anche dei soggetti più inesperti, che non hanno mai avuto a che fare con il campo ricettivo. Proprio in virtù di questa facilità di apertura negli ultimi anni il numero dei bed and breakfast è notevolmente aumentato. Infatti, questo tipo di attività, può essere svolta anche in forma non imprenditoriale.

Questo vuol dire, che il Fisco, al verificarsi di alcune circostanze permette di aprire un bed and breakfast senza bisogno di aprire partita Iva, fatturare, o tenere la contabilità. Si tratta di una semplificazione non di poco conto. La condizione richiesta per l’avvio in forma non imprenditoriale è che l’attività venga svolta all’interno dell’immobile (o degli immobili attigui) ove il proprietario ha la propria residenza anagrafica.

Questa attività è particolarmente indicata per i grandi casali di campagna o per gli immobili in città che sono dotati di qualche stanza per gli ospiti in più. In questi casi il proprietario ivi residente può sfruttare la potenzialità di questi immobili, mettendoli a reddito senza utilizzare lunghi e più rischiosi (almeno economicamente) contratti di affitto.

Bed and Breakfast, affitti turistici e affittacamere

Prima di analizzare le modalità di avvio di un’attività di bed and breakfast, è opportuno chiarire eventuali equivoci evidenziando le differenze che vi sono tra le attività di bed and breakfast, gli affitti turistici e gli affittacamere.

  • Bed and Breakfast – l’attività di bed and breakfast, ovvero il servizio di alloggio con prima colazione, effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto, con periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno, ai fini fiscali non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita Iva;
  • Locazioni turistiche – l’attività di locazione turistica è quella volta alla sola locazione di un immobile o di parte di esso, a clienti esterni, per periodi inferiori ai 30 giorni, senza l’effettuazione di ulteriori servizi aggiuntivi (somministrazione di alimenti o bevande, cambio giornaliero di biancheria, ecc). In questo caso non è necessario aprire partita Iva, ma è sufficiente stipulare contratti di locazione turistici. Per maggiori informazioni vi rimando a questo contributo: “Locazioni turistiche: come sfruttarle al meglio”;
  • Affittacamere – l’attività di affittacamere è una vera e propria attività commerciale, infatti, oltre al servizio di alloggio, sono compresi i tipici servizi che fanno parte dell’attività alberghiera. Per avviare un’attività di affittacamere è necessario aprire partita Iva, effettuare la comunicazione di inizio attività in Camera di Commercio, e al SUAP del proprio Comune.

Avvio dell’attività di Bed and Breakfast

La normativa in materia di Bed and Breakfast è disciplinata dalle Leggi Regionali, le quali a loro volta si rifanno alla Legge nazionale di riferimento: Legge n. 135/2001Riforma della legislazione nazionale del turismo”.

Secondo le normative regionali costituiscono attività di bed and breakfast le strutture ricettive gestite da privati che, avvalendosi della loro organizzazione familiare, utilizzano parte della propria abitazione, con periodi di apertura annuali o stagionali e con un numero di camere e letti limitati, sulla base di leggi regionali o di settore o di regolamenti comunali specifici.

Per avviare l’attività di bed and breakfast è necessario presentare allo sportello SUAP del Comune ove si vuole avviare l’attività, una dichiarazione di inizio attività, denominata SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). La SCIA deve essere compilata inserendo i dati dell’attività e i dati riguardanti l’immobile ove si vuole avviare l’attività, e deve essere inviata, con mezzi cartacei o telematici, allo sportello SUAP. Solitamente la presentazione della SCIA deve essere accompagnato dal versamento dei diritti di istruttoria che variano dai €. 60 ai €. 150.

Dal giorno successivo rispetto alla presentazione della SCIA è possibile iniziare effettivamente ad esercitare l’attività. A questo punto è necessario avviare le pratiche, presso le Agenzie per la Promozione delle Attività Turistiche (A.A.P.I.T.), o presso gli uffici turistici del Comune per la classificazione della struttura per avviare le pratiche per la comunicazione degli ospiti extra-UE alle autorità di Pubblica Sicurezza.

I requisiti da rispettare e gli alloggi

Sia le normative regionali, sia i vari uffici SUAP dei Comuni richiedono che gli alloggi utilizzati per l’attività di Bed and Breakfast siano in possesso di tutti i requisiti urbanistico edilizi ed igienico sanitari prescritti per le abitazioni. Di solito queste informazioni devono essere inserite nella SCIA da presentare al Comune, per questo è bene farsi assistere, da un geometra o da un professionista esperto in questo campo. Per rispettare il carattere saltuario dell’attività è obbligatoria l’interruzione dell’attività per almeno tre mesi l’anno (anche non consecutivi). Se non si rispetta questo limite l’apertura della partita Iva diventa obbligatoria.

Per quanto riguarda poi i requisiti relativi agli alloggi, possiamo così riassumerli:

  • Il Bed and Breakfast deve essere sito nel luogo ove il proprietario ha la sua residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura dell’attività). Alcune Regioni permettono che il proprietario abbia la residenza in un immobile vicino alla struttura, ma è sempre richiesta la reperibilità;
  • L’alloggio deve avere massimo da 3 a 6 camere ed un massimo di 20 posti letto (la normativa varia da Regione a Regione). Ogni camera doppia deve essere di almeno 14mq, ed 8 mq per la singola.
  • Gli ospiti devono poter accedere alla propria stanza senza attraversare altre camere da letto o servizi destinata alla famiglia proprietaria;
  • I bagni devono offrire attrezzature minime (vasca da bagno, doccia, specchio, presa corrente, water, ecc). E’ necessario che vi sia un bagno esclusivo per ogni camera;
  • Il cambio della biancheria deve avvenire due volte la settimana e sempre ad ogni cambio di ospiti.

Il servizio offerto nei Bed and Breakfast deve comprendere soltanto la prima colazione. Le Leggi regionali disciplinano anche i cibi e le bevande che possono essere somministrate. In alcuni casi è possibile offrire solo prodotti confezionati (non manipolati o preparati in casa), al massimo solo riscaldati. Soltanto se il gestore possiede le necessarie autorizzazioni igienico-sanitarie previste dalla legge, può  acquistare e servire alimenti manipolati. I prezzi applicati dal proprietario devono essere sempre esposti all’interno della struttura.

È possibile aprire un Bed and Breakfast anche all’interno di un condominio senza obbligo di richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale. È necessario però verificare che il regolamento condominiale non contenga divieti di svolgere un’attività di Bed and Breakfast o un’attività ad essa riconducibile (ed esempio, l’attività di affittacamere).

Disciplina fiscale dei B&B

Come abbiamo visto, da un punto di vista fiscale l’attività di bed and breakfast effettuata esclusivamente con l’ausilio dei familiari, con un massimo di 3/6 camere per un totale di 20 posti letto, con periodi di chiusura di almeno tre mesi l’anno, ai fini fiscali non è considerata un’attività commerciale, e come tale può essere esercitata senza partita Iva. Questo significa che i proventi dell’attività, che devono essere dichiarati dal proprietario degli immobili, al netto delle spese inerenti (documentate), sono tassati come “redditi diversi, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera i), del Tuir (ove non si rispettino questi requisiti l’attività richiede l’apertura della partita Iva).

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito questa posizione con le Risoluzioni n. 180/E/1998 e n. 155/E/2000, le quali escludono l’attività imprenditoriale (con partita Iva) del contribuente persona fisica che intraprende l’attività di bed and breakfast, se rispetta le seguenti condizioni:

  • Saltuarietà del servizio (sospensione per periodi minimi di 3 mesi);
  • Assenza di organizzazione (non superare i numeri di alloggi e stanze previsti dalla Regioni).

Naturalmente all’interno dell’unità abitativa si presuppone la presenza del proprietario che assiste gli ospiti con l’ausilio della sua famiglia (qualora vi siano soggetti esterni che collaborano, l’attività diventa imprenditoriale se sono utilizzati in modo stabile e professionale).

Nella dichiarazione dei redditi del proprietario i redditi derivanti dall’attività di bed and breakfast devono essere inseriti nel quadro RL del modello Unico Persone Fisiche (o quadro D, modello 730), per essere assoggettati ad Irpef al netto delle spese inerenti e documentate (come materiali alimentari, materiali di pulizia, utenze).  Per quanto riguarda gli adempimenti volti a certificare i compensi percepiti il contribuente emetterà delle ricevute non fiscali, da emettere in duplice copia (l’originale al cliente e la copia per lui), sulle quali dovrà apporre una marca da bollo da €. 2, per incassi superiori di €. 77,47.

La normativa regionale

Si seguito si riportano le varie Leggi Regionali che disciplinano l’attività di Bed and Breakfast nelle varie regioni italiane:

Abruzzo – Legge Regionale, n. 78/2000;

Basilicata – Legge Regionale n. 8/2008;

Calabria – Legge Regionale n. 2/2003;

Campania – Legge Regionale n. 5/2001;

Emilia Romagna – Legge Regionale n. 16/2004;

Friuli Venezia Giulia – Legge Regionale n. 17/1999;

Lazio – Regolamento Regionale n. 16/2008;

Liguria – Legge Regionale n. 05/2000;

Lombardia – Legge Regionale n. 15/2007;

Marche – Legge Regionale n. 9/2006;

Molise – Legge Regionale n. 13/2002;

Piemonte – Legge Regionale n. 20/2000;

Puglia – Legge Regionale n. 17/2001;

Sardegna – Legge Regionale n. 27/1998;

Sicilia – Legge Regionale n. 32/2000;

Toscana – Legge Regionale n. 42/2000;

Trentino Alto Adige – Legge Provinciale n. 7/2002;

Umbria – Legge Regionale n. 18/2006;

Valle D’Aosta – Legge Regionale n. 23/2000;

Veneto – Legge Regionale n. 33/2002.

26 comments

  1. B&B senza partita iva

    Modello unico 2016
    Buongiorno e desideravo chiedervi un informazione.
    Lo scorso anno ho preso in affitto un appartamento a Roma. Ho sostenuto spese di ristrutturazioni, ma stupidamente non ho fatto i bonifici per agevolazione fiscali necessario per dedurre le spese.
    Ora sto facendo la mia dichiarazione e nel riportare i dati nel quadro RL mi sono chiesta se posso riportare in detrazione anche le fatture a me intestate che sono relative alle spese di ristrutturazione.
    Grazie a tutti
    Arianna

    • Fiscomania

      Nel quadro RL è possibile indicare i costi direttamente riconducibili all’attività. Le spese di ristrutturazione sono spese necessarie al mantenimento dell’immobile ed è possibile inserirle in deduzione del reddito. Quello che non posso confermarle è che lo stesso ragionamento sia fatto dall’Agenzia delle Entrate in caso di controlli. Insomma, vi è il rischio che il costo sai disconosciuto in quanto non direttamente riferibile all’attività di B&B.

      • Grazie per la risposta. Per i costi dell’affitto. Che ne pensa? Posso inserirli nella dichiarazione? Lo scopo di questo B&B è riuscire ad abitare in centro e pagarmi l’affitto con il B&B.

  2. Sono un iscritto ad un ordine professionale e sto per aprire una partita iva dedicata all’attività. Vorrei però ristrutturare una casa (mia e di mia moglie) da destinare ad attività extralberghiera. Con la partita iva, ampliando la scelta delle attività, posso scaricare i costi di ristrutturazione?

    • Fiscomania

      I soggetti iscritti ad albi professionali che esercitano un’attività di lavoro autonomo, non possono esercitare attività commerciale, quindi non è possibile per lei avviare un’attività commerciale e scaricarsi i costi della ristrutturazione. A meno che non il suo albo professionale non lo consenta.

  3. Anche le rate del mutuo concesso per l’acquisto della casa sono deducibili come costi del B&B?
    Grazie in anticipo

  4. Ciao,
    riassunto della questione:
    io e mia moglie abbiamo comprato a novembre 2016 un appartamento come prima casa richiedendo un mutuo da 150mila euro. Abbiamo scelto e fortunatamente trovato un immobile di 200mq nel quale pensavamo di fare un b&b.
    L’appartamento si trova a Catania e noi invece ad oggi siamo residenti a Milano per lavoro.
    Quando abbiamo avuto la possibilità di comprare pensavamo nuovamente di tornare al sud perchè scadeva il nostro contratto di lavoro, ma in questi giorni ci hanno offerto un ottimo lavoro qui a Milano e dobbiamo rinunciare a tornare.

    sappiamo di avere 18 mesi di tempo per richiedere la residenza ed usufruire delle agevolazioni prima casa.

    Prima domanda cosa cambia se adesso rinunciamo a cambiare la residenza?

    Seconda domanda ancora più importante.

    Visto che nello stesso palazzo esiste un B&B vorremmo far utilizzare il nostro appartamento e le nostre camere per ampliare la loro ricettività. In pratica le loro 3 camere diventerebbero 7 grazie alle nostre 4.

    Come possiamo organizzare questa cosa evitando di impelagarci in troppa burocrazia tasse e fisco?

    Noi avevamo pensato a dare il nostro appartamento in comodato d’uso gratuito ad uno dei titolari del B&B così da fargli esercitare la possibilità di ampliare il suo.

    Il dubbio però è che non sappiamo se si può dare in comodato “una prima casa”.

    Sperando di ricevere consigli e pareri.

    a presto
    Giorgio

    • Fiscomania

      Se voi siete attualmente residenti a Milano, alla scadenza dei 18 mesi verranno meno i requisiti prima casa dell’immobile e dovrete pagare il 7% di imposta di registro che non avete pagato al momento dell’acquisto dell’immobile, perché avete beneficiato di requisiti prima casa non spettanti. Per offrire l’immobile, che a quel punto non sarà più prima casa dovete fare un contratto di locazione con il proprietario del B&B.

      • Grazie della risposta,
        ma se invece di attendere i 18 mesi volessi iniziare ad affittarlo immediatamente?
        Inoltre visto che è stato ristrutturato in modo da avere 4 camere con bagno io e mia moglie non potremmo prendere la residenza nella stanza con bagno e cucina così da non perdere le agevolazioni e quindi potremmo dare le altre 3 camere in comodato al proprietario del B&B?

        • Fiscomania

          Certamente potete farlo, ma se vi fanno un controllo e voi non risultate residenti perdete le detrazioni di cui avete beneficiato. Comodato significa che non percepite reddito da quelle stanze, dovete fare una locazione.

          • Grazie mille,
            siete gentilissimi a rispondere così velocemente.
            Ottimo staff 🙂

            VI disturbo con l’ultima domanda e con l’ultimo dubbio.

            Ma se per assurdo noi prendiamo la residenza e diamo a tizio caio o sempronio l’utilizzo di una parte dell’appartamento a titolo gratuito, e successivamente tizio caio o sempronio affittano le camere per percepire un redditto del quale io non ne usufruirei, sarebbe possibile farlo?

            Grazie mille

          • Fiscomania

            Si, sarebbe possibile.

  5. Salve, ho una casa di proprietà con due stanze, bagno, soggiorno con cucinino. Stavo pensando di farci un b&b. Vorrei dei chiarimentii merito.

    In questo immobile ci lascerei la residenza ma non sarei presente.

    1) La colazione posso evitare di servirla a casa, convenzionandomi con un bar ?

    2) Il soggiorno che è a vista nell’ingresso, come posso farlo sfruttare agli ospiti ?

    3) Il bagno non è in camera ma in corridoio, però lo darei ad uso esclusivo dell’ospite. visto che io non abiterei e l’altra stanza comunque non la farei usare. Va bene che il bagno non sia in Camera?

    Grazie in anticipo per le risposte.

    • Fiscomania

      Lasciare la residenza in un immobile ove non si è presenti non è corretto come può capire. Per quanto riguarda le domande che pone non vedo problemi particolari, in ogni caso chieda anche allo sportello Suap del suo Comune.

      • Ma per il B&B c’è l’obbligo di avere la residenza oppure no? o in questo caso meglio fare un’affitto turistico?

        Per la colazione si può ovviare con una convenzione al bar?

  6. Buongiorno, ho un dubbio che non riesco a chiarire.
    Ho un immobile di proprietà nel quale non posso trasferire la residenza, quindi non posso aprire un b&b familiare, ma mi sembra di aver capito che anche per il b&b imprenditoriale è necessario il requisito della residenza. Visto che non posso utilizzarlo come abitazione principale, la soluzione per me sarebbe avviare l’attività di affittacamere con apertura della partita iva, o anche per questo tipo di attività è necessaria la residenza nell’immobile?

  7. Buongiorno, vorrei aprire un B&B senza dover aprire P.IVA in Emilia ROmagna rispettando tutti i limiti dei giorni , di numero di stanze , ospiti etc…

    In Emilia ROmagna il limite di giorni di apertura è stabilito in un massimo di 120 giorni all’anno per rimanere nell’ambito dell’occasionalità dell’esercizio.

    Vorrei chiedere se questi 120 giorni possono essere spalmati nell’arco di tutto l’anno oppure se devono essere raccolti in qualche mese… (ad esempio in 4 mesi consumerei già tutti i 120giorni oppure per portare un altro esempio posso tenere aperto 10 giorni per tutti i mesi dell’anno etc…)

    Vorrei chiedere poi se per il fatto di non avere un altro reddito da lavoro dipendente o assimilati mi potrebbero impedire di aprire un B&B non professionale. Ho letto che potrebbe essere un problema avere come unico reddito quello derivante da B&B e potrebbero impedirmi di aprire il B&B senza P.IVA.
    nel mio 730 ho redditi dei fabbricati Quadro B e basta…
    Grazie
    FRancesco

    • Fiscomania

      I 120 giorni di apertura si intendono annui. Può tenere aperto quando vuole, ma dovrà comunicare il periodo di apertura e di chiusura al comune. Solitamente si tiene aperto per dei mesi magari suddivisi nell’arco dell’anno. Il fatto di avere altri redditi non incide sull’attività, se ha i requisiti nessuno può impedirle di aprire l’attività. Se poi supera i requisiti dell’attività non professionale dovrà aprire partita Iva.

  8. Salve, vorrei sapere se è possibile utilizzare un appartamento come B&B senza partita iva posto a circa 30 metri.
    Cordiali saluti

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