Cessione del contratto di locazione: imposta di registro

Condivisioni

La cessione del contratto di locazione si perfeziona con il pagamento dell’imposta di registro di importo fisso o variabile a seconda del tipo di cessione.

La locazione è un contratto mediante il quale un soggetto cede ad un altro un bene, per un determinato periodo di tempo, a fronte di un corrispettivo in denaro, che viene liquidato periodicamente. Le parti del contratto possono stabilire al suo interno una specifica clausola che preveda la cessione del contratto stesso, in qualunque momento.

La durata del contratto di locazione viene concordata tra le parti ma non può mai essere superiore ai trent’anni. Per gli immobili ad uso abitativo, il contratto deve avere la durata minima di quattro anni e alla scadenza può essere rinnovato per un periodo ulteriore di quattro anni, mentre, per gli immobili destinati ad uso commerciale, viene stipulato un contratto di durata sessennale.

Cessione del contratto di locazione: disciplina civilistica

L’articolo 1406 del codice civile prevede che, nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuna parte può sostituire a sé un terzo, purché l’altra parte vi acconsenta. La cessione del contratto attua una successione a titolo particolare nel rapporto giuridico contrattuale, operando con un unico atto, la sostituzione nella posizione giuridica attiva e passiva, di uno degli originari contraenti, detto cedente, con un nuovo soggetto, detto cessionario. La cessione del contratto ha natura di negozio trilaterale e quindi, di regola, si perfeziona con il consenso del cedente, del cessionario e del contraente ceduto.

La Legge n. 392/1978, che disciplina i contratti di locazione, detta norme speciali inderogabili per la cessione del contratto di locazione di immobili urbani, preoccupandosi di tutelare la posizione del conduttore per esigenze sociali o economiche. In particolare, sia per le locazioni a uso abitativo che per quelle a uso diverso da quello di abitazione, la cessione del contratto di locazione è prevista, come effetto ex lege, nelle ipotesi di morte o estinzione del conduttore, di cessione d’azienda e di vendita dell’immobile locato: in tali casi, si prescinde dal consenso del contribuente ceduto, cioè del locatore. Vediamo le ipotesi più comuni per i contratti di locazione ad uso abitativo e non:

  • Cessione del contratto di locazione ad uso abitativo – Nel contratto di locazione a uso di abitazione, in base all’articolo 6 della Legge n. 392/78, in caso di morte del conduttore succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi; il diritto è stato esteso al convivente con la sentenza della Corte costituzionale n. 404/98. In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso, succede al contratto l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a questo ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale, al conduttore succede l’altro coniuge, se tra i due si sia così convenuto;
  • Cessione del contratto di locazione a uso diverso da quello abitativo – Nel contratto di locazione a uso diverso da quello di abitazione, in base all’articolo 37 della Legge n. 392/78, alla morte del conduttore subentrano coloro che per successione ereditaria o per precedente rapporto (ad esempio, societario), risultante da atto di data certa anteriore alla morte, hanno diritto a continuare l’attività (anche se poi decideranno di svolgere un’altra attività o di recedere dal contratto). In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro prima della separazione legale o consensuale, ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio. Se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, e uno solo di essi è titolare del contratto, in caso di sua morte gli succedono gli altri professionisti, artigiani e commercianti, in concorso con gli aventi diritto a continuare l’attività in forza di successione ereditaria o di precedente rapporto di data certa anteriore all’apertura della successione.

Adempimenti

Per poter dar vita alla cessione del contratto di locazione, è necessario comunicare all’altro soggetto tramite lettera la propria volontà di effettuare la cessione, mezzo raccomandata. Se tale volontà è determinata da gravi motivi, essi devono essere riportati nella lettera. Il preavviso di sei mesi decorre dalla data di ricezione della lettera. Se la parte che vuole cessare il contratto è il locatore, perché ha intenzione di avviare lavori di ristrutturazione, restauro o demolizione, oppure per mutare l’uso a cui l’immobile è destinato, può esercitare il rifiuto del rinnovo. Esso sarà obbligato a comunicare tale decisione in una lettera, tramite raccomandata, con un preavviso di sei mesi (se l’oggetto del contratto è un’attività commerciale, il preavviso deve essere di dodici mesi) alla scadenza del contratto, specificando il motivo della sua volontà.

Cessione del contratto di locazione: imposta di registro

La regola generale per la cessione del contratto di locazione prevede il versamento dell’imposta di registro, il cui importo, fisso o in percentuale dipende dalle varie tipologie di contratto che vogliamo cedere. Vediamo in dettaglio le varie casistiche:

  • Cessione del contratto di locazione di immobili urbani e diversi da quelli urbani con corrispettivo –   La cessione del contratto di locazione di immobili urbani è soggetta al versamento dell’imposta di registro in misura proporzionale. La base imponibile è rappresentata dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire (articolo 43, comma 1, lettera d), del Testo unico sull’imposta di registro, approvato con il DPR n. 131/1986). L’aliquota applicabile è quella propria del contratto ceduto (articolo 31, comma 1, del Testo unico). L’imposta di registro da applicare è 2% sul valore delle prestazioni ancora da eseguire. Naturalmente, in tutti i casi, l’ammontare minimo dell’imposta dovuta per la cessione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili urbani, non può essere inferiore a €. 67,00 (articolo 5, nota II, della tariffa, parte I);
  • Cessione del contratto di comodato o contratti a titolo gratuito – Per la cessione verso corrispettivo di un contratto a titolo gratuito, e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, l’imposta di registro è fissata nella misura fissa di €. 67,00, non essendo, ai sensi dell’articolo 21, comma 18, lettera b), della legge n. 449 del 1997.

Cessione del contratto di locazione assoggettato a cedolare secca

Per quanto attiene alla cessione del contratto di locazione per il quale sia stata correttamente esercitata l’opzione per la cedolare secca, come precisato dall’Agenzia delle Entrate, nelle risposte alle FAQ pubblicate sul proprio sito internet il 20.1.2015, l’imposta sostitutiva non sostituisce l’imposta di registro dovuta sulla cessione del contratto. Tale indicazione è desumibile, a contrario, dalla lettera del provvedimento Agenzia delle Entrate 7.4.2011 n. 55394, che al § 3.2, tra le imposte “sostituite” dalla cedolare secca, cita l’imposta di registro dovuta sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione, ma non l’imposta dovuta sulle cessioni. Pertanto, ove la cessione del contratto riguardi un contratto di locazione per il quale è stata correttamente operata l’opzione per la cedolare secca, è comunque dovuta l’imposta di registro:

  • di €. 67,00, se la cessione avviene senza corrispettivo;
  • del 2% in caso di cessione con corrispettivo.

Subentro ex lege nel contratto di locazione

Nel caso in cui il proprietario dell’immobile locato (locatore) venda l’immobile ad un terzo, si realizza una modifica nel lato soggettivo del contratto di locazione che determina la sostituzione dell’originario locatore con il nuovo proprietario/locatore. Tale avvicendamento nel lato proprietario del contratto di locazione viene comunemente denominato “subentro” del nuovo acquirente e costituisce una conseguenza della vendita espressamente prevista:

  • sia dal codice civile, atteso che l’art. 1602 c.c. prevede che il terzo acquirente subentri, dal giorno dell’acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione;
  • sia dalle leggi speciali in materia di locazioni, posto che gli artt. 7 e 41 della Legge n. 392/78 sanciscono la nullità delle clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile locato.

Ne deriva che la compravendita dell’immobile locato comporta automaticamente (anche contro la volontà dalle parti) l’ingresso dell’acquirente nella posizione soggettiva ricoperta dal contraente originario, senza che sia necessario stipulare un atto di cessione del contratto di locazione. Una situazione di “subentro” ex lege, simile a quella sopra illustrata, si verifica anche nell’ipotesi di:

  • morte del conduttore (art. 6 della Legge n. 392/78);
  • cessione di azienda (art. 2558 c.c.).

Nelle ipotesi di “subentro” dell’acquirente nel contratto di locazione la sostituzione del contraente non deriva dalla stipula di un contratto di cessione del contratto di locazione. Pertanto, l’imposta di registro sulla cessione della locazione non sembrerebbe dovuta. Conferma di tale impostazione è fornita dalle Istruzioni al modello RLI, ove si trova una precisazione, nella sezione dedicata agli “Adempimenti successivi” alla registrazione, secondo la quale le istruzioni previste per la cessione del contratto si applicano anche nei casi in cui s’intende comunicare un subentro verificatosi per legge (ad esempio trasferimento dell’immobile per atto tra vivi o per successione); in questo caso non è dovuta imposta. Inoltre, in sede di subentro può essere esercitata anche l’opzione per la cedolare secca. Da queste indicazioni si desume chiaramente che, in caso di subentro dell’acquirente dell’immobile nel contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile acquistato o di subentro dell’erede nella titolarità dell’immobile locato:

  • non è dovuta l’imposta di registro sulla cessione del contratto (né nella misura fissa di €. 67,00, né in misura proporzionale);
  • la presentazione del modello RLI consente al subentrante di esprimere l’opzione per la cedolare secca.

Versamento dell’imposta di registro

In base all’articolo 17 del Testo unico Testo unico sull’imposta di registro, approvato con il DPR n. 131/1986, per la cessione del contratto di locazione e affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato, l’imposta di registro, autoliquidata dalle parti, va versata entro il termine di 30 giorni. Il relativo attestato di versamento va presentato all’ufficio delle Entrate dove è stato registrato il contratto di locazione entro 20 giorni dal pagamento. Lo scopo della disposizione è quello di portare a conoscenza dell’Agenzia delle Entrate le vicende giuridiche del contratto, evitando gli ulteriori obblighi connessi alla formalità della registrazione. Tale scopo evidentemente viene oggi assolto dalla informatizzazione dei versamenti effettuati, ma, in assenza di una abrogazione della norma di legge, l’obbligo di comunicazione continua a sussistere.

Sia nei casi di cessione del contratto di locazione con corrispettivo, che in quelli senza corrispettivo, l’imposta va versata con modello F24 Elide indicando il codice tributo “1502” – Imposta di registro per cessioni del contratto, riportando l’anno nel quale è avvenuta la cessione e gli estremi di registrazione del contratto stesso, indicando il codice fiscale della nuova controparte nel campo “codice fiscale del coobligato“.

Compilazione modello RLI: Cessione del contratto

In caso di cessione del contratto di locazione, nella sezione II, del modello RLI, occorre indicare:

  • nella casella relativa agli “adempimenti successivi”, il codice 3;
  • nel campo “data fine proroga o cessione o risoluzione”, il giorno, il mese e l’anno in cui la cessione si è verificata;
  • nella casella “corrispettivo cessione/risoluzione”, il prezzo pattuito per la cessione, ove le parti lo abbiano convenuto;
  • in corrispondenza dell’area “riferimento del contratto”, i dati di registrazione del contratto;
  • l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca o la sua revoca, nella casella “cedolare secca”.

In caso di cessione del contratto deve essere compilato il quadro B del modello RLI riportando i dati anagrafici del cedente e del cessionario. Si ricorda che le istruzioni previste per la cessione del contratto di locazione si applicano anche ai casi in cui s’intende comunicare un subentro verificatosi per legge (ad esempio un trasferimento dell’immobile per atto tra vivi o per successione).

Omesso versamento dell’imposta di registro

L’articolo 17, comma 1-bis del DPR n. 131/86 sancisce che l’omesso versamento dell’imposta di registro dovuta sulla cessione, risoluzione o proroga del contratto di locazione comporta l’applicazione della sanzione del 30% dell’imposta non versata (ove il versamento sia effettuato con un ritardo non superiore a 90 giorni, la sanzione applicabile è pari al 15%). L’applicazione della sanzione del 30% sull’imposta non versata, in ipotesi di cessione, risoluzione o proroga del contratto di locazione, comporta effetti diversi a seconda che fosse dovuta l’imposta fissa (nella misura di €. 67,00) o proporzionale (0,50%, 1% o 2%). Ove l’imposta di registro non versata fosse dovuta in misura fissa (come avviene in ipotesi di risoluzione del contratto o di cessione senza corrispettivo di contratti di locazione pluriennale di immobili urbani), il mancato versamento comporta l’applicazione di una sanzione pari a:

  • €. 20,10 (30% di €. 67,00) se il pagamento avviene con ritardo superiore a 90 giorni;
  • €. 10,05 (15% di €. 67,00) se il ritardo nel pagamento è compreso tra i 15 ed i 90 giorni;
  • €. 10,05 ridotti a 1/15 per ogni giorno di ritardo se questo non supera i 14 giorni.

A proposito del computo dei giorni di ritardo nel pagamento, si ricorda che il pagamento dell’imposta di registro sulla cessione, proroga o risoluzione del contratto deve essere operato entro 30 giorni dalla data:

  • del verificarsi della risoluzione o della cessione del contratto;
  • della decorrenza della proroga.

Da tali date vanno calcolati, quindi, i giorni di “ritardo” nel pagamento. Si rileva, infine, che la sanzione (pari a €. 67,00 o €. 35,00) prevista dall’articolo 3 comma 3 del D.Lgs. n.23/2011, in caso di omessa comunicazione della risoluzione del contratto con opzione per la cedolare secca, risulta essere più gravosa, per il contribuente, della sanzione (pari a €. 20,10 o €. 10,05) applicabile in caso di mancato versamento dell’imposta di registro in caso di risoluzione del contratto che non presenti l’opzione per la cedolare secca.

Ravvedimento operoso

Per la cessione di contratti di locazione e affitto di immobili, siti nel territorio dello Stato, non essendovi, di regola, obbligo di registrazione, ma solo di versamento, il tardivo pagamento potrà essere regolarizzato, utilizzando il nuovo ravvedimento operoso. Pertanto, in caso di ravvedimento, la sanzione per omesso versamento dell’imposta sulle cessioni, risoluzioni o proroghe del contratto di locazione sarà pari:

  • all’1,5% dell’imposta non versata, ridotto a un quindicesimo per giorno di ritardo se questo non è superiore a 14 giorni;
  • all’1,5% dell’imposta non versata, se il ritardo è compreso tra i quindici e i 30 giorni;
  • all’1,67% dell’imposta non versata, se il ritardo è superiore a 30 giorni ma non a 90 giorni dalla commissione della violazione;
  • al 3,75%, se il ritardo nel versamento è superiore a 90 giorni ma non a un anno dalla data di commissione della violazione;
  • al 4,29%, se il ritardo nel versamento è superiore ad un anno ma non a due dalla data di commissione della violazione;
  • al 5%, se il ritardo nel versamento supera i 2 anni dalla violazione;
  • al 6%, se la violazione è constatata mediante verbale ex art. 24 della L. 4/29, a prescindere da quando avviene il ravvedimento.

Nel caso, invece, di atto di cessione da registrare, si applicheranno le sanzioni dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta (articolo 69 del Testo unico, approvato con DPR n. 131/1986) così ridotte: sanzione del 12% (1/10) se il ritardo non supera i 90 giorni; del 15% (1/8) se il ritardo supera i 90 giorni ma non l’anno; del 17,14% (1/7) se il ritardo supera l’anno ma non i due anni; del 20% (1/6) se il ritardo supera i due anni.

Gli interessi dovuti, calcolati al tasso legale annuo, vanno versati o a parte, di seguito si riportano tutti i codici tributo da utilizzare con l’F24 Elide:

  • 1500” – Imposta di registro per prima registrazione.
  • 1501” – Imposta di registro per annualità successive.
  • 1502” – Imposta di registro per cessioni del contratto.
  • 1503” – Imposta di registro per risoluzioni del contratto.
  • 1504” – Imposta di registro per proroghe del contratto.
  • 1505” – Imposta di bollo.
  • 1506” – Tributi speciali e compensi.
  • 1507” – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
  • 1508” – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
  • 1509” – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
  • 1510” – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

10 comments

  1. Antonio Meneghetti

    Buongiorno,
    in caso di comproprietà di un appartamento (affittato con cedolare secca) in parti uguali tra marito e moglie, se la moglie fa una donazione al marito del suo 50% di proprietà, deve essere fatta una comunicazione all’Agenzia delle entrate tramite RLI?
    Devono essere versate imposte?

  2. In caso di locazione di immobile per civile abitazione può il locatore venderlo prima della scadenza fissata per contratto?

    • Fiscomania

      Il proprietario può vendere l’immobile quando vuole. Il contratto di locazione comunque prosegue con il nuovo proprietario fino a naturale scadenza.

  3. Salve, molto interessante; io avrei 2 quesiti.
    Lo scorso 15 maggio ho acquistato un appartamento con un contratto di locazione già in essere, in scadenza tra circa 1 anno per poterci andare ad abitare.
    Il contratto, come dicevo, è al 7° anno (contratto 4+4) e le annnualità scadono il 30 giugno di ogni anno, quindi il 30.06.2017 è iniziato l’ultimo anno di “vita” del contratto.
    Ho capito che devo comunicare il subentro ex lege (quindi in teoria imposte non sono dovute) e vorrei optare per la cedolare secca, posto che il contratto è in essere con il regime ordinario.
    La prima domanda è se devo compilare un solo modello RLI per comunicare il subentro e contestualmente posso optare per la cedolare secca oppure devo compilarne due distinti;
    Il secondo quesito riguarda l’imposta di registro per l’annualità appena scaduta, che non è stata versata dal vecchio proprietario (un Fondo Immobiliare con cui non ho rapporti diretti)…l’amministratrice mi ha detto di regolarizzare la posizione, ma per quale motivo, se io sono subentrata solo il 15 maggio, quindi solo un mese e mezzo prima dell’anno per il quale il vecchio proprietario avrebbe dovuto pagare l’imposta? Tra l’altro, l’imposta è calcolata sul 2% dei canoni corrisposti (e quindi percepiti), ma io li ho percepiti per un solo mese ovvero Giugno 2017, che potranno costituire reddito da dichiarare, ma non presupposto per applicarmi l’imposta di registro, giusto?
    Chiedo il vostro aiuto, è una situazione un pò complicata ed io non trovo giusto dover regolarizzare una posizione moratoria altrui..
    Grazie e saluti.
    Raffaella

    • Fiscomania

      Salve Raffaella, la situazione descritta è abbastanza complicata ed è necessario fare qualche passaggio per poter capire come agire. Se vuole possiamo aiutarla con una consulenza a capire meglio come regolarizzare tutta la posizione relativa al contratto.

  4. Buonasera,

    in caso di cessione d’azienda esercitata nell’immobile di proprietà di un terzo, se nell’atto si menziona che si subentrerà nell’affitto,
    i 67 euro sono comunque dovuti?

    nell’atto si scrive che le parti devono adempiere all’imposta di registro,

    l’agenzia mi dice che se il subentro è previsto in atto l’imposta non è dovuta

    grazie in anticipo

    • Fiscomania

      L’imposta in questo caso è coperta dall’imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto di cessione di azienda.

  5. ciao spero che mi aiutate il mio problema e questo ero in affitto dal gennaio 2007 nel 2011 ho ricevuto la recomandata dal locatore di cedolare secca nel luglio 2016 con accordi di locatore e mio cedo il contratto per comprare un appartamento dopo un anno e due mesi ricevo dalla agenzia delle entrate ben due ricevute da pagare per l’imposto di registrazione del 2013 e del 20016 mi domando se ho ricevuto la cedolare secca come mai mi arrivano da pagare grazie

    • Fiscomania

      Per poterla aiutare è necessario vedere il contratto le raccomandate che ha ricevuto e poi andare all’Agenzia delle Entrate per chiarire la situazione. Se ha ricevuto lettera per l’applicazione della cedolare secca, non avrebbe dovuto effettuare il pagamento dell’imposta di registro. Ma bisogna vedere a cosa è riferita l’imposta di registro: rinnovo annuale o cessione del contratto. Parli con il proprietario.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Condivisioni