Contratto di locazione turistica: come redigerlo al meglio

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Le locazioni turistiche offrono la possibilità di sfruttare immobili sfitti per locazioni di breve durata a turisti. Per poter effettuare correttamente queste locazioni la stipula del contratto di locazione turistica.

La locazione con affitti brevi, con la formula delle locazioni turistiche, sta prendendo piede con molto vigore in molte città italiane, specialmente quelle in zone a maggiore attrazione turistica. Questo tipo di opportunità, ovvero la possibilità di godere di un immobile per brevi soggiorni, senza servizi di tipo alberghiero, attrae sia per i costi contenuti, che per la possibilità, per il turista, di scegliere l’alloggio in base alle sue esigenze (più o meno grande, più o meno vicino al centro).

Abbiamo già parlato in un precedente articolo della locazione turistica (“Locazioni turistiche: la guida per sfruttarle al meglio“), relativamente al disciplina fiscale e civilistica, da rispettare. Adesso, invece, vogliamo porre l’attenzione sulle caratteristiche del contratto di locazione turistica e sugli adempimenti ad esso connessi.

Il contratto di locazione turistica

Il contratto di locazione turistica è una particolare forma di affitto transitorio, nel quale la durata e la misura del canone sono lasciate alla libertà delle parti.

La legge non prevede alcun obbligo di forma scritta, ma appare tuttavia opportuno sottoscrivere almeno le regole di permanenza dell’inquilino, per prevenire contestazioni o possibili controversie legali (pensiamo al caso dell’inquilino che non lascia l’immobile nei tempi prestabiliti, o che procura danni all’immobile o a soggetti terzi).

Verbale di consegna dell’immobile

Una soluzione, per chi non volesse, o ritenesse troppo oneroso per i tempi, far firmare il contratto di locazione turistica a tutti gli inquilini può fare firmare un verbale di consegna dell’immobile, dove riportare un inventario contenente l’elenco degli arredi presenti nell’immobile, riportando con esattezza le date di ingresso e di uscita dei turisti, con la possibilità di applicare una penale per ogni giorno di ritardo nel rilascio dello stesso.

Condizioni e cauzione

L’inquilino, che in questo caso assume le sembianze del turista, ha diritto di ricevere l’abitazione in buono stato, rispettando le caratteristiche indicate nell’eventuale scheda di presentazione e nel contratto: la verifica potrà essere effettuata prima della firma del contratto.

Nel contratto è sempre consigliabile inserire una cauzione, al fine di coprire i danni causati all’immobile, e da restituire al termine del soggiorno. Per quanto riguarda i consumi e le utenze, nella locazione turistica, è comune chiedere un forfait a garanzia, oppure includere la cifra per il consumo delle utenze all’interno del canone di affitto.

Ultima, ma importantissima condizione da rispettare, è quella di dotarsi di una copertura assicurativa idonea, che comprenda anche le locazioni, in modo da ripararsi da eventuali danni che l’inquilino può causare ai vicini e anche dagli infortuni che potrebbe arrecarsi egli stesso all’interno dell’immobile.

Trattamento fiscale del contratto di locazione turistica

La registrazione del contratto di locazione turistica non è obbligatoria, a meno che la durata non sia superiore a 30 giorni. In questo caso è necessario presentarsi presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, muniti del modello RLI, debitamente compilato, con almeno due copie del contratto firmate.

Tassazione ordinaria Irpef

Per quanto riguarda il pagamento, se si sceglie la tassazione ordinaria del canone, vi sarà da versare un imposta di registro, pari al 2% del canone di locazione, da pagare al momento della registrazione e il pagamento dell’imposta di bollo da €. 16,00 ogni 4 facciate del contratto.

Cedolare secca

In caso contrario se si sceglie il regime di tassazione della cedolare secca, non vi saranno importi da versare al momento della registrazione. Questo in quanto la cedolare secca è un imposta sostitutiva, con aliquota 21%, sia dell’Irpef, che dell’imposta si registro che dell’imposta si bollo. In pratica, il contribuente che si avvale della cedolare secca, potrà tassare i canoni direttamente in dichiarazione dei redditi senza dover pagare imposta di registro e di bollo al momento della registrazione del contratto.

Dichiarazione dei redditi

Quanto all’aspetto fiscale dei canoni incassati, in caso di tassazione ordinaria in dichiarazione dei redditi andrà riportato il canone di affitto annuale percepito, che sarà assoggettato alle spettanti aliquote Irpef. Se, invece, si è scelto la tassazione con cedolare secca, si pagherà l’imposta con aliquota 21% sulla cifra pattuita, in sostituzione di Irpef, addizionali e anche dell’eventuale imposta di registro e di bollo.

Ricordiamo che, ai fini della predisposizione della dichiarazione dei redditi il proprietario locatore dell’immobile dovrà rendicontare tutti i canoni di locazione percepiti durante l’anno. Per questo basterà verificare gli importi effettivamente incassati dall’estratto conto bancario, oppure dalla somma delle ricevute (non fiscali), rilasciate agli ospiti. Questo sia per la tassazione ordinaria che con cedolare secca.

Le caratteristiche degli affitti brevi

Ricordiamo che gli affitti brevi, effettuati con contratti di locazione di tipo turistico, possono essere effettuati in forma non imprenditoriale (ovvero senza bisogno di partita Iva), da parte di tutti i possessori o detentori di diritto reale su beni immobili.

Per la validità del contratto deve essere effettuata la mera locazione dell’immobile, senza alcun servizio di tipo alberghiero aggiuntivo (come ristorazione, pulizie giornaliere, colazione, ecc), altrimenti l’attività diventa di tipo turistico/ricettiva, per la quale occorre obbligatoriamente una partita Iva, e l’esercizio in forma imprenditoriale.

Molto spesso, infatti, chi sceglie di affittare per brevi periodi, con finalità turistica, le seconde o le terze case, decide di farlo affidando l’intermediazione ad un’apposita agenzia immobiliare, sia per motivi logistici, che per l’attività di accoglienza e pulizia finale dell’immobile.

L’agenzia immobiliare

Per quanto oggi possa essere facile reperire ospiti (inquilini) attraverso i canali online (Airbnb, Homeway e Wimdu i principali), organizzare le prenotazioni e il calendario, l’accoglienza, la pulizia e far fronte alle emergenze manutentive resta infatti un’attività che richiede tempo e risorse non sempre disponibili. Tanto più quando il proprietario dell’immobile vive all’estero o comunque è distante da dove si trova l’immobile. Affidarsi ad una agenzia immobiliare può rivelarsi una scelta opportuna tutte le volte in cui il proprietario vuole ottimizzare i tempi di occupazione dell’immobile, aumentandone così la redditività.

L’attività dell’agenzia immobiliare di intermediazione e accoglienza può comprendere anche servizi aggiuntivi, come pulizia, giardinaggio, manutenzione, cura della casa, che spesso sono scorporate dall’intermediazione stessa e sono fatturate direttamente al proprietario, da parte dei singoli committenti.

Il proprietario dell’immobile, che si avvale dell’intermediazione di una agenzia immobiliare deve ricordarsi che da un punto di vista fiscale, dovrà dichiarare i compensi da locazione percepiti, al netto di tutte le spese inerenti all’affitto, ed effettivamente sostenute e documentate. Questo qualora si scelga la tassazione ordinaria Irpef. In caso di cedolare secca, invece, il canone di locazione tassato non tiene in considerazione queste spese.

Per maggiori informazioni sul ruolo delle agenzie immobiliari potete consultare: “Locazioni turistiche con agenzie immobiliari“).

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28 comments

  1. Agnese Martiradonna

    Buon giorno,
    ho una cliente che ha aperto partita IVA per l’esercizio di attività imprenditoriale di Bed and Breakfast.
    Purtroppo, in seguito a dei problemi burocratici, non stiamo riuscendo a fare SCIA di inizio attività.

    La cliente vorrebbe trovare una soluzione per poter sfruttare l’immobile in attesa della presentazione della SCIA
    e mi chiedevo se fosse possibile optare per la locazione turistica delle camere presenti nell’appartamento.
    Ma non mi è chiaro se sia in effetti possibile affittare con questo tipo di contratto le camere separatamente.

    Inoltre la cliente si avvarrebbe dell’intermediazione del portale Booking.com, ma solo per il contatto con il locatario.
    Il pagamento del canone verrebbe gestito direttamente dal locatore, il quale poi provvederebbe a versare
    all’intermediario solo una percentuale relativa al servizio di intermediazione.
    In questo caso Booking deve comunque comunicare i dati del contratto, o deve farlo il locatore?

    Grazie per l’attenzione

  2. Con una partita Iva commerciale aperta senza scia, non si può avviare alcuna attività. Per la locazione turistica è l’intermediario che deve comunicare i dati del contratto.

  3. Buona Sera, articolo davvero molto interessante, vorrei capire una cosa, dove scatta l’attività imprenditoriale? .. Da qualche parte ho letto che le locazioni turistiche devono rimanere almeno 100 giorni INATTIVI nell’anno solare, mi conferma ? o esiste un limite di soldi incassati che non posso superare ? e nel caso decidessi la CEDOLARE SECCA, che mi sembra l’unica soluzione, esiste un limite ? es. se supero i 5000 euro, l’obbligo di passare a IRPEF o altro?.. grazie V.

  4. Se l’attività è svolta su immobili di proprietà può essere considerata non imprenditoriale. Altrimenti, l’attività diventa imprenditoriale.

  5. maristella pirola

    vorremmo prendere in gestione delle case per affittarle a turisti reperiti su internet. Gestiremmo noi le case attraverso i siti internet, ci occuperemmo della sistemazione dei clienti per il check in che per il check out In sostanza daremmo una parte degli incassi al netto delle spese ai proprietari delle case. Come si configura l’attività? Come attività turistica o privata? Saremmo degli intermediari non immobiliari. La tassazione sia per noi che per i proprietari come avverrebbe? Grazie per l’attenzione.
    Maristella Pirola

  6. Salve Maristella, se vuole possiamo fissare un appuntamento skype in cui posso indicarvi come gestire questo tipo di attività. Nel caso mi faccia sapere.

  7. maristella pirola

    Grazie. Sarei disponibile lunedì e martedì pomeriggio per un incontro in skype, poi non lo saprei dire, se non fosse disponibile la contatterò più avanti perché non posso prevedere quando potrò esserci per i prossimi 15gg.
    Mi faccia sapere.
    Cordiali saluti

  8. Le ho scritto in privato.

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