Gli immobili di interesse storico e artistico: la tassazione

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La tassazione ai fini delle imposte dirette (Irpef e Ires) degli immobili di interesse storico e artistico è determinata, ai sensi dell’articolo 37 del Tuir, che definisce il reddito fondiario di questi immobili come il maggiore tra il 65% del canone di locazione e il 50% della rendita catastale rivalutata del 5%.

La tutela, protezione e conservazione degli immobili di interesse storico artistico è regolata dal Decreto Legislativo n. 42/2004. La norma appone precisi obblighi legati all’uso e al rispetto architettonico dell’edificio (ristrutturazione, restauro, passaggi di proprietà) per tutelare la conservazione degli stessi.

Tuttavia, a fronte di tali imposizioni, tali immobili hanno sempre avuto un trattamento tributario semplificato rispetto alle regole ordinarie.

Obblighi legati agli immobili di interesse storico artistico

Gli immobili di cui al D.Lgs. n. 42/2004 sono riconosciuti di interesse rilevante per motivi storici, artistici, archeologici, culturali, ecc. mediante apposita notificazione amministrativa effettuata ai privati proprietari, possessori o detentori a qualsiasi titolo. In genere, il vincolo viene trascritto alla conservatoria dei registri immobiliari, ma l’eventuale mancata trascrizione non è condizione ostativa alla fruizione dell’agevolazione.

In giurisprudenza, si è negato che tale riconoscimento possa essere richiesto in sede di contenzioso. L’apposizione del vincolo determina l’insorgere dei seguenti obblighi:

  • Non si possono effettuare opere di demolizione, modifica o restauro dell’immobile vincolato, ovvero adibire quest’ultimo ad uso non compatibile con il suo interesse storico o artistico o in grado di recare pregiudizio alla sua conservazione ed integrità, senza la preventiva autorizzazione ministeriale (articolo 20 del D.Lgs. n. 42/2004);
  • Occorre obbligatoriamente sostenere le spese necessarie alla conservazione, protezione o restauro dell’immobile vincolato (articolo 30 del D.Lgs. n. 42/2004);
  • Non si può stipulare alcun atto a titolo oneroso o gratuito che importi in tutto o in parte il trasferimento della proprietà o della detenzione dell’immobile senza farne previa denuncia al Ministero competente (al quale spetta la prelazione);
  • Deve essere consentito l’eventuale accesso al pubblico.

La disciplina fiscale previgente

L’articolo 11, comma 2, della Legge n. 413/1991 disponeva che:

in ogni caso, il reddito degli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 3 della Legge 1 giugno 1939, n. 1089, e successive modificazioni e integrazioni, è determinato mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato”

Dal 2012, non trova più applicazione l’articolo 11, comma 2, della Legge n. 413/1991. Tale disposizione consentiva al possessore di immobili di interesse storico e artistico, ex D.Lgs. n. 42/2004, di assumere quale reddito fondiario la rendita catastale determinata in base alla minor tariffa d’estimo vigente per le abitazioni site nella stessa zona censuaria, e ciò “in ogni caso”, e quindi sia che il fabbricato fosse sfitto o tenuto a disposizione, sia che lo stesso risultasse locato a terzi.

Si trattava, in buona sostanza, di una agevolazione non di poco conto, se consideriamo che un immobile di interesse storico e artistico concesso il locazione veniva tassato, non sul maggiore, tra canone di locazione e rendita catastale rivalutata, come avviene con le regole ordinarie, ma soltanto sulla rendita catastale determinata in base alle tariffe d’estimo vigente per le abitazioni della stessa zona.

La disciplina novellata (articolo 37 del Tuir)

 Il regime di imposizione diretta degli immobili di interesse storico e artistico (immobili vincolati), ai sensi dell’articolo 10 del D.Lgs. n. 42/2004 è stato riformulato dall’articolo 4 del D.L. n. 16/2012 (c.d. “Decreto semplificazioni”), convertito nella Legge n. 44/2012, che:

  • Da un lato (comma 5-quater), ha abrogato il regime agevolato di cui all’articolo 11, comma 2, della Legge n. 413/1991;
  • Dall’altro (comma 5-sexies lettera a), ha modificato l’articolo 37, comma 4-bis, del DPR n. 917/86, prevedendo, per gli immobili di interesse storico e artistico, il riconoscimento di una più elevata riduzione forfetaria del canone di locazione (35% anziché 5%).

L’articolo 37, comma 4-bis, del DPR n. 917/86, come modificato dall’articolo 4, comma 5-sexies lettera a) del D.L. n. 16/2012, convertito nella Legge n. 44/2012, dopo aver dettato il regime ordinario, definendo il reddito fondiario conseguito dai possessori di fabbricati concessi in locazione a terzi in misura pari al canone, considerato al netto della riduzione forfetaria del 5%, con un minimo pari al reddito medio ordinario (rendita catastale rivalutata del 5%), aggiunge che, “per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 10 del D.Lgs. n. 42/2004“, la riduzione forfetaria del canone di locazione è innalzata al 35%.

Determinazione del reddito fondiario

Pertanto, dal 2012, il reddito fondiario conseguito dal possessore di immobili di interesse storico e artistico, ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004 e locati a terzi risulta pari al maggiore tra:

  • Il 65% del canone risultante dal contratto di locazione. Quest’ultimo deve essere assunto al netto delle spese e degli oneri accessori eventualmente inclusivi;
  • Il 50% della rendita catastale, rivalutata del 5% ai sensi dell’articolo 3, comma 48, della Legge n. 662/96.

Per quanto riguarda, invece, la tassazione degli immobili di interesse storico e artistico non concessi in locazione, l’assoggettamento dell’immobile alla disciplina sull’Imposta Municipale Unica (Imu), rende lo stesso esente dalla tassazione ai fini Ires/Irpef.

La necessità di assumere quale termine di confronto il 50% della rendita catastale, previamente rivalutata del 5%, è stata affermata in sede interpretativa dalla Risoluzione n. 114/E/2012 dell’Agenzia delle Entrate. Il nuovo Codice dei beni culturali prevede che dal  primo maggio 2004 i locatori di unità immobiliari in immobili di interesse storico e artistico vincolati inviino, entro 30 giorni, alla Soprintendenza di settore la denuncia del contratto di affitto (articolo 59, D.Lgs. n. 42/2004). Nella modulistica è contenuto il modello di denuncia di locazione predisposto dalla Confedilizia.

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