Il contratto di sublocazione di immobili abitativi

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Con il contratto di sublocazione il conduttore ha facoltà di sublocare totalmente l’immobile abitativo concessogli in locazione solo previo consenso del proprietario. Per la sublocazione parziale è sufficiente una raccomandata al proprietario con l’identità del subconduttore e la durata del contratto.  

L’articolo 2 della Legge n. 392/78 prevede la facoltà per il conduttore di sublocare totalmente l’immobile che gli è stato concesso in locazione ad uso abitativo, a condizione che sussista il consenso del locatore.

Se tale consenso non c’è il locatore può chiedere non solo il rilascio immediato dell’immobile, ma anche il risarcimento dei danni nei confronti del conduttore.

Qualora, invece, il conduttore voglia sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, può limitarsi a comunicare con lettera raccomandata al locatore l’identità del subconduttore, la durata del contratto ed i vani sublocati.

La sublocazione

La norma generale di riferimento in materia di sublocazioni è l’articolo 1594 del Codice civile, secondo cui il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore. Qualora il contratto abbia ad oggetto una cosa mobile, invece, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.

Al fine di distinguere le due figure, basti rilevare che: la sublocazione fa nascere un ulteriore rapporto, la cui sorte dipende da quello principale (che permane); nel caso di cessione del contratto di locazione, per il cui perfezionamento è necessaria la presenza e la partecipazione di tutti e tre i soggetti interessati, si instaura un rapporto diretto tra il terzo cessionario, che subentra al conduttore originario, ed il locatore.

Per quel che concerne la locazione di immobili ad uso abitativo, in particolare, l’articolo 14, comma 4, della Legge n. 431/98 mantiene implicitamente in vigore l’articolo 2 della Legge n. 392/78, che vieta la sublocazione totale o la cessione del contratto, senza il consenso del locatore, dell’immobile destinato ad abitazione.

In base a tale normativa, dunque, se nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto di sublocazione, il conduttore può sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, purché comunichi con lettera raccomandata al locatore l’identità del subconduttore, la durata del contratto e la precisa individuazione dei vani sublocati.

Tale disposizione innova pertanto la richiamata previsione dell’articolo 1594 del Codice civile, per quanto concerne esclusivamente le abitazioni soggette alla Legge n. 431/98.

In questa materia va però tenuto presente che il Decreto Ministeriale per le Infrastrutture e i Trasporti 30 dicembre 2002 ha esplicitamente sancito il divieto di sublocazione nei contratti tipo relativi ad usi transitori, nonché nei contratti stipulati con studenti universitari fuori sede.

Mancato consenso del locatore

Qualora poi, in mancanza di diversi accordi tra le parti, il conduttore ceda a terzi il contratto o sublochi totalmente l’immobile senza il consenso del locatore, quest’ultimo è legittimato a chiedere il rilascio nei confronti di chi occupa l’immobile senza alcun titolo, oltre al risarcimento dei danni nei confronti del conduttore che ha ceduto il contratto o sublocato totalmente l’immobile.

Nel caso in cui poi il conduttore sublochi l’immobile solo parzialmente, avendone il diritto, ma ometta di comunicarlo al locatore, l’ordinamento non prevede alcuna specifica sanzione, poichè il legislatore non ha fissato il termine entro il quale la comunicazione debba essere effettuata e non specifica in ogni modo la conseguenza della mancata comunicazione.

Forma e registrazione del contratto

Il contratto di sublocazione dal conduttore privato a un altro privato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, pagando l’imposta di registro del 2% sul canone (per maggiori informazioni “La registrazione dei contratti di locazione“).

La Circolare 37/E/1986 dell’Agenzia delle Entrate del 1986 a proposito dell’imposta di registro (articolo 5, n. 1) chiarisce che “pur nel silenzio della legge che non li indica espressamente, debbono considerarsi inclusi nella previsione legislativa anche i subaffitti e le sublocazioni, in quanto in entrambe le fattispecie il conduttore, nel concedere il bene in subaffitto od in sublocazione, assume la veste propria del concedente“.

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati da soggetti passivi Iva) devono essere registrati, qualunque sia il loro ammontare, se di durata superiore ai 30 giorni complessivi nell’anno. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto (o dalla sua decorrenza, se antecedente) presso gli uffici locali dell’agenzia delle Entrate (con modello RLI), dopo aver versato l’imposta di registro tramite modello F24 Elide.

Canone di sublocazione

Per quanto concerne inoltre il canone di sublocazione, limitatamente ai rapporti per cui essa è ammissibile, esso è stato liberalizzato completamente, senza essere più soggetto alla misura dell’equo canone, dall’articolo 14, comma 4 della Legge n. 431/98, che ha abrogato, sul punto, l’articolo 12 della Legge n. 392/78.

Spesso i soggetti che decidono di effettuare sublocazioni parziali dell’immobile si affidano a piattaforme online, tra cui la più famosa sicuramente è Airbnb.it, sulle quali promuovere la stanza ad un prezzo prestabilito. In questi casi il prezzo dell’affitto (in realtà un subaffitto), è stabilito dal conduttore del contratto, tenendo conto degli oneri di intermediazione di spettanza della piattaforma online che ha fornito l’intermediazione.

Durata della sublocazione

Sotto il profilo della durata della sublocazione, la normativa vigente non stabilisce alcuna durata massima del contratto di sublocazione relativamente alle abitazioni: in materia si applica dunque pienamente il principio della libertà contrattuale, fermo restando quanto previsto dall’articolo 2, comma 2, della Legge n. 392/78, che obbliga il conduttore il quale sublochi parzialmente l’immobile destinato ad abitazione a comunicare al locatore la durata, appunto, della sublocazione. Detta sublocazione, in ogni caso, non potrà comunque eccedere la durata della locazione in corso, a nulla rilevando in tal senso l’eventuale circostanza che conduttore e subconduttore abbiano pattuito una durata con scadenza successiva a quella del contratto di locazione.

Rapporti tra locatore e subconduttore

Per quanto riguarda i rapporti fra il locatore ed il subconduttore si applica a tutti i contratti quanto disposto dall’articolo 1595 del Codice civile, in base al quale “il locatore, senza pregiudizio dei suoi diritti verso il conduttore, ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, di cui questi sia ancora debitore al momento della domanda giudiziale, e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione“. Il subconduttore non può inoltre opporgli pagamenti anticipati, salvo che siano stati fatti secondo gli usi locali. Senza pregiudizio delle ragioni del subconduttore verso il sublocatore, la nullità o la risoluzione del contratto di locazione ha effetto altresì anche nei confronti del subconduttore, e la sentenza pronunciata tra locatore e conduttore ha effetto anche contro di lui.

Dichiarazione dei redditi

Il soggetto che subaffitta stanze della propria abitazione o anche tutta l’abitazione (con il consenso del locatore) dichiarare l’affitto percepito nella categoria dei redditi diversi, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera h del Tuir, che impone l’obbligo di inserire nella dichiarazione i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto e dalla sublocazione di beni immobili.

L’unica differenza rispetto a un normale contratto d’affitto è che il reddito percepito non va dichiarato come un reddito immobiliare (quadro B Redditi da fabbricati del 730 o quadro RB del modello Unico P.F.), perché il locatore non è il proprietario dell’immobile, ma come altro reddito (quadro D del 730 e quadro RL del modello Unico P.F.). Questo vale anche per i soggetti che decidono di subaffittare parte della propria abitazione nella forma delle locazioni brevi (c.d. “locazioni turistiche“), di durata inferiore a 30 giorni. Ci sembra utile ricordare che nel caso delle sublocazioni non è possibile applicare la cedolare secca (imposta sostitutiva con aliquota 10% o 21%), che riguarda esclusivamente i contratti di locazione e non le sublocazioni (questo vale anche per le sublocazioni di durata inferiore a 30 giorni).

Per dimostrare l’avvenuto incasso del reddito da sublocazione è necessario il rilascio di una ricevuta non fiscale. Ai sensi dell’articolo 1199 del Codice civile, “il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore“. Quindi, quando il conduttore percepisce il pagamento del canone di subaffitto, ha l’obbligo di rilasciare la ricevuta del versamento, comunque fatto, con bonifico bancario, con assegno o in contanti. La semplice ricevuta del bonifico emessa dalla banca non è sufficiente.

La ricevuta va rilasciata all’intestatario del contratto per il pagamento del canone mensile. Non è invece consentito cumulare più pagamenti in una sola ricevuta. Attenzione, perché i soggetti che non adempiono queste regole sono passibili di accertamento per mancata dichiarazione di un reddito, con le sanzioni per gli importi non dichiarati.

Comunicazione di pubblica sicurezza

Chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un tempo superiore a un mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o di parte di esso ha l’obbligo di comunicare all’autorità locale di pubblica sicurezza, entro 48 ore dalla consegna dell’immobile, la sua esatta ubicazione, nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all’interessato“.

Lo stabilisce l’articolo 12 del D.L. n. 59/1978, convertito dalla Legge n. 191/1978. Questo significa che l’obbligo di comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza deve essere effettuato da chi, avendo la disponibilità dei locali in nome proprio o altrui  (proprietario, usufruttuario, locatario in caso di sublocazione, rappresentante legale), li cede ad altri.

Sublocazione immobili non abitativi

L’articolo 36 della Legge n. 392/78 consente al conduttore la sublocazione o la cessione del contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo, qualora venga effettuata una locazione d’azienda o una cessione d’azienda, anche senza il consenso del locatore e pure nel caso in cui un apposito patto contrattuale contenga il divieto espresso di sublocare l’immobile o di cedere il contratto.

In ogni caso la Corte di Cassazione non ritiene più necessario che la sublocazione o la cessione del contratto di locazione dell’immobile, da un lato, e la cessione o l’affitto dell’azienda, dall’altro, siano stipulati contemporaneamente, essendo sufficiente che tra i due atti vi sia uno stretto collegamento funzionale e temporale.

Sublocazione per inizio attività

Infine, approfittiamo per dare una risposta chiara a quanti ci chiedono se sia possibile utilizzare un immobile preso in affitto per avviare un’attività di tipo turistico alberghiero, come ad esempio quella di un Bed & Breakfast. Avviare un’attività imprenditoriale di tipo turistico alberghiero in un immobile in affitto o in subaffitto è assolutamente possibile. E’ possibile anche aprire una più semplice attività di Bed & Breakfast, anche gestita occasionalmente e non professionalmente, quindi al di fuori dei requisiti previsti dal codice civile per l’imprenditorialità.

Attenzione però, in caso di locazione o sublocazione l’avvio di una di queste attività potrebbe costituire una violazione dell’uso previsto per l’appartamento medesimo all’interno del contratto di locazione (o sublocazione), ponendo il conduttore in una situazione di inadempimento passibile di risoluzione contrattuale. Pertanto, laddove si voglia iniziare un’attività di tale genere, si consiglia di avvisare il proprietario per un’eventuale rinegoziazione del contratto che comprenda l’utilizzo dell’appartamento anche a questi fini nonché l’amministratore di condominio per metterlo a conoscenza della nuova attività condotta nell’immobile facente parte del condominio.

Bozza contratto di sub locazione parziale di immobile abitativo

Bozza contratto di sub locazione totale di immobile abitativo

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63 comments

  1. Dovrà semplicemente registrare l’integrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate. Poi potrà sublocare.

  2. Durata del Contratto di Sublocazione: nel caso il locatore decida di recedere dal contratto prima della scadenza stabilita, termina automaticamente anche il contratto di sublocazione? Deve essere esplicitato nel contratto di sublocazione o è automatico?

  3. Contratto di locazione e sublocazione sono due contratti diversi con regole diverse. Se cessa la sublocazione non è detto che cessi anche il contratto di locazione.

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