Locazione turistica con agenzie immobiliari

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Ruolo delle Agenzie immobiliari nella locazione turistica

La stipula di un mandato con rappresentanza dal proprietario dell’immobile ad una agenzia immobiliare consente di effettuare una locazione turistica con erogazione di servizi aggiuntivi, senza che al proprietario possa essere imputato l’esercizio di una attività turistico ricettiva (di tipo alberghiero) che necessita l’esercizio in forma imprenditoriale.

Ci siamo già occupati del tema della locazione turistica di immobili abitativi per brevi periodi di tempo (“Locazioni turistiche: la guida per sfruttarle al meglio“), che negli ultimi tempi sta riscontrando sempre più successo specialmente nelle città d’arte, da sempre meta di flussi turistici che cercano una sistemazione anche per poche notti. Uno dei problemi maggiori che stanno riscontrando i nostri lettori che affittano i propri immobili attraverso la forma della locazione turistica è quella di capire il limite esistente tra una mera locazione breve (che può fare un privato) e un’attività turistico ricettiva, che richiede necessariamente l’apertura di una partita Iva, in quanto trattasi di attività di tipo imprenditoriale. Tale problematica si rende ancora più sentita nel momento in cui, spesso, è lo stesso turista a chiedere al proprietario dell’immobile alcuni servizi aggiuntivi (pulizie quotidiane, servizio di ristorazione, cambio della biancheria, ecc). La gestione di questi aspetti effettuata da un soggetto che loca l’immobile nella propria sfera privata può generare, se non effettuata correttamente, l’esercizio di un’attività imprenditoriale. Per questo motivo è necessario utilizzare alcune modalità che consentano di locare anche nella sfera privata offrendo servizi aggiuntivi ai turisti, senza la necessità di un esercizio imprenditoriale dell’attività.Bonus-mobili-2016-anche-per-coppie-conviventi-370x230

La locazione turistica

Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiori a sette giorni e non superiori a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero. Le locazioni di alloggi effettuate esclusivamente per soddisfare finalità turistiche sono sottratte la disciplina posta dalla Legge n. 431/1998 e quindi sono sottoposte unicamente alle prescrizioni del codice civile.

Aspetti amministrativi della locazione turistica

Da un punto di vista prettamente amministrativo ricordiamo che l’attività legata alla locazione turistica, di durata inferiore a 30 giorni, è totalmente demandata ai vari regolamenti regionali. In pratica, spetta ad ogni Regione stabilire concretamente quelli che sono i parametri oggettivi e soggettivi al sussistere dei quali un soggetto può svolgere un’attività di locazione turistica. La sussistenza di questi elementi richiesti da un punto di vista amministrativo qualifica il possessore degli immobili all’attività di locazione turistica legata alla mera gestione di uno o più immobili a destinazione abitativa. Questa attività, tuttavia, per poter essere condotta nella sfera privata (non imprenditorialmente), deve consistere nella mera locazione dell’immobile, con annessa pulizia dei locali, tra un soggiorno turistico e l’altro.

I servizi aggiuntivi alla locazione pura

La questione che sempre più spesso si pongono i soggetti che effettuano una locazione turistica è se possono offrire ai turisti, a fronte di un corrispettivo, servizi aggiuntivi alla mera messa a disposizione dell’immobile, senza dover per forza avviare un’impresa turistico ricettiva, come ad esempio una casa vacanze o un albergo. I servizi aggiuntivi di cui stiamo parlando sono quelli tipici delle case vacanze, quali ad esempio:

  • il servizio di pulizia al momento dell’inizio della locazione e al termine della stessa;
  • il servizio di cambio periodico della biancheria;
  • la messa a disposizione di uno o più posti spiaggia, con la relativa attrezzatura;
  • il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
  • l’organizzazione di tour enogastronomici o di altra tipologia.

Tali servizi aggiuntivi potrebbero far riqualificare la persona fisica proprietario dell’immobile oggetto di locazione come un soggetto che effettivamente esercita un’attività di impresa. In questo caso il rischio è quello di vedersi contestare dall’Amministrazione finanziaria tutti gli adempimenti necessaria all’avvio di un’attività imprenditoriale, come ad esempio:

  • la mancata presentazione dei modelli dichiarativi propri del reddito d’impresa (dichiarazione annuale Iva, studi di settore);
  • la mancata esecuzione dei versamenti delle imposte dirette (Irap) e indirette (Iva);
  • il recupero di imposte non versate nel caso in cui la persona abbia adottato il regime della cedolare secca.

Con riferimento a tale ultimo aspetto, fonte di una possibile soluzione potrebbe derivare da una attenta lettura della Circolare 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate. Per ovviare alla possibile imputazione di attività imprenditoriale legata alla locazione con servizi aggiuntivi è opportuno affidare al gestione di questi servizi ad un soggetto apposito, ovvero, ad una agenzia immobiliare.

L’intervento dell’agenzia immobiliare

Una possibile soluzione, quindi, alla probabile riconduzione nel reddito d’impresa di quanto percepito dalla locazione degli immobili e dalla fornitura dei servizi aggiunti sopra elencati, potrebbe proprio essere quella di far intervenire mediante un mandato con rappresentanza un’agenzia di gestione immobiliare, con la quale intrattenere un unico rapporto di locazione e demandando alla stessa tutta la gestione degli immobili, con la fornitura anche, eventualmente, dei servizi aggiuntivi.

Il punto fondamentale è quello di intrattenere tra il privato proprietario dell’immobile e l’agenzia immobiliare un mandato con rappresentanza, per la gestione della locazione turistica e dei relativi servizi aggiuntivi. Infatti, l’articolo 1704, codice civile, dispone che solo in presenza di mandato con rappresentanza, il mandatario agisce in nome del mandate”; viceversa, in caso di mandato senza rappresentanza, non si verifica alcuna sostituzione in quanto il mandatario “agisce in nome proprio” e “acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi”. Con riferimento quindi alla locazione la stessa Agenzia delle entrate afferma che nel caso di mandato con rappresentanza rilasciato ad una agenzia immobiliareil contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile il quale assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore. In detta ipotesi l’opzione per il regime sostitutivo della cedolare comporta l’esclusione dall’applicazione dell’Irpef per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione”.

Tale conclusione, legittima quindi da un lato l’applicazione della cedolare secca anche nel caso in cui vi sia l’intervento di un’agenzia mandataria per la locazione degli immobili e dall’altro lato la possibilità di ridurre il rischio di una possibile riqualifica del proprietario degli immobili come imprenditore.

Chi può svolgere il ruolo di mediatore?

Una volta chiarito l’aspetto principale che riguarda il ruolo attivo che possono avere le agenzie immobiliari nello sviluppo di contratti di locazione turistica, quello che i nostri lettori ci chiedono riguarda i requisiti che deve possedere il soggetto che funge da mediatore, ovvero l’agenzia immobiliare. E’ bene precisare che l’attività di intermediazione immobiliare è demandata agli agenti immobiliari, la cui attività è regolata per legge e richiede il possesso di determinati requisiti, ma sopratutto il superamento di una abilitazione. Questo vuol dire che soltanto un mediatore immobiliare può frapporsi tra il proprietario dell’immobile e il turista in cerca di alloggio. Chiunque, quindi, riceva un compenso da una di queste parti per il procacciamento dell’affare sta svolgendo un’attività di intermediazione immobiliare che è attività demandata ai soli agenti immobiliari. Aspetto diverso è quello legato ai servizi aggiuntivi legati alla locazione (che abbiamo visto sopra). In questo caso i servizi possono essere erogati da chiunque svolga professionalmente una di queste attività. Di solito sono le agenzie immobiliari che si occupano di fornire questi servizi al proprietario dell’immobile tramite aziende esterne.

36 comments

  1. Buongiorno,
    siamo un’agenzia immobiliare che vorrebbe stipulare con proprietari di immobili mandati senza rappresentanza ad importo fisso vuoto x pieno per affittare appartamenti per periodi inferiori a 30 giorni emettendo ai conduttori finali fatture con aliquota iva 10%. Al proprietario versiamo un importo annuale fisso anticipato (ad inizio anno) per esempio di euro 3.000 trattenendo subito la ritenuta del 21%.
    A fine anno potrebbe succedere che abbiamo incassato dai conduttori euro 2.500 (inferiore al totale pagato al proprietario e quindi assoggettato a cedolare) oppure euro 5.000 (superiore)
    A questo punto relativamente alla cedolare versata dobbiamo operare un conguaglio oppure rimane fissa quella versata a inizio anno sul totale pagato al proprietario a nulla rilevare gli importi poi effettivamente incassati?
    Speriamo in una Vostra gentile risposta di chiarimento.
    Grazie

  2. L’importo su cui applicare la ritenuta è quello corrisposto al proprietario, indipendentemente da quanto poi voi incassate dagli affitti. Si tratta di affitti fatti per vostro conto, quindi, il proprietario ne è estraneo.

  3. Ringrazio per la tempestiva e precisa risposta.
    Mi conferma anche l’esatta applicazione dell’IVA con aliquota 10% da scorporare dal totale incassato dall’agenzia dal conduttore?
    Grazie ancora
    Elisabetta

  4. L’Agenzia fattura con Iva 10%, poi quello che retrocede al conduttore è un importo al netto di Iva, se il proprietario è un privato. Per maggiori info mi contatti per una consulenza.

  5. Ok chiaro grazie.
    Avevamo il dubbio sulla possibile applicazione della cedolare secca in quanto il rapporto instaurato è tra il proprietario e l’agenzia e quindi non tra privati…..
    Inoltre varrebbe lo stesso discorso anche nel caso l’agenzia non pagasse al proprietario un importo fisso iniziale ma una percentuale sul totale degli affitti incassati? anche in quel caso la ritenuta verrebbe effettuata sul totale retrocesso al proprietario e non su quello incassato dal conduttore?
    La ringrazio anticipatamente per queste ultime risposte e chiedo modalità per richiedere una consulenza come proposto.
    Buona serata
    Elisabetta

  6. Mi contatti alla mail che trova nel footere del sito, mi esponga tutte le sue domanda e vedrò come poterla aiutare al meglio.

  7. Salve, ho trovato molto interessante questa conversazione.
    Volevo chiedere se il rapporto tra agenzia e proprietario deve essere instaurato tramite mandato con o senza rappresentanza?

    Inoltre vorrei sapere se i contratti ad uso turistico devono essere stipulati dall’agenzia al prezzo pieno (esempio 3.000 paga affittuario, agenzia stipula contratto con affittuario a 3.000 e versa al proprietario 2.500, trattenendo solo 21% cedolare secca sulla somma realmente effettuata a lproprietario e emettendo fattura per 500 al affittuario, in questo caso comprensiva di iva al 10%?) oppure solo al prezzo realmente dato al proprietario bisogna stipulare il contratto(€ 2.500 contratto di affitto + € 500 fattra ad inquilino)?
    Anche io opero come Elisabetta, nel senso che stabilisco un importo vuoto per pieno al proprietario e poi indipendentemente dalla somma incassata mi impegno a ricercare clienti per suo conto.
    Grazie per la disponibilità.

  8. Per la risposta a questi quesiti c’è bisogno di un’analisi più dettagliata per capire come vuole operare. Se vuole mi contatti in privato e sarò a sua disposizione per aiutarla.

  9. Buongiorno in merito ai quesiti sopra chiedo gentilmente questo
    Io affido il mio appartamento da affittare in Sardegna ad una agenzia immobiliare e stabiliamo dei prezzi settimanali
    L agenzia trattiene il 30 per cento come percentuale è in più devo pagare la cedolare secca
    L importo della cedolare secca va calcolato sugli importi degli affitti al netto della percentuale del 30 per cento?
    È questa percentuale del 30 per cento trattenuta l agenzia come me la deve documentare?
    Dalla mia dichiarazione redditi io dichiarò affitto totale al lordo della provvigione pagata e della cedolare secca o posso dichiararli al netto ? Grazie Daniela

  10. Salve Daniela, la cedolare secca tassa l’importo lordo dell’affitto, compresa la percentuale che si prende l’Agenzia. Questo è un costo che ai fini fiscali, con tassazione a cedolare non può essere dedotto. Faccia attenzione, perché in caso di controlli è a rischio sanzioni.

  11. Con mandato senza rappresentanza, il proprietario di un immobile può pagare la cedolare secca al netto delle provvigioni che paga a un’agenzia immobiliare?
    Grazie, saluti

  12. La deduzione delle spese sostenute non è comunque possibile.

  13. Buongiorno,
    ho un appartamento in una città d’arte che ho affidato in gestione ad una agenzia immobiliare che lo affitta per mio conto sia a notti che per periodi più lunghi ma sempre con contratti transitori.
    L’agenzia trattiene una provvigione per la quale emette fattura con iva al 22%
    Ho letto qui in altri post che l’aliquota iva applicata dall’agenzia dovrebbe essere del 10%
    Devo quindi farlo presente all’agenzia? C’è modo di recuperare l’iva in eccesso che ho pagato erroneamente?

  14. L’aliquota Iva è corretto che sia del 22%.

  15. Buonasera, chiedo gentilmente,
    vorrei aprire un’attività in forma imprenditoriale di affitti di case vacanza. In pratica io prenderei in vuoto per pieno un appartamento al costo pattuito con il proprietario e poi tramite siti specializzati affittare a turisti in modalità settimanale ricavando un guadagno sulla differenza.
    E’ necessario avere il titolo di Agente Immobiliare?
    Grazie

  16. Se vuole fare intermediazione l’Agenzia richiede che l’attività venga svolta da agenti immobiliari che hanno l’esclusiva sull’attività di intermediazione immobiliare.

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