Locazione turistica con agenzie immobiliari

Condivisioni

Ruolo delle Agenzie immobiliari nella locazione turistica

La stipula di un mandato con rappresentanza dal proprietario dell’immobile ad una agenzia immobiliare consente di effettuare una locazione turistica con erogazione di servizi aggiuntivi, senza che al proprietario possa essere imputato l’esercizio di una attività turistico ricettiva (di tipo alberghiero) che necessita l’esercizio in forma imprenditoriale.

Ci siamo già occupati del tema della locazione turistica di immobili abitativi per brevi periodi di tempo (“Locazioni turistiche: la guida per sfruttarle al meglio“), che negli ultimi tempi sta riscontrando sempre più successo specialmente nelle città d’arte, da sempre meta di flussi turistici che cercano una sistemazione anche per poche notti. Uno dei problemi maggiori che stanno riscontrando i nostri lettori che affittano i propri immobili attraverso la forma della locazione turistica è quella di capire il limite esistente tra una mera locazione breve (che può fare un privato) e un’attività turistico ricettiva, che richiede necessariamente l’apertura di una partita Iva, in quanto trattasi di attività di tipo imprenditoriale. Tale problematica si rende ancora più sentita nel momento in cui, spesso, è lo stesso turista a chiedere al proprietario dell’immobile alcuni servizi aggiuntivi (pulizie quotidiane, servizio di ristorazione, cambio della biancheria, ecc). La gestione di questi aspetti effettuata da un soggetto che loca l’immobile nella propria sfera privata può generare, se non effettuata correttamente, l’esercizio di un’attività imprenditoriale. Per questo motivo è necessario utilizzare alcune modalità che consentano di locare anche nella sfera privata offrendo servizi aggiuntivi ai turisti, senza la necessità di un esercizio imprenditoriale dell’attività.Bonus-mobili-2016-anche-per-coppie-conviventi-370x230

La locazione turistica

Le unità abitative ammobiliate ad uso turistico sono case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiori a sette giorni e non superiori a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero. Le locazioni di alloggi effettuate esclusivamente per soddisfare finalità turistiche sono sottratte la disciplina posta dalla Legge n. 431/1998 e quindi sono sottoposte unicamente alle prescrizioni del codice civile.

Aspetti amministrativi della locazione turistica

Da un punto di vista prettamente amministrativo ricordiamo che l’attività legata alla locazione turistica, di durata inferiore a 30 giorni, è totalmente demandata ai vari regolamenti regionali. In pratica, spetta ad ogni Regione stabilire concretamente quelli che sono i parametri oggettivi e soggettivi al sussistere dei quali un soggetto può svolgere un’attività di locazione turistica. La sussistenza di questi elementi richiesti da un punto di vista amministrativo qualifica il possessore degli immobili all’attività di locazione turistica legata alla mera gestione di uno o più immobili a destinazione abitativa. Questa attività, tuttavia, per poter essere condotta nella sfera privata (non imprenditorialmente), deve consistere nella mera locazione dell’immobile, con annessa pulizia dei locali, tra un soggiorno turistico e l’altro.

I servizi aggiuntivi alla locazione pura

La questione che sempre più spesso si pongono i soggetti che effettuano una locazione turistica è se possono offrire ai turisti, a fronte di un corrispettivo, servizi aggiuntivi alla mera messa a disposizione dell’immobile, senza dover per forza avviare un’impresa turistico ricettiva, come ad esempio una casa vacanze o un albergo. I servizi aggiuntivi di cui stiamo parlando sono quelli tipici delle case vacanze, quali ad esempio:

  • il servizio di pulizia al momento dell’inizio della locazione e al termine della stessa;
  • il servizio di cambio periodico della biancheria;
  • la messa a disposizione di uno o più posti spiaggia, con la relativa attrezzatura;
  • il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
  • l’organizzazione di tour enogastronomici o di altra tipologia.

Tali servizi aggiuntivi potrebbero far riqualificare la persona fisica proprietario dell’immobile oggetto di locazione come un soggetto che effettivamente esercita un’attività di impresa. In questo caso il rischio è quello di vedersi contestare dall’Amministrazione finanziaria tutti gli adempimenti necessaria all’avvio di un’attività imprenditoriale, come ad esempio:

  • la mancata presentazione dei modelli dichiarativi propri del reddito d’impresa (dichiarazione annuale Iva, studi di settore);
  • la mancata esecuzione dei versamenti delle imposte dirette (Irap) e indirette (Iva);
  • il recupero di imposte non versate nel caso in cui la persona abbia adottato il regime della cedolare secca.

Con riferimento a tale ultimo aspetto, fonte di una possibile soluzione potrebbe derivare da una attenta lettura della Circolare 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate. Per ovviare alla possibile imputazione di attività imprenditoriale legata alla locazione con servizi aggiuntivi è opportuno affidare al gestione di questi servizi ad un soggetto apposito, ovvero, ad una agenzia immobiliare.

L’intervento dell’agenzia immobiliare

Una possibile soluzione, quindi, alla probabile riconduzione nel reddito d’impresa di quanto percepito dalla locazione degli immobili e dalla fornitura dei servizi aggiunti sopra elencati, potrebbe proprio essere quella di far intervenire mediante un mandato con rappresentanza un’agenzia di gestione immobiliare, con la quale intrattenere un unico rapporto di locazione e demandando alla stessa tutta la gestione degli immobili, con la fornitura anche, eventualmente, dei servizi aggiuntivi.

Il punto fondamentale è quello di intrattenere tra il privato proprietario dell’immobile e l’agenzia immobiliare un mandato con rappresentanza, per la gestione della locazione turistica e dei relativi servizi aggiuntivi. Infatti, l’articolo 1704, codice civile, dispone che solo in presenza di mandato con rappresentanza, il mandatario agisce in nome del mandate”; viceversa, in caso di mandato senza rappresentanza, non si verifica alcuna sostituzione in quanto il mandatario “agisce in nome proprio” e “acquista i diritti e assume gli obblighi derivanti dagli atti compiuti con i terzi”. Con riferimento quindi alla locazione la stessa Agenzia delle entrate afferma che nel caso di mandato con rappresentanza rilasciato ad una agenzia immobiliareil contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile il quale assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore. In detta ipotesi l’opzione per il regime sostitutivo della cedolare comporta l’esclusione dall’applicazione dell’Irpef per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, delle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto di locazione”.

Tale conclusione, legittima quindi da un lato l’applicazione della cedolare secca anche nel caso in cui vi sia l’intervento di un’agenzia mandataria per la locazione degli immobili e dall’altro lato la possibilità di ridurre il rischio di una possibile riqualifica del proprietario degli immobili come imprenditore.

Chi può svolgere il ruolo di mediatore?

Una volta chiarito l’aspetto principale che riguarda il ruolo attivo che possono avere le agenzie immobiliari nello sviluppo di contratti di locazione turistica, quello che i nostri lettori ci chiedono riguarda i requisiti che deve possedere il soggetto che funge da mediatore, ovvero l’agenzia immobiliare. E’ bene precisare che l’attività di intermediazione immobiliare è demandata agli agenti immobiliari, la cui attività è regolata per legge e richiede il possesso di determinati requisiti, ma sopratutto il superamento di una abilitazione. Questo vuol dire che soltanto un mediatore immobiliare può frapporsi tra il proprietario dell’immobile e il turista in cerca di alloggio. Chiunque, quindi, riceva un compenso da una di queste parti per il procacciamento dell’affare sta svolgendo un’attività di intermediazione immobiliare che è attività demandata ai soli agenti immobiliari. Aspetto diverso è quello legato ai servizi aggiuntivi legati alla locazione (che abbiamo visto sopra). In questo caso i servizi possono essere erogati da chiunque svolga professionalmente una di queste attività. Di solito sono le agenzie immobiliari che si occupano di fornire questi servizi al proprietario dell’immobile tramite aziende esterne.

14 comments

  1. Cristian Mariano

    Salve,
    da qualche tempo sto leggendo con notevole interesse alcuni dei vostri articoli in merito alla locazione turistica tramite agenzia immobiliare. Ho già avuto uno scambio con Federico. Sia leggendo il vostro articolo, sia leggendo http://www.ilsole24ore.com/st/gx/01_mandato.pdf, ho un pò di confusione sui mandati con e senza rappresentanza: è solo una modus operandi tra proprietario e agente? Ossia: se si prende un appartamento “vuoto per pieno” di procede con il mandato senza rappresentanza, mentre se si opta per una vendita dell’appartamento su disponibilità bisogna stipulare un contratto con rappresentanza?
    Grazie.
    Cristian Mariano

    • Fiscomania

      Salve Cristian, nella locazione turistica, chi ad esempio fa intermediazione trovando per conto del proprietario gli inquilini, ad esempio chi agisce come host su vari portali, agisce come mandatario con rappresentanza, in quanto il contratto di locazione resta stipulato tra proprietario ed inquilino. Quando, invece, siamo di fronte ad un soggetto che agisce per proprio conto, in virtù di un mandato senza rappresentanza è lui chiudere contratti di locazione a suo nome. Caso ad esempio di agenzie immobiliari che stipulano contratti di locazione su immobili di proprietà altrui in virtù di un mandato senza rappresentanza ricevuto (attenzione, questa attività è di sola spettanza di agenzie immobiliari).

  2. sono proprietario di un appartamento che tramite agenzia immobiliare affitto nel periodo estivo a turisti ( per periodi inferiori ai 30gg.) l’Agenzia percepisce una percentuale su questi affitti . Nella cedolare secca, che ho optato, il calcolo del 21% verra’ fatto sul totale percepito dall agenzia o solo sulla parte di affitto che l agenzia mi corrisponde dopo aver detratto la propria commissione
    Per quanto riguarda le utenze (gas-acqua-enel) che l inquilino rimborsa forfettariamente possono essere detratte?’

    • Fiscomania

      Nella cedolare secca non si può dedurre alcun costo sostenuto. L’imponibile è il canone complessivo percepito dall’Agenzia.

      • Buongiorno, sono un agente immobiliare che opera nel turistico.
        In merito alla cedolare secca a me risulta, a seguito di vari approfondimenti, che se nel contratto di locazione sono indicati gli importi dovuti all’agente immobiliare e gli importi effettivi incassati dalla proprietà, la trattenuta del 21% si applica solo a questi ultimi …

        • Fiscomania

          Salve Gabriele, mi trovi un riferimento normativo che dica quello che ha scritto. Dico questo perché la cedolare secca non ammette deduzione di costi, come ad esempio quello dell’intermediazione.

          • Fiscomania

            La circolare è chiara nell’affermare a pag. 14 che l’unico caso in cui l’intermediario non è tenuto ad applicare la ritenuta sulla provvigione del locatore si ha quando la stessa provvigione non è ribaltata sul conduttore (caso che nella pratica non si verifica). Il locatore tiene conto della provvigione nel determinare il canone di locazione. Per questo motivo, la ritenuta deve essere applicata anche sulla provvigione (come riportato nell’esempio a fine pag. 14). Nella pagina successiva la circolare afferma “l’intermediario opera la ritenuta sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore”(quindi comprensivo anche della provvigione).

          • Mi perdoni , nel caso invece in cui nel contratto sia indicata la seguente dicitura, Lei come la interpreterebbe;

            “Il canone viene convenuto in euro 1000 mentre euro 100 risultano essere oneri dell’agenzia a carico del conduttore.”

            A questo punto l’agente immobiliare incassa per conto della proprietà dal conduttore, versa euro 1000 al proprietario trattiene euro 100 che fattura al conduttore.
            A quale importo si applica la cedolare secca?

          • Fiscomania

            L’applicazione della ritenuta va su 1.000 in quanto gli oneri indicati sono separati e a carico del conduttore.

  3. Buongiorno le chiedo cortesemente un chiarimento, nel caso in cui a fine stagione la proprietà dell’immobile, che è stato dato in gestione all’immobiliare per affitti turistici, riscontri dei danneggiamenti e7o dei furti del materiale in dotazione, si può ritenere responsabile di mancata sorveglianza il mandatario??

  4. Buongiorno, Vi chiedo gent. un chiarimento in merito al mio quesito: vorrei stipulare tramite agente immobiliare un contratto con il quale l’agente mi paga un affitto fisso mensile (io sono il proprietario dell’immobile) e lui procede al reperimento dei clienti direttamente avvalendosi del sito aibnb e gli introiti le incasserebbe tutti lui (agente immobiliare agirebbe come host)
    So che in teoria airbnb con la “manovrina di Aprile 2017” dovrebbe svolgere la funzione di sostituto di imposta e quindi procedere al versamento della cedolare secca per l’ammontare degli affitti incassati e l’agente immobiliare mi dovrebbe a sua volta rilasciare la certificazione unica per la sola parte in rif agli affitti incassati da me.
    Finchè non si regolarizza la situazione di Airbnb e Stato Italiano che tipo di contratto posso stipulare con l’ agente immobiliare percependo sempre un affitto fisso e lui si gestisce il tutto (compreso gli incassi dei turisti) e posso sempre utilizzare la cedolare secca?

    Grazie infinite.

    • Fiscomania

      Può fare questo con un agente immobiliare o con un CAV imprenditoriale. Per avere maggiori informazioni su come procedere, mi contatti in privato per una consulenza personalizzata.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Condivisioni