Plusvalenza da cessione di immobili: Irpef o imposta sostitutiva?

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Come si determina la plusvalenza da cessione di immobili? Quando deve essere tassata la plusvalenza nella vendita di immobili? Come è tassata la plusvalenza immobiliare? La plusvalenza da cessione di immobili è tassata ai fini delle imposte dirette soltanto per operazioni speculative. Entro i 5 anni dall’acquisto. Tassazione ad Ipref, oppure con imposta sostitutiva del 20%, direttamente in atto notarile.

Nel campo immobiliare la plusvalenza si determina quando un immobile acquistato ad un dato prezzo viene ceduto ad un prezzo superiore.

Il nostro sistema tributario prevede la tassazione delle plusvalenze da cessione di immobili, soltanto a scopo speculativo. In pratica la tassazione riguarda soltanto le plusvalenze derivanti da immobili ceduti entro cinque anni dall’acquisto (o dalla successione).

Soltanto in questi casi, infatti, viene considerata operazione speculativa, effettuata al solo scopo di arricchire il  soggetto cedente.

Precisiamo subito che i soggetti che intendono effettuare la cessione di immobili in maniera abituale e continuativa effettuano un’attività commerciale. Attività che richiede obbligatoriamente l’esercizio con partita Iva, e tutti gli altri adempimenti che ne conseguono,  da un punto di vista amministrativo, fiscale e previdenziale.

Non è nostro obiettivo addentrarci nell’ambito imprenditoriale dell’attività, ma soltanto vedere cosa può succedere ad ognuno di noi, quando si trova nella situazione di dover vendere un’immobile acquistato (o ricevuto in successione), da poco tempo, realizzando una plusvalenza da cessione di immobili.

Vediamo come fare per regolarizzare la propria posizione da un punto di vista fiscale. Nel caso in cui si abbia realizzato una plusvalenza da cessione di immobili.

Plusvalenza da cessione immobili

Plusvalenza da cessione di immobili: profilo soggettivo

La disciplina fiscale legata alla tassazione della plusvalenza dalla vendita di immobili è inclusa tra i redditi diversi. Questo solo nel caso in cui i proventi in esame NON siano conseguiti:
  • Nell’esercizio di arti o professioni;
  • Nell’esercizio di impresa commerciale (attrazione al reddito d’impresa).
La norma in commento trova applicazione, dunque, nei confronti di:
  1. Persone fisiche;
  2. Enti non commerciali;
  3. Soggetti non residenti.

Plusvalenza da cessione di immobili: fondamenti

Da un punto di vista fiscale, la plusvalenza rappresenta il guadagno che il proprietario ottiene al momento della vendita di un immobile.

Essa si determina come differenza tra il valore dell’immobile al momento dell’acquisto e quello al momento della vendita.

Per il soggetto che la realizza, la plusvalenza da cessione di immobili è soggetta a tassazione. Questo secondo quanto previsto dagli articoli 67 e 68 del Tuir (DPR n. 917/86).

In particolare, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi prescrive che sono soggette a tassazione:

le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante“.

In pratica, secondo la normativa fiscale, la plusvalenza da cessione di immobili è tassata solo se derivante da un mero fine speculativo.

Per stabilire il fine speculativo il legislatore ha individuato alcuni parametri.

Quando si tassa la plusvalenza immobiliare?

Affinché si realizzi l’ipotesi di una plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del DPR n. 917/86 è necessario che:
  • L’immobile sia stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società;
  • Gli immobili siano stati ceduti prima di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione. Obiettivo del legislatore è tassare l’intento speculativo;
  • Non siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel caso si tratti di unità immobiliari urbane.

Esonero da tassazione della plusvalenza

Ragionando al contrario, sono escluse da tassazione le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo intercorsotra l’acquisto/costruzione e la rivendita sono stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

Il criterio temporale di cinque anni, quindi, non trova applicazione nel caso in cui l’abitazione sia quella in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare) per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita.

In sostanza, la plusvalenza si realizza nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita sono decorsi meno di cinque anni.

Ad esclusione degli immobili adibiti in tale periodo temporale ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

Immobili acquisiti per donazione

Per effetto delle modifiche introdotte dal D.L. n. 223/2006 sono state ampliate le ipotesi di tassazione delle plusvalenze realizzate da persone fisiche.

In particolare quelle derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni.

Infatti, l’articolo 37 comma 38 del D.L. n. 223/06 ha modificato l’articolo 67, comma 1, lettera b) del DPR n. 917/86 eliminando l’esclusione da tassazione degli immobili ricevuti per donazione.

A seguito dell’intervento del Legislatore si è prodotta l’equiparazione del trattamento fiscale previsto nell’ipotesi in cui l’acquisizione sia avvenuta per donazione a quello stabilito per le cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso.

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

La disposizione normativa prevede una sorta di trasparenza dell’atto di donazione per la determinazione del periodo quinquennale di detenzione.

In quanto, ai fini della tassazione o meno della plusvalenza (in caso di successiva cessione dell’immobile a titolo oneroso), il periodo di possesso rilevante deve tener conto (sommandoli) del periodo di possesso del donatario/cedente e del donante.

Immobili costruiti

Nel caso di immobili costruiti, per il computo del quinquennio utile per evitare la tassazione, è necessario individuare il momento iniziale del possesso.

L’Amministrazione Finanziaria con la R.M. 231/E/2008 ha precisato che in caso di fabbricati in costruzione, il decorso del periodo quinquennale agli effetti del citato art. 67, decorra dal momento in cui l’immobile è stato realizzato.

Tale momento coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo.

Cessione dell’abitazione principale

Non è da assoggettare a tassazione la cessione del fabbricato avvenuta prima del decorso del quinquennio dall’acquisto. Questo nel caso in cui l’abitazione, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, sia stata adibita ad abitazione principale da parte del proprietario o dei suoi familiari.

La condizione deve essere rispettata per la “maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita”.

Ciò vuol dire che la condizione risulta rispettata quando, ad esempio, l’immobile risulta posseduto da tre anni ed è stata adibita ad abitazione principale per due anni (R.M. 213/E/2007).

Abitazione principale

In merito alla nozione di abitazione principale, ciò che rileva non è tento il profilo formale (annotazione nei registri dell’anagrafe del comune). Bensì, l’effettiva utilizzazione dell’immobile.

La destinazione dell’immobile ad abitazione principale, potrà essere dimostrata, a prescindere dall’iscrizione anagrafica, attraverso l’esibizione delle utenze, domiciliazione di c/c bancari, ecc..

Plusvalenza: come si determina?

L’articolo 68 del DPR n. 917/86 specifica inoltre che la plusvalenza da cessione di immobili è costituita dalla:

differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (da documentare analiticamente)

I costi inerenti possono riguardare l’acquisto o la costruzione dell’immobile.

La decisione se includere o meno un costo, deve essere effettuata caso per caso.

Comunque, possiamo riassumere che, in caso di acquisto dell’immobile i costi inerenti possono essere:

  • Tutte le spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto;
  • Le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, oppure l’Iva);
  • Le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Per quanto riguarda, invece, i costi inerenti legati alla costruzione dell’immobile, possiamo dedurre le fattispecie di costo legate a:

  • Contratto di appalto;
  • Progettazione e a consulenze di vario genere;
  • Oneri comunali di urbanizzazione;
  • Incrementi sostenuti dopo la costruzione e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Non vi sono dubbi sul fatto che comunque possono essere detratte le spese di acquisto (spese notarili, imposte pagate per l’acquisto, spese di mediazione).

Nonché le spese di costruzione, di ristrutturazione e di manutenzione straordinaria effettuate sull’immobile stesso.

Tassazione: Irpef o imposta sostitutiva?

Una volta determinata la plusvalenza da cessione di immobili, secondo la modalità appena vista, dobbiamo capire qual’è la modalità di tassazione più conveniente.

La plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi” (di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86).

Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

  • Tassazione ordinaria – La plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi imponibili Irpef. Sarà poi tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito a partire dall’aliquota dello scaglione più basso, che è del 23%;
  • Tassazione separata Al momento della cessione, in sede di atto notarile, alla plusvalenza da cessione di immobili può essere applicata un’imposta sostitutiva del 20%. Sarà il notaio stesso che effettuerà da sostituto d’imposta ed incasserà l’imposta sostitutiva per voi e provvederà a versarla all’Erario.

Quindi, come abbiamo visto, l’aliquota minima per la tassazione ad Irpef della plusvalenza è del 23%.

Convenienza della tassazione separata

Per questo motivo è sempre conveniente chiedere al notaio che stipula l’atto di vendita l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20%.

Infatti, in caso di cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni non edificabili, acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte cedente resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta del 20% sostitutiva dell’imposta sul reddito.

Tale opzione rappresenta un duplice vantaggio per il contribuente, che oltre a conseguire l’applicazione dell’aliquotasecca” del 20%, in luogo dell’aliquota Irpef normalmente applicabile in caso di inserimento della plusvalenza nella dichiarazione dei redditi, è esonerato per legge dai controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi previsti nelle medesime disposizioni.

Dichiarazione dei redditi

La plusvalenza da cessione di immobili, qualora venga tassata ai fini Irpef, deve essere riportata in dichiarazione dei redditi.

Più precisamente nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello “Redditi PF“.

Nel modello 730 in corrispondenza del rigo D4 deve essere indicato in colonna 1, il codice “2“.

Mentre per chi presenta il modello “Redditi PF“, la plusvalenza trova spazio nel rigo RL6. Come differenza tra i corrispettivi percepiti (da inserire in colonna 1) e il corrispondente prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti (da inserire in colonna 2).

In questo modo la plusvalenza confluirà nel reddito complessivo Irpef del quadro RN scontando la tassazione ordinaria.

Non devono essere riportate in dichiarazione dei redditi le plusvalenze da cessione di immobili per le quali è stata esercitata l’opzione per la tassazione sostitutiva del 20% in sede di stipula dell’atto notarile.

Detrazione Irpef per la ristrutturazione

Quando il soggetto che ha venduto l’immobile ha effettuato precedentemente una ristrutturazione edilizia sullo stesso e si è avvalso dell detrazione valida ai fini Irpef, ci si chiede se sia possibile o meno mantenerla anche dopo la cessione dello stesso immobile.

Ebbene, su questo tema la normativa prevede che in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’immobile, per il quale ci si è avvalsi della detrazione ai fini Irpef per gli interventi di ristrutturazione, nelle quote annue di detrazione, non ancora utilizzate al momento del trasferimento, subentra la parte acquirente, il quale, pertanto potrà usufruire della detrazione non ancora utilizzata dal soggetto venditore (ricordiamo che la detrazione concessa deve essere spalmata in 10 quota di pari importo).

Tuttavia, le parti possono accordarsi nel senso di evitare tale subentro, con conseguente riserva a favore dell’alienante della detrazione non ancora utilizzata.

In mancanza di accordo tra le parti, formalizzato con apposita clausola da inserire nell’atto traslativo, la detrazione residua passa automaticamente all’acquirente.

Termini di prescrizione accertamento sulle plusvalenze

Un aspetto importante riguarda poi i termini a disposizione dell’Amministrazione finanziaria per accertare l’eventuale plusvalenza da cessione di immobili.

La plusvalenza rappresenta un reddito imponibile Irpef che, se non si è scelto la tassazione separata, deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi.

Per questo motivo, ai fini del calcolo dei termini di prescrizione dell’accertamento è necessario tenere in considerazione questi termini:

  • Entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione. In caso di corretta presentazione della dichiarazione dei redditi o Iva (in luogo del quarto anno) da parte del contribuente;
  • Entro il 31 dicembre del settimo anno successivo rispetto a quello in cui avrebbe dovuto essere presentata la dichiarazione. In caso di dichiarazione omessa o nulla (in luogo del quinto anno), da parte del contribuente.

Questo aspetto assume importante valenza, per valutare se un atto ricevuto è legittimo, oppure prescritto. In caso di dubbio, non esitate a contattarci per una consulenza fiscale online.

86 comments

  1. Se vendo una casa prima dei 5 anni e effettuo una plusvalenza di 30 Milan e acquisto subito un immobile a prezzo superiore la plusvalenza la devo pagare ?? E come mi devo comportare grazie

  2. Se realizza una plusvalenza da cessione deve pagare la relativa imposta, in dichiarazione o al momento della vendita tramite notaio. Questo indipentemente dall’acquisto successivo di un’altra abitazione.

  3. Ho acquistato in aste giudiziarie e venduto come persona fisica prima dei 5 anni dall’acquisto diversi immobili, pagando il 20 % sulla plusvalenza realizzata. Essendo diventata nell’arco di 8 anni di fatto un’attività, vorrei capire come dovrei regolarizzare la mia posizione e quanto andrei a pagare in futuro di plusvalenza sugli immobili venduti. Nel corso del 2016-2017 mi pare che qualora l’immobile acquistato all’asta venisse rivenduto entro 3 anni c’erano della agevolazioni ma credo che siano state eliminate. Vorrei sapere anche se esiste un limite oltre il quale si configura l’esercizio di un’attività e a quali sanzioni si va incontro operando come persona fisica. Preciso che ad oggi non ho avuto alcuna contestazione dall’agenzia delle entrate. Grazie.

  4. Se vuole sentiamoci in privato per una consulenza. Risolverò i suoi dubbi.

  5. Antonio Di Lieto

    20 anni fa Mia mamma ha ereditato dal fratello un terreno che all’epoca era agricolo e che dopo alcuni anni è diventato F3. Se adesso volesse venderlo dovrebbe pagare la plusvalenza anche se lo ha ricevuto in successione 20 anni fa? Se sì come può fare a calcolarla? La ringrazio

  6. Nell’articolo trova la risposta ai suoi dubbi. Gli immobili ricevuti per successione, se venduti dopo i cinque anni, non generano plusvalenze tassabili.

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