Plusvalenza da cessione di immobili: Irpef o imposta sostitutiva?

Condivisioni

Come si determina la plusvalenza da cessione di immobili? Quando deve essere tassata la plusvalenza nella vendita di immobili? Come è tassata la plusvalenza immobiliare? La plusvalenza da cessione di immobili è tassata ai fini delle imposte dirette soltanto per operazioni speculative. Entro i 5 anni dall’acquisto. Tassazione ad Ipref, oppure con imposta sostitutiva del 20%, direttamente in atto notarile.

Nel campo immobiliare la plusvalenza si determina quando un immobile acquistato ad un dato prezzo viene ceduto ad un prezzo superiore.

Il nostro sistema tributario prevede la tassazione delle plusvalenze da cessione di immobili, soltanto a scopo speculativo. In pratica la tassazione riguarda soltanto le plusvalenze derivanti da immobili ceduti entro cinque anni dall’acquisto (o dalla successione).

Soltanto in questi casi, infatti, viene considerata operazione speculativa, effettuata al solo scopo di arricchire il  soggetto cedente.

Precisiamo subito che i soggetti che intendono effettuare la cessione di immobili in maniera abituale e continuativa effettuano un’attività commerciale. Attività che richiede obbligatoriamente l’esercizio con partita Iva, e tutti gli altri adempimenti che ne conseguono,  da un punto di vista amministrativo, fiscale e previdenziale.

Non è nostro obiettivo addentrarci nell’ambito imprenditoriale dell’attività, ma soltanto vedere cosa può succedere ad ognuno di noi, quando si trova nella situazione di dover vendere un’immobile acquistato (o ricevuto in successione), da poco tempo, realizzando una plusvalenza da cessione di immobili.

Vediamo come fare per regolarizzare la propria posizione da un punto di vista fiscale. Nel caso in cui si abbia realizzato una plusvalenza da cessione di immobili.

Plusvalenza da cessione immobili

Plusvalenza da cessione di immobili: profilo soggettivo

La disciplina fiscale legata alla tassazione della plusvalenza dalla vendita di immobili è inclusa tra i redditi diversi. Questo solo nel caso in cui i proventi in esame NON siano conseguiti:
  • Nell’esercizio di arti o professioni;
  • Nell’esercizio di impresa commerciale (attrazione al reddito d’impresa).
La norma in commento trova applicazione, dunque, nei confronti di:
  1. Persone fisiche;
  2. Enti non commerciali;
  3. Soggetti non residenti.

Plusvalenza da cessione di immobili: fondamenti

Da un punto di vista fiscale, la plusvalenza rappresenta il guadagno che il proprietario ottiene al momento della vendita di un immobile.

Essa si determina come differenza tra il valore dell’immobile al momento dell’acquisto e quello al momento della vendita.

Per il soggetto che la realizza, la plusvalenza da cessione di immobili è soggetta a tassazione. Questo secondo quanto previsto dagli articoli 67 e 68 del Tuir (DPR n. 917/86).

In particolare, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi prescrive che sono soggette a tassazione:

le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante“.

In pratica, secondo la normativa fiscale, la plusvalenza da cessione di immobili è tassata solo se derivante da un mero fine speculativo.

Per stabilire il fine speculativo il legislatore ha individuato alcuni parametri.

Quando si tassa la plusvalenza immobiliare?

Affinché si realizzi l’ipotesi di una plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del DPR n. 917/86 è necessario che:
  • L’immobile sia stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società;
  • Gli immobili siano stati ceduti prima di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione. Obiettivo del legislatore è tassare l’intento speculativo;
  • Non siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel caso si tratti di unità immobiliari urbane.

Esonero da tassazione della plusvalenza

Ragionando al contrario, sono escluse da tassazione le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo intercorsotra l’acquisto/costruzione e la rivendita sono stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

Il criterio temporale di cinque anni, quindi, non trova applicazione nel caso in cui l’abitazione sia quella in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare) per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita.

In sostanza, la plusvalenza si realizza nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita sono decorsi meno di cinque anni. Ad esclusione degli immobiliadibiti in tale periodo temporale ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

Immobili acquisiti per donazione

Per effetto delle modifiche introdotte dal D.L. n. 223/2006 sono state ampliate le ipotesi di tassazione delle plusvalenze realizzate da persone fisiche. In particolare quelle derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni.

Infatti, l’articolo 37 comma 38 del D.L. n. 223/06 ha modificato l’articolo 67, comma 1, lettera b) del DPR n. 917/86 eliminando l’esclusione da tassazione degli immobili ricevuti per donazione.

A seguito dell’intervento del Legislatore si è prodotta l’equiparazione del trattamento fiscale previsto nell’ipotesi in cui l’acquisizione sia avvenuta per donazione a quello stabilito per le cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso.

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

La disposizione normativa prevede una sorta di trasparenza dell’atto di donazione per la determinazione del periodo quinquennale di detenzione.

In quanto, ai fini della tassazione o meno della plusvalenza (in caso di successiva cessione dell’immobile a titolo oneroso), il periodo di possesso rilevante deve tener conto (sommandoli) del periodo di possesso del donatario/cedente e del donante.

Immobili costruiti

Nel caso di immobili costruiti, per il computo del quinquennio utile per evitare la tassazione, è necessario individuare il momento iniziale del possesso.

L’Amministrazione Finanziaria con la R.M. 231/E/2008 ha precisato che in caso di fabbricati in costruzione, il decorso del periodo quinquennale agli effetti del citato art. 67, decorra dal momento in cui l’immobile è stato realizzato.

Tale momento coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo.

Cessione dell’abitazione principale

Non è da assoggettare a tassazione la cessione del fabbricato avvenuta prima del decorso del quinquennio dall’acquisto. Questo nel caso in cui l’abitazione, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, sia stata adibita ad abitazione principale da parte del proprietario o dei suoi familiari.

La condizione deve essere rispettata per la “maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita”.

Ciò vuol dire che la condizione risulta rispettata quando, ad esempio, l’immobile risulta posseduto da tre anni ed è stata adibita ad abitazione principale per due anni (R.M. 213/E/2007).

Abitazione principale

In merito alla nozione di abitazione principale, ciò che rileva non è tento il profilo formale (annotazione nei registri dell’anagrafe del comune). Bensì, l’effettiva utilizzazione dell’immobile.

La destinazione dell’immobile ad abitazione principale, potrà essere dimostrata, a prescindere dall’iscrizione anagrafica, attraverso l’esibizione delle utenze, domiciliazione di c/c bancari, ecc..

Plusvalenza: come si determina?

L’articolo 68 del DPR n. 917/86 specifica inoltre che la plusvalenza da cessione di immobili è costituita dalla:

differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (da documentare analiticamente)

I costi inerenti possono riguardare l’acquisto o la costruzione dell’immobile.

La decisione se includere o meno un costo, deve essere effettuata caso per caso.

Comunque, possiamo riassumere che, in caso di acquisto dell’immobile i costi inerenti possono essere:

  • Tutte le spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto;
  • Le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, oppure l’Iva);
  • Le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Per quanto riguarda, invece, i costi inerenti legati alla costruzione dell’immobile, possiamo dedurre le fattispecie di costo legate a:

  • Contratto di appalto;
  • Progettazione e a consulenze di vario genere;
  • Oneri comunali di urbanizzazione;
  • Incrementi sostenuti dopo la costruzione e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Non vi sono dubbi sul fatto che comunque possono essere detratte le spese di acquisto (spese notarili, imposte pagate per l’acquisto, spese di mediazione).

Nonché le spese di costruzione, di ristrutturazione e di manutenzione straordinaria effettuate sull’immobile stesso.

Tassazione: Irpef o imposta sostitutiva?

Una volta determinata la plusvalenza da cessione di immobili, secondo la modalità appena vista, dobbiamo capire qual’è la modalità di tassazione più conveniente.

La plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi” (di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86).

Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

  • Tassazione ordinaria – La plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi imponibili Irpef. Sarà poi tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito a partire dall’aliquota dello scaglione più basso, che è del 23%;
  • Tassazione separata Al momento della cessione, in sede di atto notarile, alla plusvalenza da cessione di immobili può essere applicata un’imposta sostitutiva del 20%. Sarà il notaio stesso che effettuerà da sostituto d’imposta ed incasserà l’imposta sostitutiva per voi e provvederà a versarla all’Erario.

Quindi, come abbiamo visto, l’aliquota minima per la tassazione ad Irpef della plusvalenza è del 23%.

Convenienza della tassazione separata

Per questo motivo è sempre conveniente chiedere al notaio che stipula l’atto di vendita l’applicazione dell’imposta sostitutiva del 20%.

Infatti, in caso di cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni non edificabili, acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte cedente resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta del 20% sostitutiva dell’imposta sul reddito.

Tale opzione rappresenta un duplice vantaggio per il contribuente, che oltre a conseguire l’applicazione dell’aliquotasecca” del 20%, in luogo dell’aliquota Irpef normalmente applicabile in caso di inserimento della plusvalenza nella dichiarazione dei redditi, è esonerato per legge dai controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi previsti nelle medesime disposizioni.

Dichiarazione dei redditi

La plusvalenza da cessione di immobili, qualora venga tassata ai fini Irpef, deve essere riportata in dichiarazione dei redditi.

Più precisamente nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello “Redditi PF“.

Nel modello 730 in corrispondenza del rigo D4 deve essere indicato in colonna 1, il codice “2“.

Mentre per chi presenta il modello “Redditi PF“, la plusvalenza trova spazio nel rigo RL6. Come differenza tra i corrispettivi percepiti (da inserire in colonna 1) e il corrispondente prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti (da inserire in colonna 2).

In questo modo la plusvalenza confluirà nel reddito complessivo Irpef del quadro RN scontando la tassazione ordinaria.

Non devono essere riportate in dichiarazione dei redditi le plusvalenze da cessione di immobili per le quali è stata esercitata l’opzione per la tassazione sostitutiva del 20% in sede di stipula dell’atto notarile.

Detrazione Irpef per la ristrutturazione

Quando il soggetto che ha venduto l’immobile ha effettuato precedentemente una ristrutturazione edilizia sullo stesso e si è avvalso dell detrazione valida ai fini Irpef, ci si chiede se sia possibile o meno mantenerla anche dopo la cessione dello stesso immobile.

Ebbene, su questo tema la normativa prevede che in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’immobile, per il quale ci si è avvalsi della detrazione ai fini Irpef per gli interventi di ristrutturazione, nelle quote annue di detrazione, non ancora utilizzate al momento del trasferimento, subentra la parte acquirente, il quale, pertanto potrà usufruire della detrazione non ancora utilizzata dal soggetto venditore (ricordiamo che la detrazione concessa deve essere spalmata in 10 quota di pari importo).

Tuttavia, le parti possono accordarsi nel senso di evitare tale subentro, con conseguente riserva a favore dell’alienante della detrazione non ancora utilizzata.

In mancanza di accordo tra le parti, formalizzato con apposita clausola da inserire nell’atto traslativo, la detrazione residua passa automaticamente all’acquirente.

Termini di prescrizione accertamento sulle plusvalenze

Un aspetto importante riguarda poi i termini a disposizione dell’Amministrazione finanziaria per accertare l’eventuale plusvalenza da cessione di immobili.

La plusvalenza rappresenta un reddito imponibile Irpef che, se non si è scelto la tassazione separata, deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi.

Per questo motivo, ai fini del calcolo dei termini di prescrizione dell’accertamento è necessario tenere in considerazione questi termini:

  • Entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione. In caso di corretta presentazione della dichiarazione dei redditi o Iva (in luogo del quarto anno) da parte del contribuente;
  • Entro il 31 dicembre del settimo anno successivo rispetto a quello in cui avrebbe dovuto essere presentata la dichiarazione. In caso di dichiarazione omessa o nulla (in luogo del quinto anno), da parte del contribuente.

Questo aspetto assume importante valenza, per valutare se un atto ricevuto è legittimo, oppure prescritto. In caso di dubbio, non esitate a contattarci per una consulenza fiscale online.

64 comments

  1. Buonasera, vorrei una informazione in merito alla tassazione della plusvalenza su immobili. Mia mamma, io e mio fratello eravamo titolari di una società, con quote del 30% io e mio fratello e del 40% mia mamma. La società aveva per oggetto la locazione di immobili ed era stata costituita da mio padre e mia madre. Nel 1995 con il decesso di mio padre, io e mio fratello siamo subentrati nella società nella quale mia mamma era amministratore. A dicembre 2014 abbiamo deciso di acquistare la società come privati io e mio fratello, al costo di euro 159.000, quindi non si è trattato di una speculazione. La commercialista, in fase di dichiarazione dei redditi ci ha calcolato la plusvalenza, per cui in tutto siamo andati a pagare, complessivamente, tra tasse e plusvalenza euro 35.000, tra me, mio fratello e mia mamma.
    La mia domanda è se è giusto che abbiamo dovuto versare allo stato importi così onerosi, oppure se si poteva evitar di pagare. Ringrazio anticipatamente er le informazioni
    Tura Martina
    mail: turamarti@gmail.com

    • Fiscomania

      Salve,
      l’operazione che è stata effettuata è una cessione di quote della società, da vostra madre a voi due figli. In generale la plusvalenza derivante dalla cessione di una partecipazione qualificata (40% di sua madre), è tassato ai fini Irpef per il 49,72% del suo valore. Per determinare il valore della plusvalenza occorre verificare il valore di costo della stessa e confrontarlo con il valore di cessione. Naturalmente non avendo a disposizione le carte, stabilire se la tassazione che è stata effettuata è corretta non è possibile. Sicuramente bisogna vedere il motivo che ha spinto ad effettuare questa operazione, e se, magari era possibile effettuare un’altra operazione societaria che portasse gli stessi effetti.

  2. Buonasera, ringraziando per la chiarezza dell’intervento, chiedo se, nel calcolare quanto mi è costato un appartamento acquistato 10 anni orsono e che ora sto cercando di vendere, posso calcolare come “costi inerenti al bene” anche gli interessi passivi del mutuo aperto per l’acquisto dell’appartamento stesso.
    Grazie in anticipo per la Vs. cortese attenzione e risposta.

    • Fiscomania

      Salve,
      di solito per costi inerenti si intendono quelli del notaio. L’aver preso un mutuo e l’aver sostenuto interessi è una sua facoltà, e il Fisco le consente già di portare in detrazione gli interessi del mutuo. Riportarli anche in questa voce, oltre a non essere espressamente indicato, significherebbe beneficiare due volte di uno sconto fiscale.

      • Buonasera e grazie per il pronto riscontro. La mia domanda deriva dal fatto che, non avendo abitato l’appartamento che sto vendendo per diversi anni (l’ho dato in comodato d’uso e poi in affitto), non ho nemmeno potuto portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo, poiché non era la mia abitazione principale.
        Siccome non si tratta quindi di voler beneficiare due volte di uno sconto fiscale, mi chiedo se rientrano quindi tra i costi di acquisto.
        Grazie ancora.

        • Fiscomania

          Purtroppo per l’Agenzia delle Entrate non rientrano tra i costi di acquisto, in quanto non sono un onere obbligatorio in caso di acquisto.

  3. Salve, ho venduto un immobile lo scorso anno, scegliendo in fase di rogito di saldare la plusvalenza nel 730. In fase di compilazione ho però notato che la tassazione applicata, oltre ad essere più alta, mi comporta una serie di conseguenze, tra cui la restituzione degli 80 € del decreto Renzi.
    Posso tornare indietro sulla mia scelta, anche pagando una eventuale penale per il ritardato pagamento?
    Come potevo sapere di tale sperequazione in anticipo?
    Grazie

    • Fiscomania

      Salve, a questo punto non è possibile tornare indietro, dovrà tassare la plusvalenza in dichiarazione dei redditi. Quello che doveva fare era chiedere una consulenza ad un Commercialista per capire quale sarebbe stata la migliore tassazione applicabile alla sua situazione personale. La riduzione del carico fiscale non si improvvisa.

  4. Buongiorno,
    ho acquistato un appartamento all’asta che necessita di ristrutturazione straordinaria, vorrei usufruire della detrazione 2016 bonus del 50%, se dovessi poi rivendere l’appartamento nell’anno successivo posso comunque usufruire dell’imposta sostitutiva al 20%, detraendo i costi della ristrutturazione? Oppure non è possibile usufruire di entrambi i vantaggi fiscali contemporaneamente?
    Grazie in anticipo per la risposta

    • Fiscomania

      Se rivende l’immobile e opta per la tassazione con imposta sostitutiva non può detrarre le spese di ristrutturazione in quanto la detrazione riguarda solo la tassazione Irpef.

      • Buongiorno Federico, la ringrazio per la risposta, ma io avrei altri redditi Irpef nel caso da dove detrarre comunque le spese di ristrutturazione, che derivano da altra attività. Pensa che non posso comunque detrarre?
        Grazie

  5. Buon giorno Sig. Federico,
    Sono un architetto libero professionista che nel 1987 ha costituito, con la moglie al 90%, una SAS per la Mediazione Immobiliare. Nel 94′ detta Società ha acquistato da una Impresa Edile un nuovo immobile residenziale (A/2) per un importo in atto di 140 milioni = 72.300€.
    Detto immobile è stato utilizzato negli anni come sede della Società e come Studio Professionale con un contratto di fitto. Nelle dichiarazioni di reddito c’è stata la dertrazione per l’ammortamento e la reddittivita dai fitti percepiti. A giugno 2016 l’immobile è stato venduto come unità residenziale (A/2) ad un privato per l’importo in atto di 215.000€.
    Le domande sono:
    – la Società, come SAS, deve dichiarare la Plusvalenza?
    – Se SI, come calcolarla (215.000 meno 72.300€ più gli ammortamenti applicati nei 22 anni (1994-2016) meno il costo di una ristrutturazione del 2006 di cui non è stata detratta l’agevolazione fiscale) corretto?
    – La Plusvalenza è un reddito della Società spalmabile in cinque anni da cui, aggiunto la reddittività positiva o negativa dell’anno di riferimento, poi si ripartiscono gli utili ai soci in percentuale della quota societaria?
    Certo di un suo riscontro, la ringrazio anticipatamente.

    • Fiscomania

      La Sas deve dichiarare la plusvalenza in quanto reddito di impresa, la plusvalenza, ai sensi dell’articolo 86 del DPR n. 917/86 è calcolata come differenza tra corrispettivo percepito e costi sostenuti per l’acquisto, al netto delle quote di ammortamento maturate. La plusvalenza sarà trattata fiscalmente dal vostro Commercialista in modo da farvi avere la minor imposizione fiscale possibile.

  6. Salve, vorrei chiedere un’informazione che non riesco a trovare.
    Se, come persona fisica, acquisto un immobile e prendo la residenza e dopo qualche mese lo vendo e ne acquisto un altro essendo stata abitazione principale non dovrei pagare la plusvalenza.
    Se anche nella seconda casa prendo la residenza e dopo qualche mese lo vendo, ne acquisto un altro e prendo la residenza, anche in questo caso non pago la plusvalenza?

    In altri termini, come persona fisica, quante volte in un anno o in un certo numero di anni ( ad esempio 5 anni) posso acquistare e vendere casa senza pagare la plusvalenza, se prendo sempre la residenza, oppure pagando il 20% sul surplus, se non la prendo, ed essere in regola col fisco ?
    Grazie.
    Giuseppe

    • Fiscomania

      Se lei acquista e vende immobili, che hanno il requisito dell’abitazione principale lei non è soggetto alla determinazione della plusvalenza. Naturalmente, se lei esercita questa attività in modo abituale e continuativo nel tempo, dovrà agire non come privato ma come impresa, ovvero con partita Iva, ed in questo caso la “plusvalenza” che si andrà a determinare diventa reddito tassabile.

  7. Buongiorno,
    nel Settembre 2012 ho acquistato un immobile a Berlino, che sto rivendendo proprio in questi giorni, quindi prima dei 5 anni. Pagherò già una tassa plusvalenza in Germania (che lì si applica sotto i 10 anni dall’ acquisto, comunque) che si aggirerà tra il 18% ed il 26%; la mia domanda è: dovrò pagare anche in Italia? Pagherò solo la differenza tra quanto pagato in Germania e quanto pagherò in Italia oppure dovrò pagare in tutti e due gli stati chiedendo un rimborso successivo? In Italia, per una plusvalenza attorno ai 40.000 euro, di che aliquota irpef si tratta indicativamente? Grazie.

    • Fiscomania

      Dovrà pagare anche in Italia, ma avrà diritto ad un credito di imposta.

      • Grazie infinite della celere risposta, con credito d’ imposta, s’ intende che in Italia dovrò pagare solo la differenza tra quanto dovuto in Germania e in Italia? ad esempio, germania 20%, Italia 30%, pago in Italia “solo” il 10% oppure devo pagare tutto in Italia e poi con gli anni mi viene restituito quanto pagato in Germania? A questo punto tra pochi mesi scattano i 5 anni e quindi attenderei …i 5 anni s’ hanno ad intendere dalla mia firma in sede di rogito quando a suo tempo l’ Acquistai?
        Grazie ancora dell’ aiuto.
        Buona serata.

        • Fiscomania

          In Italia paga quanto deve, al netto di questo credito, calcolato in base a quanto pagato all’estero. I cinque anni si intendono dall’iscrizione nei registri immobiliari.

  8. Buongiorno,
    Sono Enzo, circa un anno fa ho acquistato una casa da ristrutturare con l’agevolazione acquisto prima casa, la casa in questione è stata ristrutturata, ma i lavori non sono del tutto completati quindi ancora non ci abito, ora ho avuto una proposta d’acquisto e stavo pensando di venderla. Calcolando l’acquisto e le spese di ristrutturazione fatturate, ho una plusvalenza di circa quarantamila euro (anche se non è proprio reale considerando che molti lavori sono stati eseguiti da me), a cosa vado incontro?
    Vi ringrazio anticipatamente
    Cordiali saluti Enzo.

  9. Buonasera, dalla plusvalenza ho letto che si possono detrarre le spese notarili, mediazione e imposte dell’acquisto, ma nel caso che quando rivendo l’immobile per un accordo col compratore pago le spese notarili della rivendita, oltre che le spese di mediazione, queste spese,ovviamente certificate, si possono detrarre ugualmente come quelle per l’acquisto ?
    Vi ringrazio anticipatamente per la risposta e la vostra disponibilità,
    cordiali saluti

    Alessandro

  10. Buongiorno
    ho acquistato casa all’asta ad ottobre 2015 e, dopo i lavori di ristrutturazione (con agevolazioni fiscali 50%), ho preso la residenza ad aprile 2016: nel mese di aprile 2017 la venderò con una plusvalenza di 80.000. Le mie domande sono:
    1. la plusvalenza andrà tassata (indipendentemente se irpef o sostitutiva) o no avendo avuto residenza per 12 mesi su 19 ?
    2. posso in ogni caso optare per tenere le detrazioni fiscali posso indipendentemente dalla tassazione o meno che compenserò con altri redditi?
    Grazie mille

    • Fiscomania

      La plusvalenza non deve essere tassata, lei ha stabiliti li la sua residenza per la maggior parte del periodo. Se concorda con chi acquista potrà tenere le detrazioni fiscali.

  11. stefano magnani

    Buongiorno
    sto vendendo un appartamento acquistato un anno fa..dal momento che dovrò pagare la plusvalenza all’atto del rogito, il notaio mi ha informato che dovrò pagargli la cifra di euro 300,00 per i conteggi delle fatture riguardanti le spese che ho sostenuto per la ristrutturazione della casa (da notare che mi ha chiesto di fargli avere una lettera dettagliata dal mio commercialista con l’elenco delle fatture di spese)..
    E’corretto che io devo pagare il notaio?
    stefano

    • Fiscomania

      Il notaio in questa fase sta lavorando per lei, perché non dovrebbe pagare la sua attività?! Il compenso del notaio per l’atto di vendita sarà, invece, a carico dell’acquirente.

  12. Buongiorno,
    innanzitutto grazie per le informazioni passate.
    Ritorno sul mio caso ora che so meglio a cosa sto andando incontro: ho di recente venduto una casa di mia proprietà sita a Berlino. Avendola venduta prima dei 10 anni (in Germania) e 5 in Italia, sono soggetta alla tassa sulla plusvalenza in entrambi i paesi. Ora, andrò a pagare il 35% in Germania e, secondo i commercialisti italiani, un 33% in Italia. Ho letto che beneficierei del credito d’ imposta dovuto all’ accordo tra i due paesi …quindi, nel caso pagassi più nel paese estero che in quello italiano, cosa accadrà? Non pagherò nulla in Italia? Potrò chiedere un rimborso sulla differenza? A chi? Grazie.

  13. Buongiorno,
    non so se questo è il posto giusto dove scrivere, se non è me ne scuso in anticipo.
    Io e mia sorella Stiamo vendendo un lotto edificabile di 500mq + altri 500mqq di terreno agricolo a 60.000€. Il lotto è stato ereditato dal genitore scomparso alcuni anni fa. La particella intera, c.ca 2000mq è stata messa in successione con un valore di c.ca 92.000€, quindi senza andare nel dettaglio preciso(tralasciando quindi la parte agricola), è corretto dire che si creerà una plusvalenza di c.ca 37.000€ ? Come mi devo comportare per pagare il meno possibile ? Io sono un lavoratore dipendente, mia sorella è casalinga. Il mio commercialista mi dice che entro il 30 giugno mi conviene pagare l’8% con la legge di stabilità facendo una perizia di stima giurata, ma l’8% mi sembra una enormità dato l’importo che realizzo.C’è una strada meno onerosa ? C’è qualcosa che dovrei sapere ? Purtroppo non sono assolutamente ferrato in materia.
    Ringrazio anticipatamente

    • Fiscomania

      Da queste informazioni sono concorde con il suo commercialista, ovvero pagare l’imposta sostitutiva per evitare il pagamento sulla plusvalenza che sarebbe ancora maggiore. L’alternativa è non fare la cessione. Altre strade non ci sono.

      • Grazie per la risposta.
        Ho visto che la legge sull’imposta sostitutiva scade il 30 Giugno 2017, in caso la vendita si protrarra oltre tale data, a cosa vado incontro ?

        Grazie

        • Fiscomania

          Lei deve fare l’affrancamento adesso, che è indipendente dalla vendita. Deve chiarirsi con il Commercialista che la sta seguendo, che non le ha spiegato bene la cosa.

  14. Buongiorno,
    ho acquistato un’immobile commerciale all’asta nel 2003, tale immobile nel 2016 è stato ristrutturato e frazionato
    in due unita’ immobiliari residenziali con cambio destinazione d’uso, ora sto vendendo le due unità e mi è stato detto che probabilmente dovro’ pagare la plusvalenza. La prego mi aiuti a capire, ringrazio in anticipo sperando in una risposta veloce in quanto ho gia’ l’appuntamento per il rogito.

    Grazie

    • Fiscomania

      Prima di tutto bisogna vedere se ha acquistato come privato o come impresa. Nel primo caso non è dovuta la tassazione della plusvalenza, mentre nel secondo caso si.

  15. Buonasera,
    è soggetto a plusvalenza un professionista che rivende un immobile commerciale (a/10) entro o anche oltre i 5 anni? inoltre, cambia qualcosa se l’immobile strumentale da cedere è in leasing?

  16. buongiorno,
    nel 2004 ho comprato come srl un capannone in leasing con valore di riscatto all’1% e nel 2012 ne sono entrato in pieno possesso. Ora ho necessità di venderlo e volevo chiederle se la plusvalenza è la differenza tra il valore di vendita e quello di riscatto e qual è l’aliquota di tassazione.
    grazie.
    saluti,
    Diego

    • Fiscomania

      Salve Diego, la plusvalenza è certamente la differenza tra costo di iscrizione in bilancio del bene e il valore di vendita. In caso di Srl la plusvalenza è soggetta a reddito di impresa, quindi tassazione Ires e Irap.

  17. Buongiorno,
    Sto vendendo un appartamento vacanze arredato ad un prezzo inferiore a quello d acquisto ed ho il problema della plusvalenza e volevo chieder 2 consigli:
    1) vorrei defalcare dal valore di vendita L importo degli arredi, notarili, mediazione e spese di acquisto di ricambi vari tipo boiler, prese elettriche ecc documentate con scontrini. Ho capito che non posso defalcare invece le spese di mediazione che sosterrò all atto di vendita. E’ corretto?
    2) si può concordare un preliminare di vendita per il prezzo reale di vendita (causa richiesta mutuo da parte acquirente)e poi Nell atto specificare tot il valore della vendita e tot per il valore degli arredi ed oneri accessori.?
    Grazie

    • Fiscomania

      Salve Marina, la risposta alla prima domanda è che è corretta. Per la seconda domanda, le consiglio di chiedere al notaio che si occuperà dell’atto, perché a mio avviso non è possibile.

  18. Buonasera
    Ho acquistato appartamento a Monaco di Baviera nel 2005 vorrei venderla nel 2017 sono soggetta ad un imposta IRPEF in Italia dato che devo servirmi di un Notaio in loco e non in Italia (per beneficiare imposta sostitutiva) in Germania non vengo Tassata perché sono passati più di 10 anni dall’acquisto, ma in Italia cosa succede devo dichiarare nel 730 la differenza tra prezzo di acquisto e di vendita che e’ notevole? e mi tassano nonostante siano passati 12 anni dall’acquisto?
    Grazie

    • Fiscomania

      La normativa italiana è chiara, se sono passati più di cinque anno dall’acquisto la plusvalenza non deve essere tassata in Italia.

  19. Egr. Sig. Federico
    Ho letto le risposte fornite ai lettori che mi hanno preceduto ed ho apprezzato la sua estrema chiarezza e competenza. Nel mio caso ho la possibilità di vendere ora un terreno edificabile avuto in eredità da mio padre per il quale purtroppo non ho avuto l’accortezza di pagare , perchè non informato , l’imposta sostitutiva dell’8% per la plusvalenza entro il 30-6-2017.
    La domanda è : Se la vendita viene fatta ora come viene calcolata l’aliquota relativa alle tasse sulla plusvalenza che andrò a pagare considerando che la mia irpef già ora arriva al 41 % di aliquota marginale ?
    Mi conviene attendere il prossimo anno sperando che venga replicata nella legge finanziaria 2018 la possibilità già offerta fino al 30 Giugno visto che negli ultimi anni questo è accaduto?
    Per i costi inerenti al prezzo di partenza posso aggiungere il valore dell’IMU pagata finora (saranno 20 anni a febbraio 2018) ?
    La ringrazio molto per la sua cortese risposta .

    • Fiscomania

      Salve Giancarlo, se la vendita non è imminente è meglio aspettare novità della prossima legge di stabilità. Meglio che si faccia assistere da un suo Commercialista di fiducia per un operazione di questo tipo.

      • Egregio Sign. Federico
        In effetti la vendita può attendere . Mi par di capire dalla sua risposta che ci sono buone prospettive che nella legge di stabilità che si sta ora discutendo venga di nuovo concesso di rivalutare il valore del terreno pagando una certa aliquota come quella valida fino al 30 giugno scorso .
        La ringrazio ancora.

  20. Buongiorno,
    Il mio caso: ho acquistato una piccola abitazione in un centro storico per 15000 euro, come prima casa. Non ho avuto bisogno di risiedervi, nell’abitazione o nel comune, in quanto appartenente alle forze dell’ordine.
    Se volessi rivendere l’appartamento a 45000 euro, prima dei 5 anni, posso giustificare (e quindi non pagare tasse sulla plusvalenza) il maggior costo con le seguenti spese/migliorie:?
    -notaio per circa 4000 euro;
    -venderei l’appartamento arredato con arredi acquistati dopo il mio precedente acquisto (6000 euro);
    -ristrutturazione straordinaria documentata (circa 5000 euro);
    -annessione di un garage e giardino oggetto di donazione a mio favore e che, catastalmente, figurano ora come pertinenze della prima casa acquistata a 15000 euro.
    Specifico che non risiedo nell’abitazione.
    Grazie per la cortese risposta

  21. buongiorno,vorrei cortesemente sapere se avendo venduto una seconda casa acquistata il 21 aprile 2010 e rivenduta in marzo 2012 percio’ soggetto a plusvalenza per il maggiore prezzo di vendita e non essendo passati 5 anni,avendo avuto un accertamento dalla ag.delle entrate in maggio 2017 ,chiedo sono nei tempi giusti per fare l’accertamento,visto che sono passati i 5 anni.grazie

    • Fiscomania

      Bisogna verificare se nell’anno di vendita dell’immobile è stata presentata o meno la dichiarazione dei redditi. Così come indicato nell’articolo.

      • si è stato presentato mod.unico 2013 per l’anno 2012 e non è stato inserita la plusvalenza realizzata.ma come ho già scritto sono passati 5 anni,possono fare l’accertamento dopo questo periodo.grazie

  22. Sono un appartenente alla polizia di stato, ho comprato casa all’asta circa un anno fa, con benefici prima casa e non vi ho trasferito la residenza, perchè esonerato. Ora devo rivenderla ad un prezzo superiore e acqustare una nuova casa. Sulla plusvalenza devo pagare le imposte?

  23. Sono escluse dalla tassazione le plusvalenze derivanti dalla cessione di unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione (articolo 67, comma 1, lettera b, del Tuir). Godo di tutte le agevolazioni legate al concetto di abitazione principale (nessuna casa per noi potrebbe mai esserlo, siamo obbligati a stare nell’alloggio di servizio), infatti, posso detrarre gli interessi passivi del mutuo e anche ai fini IMU godo del beneficio “abitazione principale”. La situazione è controversa e il notaio mi ha detto che non devo pagare, tuttavia io non ne sono sicuro. Non capisco come mai, invece, restiamo esclusi dall’agevolazione abitazione principale per quanto riguarda le plusvalenze. Non vi è, per la nostra categoria, una equiparazione di fatto tra abitazione principale e prima casa? La questione è pacifica? Non ho trovato giurisprudenza in merito, qualcuno ha un riferimento di qualche senteza della commissione tributaria o della cassazione? Grazie

  24. Salve,

    Quali sono le spese detraibili dalla dichiarazione dei redditi da plusvalenza cessione immobili (redditi diversi)?

    Grazie

    • Fiscomania

      Le spese notarili, le imposte pagate, e le spese di ristrutturazione sostenute sono oneri che influiscono nella determinazione della plusvalenza tassabile.

      • La ringrazio per la risposta. Mi sono espresso male; intendevo chiedere se oltre alle spese che menziona (quelle inerenti al cespite venduto) sono defalcabili anche le spese personali (spese mediche, locazione casa, ecc.) relative all’anno di riferimento.

        Grazie ancora

        • Fiscomania

          Se la tassazione scelta è quella ad Irpef, dal reddito imponibile saranno ordinariamente dedotti e detratti gli oneri sostenuti secondo la normativa, quindi anche spese mediche, etc.

  25. Buongiorno,

    Sono in procinto di rivendere un cespite acquistato due anni fa. Pensavo di pagare la tassazione fissa del 20% al rogito notarile. Il mio commercialista tuttavia mi comunica quanto segue:

    “se la tassazione è separata verrà trattenuto il 20% a titolo di acconto e lo Stato successivamente chiederà la differenza”

    Ero convinto che optare per la tassazione diretta al rogito (20%) non prevedesse alcuna richiesta d’integrazione da parte dell’erario.

    Sbaglio io?

    Grazie per l’attenzione

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Condivisioni