Abitazioni principali: abolite Imu e Tasi

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La Legge di Stabilità 2016 ha abolito l’Imu e la Tasi per le abitazioni principali iscritte nelle categorie catastali diverse da quelle considerate “di lusso”. Mentre i proprietari o titolari di diritti reali degli immobili “di lusso” ossia quelli appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9 adibiti ad abitazione principale devono pagare l’Imu.

La Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208/2015) ha modificato la normativa riguardante l’imposta comunale unica (c.d. “IUC”): essa si basa su due presupposti impositivi, uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore e l’altro collegato all’erogazione e alla fruizione di servizi comunali. Vediamo di seguito tutte le modifiche applicabili dal 1° gennaio 2016.

La IUC

La IUC si compone:

  • dell’imposta municipale propria (Imu), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili;
  • di una componente riferita ai servizi, che si articola:
    • nel tributo per i servizi indivisibili (Tasi), a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile;
    • nella tassa sui rifiuti (Tari), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell’utilizzatore.

Le citate imposte sono state nuovamente oggetto di attenzione da parte del Legislatore che ha apportato significativi cambiamenti. Nello specifico, in riferimento all’Imu è stata modificata la disciplina inerente:

  • l’esenzione per l’abitazione principale;
  • i macchinari imbullonati;
  • i terreni agricoli.

In particolare, anche per l’anno 2016 (Legge di Stabilita 2016, articolo 1, commi da 10 a 17 e da 21 a 23) sono state abolite l’Imu e la Tasi per le abitazioni principali iscritte nelle categorie catastali diverse da quelle definite “di lusso“. Mentre i proprietari o titolari di diritti reali sugli immobili “di lusso” ossia quelli appartenenti alle categorie A/1, A/8 e A/9 adibiti ad abitazione principale devono pagare l’Imu. L’aliquota Imu rimane quella dello 0,4% (variabile, in aumento o in diminuzione, dai Comuni sino a 0,2 punti percentuali) con la detrazione di €. 200. Relativamente alla Tasi (tributo per i servizi indivisibili), invece, vengono modificate le disposizioni inerenti l’istituzione e il presupposto impositivo (Legge n. 147/13, articolo 1, commi 639 e 669). Con tali modifiche si escludono dall’imposizione le abitazioni principali, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. In ogni caso si ricorda che per l’abitazione principale e relative pertinenze, l’aliquota massima dell’Imu prevista dalla legge (D.L. n. 201/11, articolo 13, comma 7) è stabilita al 6 per mille.

Soggetti interessati dalle modifiche

Soggetti passivi proprietari di abitazioni principali

Sono abolite l’Imu e la Tasi per le abitazioni principali iscritte nelle categorie catastali diverse da quelle definite “di lusso“. Mentre per gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 continueranno ad applicarsi sia l’Imu che la Tasi. Quindi, a partire dal 1° gennaio 2016 i soggetti titolari di immobili aventi le caratteristiche per essere considerati abitazioni principali, ovvero, il possesso della residenza da parte del proprietario saranno considerati esenti da imposizione Imu.

Terreni agricoli

Relativamente all’Imu, è stata prevista una parziale detassazione sul regime dei terreni agricoli, disponendo, in sostanza, che i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali, iscritti alla previdenza agricola (D.Lgs. n. 99/04, articolo 1), non debbano più versare l’imposta municipale per i terreni agricoli da loro posseduti e condotti a decorrere dal 2016. L’esenzione dall’Imu dei terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina (D.Lgs. n. 504/92, articolo 7, comma 1, lettera h)) si applica sulla base dei criteri individuati dalla Circolare 14 giugno 1993, n. 9. L’esenzione Imu viene poi estesa ai terreni agricoli:

  • posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del D.Lgs. n. 99/04, iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
  • ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all’allegato A della Legge n. 448/01;
  • a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Conseguentemente, le disposizioni contenute nei commi da 1 a 9-bis dell’articolo 1 del D.L. n. 4/15 sono abrogate (comma 13). Viene anche stabilito di anticipare la data di comunicazione al Ministero dell’Economia e finanze di delibere e di regolamenti relativi sia all’Imu che alla Tasi.

Avendo istituito l’Imi e l’Imis in sostituzione dell’Imu, è stata abrogata la previsione in base alla quale le Province Autonome di Trento e di Bolzano possono prevedere che i fabbricati rurali ad uso strumentale siano assoggettati all’Imu nel rispetto del limite dello 0,2%, con possibilità di riduzione allo 0,1% e la facoltà di prevedere esenzioni, detrazioni o deduzioni. Resta la deducibilità dell’Imu e dell’Imis, rispettivamente della Provincia Autonoma di Bolzano e della Provincia autonoma di Trento (D.L. n. 4/15, articolo 1, commi 9-ter e 9-quater).

I macchinari imbullonati

In base agli interventi normativi della legge di Stabilità 2016 nella determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale non rientrino i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo (articolo 1, comma 18). Gli immobili a destinazione speciale sono quelli censiti o censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E la cui rendita è determinata attraverso un procedimento di stima diretta che prevede una specifica valutazione tecnica sia delle componenti edilizie che di quelle impiantistiche che dotano il fabbricato stesso. Pertanto, a seguito delle modifiche della disciplina, è stato previsto che i proprietari di fabbricati già censiti con gli attuali criteri potranno presentare gli atti di aggiornamento delle rendite per la rideterminazione delle stesse escludendo gli impianti e i macchinari. Le richieste per la rideterminazione delle rendite devono essere presentate entro il 15 giugno 2016 (commi 21-23). Le modifiche recate alla disciplina trovano applicazione a partire dal 2016.

Riduzioni aliquota Imu per locazioni a canone concordato e fabbricati inagibili

In caso di immobile locato con contratto a canone concordato (Legge n. 431/98), l’Imu è ridotta del 25% (è quindi dovuta per il 75% del suo ammontare). Altra riduzione dell’Imu, nella misura del 50%, compete nel caso di fabbricati inagibili o inabitabili. Tale condizione deve essere preventivamente accertata dall’Ufficio tecnico del Comune e certificata in una perizia, nella quale si dichiara che l’inagibilità o comunque l’impossibilità all’uso del fabbricato non è rimediabile attraverso interventi di manutenzione ordinaria. In caso di unità collabente (cioè di immobili il cui stato di degrado ne compromette qualsiasi utilizzazione), certificata da un professionista tecnico, il fabbricato può essere tassato in base al solo valore del terreno. Tali circostanze possono essere attestate dal contribuente mediante l’autocertificazione.

Una categoria particolare è infine costituita dai fabbricati di interesse storico o artistico: sono tali quegli immobili che godano di particolare tutela, formalizzata attraverso una dichiarazione di interesse, con la quale è certificata la sussistenza, in capo all’edificio, di un requisito di importanza storica, archeologica o artistica. Questi fabbricati godono di agevolazione fiscale consistente nella riduzione del 50%  della base imponibile.

Immobili concessi in comodato

Per gli immobili concessi in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado (a figli o genitori), la Legge di Stabilità 2016 ha previsto la riduzione del 50% della base imponibile Imu (e di conseguenza anche la Tasi, considerato che la base imponibile è la stessa), escluse le unità immobiliari di maggior pregio (categorie A/1, A/8 e A/9). La riduzione del 50% della base imponibile spetta a condizione che:

  • il contratto di comodato sia registrato;
  • il comodante possieda un solo immobile in Italia (che concede in comodato) e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Viene inoltre previsto che il beneficio trovi applicazione anche nell’ipotesi in cui il comodante oltre all’immobile concesso in comodato possieda nello stesso Comune un solo altro immobile adibito a propria abitazione principale, fatta eccezione per le unità abitative rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Viene, quindi, eliminata la disposizione che prevede che i Comuni possano assimilare all’abitazione principale l’unità immobiliare concessa in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale, prevedendo che l’agevolazione operi o limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di €. 500 oppure nel solo caso in cui il comodatario appartenga a un nucleo familiare con ISEE non superiore a €. 15.000 annui.

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