Immobili: tutte le agevolazioni fiscali dal 2018

 
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Con la Legge di stabilità 2016 sono entrate in vigore agevolazioni legate alla detenzione o al possesso di immobili: abolizione della Tasi per l’abitazione principale, Tasi al 50% per i comodati, e riduzione del 25% di Imu e Tasi per le locazioni a canone concordato.

La Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208/2016, G.U. n. 208, S.O. n. 70, del 28 dicembre 2015) ha introdotto rilevanti novità per quanto riguarda la tassazione degli immobili. In particolare è stata introdotta, con effetto dal primo gennaio 2016, l’abolizione della Tasi per l’abitazione principale, la possibilità di beneficiare di una riduzione del 50% della stessa Tasi per gli immobili concessi in comodato a figli o genitori, ed anche la riduzione del 25% delle aliquote Imu e Tasi per gli immobili concessi in locazione con contratto a canone concordato. Vediamo adesso, più in dettaglio l’applicazione delle agevolazioni fiscali sugli immobili entrate in vigore dal primo gennaio 2016.

Tasi prima casa: l’azzeramento dal 2016

Dal primo gennaio 2016 sono escluse dall’applicazione della Tasi (la Tassa sui servizi indivisibili), le unità immobiliari immobiliari destinate ad abitazione principale del possessore nonché dell’utilizzatore e del suo nucleo familiare. Sono escluse dall’agevolazione le solee abitazioni di lusso, che appartengono alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. L’esenzione dalla Tasi prima casa opera, quindi, anche per i soggetti detentori dell’unità immobiliare, per locazione, comodato o altro titolo equivalente, a condizione che l’immobile non sia considerato di lusso, sempre che la stessa sia adibita ad abitazione principale. Tuttavia, per le abitazioni principali dei soggetti utilizzatori resta dovuta la quota a carico del possessore, nella misura stabilita dal Comune (nel silenzio dell’ente si applica il 90%). Per le abitazioni di lusso, invece, continua ad applicarsi l’Imu, con l’aliquota approvata nel 2015 e la detrazione fissa di €. 200.

Comodato a genitori o figli: Tasi al 50%

La Legge di Stabilità 2016 ha abrogato la disposizione che permetteva ai Comune di disporre con proprio regolamento l’assimilazione all’abitazione principale degli immobili concessi in comodato a parenti (genitori o figli). Queste abitazioni, dal primo gennaio 2016, sono soggette ad aliquota ordinaria, salvo che non si rispettino le condizioni introdotte dalla Legge di stabilità. La nuova assimilazione (ad abitazione principale) opera per le unità immobiliari non di lusso concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado che le usano come abitazione principale, sempre che:

  • il contratto di comodato sia registrato presso l’Agenzia delle Entrate
  • il comodante possieda un solo immobile in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Il beneficio si applica anche se il comodante possiede nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, sempre non di lusso.

Nuove “assimilazioni” ad abitazione principale

La Legge di stabilità è intervenuta anche per modificare le ipotesi di assimilazione all’abitazione principale previste dalla disciplina sulla Tasi, di cui al comma 669 della Legge n. 147/2013. In particolare, gli immobili assimilabili all’abitazione principale possono essere soltanto quelli sotto richiamati:

  • Abitazioni dei soggetti residenti fiscalmente all’estero;
  • Abitazioni delle cooperative a proprietà indivisa assegnate ai soci;
  • Alloggi sociali;
  • Ex casa coniugale assegnata dal giudice della separazione;
  • Immobili dei militari;
  • Se previsto dal regolamento comunale, abitazioni degli anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari.

A questi casi si aggiunge quello delle abitazioni di proprietà delle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche se non hanno la residenza anagrafica.

Obbligo di registrazione del canone di locazione

E’ stato introdotto l’obbligo, a carico del locatore, di provvedere alla registrazione del contratto di locazione, nel termine perentorio di 30 giorni dalla data della stipula. Il proprietario, una volta effettuata la registrazione dovrà darne documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni al conduttore del contratto, nonché, ove presente all’amministratore del condominio. La comunicazione dell’avvenuta registrazione del contratto di locazione rileva, infatti, agli obblighi di tenuta della c.d. “anagrafe condominiale“, di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile. Tuttavia, ai soli fini del pagamento dell’imposta di registro, si rileva che la responsabilità rimane solidalmente a carico di entrambe le parti del contratto.

Affitti a canone concordato

I contratti di affitto a canone concordato, di cui all’articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/98, possono beneficiare di una agevolazione legata all’abbattimento del 25% delle aliquote Imu e Tasi, deliberate dai vari Comuni. Dal 2016, quindi, l’Imu e la Tasi, sono determinate applicando l’aliquota deliberata dal Comune nella misura del 75%. In pratica, ad esempio, considerando l’aliquota massima stabilita ai  fini Imu del 10,6 per mille, la riduzione applicabile agli immobili concessi in affitto con canone concordato, porterà un abbassamento dell’imposta sino al 7,95 per mille.

Ricordiamo che questa fattispecie agevolativa trova applicazione per i soli contratti di locazione abitativa, di cui all’articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/98, i quali hanno durata di tre anni, che può essere ulteriormente prorogata di due anni. Con questo tipo di contratto di locazione il canone non è liberamente concordato tra le parti, ma è appunto concordato in base a quanto stabilito dalle organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà e degli inquilini, di concerto con i Comuni.

Pagamenti del canone di locazione

L’articolo 1, comma 902, della legge di Stabilità 2016 è intervenuto sulle modalità di pagamento dei canoni di locazione abitativa, abrogando l’articolo 12, comma 1.1, del D.L. n. 201/2011, il quale prevedeva che i pagamenti dei canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, dovevano essere effettuati obbligatoriamente, indipendentemente dall’importo, in forme e modalità che escludessero l’uso del contante e ne assicurassero la tracciabilità, anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore. A decorrere dal 2016, invece, è possibile pagare i canoni di locazione abitativa di immobili in contanti, fermo restando il limite di €. 2.999,99.

Tari: le modifiche

La legge di Stabilità rinvia al 2018 due importanti disposizioni sulla Tari. La prima riguarda la possibilità di derogare ai coefficienti di produzione, cui fanno riferimento gli allegati al DPR n. 158/1999, e di non considerare, per le utenze domestiche, il numero dei componenti della famiglia. Di fatto, un’applicazione della Tari molto simile alla Tarsu. Il secondo rinvio riguarda la norma che avrebbe imposto ai Comuni, nella determinazione dei costi che devono trovare copertura integrale con la tariffa, di avvalersi anche delle risultanze dei fabbisogni standard.

About Federico Migliorini

Dottore Commercialista, Tax Advisor, Revisore Legale. Aiuto imprenditori e professionisti nella pianificazione fiscale. La Fiscalità internazionale le convenzioni internazionali e l'internazionalizzazione di impresa sono la mia quotidianità. Continuo a studiare perché nella vita non si finisce mai di imparare. Se hai un dubbio o una questione da risolvere, contattami, troverò le risposte. Richiedi una consulenza personalizzata con me.

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2 comments

  1. Buona giornata volevo chiedere una cosa sulle detrazioni fiscali a seguito di manutenzione straordinaria: in che misura percentuale si possono detrarre le spese per perizie, progettazione, concessioni Cila ecc.? Grazie

     
  2. La detrazione è sempre la stessa, del 50% in 10 anni.

     

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