Acquisto prima casa: le agevolazioni

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Quali sono i benefici fiscali, in termini di riduzione delle imposte da versare per i soggetti che decidono di acquistare la loro “prima casa“? In quali casi si perde il beneficio delle agevolazioni prima casa? Scopriamo queste informazioni nella nostra guida fiscale all’acquisto della prima casa.

La nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/1986, disciplina una delle agevolazioni fiscali maggiormente utilizzate dai contribuenti in ambito immobiliare: l’agevolazione “prima casa“.

In un contesto immobiliare dove negli ultimi anni i prezzi delle case sono scesi rapidamente risulta conveniente acquistare casa, per questo motivo andiamo ad analizzare anche le agevolazioni che il nostro legislatore ha inteso applicare per i soggetti che vanno ad acquistare la loro “prima casa“.

L’agevolazioen fiscale in esame si sostanzia in una riduzione dell’Iva o dell’imposta di registro applicabile in sede di acquisto dell’immobile, se il proprietario è in possesso di alcuni requisiti previsti dalla norma.

Vediamo, quindi, i requisti necessari per ottenere l’agevolazione legata all’acquisto della prima casa e le fattispecie che possono portare alla perdita dell’agevolazione.

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa

Prima di tutto è bene ricordare che il soggetto che acquista la “prima casa” ha diritto ad una serie di agevolazioni fiscali, utili a ridurre il carico fiscale legato all’acquisto dell’immobile.

Tali agevolazioni possono essere così sintetizzate:

  • L’imposta di registro, o in alternativa l’Iva vengono applicate in misura ridotta: 2% per l’imposta i registro e 4% per l’Iva;
  • Le imposte ipotecarie sono dovute in misura fissa di €. 50,00 ciascuna per gli atti soggetti ad imposta di registro, mentre di €. 200,00 per gli atti soggetti ad Iva.

Vediamo, di seguito tutti i requisiti necessari e gli adempimenti dovuti per beneficiare delle agevolazioni legate all’acquisto della “prima casa“.

I requisiti per ottenere l’agevolazione “prima casa

Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” (di cui alla nota II-bis) all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986), l’acquirente dell’immobile deve essere in possesso dei seguenti requisiti, che devono essere attestati con apposita dichiarazione da inserire nel rogito notarile di compravendita, ovvero:

  • Che l’immobile è ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano;
  • Di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • Di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le stesse agevolazioni.

Dichiarazioni nel rogito notarile

Se per errore sono state omesse, nel rogito notarile le dichiarazioni sopra indicate si può rimediare mediante atto integrativo in cui viene esplicitamente dichiarata la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi per fruire delle agevolazioni fiscali “prima casa“. 

Ai sensi del comma 4 della suddetta nota II-bis), in caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con l’agevolazione in oggetto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, l’agevolazione è revocata e sono dovute le imposte nella misura ordinaria, oltre ad una sanzione del 30%.

In base al comma 3 della predetta nota II-bis), infine, l’agevolazione “prima casa” spetta altresì per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile. Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

Le caratteristiche dell’immobile

L’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente. L’immobile può, infatti, essere acquistato con le agevolazioni “prima casa” anche se si tratta di un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto. 

L’agevolazione “prima casa” non riguarda le abitazioni classificate “di lusso“, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.

Per abitazioni di lusso, che non godono delle agevolazioni prima casa, si intendono gli immobili ad uso abitativo appartenenti alle categorie catastali A/1 abitazioni di tipo signorile – A/8 ville – A/9 castelli/palazzi). Lo sconto fiscale vale anche per l’acquisto di pertinenze, sia pure effettuato con atto separato, ma con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

  • C/2, cantina o soffitta;
  • C/6, box o posto auto;
  • C/7, tettoia chiusa o aperta.

Il regime di tassazione dell’acquisto della “prima casa

Il regime fiscale applicabile agli acquisti della “prima casa” può prevedere l’applicazione dell’Iva, oppure, l’applicazione dell’imposta di registro, in misura ridotta, a seconda del soggetto cedente, assieme al pagamento delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

CedenteRegime del trasferimentoImposta Registro FissaImposta Ipotecaria e Catastale
Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici. termine dei lavori: non oltre 5 anni dalla cessione.Imponibile IVA al 4% per obbligo Art. 10, n. 8-bis), D.P.R. 633/1972€. 200€. 200 + €. 200
Fabbricati realizzati da imprese costruttrici o ristrutturatrici: termine dei lavori: oltre 5 anni dalla cessione. Oppure immobiliari di compravendita, di gestione, o altri soggetti IVA.Imposta di registro proporzionale al 2%. L'operazione è esente ai fini IVA ex art. 10 n. 8 bis DPR 633/72.-€. 50 + €. 50
Privatomposta di registro proporzionale al 2%. L'operazione è fuori dal campo di applicazione dell'IVA ex art. 1 DPR 633/72.-€. 50 + €. 50

Perdita dell’agevolazione “prima casa

L’acquirente decade dalle agevolazioni “prima casa” al verificarsi di una delle seguenti ipotesi:

  • Le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
  • Non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto;
  • Vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Credito d’imposta per vendita della “prima casa” e acquisto della nuova

L’articolo 7, comma 1, della Legge n. 448/98, prevede l’applicazione di un credito d’imposta a favore dei contribuenti che, dopo aver alienato, a qualsiasi titolo, un’abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa“, entro un anno ne acquistano una nuova, usufruendo dei medesimi benefici fiscali.

Il legislatore ha inteso riconoscere un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato, nel limite massimo dell’imposta di registro o dell’Iva dovuta per il nuovo acquisto agevolato, effettuato entro il termine di un anno dalla cessione del vecchio immobile.

La norma, evidentemente, stabilisce una specifica scansione temporale delle operazioni di compravendita ai fini della fruizione del credito d’imposta, ovvero, prima la vendita della vecchia “prima casa” e poi l’acquisto di quella nuova.

Riacquisto della prima casa entro un anno

Il comma 55, della Legge n. 190/2015, intervenendo direttamente sulla disciplina di riferimento dell’agevolazione “prima casa“, ovvero la già più volte menzionata nota II-bis), ha aggiunto in quest’ultima il nuovo comma 4-bis, che consente ai contribuenti di accedere ai benefici fiscali in parola anche se il requisito dell’impossistenza su tutto il territorio nazionale di altra abitazione già acquistata con l’agevolazione, non è soddisfatto.

Ciò val quanto affermare sostanzialmente che il contribuente, il quale sia già proprietario, anche in regime di comunione legale col coniuge, di un’abitazione acquistata con gli stessi benefici fiscali, può comunque usufruirne per un nuovo acquisto, di fatto mantenendo “temporaneamente” due “prime case” acquistate con la stessa agevolazione.

E` stato utilizzato il termine “temporaneamente” proprio perché le nuove disposizioni consentono tale operazione d’acquisto, a condizione che il contribuente, entro un anno, appunto, dal nuovo acquisto, alieni la precedente abitazione, per la quale aveva già usufruito dell’agevolazione.

In caso di mancata tempestiva alienazione, il contribuente decade dai benefici fiscali in oggetto, trovando applicazione la tassazione ordinaria sul nuovo acquisto, con irrogazione della sanzione del 30% sulla differenza tra quanto versato e ciò che risulta dovuto.

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