Disdetta per giusta causa dal contratto di affitto

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La disdetta per giusta causa dal contratto di locazione abitativo può essere invocata dall’inquilino quando sussistono gravi motivi, dandone preavviso al proprietario con lettera raccomandata con 6 mesi di preavviso. 

Il contratto di locazione ad uso abitativo, disciplinato dalla Legge n. 431/98.

La normativa prevede generalmente che il rapporto locativo termini dopo il primo rinnovo, quindi alla scadenza degli 8 anni (4 anni + 4 anni), per i contratti a canone libero di cui all’articolo 2, comma 1, Legge n. 431/98.

Mentre il termine naturale è di 5 anni (3 anni + 2 anni) per i contratti di locazione a canone concordato, di cui all’articolo 2, comma 3, Legge n. 431/98.

Per entrambe le tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo, in caso di disdetta, è obbligatorio per l’inquilino spedire la lettera, con raccomandata A/R. Questo almeno 6 mesi prima della scadenza o nei termini specificati nel contratto di affitto.

Vediamo di seguito le possibilità di disdetta per giusta causa da parte dell’inquilino.

DISDETTA PER GIUSTA CAUSA DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO DA PARTE DELL’INQUILINO

Il conduttore di un’unità immobiliare, è indifferente che si tratti d’uso abitativo o d’uso diverso, può recedere dal contratto di locazione in due casi:

  • Il contratto di locazione prevede la possibilità di effettuare un recesso libero con almeno sei mesi di preavviso (articolo 4, Legge n. 392/78);
  • In ogni caso, se ricorrono gravi motivi il conduttore può recedere con sei mesi di preavviso. Questo è possibile inviando al locatore una raccomandata a.r. nella quale deve essere specificato (e opportunamente dimostrabile) la ragione, grave, che consente il recesso (articolo 3 Legge n. 431/98 e articolo 27 Legge n. 392/78).

Infatti, ai sensi del sesto comma dell’articolo 3, della Legge n. 431/98:

Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi  momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”

Quindi, la possibilità di recedere dal contratto di locazione per l’inquilino, ove non espressamente prevista dal contratto, è consentita in presenza di gravi motivi.

Tale disdetta per giusta causa, può intervenire in ogni momento del contratto di locazione, lasciando al proprietario sei mesi di preavviso. L’aspetto fondamentale, tuttavia, rimane quello di individuare i gravi motivi che giustifichino la disdetta per giusta causa da parte dell’inquilino.

Su questo aspetto, si è espressa anche la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12291 del 30 maggio 2014, la quale afferma che:

i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della Legge n. 392 del 1978, articolo 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione

I GRAVI MOTIVI CHE GIUSTIFICANO LA DISDETTA PER GIUSTA CAUSA DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO

Per poter giustificare una disdetta per giusta causa, i gravi motivi non devono essere solo estranei alla volontà del conduttore, ma anche imprevedibili e sopravvenuti successivamente alla costituzione del rapporto.

In generale si ha un grave motivo quando un evento ha un  effetto tale da rendere oltremodo gravosa la persistenza per il conduttore nell’immobile.

Ovviamente, questi motivi non possono essere riconducibili alla soggettiva ed unilaterale valutazione del conduttore circa l’opportunità o meno di continuare la locazione.

Quindi, possiamo trovarci di fronte a gravi motivi quando:

  • Siamo di fronte ad un fatto estraneo alla volontà del conduttore;
  • Il fatto è sopravvenuto successivamente alla conclusione del contratto;
  • Il fatto rende oltremodo gravosa (in termini economici, materiali o psicologici la prosecuzione del rapporto locatizio).

FATTISPECIE CHE GIUSTIFICANO DISDETTA PER GIUSTA CAUSA

Il legislatore ha previsto una fattispecie del tutto generica per definire i gravi motivi che possono giustificare una disdetta per giusta causa dal contratto di locazione.

Questo proprio per ricomprendervi i più disparati motivi, che presentino le sopra indicate caratteristiche.

Per rendere più agevole l’individuazione di questi motivi, proviamo ad elencare (senza alcuna pretesa di esaustività), alcuni fatti e circostanze che possono integrare gravi motivi ai fini del recesso.

  • Trasferimento del posto di lavoro in luogo distante che non permette trasferimenti giornalieri (es. trasferimento di lavoro da Roma a Milano);
  • Trasferimento in altra città per motivi familiari (es. malattie di genitori);
  • Perdita del posto di lavoro e necessità di ridimensionare le spese di locazione;
  • Crescita del nucleo familiare per nascita o adozione;
  • Problemi strutturali all’immobile, problemi che il proprietario non intende affrontare;
  • Problemi condominiali strutturali e ambientali che il proprietario non risolve.

E’ importante sottolineare che l’acquisto dell’abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore non rientra tra i gravi motivi di recesso.

In conclusione, quindi, la situazione è questa: è possibile effettuare una disdetta per giusta causa, ma l’altra parte del contratto può sempre contestare che i motivi indicati siano tali da costituire giusta causa.

COMUNICAZIONE DEI GRAVI MOTIVI CHE GIUSTIFICANO IL RECESSO AL PROPRIETARIO

Ricordo che è sufficiente che il conduttore manifesti con lettera raccomandata (o PEC) il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione.

Questo, senza l’onere di spiegare le ragione di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, né di darne prova, dovendo tali attività essere svolte esclusivamente caso di contestazione da parte del locatore.

E’ la sede processuale quella in cui il conduttore è chiamato a provare  le concrete ragioni che hanno determinato il recesso. Se la contestazione viene spinta fino in giudizio, in tal caso, sarà un giudice a stabilire se i fatti da te indicati costituiscono o meno giusta causa.

Per questi motivi, quando vi trovate nella necessità di liberarvi da un contratto, e ci sono buoni presupposti, il metodo corretto è sempre quello di trovare un accordo con l’altra parte contrattuale.

Può anche darsi che abbiate ragione e possiate risparmiarvi di pagare, ad esempio, sei mensilità di preavviso.

Ma, per evitare contestazioni, che, specialmente in assenza di una adeguata forma di tutela giudiziaria, potrebbero costarvi molto care, una soluzione che vi vedesse corrispondere, qualche mensilità a titolo bonario, ma a tacitazione di ogni pretesa della proprietà, sarebbe sempre preferibile ad un recesso contestabile, che potrebbe finire in giudizio.

Ovviamente, la situazione va valutata singolarmente, da caso a caso, ed in concreto, per vedere cosa conviene fare, ma resta il fatto che una soluzione negoziale con la proprietà, certificata da una scrittura privata, anche molto semplice (scambio di lettere, poche righe, ecc.), tra le parti, rimane sempre definitiva di ogni questione.

Di seguito potete trovare una bozza di lettera da inviare al proprietario per comunicare il recesso per giusta causa dal contratto di affitto.

MODULISTICA PER RECESSO PER GIUSTA CAUSA CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO

ADEMPIMENTI FISCALI IN CASO DI RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE ABITATIVO

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta, per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali.

Da un punto di vista civilistico il conduttore può lasciare l’Immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale. Tuttavia egli è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.

Per quanto riguarda l’eventuale caparra va detto che questa non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore. Essa può essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile.

Da un punto di vista fiscale è obbligo delle parti, in caso di risoluzione anticipata, effettuare il versamento dell’imposta di registro di €. 67,00, attraverso il modello F24  Elide.

Per maggiori informazioni sulla compilazione del modello F24 Elide in caso di risoluzione del contratto di locazione vi rimando a questo contributo “Compilazione F24 Elide per i contratti di locazione“.

L’onere del versamento dell’imposta di registro è a carico del locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata.

In caso di disdetta per giusta causa, tuttavia, l’imposta di registro è totale carico dell’inquilino. Assieme al versamento dell’imposta di registro dovrà essere presentato all’Agenzia delle Entrate in via cartacea o telematica il modello RLI, per comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

GIUSTA CAUSA DI RISOLUZIONE ANTICIPATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE: CONSULENZA

Se stai pensando di risolvere anticipatamente il tuo contratto di locazione ad uso abitativo il consiglio che posso darti è di analizzare bene il contratto.

Cosa voglio dire?

Prima di tutto devi verificare se nel contratto è prevista la clausola che consente il recesso libero. Nel caso in cui vi sia puoi recedere quando desideri anche senza giustificato motivo. Dovrai soltanto garantire il preavviso pattuito.

Nel caso in cui, invece, non vi sia possibilità per il recesso libero, occorre un grave motivo per il recesso dal contratto. Anche in questo caso deve essere garantito il rispetto dei mesi di preavviso stabiliti nel contratto, ed in questo caso sono 6 mesi.

L’aspetto da verificare è che in questa fattispecie la tua motivazione rappresenti davvero un grave motivo. Altrimenti potresti incorrere in problematiche risarcitorie.

Se può esserti utile ti segnalo questo manuale dedicato alle locazioni abitative e commerciali.

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37 comments

  1. Salve. Sono proprietaria di un appartamento che ho affittato con contratto di canone concordato 3+2 il marzo scorso. Purtroppo l’inquilino a meta’ settembre sara’ trasferito all’estero dall’azienda per la quale lavora. Al momento della stipula del contratto un’eventualita’ del genere non era contemplata, quindi si tratterebbe, se ho capito bene, di “giusta causa”. Vorrei sapere in questo caso se e’ comunque obbligatorio corrispondere l’imposta di registrazione e quali altre spese sono previste.
    Ringrazio per questo prezioso spazio informativo ed invio cordiali saluti

  2. E’ necessario pagare l’imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto, che sarà a carico dell’inquilino (sempre se il contratto non è a cedolare secca, nel caso non si deve versare imposta di registro), e poi presentare modello RLI all’Agenzia delle Entrate per la risoluzione.

  3. Gioacchino Apicella

    Ciao sono un inquilino da circa 8 anni mi è stato rinnovato altre 4 anni pochi mesi fa…il proprietario per giusta causa può disdire dal contratto?

  4. Il proprietario può disdire il contratto solo in casi precisi, o secondo quanto è previsto dal contratto. Altrimenti deve aspettare la risoluzione del contratto firmato.

  5. Salve , ho un contratto di locazione cointestato 3+2 rinnovato automaticamente un paio di mesi fa.
    Da un pio di mesi C’e anche un’altra persona , il fratello dell’altro conduttore che vive con noi.
    Posso disdire per giusta causa? e cosa rischio se vado via alla fine del mese?
    Grazie

  6. Può dare disdetta per giusta causa, ma deve garantire il pagamento del preavviso previsto nel contratto.

  7. salve ho firmato un contratto di affitto per 1 anno( affitto di un stanza ,in quanto studentessa), dato che vi sono evidenti problemi all’interno della casa e del condominio posso disdire il contratto in anticipo senza pagare le mensilità restanti? ovviamente con i 3 mesi di preavviso previsti nel contratto per disdire.

  8. Certamente, pagando il preavviso è possibile.

  9. salve, posso recedere da un contratto di affitto appena firmato da 2 giorni? mi sono state consegnate le chiavi dell’appartamento, ma oggi, quando sono entrato ho visto emergere tanti problemi dell’appartamento, tra cui la mancata pulizia, rubinetteria che gocciola, finestre che non chiudono bene, tracce evidenti di umidità…sono scappato via!!…. e non voglio neppure tornarci dentro… cosa posso fare??

  10. Trovare un accordo con il proprietario per recedere, oppure dare disdetta secondo le indicazioni previste nel contratto.

  11. Salve, é possibile recedere un contratto 3+2 perché non si riesce piú a pagare l’affitto? A breve dovró iniziare ad aiutare la mia famiglia a pagare un prestito e sará un impegno lungo, almeno 3 anni. Non era preventivato, é venuto giú il tetto di casa e bisogna ripararlo il prima possibile. Abbiamo chiesto dei preventivi e la spesa é alta, bisogna fare un prestito, quindi devo aiutare a pagarlo anch’io e cosí non riusciró piú a far fronte all’impegno preso con la casa.

    Grazie mille

  12. Può recedere dal contratto pagando i mesi di preavviso previsti dal contratto stesso.

  13. Può recedere in anticipo dal contratto pagando i mesi di preavviso previsti dal contratto stesso.

  14. Buongiorno,
    ho preso in affitto una mansarda nel mese di Febbraio, dopo le piogge di questi mesi sono emersi problemi piuttosto importanti, piove all’interno dell’appartamento da più punti, da cui la caldaia, che devo spegnere per evitare vada in corto circuito, inoltre ho scoperto che, sotto un leggero strato di vernice, nella camera da letto (dove piove dal lucernaio) c’è un consistente strato di muffa e un odore che non vi dico. In questo caso, dovendo dormire in un luogo ammuffito, con le conseguenze che potrebbero esserci per la mia solute, è possibile disdire il contratto senza preavviso? Ho segnalato i problemi ai proprietari più volte, hanno detto che avrebbero controllato, ma parlando con chi fa la manutenzione del tetto mi ha spiegato chiaramente che è necessaria la pulizia totale del tetto in quanto molto sporco. Questo porta ad un ristagno di acqua che entra, chiaramente, nel mio appartamento e inumidisce camera da letto e cameretta.
    Io soffro di Asma e capirà che dormire in un locale con la muffa, per me, non è assolutamente salutare.
    Grazie mille.

  15. Deve parlare con un legale per capire cosa fare, altrimenti dare subito la disdetta.

  16. Salve posso lasciare la casa dando solo 1 mese di preavviso e non sei come da contratto per giusta causa, visto che l’impianto elettrico non è a norma e pericolossimo per le mie figlie?

  17. Anche in caso di gravi motivi devono essere rispettati i 6 mesi di preavviso. Lei può uscire dall’appartamento quando vuole, ma deve comunque garantire i sei mesi di pagamento dell’affitto, a meno che il proprietario in quei mesi non abbia trovato un nuovo inquilino.

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