Casa vacanze: l’esercizio in forma imprenditoriale

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La gestione di una casa vacanze in forma imprenditoriale è obbligatoria quando si gestiscono con locazioni turistiche più di 3 immobili per ogni Comune. In tutti gli altri casi è facoltativa, e consente di superare il periodo di inattività previsto dal Comune per le locazioni turistiche in forma non imprenditoriale. Di seguito la guida per l’avvio di un’attività di gestione di casa vacanze.

Gli affitti turistici negli ultimi anni stanno avendo un riscontro molto importante, in quanto sempre più proprietari di immobili ne stanno scoprendo gli innumerevoli vantaggi. Dopo esserci occupati in maniera approfondita delle locazioni turistiche in forma non imprenditoriale (Locazioni turistiche: guida per sfruttarle al meglio), adesso andiamo ad analizzare la locazione turistica di una casa vacanze, svolta da proprietari che decidono di agire come operatore economici, che intendono svolge l’attività in forma imprenditoriale.

Avviare e gestire una casa vacanze non è affatto complicato e gli introiti possono contribuire a sopperire a tutte quelle spese legate alla manutenzione e alla gestione dell’immobile. In tanti ci chiedono consigli sull’aspetto fiscale e sulle normative che regolano la gestione delle case vacanze, pertanto abbiamo deciso di redigere una guida dedicata a tutti i proprietari di immobili che intendono avviare un’attività di casa vacanze imprenditoriale, in modo da sfruttare al massimo tutte le potenzialità delle locazioni brevi per i propri immobili.

Per approfondire: Affittare casa: 7 regole per guadagnare di più

Casa vacanze: la forma imprenditoriale

Come abbiamo detto la normativa che riguarda le case vacanze è regionale. Ogni regione recepisce la normativa nazionale e la equipara a quella regionale a seconda delle proprie esigenze. Successivamente le provincie, nell’esercizio delle funzioni delegate, osservano le direttive e gli atti di programmazione, indirizzo e coordinamento emanati dalle giunte regionali. Sono poi i singoli comuni a predisporre la modulistica e i nulla osta necessari all’espletamento dell’attività e relativo controllo.

La normativa di riferimento si inquadra all’interno della Legge quadro nazionale sul turismo n. 217/1983 ed è relativa solo alla gestione in forma imprenditorialeLa casa vacanza si inquadra come attività ricettiva ex articolo 6, comma 10, della Legge n. 217 /83 e può essere gestita sia in forma imprenditoriale che occasionale. Secondo la legge quadro sul turismo si definiscono case e appartamenti per vacanze

“gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi”

La locazione turistica si differenzia da un punto di vista normativo dalla casa vacanze, in quanto con la prima siamo di fronte ad un’attività di mera locazione, ovvero un’attività non ricettiva, mentre la gestione di una casa vacanze, rientra tra le attività ricettive, e pertanto è possibile fornire servizi aggiuntivi per gli ospiti, tipici di un’attività turistico alberghiera. Stiamo parlando dei servizi classici offerti delle case vacanze (preclusi alle locazioni turistiche) quali ad esempio:

  • Il servizio di pulizia al momento dell’inizio e del termine dell’alloggio;
  • Il servizio di cambio periodico della biancheria;
  • La messa a disposizione di uno o più posti spiaggia, con la relativa attrezzatura;
  • Il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
  • L’organizzazione di tour enogastronomici, turistici odi altra natura.

E’ proprio la possibilità di offrire ai clienti questi servizi che rende propria l’attività di una casa vacanze e che per questo la rende un’attività tipicamente imprenditoriale (a differenza delle locazioni turistiche, che possono essere gestite in forma non imprenditoriale). Per avviare un’attività di casa vacanze, infatti, è necessario rispettare tutti gli adempimenti previsti dalla normativa amministrativa e fiscale e contributiva.

Caratteristiche dell’immobile

Per poter avviare questa attività è necessario che siano rispettate anche alcune caratteristiche tecniche relative all’immobile o agli immobili con i quali si gestisce l’attività. E’ necessario, quindi, attenersi al rispetto delle regole tecniche, igieniche, sanitarie, energetiche e di conformità degli impianti (certificato di agibilità) con eventuali stipule di polizze assicurative conto terzi. Si tratta, in pratica, dei normali requisiti previsti per le normali civili abitazioni.

Gestione abituale o occasionale

L’attività di casa vacanze può essere esercitata anche in forma non imprenditoriale, ma è bene sottolinearlo, si tratta di situazioni del tutto occasionali e particolari. La differenza sostanziale tra la gestione in forma imprenditoriale e la gestione in forma non imprenditoriale risiede nella occasionalità, in quanto la gamma dei servizi offerti è pressoché identica, non cambia nulla se non la posizione Iva obbligatoria nella gestione in forma imprenditoriale, che andremo ad analizzare di seguito. Naturalmente chi gestisce in forma non imprenditoriale una casa vacanze si presuppone che lo faccia solo per qualche settimana all’anno, e con proventi del tutto irrisori, e con mezzi e organizzazione del tutto assenti.

Obbligo della forma imprenditoriale

In ogni caso, ai sensi della legge quadro sul Turismo, un proprietario di immobile che gestisce più di tre immobili nello stesso Comune è tenuto (obbligatoriamente) ad agire in forma imprenditoriale. In questo caso è obbligatorio comunicare il listino prezzi alle autorità competenti (come per gli alberghi).

Possono agire, tuttavia, in forma imprenditoriale anche i proprietari di immobili che hanno meno unità immobiliari ma che non vogliono sottostare ai maggiori vincoli posti dai Comuni nei confronti delle gestioni non imprenditoriali.

Molti Comuni, infatti, prevedono periodi di chiusura minimi durante l’anno per le locazioni turistiche svolte in maniera non imprenditoriale, facendo perdere guadagni a molti proprietari. Per questo motivo, specialmente nelle grandi città o nelle località turistiche poter sfruttare la locazione breve per tutto l’anno può essere vantaggioso.

Casa vacanze: adempimenti per l’avvio dell’attività

Per avviare l’attività di gestione in forma imprenditoriale di una casa vacanze è necessario rispettare alcune norme dettate dalla normativa amministrativa e fiscale. Per una migliore fruizione abbiamo deciso di schematizzare i principali adempimenti da porre in essere.

Apertura della partita Iva

L’apertura della partita Iva deve essere effettuata attraverso la compilazione dell’apposito modulo per la richiesta di attribuzione di partita Iva, da inviare in modalità cartacea o telematica all’Agenzia delle Entrate (modello AA9/12).

Il codice attività da utilizzare è relativo alla locazione (ad esempio codice attività: 682001 – “locazione di beni immobili“). L’attività può essere esercitata singolarmente, come ditta individuale, oppure in forma societaria, consigliata se gli immobili da gestire sono numerosi o se la proprietà degli stessi è molto frazionata.

Iscrizione in Camera di Commercio

Trattandosi di attività commerciale è obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese istituito presso la Camera di Commercio del Comune ove ha sede il soggetto che svolge l’attività. L’iscrizione presuppone il pagamento  di diritti di segreteria e di bollo per circa €. 35,00 oltre al versamento del diritto annuale, che varia dai €. 53,00 per le ditte individuali, fino ai circa €. 200,00 per le società.

Segnalazione di inizio attività

Prima di iniziare l’attività di casa vacanze in forma imprenditoriale è obbligatoria la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività (Scia) in Comune. La trasmissione del modello avviene con modalità telematiche tramite gli strumenti messi a disposizione dallo stesso Comune. Tale comunicazione ha l’obiettivo di segnalare al Comune tutti i dati relativi agli immobili per i quali si svolge l’attività di gestione della casa vacanze. La comunicazione è volta, altresì a verificare che  gli immobili siano in regola con le normative vigenti ad uso abitativo. Il certificato di agibilità è obbligatorio.

Iscrizione alle Gestione commercianti dell’Inps

I soggetti che esercitano un’attività turistico ricettiva, sono tenuti all’iscrizione presso la Gestione commercianti dell’Inps. Si tratta di una gestione previdenziale obbligatoria che prevede il versamento di contributi fissi annuali, per oltre €. 4.200, a prescindere dai compensi percepiti. Tali contributi corrispondono ad un reddito di circa €. 15.000 e consentono di ottenere un anno di contribuzione previdenziale.

In pratica, si devono obbligatoriamente versare i contributi fissi, a prescindere dal volume dell’attività. Si tratta di un adempimento assai dispendioso, da valutare attentamente quando si vuole avviare un’attività commerciale.

Certificato di prestazione energetica

Cosi come previsto dalla normativa europea è necessario farsi rilasciare il Certificato di prestazione energetica dell’edificio (APE), da parte di un tecnico abilitato, e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa.

Contrarre una polizza assicurativa conto terzi 

Può essere opportuno, anche se non obbligatorio stipulare una polizza assicurativa conto terzi al fine di tutelare il proprio bene immobile. Anche i conduttori farebbero bene ad avere sempre una polizza assicurativa aperta proprio per coprire eventuali danni che dovessero arrecarsi durante la permanenza nell’immobile.

Farsi accreditare dalla questura

Anche le case vacanze in forma imprenditoriale sono soggette alla comunicazione in questura dei soggetti extra-UE, che pernottano nell’immobile. Il soggetto che esercita l’attività è tenuto a chiedere alla questura competente per provincia di farsi rilasciare le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti.

Gestione della casa vacanze

Una volta predisposti tutti questi adempimenti è possibile avviare l’attività di gestione di una casa vacanze. Per quanto riguarda la tassazione, è opportuno ricordare che trattandosi di attività commerciale il reddito derivante dalla locazione sarà trattato secondo le regole del reddito di impresa, ai sensi del DPR n. 917/86 (Tuir), sia che l’attività sia esercitata in forma individuale (tassazione Irpef e Irap) che societaria (tassazione Ires e Irap). In caso di gestione di case vacanze in forma imprenditoriale non è possibile fruire della cedolare secca, come modalità di tassazione degli affitti.

Per approfondire: Imposta di soggiorno: la guida per i gestori

Disciplina Iva

Con la circolare n. 12/E del 1° marzo 2007, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati. Infatti, nel paragrafo 9 della circolare, è delineato il regime impositivo ai fini Iva a cui sono soggette le locazioni di unità immobiliari a uso di casa vacanze. Preliminarmente, è stato osservato che, a norma dell’articolo 10, n. 8), del DPR n. 633/72, così come modificato dal comma 8 dell’articolo 35 del D.L. n. 223/06, la locazione, anche finanziaria, di un immobile di tipo abitativo costituisce una operazione esente Iva.

Esenzione Iva

Tuttavia, da tale esenzione devono ritenersi escluse: “le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero“. Questo è in linea con quanto stabilito dalla normativa comunitaria (articolo 135, punto 2, lettera a, della Direttiva 2006/112/Ce del 28/11/2006, che ha riformulato la Direttiva n. 388/77), secondo cui l’affitto e la locazione di beni immobili a uso abitativo sono esenti da Iva, a eccezione delle prestazioni di alloggio effettuate “nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe“, così come definite dagli ordinamenti dei singoli stati membri.

Iva al 10%

Coerentemente con la normativa comunitaria, l’articolo 10, n. 8), del DPR n. 633/72, stabilisce che le locazioni di immobili a uso abitativo è esente dall’Iva, mentre, con specifico riferimento alle prestazioni di alloggio nel settore alberghiero, lo stesso decreto Iva prevede l’applicazione di una aliquota del 10%, qualora dette prestazioni siano rese “nelle strutture ricettive di cui all’articolo 6 della legge n. 217/83” (tabella A, parte III, n. 120, allegata al DPR n. 633/72).

Nel merito, l’Agenzia delle entrate si è espressa con la Risoluzione n. 117/E/2004, con la quale ha chiarito che:

l’attività di locazione immobili ad uso turistico può essere qualificata come attività di prestazione di alloggio nel settore alberghiero se sia qualificabile come tale sulla base della normativa di settore

In questo caso, la prestazione è soggetta all’imposta sul valore aggiunto con l’aliquota del 10%.

La Circolare n. 12/E/2007 ha confermato l’orientamento espresso con la suddetta risoluzione, pur nel mutato quadro normativo disposto dal D.L. n. 223/06. Pertanto, “anche in base al vigente quadro normativo, affinché le locazioni di immobili abitativi possano essere qualificate attività di tipo turistico – alberghiero, e attratte nella specifica normativa Iva prevista per l’attività propria degli alberghi, motel, esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze, e simili, è necessario che ricorrano i requisiti a tal fine richiesti dalla normativa di settore“.

La nostra consulenza

State pensando di avviare l’attività di gestione di una casa vacanze? Fateci sapere i vostri dubbi e le vostre perplessità contattandoci direttamente attraverso l’apposito servizio di consulenza fiscale online.

Vi risponderemo nel più breve tempo e se avete bisogno di una vera e propria consulenza per l’avvio dell’attività, saremo lieti di predisporre per voi un budget per simulare la sostenibilità dei costi di gestione nella fase di start-up.

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74 comments

  1. Buongiorno, ho avviato una casa vacanze imprenditoriale a Roma, ci sono delle limitazioni nel tempo dell’affitto? Se l’affitto supera i 30 gg bisogna registrare un contratto di locazione turistica, o essendo casa vacanze con P.IVA non è necessario?
    Grazie

  2. Se si tratta di casa vacanze con partita Iva, non si devono registrare contratti. Se ha bisogno di consulenza per la sua attività mi faccia sapere.

  3. Molto utile, grazie. Soltanto una domanda: in caso di casa vacanze con attività imprenditoriale la residenza diventa quella della casa vacanze oppure rimane quella privata?

    Grazie.

  4. La residenza è sempre quella civilistica, non cambia se si svolge attività imprenditoriale.

  5. Salve vorrei aprire una casa vacanze avendo in fitto una villa zona turistica
    Si puo fare o bisogna essere proprietari dell immobile
    Grazie

  6. L’apertura di una casa vacanze può avvenire sia con immobili di proprietà, ma anche con immobili di proprietà di terzi. Per maggiori informazioni mi contatti in privato per una consulenza in merito.

  7. Salve sto ristrutturando un appartamento da adibire a casa vacanza o b&b. L’appartamento è composto da 2 stanze ognuna con bagno privato. Vorrei capire se invece del b&b faccio la casa vacanza posso affittare le stanze singolarmente? Posso quindi fittare a 2 persone diverse le camere o devo fittare tutto l’appartamento ad una sola persona? Grazie per la risposta.

  8. La casa vacanza ha regole diverse rispetto al B&B e all’affittacamere. Solitamente nella casa vacanze si loca l’intero immobile ad una persona o un gruppo di persone per volta. Mentre bel B&B e nell’affittacamere si va per singole camere.

  9. una società proprietaria di più immobili è obbligata a costituire una casa vacanza per poter affittare i propri immobili o può procedere senza costituire una CAV visto che già eserciterebbe l’attività in forma imprenditoriale in quanto società?

  10. Se si effettuano affitti brevi è necessario operare come CAV.

  11. Buongiorno, mi è stato detto dal commercialista che se una società vuole mettere a reddito degli appartamenti di proprietà attraverso locazioni brevi, può dedursi solamente i costi di manutenzione per un limite massimo del 15% dei ricavi avuti. Tutti gli altri costi invece non sarebbero deducibili, il che, credo, porterebbe ad una ripresa fiscale elevata e conseguentemente ad un aumento IRES notevole. In pratica per un’azienda che vuole nascere per svolgere questa attività, soprattutto se deve comprare appositamente gli appartamenti, il gioco non vale la candela.
    Mi conferma tutto ciò? La ringrazio

  12. Le informazioni che ha ricevuto non sono corrette, mi dispiace. Se vuole ne parliamo in consulenza.

  13. Buon giorno. Volevo chiederle se io ho 6 appartamenti da sub locate in un comune devo iscrivermi come Cav e aprire partita Iva ok e se ne ho altri in un altro comune lo posso fare o Devo diventare agenzia immobiliare? Se invece lo posso fare devo aprire una nuova partita Iva o posso utilizzare la stessa? Grazie per l’attenzione

  14. Si può sempre utilizzare la stessa partita IVA. Per il resto è necessario capire in concreto l’attività esercitata e trovare la soluzione migliore per le sue esigenze. Se vuole ne parliamo in privato in consulenza.

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