Abitazione principale esente da Imu e Tasi

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Abitazione principale esente da Imu e Tasi dasl 2016: le imposte restano dovute per abitazioni di lusso di categoria catastale A1, A8, A9.

A partire dal 2016 l’abitazione principale dei contribuenti è totalmente esente dalle imposte comunali: Imu e Tasi. All’esenzione Imu, già in vigore dal 2013, si è aggiunta anche l’esenzione dalla Tasi, che opera dal 2016, in virtù delle modifiche apportate dalla Legge n. 208/2015. Di seguito andiamo ad analizzare tutte le informazioni utili per capire in quali casi sono dovute Imu e Tasi a partire dal 2016.

L’abitazione principale

L’abitazione principale è l’immobile nel quale il contribuente e i suoi familiari risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. La norma precisa che l’unità immobiliare destinata ad abitazione principale deve essere unica. Questo al fine di prevenire la duplicazione delle agevolazioni in presenza di due fabbricati contigui, unitariamente adibiti ad abitazione principale. In tal caso, occorre che il contribuente proceda alla fusione catastale dei due immobili, altrimenti l’esenzione troverà applicazione solo nei riguardi di una delle due unità. Non rileva in alcun modo la circostanza che la casa sia parzialmente locata a terzi (ad esempio il classico caso della locazione parziale con c.d. “locazioni brevi“). Lo stato di locazione infatti non incide sulla definizione di abitazione principale. Precisiamo, infine, che la definizione di abitazione principale è comune sia per l’Imu che per la Tasi.

Imu e Tasi

Sono soggette all’applicazione dell’Imu e della Tasi le abitazioni di lusso, ovvero immobili  appartenenti alle categorie catastali A1 (immobili di lusso), A8 (ville) e A9 (castelli). Qualora si tratti di immobili di interesse storico, la base imponibile è ridotta alla metà.

L’aliquota base ai fini Imu è quella del 4 per mille, con possibilità di variazione, in aumento o in diminuzione, sino a un massimo del 2 per mille. Compete la detrazione di €. 200, che i Comuni possono elevare sino a concorrenza dell’imposta dovuta.

L’esonero dalla Tasi comprende anche la posizione degli utilizzatori. Questo tributo comunale si applica, infatti, anche ai detentori dei fabbricati. Per questo, le modifiche della Legge n. 208/2015 hanno correttamente disposto l’esonero nei riguardi dei soggetti che adibiscono la casa detenuta in locazione o in comodato a propria abitazione principale. L’agevolazione trova applicazione anche nei riguardi delle fattispecie assimilate all’abitazione principale, per legge o per regolamento. Quest’ultima riguarda le unità immobiliari non locate possedute da anziani e disabili residenti in istituti di ricovero.

Assimilazioni legali all’abitazione principale

Con riferimento alle assimilazioni legali all’abitazione principale, esse riguardano:

  • le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci;
  • gli alloggi sociali, ovvero i fabbricati costruiti nel rispetto delle condizioni stabilite nel Dm Infrastrutture del 22 aprile 2008;
  • l’ex casa coniugale assegnata al coniuge in sede di separazione o divorzio, con provvedimento del giudice. L’esenzione prescinde dalla circostanza che l’assegnatario vi risieda anagraficamente. Essa spetta anche nell’ipotesi in cui l’unità immobiliare è detenuta in comodato dall’assegnatario. Invece, se l’appartamento è utilizzato in forza di contratto di locazione, si applicano le regole ordinarie, con conseguente assoggettamento a imposta;
  • una unità immobiliare non locata posseduta da uno dei soggetti indicati nell’articolo 13 del D.L. n. 201/2011 (dipendenti delle forze armate e delle forze di Polizia). In caso di possesso di più unità immobiliare, l’esenzione compete per una sola di esse;
  • l’unità immobiliare non locata né concessa in comodato appartenente a cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’Aire, a condizione che gli stessi siano pensionati nel Paese di residenza. Anche in questo caso, il possesso di più unità abitative non preclude l’esenzione per una di esse.

L’esonero si estende inoltre alle pertinenze dell’abitazione principale. Queste si definiscono attraverso la disciplina civilistica e della norma Imu:  massimo di tre unità immobiliari, ciascuna appartenente a una diversa categoria catastale tra C2, C6 e C7, asservite all’abitazione principale. L’esenzione valevole per la Tasi riverbera effetti in punto di solidarietà tra compossessori.
Ai fini dell’imposta sui servizi indivisibili, è disposta la solidarietà tra possessori nel senso che, in caso di mancato pagamento del tributo da parte di uno, il Comune può chiedere l’intera differenza agli altri. Tuttavia in presenza, ad esempio, di due titolari, dei quali solo uno risiede nell’immobile, il Comune non può pretendere da questi la quota eventualmente non pagata dall’altro comproprietario. La solidarietà è infatti posta dalla legge tra soggetti che rivestono la qualifica di contribuenti.

Situazioni particolari

La disciplina dell’esenzione dell’abitazione principale da Imu e Tasi richiede particolare attenzione per i casi di residenza disgiunta tra coniugi non separati: occorre distinguere a seconda che i due immobili si trovino nel medesimo Comune, oppure in Comuni diversi. Nel caso di immobili nel medesimo Comune, l’esenzione è limitata ad uno solo dei due appartamenti. La scelta dovrebbe essere eseguita dal contribuente anche se, in realtà, in presenza di figli, l’esonero dovrebbe ricadere necessariamente sull’unità ove questi risiedono. Nell’ipotesi in cui le due case siano ubicate in Comuni diversi, l’agevolazione raddoppia. Non rileva invece mai la situazione abitativa dei figli, qualora essa fosse separata da quella dei genitori. Ne consegue che se il figlio maggiorenne vive da solo in una casa a lui intestata, ubicata nello stesso Comune dell’abitazione dei genitori, entrambe le unità immobiliari (quella del figlio e quella dei genitori) sono esenti.

Una situazione diversa si verifica qualora le due unità immobiliari siano contigue e siano unitariamente adibite a dimora e residenza della famiglia. In tale eventualità, occorre procedere alla fusione catastale degli immobili, senza la quale l’esonero compete solo per uno dei due. Nell’ipotesi di immobili in comunione di due o più soggetti, l’esonero compete se le condizioni di legge sono verificate in capo a tutti i proprietari.

Sempre in tema di rapporti familiari, un altro caso particolare riguarda l’immobile pervenuto in eredità. Ai sensi dell’articolo 540 del Codice civile, quando cade in successione la casa che costituiva la dimora coniugale, al coniuge superstite compete ope legis il diritto di abitazione. In questo caso, la posizione degli altri eredi, ad esempio i figli, è in un certo senso equiparabile a quella del nudo proprietario. Tutti gli obblighi fiscali toccano infatti al coniuge superstite, con l’effetto che, se questi risiede e dimora nella casa, la stessa sarà esente dalle imposte comunali. La soggettività passiva del coniuge superstite rimane anche nell’ipotesi in cui questi non viva nell’immobile. In tale eventualità, la casa sarà soggetta a imposizione.

Nel caso in cui sull’immobile caduto in successione gravasse il diritto di proprietà di terzi, il diritto di abitazione opererebbe pro quota, sulla porzione immobiliare effettivamente caduta in successione. Di conseguenza, il terzo già proprietario della quota ante successione dovrebbe versare i tributi comunali secondo le regole ordinarie.

Imponibile Imu e Tasi al 50% per il comodato ai figli

In caso di comodato gratuito ai figli di case non di lusso, le regole di applicazione dei tributi comunali (Imu e Tasi) prevede la riduzione a metà dell’imponibile, in presenza di precise condizioni di legge, secondo quanto modificato dalla Legge n. 208/2015.

In primo luogo, sotto il profilo soggettivo, deve trattarsi di parenti in linea retta entro il primo grado, il che consente di includere, solo genitori e figli. Il proprietario non deve possedere nessun’altro immobile, con l’eccezione dell’abitazione principale, il cui possesso dunque non pregiudica l’agevolazione.
In ogni caso, il comodante deve avere residenza anagrafica nello stesso comune ove è ubicata l’unità concessa in comodato. Sotto il profilo letterale, la disciplina dell’Imu qualifica come immobili tanto i fabbricati che le aree edificabili e i terreni agricoli. Ne consegue che, il possesso anche solo di una quota di terreno agricolo, magari ricevuto per successione, risulta impeditivo dello sconto fiscale. Al fine di scongiurare tale possibilità, il ministero delle Finanze, ha ritenuto che per immobile dovesse intendersi esclusivamente fabbricati con destinazione abitativa.
Ne consegue che, per esempio, il contemporaneo possesso della casa concessa in comodato e di un numero imprecisato di negozi, uffici e aree fabbricabili, non determina il venir meno della riduzione. Il comodatario, inoltre, deve adibire il bene a propria abitazione principale, il che significa che deve risiedervi e dimorarvi abitualmente.

In caso di immobile di interesse storico, le Finanze hanno precisato che la riduzione si cumula con quella disposta dall’articolo 13 del D.L. n. 201/2011, per tali tipologie di beni. Di conseguenza, la base imponibile risulterà pari a un quarto di quella ordinaria.

In presenza di unità immobiliare in comproprietà di più soggetti, ciascuno di essi deve verificare la sussistenza dei requisiti di legge, con riferimento alla sua quota di possesso. Ne consegue che l’eventuale preclusione verificata in capo ad uno di essi, non preclude agli altri di applicare lo sconto.  Un caso particolare si può verificare qualora il comodatario sia a sua volta proprietario pro quota del bene in cui vive. In questa ipotesi, il comodato avrà ad oggetto la sola porzione di immobile in possesso del genitore.

Un altro chiarimento ministeriale ha riguardato il regime delle pertinenze del bene concesso in comodato. Secondo le Finanze, la riduzione a metà compete anche alle pertinenze, entro gli stessi limiti previsti per l’abitazione principale. L’agevolazione sarà dunque calcolata su un massimo di tre pertinenze, delle categorie catastali C2, C6 e C7. Ove ve ne fossero di ulteriori, sulle pertinenze non agevolate i tributi saranno conteggiati in misura piena, senza che ciò ovviamente comporti la perdita della riduzione sulle altre unità. Una ulteriore complicazione è rappresentata dal fatto che il contratto deve essere registrato.

9 comments

  1. Salve, ho questa domanda da porvi :
    proprietario di prima casa con dimora abituale che intende locare parte dell’abitazione per finalità turistiche, deve pagare l’ IMU per i periodi in cui da in locazione la parte dell’abitazione ?
    In caso positivo, come viene calcolato ?

    • Fiscomania

      Se l’immobile viene concesso in locazione a terzi, l’immobile perde il requisito prima casa, quindi pagherà l’Imu come abitazione secondaria locata, per i giorni di locazione. Se l’immobile viene concesso parzialmente in locazione, in quanto nella parte restante dell’immobile vi dimora abitualmente il proprietario, ecco che in questo caso le agevolazioni prima casa per quanto riguarda la Tasi non vengono ad essere perse.

  2. Buonasera, nel caso in cui il proprietario di un immobile decidesse di dare in locazione parziale il suo immobile, (civile abitazione A/2) che è per lo stesso proprietario è abitazione principale e prima casa, in quanto vi risiede anagraficamente e vi dimora abitualmente, deve quindi pagare l’IMU? Grazie per la risposta.

    • Fiscomania

      Se effettua la locazione parziale dell’immobile con requisiti “prima casa” l’Imu non è dovuta. Per ottenere questo bisogna redigere correttamente il contratto di locazione e compilare correttamente la dichiarazione dei redditi.

  3. Buongiorno.
    Ho locato il mio appartamento. quindi ora Non piu’ prima casa. Non ho però locato le pertinenze relative al suddetto appartamento tenendole per mio esclusivo utilizzo. Per le pertinenze dovrò pagare l’ IMU? grazie

  4. Buongiorno, questo è il mio problema: alla morte di mio padre io e mio fratello abbiamo ereditato la casa nella quale viveva con mia madre. E fin qui nessun problema visto che la casa era rimasta abitazione principale per la mamma e dunque esente IMU e TASI. Lo scorso anno la mamma è stata ricoverata in una RSA. Per problemi economici abbiamo deciso di affittare l’abitazione. Chi deve pagare l’IMU solo mia madre o anche noi fratelli, in base alla percentuale di possesso. La mamma ha ancora la residenza presso l’abitazione.

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