Come funziona Airbnb? La nostra guida

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Come funziona Airbnb? Chi sono gli host? Come si diventa host professionista? Il portale di condivisione online di annunci più famoso in Italia. Ecco la nostra guida all’utilizzo.

Se stai locando la tua abitazione tramite i c.d. “Affitti turistici” allora sicuramente conosci Airbnb.

Si tratta del più famoso portale di servizi web che permette di offrire alloggi in ogni parte del mondo, a turisti che vi soggiornano per periodi brevi.

Dopo aver parlato a lungo degli affitti turistici abbiamo pensato in questo contributo di andare ad approfondire le modalità di funzionamento di Airbnb per facilitarne l’utilizzo da parte di tutti i proprietari di immobili intenzionati a pubblicizzare la propria offerta di locazione sul portale internet più famoso per questo argomento.

Concedere il proprio appartamento in affitto tramite Airbnb è un modo facile di guadagnare qualche soldo extra, quindi perché non sfruttare questa opportunità?! Continua a leggere per scoprire come fare.

La storia di Airbnb

Airbnb nasce in California nel 2008 come Start-up fondata da Brian Chesky, Joe Gebbia e Nathan Blecharczyk, per la ricerca di spazi condivisi in appartamenti a San Francisco. Riuscita a diventare famosa tra gli studenti universitari, originariamente si chiamava Airbedandbreakfast, diventata definitivamente Airbnb soltanto nel 2009.

Negli anni di immobili l’offerta si è allargata da semplici camere condivise a case, ville, appartamenti e persino castelli in ogni parte del mondo.

Oggi la disponibilità è di 350 mila alloggi in quasi 200 Paesi. In Italia sono oltre 150.000 gli alloggi disponibili (e i numeri sono in continua crescita). Oggi Airbnb è uno degli esempi mondiali della c.d. “Sharing economy“.

I fattori di successo di questo portale online sono sicuramente la facilità di utilizzo e la condivisione in tempo reale di ogni offerta: pensate che chiunque grazie alle app e alle piattaforme appartenenti a questo sistema, può prenotare subito l’appartamento mettendosi in contatto con il proprietario.

Il sito di finanzia sulle commissioni applicate su ogni affitto, che variano dal 6 al 12 per cento su quanto paga l’ospite e per  il 3 per cento di quanto riceve chi affitta.

Chi utilizza Airbnb?

Oggi Airbnb viene sfruttato dagli affittuari (host) per arrotondare il proprio stipendio, affittando una stanza della propria abitazione, oppure affittando l’intero immobile in periodi in cui, per vari motivi, non è da loro occupato.

Altri affittuari, invece, si dedicano all’affitto breve degli appartamenti in cui non abitano, trasformando l’impegno Airbnb in una vera e propria professione.

L’obiettivo del sito non è tanto il grande guadagno di pochi, piuttosto un medio guadagno per tutti. Nasce da questo principio la figura del Superhost, una sorta di account premium, riconosciuto da Airbnb agli affittuari con determinate caratteristiche:

  • Almeno 10 ospiti in un anno;
  • Una veloce risposta alle richieste degli ospiti, poche prenotazioni cancellate;
  • Almeno l’80 per cento delle recensioni con 5 stelle.

Lo status di Superhost permette a chi affitta di ottenere, oltre a vari altri vantaggi, un badge che viene mostrato agli utenti in cerca di una casa o di una stanza e garantisce maggiore e migliore visibilità. I Superhost sono oggi almeno 40.000.

Volete cimentarvi anche voi in questo tipo di attività?! Vediamo come iscriversi ed iniziare ad inserire offerte su Aribnb.

Gli host: privati e professionisti

Se stai pensando di diventare un host e di guadagnare inserendo offerte di vari appartamenti di proprietà di altri soggetti devi sapere che puoi anche farlo in modo professionale, come freelance. I soggetti che possiedono appartamenti da affittare possono agire in maniera del tutto autonoma su Airbnb.

Come abbiamo visto possono registrarsi e inserire le offerte per il proprio appartamento. Tuttavia, negli ultimi anni, si sta registrando una nuova attività: molti proprietari di immobili non hanno tempo o voglia di gestire ogni aspetto di queste locazioni, dalla gestione delle offerte al check-in o check-out degli ospiti, alla gestione delle recensioni fino alle modalità di incasso dei compensi.

In genere queste persone organizzano le pulizie e ricevono gli ospiti per conto del proprietario, previo il pagamento di una percentuale della transazione totale.

La figura dell’host professionista deve agire con partita Iva, ed iscriversi alla gestione separata dell’Inps: è un vero e proprio professionista che guadagna procurando offerte ai proprietari e gestendo ogni aspetto della locazione per conto dei vari proprietari che gli affidano (attraverso un contratto di mandato) l’incarico di gestire per loro l’affitto degli appartamenti.

L’host professionista questo modo riceve il compenso della propria attività. Attualmente su Airbnb convivono sia host privati che host che agiscono in forma professionale. Attenzione però, non è una attività per tutti: conoscenza della lingue, capacità relazioni spiccate, e gestione contabile degli incassi, sono requisiti indispensabili per diventare un professionista affermato.

Iscriversi ad Airbnb per diventare un host

Per iscriversi ad Airbnb è necessario collegarsi alla pagina iniziale del servizio (Airbnb.it), sull’apposita sezione Registrati, scegliendo se uno degli account Facebook, Google oppure utilizzando un indirizzo email.

Apparirà poi un modulo contenente alcuni dati personali da compilare che completeranno la registrazione. I dati da inserire sono: nome, cognome, email, password e data di nascita.

Il processo di iscrizione termina confermando la propria identità attraverso l’inserimento di un codice di verifica che viene inviato via email direttamente dal portale.

A questo punto, una volta completata l’iscrizione al servizio, è necessario cliccare sul pulsante Diventa un host e compilare il modulo che ti viene proposto.

Nella compilazione è necessario specificare il tipo di alloggio (appartamento, casa, bed & breakfast etc.) e che tipo di stanza (casa intera, privata o condivisa) offri agli ospiti, il numero massimo di persone che puoi ospitare e la città in cui ti trovi.

Dopodiché è necessario cliccare sui pulsanti Continua e Completa il mio annuncio e inserire le informazioni richieste: numero di letti e bagni disponibili, indirizzo dell’abitazione, servizi offerti (es. Tv, Internet, aria condizionata), e prezzi.

Come inserire un annuncio perfetto

Che tu sia un host privato o professionista, per creare un annuncio ottimo la cosa migliore è immedesimarsi nel possibile ospite: descrivere in maniera convincente e realistica l’appartamento o la stanza da offrire.

La pubblicazione dell’annuncio è gratis (Airbnb trattiene la propria commissione soltanto nel momento in cui viene effettuata una prenotazione), potrai decidere quali metodi di pagamento accettare e se attivare o meno la funzione di prenotazione immediata.

Dopo aver ospitato una persona ricordati di collegarti al suo profilo Airbnb e di scrivere una recensione, questo aiuterà altri host nella scelta dei propri ospiti.

Vediamo di seguito alcuni elementi utili a realizzare un annuncio perfetto:

L’ospite prima di tutto

Per realizzare un annuncio convincente bisogna provare a vivere nell’appartamento come se fossimo un turista. Solo in questo modo è possibile evidenziare pregi e difetti dello stesso.

Provate a mettervi nei panni di un turista che, magari con poche cose nello zaino, si trovi a dover passare alcuni giorni nella stanza che affittate. Scoprirete probabilmente qualcosa che manca o che fareste diversamente.

Per migliorare l’offerta chiedete sempre agli ospiti quali sono le gli aspetti che migliorerebbero. Questo vi aiuterà a ottenere consensi e a migliorare la vostra offerta.

Storytelling

Scrivere un annuncio convincente passa attraverso le emozioni che l’annuncio riesce a suscitare nel lettore. Per questo è fondamentale che dall’annuncio sia offerta una vera e propria esperienza. Gli ospiti che scelgono Airbnb, sanno benissimo che rinunceranno ai comfort e ai servizi che può offrire un hotel, in cambio di una vacanza più vera: fate capire perché la vostra offerta renderà la loro vacanza indimenticabile, per farlo raccontate loro una storia che susciti le loro emozioni.

Nel testo di presentazione del vostro appartamento fate immaginare agli ospiti cosa faranno durante il loro soggiorno, dove potranno andare a fare la spesa, come potranno passare le loro giornate.

Magari proprio grazie alla posizione o agli accessori che voi e la vostra casa gli offrirete: una bicicletta, una cucina attrezzata, un tavolo riservato in un ristorante. Questo renderà il vostro annuncio unico e diverso dalla concorrenza.

La fotografia

In Airbnb la concorrenza è molto alta e in una ricerca l’ospite vede per la maggior parte della pagina web le immagini degli appartamenti. Non è un caso: quando si cerca un appartamento la foto è il fattore più immediato di una prima selezione. L’ospita, ma questo vale anche più in generale per ogni utente web, l’immagine è il primo fattore di giudizio di un qualsiasi sito web.

La grafica e le immagini ci fanno capire immediatamente l’affidabilità di un sito, e la stessa cosa vale per un annuncio. Airbnb offre un servizio fotografico professionale gratuito.

Se invece realizzate le foto autonomamente, è necessario aggiungere qualche dettaglio che renda unico l’appartamento: il terrazzo con vista, il bagno, il letto, insomma ogni cosa che pensiate renda unico il vostro appartamento.

Una decina di foto sono più che sufficienti: gli ospiti dovranno passarci qualche giorno, non viverci.

Il prezzo

Uno dei vantaggi competitivi di Airbnb è il prezzo, molto più concorrenziale rispetto a quello degli alberghi. Offrire prezzi concorrenziali a quelli degli alberghi non aiuta, per lo stesso prezzo chi non sceglierebbe la comodità di un albergo?!

Ricordate: una casa affittata a poco è comunque meglio di una casa non affittata. Questo rispecchia fedelmente anche la filosofia di Airbnb.

E, soprattutto se siete dei nuovi host, un prezzo basso, se accompagnato da una buona qualità dell’offerta, può ottenere un’ottima recensione: che, magari dopo alcuni mesi, potrebbe permettervi di fare salire il prezzo.

Per capire quale sia il prezzo migliore guardate le offerte di altri host della stessa zona sul portale, saranno un ottimo punto di partenza per stabilire il vostro prezzo.

Le risposte all’offerta

Airbnb ha il vantaggio di mettere direttamente a contatto l’host che gestisce l’offerta con l’ospite. Nella maggioranza dei casi prima di concludere una trattativa, e dopo essere stati incuriositi da fotografie, prezzo e descrizione, gli ospiti scriveranno una mail all’host chiedendo informazioni. Rispondete il più in fretta possibile, con serietà e competenza, ma senza apparire troppo professionali.

Ricordate che con ogni probabilità oltre che a voi gli utenti Airbnb hanno scritto a qualche altro host, attratti da alloggi altrettanto interessanti. Mostratevi gentili e disponibili, ma mai impazienti di chiudere la trattativa.

La prenotazione e il pagamento

Su Airbnb i prezzi sono da intendersi per ogni pernottamento e spesso variano in base al numero di persone da ospitare (generalmente più persone ci sono e più si paga). Inoltre ci sono da considerare diverse variabili: bisogna assicurarsi che i costi di servizio di Airbnb, cioè la somma che Airbnb trattiene per sé, siano già compresi nella cifra mostrata nell’annuncio (in genere è così).

Poi bisogna valutare i costi aggiuntivi dovuti alla pulizia dell’appartamento e ad altri servizi extra che possono essere offerti dall’host. I ogni caso gli host per la normativa italiana non possono fornire servizi ulteriori rispetto alla mera locazione, come ad esempio, la pulizia giornaliera dell’appartamento, il cambio della biancheria giornaliero, o servizi di ristorazione.

Questo perché qualora fossero forniti tali servizi non si tratterebbe di locazione ma di attività turistico ricettiva di tipo alberghiero, che richiede obbligatoriamente l’esercizio in forma imprenditoriale dell’attività.

Per effettuare una prenotazione si può inviare un messaggio all’host oppure, se l’utente ha previsto questa possibilità, cliccare sul pulsante Prenotazione immediata.

La scelta migliore è sempre quella di avere un contatto diretto con l’host, che ti risponderà, generalmente entro 24 ore, comunicandoti se ha accettato o meno la tua richiesta. In caso di accettazione potrai effettuare la tua prenotazione direttamente via email.

Pagamento è immediato

Airbnb preleva i soldi della prenotazione al momento stesso della richiesta. La somma rimane, tuttavia, bloccata fino a 24 ore dopo il check-in nell’appartamento, in modo da tutelare l’host e l’ospite in caso di truffe. Se la prenotazione viene rifiutata o disdetta, naturalmente i soldi tornano indietro. Gli host possono richiedere anche la verifica degli account degli ospiti.

Tale procedura consiste nella verifica dell’identità dell’utente mediante il collegamento di un account social ad Airbnb, l’invio di un documento d’identità e l’aggiunta di un numero di telefono al proprio profilo.

A questo punto, c’è un’altro aspetto fondamentale di ogni portale di sharing economy, ovvero la recensione. E’ possibile collegarsi alla pagina dell’annuncio utilizzato per la prenotazione e rilasciare una recensione far sapere la valutazione sull’offerta o sull’host.

La nostra consulenza

Se anche tu vuoi diventare un host professionista, contattaci, ti aiuteremo a diventare un professionista nella gestione delle locazioni brevi.

Altrimenti lasciaci un commento se vuoi condividere la tua esperienza con Airbnb.

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7 comments

  1. Leggo sempre con interesse i vostri articoli, molto competenti ed esaurienti. Sono un host di AIRBNB, ora superhost e affitto 2 appartamenti tramite questa piattaforma. Il mio problema, probabilmente comune a molti altri host, è come pagare le tasse sugli introiti ricevuti, poichè esistono molte “scuole di pensiero”…. Ho letto che gli affitti turistici non necessitano di contratto scritto: è così? ho capito bene?Posso usufruire della cedolare secca? I miei appartamenti si trovano in Lombardia, in Comuni terremotati dal 29 maggio 2012: posso usufruire della riduzione al 10%?. In quale quadro del modello UNICO tali introiti vanno denunciati? E per chi non presenta il modello UNICO? Uno degli appartamenti è situato in un Palazzo di interesse storico ed artistico: posso valermi della Legge n. 44/2012, con riduzione del canone di locazione al 65%?

    • Fiscomania

      Salve, in questo articolo “Locazioni turistiche: guida per sfruttarle al meglio“, che non so se ha già letto, abbiamo dato risposta a molte delle sue domande. Per pagare le tasse non esistono “scuole di pensiero”, ma si deve rispettare la normativa per evitare brutte sorprese. Rispondo alle domande per le quali non è già stata data risposta in precedenza. chi effettua locazioni deve sempre e obbligatoriamente presentare la dichiarazione dei redditi (modello 730 o Unico). Per i Comuni terremotati esiste la riduzione del canone soggetto a tassazione e può essere sfruttata anche per gli affitti turistici. Stessa cosa se l’immobile è considerato di interesse storico e artistico.

  2. Per la prima volta ho letto i vostri articoli che ho trovato molto chiari e concreti.
    Complimenti! Vi seguirò ancora.

  3. salve vorrei diventare un professionista nella gestione delle locazioni brevi.
    Come mettermi in contatto telefonicamente con airbnb?

  4. GIOVANNI GIORGIO

    Buonasera, torno da una vacanza e sono stato ospite presso un appartamento prenotato su airbnb . Sono proprietario di una casa vicino al mare e vorrei che mi rendesse qualcosa per pagare le varie tasse . Vorrei farvi alcune domande, innanzitutto non ho capito la differenza tra host e super host, poi vorrei conoscere tutta la procedura burocratica nel caso dovessi diventare un host. Posso decidere i oeriodi in cuiaffittarla o sono obbligato a metterla a disposizione sempre?
    Grazue

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