Locazioni commerciali: disciplina civilistica

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La disciplina civilistica relativa alle locazioni commerciali: di seguito una sintesi della normativa di riferimento, con tutte le disposizioni che regolano i contratti di locazione relativi ad immobili ad uso non abitativo.

La Legge n. 392/1978, recante la “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” prevede norme specifiche per i contratti di locazione degli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione (Titolo I, Capo II, articoli da 27 a 42). Nel proseguo della trattazione andremo ad analizzare, appunto, la disciplina civilistica applicabile alle locazioni commerciali.

Locazioni commerciali: ambito di applicazione

Nell’ambito delle locazioni commerciali rientrano i contratti relativi agli immobili adibiti alle seguenti attività, anche se esercitate in via transitoria e per periodi stagionali:

  • attività industriali, commerciali, artigianali (le attività, cioè, dirette alla produzione o allo scambio di beni o di servizi di cui all’articolo 2082 del c.c.);
  • attività di interesse turistico (articolo 27, comma 1, lettere a) e b) della Legge n. 392/78);
  • attività di lavoro autonomo (articolo 27, comma 2, della Legge n. 392/78);
  • attività alberghiere e teatrali (articolo 27, comma 3, della Legge n. 392/78);
  • attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche; attività relative a sedi di partiti e sindacati e attività svolte dallo Stato o da un ente pubblico territoriale in qualità di conduttori (articolo 42, comma 1, della Legge n. 392/78);
  • attività relative a immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (articolo 35 della Legge n. 392/78).

La disciplina relativa agli immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione si applica anche alle aree nude ove adibite alle attività di cui ai n. 1 e 2 del comma 1, o di cui al comma 3, dell’articolo 27 della Legge n. 392/78. Di seguito andremo ad analizzare le principali clausole contenute nei contratti relativi a locazioni commerciali.

Durata del contratto

Per la durata delle locazioni (e sublocazioni) di immobili urbani è previsto un limite minimo diverso a secondo dell’attività svolta con l’immobile locato. Nello specifico, il termine non può essere inferiore a:

  • sei anni, se gli immobili sono adibiti alle seguenti attività:
    • industriali, commerciali e artigianali;
    • di interesse turistico;
    • di lavoro autonomo (articolo 27, commi 1 e 2 della Legge n. 392/78);
  • nove anni, se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali (articolo 27, comma 3, della Legge n. 392/78).

La fissazione di una durata inferiore o l’omissione sul punto determina l’applicazione della normativa ex lege prevista (articolo 27, comma 4, della Legge n. 392/78). Nel caso, poi, di locazione a carattere stagionale, il locatore deve locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera (articolo 27, comma 6, della Legge n. 392/78).

Il potere discrezionale di fissare la durata della locazione è lasciato alle parti solo nel caso di carattere transitorio dell’attività esercitata o da esercitare nell’immobile, ai sensi dell’articolo 27, comma 5, della Legge n. 392/78).

Cause di Recesso

Nelle locazioni di immobili ad uso non abitativo è riconosciuta la facoltà di recesso anticipato in capo al conduttore esclusivamente in due casi:

  • quando siano le parti ad aver introdotto convenzionalmente tale possibilità. Il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione al locatore mediante avviso con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione;
  • qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata (articolo 27, commi 7 e 8 della Legge n. 392/78).

Rinnovo nelle locazioni commerciali

Il contratto di locazione relativo ad utilizzo non abitativo si rinnova ex lege se il locatore non comunica la disdetta con lettera raccomandata all’altra parte almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. Più precisamente:

  • per i contratti di locazione di immobili funzionali alle attività industriali, commerciali, artigianali, alle attività di interesse turistico e alle attività di lavoro autonomo (articolo 27, commi 1 e 2 della Legge n. 392/78), il rinnovo è previsto di sei anni in sei anni;
  • per i contratti di locazione di immobili funzionali alle attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, il rinnovo è previsto di nove anni in nove anni (articolo 28, comma 1, della Legge n. 392/78).

Alla prima scadenza, il locatore può esercitare la facoltà di diniego di rinnovo soltanto per i seguenti motivi:

  • adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività rientranti nell’ambito applicativo della disciplina della “Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione“, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
  • demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;
  • ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla legge, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.

Per il diniego del rinnovo alla scadenza, occorre, a pena di decadenza, una dichiarazione del locatore (con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, della Legge n. 392/78 e per le attività alberghiere) nella quale dichiari di voler conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato. Avvenuta la comunicazione e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore (articolo 30, comma 1, della Legge n. 392/78). Ottenuta la disponibilità dell’immobile, il locatore, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, deve adibire l’immobile al fine dichiarato. In caso contrario, il locatore è tenuto:

  • qualora il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati;
  • al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste per la perdita dell’avviamento;
  • al pagamento, su ordine del giudice, di una somma da devolvere al Comune nel cui territorio è sito l’immobile.

Il canone di locazione

Il canone di locazione è lasciato alla libera determinazione delle parti, con possibilità di aggiornamento annuale su richiesta del locatore. Con riferimento ai contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27 della Legge n. 392/78, le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati. Anche se la determinazione del canone è libera, non è comunque possibile pretendere il pagamento di somme diverse dal canone pattuito o di somme a fondo perduto o di altre entrate prive di giustificazione. Tale contratto è nullo ai sensi dell’articolo 79 della Legge n. 392/78.

Indennità per la perdita dell’avviamento

L’immobile con l’esercizio dell’attività da parte del conduttore acquista una capacità di clientela, che ivi si procura beni e servizi, destinata a permanere anche alla scadenza del contratto di locazione a beneficio della proprietà.  Per questo motivo il legislatore ha dato rilievo al plusvalore determinato dall’esercizio all’interno dell’immobile oggetto di locazione commerciale. L’indennità in oggetto, dunque, è riferita all’incremento di valore che il conduttore, riconsegnando il bene, rimette nella disponibilità del proprietario. In particolare, in caso di cessazione del rapporto di locazione, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a:

  • diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto, per le attività indicate dall’articolo 27, commi 1 e 2 della Legge n. 392/78 (immobili adibiti alle attività industriali, commerciali e artigianali, di interesse turistico e di lavoro autonomo);
  • ventuno mensilità, per le attività alberghiere.

Un’ulteriore indennità, dello stesso importo, è poi prevista in caso di immobile adibito, da chiunque, all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica affini a quella già esercitata dal conduttore uscente, purché il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. Tali indennità, in caso di sublocazione e cessione del contratto di locazione, sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione (articolo 36, comma 2, della Legge n. 392/78).

L’indennità per la perdita dell’avviamento spetta nell’ipotesi di cessazione del rapporto di locazione, con esclusione di tali cause:

  • risoluzione per inadempimento;
  • disdetta o recesso del conduttore;
  • procedure previste dalla Legge fallimentare (R.D. n. 267/42).

L’indennità per la perdita dell’avviamento è, inoltre, esclusa nel caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Sublocazione e cessione nelle locazioni commerciali

Nelle locazioni commerciali è consentito sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, mediante comunicazione al locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. Tale disposizione si applica solo in caso di effettivo e reale trasferimento dell’azienda (o di un ramo di essa) e non nelle ipotesi di simulazione della cessione d’azienda attuata per mascherare una mera cessione del contratto di locazione. E’ stata esclusa l’applicabilità di tale disposizione nei seguenti casi:

  • cessione con oggetto un “punto vendita“, cessione cioè di un immobile nel quale viene esercitata la vendita di articoli che il cedente continua ad effettuare in un altro locale, nell’ambito di un’unica azienda;
  • subentro del cessionario con esercizio di un’attività del tutto slegata da quella in precedenza esercitata dal cedente. La cessione dell’azienda, come presupposto per il possibile subingresso del cessionario nel contratto locatizio anche in difetto di consenso del locatore, richiede che, almeno al momento della cessione (salva la possibilità di cambiamenti successivi), vi sia una significativa continuità tra l’attività svolta in quei locali dal cedente e quella che il cessionario si accinge a svolgervi.

Successione nel contratto

L’articolo 37 della Legge n. 392/78 disciplina i casi di successione nelle locazioni commerciali:

  • con la morte del conduttore, nel contratto succedono coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività;
  • con la separazione legale o consensuale e lo scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio;
  • con la morte del titolare del contratto di locazione di un immobile adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, la successione avviene a favore degli altri professionisti, artigiani o commercianti (in concorso con gli altri eventuali aventi diritto);
  • con il recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso, il locatore può opporsi alla successione nel contratto per gravi motivi.

Diritto di prelazione nelle locazioni commerciali

Il legislatore ha previsto il diritto di prelazione a favore del conduttore in caso di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato e di nuova locazione dell’immobile locato a terzi. Tali disposizioni non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Trasferimento a titolo oneroso dell’immobile

In caso di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile, nelle locazioni commerciali, il locatore deve dare comunicazione della transazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, con indicazione del corrispettivo e delle altre condizioni della compravendita, oltre che dell’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione (c.d. “denuntiatio“). Il conduttore deve, altresì, esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. In questo caso, il versamento del prezzo di acquisto va effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima. Viene riconosciuto all’avente diritto alla prelazione, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, il diritto di riscatto dell’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa, qualora:

  • il proprietario non provveda alla denuntiatio;
  • il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile (articolo 39, comma 1, della Legge n. 392/7814).

Nuova locazione

In caso di locazione a terzi dell’immobile nelle locazioni commerciali, alla scadenza del contratto rinnovato il locatore deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza. Il conduttore ha, altresì, diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore. Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.

Per approfondire la disciplina Iva delle locazioni commerciali: Locazione di immobili nell’esercizio di impresa: Iva e registro

14 comments

  1. salve, ho appena fatto un contratto di locazione commerciale di 6 anni. Mi sorgeva un dubbio però: essendo un artigiano devo obbligatoriamente intestare le utenze alla mia attività o posso fare un contratto con codice fiscale? Il locale è categoria C1 ma essendo un regime forfettario comunque non andrei a scaricare le spese relative alle utenze.
    A livello fiscale c’è qualche legge che mi obbliga a fare contratti commerciali per le utenze( luce, acqua, adsl)?

    • Fiscomania

      Salve, non c’è nessuna norma che la obbliga a fare un contratto aziendale e non da “privato” per quell’utenza, non può dedursi il costo ma con il regime forfettario, come giustamente ha notato non potrebbe dedursi niente comunque.

      • salve, la ringrazio per le delucidazioni che ogni giorno ci date grazie a questo sito! Oggi giorno è difficile avere un’attività e i dubbi sorgono di continuo.!
        Allora provvederò a fare le utenze a nome mio. Nel caso in cui un domani supererò il fatturato e dovrò passare ad ordinario, farò la voltura dei contratti!
        Grazie mille

  2. il 2 gennaio 2017 ho stipulato un contrattto di affitto ad uso commerciale , con relativa registrazione in data 9 gennaio 2017, dopodiche’ il conduttore e’ sparito dalla circolazione,non e’ piu’ contattabile in quanto nel contratto era prevista il versamento di un deposito cauzionale, in piu’ doveva fare dei lavori nel locale.
    vorrei sapere cosa devo fare x ottenere la risoluzione del contratto.
    grazie x il vs aiuto.
    fs2

  3. Buongiorno, vorrei sapere se le spese per la modifica in diminuzione del canone d’affitto commerciale sono a carico totalmente del conduttore

    • Fiscomania

      Dipende da cosa è scritto nel contratto. Il primo elemento vincolante per le parti è il contratto. Se poi la riduzione del canone è stata chiesta dal conduttore, la spesa non può che essere a suo carico.

  4. Salve ho una domanda.
    Sono titolare di una pizzeria al taglio e da asporto e sono in affitto. Il proprietario ha affittato il fondo accanto a noi per farci una enoteca che però farà anche degustazione con panini pizzette e focacce ed io ed il mio socio pensiamo che questo possa nuocere ai nostri affari. Volevo sapere se in merito ci sia una legge che tutela i conduttori dalla decisione del proprietario di affittare il fondo accanto anche se questo può danneggiare il conduttore stesso. Grazie.

    • Fiscomania

      Le consiglio di rivolgersi ad un avvocato per vedere se può fare qualcosa. Da un punto di vista del contratto di locazione non ci sono vincoli.

  5. salve ho una domanda, ho una negozio di alimentari, il mio contratto d affitto e scaduto il 28,02,2017
    ( preciso che il negozio e del comune, e io pago l affitto al comune ).
    Ho mandato un anno prima una lettera di stipulare un rinnovo contratto alla scadenza del 28,02,2017.
    Mi hanno mandato una raccomandata il 14,02,2017. Scrivendo Con la presente si comunica che malgrado la scadenza il 28,02,2017 p.v. del contratto di locazione Rep. Mun 129358 e stante pendenza di trattative alla stipula di un nuovo titolo d uso potrà continuare ad utilizzare i immobile.
    Ho chiamato tante volte loro mi rispondono che e tutto bloccato e che deve passare alla regione per avere un contratto regolare.
    Cosa devo fare ? e passato quasi un anno.
    Grazie

    • Fiscomania

      Salve Stefania, putroppo non so come aiutarla. Deve continuare a var valere le sue ragioni con il Comune. Verifichi con visura catastale chi è il proprietario se Comune o Regione e poi vada negli uffici a chiedere chiarimenti.

  6. giancarlo masetti

    salve una domanda,
    ho ceduto in locazione un immobile per uso commerciale (negozio) sul contratto è scritto che le utenze gas e acqua sono regolamentate da una scrittura privata in quanto l’impianto è centralizzato e serve a tre utenze diverse. La parte che aveva preso in carico l’onere del pagameno delle bollette a lei intestate, delle utenze gas e acqua, ha dato disdetta delle utenze in quanto trasferito la sua attivtà. Quindi gli altri due negozi (sempre di mia proprietà) non avendo nel frattempo optato per un subentro sono rimati senza acqua e gas. A chi spetta la riapertura delle utenze ?? Io come proprietario quali azioni posso adire per tutelare i miei interessi ?

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