Amministratore di condominio: guida alla professione

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Vorrei diventare amministratore di condominio, cosa devo fare? In questo contributo andremo a vedere chi è e come si diventa amministratore di condominio, quali requisiti siano necessari e quali le responsabilità di questa figura professionale. Assieme la nostra guida fiscale con tutti gli adempimenti per l’avvio dell’attività.

L’idea di diventare amministratore di condominio può rivelarsi particolarmente vantaggiosa per tutti quei soggetti dotati di ottime doti organizzative, accompagnate da una buona conoscenza della normativa civilistica, fiscale ed edilizia, per quanto riguarda i condomini.

In particolare, con l’entrata in vigore della Legge n. 220/2012, la figura dell’amministratore di condominio si è resa, di fatto quasi indispensabile, per ciascuno stabile, anche perché la gestione degli spazi comuni è divenuta sempre più articolata e complessa.

Vediamo, quindi, tutte le informazioni utili per avviare l’attività di amministratore di condominio.

La figura dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è un professionista a cui la legge conferisce responsabilità, compiti e doveri al fine di tutelare e rappresentare gli interessi di un condominio. L’amministratore ha la funzione di agire nell’interesse comune dei condomini, sia tra di essi che nei confronti di terzi.

Da un punto di vista giuridico l’amministratore di condominio svolge il suo incarico a seguito di un mandato di rappresentanza firmato da tutti i condomini. Il ruolo di amministratore di condominio può essere esercitato da un amministratore persona fisica, da uno studio associato di amministratori condominiali, o anche da una società (Legge n. 220/12).

Inquadramento giuridico

La citata Legge n. 220/12 (c.d. “riforma del condominio“), in merito all’attività di amministratore di condominio ha novellato l’articolo 1129 del codice civile, il quale disciplina le regole da seguire per la nomina e la revoca dell’amministratore. In particolare, per quanto riguarda l’amministratore di condominio segnaliamo, il seguente inquadramento giuridico:

  • La nomina dell’amministratore, la cui durata dell’incarico è di un anno, deve essere effettuata quando i condomini sono più di otto (in luogo di quattro previsti dal testo vigente) e il ricorso in caso di mancata nomina può essere avviato, oltre che da un condomino, anche dall’amministratore dimissionario;
  • Vengono introdotti, in capo all’amministratore, una serie di specifici obblighi da assolvere (in particolare, comunicazione di dati anagrafici, professionali e fiscali, obbligo di pubblicità della documentazione amministrativa condominiale, affissione nel condominio del nome, recapito e numeri telefonici dell’amministratore) a fini di trasparenza, verifica della qualifica professionale e controllo del suo operato;
  • E’ possibile subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Peraltro l’amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza qualora siano deliberati lavori straordinari;
  • Nei casi in cui l’amministratore sia coperto da polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, l’impresa assicuratrice deve fornire una dichiarazione che assicuri il rispetto delle condizioni sopra indicate;
  • L’amministratore deve aprire un c/c bancario o postale a nome del condominio sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso; prevista, inoltre, la possibilità di tracciabilità e controllo del conto da parte del singolo condomino;
  • L’amministratore ha l’obbligo di agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio di riferimento per la riscossione forzosa delle quote condominiali, fatta salva l’espressa dispensa ottenuta dall’assemblea;
  • Vengono allargati e tipizzati i gravi motivi alla base della revoca dell’incarico, anche in relazione alle novelle introdotte dal provvedimento alla disciplina del condominio. Tra le numerose ipotesi di revoca, si segnalano l’omissione del rendiconto di gestione per un solo anno (attualmente 2 anni); la mancata apertura del conto del condominio; l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei condomini; l’inerzia nel seguire l’azione giudiziaria finalizzata alla riscossione forzosa delle quote condominiali.

Inoltre, sono previste disposizioni volte ad impedire la nomina di amministratore revocato da autorità giudiziaria e l’obbligo, posto in capo all’amministratore all’atto di accettazione della nomina o del suo rinnovo, di specificare analiticamente gli importi a lui dovuti a titolo di compenso. È stata, infine, anche esplicitata l’applicabilità dell’articolo del codice civile oggetto di novella anche agli alloggi in edifici di edilizia popolare realizzati – o recuperati – da enti pubblici a totale partecipazione pubblica, o con il concorso di enti pubblici, o da enti pubblici non economici, nonché da società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.

Le attribuzioni dell’amministratore di condominio

Nell’articolo 1130 del codice civile, vengono riviste le attribuzioni dell’amministratore, che possono essere così riepilogate:

  • Esecuzione degli adempimenti fiscali – Si tratta dell’obbligo di tenuta della contabilità e di rispondere a eventuali richieste degli Uffici finanziari in relazione a dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale, ex articolo 32, comma 1, n. 8-ter, del DPR n. 600/1973; di comunicare annualmente all’anagrafe tributaria l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio e i dati identificativi dei relativi fornitori, ex articolo 7, comma 9, DPR n. 605/1973; dell’obbligo di ritenuta d’acconto Irpef sui pagamenti effettuati dal condominio nonché sui compensi professionali percepiti dallo stesso amministratore, ex articoli 23 e 25 del DPR n. 605/1973;
  • Tenuta di due registri obbligatori – Si tratta della tenuta dei seguenti registri:
    • Il registro dell’anagrafe condominiale contenente tutti i dati anagrafici e fiscali dei condomini, la sussistenza di eventuali diritti reali e di godimento nonché i dati catastali delle singole unità immobiliari;
    • Il registro di contabilità (anche informatico) dove sono annotati, entro trenta giorni, movimenti di cassa sul conto corrente dedicato al condominio.

Si ricorda che il registro del verbale delle assemblee, (cui va allegato il regolamento di condominio, in quanto adottato) ed il registro di nomina e revoca dell’amministratore (che deve contenere le relative variazioni cronologiche e gli estremi di eventuali decreti giudiziari di nomina e revoca) sono documenti di cui è già prevista l’esistenza e la tenuta da parte dell’amministratore ai sensi, rispettivamente, dell’articolo 1136, ultimo comma e dall’articolo 1129, ultimo comma.

Sono; inoltre, previste le seguenti ulteriori attribuzioni:

  • La conservazione di tutta la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli condomini;
  • La consegna al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • La convocazione dell’assemblea dopo la redazione del rendiconto annuale della gestione (di cui all’art. 1130- bis) entro 180 giorni per l’approvazione.

Requisiti per diventare amministratore di condominio

Possono svolgere il ruolo di amministratore di condominio coloro che:

  • Possono godere dei diritti civili;
  • Non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge imputa la pena di reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni, e, nel massimo, a cinque anni;
  • Non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • Non sono interdetti o inabilitati;
  • Non sono annotati nell’elenco dei protesti cambiari;
  • Hanno conseguito il diploma di scuola secondaria superiore;
  • Hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica.

In particolare, questi ultimi due requisiti non sono richiesti in due casi: quando ad essere nominato amministratore è un condomino dell’edificio e quando si tratta di persona che abbia svolto l’attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti all’entrata in vigore della riforma.

Nel caso in cui l’amministratore di condominio sia una società, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere la carica di amministratore. In tutti i casi, resta fermo l’obbligo di formazione continua da parte degli amministratori, che devono seguire dei corsi di formazione predisposti.

Iter per l’avvio dell’attività

Per avviare l’attività di amministratore di condominio è necessario seguire un preciso iter, che andremo ad analizzare, e che consta dei seguenti passaggi.

  • Apertura della partita Iva – L’apertura della partita Iva è il primo adempimento fiscale da effettuare per diventare amministratore di condominio. Con l’apertura della partita Iva è necessario anche scegliere il regime fiscale da applicare. Per i professionisti può essere vantaggioso, se si possiedono i requisiti (che potete trovare in questo articolo), aderire al c.d. “Regime forfettario“, disciplinato dalla Legge n. 190/2014, così come modificata dalla Legge n. 208/2015. Tale regime prevede una tassazione forfettaria del reddito professionale derivante dall’attività, da calcolare in percentuale rispetto ai ricavi annui. I ricavi non possono superare i €. 25.000 annui, e la percentuale di compensazione è del 86%. Questo significa, ad esempio, che se i ricavi annui sono stati di €. 10.000 i costi forfettari sono pari a €. 1.400, e il reddito imponibile €. 8.600 (86% di €. 10.000). Su tale reddito si applica l’imposta sostitutiva del 15%, che per i primi 5 anni di attività, può ridursi sino al 5%. In alternativa a questo regime semplificato i soggetti che non vi possono accedere entreranno automaticamente in contabilità semplificata, la quale prevede la tassazione a Irpef del reddito professionale (ricavi meno costi deducibili, ai sensi del DPR n. 917/86), e assoggettamento a Iva e ritenuta di acconto in fattura (maggiori informazioni qui).
  • Iscrizione alla gestione separata Inps – I soggetti che vogliono diventare amministratori di condominio devono fare i conti anche con gli adempimenti previdenziali, che si sostanziano nell’iscrizione alla Gestione separata dell’Inps (Legge n. 335/95), e nel versamento dei contributi annuali. La Gestione separata è il regime previdenziale dove confluiscono i professionisti che non hanno una autonoma cassa professionale. I contributi variano di anno in anno in base a delle percentuali stabilite dall’Inps, da applicare sul reddito professionale. Tali contributi devono essere versati alle date di scadenza dei pagamenti delle imposte sui redditi, ovvero al 16 giugno e al 30 novembre.

Infine, se l’amministratore di condominio si avvale della collaborazione di lavoratori dipendenti egli è tenuto all’iscrizione all’Inail, con modalità cartacee o telematiche, da effettuarsi al momento dell’inizio dell’attività professionale.

Aspetti specifici dell’attività

Vediamo, adesso, alcuni adempimenti specifici legati all’attività di amministratore di condominio.

Il rendiconto annuale

E’ previsto un rendiconto condominiale annuale che deve contenere (articolo 1130-bis codice civile):

  • Il registro di contabilità;
  • Il riepilogo finanziario;
  • Una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale.

L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio, con funzioni consultive e di controllo, composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari.

Adempimenti tributari relativi ai condomini

Il condominio, ai fini fiscali, costituisce un “sostituto d’imposta” (art. 21, comma 11, Legge n. 449/97). È, quindi, necessario tenere presente che:

  • Il condominio, sulle retribuzioni pagate e sui compensi erogati, deve effettuare una trattenuta fiscale nonché compilare annualmente la “dichiarazione dei sostituti d’imposta” (modello 770);
  • Gli Uffici possono richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla gestione condominiale.

Riguardo all’obbligo di effettuare le ritenute d’acconto, l’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 99/E/2007 ha precisato le fattispecie in cui trova applicazione la ritenuta d’acconto, ex art. 25, DPR n. 600/73, operata sui corrispettivi erogati dal condominio a società di persone o di capitali, nominate amministratori con rappresentanza del condominio medesimo ai sensi dell’art. 1131 c.c. La ritenuta non deve essere operata sui compensi spettanti:

  •  Alle società di persone commerciali;
  • Alle società di capitali;
  • Per l’attività di amministratore di condominio, atteso che i redditi conseguiti dalle predette società sono considerati redditi di impresa da qualsiasi fonte provengano.

La ritenuta deve, invece, applicarsi nell’ipotesi in cui il compenso sia corrisposto ad una società tra professionisti (di cui al D.Lgs. n. 96/2001) i cui redditi costituiscono redditi di lavoro autonomo. Inoltre, è previsto un ulteriore obbligo (art. 7, DPR n. 605/73): la comunicazione di alcuni dati all’Anagrafe tributaria.

Comunicazione all’anagrafe tributaria

L’amministratore di condominio che risulta in carica alla data del 31 dicembre dell’anno deve comunicare all’Anagrafe tributaria l’ammontare degli acquisti di beni e di servizi effettuati nell’anno. L’obbligo sussiste anche nel caso in cui, pur non essendo obbligatoria, la carica di amministratore sia stata nondimeno conferita, ossia nell’ambito di un condominio con non più di quattro condomini; al contrario, con riferimento a questo tipo di condominio, in mancanza di nomina dell’amministratore, l’obbligo anzidetto non troverà applicazione.

La comunicazione avviene a mezzo della compilazione del quadro AC del modello Unico (o del quadro K del modello 730), denominato “Comunicazione degli amministratori di condominio” da allegare alla dichiarazione dei redditi personale dell’amministratore (in caso di amministrazione di più condomini da parte di un unico soggetto, occorre che vengano compilati più quadri AC, uno per ciascun condominio).

Ritenuta sulle prestazioni di servizi

Il comma 1 dell’articolo 25-ter, nel DPR n. 600/73 prevede che:

Il condominio quale sostituto di imposta opera all’atto del pagamento una ritenuta del 4% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa

Il comma 2 dispone che: “La ritenuta di cui al comma 1 è operata anche se i corrispettivi sono qualificabili come redditi diversi ai sensi dell’ art. 67, comma 1, lett. i) del D.P.R. n. 917/1986“. Il soggetto obbligato ad effettuare la ritenuta d’acconto è il condominio in quanto tale, anche se il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto di imposta sia l’amministratore, laddove nominato per obbligo (condominio con più di quattro condomini) o nell’esercizio di una facoltà (condominio con non più di quattro condomini).

Va da sé che la ritenuta deve essere effettuata indipendentemente dalla veste giuridica dell’amministrazione del condominio (persona fisica, società di persone, di capitali, ecc.). Per il condominio con non più di quattro condomini, in mancanza della nomina di un amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini.

Sono, per contro, esclusi dall’applicazione della ritenuta i corrispettivi previsti in base a contratti diversi da quelli di opera, quali ad esempio i contratti di somministrazione di energia elettrica, acqua, gas e simili, di assicurazione, di trasporto e di deposito.

La nostra consulenza

Se vuoi avere maggiori informazioni sulla disciplina fiscale legata all’avvio di un’attività di amministratore di condominio, saremo lieti di offrirti la nostra consulenza, compilando il form sottostante, sarai ricontattato nel più breve tempo e potrai interagire con un professionista preparato.


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