Canone concordato: agevolazioni fiscali per l’affitto

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Quali le agevolazioni fiscali per locatore ed inquilino nei contratti di locazione a canone concordato? Vediamo le agevolazioni fiscali a cui hanno diritto il locatore e l’inquilino per la stipula di un contratto di locazione a canone concordato.

La stipula di un contratto di affitto non è mai una cosa semplice, in quanto, come in tutte le contrattazioni, ognuna delle parti vuole vedere accolte le proprie necessità, e questo non sempre significa che proprietario ed inquilino vogliano andare nella stessa direzione. Vuoi per esigenze diverse o per soddisfare alcune agevolazioni fiscali piuttosto che altre.

Negli ultimi anni, tuttavia, a mettere definitivamente d’accordo proprietario ed inquilino in un contratto di affitto, ci ha pensato il c.d. “canone concordato” di affitto. Si tratta di un canone calmierato, che consente, al verificarsi di alcuni requisiti che andremo a vedere successivamente, di far godere di importanti detrazioni fiscali sia al proprietario dell’immobile, che all’inquilino che lo occupa.

Di seguito, quindi, dopo aver descritto i contratti di affitto a canone concordato e le condizioni richieste dalla normativa per la loro stipula, andremo a vedere le agevolazioni fiscali fruibili sia dal proprietario che dall’inquilino dell’immobile.

Contratto di affitto a canone concordato

Al fine di incentivare il mercato delle locazioni, l’articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/98 ha introdotto nel nostro ordinamento una tipologia alternativa al classico contratto di locazione stipulato in forma libera con vincolo di durata di quattro anni prorogabile per altri quattro (c.d. “4+4”). Si tratta dei contratti a canone concordato (o convenzionato), per i quali la durata obbligatoria prevista è di tre anni, prorogabili per altri due (c.d. “3+2”).

I contratti di affitto a canone concordato rappresentano, quindi, una particolare tipologia di locazione, in grado di fornire, al verificarsi di determinati requisiti previsti dalla norma, l’applicazione di una serie di agevolazioni fiscali, valide sia per il proprietario che per l’inquilino.

Le condizioni previste per il canone concordato

Al fine di poter validamente sottoscrivere un contratto di locazione a canone concordato è necessario che siano rispettati alcuni requisiti riguardati soprattutto l’immobile oggetto del contratto. In particolare, anche al fine di ottenere le agevolazioni fiscali, è necessario che:

  • Si stabiliscano canoni concordati – Il canone di locazione dell’unità immobiliare deve essere calcolato, sulla base degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Si tratta di accordi che derivano dalla convenzione nazionale regolata dal D.M. 30 dicembre 2002. Sulla base di tali accordi viene individuato per ciascuna zona Comunale un valore minimo ed un valore massimo del canone di affitto applicabile, stabilito sulla base ad una serie di parametri:
    • Efficienza del comune, ovvero cosa offre al cittadino in termini di dotazioni infrastrutturali, trasporti pubblici, parchi e giardini, scuole, servizi ospedalieri e attività commerciali;
    • Metratura e dotazioni particolari dell’appartamento;
    • Valori minimi e massimi del canone al metro quadro stabiliti per la zona. Le due parti del contratto poi, determinano il canone di affitto restando nell’ambito di tali valori;
  • Comune ad alta densità abitativa – I contratti di locazione a canone concordato possono essere stipulati soltanto in uno dei comuni ad alta densità abitativa. Per individuare gli immobili situati nei comuni ad alta densità abitativa si deve far riferimento all’articolo 1 del D.L. n. 551/1988.  Si tratta, in particolare, degli immobili ubicati nei comuni di:
    • Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, e nei comuni confinanti con gli stessi;
    • negli altri comuni capoluoghi di provincia;
    • nei comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE del 13 novembre 2003;
    • nei comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei primi anni ottanta.

Ricordiamo che l’elenco dei comuni ad alta densità abitativa è soggetto ad aggiornamento ogni ventiquattro mesi da parte del CIPE, così come previsto dall’articolo 8, della Legge n. 431/98. Nel caso in cui in seguito all’aggiornamento periodico operato dal CIPE, il comune ove è situato l’immobile non dovesse rientrare più nell’elenco di quelli ad alta tensione abitativa, il locatore non è più ammesso a fruire dell’agevolazione fiscale prevista ai fini dell’Irpef sin dall’inizio del periodo d’imposta in cui interviene la delibera del CIPE.

Il risultato finale sarà che il prezzo del canone concordato sarà sicuramente più basso rispetto a quelli di mercato ed inoltre locatore ed inquilino avranno diritto ad alcune agevolazioni fiscali che andremo a vedere di seguito.

Agevolazioni fiscali

L’elemento più importante per la scelta di un contratto di affitto a canone concordato riguarda la possibilità di godere di importanti agevolazioni sia per il proprietario che per l’inquilino. Vediamole insieme.

Agevolazioni per i proprietari

I proprietari delle unità immobiliari in affitto possono usufruire di alcune interessanti agevolazioni fiscali, ovvero:

  • Riduzione della base imponibile Irpef – In caso di tassazione ordinaria ad Irpef il reddito imponibile del proprietario, determinato effettuando il con­fronto tra la rendita catastale rivalutata rapportata ai giorni ed alla percentuale di possesso ed il reddito effettivo, ovvero il canone di locazione ridotto della percentuale forfetaria del 5% e rapportato alla percentuale di possesso, viene ulteriormente ridotto del 30%;
  • Riduzione della base imponibile per l’imposta di registro – Per i contratti di locazione a canone concordato è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta deve assunto per il 70% del canone di locazione;
  • Riduzione aliquota cedolare secca – In caso di opzione per la tassazione con cedolare secca (da esercitare con clausola sul contratto, oppure con istanza in caso di rinnovo annuale), l’aliquota di tassazione applicabile sul 100% del canone di locazione, è ridotta dal 21% al 10%. Si tratta di un’agevolazione di notevole impatto che rende molto vantaggiosa per il proprietario la stipula di questo tipo di contratto di locazione;
  • Possibilità di beneficiare di detrazioni comunali – I Comuni hanno facoltà di stabilire aliquote più basse per l’Imu oppure maggiori detrazioni. Il governo dispone che i comuni possono portare al al 4 per mille l’aliquota Imu per queste abitazioni, che diversamente sarebbero soggette alla fascia compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille delle seconde case.

Agevolazioni per gli inquilini

Per quanto riguarda l’inquilino, se lo stesso risulta essere intestatario del solo contratto di locazione di cui alla Legge 431/98, articolo 2, comma 3, e l’immobile risulta essere adibito ad abitazione principale, è possibile usufruire delle seguenti agevolazioni fiscali ai fini Irpef, rapportate al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, per i seguenti importi:

  • €. 495,80 se il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) non supera €. 15.493,71;
  • €. 247,90 se il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) supera €. 15.493,71, ma  inferiore a €. 30.987,41.

Tali detrazioni spettano solo per i primi tre anni dal trasferimento della residenza. Inoltre, se il proprietario ha scelto la tassazione con cedolare secca l’inquilino avrà anche l’agevolazione di non vedersi aumentare l’importo del canone di affitto per tutto il periodo di applicazione della cedolare secca.

Per approfondire: Le detrazioni fiscali per contratti di locazione

La nostra consulenza

Se vuoi avere maggiori informazioni sulla disciplina fiscale legata ai contratti di locazione a canone concordato, saremo lieti di offrirti la nostra consulenza. Lascia un commento chiedendo una consulenza personalizzata, sarai ricontattato nel più breve tempo e potrai interagire con un professionista preparato.



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