Gestione di Immobili di Terzi nelle locazioni brevi

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Come gestire le locazioni turistiche sfruttando gli immobili di terzi. Vuoi gestire immobili di terzi sfruttandoli attraverso locazioni brevi turistiche? In questo articolo ti spiegheremo quali strade potrai seguire e come dovrai avviare l’attività. Gestione di immobili di terzi nelle locazioni brevi.

Nelle grandi città artistiche o nelle località di vacanza il fenomeno delle locazioni brevi con finalità turistiche ha assunto proporzioni davvero importanti, per non essere notato, anche dai non addetti ai lavori.

Si tratta di una disciplina apparsa negli ultimi anni ma che ha avuto una crescita esponenziale, in quanto capace di attirare clienti sia italiani che stranieri.

Molti proprietari di immobili, hanno deciso di convertire i loro contratti di locazione “lunghi” nelle formule ordinarie previste dalla Legge n. 431/98 (c.d. “4+4” o “3+2”), a favore dei più snelli e remunerativi contratti brevi di locazione turistica.

Molti di questi proprietari, tuttavia, non hanno interesse a gestire direttamente, questi immobili. Magari perché occupati dal proprio lavoro quotidiano, e per questo molti soggetti hanno ben pensato di gestire attraverso locazioni brevi questi immobili per conto dei loro proprietari.

L’obiettivo di questo contributo è quello di andare a disciplinare la normativa gli adempimenti e le regole che disciplinano questo tipo di attività. La gestione di affitti brevi con finalità turistiche su immobili di proprietà di terzi.

Gestione di immobili di terzi

LOCAZIONI BREVI TURISTICHE: DEFINIZIONE

Ai sensi dell’articolo 4 del D.L. n. 50/2017 si definiscono Locazioni Turistiche, i contratti di locazione che:

  • Hanno ad oggetto immobili abitativi (non vengono prese in considerazione le pertinenze);
  • Hanno durata non superiore a 30 giorni (e quindi, non sia soggetto a registrazione, anche se, per la verifica dell’obbligo di registrazione è necessario considerare tutte le locazioni stipulate nell’anno dal medesimo locatore con il medesimo conduttore aventi ad oggetto il medesimo immobile, ex art. 2-bis, Tariffa, Parte II, DPR n. 131/86);
  • Siano stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa. Requisito riferito ad entrambe le parti del contratto.

Ricadono poi nell’ambito di applicazione della disciplina:

  • Anche i contratti di locazione che prevedono la prestazione dei servizi accessori di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Solo quando tali servizi risultano preponderanti di fronte alla mera locazione si ricade nell’attività di impresa alberghiera (attività commerciale);
  • Anche i contratti di locazione stipulati non direttamente dalle parti private. Bensì per il tramite di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online.

Tali contratti, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

Grazie a questi vantaggi i contratti di locazione di tipo turistico stanno notevolmente aumentando negli ultimi anni.

Questo grazie anche ai vari siti internet c.d. OTA che mettono in contatto potenziali ospiti con chi mette a disposizione l’immobile per periodi fino a 30 giorni.

I più famosi sono sicuramente:

ma nel web ve ne sono molti altri (Vrbo.com, VacationRentals.com, Tripadvisor.it,  HomeHolidays.com).

Vediamo tutte le informazioni utili per chi volesse avviare questo tipo di attività.

GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI NELLE LOCAZIONI BREVI

La normativa sopa accennata sulle locazioni brevi riguarda il proprietario dell’immobile che concede lo stesso in locazione a turisti per brevi periodi.

Ma cosa succede se il proprietario non vuole gestire questa attività di locazione autonomamente?

Ecco che possono esserci una serie di strade, tutte quante percorribili. Sono delle possibilità che possono portare alla gestione di immobili di terzi da gestire attraverso l’utilizzo di locazioni brevi.

Le soluzioni migliori, a mio avviso, sono queste.

GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI COME CASA VACANZE

La prima opzione per chi vuole gestire immobili di terzi attraverso locazioni brevi è quella di costituire una casa vacanze in forma imprenditoriale.

Si tratta di esercizi ricettivi aperti al pubblico gestiti in forma imprenditoriale organizzata e continuativa.

Le CAV sono costituite da almeno 3 unità abitative poste nello stesso stabile o in stabili diversi siti nelle immediate vicinanze e facenti parte di zona territorialmente omogenea.

Ciascuna unità abitativa è destinata all’alloggio di turisti per una permanenza massima di tre mesi ed è composta da uno o più locali arredati, da servizi igienici e da cucina autonoma.

Con questa soluzione chi intende gestire immobili di terzi per sfruttarli con locazioni brevi può costituire una Cav e stipulare contratti di affitto tradizionali (“4+4” o “3+2”), che prevedano la sublocazione, tra i vari proprietari di immobili e la Cav.

Una volta stipulato il contratto di locazione ordinario il proprietario della Caf, può mettere sul mercato l’immobile ed iniziare a pubblicizzarlo sui vari portali specializzati in locazioni turistiche. E’ possibile sfruttare questa opportunità fino ad un massimo di sei unità immobiliari totali (se gestite in forma non imprenditoriale).

Il gestore del Cav, quindi, è chiamato a pagare tutti i mesi l’affitto al proprietario di casa, ed incasserà il compenso della locazione turistica da lui gestita, attraverso la semplice emissione di ricevute fiscali.

Limiti e vantaggi della Casa vacanze

Volendo darvi un consiglio, il limite di questa soluzione è quello insito nel rischio di impresa: i contratti di locazione ordinari con i proprietari degli immobili devono essere onorati mensilmente, a prescindere da come andrà la vostra attività di locazione turistica.

E’ un rischio che dovete correre. Il vantaggio di questa soluzione, invece, riguarda il fatto che il guadagno derivante dalla differenza tra canone di affitto pagato e corrispettivi derivanti dalla locazione turistica, è tutto del proprietario del Cav.

Per approfondire: La gestione di case vacanze in forma imprenditoriale

GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI TRAMITE INTERMEDIARI

In questa seconda opzione per chi vuole gestire immobili di terzi attraverso locazioni brevi, è quella di diventare agente immobiliare (o per i proprietari dell’immobile di affidarsi ad agenzia immobiliari).

Vi è, infatti, la possibilità di effettuare una gestione diretta dell’immobile da adibire a locazioni brevi da parte di agenti immobiliari (o agenzie immobiliari), che agiscono in qualità di sub-locatori.

Questa seconda soluzione ricalca in tutto e per tutto la prima, vista in precedenza. E’ necessaria la stipula di un contratto di locazione ordinario (con facoltà di sublocazione), tra il proprietario dell’immobile e l’agenzia immobiliare, che poi effettuerà le locazioni turistiche vere e proprie.

Rispetto alla soluzione precedente agire sotto forma di agente immobiliare può dare maggiore garanzia ai affidabilità e sicurezza al proprietario di casa, e nel contempo permette a voi di superare il limite previsto per la gestione attraverso le Cav. ovvero il massimo di sei unità immobiliari da gestire.

L’agenzia immobiliare, infatti, può avere anche infiniti immobili in sublocazione da affittare, per questo motivo è un’opportunità da sfruttare, soprattutto per chi volesse gestire un numero cospicuo di immobili.

Anche in questo caso il vantaggio di questa soluzione è la possibilità di tenervi tutto il guadagno ottenuto, al netto del corrispettivo dovuto al proprietario per la locazione. L’aspetto negativo è quello legato all’apertura di un’attività di agente immobiliare.

GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI COME MANDATARI IN LOCAZIONI BREVI

La terza e ultima opzione che vi proponiamo è quella legata sempre all’utilizzo di un’agenzia immobiliare, ma questa volta con la sola funzione di costituirsi come agente mandatario in un contratto di locazione breve di tipo turistico.

In pratica, il proprietario dell’immobile stipula un contratto di mandato con l’agenzia immobiliare, affidandole il compito di trovare inquilini per locazioni brevi con finalità turistiche.

Anche in questo caso è necessario essere in possesso dei requisiti per agire come agenti immobiliari.

La differenza rispetto alla soluzione precedente è di fondamentale importanza. In questo caso all’agenzia immobiliare spetta esclusivamente una provvigione (e non tutto l’affitto), legata all’attività di intermediazione effettuata.

Si tratta di un compenso legato alla mediazione e a tutte operazioni necessarie a fornire maggiore visibilità all’annuncio di affitto. Solitamente un’agenzia immobiliare per questo tipo di attività chiede una provvigione che va dal 15% al 20% del compenso ottenuto dalla locazione turistica.

In questo caso l’aspetto maggiormente positivo è quello di fungere da intermediari, quindi, di non dover sostenere un vero e proprio rischio imprenditoriale, come negli altri casi.

Non essendoci costi da sostenere anche i ricavi saranno inferiori, si percepisce solo un compenso per l’intermediazione, ma se le intermediazioni sono molte, anche in questo caso i guadagni aumentano. Il lato negativo, invece, riguarda l’impegno di tempo da dedicare a questo tipo di attività.

Qualunque sia la scelta che ritieni migliore per la tua situazione personale la gestione di immobili di terzi per utilizzarli con locazioni brevi aventi finalità turistiche, devi tenere presente che dovrai avviare un’attività commerciale, ed anche, in alcuni casi, essere in possesso dei requisiti per diventare agente immobiliare.

GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI: ADEMPIMENTI PER AVVIARE UNA ATTIVITA’ COMMERCIALE

Per avviare l’attività commerciale è necessario rispettare alcune norme dettate dalla normativa amministrativa e fiscale.

Per una migliore fruizione ho deciso di schematizzare i principali adempimenti da porre in essere:

APERTURA DELLA PARTITA IVA

Adempimento da effettuarsi attraverso la compilazione dell’apposito modulo per la richiesta di attribuzione di partita Iva, da inviare in modalità cartacea o telematica all’Agenzia delle Entrate.

Il codice attività da utilizzare se volete aprire un Cav è quello relativo alla locazione (ad esempio codice attività: 682001 – “locazione di beni immobili“). Mentre se volete aprire come agenti immobiliari (683100 – “attività di consulente immobiliare“).

Naturalmente in questo caso, dovrete essere in possesso di tutti i requisiti per avviare l’attività di agente immobiliare.

L’attività può essere esercitata singolarmente, come ditta individuale, oppure in forma societaria. Scelta consigliata per le attività di grandi dimensioni e ingente volume di attività.

ISCRIZIONE PRESSO IL REGISTRO IMPRESE DELLA CAMERA DI COMMERCIO

In ogni caso, qualsiasi scelta voi prendiate, trattandosi di attività commerciale è obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese istituito presso la Camera di Commercio.

L’iscrizione deve essere effettuata presso la Camera di Commercio relativa al Comune ove ha sede il soggetto che svolge l’attività.

L’iscrizione presuppone il pagamento dei diritti annuali per circa € 200,00.

PRESENTAZIONE DELLA SCIA IN COMUNE

Si tratta di un  adempimento indispensabile, prima dell’avvio dell’attività è la presentazione, con modalità telematiche della segnalazione certificata di inizio attività da presentare in Comune.

Tale comunicazione ha l’obiettivo di comunicare al Comune tutti i dati relativi agli immobili per i quali si svolge l’attività.

La comunicazione è volta, altresì a verificare che  gli immobili siano in regola con le normative vigenti ad uso abitativo.

Il certificato di agibilità è obbligatorio.

ISCRIZIONE ALLA GESTIONE COMMERCIANTI INPS

I soggetti che esercitano un’attività commerciale, sono tenuti all’iscrizione presso la Gestione commercianti dell’Inps.

Si tratta di una gestione previdenziale obbligatoria che prevede il versamento di contributi fissi annuali, per oltre €. 4.200, a prescindere dai compensi percepiti.

In pratica, si devono obbligatoriamente versare i contributi fissi, a prescindere dal volume dell’attività.

Si tratta di un adempimento assai dispendioso, da valutare attentamente quando si vuole avviare un’attività commerciale.

CERTIFICATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA APE

Cosi come previsto dalla normativa europea è necessario predisporre l’attestato di prestazione energetica dell’edificio.

A cura del proprietario dovrà essere tenuto a disposizione.

Il certificato viene rilasciato per ogni immobile da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione. Cosi come prevede la normativa.

ACCREDITAMENTO E COMUNICAZIONE IN QUESTURA

Anche le case vacanze in forma imprenditoriale sono soggette alla comunicazione in questura dei soggetti extra-UE, che pernottano nell’immobile.

Il soggetto che esercita l’attività è tenuto a chiedere alla questura competente per provincia di farsi rilasciare le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti.

Una volta predisposti tutti questi adempimenti è possibile avviare un attività commerciale, come Cav, o come agenti immobiliari.

GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI E TASSAZIONE

Per quanto riguarda la tassazione, è opportuno ricordare che trattandosi di attività commerciale il reddito derivante dalla locazione sarà trattato secondo le regole del reddito di impresa.

Questo ai sensi del DPR n. 917/86 (Tuir), sia che l’attività sia esercitata in forma individuale (tassazione Irpef e Irap) che societaria (tassazione Ires e Irap).

In caso di gestione di case vacanze in forma imprenditoriale non è possibile fruire della cedolare secca, come modalità di tassazione degli affitti.

GESTIONE DI IMMOBILI DI TERZI NELLE LOCAZIONI BREVI: CONSULENZA

Se vuoi avere maggiori informazioni sulla disciplina amministrativa e fiscale legata alla gestione di immobili di terzi saremo lieti di offrirti la nostra consulenza.

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10 comments

  1. Ho letto sul vostro sito della possibilità per le agenzie immobiliari di sublocare un immobile per la locazione breve o locazione turistica, effettuando una gestione diretta dell’immobile e pagando al proprietario un canone d’affitto.

    L’agenzia a cui mi sono rivolto mi dice che questo tipo di contratto non è possibile per un agente immobiliare poichè è consentita solo l’intermediazione con provvigione e non la sublocazione. Dal momento che voi avete indicato questa possibilità sul vostro sito, è del tutto evidente che l’agenzia è male informata, può dirmi in che modo posso rassicurare l’agenzia?

  2. L’Agenzia dovrebbe saper fare il suo lavoro, si tratta comunque di operare attraverso un mandato senza rappresentanza. Se continuano a non capire molto probabilmente è perché non vogliono attuare questo tipo di gestione.

  3. Grazie per la risposta. Volevo solo un chiarimento, secondo quanto mi dice l’agenzia immobiliare può sublocare un immobile di un cliente, con il mandato senza rappresentanza. Ma in questo caso si tratta sempre di una mediazione come si evince dal termine ‘mandato’ o si tratta di un attività di tipo commerciale? Cioè acquisto un bene e lo rivendo. Nel secondo caso come è compatibile l’iscrizione al ruolo dei mediatori con un attività di tipo commerciale? Grazie!

  4. Si tratta di mandato senza rappresentanza, è un’attività sempre di mediazione. Attività che può riguardare i soli agenti immobiliari.

  5. Vorrei intraprendere una nuova attività che non sò se classificare come “intermediario” o “gestore” di case vacanza. Nello specifico vorrei occuparmi della “gestione in toto” di immobili di terzi per quanto riguarda il loro affitto “breve” estivo o invernale. Mi occuperei del check-in e check.out, delle pulizie ed interventi su problematiche che potrebbero sorgere durante il soggiorno degli ospiti. Praticamente non ci sarebbe nessun contatto tra il proprietario dell’immobile ed i vari ospiti che lo occuperebbero. Vorrei prevedere una percentuale su ogni affitto procurato attraverso varie forme pubblicitarie (siti appositi o quant’altro) sobbarcandomi le relative spese.
    Esiste una definizione precisa per questa attività?
    Quale è la percentuale prevista?
    Quali sono gli adempimenti fiscali in merito?
    Cordiali saluti
    MARCELLA CARDILE

  6. Salve Marcella, l’attività che vuole intraprendere è un’attività di intermediazione immobiliare. Attenzione però, perché gli intermediari non posso effettuare operazioni diverse dall’intermediazione, per un vincolo di legge. Quindi check-in check-out e altri servizi aggiuntivi non possono essere svolti da un agente immobiliare. E’ una problematica comune in questo settore. Possono esserci delle soluzioni alternative, ma di questo, se vuole ne parlo in consulenza.

  7. Grazie della risposta.
    Vorrei approfondire l’argomento.
    Quale costo ha una Sua consulenza in proposito?
    Come posso contattarLa eventualmente?
    Cordiali saluti.
    Marcella Cardile

  8. Mi scriva alla mail del sito: [email protected] indicandomi tutte le sue domande. Le risponderò con un preventivo personalizzato.

  9. Potrei avere per favore una consulenza privata grazie mille

  10. Le scrivo in privato.

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