Locazioni brevi: la gestione di immobili di terzi

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Come gestire le locazioni turistiche sfruttando gli immobili di proprietà di terzi. Vuoi gestire immobili di terzi sfruttandoli attraverso locazioni brevi turistiche? In questo articolo ti spiegheremo quali strade potrai seguire e come dovrai avviare l’attività.

Nelle grandi città artistiche o nelle località di vacanza il fenomeno delle locazioni brevi con finalità turistiche ha assunto proporzioni davvero importanti, per non essere notato, anche dai non addetti ai lavori.

Si tratta di una disciplina apparsa negli ultimi anni ma che ha avuto una crescita esponenziale, in quanto capace di attirare clienti sia italiani che stranieri. Molti proprietari di immobili, hanno deciso di convertire i loro contratti di locazione “lunghi” nelle formule ordinarie previste dalla Legge n. 431/98 (c.d. “4+4” o “3+2”), a favore dei più snelli e remunerativi contratti brevi di locazione turistica.

Molti di questi proprietari, tuttavia, non hanno interesse a gestire direttamente, questi immobili, magari perché occupati dal proprio lavoro quotidiano, e per questo molti soggetti hanno ben pensato di gestire attraverso locazioni brevi questi immobili per conto dei loro proprietari.

L’obiettivo di questo contributo è quello di andare a disciplinare la normativa gli adempimenti e le regole che disciplinano questo tipo di attività: la gestione di affitti brevi con finalità turistiche su immobili di proprietà di terzi.

Locazioni brevi con finalità turistiche

Prima di entrare nel dettaglio delle problematiche legate alla gestione di affitti brevi con finalità turistiche su immobili di proprietà di terzi, ci appare opportuno soffermarci sul fatto che la mera gestione di immobili tramite i contratti di locazione turistica, presenti problematiche sia di natura amministrativa, che di natura legata alla gestione degli immobili.

Il Codice del Turismo (D.Lgs. n. 79/11) all’articolo 53, stabilisce che:

Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del Codice civile in tema di locazione

Il medesimo provvedimento rinvia poi, per l’inquadramento delle specifiche fattispecie contrattuali ed operative, alle disposizioni delle leggi regionali.

Secondo quanto previsto dal richiamato Codice del Turismo, quindi, l’attività di locazione turistica può essere svolta mediante l’utilizzo di unità abitative ammobiliate ad uso turistico che, possono essere gestite in forma imprenditoriale e non imprenditoriale e che ai sensi dell’articolo 12 comma 5, del D.Lgs. n. 79/11, devono essere definite come:

strutture case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero

Pertanto, la locazione breve riguarda la gestione di un immobile arredato e gestito in forma imprenditoriale o meno, concesso in locazione ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi. Le leggi regionali, cui e demandata la regolamentazione della materia, fissano i termini minimo e massimo di durata delle locazioni abitative per finalità turistiche (ad esempio, non inferiore a tre giorni, non superiore a sei mesi).

Quindi, la locazione di un immobile per finalità esclusivamente turistiche è un tipo di contratto destinato a soddisfare un’esigenza abitativa temporanea, specificamente contraddistinta da due elementi, precarietà e voluttuarietà, che la rendono inidonea all’applicazione delle norme protettive previste dall’ordinamento a favore del conduttore (contenute nella Legge n. 431/98).

Poste queste doverose premesse di carattere generale andiamo a vedere le problematiche legate alla gestione di affitti brevi con finalità turistiche su immobili di proprietà di terzi.

Locazioni brevi su immobili di terzi

La normativa sopa accennata sulle locazioni brevi riguarda il proprietario dell’immobile che concede lo stesso in locazione a turisti per brevi periodi, ma cosa succede se il proprietario non vuole gestire questa attività di locazione autonomamente? Ecco che possono esserci una serie di strade, tutte quante percorribili che possono portare alla gestione di appartamenti di proprietà di terzi da gestire attraverso l’utilizzo di locazioni brevi. Le soluzioni migliori, a nostro avviso, sono queste.

Gestione di una Casa vacanze

La prima opzione per chi vuole gestire immobili di terzi attraverso locazioni brevi è quella di costituire una casa vacanze in forma imprenditoriale. Si tratta di esercizi ricettivi aperti al pubblico gestiti in forma imprenditoriale organizzata e continuativa. Le Cav sono costituite da almeno 3 unità abitative poste nello stesso stabile o in stabili diversi siti nelle immediate vicinanze e facenti parte di zona territorialmente omogenea. Ciascuna unità abitativa è destinata all’alloggio di turisti per una permanenza massima di tre mesi ed è composta da uno o più locali arredati, da servizi igienici e da cucina autonoma.

Con questa soluzione chi intende gestire immobili di terzi per sfruttarli con locazioni brevi può costituire una Cav e stipulare contratti di affitto tradizionali (“4+4” o “3+2”), che prevedano la sublocazione, tra i vari proprietari di immobili e la Cav. Una volta stipulato il contratto di locazione ordinario il proprietario della Caf, può mettere sul mercato l’immobile ed iniziare a pubblicizzarlo sui vari portali specializzati in locazioni turistiche. E’ possibile sfruttare questa opportunità fino ad un massimo di sei unità immobiliari totali (se gestite in forma non imprenditoriale).

Il gestore del Cav, quindi, è chiamato a pagare tutti i mesi l’affitto al proprietario di casa, ed incasserà il compenso della locazione turistica da lui gestita, attraverso la semplice emissione di ricevute fiscali.

Volendo darvi un consiglio, il limite di questa soluzione è quello insito nel rischio di impresa: i contratti di locazione ordinari con i proprietari degli immobili devono essere onorati mensilmente, a prescindere da come andrà la vostra attività di locazione turistica.

E’ un rischio che dovete correre. Il vantaggio di questa soluzione, invece, riguarda il fatto che il guadagno derivante dalla differenza tra canone di affitto pagato e corrispettivi derivanti dalla locazione turistica, è tutto del proprietario del Cav.

Per approfondire: La gestione di case vacanze in forma imprenditoriale

Gestione dell’immobile da parte di agenzie immobiliari

In questa seconda opzione per chi vuole gestire immobili di terzi attraverso locazioni brevi, è quella di diventare agente immobiliare (o per i proprietari dell’immobile di affidarsi ad agenzia immobiliari). Vi è, infatti, la possibilità di effettuare una gestione diretta dell’immobile da adibire a locazioni brevi da parte di agenti immobiliari (o agenzie immobiliari), che agiscono in qualità di sublocatori.

Questa seconda soluzione ricalca in tutto e per tutto la prima, vista in precedenza. E’ necessaria la stipula di un contratto di locazione ordinario (con facoltà di sublocazione), tra il proprietario dell’immobile e l’agenzia immobiliare, che poi effettuerà le locazioni turistiche vere e proprie. Rispetto alla soluzione precedente agire sotto forma di agente immobiliare può dare maggiore garanzia ai affidabilità e sicurezza al proprietario di casa, e nel contempo permette a voi di superare il limite previsto per la gestione attraverso le Cav, ovvero il massimo di sei unità immobiliari da gestire.

L’agenzia immobiliare, infatti, può avere anche infiniti immobili in sublocazione da affittare, per questo motivo è un’opportunità da sfruttare, soprattutto per chi volesse gestire un numero cospicuo di immobili.

Anche in questo caso il vantaggio di questa soluzione è la possibilità di tenervi tutto il guadagno ottenuto, al netto del corrispettivo dovuto al proprietario per la locazione. L’aspetto negativo è quello legato all’apertura di un’attività di agente immobiliare.

Costituirsi mandatari in locazioni brevi

La terza e ultima opzione che vi proponiamo è quella legata sempre all’utilizzo di un’agenzia immobiliare, ma questa volta con la sola funzione di costituirsi come agente mandatario in un contratto di locazione breve di tipo turistico. In pratica, il proprietario dell’immobile stipula un contratto di mandato con l’agenzia immobiliare, affidandole il compito di trovare inquilini per locazioni brevi con finalità turistiche.

Anche in questo caso è necessario essere in possesso dei requisiti per agire come agenti immobiliari. La differenza rispetto alla soluzione precedente è di fondamentale importanza. In questo caso all’agenzia immobiliare spetta esclusivamente una provvigione (e non tutto l’affitto), legata all’attività di intermediazione effettuata. Si tratta di un compenso legato alla mediazione e a tutte operazioni necessarie a fornire maggiore visibilità all’annuncio di affitto. Solitamente un’agenzia immobiliare per questo tipo di attività chiede una provvigione che va dal 15% al 20% del compenso ottenuto dalla locazione turistica.

In questo caso l’aspetto maggiormente positivo è quello di fungere da intermediari, quindi, di non dover sostenere un vero e proprio rischio imprenditoriale, come negli altri casi. Non essendoci costi da sostenere anche i ricavi saranno inferiori, si percepisce solo un compenso per l’intermediazione, ma se le intermediazioni sono molte, anche in questo caso i guadagni aumentano. Il lato negativo, invece, riguarda l’impegno di tempo da dedicare a questo tipo di attività.

Qualunque sia la scelta che ritieni migliore per la tua situazione personale la gestione di immobili di terzi per utilizzarli con locazioni brevi aventi finalità turistiche, devi tenere presente che dovrai avviare un’attività commerciale, ed anche, in alcuni casi, essere in possesso dei requisiti per diventare agente immobiliare.

Adempimenti per avviare un’attività commerciale

Per avviare l’attività commerciale è necessario rispettare alcune norme dettate dalla normativa amministrativa e fiscale. Per una migliore fruizione abbiamo deciso di schematizzare i principali adempimenti da porre in essere:

  • Apertura della partita Iva – da effettuarsi attraverso la compilazione dell’apposito modulo per la richiesta di attribuzione di partita Iva, da inviare in modalità cartacea o telematica all’Agenzia delle Entrate. Il codice attività da utilizzare se volete aprire un Cav è quello relativo alla locazione (ad esempio codice attività: 682001 – “locazione di beni immobili“), mentre se volete aprire come agenti immobiliari (683100 – “attività di consulente immobiliare“). Naturalmente in questo caso, dovrete essere in possesso di tutti i requisiti per avviare l’attività di agente immobiliare. L’attività può essere esercitata singolarmente, come ditta individuale, oppure in forma societaria, consigliata per le attività di grandi dimensioni e ingente volume di attività;
  • Iscrizione in Camera di Commercio – in ogni caso, trattandosi di attività commerciale è obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese istituito presso la Camera di Commercio del Comune ove ha sede il soggetto che svolge l’attività. L’iscrizione presuppone il pagamento dei diritti annuali per circa €. 200,00;
  • Predisporre la SCIA in Comune – adempimento indispensabile, prima dell’avvio dell’attività è la presentazione, con modalità telematiche della segnalazione certificata di inizio attività da presentare in Comune. Tale comunicazione ha l’obiettivo di comunicare al Comune tutti i dati relativi agli immobili per i quali si svolge l’attività. La comunicazione è volta, altresì a verificare che  gli immobili siano in regola con le normative vigenti ad uso abitativo. Il certificato di agibilità è obbligatorio;
  • Iscrizione alle Gestione commercianti dell’Inps – I soggetti che esercitano un’attività commerciale, sono tenuti all’iscrizione presso la Gestione commercianti dell’Inps. Si tratta di una gestione previdenziale obbligatoria che prevede il versamento di contributi fissi annuali, per oltre €. 4.200, a prescindere dai compensi percepiti. In pratica, si devono obbligatoriamente versare i contributi fissi, a prescindere dal volume dell’attività. Si tratta di un adempimento assai dispendioso, da valutare attentamente quando si vuole avviare un’attività commerciale;
  • Predisporre il certificato di prestazione energetica (APE) – cosi come previsto dalla normativa europea e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato per ogni immobile da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa;
  • Farsi accreditare dalla questura  – anche le case vacanze in forma imprenditoriale sono soggette alla comunicazione in questura dei soggetti extra-UE, che pernottano nell’immobile. Il soggetto che esercita l’attività è tenuto a chiedere alla questura competente per provincia di farsi rilasciare le credenziali utili per collegarsi e registrare automaticamente gli ospiti.

Una volta predisposti tutti questi adempimenti è possibile avviare un attività commerciale, come Cav, o come agenti immobiliari. Per quanto riguarda la tassazione, è opportuno ricordare che trattandosi di attività commerciale il reddito derivante dalla locazione sarà trattato secondo le regole del reddito di impresa, ai sensi del DPR n. 917/86 (Tuir), sia che l’attività sia esercitata in forma individuale (tassazione Irpef e Irap) che societaria (tassazione Ires e Irap).

In caso di gestione di case vacanze in forma imprenditoriale non è possibile fruire della cedolare secca, come modalità di tassazione degli affitti.

La nostra consulenza

Se vuoi avere maggiori informazioni sulla disciplina amministrativa e fiscale legata a questo tipo di attività saremo lieti di offrirti la nostra consulenza, compilando il form sottostante, sarai ricontattato nel più breve tempo e potrai interagire con un professionista preparato.

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