Disdetta del locatore alla prima scadenza

Condivisioni

Disdetta del locatore alla prima scadenza del contratto di locazione. I motivi che giustificano la disdetta. Gli adempimenti sia in caso di locazioni civili che commerciali. Corresponsione della indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

I contratti di locazione, sia quelli relativi a locazioni civili che commerciali, prevedono una durata minima prevista alla Legge.

Questa lunga durata fa assumere particolare importanza alla disdetta da parte del locatore nel contratto, al fine di interrompere il prosieguo del rapporto, dopo una prima scadenza del rapporto.

In questo caso l’obiettivo è quello di riappropriarsi dell’immobile.

L’istituto della disdetta alla prima scadenza del contratto di locazione rappresenta il punto di equilibrio degli interessi in gioco, quello del conduttore alla stabilità del rapporto e quello del locatore alla disponibilità dell’immobile.

Affinché possa concretizzarsi la disdetta è necessario che vi sia una manifestazione di volontà idonea a manifestare al conduttore la seria intenzione di non rinnovare il contratto alla scadenza. Tale dichiarazione non può essere formulata in termini contraddittori. Il contenuto non deve lasciare nel conduttore il minimo dubbio sull’intenzione di impedirgli di occupare l’immobile oltre la scadenza del contratto.

Nei contratti civili a uso di abitazione, disciplinati dalla Legge n. 431/1998, alla prima scadenza, ossia trascorsi i primi quattro anni per i contratti liberi e i primi tre per quelli concordati, il locatore può riottenere la disponibilità dell’immobile purché abbia dato disdetta al conduttore. Inviandogli almeno sei mesi prima della scadenza una raccomandata con avviso di ricevimento contenente l’indicazione del motivo, tra quelli elencati dall’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/2998, per cui non intende far proseguire il contratto di locazione in corso.

Vediamo, quindi, con maggiore dettaglio in quali casi e come effettuare la disdetta del locatore al termine della prima scadenza del contratto di locazione.

Disdetta del locatore

I motivi che giustificano la disdetta del locatore devono essere esattamente specificati.

Questo in modo tale da consentire al conduttore, e semmai al giudice in caso sorga un contenzioso giudiziario, di verificarne la fondatezza. Questo anche al fine di controllare, dopo l’avvenuto rilascio, l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato. Qualora il conduttore estromesso reclami l’applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore.

Non sono ammesse applicazioni analogiche.

I motivi

Ecco i possibili motivi, indicati dall’articolo 3, comma 1, della Legge n. 431/1998:

“Il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi”

  • Il locatore intende destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado oppure all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, con contestuale offerta al conduttore di altro immobile idoneo;
  • Il conduttore dispone di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune ove si trova l’immobile locato oppure non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • L’unità immobiliare locata è compresa in un edificio gravemente danneggiato da ricostruire o da ristrutturare integralmente o è sita all’ultimo piano e il proprietario intende eseguire sopraelevazioni, così che, in entrambi i casi, la presenza del conduttore nell’immobile ostacola la realizzazione delle opere;
  • Il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Al conduttore spetta in tal caso il diritto di prelazione, da esercitare entro 60 giorni dal momento in cui il locatore gli comunica in modo esatto le condizioni della vendita.

Omessa indicazione dei motivi

L’omessa indicazione del motivo rende nullo il diniego di rinnovo, con la conseguenza che il contratto di locazione prosegue anche per il successivo periodo previsto dalla legge.

Se, poi, il locatore riacquista la disponibilità dell’alloggio a seguito del diniego di rinnovazione e non lo adibisce nel termine di 12 mesi all’uso dichiarato, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni del contratto disdettato.

Oppure, in alternativa, al risarcimento del danno, pur in difetto di prova, nella misura predeterminata dalla legge, non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone versato.

Seconda scadenza del contratto

Nel caso in cui, invece, si sia arrivati alla seconda scadenza del contratto di locazione, le cose cambiano.

Decorsi otto anni dall’inizio della locazione per i contratti liberi e del biennio di proroga per quelli concordati, possono presentarsi le seguenti situazioni:

  • Le parti del contratto vogliono entrambe proseguire nel rapporto, quindi il contratto di locazione si rinnova per un ulteriore periodo di 4 anni. Oppure di due anni in caso di contratto a canone concordato;
  • Una delle due parti vuole rinnovare il contratto ma a nuove condizioni. In questo caso la parte interessata deve inoltrare all’altra parte la proposta di rinnovo almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. Chi riceve la proposta di rinnovo, può decidere di accettarla, rifiutarla (a quel punto il contratto cesserà alla scadenza naturale), oppure di fare una controproposta. In qualunque caso la risposta va comunicata alla controparte  mediante lettera raccomandata entro 60 giorni dal ricevimento della proposta di rinnovo. In mancanza di risposta il contratto si intende risolto;
  • Una delle parti non abbia interesse a rinnovare il contratto. In questo caso la disdetta va comunicata con lettera raccomandata che deve pervenire a conoscenza del destinatario almeno 6 mesi prima della data di scadenza.

Non occorre motivare la ragione per cui si nega il rinnovo e il locatore può, previa disdetta da inviare sempre nel termine di legge (sei mesi per le abitazioni, un anno per l’uso diverso), ottenere la cessazione del contratto per scadenza del termine di durata del contratto.

In assenza di disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.

Il locatore, scaduti i primi otto anni e rinnovatosi il contratto allo stesso canone per altri quattro anni, potrà, alla scadenza di questi, previa tempestiva disdetta, ottenere il rilascio del bene locato. Volontariamente o a mezzo di un provvedimento del giudice.

Immobili non abitativi

Anche per i contratti a uso diverso dall’abitazione giunti alla prima scadenza, il locatore può negare il rinnovo solo nei casi indicati dall’articolo 29 della Legge n. 392/1978, con comunicazione da inviare almeno 12 mesi prima della scadenza. Non serve, invece, indicare alcun motivo per la seconda scadenza e la disdetta dovrà limitarsi a manifestare una ferma volontà di non fare proseguire oltre la locazione.

I disagi che il conduttore subisce a seguito della disdetta sono però tutelati dal riconoscimento dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, inteso come capacità dell’impresa di produrre utili (Cassazione, 18812/2015).

Il conduttore, in questo caso, matura il diritto a conseguire una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, che divengono 21 per le locazioni alberghiere, a condizione che lo svolgimento di queste attività comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori (articolo 35 della Legge n. 392/1978).

Restano esclusi i conduttori che offrono in vendita beni a coloro che li acquistano al solo fine di rivenderli come tali.

L’indennità raddoppia se, entro un anno dall’avvenuto rilascio, l’immobile viene da chiunque altro, locatore compreso, adibito all’esercizio della medesima attività prima svolta dal conduttore uscente, o comunque compresa nella stessa tabella merceologica, che sia affine a quella dell’uscente.

Ciò al fine di evitare che il locatore (o chi per lui) possa arricchirsi attraverso l’avviamento commerciale apportato all’impresa dal conduttore.

Presupposti di applicazione

I presupposti necessari per far sorgere il diritto al ricevimento dell’indennità per la perdita di avviamento sono:

  • La sussistenza di una locazione commerciale;
  • La destinazione dell’immobile locato ad attività (industriali, commerciali, artigianali di interesse turistico);
  • Il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

Per ottenere dal locatore la corresponsione dell’indennità di perdita dell’avviamento commerciale, il conduttore è tenuto a provare l’esercizio nell’immobile locato di un’attività commerciale, comportante contatti diretti con utenti e consumatori. Tale onere è escluso solo se le circostanze descritte derivino chiaramente dalla stessa destinazione contrattuale dell’immobile.

In ogni caso, il locatore non è tenuto a corrispondere l’indennità di avviamento se il rapporto di locazione è cessato a causa di risoluzione per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore.

Ovvero da una delle procedure previste dal Regio Decreto n. 267/42 (Legge fallimentare).

Infine, ai sensi dell’articolo 35 della Legge n. 392/1978, il riconoscimento dell’indennità di avviamento viene escluso quando cessano rapporti di locazione relativi a immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali, di carattere transitorio e agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Invio della disdetta

Il semplice invio della disdetta del contratto per la sua scadenza è di per sé idoneo a dare fondamento al diritto del conduttore di ricevere dal locatore l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale della propria azienda.

L’indennità compete infatti al conduttore per il solo fatto che il locatore abbia assunto l’iniziativa di non proseguire il rapporto locatizio. A nulla rilevando che il conduttore, proprio per l’esigenza di reperire un’altra sistemazione senza attendere un ordine coatto di rilascio da parte del giudice, abbia provveduto a riconsegnare l’immobile in via anticipata rispetto alla scadenza che veniva indicata nella disdetta.

Adempimenti per la disdetta del locatore

La disdetta del locatore al termine del primo periodo del contratto di locazione comporta, per entrambe le parti, il sostenimento di alcuni oneri civilistici e fiscali.

Da un punto di vista fiscale è obbligo delle parti, in caso di mancata proroga del contratto, a seguito di disdetta del locatore alla prima scadenza, di effettuare il versamento dell’imposta di registro di €. 67,00, attraverso il modello F24  Elide.

Per maggiori informazioni sulla compilazione del modello F24 Elide in caso di risoluzione del contratto di locazione vi rimando a questo contributo “Compilazione F24 Elide per i contratti di locazione“.

L’onere del versamento dell’imposta di registro è a carico del locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata.

In caso di disdetta per giusta causa, tuttavia, l’imposta di registro è totale carico dell’inquilino. Assieme al versamento dell’imposta di registro dovrà essere presentato all’Agenzia delle Entrate in via cartacea o telematica il modello RLI, per comunicare la disdetta del locatore alla prima scadenza.

9 comments

  1. Avrei bisogno di un vostro prezioso consiglio . Contratto locazione 4+4 in cedolare valevole da 1/8/2013 al 31/7/2017. L’inquilino ha comunicato verbalmente( seguirà raccomandata )l’intenzione a lasciare l’immobile al 31/7/2017 ; su richiesta del conduttore abbiamo concordato solo tre mesi di preavviso nonostante il contratto ne preveda 6 .E’ consentito ridurre i termini di preavviso per agevolare l’inquilino o si incorre in illecito ? Inoltre chiedo all’esperto se devo comunicare all’AdE la mancata proroga/risoluzione con RLI o trattandosi di prima naturale scadenza (31/7/2017 ) nulla va comunicato ? Grazie e buon lavoro

    • Fiscomania

      Se le parti si accordano è possibile derogare a quanto previsto da contratto, anche per quanto riguarda il preavviso. La risoluzione andrà comunicata all’Agenzia con modello RLI.

  2. buongiorno

    contratto di locazione 4+4 con prima scadenza 31\09\2017.
    a che cosa si va incontro se mandasimo lettera di risoluzione anticipata del contratto?
    la mandasimo questo mese ne restano4 mesi ..e non sono 6.. si puo mandare ugualmente?
    si e obbligato a restare dentro fino a fine settembre anche se si trovasse una sistemazione subito?
    l’alloggio essendo al 1° piano con un spazio commerciale sotto casa non operante -cioe chiuso da anni- ha creato problemi al riscaldamento del alloggio in quanto svantaggiato anche dalla posizione ,sul angolo ,con tutti i muri esterni.
    C’e anche un altro problema : il proprietario da piu di un anno non ha piu versato le spese condominiale anche se sono sempre state versate a mezzo bonifico insieme al cannone locazione.il condominio a fatto causa e c’e una data per il processo 20 luglio 2017.Non sappiamo come muoverci ” legalmente”
    Grazie
    Cordiali saluti

    • Fiscomania

      Lei deve solo dare lettera di risoluzione anticipata, concedendo i mesi di preavviso previsti nel contratto. Dovrà continuare a pagare l’affitto per i mesi di preavviso ma potrà lasciare l’immobile quando vuole.

      • Grazie mille

      • l`inquillino puo recarsi di persona al Agenzia delle’Entrate prima della prima scadenza del contratto di locazione (4+4) echiedere che non si rinnovi il prossimo?

        • Fiscomania

          L’inquilino se vuole risolvere il contratto deve mandare raccomandata al proprietario indicando la sua volontà di recedente dando i mesi di preavviso previsti nel contratto. Successivamente passati i mesi di preavviso il contratto si considera risolto, ed il proprietario dovrà comunicare la risoluzione all’Agenzia delle Entrate, addebitando l’eventuale imposta di registro all’inquilino che ha chiesto la risoluzione. Se la risoluzione avviene al termine dei primi quattro anni, è sufficiente che proprietario od inquilino presenti modello RLI per la risoluzione all’Agenzia.

  3. Salve, sono Linda.

    Ho un contrato 4+4, e solo da 2 anni che siamo in questa casa. 3 Mesi fa, il genero degli Signori si presenta – chiamandoci prima- in casa dicendosi che li era morto il cognato e siccome la cognata non poteva vivere da sola, si avvicinava a loro quindi, dise a noi che li serviva la casa. Come ci dobbiamo diffendere a tal caso perche, e come ci trovasimo per strada anche perche, i Signori non ci trovano un altra sistemazione ma prettendono che noi diamo anche il colore a casa. Vi ringrazio.

    • Fiscomania

      Salve Linda, se il parente in questione che dovrebbe abitare la casa è entro il secondo grado, per il proprietario egli ha facoltà di non rinnovarvi il contratto alla scadenza dei primi 4 anni, ma non può farvi lasciare l’immobile prima della scadenza naturale. Questo è importante. Voi avete il diritto di restare nell’immobile per i primi 4 anni. Chiedete aiuto ad un legale se necessario.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Condivisioni