Tardiva registrazione del contratto a cedolare secca: sanzioni

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Qual’è la sanzione per la tardiva registrazione del contratto di locazione con cedolare secca? In caso di registrazione tardiva del contratto di locazione immobiliare con cedolare secca è dovuta una sanzione pari all’imposta di registro dovuta per tutta la durata del contratto. La sanzione può essere ridotta con ravvedimento operoso.

La registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo con l’opzione per la tassazione con cedolare secca, presenta il vantaggio di non dover versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, in quanto la cedolare secca è un’imposta sostitutiva di tutte quelle previste per i contratti di locazione.

Quali sono le conseguenze per il contribuente che si trova a dover registrare in ritardo un contratto di locazione con cedolare secca? Quali sanzioni sono applicabili e come possono essere pagate?

Considerata la mole di domande che ci arrivano su questo argomento abbiamo deciso di dedicare questo contributo per chiarire quali sono le sanzioni applicabili in caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione con cedolare secca.

La cedolare secca nelle locazioni abitative

La cedolare secca rappresenta sin dalla sua entrata in vigore, con il D.Lgs. n. 23/2011, il regime di tassazione preferito dalle persone fisiche, che si trovano a dover locare un immobile abitativo.

La convenienza della cedolare secca rispetto alla normale tassazione Irpef è data dal fatto che vi è un’aliquota di tassazione proporzionale del 10% (per i contratti a canone concordato), o del 21% (per i contratti a canone libero), al posto della tassazione progressiva per scaglioni data dall’Irpef.

In pratica per i soggetti che hanno un’aliquota marginale Irpef superiore a quella cedolare secca, e non hanno detrazioni da sfruttare per arrivare ad un’aliquota marginale inferiore la cedolare secca rappresenta sempre un risparmio d’imposta.

Inoltre, con la cedolare non sono dovuti né il pagamento dell’imposta di registro annuale, né il pagamento dell’imposta di bollo sul contratto. Tutti aspetti da tenere sempre in considerazione quando si vuole capire il migliore regime di tassazione per un contratto di locazione.

Si ricorda, che per la registrazione del contratto di locazione (tassazione ordinaria Irpef e non cedolare secca) occorre effettuare il versamento dell’imposta di registro (2% del canone annuo) e dell’imposta di bollo (€. 16,00 ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righi).

Per quanti volessero avere maggiori informazioni sull’applicazione della cedolare secca nei contratti di locazione, vi mandiamo a questo nostro contributo sull’argomento: “Cedolare secca: guida pratica all’uso“.

Sanzioni per tardiva registrazione del contratto

La registrazione di un contratto di locazione deve essere eseguita entro 30 giorni dalla data di stipula, o dalla data di entrata in vigore del contratto (se precedente). Per quanto riguarda le sanzioni applicabili, in caso di tardiva registrazione, l’articolo 69 del DPR n. 131/86 (TUR), prevede che:

“chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200″

Il ravvedimento operoso

Il contribuente che effettua una tardiva registrazione del contratto di locazione può sempre ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso versando sanzione ridotta e gli interessi di mora.

In particolare, l’istituto del ravvedimento prevede (alla luce delle novità introdotte dal 1° gennaio 2016), le seguenti riduzioni di sanzione in base al tempo:

  • Entro 30 giorni di tardiva registrazione: sanzione del 6%, ovvero 1/10 del 60% con importo minimo della sanzione di €. 20,00 (1/10 della sanzione minima di €. 200,00);
  • Entro 90 giorni di ritardo: la sanzione del 13,33%, ovvero 1/9 del 120%;
  • Entro 1 anno di ritardo: la sanzione del 15%, ovvero 1/8 del 120%;
  • Oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: la sanzione del 17,14%, ovvero 1/7 del 120%;
  • Oltre 2 anni di ritardo: la sanzione del 20%, ovvero 1/6 del 120%;
  • Se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): la sanzione del 24%, ovvero 1/5 del 120%.

La base di calcolo della sanzione è sempre costituita  dall’imposta di registro dovuta per il primo anno di  contratto. Di seguito si riportano una tabella con l’indizione delle sanzioni ridotte con ravvedimento operoso.

Tempo di regolarizzazione dall'omissioneSanzione da ravvedimento per registrazione oltre i termini
Entro 30 giornisanzione del 6%
Ritardo dal 31° al 90° giornosanzione del 13,33%
Ritardo oltre 90° giorno entro un annosanzione del 15%
Ritardo oltre 1 anno e entro 2 annisanzione del 17,14%

Tardiva registrazione del contratto a cedolare secca

Quelle che abbiamo visto sinora sono le sanzioni applicabili per la tardiva registrazione di un contratto con applicazione dell’imposta di registro. Tali informazioni ci saranno utili per affrontare le sanzioni applicabili in tema di tardiva registrazione di un contratto di locazione con cedolare secca.

Infatti, in caso di opzione per il regime della cedolare secca (che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’imposta di registro, di bollo, dell’Irpef e relative addizionali) il problema che si pone in caso di tardiva registrazione del contratto e relativa opzione, è se sono dovute sanzioni ed in che modo sono dovute mancando la base di calcolo (infatti chi opta per la cedolare secca non versa imposta di registro e bollo ma liquida l’imposta sostitutiva dovuta in sede di dichiarazione dei redditi con lo stesso meccanismo previsto per l’Irpef).

Innanzitutto c’è da dire che anche in sede di registrazione tardiva del contratto di locazione, il locatore può comunque esercitare l’opzione per la cedolare secca (previa raccomandata inviata al conduttore o attraverso specifica clausola da riportare nel contratto di locazione).

Inoltre analogamente a quanto avviene nei casi in cui l’opzione sia esercitata in sede di registrazione nei termini del contratto di locazione, anche in caso di registrazione tardiva, il locatore non sarà tenuto al versamento dell’imposta di registro. Tuttavia, il locatore sarà tenuto al pagamento di una sanzione amministrativa per il ritardo commesso.

Le sanzioni applicabili

In caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca il locatore è comunque tenuto al versamento delle sanzioni amministrative commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto, ancorché il pagamento di detta imposta, per effetto dell’opzione, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca (Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate).

Anche in tal caso, i soggetti obbligati alla registrazione possono beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso con la stessa percentuale di riduzione delle sanzioni vista nella tabella precedente, per i contratti per cui è previsto il pagamento dell’imposta di registro.

Esempio

Poniamo il caso di un contratto di locazione ad uso abitativo, con opzione per l’applicazione della cedolare secca, stipulato in data 15 gennaio, con durata di 4 anni (contratto a canone libero), canone annuo di €. 12.000. Il termine per la registrazione all’Agenzia delle Entrate del contratto è il 14 febbraio. Supponiamo che la registrazione avvenga in data 30 marzo, vediamo come si determina la sanzione per la tardiva registrazione?

Il ritardo è entro 90 giorni, quindi la sanzione ridotta applicabile è del 13,33%. L’imposta di registro calcolata sul corrispettivo annuo pattuito, per i quattro anni di durata del contratto è pari a €. 960 (€. 12.000*4 * 2%). Pertanto la sanzione per tardiva registrazione del contratto di locazione con cedolare secca è di €. 127,97 (960 * 13,33%).

Adempimenti

Riepilogando, per la sanatoria della tardiva registrazione di un contratto di locazione, occorre che il contribuente presenti agli Uffici dell’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione:

  1. Il versamento della sanzione, effettuato con il modello F24 ELIDE (vedi Risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014 dell’Agenzia delle Entrate);
  2. La compilazione del modello RLI in ogni sua parte, indicando l’applicazione della cedolare secca.

Per quanto riguarda il versamento con F24 Elide il modello può essere presentato in modalità cartacea presso un istituto bancario oppure pagato telematicamente attraverso i servizi Entratel o Fisconline messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Il codice tributo da utilizzare nel modello F24 Elide è:

1507 – Sanzioni da ravvedimento per tardiva registrazione del contratto

L’anno da indicare è quello relativo alla prima annualità del contratto.

19 comments

  1. Noto un’incongruenza tra quanto specificato nella percentuale della sanzione ravvedimento entro il 90 giorno di ritardo ovvero: 1/9 di 120x cento= 13,33 % mentre nell’esempio indicate il 12%???? Inoltre la sanzione dovrebbe essere calcolata sull’imposta di registro dovuta x tutta la durata del contratto per cui trattandosi di un contratto 4+4 con un corrispettivo annuo di euro 12000,00 il conteggio dovrebbe essere :12000,00×4=48000,00x 2%=960,00 pertanto la sanzione dovrebbe essere pari a Euro 127,97 (960,00*13 ,33%) Potete x favore chiarire?
    Grazie

  2. Fiscomania

    Ha ragione, l’esempio è stato corretto.

  3. Grazie per l’ottimo lavoro ma chiedo: c’è un minimo di sanzione da applicare come per la mancata proroga (100€)? Esempio: contratto di 10 mesi in cedolare secca (canone concordato lavoratore temporaneo) registrato in ritardo (entro l’anno) con canone di 200€ mensili. 200*10*2%=40€ Il 15% di 40€ sarebbero 6€. E’ corretto? Grazie

  4. Fiscomania

    La sanzione minima è €. 1,20. Il calcolo fatto pare corretto.

  5. Nel caso invece di omessa proroga contratto cedolare secca , secondo le nuove disposizioni vale il comportamento concludente per cui l’opzione non decade ma e’ necessario pagare 50 o 100 euro a seconda se l’omissione e’entro 30 gg o oltre.. Ma con che codice bisognerà versare la sanzione ??
    Grazie

  6. Fiscomania

    Il codice tributo da utilizzare è “8913” – sanzioni pecuniarie imposte sostitutive delle imposte sui redditi.

  7. Grazie mille

  8. Non e` stata comunicata la proroga di un contratto di locazione 4+4 soggetto a cedolare secca tra privati. il contratto e` stato stipulato nel 2011 e nel 2015, alla prima naturale scadenza, non e` stato comunicato nulla: come si puo` sanare la situazione? si può utilizzare l’istituto del ravvedimento operoso o si applica la sanzioni in misura fissa di € 100? nel 730 si sono sempre indicati i redditi soggetti a cedolare nel quadro B e quindi si sono effettuati correttamente tutti i versamenti.

  9. Fiscomania

    Deve versare la sanzione fissa di €. 100 per regolarizzare la posizione.

  10. Oltre a versare € 50,00 se il ritardo e’ entro 30 gg o € 100,00 se superiore a 30gg utilizzando modello F24 elide cod 1509 e anno di riferim l’anno in cui si riferisce la proroga e’ necessario presentare modello RLI con proroga e opzione cedolare secca all’ufficio del registro dove si e’ effettuata la prima registrazione
    Cordiali saluti
    Enrica Toscano

  11. Fiscomania

    Si è necessario, in modo che gli Uffici possano aggiornare il contratto.

  12. Scusate, ma per la mancata comunicazione di proroga canone con cedolare secca, il codice tributo della sanzione non è 1509? fonte AGE oggi.
    Giusto? grazie

  13. Fiscomania

    E’ corretto, con F24 Elide la sanzione è il codice 1509.

  14. Per un contratto 4+4 cedolare secca a scadenza dei primi 4 si è passati ad un nuovo contratto cedolare concordato. Per il contratto scaduto bisogna dare comunicazione allAgenzia delle entrate?

  15. Fiscomania

    Bisogna fare prima la risoluzione del precedente e poi registrare il nuovo contratto.

  16. Non e` stata comunicata la proroga di un contratto di locazione 4+4 soggetto a cedolare secca tra privati. In caso di più conduttori, è necessario inviare una raccomandata per ciascun conduttore o basta una sola raccomandata in cui si citano tutti? Grazie

  17. Fiscomania

    Sarebbe opportuna una raccomandata a conduttore.

  18. Buonasera, devo registrare un contratto di locazione stipulato in data 10 settembre, ma con decorrenza 1 settembre. Vorrei sapere cortesemente se il termine di 30 giorni per registrare decorre dall’ 1 settembre o del 10? Grazie

  19. Fiscomania

    Il contratto decorre dal primo settembre.

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