Immobili detenuti da società: come ottimizzare la tassazione?

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Immobili detenuti da società: come ridurre il carico fiscale attraverso un’attenta pianificazione fiscale internazionale. Gestione di immobili detenuti da società in holding UE, in modo diretto e indiretto, detenzione diretta e trust. 

La gestione di immobili detenuti da società in Italia risulta particolarmente onerosa in quanto l’alienazione degli stessi determina plusvalenze tassabili in capo alle società.

La pianificazione fiscale internazionale può tuttavia offrire alternative che permettono di alleggerire il carico fiscale. Gli operatori devono tuttavia tenere conto anche della disciplina antielusiva italiana che disconosce i vantaggi tributari indebitamente conseguiti o che tende ad attrarre in Italia la residenza di strutture esterovestite.

Vediamo, quindi, come possiamo modificare il carico fiscale derivante dal possesso di immobili detenuti da società residenti.

Limiti della disciplina nazionale

La gestione dei beni immobili in ambito nazionale da parte di società non offre molte opportunità di ottimizzazione del carico fiscale.

La vendita di un bene immobile da parte di un’impresa può generare una plusvalenza integralmente tassabile ai sensi dell’articolo 86 del DPR n. 917/86. Qualora, in luogo della cessione, si optasse per ipotesi alternative quali l’assegnazione ai soci, il corrispettivo verrebbe sostituito dal valore normale con tutti i connessi margini di incertezza per la determinazione dello stesso.

Per quanto attiene l’aspetto finanziario, inoltre, l’assegnazione dei beni evita il flusso di denaro ma comporta spesso una tassazione in capo ai soci in quanto l’articolo 47, comma 1, ultimo periodo del DPR n. 917/86 prevede che, indipendentemente dalla delibera assembleare, si presumono prioritariamente distribuiti l’utile dell’esercizio e le riserve diverse da quelle di capitali per la quota di esse non accantonata in sospensione di imposta.

Se l’immobile si trova in una società detenuta da persone fisiche, una soluzione più interessante è quella di cedere le quote della società immobiliare al posto dell’immobile in modo da realizzare una plusvalenza da partecipazione (capital gain), in luogo di una plusvalenza da vendita di un cespite.

Se la partecipazione risulta qualificata, la plusvalenza concorre alla base imponibile per il 49,72% del suo ammontare, mentre se la partecipazione è non qualificata si paga una imposta sostitutiva del 26%. Inoltre, per le persone fisiche si sono presentate diverse opportunità nel corso degli ultimi anni per rivalutare il costo fiscalmente riconosciuto della partecipazione versando una imposta sostitutiva di importo variabile a seconda che le partecipazioni siano qualificate o no.

Se la società immobiliare è detenuta da una società di capitali non è possibile beneficiare dell’esenzione al 95% (del capital gain) qualora la società figlia non soddisfi il requisito della commercialità. Si ricorda che l’art. 87, comma 1, lett. d) stabilisce che:

senza possibilità di prova contraria si presume che questo requisito non sussista relativamente alle partecipazioni in società il cui valore del patrimonio è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività dell’impresa, dagli impianti e dai fabbricati utilizzati direttamente nell’esercizio d’impresa“.

Utilizzo di una holding comunitaria

Una soluzione interessante per la gestione di immobili detenuti da società consistere nel far detenere la società immobiliare italiana da una holding costituita in un Paese Ue.

L’articolo 23, comma 1, del DPR n. 917/86 prevede per i non residenti l’assoggettamento a tassazione in Italia delle plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di partecipazioni in società residenti, con la sola esclusione di quelle non qualificate e negoziate in mercati regolamentati.

Si deve tuttavia sempre valutare se la Convenzione contro le doppie imposizioni in vigore e stipulata con l’Italia, contiene una disposizione di maggiore favore. L’articolo 13 del Modello OCSE del 15 luglio 2005 regolamenta la fattispecie al paragrafo 5, riservando la potestà impositiva esclusivamente allo stato di residenza della società alienante, ossia della holding estera.

Collocando la controllante in un Paese convenzionato che riconosce la participation exemption anche per le società non operative permette di fatto di superare le limitazioni previste dall’articolo 87 del DPR n. 917/86 per le holding residenti in Italia.

Si consideri il caso descritto di seguito:

Soci Italiani –> Holding UE –> Società immobiliare italiana

La struttura descritta deve tuttavia essere valutata alla luce della disciplina antielusiva contenuta nell’articolo 37-bis del DPR n. 600/73 e con le disposizioni in materia di società esterovestite introdotte ad opera dell’articolo 35, comma 13, D.L. 4 luglio 2006 n. 223. Secondo tale disciplina vi è una presunzione in base alla quale, nel rispetto di alcune condizioni, le società e gli enti non residenti, che detengono partecipazioni di controllo in S.p.a., S.a.p.a., S.r.l., società cooperative, società di mutua assicurazione, enti pubblici e privati diversi dalle società che hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali sono considerati avere la sede dell’amministrazione in Italia e sono quindi tassati nel nostro Paese se la predetta società estera:

  • E’ controllata, anche indirettamente, ai sensi dell’articolo 2359, comma 1, del codice civile, da soggetti residenti nel territorio dello Stato;
  • Risulta amministrata da un consiglio di amministrazione, o altro organo equivalente di gestione, composto in prevalenza di consiglieri residenti nel territorio dello Stato.

Se la presunzione dovesse operare, la plusvalenza realizzata dalla holding UE risulterebbe comunque tassata in Italia.

Disciplina antielusiva convenzionale

Talvolta le disposizioni antielusive possono essere rinvenute anche nelle Convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate dall’Italia. Nella Convenzione del modello OCSE nel paragrafo 13, viene descritta la disciplina sulla tassazione delle plusvalenze.

La norma stabilisce che le plusvalenze conseguite da un soggetto estero a seguito dell’alienazione di quote che derivano oltre il 50 per cento del loro valore da beni immobili situate nell’altro stato, sono tassabili in questo Stato.

Ciò significa che l’alienazione delle azioni di società il cui principale valore deriva da beni immobili situati nello Stato della società figlia sono ivi tassabili come se si trattasse di beni detenuti senza lo schermo societario. È evidente l’intento di evitare arbitraggi tra la cessione dei beni di primo livello (gli immobili) o la vendita di beni di secondo livello (le partecipazioni) nel caso in cui l’operazione sia sostanzialmente equivalente.

Prima di implementare una operazione di conferimento transnazionale bisognerà quindi valutare attentamente se la convenzione in vigore tra l’Italia e lo stato di residenza della società conferitaria (holding estera) prevede una clausola analoga a quella presente nel modello di Convenzione OCSE.

Detenzione diretta di immobili detenuti da società estera

Una soluzione alternativa molto interessante è rappresentata dall’immobile detenuto in Italia da una società estera senza il tramite di una società residente.

La struttura è in sostanza quella illustrata nella successiva descrizione:

Soci italiani –> Holding UE –> Immobile in Italia

Anche se l’immobile è affittato, la R.M. 13 dicembre 1989, prot. n. 460196 ha precisato che non si configura l’ipotesi della stabile organizzazione, trattandosi di un bene patrimoniale non avente distinzione organizzativa e contabile dalla casa madre.

I redditi prodotti in Italia da soggetti non residenti e senza stabile organizzazione nel nostro paese saranno tassati secondo le disposizioni previste per le diverse categorie di reddito (redditi fondiari, redditi di capitale, redditi diversi, eccetera) come se si trattasse di una persona fisica (articolo 152, comma 2, DPR n. 917/86).

Ciò significa quindi che:

  • I canoni di locazione sono tassati limitatamente al 95% del loro ammontare;
  • Il rinvio alla disciplina prevista per le persone fisiche fa sì che la rivendita di un fabbricato posseduto per un periodo maggiore di 5 anni non genera una plusvalenza tassabile ex articolo 67 del DPR n. 917/86.

Le disposizioni convenzionali non escludono la tassazione in Italia. L’articolo 6 del modello di Convenzione OCSE, prevede che i redditi ricavati da un non residente da beni immobili situati in Italia sono imponibili nel nostro paese.

Analogamente l’articolo 13 comma 1 del Modello di Convenzione OCSE stabilisce che la plusvalenza derivante dall’alienazione di beni immobili situati in Italia da parte di un non residente sono tassati nel nostro Paese.

L’importante è trovare una holding UE residente in un Paese che tassa in modo mite le plusvalenze realizzate all’estero o che ha una convenzione contro le doppie imposizioni che riserva la tassazione esclusivamente all’Italia.

In questo caso la normativa antielusiva sulle esterovestizioni delle società, introdotta dell’articolo 35, comma 13, D.L. n. 223/2006, non può operare in quanto la società estera detiene solamente beni immobili e non partecipazioni sociali.

Immobili esteri

Le gestione di immobili detenuti da società, in un Paese estero, può risultare particolarmente efficiente se detenuti da persone fisiche. Si possono verificare due fattispecie. Gli immobili sono inscatolati in una società di diritto locale oppure sono detenuti direttamente dai soggetti italiani.

Alla luce delle considerazioni fatte in precedenza, la plusvalenza derivante dalla cessione delle quote risulta generalmente tassata solo in Italia. Se la partecipazione non è qualificata si deve pagare una imposta sostitutiva del 26%.

Diversamente, se gli immobili sono detenuti direttamente, la plusvalenza non sarà tassata in Italia dopo un quinquennio di detenzione, tuttavia ci può essere in questi casi una tassazione nel paese in cui l’immobile è ubicato.

Diversamente, se l’immobile estero è detenuto da una società commerciale italiana, la plusvalenza derivante dalla sua alienazione risulterà sempre tassata in Italia.

Trust estero

Una soluzione interessante per la gestione di immobili detenuti da società è costituita anche dalla disposizione di beni immobili in un trust estero.

In sostanza il proprietario dei beni immobili (disponente) li attribuisce al trust perdendo in questo modo la proprietà degli stessi e realizzando quindi una interessante securizzazione del proprio patrimonio.

Il trust avrà un proprio gestore, il trustee, che amministrerà i beni immobili per tutta la durata del trust sino al momento in cui gli stessi saranno attribuiti ai beneficiari individuati dall’atto di trust o in altra maniera.

Il trust è conveniente soprattutto se il disponente è una persona fisica in quanto la disposizione di beni in trust, essendo assimilata ad una donazione, non sconta imposte dirette, mentre se il trasferimento riguarda beni relativi all’impresa (beni merce, beni strumentali, beni patrimoniali), questi fuoriescono dalla disponibilità dell’imprenditore in quanto destinati a finalità estranee all’impresa.

Ciò comporta per il disponente imprenditore il conseguimento di componenti positivi di reddito da assoggettare a tassazione secondo le disposizioni del DPR n. 917/86, nonché l’assoggettamento ad Iva ai sensi dell’articolo 2, comma 2 n. 5 del DPR n. 633/1972.

La disposizione di beni in trust sconta una imposta di donazione del 8% se il disponente è una società mentre se si tratta di una persona fisica l’imposta varia ed in alcuni casi potrebbe annullarsi a seconda del rapporto di parentela intercorrente tra il disponente ed i beneficiari.

Il trust è un modo per securizzare il patrimonio, organizzare il proprio passaggio generazionale e trasferire i frutti del trust ai beneficiari senza che questi siano tassati in Italia.

Anche l’utilizzo del trust deve essere attentamente vagliato alla luce della disciplina antielusiva italiana che tende ad attrarre nel nostro Paese la residenza di trust offshore o di trust che hanno esclusivamente beni immobili italiani.

In conclusione

Come abbiamo visto la gestione di immobili detenuti da società sconta una diversa tassazione a seconda del veicolo utilizzato per la detenzione dell’immobile. In questa analisi abbiamo visto la convenienza di una holding estera, di un trust e quelli di una detenzione diretta.

Individuare in modo assoluto quale sia la soluzione migliore è difficile, ogni caso deve essere valutato in modo accurato, e molto dipende, come abbiamo visto sia dalla Convenzione contro le doppie imposizioni stipulata con l’Italia, sia dalla forma giuridica utilizzata per la gestione di immobili detenuti da società.

In questi casi non è possibile improvvisare ma è sempre opportuno rivolgersi ad un professionista esperto che sappia indirizzarvi verso la soluzione migliore per la vostra società, per farvi ottenere la miglior pianificazione fiscale internazionale possibile.

Se avete dubbi o volete confrontarvi con noi, contattateci attraverso l’apposito servizio di consulenza fiscale online.

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