Locazioni abitative: le regole di tassazione

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Locazioni abitative: tassazione ordinaria e cedolare secca a confronto. Chi sceglie la tassazione ordinaria Irpef paga l’imposta sul 95% del canone di locazione. Questo rende la cedolare secca conveniente soprattutto per i redditi più alti e per chi ha poche deduzioni e detrazioni fiscali da sfruttare.

Il reddito fondiario legato allo sfruttamento economico di beni immobili è una delle componenti del reddito imponibile ai fini Irpef, oppure, su opzione della c.d. “cedolare secca”.

Riuscire a pianificare correttamente, da un punto di vista fiscale, la tassazione sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi è fondamentale per attenuare, almeno in parte, la pressione fiscale. Per questo motivo è utile saper scegliere la tassazione più corretta da applicare alle locazioni abitative.

In questo contributo andremo ad analizzare sia la tassazione ad Irpef dei canoni di locazioni abitative sia le modalità di applicazione della cedolare secca, senza dimenticare alcune situazioni particolari che possono verificarsi nella durata della locazione.

Locazioni abitative: tassazione indiretta

Le locazioni abitative, da un punto di vista di tassazione indiretta sono soggette all’applicazione dell’imposta di registro, calcolata sull’importo della locazione.

L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato.

ImmobilePercentuale di imposta di registro
Fabbricati a uso abitativo2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva
2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Altri immobili2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Contratti pluriennali

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

  • Pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
  • Versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Locazioni abitative: tassazione diretta

Per quanto riguarda la tassazione ai fini delle imposte dirette, delle unità immobiliari locate, occorre distinguere tra due regimi impositivi differenti:
  • Il regime che si può definire ordinario, di cui agli articoli 37 e 67 del DPR n. 917/86;
  • Il regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi (articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011 c.d. “cedolare secca”).

La cedolare secca è un’alternativa al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’Irpef. Essa si riferisce letteralmente alle “unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo“.

Locazioni abitative: reddito fondiario

Per le unità immobiliari concesse in locazione a terzi, il reddito si determina assumendo il maggior ammontare tra (articolo 37 comma 4-bis del DPR n. 917/86):

  • Il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5%;
  • La rendita catastale iscritta in Catasto rivalutata del 5%.

Per i fabbricati situati nelle città di Venezia centro, nonché nelle isole della Giudecca, Murano e Burano, la riduzione forfetaria del canone è pari al 25%.

A decorrere dal 2012, per i fabbricati di interesse storico-artistico vincolati ai sensi dell’articolo 10 del D.Lgs. n. 42/2004, la riduzione forfetaria è invece pari al 35% (articolo 4, comma 5, lettera a) del D.L. n. 16/2012). Per gli immobili di interesse storico artistico il termine di confronto è il 50% della rendita catastale previamente rivalutata del 5% (Risoluzione n. 114/E/2012 Agenzia delle Entrate).

Se nel contratto di locazione è pattuito un canone indiviso riferito a più unità immobiliari dotate di rendita catastale autonoma (es. appartamento di civile abitazione e box auto pertinenziale, oppure due appartamenti di civile abitazione), il canone unitario deve essere ripartito in proporzione alle relative rendite catastali e confrontato con esse.

Eccezioni al criterio generale

Il criterio generale di determinazione del reddito delle unità immobiliari locate, conosce alcune eccezioni, relative ad altrettanti regimi agevolati previsti, rispettivamente, per:

  • contratti per i quali si è optato per il regime della cedolare secca di cui all’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011;
  • Le abitazioni site in Comuni “ad alta tensione abitativa” concesse in locazione con contratti “concordati“, stipulati ai sensi degli articoli 2, comma 3, 4 comma 2, e 3 e 5 comma 1 e  2 della Legge n. 431/98;
  • Le abitazioni site in Comuni “ad alta tensione abitativa” concesse in locazione a conduttori che versino in particolari condizioni di disagio tramite una delle cinque tipologie contrattuali introdotte dal D.L. n. 240/2004, convertite dalla Legge n. 269/2004;
  • fabbricati assoggettati a vincolo per motivi di interesse storico-artistico, ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004;
  • Gli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale “fermo restando quanto previsto dai periodi precedenti, il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati all’imposta municipale propria, concorre alla formazione della base imponibile dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali nella misura del cinquanta per cento“.

 Canoni di locazione

Ai fini della determinazione del reddito fondiario, non rileva il canone effettivamente percepito, bensì quello risultante dal contratto di locazione.

Segnatamente, per l’individuazione del canone contrattuale rilevante ai fini reddituali, occorre tenere conto:

  • Della rivalutazione del canone in base all’indice ISTAT;
  • Nonché della maggiorazione percepita in caso di sublocazione, eventualmente pattuiti in contratto.

Rivalutazione Istat

L’adeguamento sul canone di locazione cambia a seconda del contratto. Per chi ha stipulato un contratto a canone concordato, il tipico 3+2, la legge prevede un adeguamento annuale al 75% della rivalutazione Istat.

Per chi invece ha stipulato un contratto a canone libero, 4 + 4 anni, l’aumento Istat applicabile è pari al 100% della rivalutazione.

Per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione (uffici, negozi, depositi, box auto) l’adeguamento annuale, salvo contratti superiori a 6 anni, rimane fissato al 75%.

La modalità di calcolo dell’adeguamento è opportuno che venga riportata nel contratto.

Locazioni abitative: contratti a canone concordato

Il contratto “concordato” prevede un’agevolazione fiscale in favore dei proprietari di immobili ad uso abitativo siti nei Comuni ad alta densità abitativa (articolo 1 del D.L. n. 551/88 – elenco Comuni Allegato A della delibera CIPE del 13.11.2003 n. 87), i quali li concedano in locazione in base a contratti che, in alternativa (articolo 8, comma 1, Legge n. 431/98):

  • Recepiscano il contenuto degli accordi definiti dalle organizzazioni dei conduttori e della proprietà edilizia (articolo 2, comma 3 della Legge n. 431/98);
  • Ovvero, in caso di mancata definizione degli accordi tra le organizzazioni dei conduttori e della proprietà edilizia, rispettino le condizioni fissate dal decreto interministeriale.

Il reddito imponibile derivante dalla concessione in locazione di abitazioni (e relative pertinenze, ancorché accatastate separatamente), mediante contratti di locazione “concordati“, si determina riducendo del 30% il reddito fondiario (articolo 37 co. 4-bis del DPR n. 917/86).

Ulteriore agevolazione è stata introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 (Legge n. 208/2015, commi 53-54) in merito alla riduzione del 25% dell’imposta IMU e TASI dovute per gli immobili concessi in locazione a canone concordato.

Il reddito fondiario

Nelle locazioni abitative il reddito fondiario risulta pari al maggior ammontare tra il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5%, e la rendita catastale iscritta in Catasto, rivalutata del 5%. In buona sostanza, il reddito fondiario generato in capo al locatore dalle abitazioni locate in regime concordato è pari al maggior ammontare tra:

  • Il 66,5% del canone risultante dal contratto di locazione;
  • Il 73,5% della rendita iscritta in Catasto.

Per i fabbricati situati nelle città di Venezia centro, nonché nelle isole della Giudecca, di Murano e Burano, la riduzione forfetaria del canone prevista è pari al 25% (art. 37 co. 4-bis del DPR n. 917/86). Pertanto, in tal caso, il reddito fondiario generato in capo al locatore dalle abitazioni locate in regime concordato è pari al maggior ammontare tra:

  • Il 52,5% del canone risultante dal contratto di locazione;
  • Il 73,5% della rendita iscritta in Catasto.

Sotto il profilo soggettivo, l’agevolazione, in presenza dei necessari presupposti, può interessare il proprietario locatore anche qualora in tal veste figuri un’impresa, in relazione a fabbricati classificati o classificabili nel gruppo A, compresi quelli che non costituiscono beni strumentali per l’esercizio dell’impresa, e che non siano beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa (articolo 90 del DPR n. 917/86).

Per approfondire: “Canone concordato: le agevolazioni fiscali

Locazioni abitative: cedolare secca

La cedolare secca sulle locazioni, di cui all’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011, è un’imposta sostitutiva, applicabile su opzione del locatore, alla quale possono aderire i proprietari di immobili abitativi concessi in locazione, per assoggettare i canoni ad un imposta sostitutiva dell’Irpef (e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo).

Il vantaggio della cedolare secca è quello di consentire al soggetto che ne usufruisce di non dover pagare ne l’imposta di registro, ne l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per le registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. 

In pratica, si può scontare un’imposta proporzionale del 21%, se il contratto di locazione è stipulato a canone libero, oppure, del 10%, se il contratto è stipulato a canone concordato, rispetto alle aliquote progressive dell’Irpef che partono dal 23%.

Tuttavia, la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata del contratto, l’aggiornamento del canone di locazione, in relazione all’andamento dell’Indice Istat dei prezzi al consumo, anche se tale previsione è indicata nel contratto.

Cedolare secca: chi può utilizzarla?

Possono optare per il regime della cedolare secca esclusivamente le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arte o professione intellettuale.

In altri termini, quindi, deve trattarsi di soggetti privati che, in relazione alla locazione posta in essere conseguano un reddito fondiario. In base a tali considerazioni, la cedolare secca è preclusa in ogni caso alle società di capitali, e più in generale a tutti i soggetti tenuti al versamento dell’Ires. 

Il legame tra soggetto Irpef ed immobile non rappresenta una condizione vincolate per il regime della cedolare secca, infatti, la detenzione dell’immobile che legittima il regime impositivo in commento può essere costituita: dalla proprietà o da altro diritto reale di godimento diversi dalla proprietà, come il diritto di usufrutto, il diritto di uso, di abitazione e di enfiteusi.

Aliquote cedolare secca

L’adozione di una determinata tipologia contrattuale in luogo di un’altra da un punto di vista sostanziale determina i propri effetti in termini di aliquota di imposta sostitutiva. Infatti le aliquote previste sono essenzialmente due:

  • Il 21% per la generalità dei contratti ad esclusione di quelli a canone concordato;
  • Il 10%, per il periodo 2014/2017, per i contratti a canone concordato (D.L. n. 47/2014), relativi ad abitazioni ubicate:
    • Nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettere a) e b) del D.L. n. 551/88). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
    • Nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Calcoli di convenienza

La prima domanda che ci si pone quando si vuole effettuare delle locazioni abitative è sicuramente la scelta del regime fiscale migliore da adottare.

Come abbiamo visto, indipendentemente dalla tipologia di contratto stipulato le opzioni sono due: la tassazione ordinaria Irpef e la tassazione alternativa con la cedolare secca.

Per facilitarvi la scelta da fare ho predisposto una tabella con l’indicazione da una parte della tassazione effettiva ai fini Irpef del canone di locazione, secondo i vari scaglioni di reddito, confrontandolo con l’aliquota della cedolare secca. Naturalmente la tabella prende a riferimento i contratti a canone libero. Il risultato è il seguente:

CONTRATTI A CANONE LIBERO, TRANSITORI E STAGIONALI

importo soggetto a tassazione 95%

Reddito complessivoAliquota

Irpef

Aliquota effettiva

sul canone

Cedolare

secca

fino a €. 15.00023%21, 85 %21%
€. 15.000 – €. 28.00027%25,65%
€. 28.000 – €. 55.00038%36,10%
€. 55.000 – €. 75.00041%38,95%
Oltre i €. 75.00043%40,85%

La convenienza per la tassazione con cedolare secca appare evidente anche considerando solo l’aliquota Irpef, ossia al netto delle addizionali comunali e regionali la cui somma supera generalmente il 2% e senza tener conto dell’imposta di registro.

Questa, solo per la quota a carico del proprietario, è all’1% e quindi complessivamente all’aliquota Irpef va aggiunta una media di tre punti, cosa che porta le imposte sul canone, già per il primo scaglione di reddito, a superare il 24%.

Per quanto riguarda, invece, i contratti a canone concordato, le considerazioni, seppur con importi diversi portano allo stesso risultato.

Considerazioni finali

Se state stipulando un contratto di locazione abitativa prestate attenzione alla scelta del tipo di tassazione che volete adottare, in quanto la scelta deve essere effettuata direttamente sul contratto di locazione.

Per questo motivo confrontatevi sempre con un commercialista per avere una visione più chiara della migliore scelta da effettuare, anche se, come abbiamo visto, l’opzione per la cedolare secca si rivela essere, nella maggior parte dei casi, la scelta migliore da prendere.

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